【中海地產】項目管理流程

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1、【中海地產】項目管理流程 說 明 根據(jù)我司ISO9000質量體系管理手冊及程序文件，并參考相關施工合同條款，編制《***花園項目管理流程》。本流程將在新的工程實踐中進一步深化和補充。 【中海地產】技術管理工作流程 無法解決 聯(lián)系設計部進行材料樣板、施工樣板的確認 對施工單位進行交底 組織設計部、質量部進行重大技術方案的研討確定，對重大技術方案進行交底 組織設計部、設計院進行建筑功能和設計交底 評審施工單位提交的施工組織設計、重大技術方案 技術組組織建立《工程施工分項技術要求》、《監(jiān)理細則

2、》 項目部內部進行研討確定和交底 組織合約部、質量部、設計部進行建筑功能、標準做法、合同條款交底 參加驗收、編寫工程技術總結 技術組對施工組織設計、設計變更、工作聯(lián)系單、工程聯(lián)系單完成情況進行檢查，簽署《設計變更完成確認單》 接收施工圖紙、發(fā)放監(jiān)理公司圖紙 接收及審核《設計變更》或《工作聯(lián)系單》 熟悉施工圖紙、參加圖紙內審 組織水電拼圖、組織圖紙會審，督促及時下發(fā)《圖紙會審紀要》 圖紙會審紀要、設計變更、工作聯(lián)系單、工程聯(lián)系單標注（小組、內業(yè)組、地盤） 發(fā)給監(jiān)理部及施工單位《設計變更》或《工作聯(lián)系單》 地盤結構工程師在《設計變更》或《工作聯(lián)系單》上標注施工單位和有關事項

3、 無法解決 施工單位上報《工程聯(lián)系單》解決現(xiàn)場技術問題 處理施工現(xiàn)場出現(xiàn)的技術問題 監(jiān)理部組長、技術負責人、總監(jiān)解決下發(fā) 地盤結構工程師2天內解決，下發(fā)工程聯(lián)系單 地盤結構工程師聯(lián)系設計部、設計院3天內解決 轉交地盤 - 13 - 開開工準備資料，〖施工組織設計（技術）方案報審表〗和施工組織設計在3個工作日審核下發(fā)，其他各項在5個工作日內審核下發(fā)。 進場會議 內容：1.確定開工時間 2.進行監(jiān)理配合要求交底 3.招標中部分技術要求明確 提交開工準備資料 資料：1.〖工

4、程分包報審表〗四份及其附件一份：必須包括分包商營業(yè)執(zhí)照、資質證書、業(yè)績證明、項目經(jīng)理資格證明和特殊人員上崗證，進場會議后三天內提交 2.〖施工組織設計（技術）方案報審表〗和施工組織設計（原件四份），進場會議后7天內提交 4.所有乙供材料的合格證、特殊產品準用證、產品檢驗報告等單獨提交，我部按照招標文件審核 5.設備部分需提供生產計劃和進貨計劃 與相關單位進行工作面移交 內容： 1. 消防工程進行： 1) 電氣管線移交 2) 管道安裝土建工作面移交（地下室、樓梯間、天面） 3) 設備房移交（消防控制中心、通風機房） 4) 室外工作面移交 2. 燃氣工程 1) 管道安

5、裝土建工作面移交（生活陽臺、外墻、天面） 2) 室外工作面移交 3. 給水工程 1) 室外工作面移交 2) 設備房移交（水泵房） 3) 生活水池移交 4. 高低壓配電工程 1) 設備房移交（配電房） 2) 室外工作面移交 5. 電話工程 1) 設備房移交（電話機房） 2) 電線管道移交 3) 室外工作面移交 6. 網(wǎng)絡工程 1) 設備房移交（機房） 2) 電線管道移交 3) 室外工作面移交 7. 電視工程 1) 電線管道移交 2) 室外工作面移交 8. 小區(qū)智能化 1) 設備房移交（消防中心） 2) 電線管道移交 3) 室外工作面移交 4) 樓梯

6、大堂和小區(qū)圍墻移交 9. 發(fā)電機工程、環(huán)保工程 1) 設備房移交 10. 電梯工程 1) 設備房移交（電梯機房） 2) 電線管道移交 3) 電梯井移交 上述資料根據(jù)審核意見3天內整改上報監(jiān)理部存檔 工程開工 材料進場 按材料控制程序執(zhí)行 施工單位上報〖材料進場計劃〗，設備部分補充說明設備生產要求時間 〖工程材料工程材料/構配件/設備進場申報表〗、〖工程材料/構配件進場記錄表〗、產品合格證、質量檢驗資料及政府主管部門頒發(fā)的使用許可證等質量證明文件及相關資料(相關資料需蓋材料供應商公章) 對照隨機資料，按照物資合同，開箱驗貨 安裝完成，單機運轉驗收 系統(tǒng)驗收 施工過

7、程進行關鍵工序的旁站監(jiān)理，其他工序巡視檢查 乙供 甲供 【中海地產】設備安裝工程控制流程 根據(jù)總施工進度計劃編制甲供材進場計劃 根據(jù)總施工進度計劃及樣板確認計劃 根據(jù)總施工進度計劃編制圖紙交付計劃 根據(jù)總施工進度計劃編制承建商進場計劃 設計部 設計部 合約部 合約部 項目發(fā)展計劃 施工圖紙 編制總施工進度計劃 總進度計劃評審 確定總施工進度計劃 抄送相關部門 將總進度計劃下發(fā)監(jiān)理部作為施工總控計劃 監(jiān)理部根據(jù)總控計劃審核施工單位上報計劃，將審核意見下發(fā)施工單位 施工單位上報施工總計劃 通過例會、專題會等對計

8、劃的實施情況進行監(jiān)控 實施施工計劃 計劃調整 計劃完成情況后評估 對計劃延后情況提出預警報告 【中海地產】計劃管理流程 【中海地產】投資控制流程 非隱蔽類工程 施工 隱蔽類工程 14個工作日內審核完成下發(fā) 3天內下發(fā) 7天內審核完成 14天內上報監(jiān)理部 7個工作日內審核完成下發(fā) 監(jiān)理轉發(fā)業(yè)主的〖工程聯(lián)系單（委托類）〗或〖工程委托書〗 （重要工序或部位）提交〖施工組織設計（技術）方案報審表〗和施工方案 施工方案（原件四份），監(jiān)理3個工作日內審核下發(fā)，按審核意見進行施工 過程檢查 中間過程按照監(jiān)理細則

9、進行定期、不定期進行隱蔽檢查（拍照存檔） 施工完成 施工完成后拍照 上報簽證資料 監(jiān)理或業(yè)主口頭指令 3天內補發(fā)書面通知 資料一：1.〖增加工程現(xiàn)場簽證單〗（原件一份） 2.〖工程聯(lián)系單（委托類）〗或〖工程委托書〗原件 3. 照片 資料二：1.資料一的全部資料 2.編制的補充預算： 內容必須包括：編制說明、造價匯總表、分部分項工程計價表、工程量計算式、設計變更確認單（及相應的設計變更）、現(xiàn)場簽證單（及相應的工程聯(lián)系單）等。同時，還必須說明編制此預算的有關依據(jù)：如合同條款、所套用的定額條目的編號、取費等級、信息價期數(shù)、特殊價格來源等 上報

10、申請付款資料 資料三：1.〖工程計量申請表〗 2.〖工程款支付匯總表〗 3.〖中間支付申請表〗 4.資料二 報業(yè)主出糧 編制預算資料 上報預算資料 【中海地產】投資程序說明 1、工程進度款（糧單）的管理 當施工單位進場時，地盤QS應將《每月完成工程量申報表》提供給施工單位，并要求其按照此表每月在合同規(guī)定的時間上報工程進度款申請。此申請應先報予監(jiān)理公司審核（審核完成的工程形象進度及其質量），再由監(jiān)理報予地盤初審。 地盤的QC核對有關工程項目的質量后，由地盤QS人員根據(jù)監(jiān)理公司及地盤QC的審核情

11、況利用我司的出糧軟件編制出糧申請書，并將監(jiān)理公司上報的日期填在“報業(yè)主日期”欄中。 地盤QS將打印好的“工程進度款申請書”、“完成工程量清單”各兩份經(jīng)地盤經(jīng)理審閱同意后發(fā)送給施工單位負責人簽名。此程序除非有特殊理由，應在4個工作日內完成。 施工單位負責人簽名后，有關地盤工程師在清單中的“地盤QC”一欄簽名確認工程質量基本合格（最終質量評價以工程驗收為準），地盤QS再簽名確認工程進度款的量，最后經(jīng)地盤負責人簽名確認后將軟盤一起送交公司合約部。除非有特殊理由，此程序應在1個工作日內完成。 公司由合約部、質量部、財務部審核，最后由主管副總經(jīng)理簽批。除非有特殊理由，以上工作應在5個工作日內

12、審批完畢。 2、 現(xiàn)場變更確認及簽證管理 設計變更確認單：當一條設計變更完成后3天內，施工單位應填寫《設計變更完成確認單》及相應工程量調整計算書，報相應監(jiān)理工程師及業(yè)主確認。一般來說，監(jiān)理工程師確認時只需要按照相應的設計變更文件確認完成或未完成的事實，但當無法根據(jù)設計變更文件直接結算出工程量（如標注尺寸不詳、因變更引起的鑿除工程量）或者相應設計變更文件的某條或某幾條只完成了一部分時，監(jiān)理工程師及業(yè)主也可以直接在《確認單》中簽認相應的工程量。 現(xiàn)場簽證：對于施工現(xiàn)場的一些非設計變更類的合同外項目，地盤應當要求施工單位填寫《現(xiàn)場簽證》（建設局標準格式）報相應監(jiān)理工程師及業(yè)主確認。監(jiān)理工程

13、師及業(yè)主應簽認工程量或者工日數(shù)、機械臺班等，用于編制增加的補充預算。這些合同外項目大致有：地盤以《工程聯(lián)系單》的形式發(fā)的零星小委托或者零星小變更、口頭小委托或口頭小變更、合同或委托書注明“按實測量”的工程量實測等。另外，原則上，監(jiān)理公司只發(fā)不涉及造價的《監(jiān)理工程師通知單》，涉及造價的均由地盤發(fā)《工程聯(lián)系單》。 流程及時限：地盤應督促施工單位及時填寫確認單、簽證單，并及時上報補充預算。一般來說，當每一份設計變更完成后，施工單位應當在三天之內或相應的工程內容隱蔽前（若存在隱蔽工程）填寫《設計變更完成確認單》，先報監(jiān)理公司審核（現(xiàn)場監(jiān)理工程師及總監(jiān)），然后由監(jiān)理公司報地盤審核（地盤QS對非業(yè)主承

14、擔費用的簽證應留底并下發(fā)相應扣款通知單）；如無特殊理由，監(jiān)理工程師及業(yè)主應在一周內簽署意見并返回施工單位。施工單位再據(jù)此在兩周之內給地盤上報補充預算?！冬F(xiàn)場簽證》的填寫、審核、上報補充預算的時限參照上述過程。 監(jiān)理工程師在簽證前必須認真核對簽證工程的施工時間、工作內容、發(fā)生原因、發(fā)生的工程量、工日數(shù)、機械臺班數(shù)以及簽證所發(fā)生的費用應由何方負擔等。特別是對發(fā)生的原因以及責任單位的交代應詳細、明了。工程師應避免簽署類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性內容，而必須實度實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、工日數(shù)、機械臺班等。原則上監(jiān)理工程師不直接在簽證上簽認有關單價或總價。所有的確認單

15、和簽證單都需經(jīng)地盤負責人核準后方為有效，且必須加蓋監(jiān)理公司及地盤的公章。 3、 補充預算及工程結算 補充預算：補充預算原則上采用“一事一預算”的原則，施工單位應及時上報，由地盤QS審核（同時施工單位應簽字對初審結果給予認可）后編號，報地盤經(jīng)理核準，然后報合約部審定后即可出糧。 甲供材料：對于含有甲供材的合同，報送補充預算的同時應統(tǒng)計出甲供材量。結算采用兩條線：應供量與實供量。應供量即為根據(jù)合同與補充預算計算出的理論數(shù)據(jù)；實供量則由兩公司的材料員確定。二者匯總后，形成《甲供材料結算清單》，作為結算資料。 工程結算時，應要求施工單位整理從開工到竣工的所有結算資料，并列出詳細的結算清單

16、一覽表。除合同已有明確規(guī)定需由政府做驗收的外，其他一律要填寫《工程驗收報告》，涉及各方均要簽字才能生效。同時，應對獎罰單、物資款項、主包管理費、保固金收費及其他所有款項、責任作出計算和說明，填寫《結算協(xié)議書》（見糧單軟件）和《結算協(xié)議書附件清單》，由地盤審核并錄入電腦，打印后請施工單位簽字蓋章，上報合約部核準，最后由公司主管副總經(jīng)理簽字批準。結算中所有資料必須是原件，不能有任何復印件，且必須加蓋公章才能生效。 4、 保固金的支付 地盤提供《保固金支付申請表》，施工單位填寫后，送物業(yè)公司管理處或樓宇使用單位、監(jiān)理單位、工程部等簽字蓋章，附上原結算書復印件，送到合約部審核。合約部QS人員填寫報

17、銷單請合約部經(jīng)理及主管副總經(jīng)理簽字后復印留底，原件交施工單位去財務部領款。 【中海地產】材料控制流程 進場會議，進行監(jiān)理配合要求交底 提交〖材料總計劃〗 階段性提交〖物資進場申請表〗 貨到現(xiàn)場后，提交申請資料，由監(jiān)理、施工單位聯(lián)合驗收，按要求抽檢，并指定堆放場地，進行標示堆放 上報〖工程材料/構配件使用報審表〗 投入使用 上報材料樣板，由監(jiān)理、業(yè)主確認，填寫〖樣板確認單〗，經(jīng)同意后安排材料進場 材料供應商上報材料樣板，由業(yè)主向監(jiān)理部進行交底，填寫〖樣板確認單〗 填寫〖工程材料、構配件退場記錄表〗 退 場 過程檢查，如監(jiān)理工程師對產品質量質疑，則現(xiàn)場抽檢，重新按上述程

18、序進行 3天后將審核完成的計劃發(fā)回施工單位 乙供材料 甲供材料 監(jiān)理審核后當天下發(fā) 抽檢結果符合要求 抽檢結果不符合要求 3天 計劃包括：甲供、乙供所有材料的廠家、數(shù)量、大致進場時間（原件兩份） 說明：1.正常情況下，按照合同約定時間提前上報 2.每月25日提交下月〖物資進場申請表〗 3.設計變更引起的材料變更三天內上報監(jiān)理部 申請資料：〖工程材料工程材料/構配件/設備進場申報表〗、〖工程材料/構配件進場記錄表〗、產品合格證、質量檢驗資料及政府主管部門頒發(fā)的使用許可證等質量證明文件及相關資料(相關資料需蓋材料供應商公章)

19、 不合格部分 指定臨時辦公室、倉庫 指定臨時水電接駁點 甲供材管理安排 裝修房測量放線 按圖紙要求進行水電改造 水電線路調試 門套制作安裝 天花工程 原天花找平 天花吊頂制作安裝 墻、地磚工程 家具制作安裝 櫥柜安裝 廚、衛(wèi)吊頂安裝 門扇制作安裝 墻面、天花刮膩子 墻面、天花乳膠漆 家具刮膩子、打磨、油漆 涂料及油漆工程 潔具、小五金安裝 燈具、電器安裝 窗臺石、門檻石安裝 安裝工程 地板工程 細部收口及施工單位自檢 打玻璃膠 陰陽角平整 墻地磚勾縫 踢腳線磨邊

20、 室內水管線試水打壓 組織裝飾單位進場熟悉情況，作施工準備 進行樓層試水及水管打壓 土建單位進行整改 5天 正式填寫移交表進行移交 合格部分 全面清潔 初驗 復驗 不合格整改 合格 向小業(yè)主移交 入場技術交底 【中海地產】套餐裝修管理流程 見根據(jù)合同整理甲供材清單 根據(jù)合同整理乙供材清單 提前7天申報材料計劃 裝修單位提供材料進場計劃 材料進場前報樣審批 材料進場驗收 甲供材 乙供材 退貨 重新進貨 不合格 合格 現(xiàn)場使用 見 裝飾部提供樣板 圖紙、技術、現(xiàn)場及安全交底 參與樣板房材料選用、設計、施工 裝飾部出圖 樣板房材料樣板 同裝飾部一起參加圖紙會審 施工期間書面提交意見和建議 裝飾組整理包括材料樣板、品牌、質量標準等整套技術資料