房地產(chǎn)法綜合練習

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169 房地產(chǎn)法綜合練習（一）一、單項選擇題1．所有人對房屋的實際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。(占有)2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進行的何種處理。(使用權(quán)轉(zhuǎn)移的處理)3．體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。(50年)4．人口 100 萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級機關(guān)批準。(國務院)5、進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。6．土地使用權(quán)變更包括 (主體變更、內(nèi)容變更、其他事項變更)7． 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起多長時間內(nèi)進行(3 個月)8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為多少萬元。(100 萬)9．房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該。(取得拆遷許可證)10．房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為何種關(guān)系，并通過各種交易合同形式實現(xiàn)(土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)的實現(xiàn))11．物業(yè)管理的基本主體是(業(yè)主)12．代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的(針對性專項服務)13．對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的房屋：應當依照何種法律法規(guī)進行管理。(城市房屋管理條例)14．土地增值額未超過扣除項目金額 50％的部分，土地增值稅稅率為(30％)15．某地塊轉(zhuǎn)讓收入$000 萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金 1000 萬元，開發(fā)土地總費用 1000 萬元。則應計贈值稅多少萬元。(1200 萬元 )16．個人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由哪級人民政府處理。(縣級人民政府)17．某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得 5000 萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為多少萬元人民幣(2500 萬元)18．在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由。(建設單位選聘 )20．外商進行成片土地開發(fā)的必要條件是。(成片開發(fā)土地許可證)21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是。(土地、房屋 )22．我國國有土地有償使用的主要方式是。(出讓 )23．國家建設用地主要獲得方式有。(出讓或劃撥)24．下列不屬于國有土地出讓方式的有。(出讓方式包括協(xié)議、招標和拍賣 )26． “三通一平”的“三邐”是指。(通水、通電、通路 )30．房地產(chǎn)項目管理包括(項目建設單位、項目設計單位、施工單位、咨詢單位)31．房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于(變更登記 )32．根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補償費標準為該耕地被征 用前三年平均產(chǎn)值的(6—10倍 )33．對以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，契稅(3％—5％)35．物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為(業(yè)主或者業(yè)主委員會 )36．須經(jīng)國務院審批的吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為(耕地 1000 畝其他土地 2000畝 )37．土地增值稅的征稅范圍為(國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 )38．當事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應不遲于接到裁決之日后的(3 個月 )39． 《城市房地產(chǎn)管理法》是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一，它開始施行于(1995 年 1 月 1 日 )40．違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。(可以無償收回)41．在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在 (原土地使用者的權(quán)利\義務是否轉(zhuǎn)移)42．租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務，并報房屋所在地房管機關(guān)(登記)43．某村民于 1999 年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關(guān)應該是(縣人民政府 )44．城鎮(zhèn)居民按標準價購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是(部分產(chǎn)權(quán))45．承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃切、議應(繼續(xù)履行 )46．超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1 年未動工開發(fā)的，可以(加收 20％的土地閑置金 )47．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有(5 級)48．在我國設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應實行(資質(zhì)認證)49． “三通一平”的“三通”是指(通水、通電、通路)50．拆除臨時建筑(要給予合理補償)51．如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與(產(chǎn)權(quán)人和使用人分別簽訂補償協(xié)議和安置協(xié)議 )52．北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議(違法 )53．房地產(chǎn)抵押合同的生效時間為 (登記之日)54．企業(yè)為職工交納的住房公積金。 (為職工交納的同等數(shù)額 )55，當職工離、退休時，其積累的住房公積金本自余額。(可以提取 )56．職工的住房公積金利息(歸職工個人所有)57．物業(yè)管理服務企業(yè)的管理權(quán)源于 (委托合同 )59．涉外房產(chǎn)的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業(yè)用房的租賃，須提前(6個月 )60．場地使用費標準應根據(jù)該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和合營企業(yè)對基礎設施的要求等因素，由所在地的(由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易部和國家土地主管部門備案。)61．在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門申請定點。該有關(guān)管理部門是(規(guī)劃管理部門 )62．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋(不屬于擔保范圍 )63．房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是(自治性組織)64．從 1999 年 1 月 1 日起，新增建設用地的土地有償使用費應專項用于(土地的開發(fā)或復墾)66．物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理服務公司，另一方為 (業(yè)主或者業(yè)主委員會)67．當事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機關(guān)應當在收到申請書之日起多少日之內(nèi)做出裁決(30 日 )68．我國土地利用年度計劃管理的重點是實行(國家集中統(tǒng)一管理與分級管理相結(jié)合的土地利用規(guī)劃行政管理體制)69．房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括 (國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、公民個人)70．某工廠依法申請用地以擴建廠房，人民政府批準其占有耕地 3 畝。后因資金不能到位，該擴建廠房一直未動工，現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個月。對其應進行的處罰是(無償收回)71．根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，建設單位在城市建設中必須取得(建設規(guī)劃許可證 )72．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體土地中允許設定抵押權(quán)的是(有建筑物及其附著物 )75．房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有(優(yōu)先購買權(quán) )77．平房作為公有住房銷售的是(平房不能銷售)78．職工對其以標準價購買的公有住房，不享有(處分權(quán))二、多項選擇題在每小題列出的五個備選項中有 2—5 個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。多選、少選均無分。1．被拆遷人可能是(所有人) 3． 《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔保設定了以下方式。(抵押) (質(zhì)押)( 保證)(公積金貸款)5．稅收在形式上具有以下特征(強制性)(固定性)( 無償性)6．房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括(土地房屋財產(chǎn)關(guān)系)(土地利用和管理關(guān)系)( 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 )(城市房地產(chǎn)管理關(guān)系)( 城市物業(yè)管理服務關(guān)系 )7．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體對其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設的行為包括(出讓)(出租)(抵押)10．解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有(法律文件)(司法解釋)11．房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素 (主體)(客體)(內(nèi)容)12． 《土地管理法實施條例》將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：(國有土地使用權(quán)出讓)(國有土地租賃)(國有土地使用權(quán)作價出資或者入股)13．土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有(轉(zhuǎn)讓)(抵押權(quán)的實現(xiàn))(民事執(zhí)行 )(繼承)(贈與)14．房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎，具有以下的功能：(產(chǎn)權(quán)確認功能)(公示功能)( 管理功能)15．按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為(單項開發(fā))(小區(qū)開發(fā) )(成片開發(fā) )16．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是被宣告破產(chǎn)、被其他企業(yè)兼并17．設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須(有自己的名稱和組織機構(gòu))(有固定的經(jīng)營場所 )(有符合國家規(guī)定的注冊資本)(有足夠的專業(yè)技術(shù)人員)( 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件)18．房屋拆遷補償?shù)姆绞接?貨幣補償)(產(chǎn)權(quán)置換)20．外商投資企業(yè)用地，都應繳納場地使用費，包括(征用土地補償費) ( 原有建筑物的拆遷費)( 人員安置費)(配套設施分攤費用)21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：(土地)(房屋)( 行為)22．我國房地產(chǎn)市場的特征有(綜合功能)(多級市場)(法定形式)(國家干預 )23．國有土地的使用一般具有如下特征(主體的廣泛性)(取得方式的多樣性 )(內(nèi)容的差異性 )24．依照房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可以分為如下幾種(公房) (國有房、集體房)( 私房)(外產(chǎn)房)(中外合資房)25．現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式，具有以下特征：(是民事關(guān)系)(基于服務合同而產(chǎn)生)(具有補償性 ) 三、填空題1．房屋方面，我國存在三種所有權(quán)，即全民所有、集體所有和(私有)。2．土地復墾實行“誰破壞、(誰復懇)”的原則。3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認功能、公示功能和(管理功能)4．房地產(chǎn)開發(fā)應當做到經(jīng)濟效益、社會效益與（環(huán)境效益)相統(tǒng)一。5．拆遷補償?shù)男问接胸泿叛a償和 (產(chǎn)權(quán)置換)。6．房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈與和(繼承)三種形式。7．房地產(chǎn)刑事法律責任是人民法院通過(刑事審判)法律程序判決的。8．共有房產(chǎn)分為(共同共有)和按份共有兩種形式。9．出租人出賣房屋時，應提前(3 個月)承租人。10．具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務)公司。11．按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設用地、農(nóng)用地和(未利用地)。 12．物業(yè)管理服務公司在《物業(yè)管理條例》中的稱為“物業(yè)(管理服務)合同。 ”13．房屋共有的形式包括共同共有和 (按份共有)。14．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為經(jīng)營性開發(fā)和(自用性開發(fā)) 。15．拆遷當事人包括拆遷人和(被拆遷人)。16．房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與(轉(zhuǎn)移)，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17．外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18．房地產(chǎn)法律責任中的刑事責任，是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪(犯罪客體)和犯罪客觀方面四個要件來確定。19．仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點，故成為解決房地產(chǎn)(糾紛)的主要形式之一。20．房地產(chǎn)(違法)行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21．房地產(chǎn)是土地和(房產(chǎn))的總稱。22．土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括(民事性的方法)和管理性的方法。23．房屋所有權(quán)包括四項權(quán)能，即占有、使用、收益和(處分) 。24．按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和(成片開發(fā))。25．被拆遷人的基本權(quán)利有補償和(安置)26．房地產(chǎn)(交易)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27．具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務)公司。 28．住房(公積金)管理委員會主任應當由具有較高社會公信力的人士擔任。29．(城鎮(zhèn)) 土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30．狹義的房地產(chǎn)民事責任是指違法或(違約)后，依法應承擔的民事法律后果。 31．在我國現(xiàn)階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和(集體所有制)。32．房產(chǎn)(現(xiàn)售)是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33．處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助 和(公平合理)。34．按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開發(fā)和(舊城區(qū)開發(fā)) 。35．拆遷人的基本義務是給被拆遷入補償和(安置)。36．外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37．房地產(chǎn)民事責任是指違法和(違約)后，依法應當承擔民事法律后果。38．貸款人應根據(jù)實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過(20)年。39．稅收有三個基本特征，即固定性、強制性和(無償性)。40．房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、(利息)、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。41．土地增值稅的稅串采用(四)級超額累進稅率。42．經(jīng)批準開山填海政治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅(5-10)年。43．國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應當是依法取得(國有土地使用證)的土地使用者。44．對違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數(shù)量較大，造成大量耕地毀壞的，處(5)年以下有期徒刊，并處或者單處罰金。45．國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(一)級市場。四、名詞解釋題1．建設用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地、從廣義上講，建設用地是指已利用上地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2．房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。3．物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護才目關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。4．房地產(chǎn)稅收：是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。5．拆遷當事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷入、被拆遷人。6．房地產(chǎn)權(quán)：指房地產(chǎn)權(quán)利人對房地產(chǎn)享有的實際支配和控制的權(quán)利7．房地產(chǎn)相鄰權(quán)：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收 益和處分權(quán)時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。8．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。9．個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。10．涉外房地產(chǎn)：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。11．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。12．房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)牙口使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13．商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14．經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設的貸款。15．房地產(chǎn)糾紛：是指當事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。16．基本農(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。17．房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。18．商品房預售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由于買受人支付定金或者房價款的行為。19．住房公積金：是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。20．房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。21．房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。22．業(yè)主大會：由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。23．業(yè)主委員會：是指業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。24．房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。25．土地管理法：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。五、簡答題1．簡述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點?P112 答：①國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；③國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權(quán)的要件；2．國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么?P113 答：(1)土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；(2)權(quán)利的有期性和有限性3．處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時應注意哪些問題?P80 答：(1)有利生產(chǎn)； (2)方便生活； (3)團結(jié)互助；(4)公平合理。4．在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金?P226 答：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的；(2)離休、退休的； (3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；(4) 出境定居的； (5)償還購房貸款本息的；(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5．簡述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46 答：(1)因土地使用權(quán)出讓合同 期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止； (2)土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償；(3)因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地；(4) 因土地的滅失而導致土地使用權(quán)的終止。6．簡述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的條件。P122 答：(1)有自己的名稱和組織機構(gòu)；(2) 有固定的經(jīng)營場所； (3)符合國家規(guī)定的注冊資本；(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；(5)法律、行政規(guī)定的其他任務。7．簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24 答：(1)主體：既參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。分為國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體：即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務所共同指向的對象。分為土地和房屋；(3) 內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔的義務。8．簡述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239 答：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。 (1)納稅人；(2) 征稅范圍； (3)計稅依據(jù)；(4)稅率；(5)稅額計算； (6)減免。9．我國現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些?P136 答：(1)符合城市規(guī)劃； (2)有利于城市舊區(qū)改造； (3)有利于生態(tài)環(huán)境改善；(4) 保護文物古跡。10．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。P84 答：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專用部分和共有部分。專用部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分。共有部分是供區(qū)分所有人共 (公)用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。11．簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應該遵循的原則。P243 答：涉外房地產(chǎn)涉及國家的主權(quán)、改革開放政策、鼓勵外商和華僑及港澳同胞前來投資建設等多方面的因素，具有很強的政策性。立法、執(zhí)法工作中必須堅持以下原則：(1) 維護國家主權(quán)原則； (2)平等互利原則；(3)統(tǒng)一管理原則。12．簡述我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。P180 答：(1)國家、集體、個人三者共同負擔的原則；(2)租、售、建并舉的原則；(3) 統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則；(4) 新舊機制轉(zhuǎn)換的原則。13．簡述契稅的征稅對象。P240 答：契稅的征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán) 屬的行為，包括國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(出售、 ，贈與和交換)，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。14．簡述個人住房貸款的條件。P217 答：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； (3)具有購買住房的合同或協(xié)議； (4)不享受購房補貼的以不低于所購住房價款的 30％作為購房的首期付款；(5)有付款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。15．我國現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類?P2 答：(1)國家所有權(quán)； (2)集體所有權(quán)； (3)個人所有權(quán)。16．我國對于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營設定了哪些必要的限制?P248 答：(1) 向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國家；(2)出讓的國有土地傷腦筋權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；(3) 開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)；(4)外商投資開發(fā)土地，設立和開辦生產(chǎn)、服務、商業(yè)等項目和設施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營活動和社會活動。17．簡述我國房地產(chǎn)法的基本原則。P20 答：(1)土地公有原則；(2) 土地有償使用原則： (3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的原則；(5) 城鎮(zhèn)住房商品化原則； (6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。18．簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。P183 答：(1)把住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制； (2)把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；(3) 把住房實物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入 家庭為對象的商品房供應體系；(5)建立住房公積金制度；(6) 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(7) 加快住房建設，發(fā)送居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民刁；斷增長的住房需求。19．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。P81 答：建筑區(qū)分所有權(quán)作為一種綜合性的物權(quán)，具有如下特點：(1)復合性與一體性； (2)專有所有權(quán)的主導性；(3)權(quán)利主體身份的多重性。20．土地增值稅法定扣除項目有哪些?P234 答：(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目 20％的；(2) 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；(3)個人團工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿 5 年或 5 年以上的免征。六、論述題1．試論述基本農(nóng)田保護方面的法律責任。P285 答：(1)非法占用、非法批準占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責任；(2)應劃入基本農(nóng)田保護區(qū)而不劃入的責任；(3)破壞基本農(nóng)田保護區(qū)標志的責任；(4)非法占用基本農(nóng)田的責任；(5) 侵占、挪用耕地開墾費的責任。2．試分析物業(yè)管理服務企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。答：物業(yè)管理服務企業(yè)是依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人；業(yè)主委員會是指業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。物業(yè)管理服務是業(yè)與業(yè)主委員會簽訂合同，雙方的法律地位即成立。(1)、物業(yè)管理服務企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位；物業(yè)管理服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人，在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務企業(yè)實際上是其雇員。物業(yè)管理服務企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務者和被服務者的平等關(guān)系，沒有行政隸屬關(guān)系，兩者不存在領(lǐng)導與被領(lǐng)導、管理與被管理的組織關(guān)系。(2)、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會的合作；在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務打交道，由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。(3)、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務企業(yè)具有監(jiān)督權(quán)，3．試論我國房地產(chǎn)法的基本的原則。P20 答：(1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。(2)土地有償使用原則；國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有代價有期限，有用途限制的使用。(3) 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕的原則；保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。(5) 城鎮(zhèn)住房商品化原則。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6) 宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險牲，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。4．為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題?P262 答：(1)土地、房屋糾紛在現(xiàn)實生活中大量存在。從宏觀上說，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護社會安定團結(jié)；從微觀上說，正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾，有利用維護群眾現(xiàn)實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補償或補救。(2) 房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會影響大，為了保障和促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，維護社會秩序穩(wěn)定，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應當指出的是：土地問題是一個政策性很強的問題。一方面它關(guān)系到國家經(jīng)濟建設發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。發(fā)展經(jīng)濟建設與保護群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政領(lǐng)導及工作人員在辦任何事情的時候，都不應當忽視這個問題。因此，需要特別注意“依法正確處理土地糾紛問題” 。(3)中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎，改革是動力，發(fā)展是目標。為了有利于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護正常的房地產(chǎn)市場秩序、有利于保護房地產(chǎn)當事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場活動納入法制化的軌道，必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。5．試論土地用途管制制度 P54 答：土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。其內(nèi)容；(1) 土地用途管制的依據(jù)；土地用途管制依據(jù)是土地利用總體規(guī)劃；(2)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的批準權(quán)限；(3)集中征地審批權(quán)；(4) 完善土地登記制度；(5) 健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責任。七、案例分析題1、案由：某工廠為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資 80 萬元人民幣興建一個廠，遂向某縣人民政府申請用地 2 畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)） ，經(jīng)縣政府審核批準同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬 A 村集體所有的非耕地 2 畝。為保證按時使用土了，該工廠與 A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定；由 A 村向工廠出讓土地 2 畝，土地使用權(quán)出讓金 30 萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，合同的其他款項均參照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標準合同注明。請問：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？合同無效。該事同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；2、A 村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。（2）縣級人民政府批準該工廠用地 70 年是否合法？為什么？不合法（3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應當如何取得合法的土地使用權(quán)？應當先由縣政府將 A 村土地征用為國有土地，轉(zhuǎn)為建設用地，該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)。2、案由：2004 年 3 月 20 日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金 1000 元，按月收租，租期二年，到2006 年 9 月 20 日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年 4月，張某因欠王某 50 萬，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在2005 年 6 月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價抵債。王某于 2005 年 7 月起開始實現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從 2005 年 7 月至 2006 年 5 月，無論、張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在抵押合同不成立為由，既拒絕張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，2005 年 7 月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對該案尚未判決。問題：（1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？（3 分）可以。（2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？（4 分）無效。理由：1、抵押合同不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定；2、該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。（3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？（4 分）王某無權(quán)向李某收取租金和押金。由于抵押合同無效，王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。（4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？（4 分）王某無權(quán)終止租賃合同。張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。因為李某無理由未交納租金滿 6 個月。3、案由：1995 年 10 月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價為10 萬元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995 年 6 月該公司另一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝 12 萬元的價格轉(zhuǎn)讓，合計地款項共計2400 萬元。市土地管理局獲知此事后，下達了行政處罰決定書，沒收其違法所得 400 萬元。請問：（1）兩房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？無效。理由見 P152（2）土地管理局的行政處罰是否合法？合法（3）若管理相對人對此處罰不服，可通過什么途徑得到法律求濟？一是申請復議。相對人可以自知道該縣體行政行為之日起 60 天之內(nèi)向該市人民政府或者上級國土管理部門申請復議，對復議決定不服的，可以向人民法院提起訴訟；二是直接向作出處罰決定的機關(guān)所在地的人民法院提起訴訟。4、案由：某酒店與某市公園管理處簽訂租賃合同，雙方商定由酒店承租公園內(nèi)的長春軒飯店，并投資改建為酒店的分店，長春軒飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為 10 年。然后酒店向市規(guī)劃局申請改建長春軒飯店，市規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于市園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報建手續(xù)。市規(guī)劃局根據(jù)市園林局的申請，核準將飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為 5000 平方米。改建期間，酒店在原長春軒飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為 900 平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為 1000 平方米的酒樓雅座。市規(guī)劃局發(fā)現(xiàn)后，認為園林局未經(jīng)批準擅自擴大建設規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，違反了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定；沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門申請復義。試問：（1）本案中，誰是申請改建的合法主體？為什么？市園林局。市園林局是土地使用人。（2）A 酒店加建的附屬用房是否合法，為什么？不合法。違反了規(guī)劃許可。（3）規(guī)劃部門的行政處罰是否合法，為什么？不合法。規(guī)劃部門作出沒收違法加建的樓房的處罰決定違法，應當責令限期拆除。（4）園林局如果對復議決定不服，能否提起訴訟？可以。房地產(chǎn)法模擬練習題一、單項選擇題1、有權(quán)制定房地產(chǎn)法規(guī)的是（某自治縣人民代表大會）2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體不包括（某公司財務科）3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體不包括（知識產(chǎn)權(quán)）4、根據(jù)《城市規(guī)劃法》 ，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度，其中“一書兩證”是指選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和（建設工程規(guī)劃許可證）5、下列不屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（房屋拆遷）6、房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是（自律性組織）7、 《農(nóng)村土地承包法》通過于（2002 年 8 月9 日）8、下列關(guān)于承包期的說法不正確的是（耕地承包期限最長不超過 70 年）9、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的保護，下列說法正確的是（承包期內(nèi)，遭遇自然災害而需調(diào)整的，發(fā)包方可以調(diào)整承包地）10、下列關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的說法中，正確的是（土地承包經(jīng)營權(quán)采出租方式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案）11、征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的 6—10 倍 12、下列關(guān)于臨時用地，說法不正確的是（國家對于臨時用地的補償費有統(tǒng)一的規(guī)定，土地使用者與所有者應遵守國家規(guī)定）13、對于轉(zhuǎn)移登記時間限制，建設部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定為自事實發(fā)生之日起＿3 個月＿內(nèi)。14、公用建筑面積不包括（陽臺）15、房地產(chǎn)中介服務不包括（房地產(chǎn)代理）16、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿__1 年___未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金___20%以下__的土地閑置費。17、房地產(chǎn)交易的形式不包括（房地產(chǎn)開發(fā)）18、對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當具備的條件，下列說法正確的是（按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，應以形成工業(yè)用地或者其他用地條件）19、關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，判斷正確的是（必須依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押收益抵交土地使用權(quán)出讓金）20、關(guān)于租賃合同的變更、解除和終止，下列說法不正確的是（當事人可以解除租賃合同的唯一情形是不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行）21、對于公房出售的特點，描述準確的是（公有住房出售給職工家庭后，其產(chǎn)權(quán)應歸屬于家庭全體成員）22、下列各項服務中，不屬于針對性的專項服務的是（綠化管理）23、業(yè)主委員會的法律性質(zhì)是（非法人組織）24、物業(yè)公司的管理權(quán)源于（業(yè)主的委托）25、在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由（開發(fā)商選聘）26、借款人申請個人商業(yè)用房抵借比不得超過＿60%＿，貸款期限最長不得超過 10 年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房27、狹義的房地產(chǎn)稅包括（城鎮(zhèn)土地使用稅）28、耕地占用稅的征稅范圍不包括（荒山、荒坡）29、外商投資企業(yè)需繳納的稅是（房產(chǎn)稅）30、我國涉外商品房實行（內(nèi)、外銷審批）31、非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門沒收違法所得32、根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，當事人對有關(guān)國家機關(guān)就土地所有權(quán)和使用權(quán)的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起多少時間內(nèi)向人民法院起訴？（30 天）33、依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議由下列哪個國家機關(guān)來處理？（縣級以上人民政府）34、 《行政復議法》第 30 條規(guī)定，根據(jù)國務院或者省級人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，下列哪級人民政府確認土地等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復議決定為最終裁決？（省級政府 A）35、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是（納稅人實際占用的土地面積）36、下列關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的批準權(quán)限中，不正確的是（縣人民政府批準的建設項目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地時，應經(jīng)上級人民政府批準）37、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，不應當優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的包括（需要退耕還牧、還林、還湖的耕地）38、狹義的土地使用權(quán)包括（以房地產(chǎn)開發(fā)建設為目的而取得的土地使用權(quán)）38、 《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的（80%以上）39、基本農(nóng)田保護區(qū)以＿＿為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同＿鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）＿農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。二、多項選擇題1、狹義的房地產(chǎn)業(yè)包括 A. 城市房地產(chǎn)開發(fā)B. 城市房地產(chǎn)交易 D. 開發(fā)經(jīng)營成片土地2、下列房地產(chǎn)交易中，屬于二級市場的是 A. 土地出讓后抵押 C. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系包括不平等主體之間基于土地和房屋的 A. 拆遷關(guān)系 B. 征用關(guān)系 D. 土地用途管制關(guān)系4、下列土地中可以屬于農(nóng)村集體所有的包括B. 農(nóng)村的土地 C. 宅基地 D. 自留地、自留山 E. 城市郊區(qū)的土地 5、 《農(nóng)村土地承包法》的空間范圍包括 A. 農(nóng)民集體所有的土地 B. 國家所有依法由農(nóng)民使用的土地 C. 耕地、林地、草地 D. 荒山、荒溝、荒丘、荒灘 E. 其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地 6、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應當遵守的原則有A. 平等協(xié)商、自愿、有償 C. 流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包的剩余期限 D. 同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán) E. 不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì) 7、房屋共有具有以下特征 A. 主體有兩個或兩個以上 B. 客體是同一項房產(chǎn) C. 對外關(guān)系中，房屋各共有人共同作為單一的權(quán)利主體D. 對內(nèi)關(guān)系中，房屋各共有人對共有房屋共同享有或按份享有權(quán)利和共同承擔或按份承擔義務8、表明土地權(quán)屬的土地證書包括 A. 國有土地使用證 C. 集體土地所有證 D. 集體土地建設用地使用證 9、對房地產(chǎn)開發(fā)用地的“土地” ，理解錯誤的是 B. 房地產(chǎn)開發(fā)用地是指取得開發(fā)用地的所有權(quán) C. 不僅包括城鎮(zhèn)國有土地，也包括集體所有的土地10、國有企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權(quán)，應根據(jù)不同形式和具體情況，分別采取＿＿的辦法予以處置。A. 國有土地使用權(quán)出讓 B. 國有土地租賃 C. 保留劃撥用地 D. 國家以土地使用權(quán)出讓作價入股11、行政劃撥取得土地使用權(quán)的范圍包括 A. 國家機關(guān)用地和軍事用地 B. 城市基礎設施用地 C. 城市公益事業(yè)用地12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的一般原則包括 A. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 C. 房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時抵押 E. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)都同時轉(zhuǎn)讓、抵押13、關(guān)于商品房預售，下列判斷正確的是 A. 房屋預售，必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 D. 按提供預售的商品房，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的四分之一以上 E. 預售房屋，必須已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期14、已購公有住房和經(jīng)濟適用房有下列情形之一的，不得上市出售 C. 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的 D. 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的 E. 產(chǎn)權(quán)共有的房屋，僅部分共有人同意出售的15、住房開發(fā)貸款的開發(fā)項目必須具備的“四證” ，包括 A. 國有土地使用證 B. 建設用地規(guī)劃許可證 C. 建設工程規(guī)劃許可證 D. 建設工程施工許可證16、經(jīng)批準可免征耕地占用稅的包括 A.飛機場跑道和停機坪用地 B. 炸藥庫用地 C. 敬老院用地17、外商投資企業(yè)用地取得方式包括 A. 通過出讓方式取得土地使用權(quán) B. 土地使用權(quán)作價入股方式 C. 通過租賃廠房和場地的方式取得 D. 通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)18、房地產(chǎn)關(guān)系中承擔民事責任的方式主要有 A. 停止侵害，排除妨礙，消除危險 B. 返還財產(chǎn)，恢復原狀，修理、重作、更換或退回 C. 賠償損失 D. 消除影響，恢復名譽，賠禮道歉 E. 違約金19、房地產(chǎn)糾紛依其法律性質(zhì)可以分為 A. 民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 C. 行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛20、解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)包括 A. 法律法規(guī) B. 規(guī)章 E. 司法解釋21、土地使用權(quán)的原始取得的方式主要有 A. 有償出讓 B. 行政劃撥22、下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的審批，說法正確的 A. 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關(guān)部門編制，報國務院批準 B. 湖南省的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準 三、名詞解釋1、房地產(chǎn)權(quán)：房產(chǎn)權(quán)實即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進入交換領(lǐng)域的。P22、房地產(chǎn)市場：是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。P33、房地產(chǎn)法律關(guān)系：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，即房地產(chǎn)權(quán)利義務關(guān)系。P23 4、土地管理法：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。P385、土地法律關(guān)系：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務內(nèi)容的關(guān)系。P 396、土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P417、土地使用權(quán)：是指土地使用者依法使用其占有土地并享有收益主一定處分的權(quán)利。P428、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。P479、土地用途管制制度：是國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。P5410、土地利用總體規(guī)劃：是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護，在空間上、時間上所作的總體安排和布局。P5411、基本農(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。P6012、基本農(nóng)田保護區(qū)：是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。P6013、土地開發(fā)：是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。P6214、房屋所有權(quán)：是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P7315、異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。P7816、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分：是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分。P8417、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分：是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。P8418、住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利。P8719、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。P10720、房地產(chǎn)中介服務：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務活動的總稱。P12821、被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。P13522、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。P14823、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。P150 24、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。P16225、住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。P185 26、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住宅制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經(jīng)濟適用住房。P19427、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。P19828、業(yè)主：是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P20229、業(yè)主委員會：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。P20430、前期物業(yè)管理：是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實施的物業(yè)管理。P20631、物業(yè)管理服務合同：是指物業(yè)管理服務企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務，由委托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務的局面協(xié)議。P21332、個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普遍住房的貸款。P21633、經(jīng)濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。P21934、房地產(chǎn)稅：廣義是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅。狹義是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。P22935、土地增值稅：即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。P23336、城鎮(zhèn)土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。P23437、耕地占用稅：是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅。P23538、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。P23739、房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。P23840、契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。P240 41、涉外房地產(chǎn)：廣義是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。P24242、外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設所需要的用地。P24543、成片開發(fā)：是指在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，平整場地，建設供排水、代電、供熱、道路交通、通訊等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè)；或者進而建設通用工業(yè)廠房以及與之相配套的生產(chǎn)和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。P246 44、房地產(chǎn)糾紛：是指當事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。P25845、房地產(chǎn)糾紛的行政處理：是指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。P26046、房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。P275 四、簡答題1、簡述對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性。P9-11 答：1 ）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要2）鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要2、何謂房地產(chǎn)法？房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？P17-18 答：（ 1）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 （2）內(nèi)容1）土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系 2）土地利用和管理關(guān)系 3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5）城市物業(yè)管理服務關(guān)系。3、簡述房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容及其體系。P19答：（1）內(nèi)容 1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定 3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定 4）關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定 5）關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務的規(guī)定。 （2）體系 1）綜合的法 2）專門的法 3）相關(guān)的法。4、簡述國務院在房地產(chǎn)管理方面的權(quán)限。P30 答： 1）批準各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及批準經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后上報的省、自治區(qū)人民政府所在地的市，人口在 100 萬以上的城市和國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃 2）批準征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的、其他土地超過 70 公頃的 3）其他法定的權(quán)限。5、簡述房地兩證合一與兩證分離的利與弊。P33-34 答： 1）優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾 2）缺點是由于房地合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。6、土地使用權(quán)的特征。P43-44 答：1）權(quán)利的派生性 2）客體的有限性 3）取得的法定性4）使用的權(quán)限性。7、簡述土地使用權(quán)的取得方式。P44 答：1）原始取得 2）傳來取得。8、土地使用權(quán)終止的原因及其后果。P46-47答：1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止 2）土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償 3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地 4）因土地的滅失而導致土地使用權(quán)的終止。9、家庭承包經(jīng)營中，發(fā)包方的權(quán)利與義務。P48-49 答：權(quán)利 1）發(fā)包 2）監(jiān)督 3）處理4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務1）維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán) 2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán) 3）為承