中國(guó)高端養(yǎng)老項(xiàng)目

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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),2019/11/22,#,中國(guó)高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)專項(xiàng)研究,2013.07.24,2024/12/13,1,目 錄,2024/12/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn),養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)智能化配置方案,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)管理營(yíng)運(yùn)及服務(wù),養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)盈利模式,2024/12/13,1,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式,“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。,2024/12/13,4,（,1,）家庭養(yǎng)老：,傳統(tǒng),的養(yǎng)老模式；,（,2,）養(yǎng)老院養(yǎng)老：,社會(huì)化,的養(yǎng)老模式；,（,3,）社區(qū)居家養(yǎng)老：,兼顧家庭和社會(huì)的,養(yǎng)老模式。,1,、

2、我國(guó)目前養(yǎng)老基本模式,“十二五”規(guī)劃,“,以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐,”,為基本模式。,（,1,）德國(guó),與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的,1/4,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?24%,入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為,82,歲的老年女性為主,20,世紀(jì),90,年代德國(guó)倡導(dǎo),“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式,“,照料護(hù)理式住宅,”,的典范,不來梅老年住宅,強(qiáng)調(diào)的是,“,護(hù)理、環(huán)境、設(shè)計(jì),”,的理念。,2,、發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老模式,（,2,）美國(guó),60,年代末美國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已

3、占美國(guó)總?cè)丝诘?16%,。,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，,70,年代中開始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。,據(jù)統(tǒng)計(jì)，與家人同居的老人很少，,75,的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無(wú)法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。,獨(dú)立式住宅,老年公寓（集合住宅）,養(yǎng)老院,護(hù)理院,老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）,美國(guó)老年住房五種模式,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?24%,，日本是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。,目前，,90,以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，,95.5,的老人在家中養(yǎng)老，,4.2,的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施

4、中。,日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養(yǎng)老,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居”,（,3,）日本,3,、理解和認(rèn)識(shí),有人說養(yǎng)老地產(chǎn)與中國(guó)傳統(tǒng)文化相差很遠(yuǎn)，讓老人住得遠(yuǎn)不符合孝道，但現(xiàn)在事情已發(fā)生了很大的變化。,現(xiàn)在人們對(duì)這一領(lǐng)域的產(chǎn)品和服務(wù)的需求已經(jīng)慢慢出現(xiàn)。,養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)生命周期處于成長(zhǎng)期，機(jī)會(huì)眾多。,競(jìng)爭(zhēng)初步形成，但與一般的商品房市場(chǎng)相比，這一領(lǐng)域集中度與競(jìng)爭(zhēng)度都不大,。,一定時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻尚比較低。,最為核心的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑是圍繞商業(yè)模式進(jìn)行。,業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)各類模式處于比較初級(jí)的階段，但是一定程度上，,“,已經(jīng)有模有樣,”,。,養(yǎng)老地

5、產(chǎn)至少涉及兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一是房地產(chǎn)行業(yè)，二是服務(wù)行業(yè)。,任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。,在行業(yè)尚屬于初級(jí)階段之時(shí)，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑要理清初創(chuàng)期的眾多頭緒。,4,、研究?jī)?nèi)容,(,建議集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷部）,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學(xué)習(xí)、娛樂、交友等為一體的“老年社會(huì)”，這是一種生活方式的創(chuàng)新。從基礎(chǔ)模式上我們研究涉及以下內(nèi)容：,市場(chǎng)調(diào)查,客群定位,項(xiàng)目選址,國(guó)外成功案例解析,國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目分析,2024/12/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn),1,、規(guī)劃要求,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū),-,開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)齊備但規(guī)模要適度，配套設(shè)施建設(shè),面積占到住宅建設(shè)面積比例合理，

6、公共活動(dòng)空間較大并相對(duì)集,中,自住型公寓,-,開發(fā)項(xiàng)目布局較分散，規(guī)模適度，檔次分開,護(hù)理型公寓,-,開發(fā),項(xiàng)目布局較分散，,規(guī)模較小,，,靠近醫(yī)院,2,、養(yǎng)生養(yǎng)老住宅的建筑設(shè)計(jì),（,1,）,在空間布局上,：消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺(tái)階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下穩(wěn)，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺(tái)略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如：連廊公寓的空間設(shè)計(jì)）,（,2,）在通行能力上,：多層樓房帶電梯，全部無(wú)障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L(zhǎng)廊相連,（,3,）在特殊裝置上,：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，

7、安全電熱源，護(hù)理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。,研究成果,（,4,）從視覺能力上,：,適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對(duì)比度，放大標(biāo)識(shí)牌和字體，提高可識(shí)別性，減少黃色和暗色。,（,5,）在配套設(shè)施上：,健康老年人日常活動(dòng)半徑的設(shè)置為,450,米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能恢復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。,研究成果,規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),水、暖、電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),公共配套設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),3,、研究方向（建議集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部）,2024

8、/12/13,3,智能化配置方案,1,、配置方案,在建造特色的養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮社區(qū)必須為居住者提供高端的服務(wù)設(shè)施與硬件配套，正在興起的養(yǎng)老地產(chǎn)中智能居家養(yǎng)老、遠(yuǎn)程醫(yī)療等高科技養(yǎng)生養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)被廣泛應(yīng)用。養(yǎng)老養(yǎng)生智能化配置標(biāo)準(zhǔn)的研討方向是：,采用世界領(lǐng)先的智能物聯(lián)網(wǎng)解決方案,健康管理,醫(yī)療中心（全面體檢、遠(yuǎn)程會(huì)診、急救）,人性化服務(wù)、節(jié)能環(huán)保,電視監(jiān)控系統(tǒng),周界報(bào)警系統(tǒng),無(wú)線求助定位系統(tǒng),室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng),緊急呼叫系統(tǒng),智能,“,一卡通,”,系統(tǒng),樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng),(BA),企業(yè)資源計(jì)劃管理系統(tǒng),(ERP),。,2,、系統(tǒng)配置內(nèi)容簡(jiǎn)介,。,一卡通集門禁、消費(fèi)、儲(chǔ)存、報(bào)警功能于一身,智能一卡

9、通,：,集識(shí)別樓號(hào)、打開門鎖、儲(chǔ)蓄消費(fèi)、緊急呼叫功能為一體。,親情、社交,極為易用的聯(lián)網(wǎng)服務(wù),一鍵式場(chǎng)景控制（離家、睡眠等）、節(jié)能環(huán)保,23,人性化服務(wù),養(yǎng)生音樂、視頻播放、點(diǎn)播,隨身智能終端具有“一卡通”,功能,：,門卡、餐卡、購(gòu)物卡等,與家人、親友一鍵視頻通話,人性化,觸摸屏,推送式數(shù)碼相框,班車、專車,預(yù)定,虛擬社區(qū),自動(dòng)觸發(fā)醫(yī)療數(shù)據(jù)測(cè)量、記錄、上傳,電子購(gòu)物、訂餐、配送,燈光控制,遙控,溫度控制,家電,紅外傳感觸,發(fā)場(chǎng)景控制,ERP,信息管理系統(tǒng)：,1,、查詢餐飲信息并訂餐；,2,、查詢消費(fèi)信息并打印消費(fèi)明細(xì)；,3,、了解最新的活動(dòng)信息，通過,ERP,系統(tǒng)報(bào)名參與；,4,、查看家庭醫(yī)生

10、給會(huì)員的營(yíng)養(yǎng)、保健信息；,5,、評(píng)估生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂服務(wù)的質(zhì)量；,6,、進(jìn)行服務(wù)投訴或提出改進(jìn)的意見、建議；,7,、查詢會(huì)員定制服務(wù)的反饋情況。,緊急呼叫：,社區(qū)采用先進(jìn)的無(wú)線定位系統(tǒng)，通過住區(qū)人員隨身攜帶的智能卡準(zhǔn)確定位人員在社區(qū)公共區(qū)域活動(dòng)的位置，如出現(xiàn)異常情況，可按動(dòng)智能卡上的報(bào)警按鈕進(jìn)行緊急呼叫。公寓內(nèi)，在客廳、臥室、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處都設(shè)有緊急呼叫按鈕。,智能監(jiān)控：,社區(qū)應(yīng)設(shè)有大型電子顯示器監(jiān)控室，配備專人,24,小時(shí)值班，綜合利用無(wú)線定位、紅外線監(jiān)測(cè)、緊急呼叫、巡更等系統(tǒng)，為住區(qū)人員提供安全保障,常規(guī)體檢,遠(yuǎn)程頂級(jí)專家會(huì)診,急救,家人參與,2024/12/13,27,社區(qū)

11、的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)：,常規(guī)體檢,、急救、遠(yuǎn)程會(huì)診,隨身智能終端一鍵報(bào)警；摔倒報(bào)警；自動(dòng)通知急救中心；全社區(qū)室內(nèi)外精準(zhǔn)定位；急救人員社區(qū)內(nèi)及時(shí)趕到。,與專職醫(yī)護(hù)人員隨時(shí)通話。,醫(yī)療中心具備急救中心的醫(yī)護(hù)、設(shè)備條件,拍片、抽血驗(yàn)血、,B,超、,聽診,等,專家遠(yuǎn)程指導(dǎo)急救,與美國(guó)、歐洲、國(guó)內(nèi)頂級(jí)醫(yī)院、科室遠(yuǎn)程會(huì)診；,與專家遠(yuǎn)程共享檢測(cè)數(shù)據(jù)；視頻會(huì)診、診斷。,家人遠(yuǎn)程共享、參與,2024/12/13,28,3,、研究方向（建議集團(tuán)科技公司）,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),智能化設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn),遠(yuǎn)程醫(yī)療及監(jiān)控的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),2024/12/13,29,4,管理營(yíng)運(yùn)及服務(wù)內(nèi)容,2024/12/13,30,1,、組織構(gòu)

12、架,根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家贏利性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，他們都是由獨(dú)立的、專業(yè)的管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，所以養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建成后，要成立獨(dú)立的管理公司（或與國(guó)外管理公司合作、合資），由專業(yè)人士領(lǐng)導(dǎo)管理公司負(fù)責(zé)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理。,通常應(yīng)設(shè)置四大板塊：,（,1,）行政部：日常行政、信息溝通、協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，處理,來自內(nèi)外部的投訴。,（,2,）服務(wù)部,房務(wù)部：主要負(fù)責(zé)房間及公共部位的打掃清潔。,護(hù)理部：負(fù)責(zé)對(duì)不同情況的老人的護(hù)理工作。,餐飲部：負(fù)責(zé)日常標(biāo)準(zhǔn)餐的供應(yīng)及送餐服務(wù)等。,活動(dòng)部：負(fù)責(zé)策劃、組織老人活動(dòng)、旅行等。,2024/12/13,31,（,2,）內(nèi)務(wù)部,財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)管理社區(qū)所有的財(cái)物活動(dòng)。,

13、采購(gòu)部：各部門的所需用品的采購(gòu)。,工程部：社區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的日常維修。,保安部：負(fù)責(zé)社區(qū),24,小時(shí)的安全保衛(wèi)工作。,人事部：負(fù)責(zé)人員招聘、培訓(xùn)，職工福利制度的制定等,（,3,）外務(wù)部,營(yíng)銷部：市場(chǎng)調(diào)查、銷售方案。,公關(guān)部：建立多渠道的公眾溝通聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，除了傳統(tǒng)的與媒體的溝,通聯(lián)系，還要通過策劃并舉辦各種在老年社區(qū)的開放性社,會(huì)聯(lián)誼活動(dòng)，開拓以現(xiàn)有客戶群體為中心的與潛在客戶的,溝通渠道。,分包商管理部：管理所有的分包商。,2024/12/13,32,開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合實(shí)際。,醫(yī)療和護(hù)理重點(diǎn)也是

14、難點(diǎn)。,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目主要內(nèi)容應(yīng)包括：,第一，生活護(hù)理照料,第二，醫(yī)療和保健,第三，文化和,心理支持,第四，,物質(zhì)支援,第五，群體關(guān)懷,3,、研究方向（建議集團(tuán)公司會(huì)所）,營(yíng)運(yùn)管理構(gòu)架,服務(wù)內(nèi)容（收費(fèi)及免費(fèi)）,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),員工培訓(xùn)體系,2024/12/13,5,盈 利 模 式,2024/12/13,35,1,、盈利模式,由于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般住宅產(chǎn)品不同，它要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目盈利模式將比其他物業(yè)類型產(chǎn)品更為復(fù)雜。養(yǎng)老住宅的后續(xù)經(jīng)營(yíng)的周期長(zhǎng)，盈利點(diǎn)除產(chǎn)品銷售外，更多的在于物業(yè)服務(wù)。,目前國(guó)內(nèi)外的盈利模式有以下幾種,：,（,1,）出售房屋產(chǎn)權(quán),（,2,

15、）出售會(huì)員證,（,3,）出租房屋,（,4,）舊房置換,（,5,）房屋居住置換,（,6,）交押金居住,2024/12/13,36,（,1,）出售房屋產(chǎn)權(quán),通過出讓方式獲得土地，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)或老年公寓，開發(fā)的產(chǎn)品與一般的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷售一樣，只是由于設(shè)計(jì)中注重了老年社區(qū)的特點(diǎn)，更適合養(yǎng)老人員居住，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場(chǎng)銷售對(duì)象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同,特點(diǎn)：,出售房屋產(chǎn)權(quán)能給開發(fā)商盡快帶來利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。,（,2,）出售會(huì)員證,通過居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引養(yǎng)老人員繳納會(huì)費(fèi)入住社區(qū)。執(zhí)行會(huì)員章

16、程，會(huì)費(fèi)有多種金額和形式，可退還。交費(fèi)后可免費(fèi)享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護(hù)理），付費(fèi)享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。,特點(diǎn)：,繳納會(huì)費(fèi)的方式目前在國(guó)內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開發(fā)商建設(shè)的住宅沒產(chǎn)權(quán)，同時(shí)回收資金快，但經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。,2024/12/13,37,（,3,）出租房屋,可出租公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為從,3,個(gè)月至,15,年。入住時(shí)交納三個(gè)月租金或,15,年租金作為押金逐月或逐年減扣。同時(shí)為老年人提供各種收費(fèi)和免費(fèi)社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。,特點(diǎn)：,出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對(duì)入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長(zhǎng)。,（,4,）舊房置換,舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開發(fā)商處置，開發(fā)商根據(jù)置換者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購(gòu)買還是租用老年公寓。,特點(diǎn)：,開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí)，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。,2024/12/13,38,（,5,）房屋居住置換,通過房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司的擔(dān)保