新版房地產(chǎn)改革的根本途徑匯編

新版房地產(chǎn)改革的根本途徑匯編 202x年初春,中國政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,極力打壓不斷飆漲的房地產(chǎn)價格。但值得玩味的是,一方面房地產(chǎn)市場價格早已超出了普通居民的承受能力;另一方面土地價格高得令人咂舌。人們不禁要問,中國的房地產(chǎn)市場究竟出了什么問題? 實際上,到202x年,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入非理性階段,大中城市的房地產(chǎn)市場價格一發(fā)而不可收拾。到202x年末,一些特大型城市房地產(chǎn)市場價格超過了世界其他重要城市如東京、紐約等。202x年世界金融危機爆發(fā),為了避免中國經(jīng)濟發(fā)展速度過快下降,中央政府出臺了一系列刺激經(jīng)濟的政策,中國的房地產(chǎn)市場價格又開始了一路飆漲,房地產(chǎn)業(yè)進入瘋狂狀態(tài)。 一些金融學者和房地產(chǎn)分析專家認為,中央政府出臺的一系列信貸、財稅宏觀調(diào)控政策之所以難以奏效,根本原因就在于沒有顧及地方政府的財政收入問題,這種分析非常到位。事實上,絕大多數(shù)學者認為,中國的房地產(chǎn)市場之所以快速發(fā)展,根本原因就在于中國正在進入城市化的進程。 其實,中國的房地產(chǎn)市場不同于西方國家的房地產(chǎn)市場,中國的房地產(chǎn)市場是建立在土地公有制基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)市場。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展必須優(yōu)先滿足土地所有權(quán)人的需要。如果公民通過政府出讓土地之后,不能依靠合法收入獲得住房,那么,這樣的房地產(chǎn)發(fā)展政策必然會出問題。 從實證的角度來分析,中國當前居民自有住房率大約在70%左右,只有30%左右的居民沒有屬于自己的住房。中國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展最大的問題在于,投資性住房需求過旺,而消費性住房供給不足。絕大多數(shù)中下層居民要想依靠個人能力購買住房,幾乎是天方夜譚,而城市住房空置率30%以上。這就意味著中國絕大多數(shù)城市中,30%的住房沒有人居住,而30%的居民需要住房卻買不起。解決這個問題的辦法就是千方百計地減少投資性住房,增加消費性住房。 中央政府的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該包括兩個方面:一方面增加社會保障性住房,讓30%的中下層收入居民可以獲得政府的保障性住房;另一方面則提高商品房保有階段的成本,迫使那些投資性的需求逐漸減弱,從而提高土地資源的利用效率。 從理論上來說,投資性交易和消費性交易遵從不同的規(guī)律。投資性交易遵從的是風險收益規(guī)律;而消費性交易遵從的是供求規(guī)律。投資性交易風險越大,投資商品的價格也就越高。所以,中央政府的宏觀調(diào)控政策出臺之后,房地產(chǎn)開發(fā)商拼命地夸大房地產(chǎn)市場交易風險,以此來鼓勵投資者加大投資,從而獲得更多的回報。譬如,中央政府增加房地產(chǎn)交易成本之后,房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的代言人在新聞媒體上鼓吹,今后租房的成本要遠遠大于購買房屋的成本,迫使許多準備租賃房屋的消費者不得不竭盡全力地通過按揭購買商品房。中央政府出臺的宏觀調(diào)控政策越多,全國各地房地產(chǎn)市場價格上漲的速度也就越快。 從本質(zhì)上來說,中國的房地產(chǎn)市場是一個典型的租賃市場。在土地私有制條件下,商品房所有權(quán)是一種絕對權(quán),只要商品房沒有自然滅失,購買人就享有所有權(quán)。而在中國土地使用權(quán)期限到來之后,購買人就失去了房屋所有權(quán)。所以,中國的房屋所有權(quán)人實際上是一個長期租賃人。不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)商人為地縮短商品房的使用壽命。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計,中國的房屋平均壽命只有30年。從表面上來看,中國的消費者購買的是房屋所有權(quán),但是從本質(zhì)上來說,中國的消費者購買的只是商品房租賃權(quán)。 問題的嚴重性還不止于此,房地產(chǎn)市場是一個地域性很強的市場。房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須優(yōu)先滿足本地居民的住房需要。房地產(chǎn)市場吸引大量外來投機者,不僅會損害本地居民切身利益,而且會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫擴張。現(xiàn)在一些大型城市房地產(chǎn)市場價格居高不下,就是因為少數(shù)投資者批量購買商品房。這種投機性的購買行為,在短期內(nèi)能夠刺激當?shù)亟?jīng)濟,增加地方財政收入,但從長遠來看,會破壞房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序,助長中國房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象。 有學者抱怨,中國的房地產(chǎn)市場之所以會成為一個投資性市場,根本原因就在于中國缺乏資本投資渠道,富裕起來的人們不得不把房地產(chǎn)作為投資領(lǐng)域。這種觀點與其說是為中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展開脫責任,不如說是在批評中國的決策者沒有建立完善的資本市場。如果一個國家投資性的住房需求過旺,不僅會導(dǎo)致經(jīng)濟畸形發(fā)展,而且大量的資金進入房地產(chǎn)業(yè),會在一定程度上抑制中國的正常消費,降低居民正常消費能力,惡化居民的生活品質(zhì)。 解決中國房地產(chǎn)市場中存在的問題,不能只依靠市場經(jīng)濟。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要解決以下問題:首先,必須解決中央政府與地方政府的財政關(guān)系問題。長期以來,地方政府需要做大量的事情,但只有很少的財政收入。如果不加快稅收體制改革,解決各級地方政府財政收入不足的問題,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很可能會遭遇地方政府的懈怠。所以,中央政府采取的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,從短期來看,這項政策可能會收到一定的效果,但是從長期來說,有什么效果,人們還需拭目以待。 其次,必須改變我國房地產(chǎn)市場格局。房地產(chǎn)市場可以分為消費性市場和投資性市場。房地產(chǎn)市場改革的優(yōu)先目標是,發(fā)展消費性市場,通過加大社會保障性住房供應(yīng),解決我國普通居民的住房需求。今后可以考慮實行國有土地的無償供應(yīng)政策,凡是需要增加城市居民住房供給的,政府可以無償劃撥土地,用于廉租房建設(shè),然后分配給城市居民。這項改革不是恢復(fù)到原來的“計劃經(jīng)濟”時代,實行最低限度的住房福利保障政策,而是要在土地公有制的條件下,優(yōu)先滿足土地“主人”的住房需求。 曾經(jīng)有一些學者提出,我國應(yīng)當大力發(fā)展經(jīng)濟適用房,讓普通居民購買房屋的所有權(quán)。這是一種非常理想的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。但是,報道中可以看出,部分經(jīng)濟適用房變成了公務(wù)員及部分社會富有階層的經(jīng)濟適用房。在監(jiān)管不到位的情況下,發(fā)展經(jīng)濟適用房并未達到預(yù)期效果。 在社會保障性住房建設(shè)之外,政府應(yīng)當提出合理的規(guī)劃。今后政府可以在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,大面積的修建商品房。但是,房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔由此產(chǎn)生的一切社會成本,譬如,道路交通建設(shè)的費用、公共設(shè)施配套的費用等等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以提高商品房的價格,但是,國家應(yīng)征收房地產(chǎn)保有階段房地產(chǎn)稅,凡是購買商品房的業(yè)主,都必須按期向國家繳納房地產(chǎn)稅,購買房屋越多,居住面積越大,繳納的稅收就越多。這樣做的目的是:一方面限制房地產(chǎn)投機行為;另一方面則是提高土地資源的利用效率,防止部分投資者囤積居奇,牟取暴利。 部分學者擔心,政府增加房地產(chǎn)保有階段的稅收,加大房地產(chǎn)交易的成本,會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格居高不下。從理論上分析,商業(yè)風險越高,獲得的收益也就越大。但是,中國的房地產(chǎn)市場實際上是一個土地國有制條件下的“租賃市場”。當社會保障性住房供給不斷增加,政府廉租房的租金與投資商品房的租金相比差距越來越時大,就會有更多的投資者選擇其他的投資渠道,會有更多的商品房購買人轉(zhuǎn)而申請政府的社會保障性住房。因此,中國房地產(chǎn)市場改革的目標應(yīng)該是,全面改變我國房地產(chǎn)市場瘋狂投資的局面,逐步實現(xiàn)從投資性市場向消費性市場的過渡,讓中國的房地產(chǎn)市場真正變成一個滿足居民住房需求的市場。 第三,必須重新審視房地產(chǎn)市場的金融特性,在發(fā)展資本市場的同時,注意房地產(chǎn)市場的風險性。從本質(zhì)上來說,中國的房地產(chǎn)市場具有金融特性,承擔了一部分融資功能。但正如我們所看到的那樣,中國的房地產(chǎn)市場與其他國家的房地產(chǎn)市場區(qū)別就在于,中國的房地產(chǎn)市場的是一個典型的初級市場,投資者只能通過房地產(chǎn)按揭購買、抵押等方式獲取一部分資金。商業(yè)銀行為了降低經(jīng)營風險,往往對房地產(chǎn)的融資貸款設(shè)置許多條件,投資者要想借助于商品房大規(guī)模融資,幾乎難于上青天。西方一些市場經(jīng)濟國家之所以把房地產(chǎn)市場看作是金融市場,就是因為他們不斷地開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品,通過抵押、保險、證券化、杠桿交易等手段,放大房地產(chǎn)金融風險,從而獲得更多的收益。美國房地產(chǎn)市場危機發(fā)生之后,人們猛然發(fā)現(xiàn),圍繞著房地產(chǎn)市場,居然形成了一個非常完整的利益鏈條,無論是信用擔保、資產(chǎn)評估,還是證券承銷、金融衍生產(chǎn)品開發(fā),美國的投資銀行在房地產(chǎn)金融市場發(fā)展中扮演了極不光彩的角色。隨著一個個投資銀行的破產(chǎn),人們清醒地意識到,房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為少數(shù)金融寡頭牟取暴利的市場。中國的房地產(chǎn)市場是一個剛剛興起的市場,中國政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既不會影響其他國家的金融穩(wěn)定,也不會給本國經(jīng)濟帶來毀滅性的打擊。只要中國政府采取堅決有力的措施全面整頓中國的房地產(chǎn)市場,中國的房地產(chǎn)市場就會成為中國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ),成為改善民生的重要保障。 現(xiàn)在人們困惑的是,這場轟轟烈烈的房地產(chǎn)市場改革究竟向何處去?在經(jīng)濟形勢及既得利益集團的強大壓力之下,宏觀調(diào)控的方向會不會改變? 中央政府的此次宏觀調(diào)控政策,對于地方政府來說,仍有回旋的余地。地方政府雖然短期內(nèi)不能從房地產(chǎn)交易中獲得更多的財政收入,但是完全可以通過調(diào)整城市規(guī)劃,增加土地供應(yīng)面積,直接或間接地從土地收益中獲得收入。一旦政策松動,他們可能會采取措施,到那個時候,會不會出現(xiàn)新一輪的宏觀調(diào)控,我們不得而知。 事實上,現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定城市規(guī)劃必須報請人民*審議批準。但在現(xiàn)實生活中,人民*并沒有起到這個作用。一些地方政府可以根據(jù)自己的需要修改城市規(guī)劃。在這種情況下,借助于信貸政策打擊房地產(chǎn)投機活動并不是理想的宏觀調(diào)控政策。最根本的辦法是,嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定實施城鄉(xiāng)規(guī)劃,并且編制實施方案,免費發(fā)放給城市居民,向城市居民說明城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體內(nèi)容,讓人民群眾監(jiān)督地方政府的行為。全國人大*會也應(yīng)該盡快修改城鄉(xiāng)規(guī)劃法,保障人們的權(quán)利。 現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)開發(fā)商提出了一系列令人感到莫名其妙的理論,譬如,中國房地產(chǎn)市場價格快速增長,是因為丈母娘逼迫未來的女婿買房;中國的房地產(chǎn)市場價格之所以過快增長,是因為農(nóng)民問題的存在,中國不缺少土地,應(yīng)該把農(nóng)民的土地用于房地產(chǎn)開發(fā);中國的房地產(chǎn)市場價格之所以快速增長,是因為中國出現(xiàn)了所謂的剛性需求,在城市化過程中房地產(chǎn)需求過于旺盛,供給嚴重不足。這些把中國房地產(chǎn)市場存在的問題歸咎于消費者、歸咎于農(nóng)民、歸咎于中國城市化的觀點,掩蓋了中國房地產(chǎn)市場的真相。 部分新聞媒體工作者沒有看到中國房地產(chǎn)市場的本質(zhì)所在,把批評的矛頭對準房地產(chǎn)開發(fā)商。其實,絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商之所以不敢公開自己的成本,根本原因就在于,房地產(chǎn)開發(fā)商必須將自己純利潤中的一部分用于所謂的公關(guān)。解決房地產(chǎn)市場中存在的問題,不能僅僅在房地產(chǎn)市場上做文章,還應(yīng)該防止*,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,實現(xiàn)房地產(chǎn)資源合理配置。 沉睡千年的土地,身價暴漲,而土地上的居民卻只能望房興嘆。筆者估計:假如扣除房地產(chǎn)價格因素,中國經(jīng)濟年平均發(fā)展速度不超過5%。換句話說,正是由于實行了房地產(chǎn)市場的推動,中國經(jīng)濟年平均增長速度才超過8%。但我們必須承認,這樣的發(fā)展不具有可持續(xù)性。假如我們?nèi)匀话逊康禺a(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長,那么,中國的經(jīng)濟必然會出現(xiàn)嚴重失衡的現(xiàn)象。 當前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利潤不是來自于“建筑安裝服務(wù)”方面的利潤,而是來自于土地價格增值部分。在現(xiàn)實生活中,許多房地產(chǎn)開發(fā)商根本不參與商品房的修建,他們通過倒賣項目,從承包商、商業(yè)銀行獲取巨大的資金,然后利用杠桿原理,在房地產(chǎn)市場興風作浪。 總而言之,當前圍繞著宏觀調(diào)控的種種議論,實際上掩蓋了中國房地產(chǎn)市場存在的深層次矛盾。消費需求不是房價快速上漲的原因,因為中國的房地產(chǎn)市場遵從的不是供求規(guī)律;資本市場不健全也不是房價快速上漲的原因,因為中國的房地產(chǎn)市場是一個初級市場;中國的城市化進程,也不是房價快速上漲的原因,因為中國城市商品房的空置率居高不下。分稅制改革不完善導(dǎo)致地方政府財政收入?yún)T乏。中央政府的宏觀調(diào)控政策要想取得實質(zhì)成效,必須有的放矢,綜合治理。當然,解決這些深層次矛盾還需要繼續(xù)推動政治經(jīng)濟體制改革,從制度上化解這些矛盾。