關(guān)于我市貫徹實施《江蘇省物業(yè)管理條例》情況的報告

關(guān)于我市貫徹實施江蘇省物業(yè)管理條例情況的報告主任、各位副主任、各位委員：我受市人民政府委托，向市十六屆人大常委會第四十一次會議報告關(guān)于我市貫徹實施江蘇省物業(yè)管理條例的情況，敬請審議。一、基本情況物業(yè)管理涉及千家萬戶，關(guān)乎民生與社會穩(wěn)定。我市以建設(shè)和諧物業(yè)小區(qū)為目標(biāo)，以規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)，構(gòu)建市場化平臺為重點，堅持業(yè)主至上原則，圍繞“建機制、定標(biāo)準(zhǔn)、促規(guī)范、推亮點”的總體思路，積極抓好各項法律、法規(guī)的貫徹落實，將不斷滿足業(yè)主日益增長的物業(yè)服務(wù)需求作為物業(yè)服務(wù)體系建設(shè)的出發(fā)點和落腳點，規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場秩序，建立適應(yīng)我市實際的物業(yè)管理新模式，著力推動全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)水平的全面提升。2013年，為了全面貫徹落實江蘇省物業(yè)管理條例，出臺了啟東市貫徹實施江蘇省物業(yè)管理條例意見，按照“重心下移，屬地管理，權(quán)責(zé)一致”的原則，健全“綜合協(xié)調(diào)、條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理體制，2014年7月以來，我市積極構(gòu)建物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理，街道、鎮(zhèn)鄉(xiāng)、園區(qū)屬地負責(zé)，社區(qū)居（村）民委員會具體組織的管理體系，充分發(fā)揮屬地政府部門在物業(yè)管理中的作用，逐步推進長效管理機制，行業(yè)部門與屬地部門緊密聯(lián)系，共商物業(yè)管理、社區(qū)管理中的共性問題和難點問題，共同探索解決辦法，促進物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成了三級部門共管的新格局，明確了物業(yè)管理機制，優(yōu)化了運行流程，規(guī)范了市場秩序，物業(yè)管理行業(yè)進入理性發(fā)展的通道，開創(chuàng)了我市物業(yè)管理工作新局面。目前，全市共有130多個物業(yè)小區(qū)，57 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中一級資質(zhì)5個，二級資質(zhì)7個，三級資質(zhì)45個，從業(yè)人員近2000人，執(zhí)證上崗率達100%。我市住宅物業(yè)分為新小區(qū)、老小區(qū)和安置房小區(qū)。新小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率為100%；老小區(qū)按屬地管理原則，由屬地政府提供托底服務(wù)；安置房小區(qū)由市城建指揮部成立安置房物業(yè)服務(wù)中心，委托市城管局實行扎口管理。隨著我市物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，一批業(yè)內(nèi)一流的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入我市市場，引領(lǐng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)邁上新臺階。通過近幾年來的工作，有3個小區(qū)獲得了“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)”稱號，有5個小區(qū)獲得了“南通市優(yōu)秀小區(qū)”稱號。我市高度重視業(yè)主委員會的組建和履職管理工作。近兩年來，專門下發(fā)了業(yè)主委員會成立、換屆流程等指導(dǎo)文件，組織召開關(guān)于業(yè)主委員會成立、換屆工作專題培訓(xùn)會議10余次。目前我市已成立業(yè)主委員會共計83個。二、近年來物業(yè)行業(yè)管理主要工作（一）抓宣傳，搭建溝通宣傳平臺。在啟東日報、啟東電視臺等市內(nèi)主要媒體民生熱線、江海潮涌開辟物業(yè)專題專欄，及時報道物業(yè)管理動態(tài)及成效，做到“電視有影、電臺有聲、報紙有文、網(wǎng)絡(luò)有言”，大力宣傳江蘇省物業(yè)管理條例、江蘇省住宅專項維修資金管理辦法等條例，通過詳實直觀的媒體報道，讓業(yè)主及時了解我市物業(yè)管理工作動態(tài)，主動接受市民對物業(yè)管理監(jiān)督，提高業(yè)主對物業(yè)管理的參與率。同時，通過組織“12.4”法制宣傳日、城管進社區(qū)等活動，向廣大市民普及物業(yè)管理中涉及業(yè)主個人物業(yè)的權(quán)、責(zé)、利相關(guān)知識。城管、法院聯(lián)合組建“物業(yè)矛盾糾紛庭外調(diào)解委員會”，舉辦“法制大講堂，物業(yè)進社區(qū)”活動，向業(yè)主分析物業(yè)糾紛案例，逐步培養(yǎng)居民有償服務(wù)的意識。（二）抓指導(dǎo)，提升物管隊伍整體素質(zhì)。建立了鎮(zhèn)鄉(xiāng)、園區(qū)、街道物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，切實加強對基層物業(yè)管理工作的日常管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。主要立足三個層面：一是面向?qū)俚兀枪芫置磕甓ㄆ谡匍_屬地部門物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)科室負責(zé)人工作例會，邀請南通物管協(xié)會專家上門授課，定期開展關(guān)于物業(yè)矛盾調(diào)處的培訓(xùn)，有效提升了全市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)崗位人員的業(yè)務(wù)水平及基層管理部門的監(jiān)管能力。二是面向企業(yè)，每年定期組織物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)，每半年組織一次維修資金使用流程培訓(xùn)。積極組織物業(yè)企業(yè)負責(zé)人和項目經(jīng)理開展管理知識與服務(wù)技能培訓(xùn)，采取“請進來，送出去”等組織形式，城管、公安消防、市管等部門聯(lián)合開展物業(yè)小區(qū)消防、電梯專項培訓(xùn)，組織消防講座10余場次，并在各物業(yè)小區(qū)組織消防演練，有效提高了物業(yè)企業(yè)的安全防范意識和應(yīng)急自救能力。三是面向業(yè)主，積極指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運行，指導(dǎo)業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)共擔(dān)小區(qū)管理責(zé)任，組織業(yè)委會業(yè)務(wù)培訓(xùn)，指導(dǎo)其依法履職。同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)進行指導(dǎo)和規(guī)范，指導(dǎo)屬地部門組織新、老物業(yè)企業(yè)的交接工作，做好托底管理，切實保障廣大業(yè)主的利益。（三）抓合力，構(gòu)建部門整體聯(lián)動格局。以全市城市環(huán)境綜合整治為契機，城管、公安、住建、市管、街道等部門齊抓共管，突出綜合治理，著力破解群眾反映強烈的老大難問題。有效整治小區(qū)馬路市場。傾聽群眾呼聲，呼應(yīng)百姓訴求，徹底取締了彩臣巷、長江新村中通道、騰飛路、集賢路等群眾反映強烈的小區(qū)馬路市場，并加強日常巡查，杜絕回潮，真正還小區(qū)以整潔，還道路以暢通。老小區(qū)改造深入推進。加大投入力度，基礎(chǔ)設(shè)施功能持續(xù)增強。針對南苑新村等小區(qū)居民提出信箱郵箱長年損壞無人修理等人大提案，城管局及時到實地查看，落實人員快速更換。根據(jù)整體規(guī)劃，先后對文秀新村、東洲新村、寶島花園等24個老舊小區(qū)實施改造，增加停車位3500個，改造小區(qū)道路共15萬平方米、排水管道改造7萬米、補植綠化面積3萬平方米。低洼易淹易澇片區(qū)改造有序?qū)嵤?。大力加強城市低洼易淹易澇片區(qū)排水官網(wǎng)、排澇泵站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強城市整體排澇能力。加強排澇設(shè)施清疏保養(yǎng)，確保處于良好狀態(tài)。配置與排澇設(shè)施數(shù)量相匹配的管道檢查疏通機械，提高排澇設(shè)施維護的技術(shù)和裝備水平，確保養(yǎng)護質(zhì)量和效率。加強城市排澇設(shè)施運行管理，及時發(fā)現(xiàn)和制止損壞排澇設(shè)施等行為。先后對長龍一村、長龍二村、紫薇三村、城河新村等8個小區(qū)的低洼易淹易澇片區(qū)實施改造，改造面積31公頃。棚戶區(qū)改造抓緊進行。根據(jù)拆遷改造計劃，按序時進度完成拆遷改造任務(wù)，詳細制定了實施方案。拆除棚戶區(qū)內(nèi)違章建（構(gòu)）筑物，清理房屋立面破舊搭建物、廣告牌，清理各類亂堆放雜物，整修道路、圍墻，補植和增辟綠地，清除生活垃圾，治理環(huán)境衛(wèi)生。（四）抓規(guī)范，物業(yè)行業(yè)監(jiān)管有章可循。近年來，我市先后出臺了啟東市前期物業(yè)招投標(biāo)管理辦法、啟東市物業(yè)管理工作考核辦法、啟東市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法、啟東市物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金管理暫行辦法、啟東市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范性文件，著力完善物管行業(yè)的進出機制，約束隨意棄管小區(qū)的行為，為改善全市物業(yè)管理法制環(huán)境、規(guī)范市場各方主體行為、維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用。把考核獎懲落到實處，在今年5月份下發(fā)的啟東市物業(yè)管理工作考核辦法中，明確了全市物業(yè)管理工作實行三級考核制度，將對鎮(zhèn)（園區(qū)）、街道的考核結(jié)果進行排名，納入市政府專項工作年度目標(biāo)績效考核和效能考核的內(nèi)容。將各物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合考核結(jié)果在啟東日報、中國啟東政府網(wǎng)等媒體進行公示，并與物業(yè)管理招投標(biāo)掛鉤，凡綜合考核分在65分以下的，在整改到位前不得接管新的物業(yè)管理項目。進一步加快物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系建設(shè)，積極完善考核評價標(biāo)準(zhǔn)，將平時的考核結(jié)果記入企業(yè)誠信檔案，以此作為指導(dǎo)開發(fā)單位和業(yè)主委員會擇優(yōu)選聘信譽好、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)，督促物業(yè)企業(yè)依法經(jīng)營，誠信經(jīng)營。今年以來，我市著力規(guī)范了新建小區(qū)前期物業(yè)管理竣工驗收和承接工作，細化了新建小區(qū)承接查驗工作，加強對重要設(shè)施設(shè)備、承接查驗的監(jiān)督，督促開發(fā)單位將資料和驗收合格的設(shè)備移交給物業(yè)公司使用,維護了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，有效地促進了建設(shè)與管理的良性互動。同時,嚴(yán)格落實履約保證金制度,對新建小區(qū)在竣工驗收前，要求物業(yè)公司繳納履約保證金，全市履約保證金收繳率達100%。今年初，我們又大力推行了物業(yè)管理招投標(biāo)制度，要求新建住宅前期物業(yè)管理必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，出臺了啟東市前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管程序等配套文件，明確了物業(yè)管理招投標(biāo)工作的程序和重點，確保招投標(biāo)工作公開透明。（五）抓亮點，培育物業(yè)服務(wù)先進典型。以物業(yè)管理工作專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化為目標(biāo)，積極培育龍頭物業(yè)管理項目。全市已創(chuàng)成省級物業(yè)示范項目1個，市級物業(yè)示范項目2個。積極開展南通市“物業(yè)管理接軌上海示范項目”創(chuàng)建活動，以綠城、東郊花園、恒大金碧物業(yè)等一批龍頭企業(yè)為試點，從企業(yè)內(nèi)部管理、設(shè)施設(shè)備管理、日常服務(wù)流程等方面入手，完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，規(guī)范各類物業(yè)服務(wù)行為，大力提升企業(yè)的品牌內(nèi)涵，堅持人性化、個性化、專業(yè)化及智能化的管理理念，為廣大業(yè)主提供安全、溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境，有力推進我市物業(yè)企業(yè)再上新臺階。（六）抓焦點，規(guī)范專項維修資金管理。專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是住房社會化維修的有效保障，歷年來受到市民廣泛關(guān)注，特別是電梯、消防等重要設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，維修資金使用的監(jiān)管等問題備受市人大、政協(xié)委員關(guān)注。我市將物業(yè)專項維修資金的歸集與管理，作為物業(yè)管理一項重要工作來抓，出臺啟東市維修資金管理辦法，從制度上保障了維修資金安全管理和規(guī)范使用。嚴(yán)格執(zhí)行“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督”的原則，通過產(chǎn)權(quán)初始登記嚴(yán)把收繳關(guān)，確保新竣工項目收繳率為100%。截止6月底，新建商品房已累計積存物業(yè)專項維修資金3.9億多元。在維修資金使用時，嚴(yán)把業(yè)主簽字、物業(yè)公司（居委會）報批，城管、財政聯(lián)合勘驗、施工過程監(jiān)督、竣工驗收業(yè)主認(rèn)可等環(huán)節(jié)。對動用10萬元以上項目進入市招投標(biāo)中心公開招標(biāo)實施，5萬元以上項目實行分散采購，杜絕暗箱操作，維護政府部門廉潔良好形象。在南通地區(qū)率先實現(xiàn)了電梯維修部門聯(lián)動機制，電梯故障，申請動用維修資金，由城管局聯(lián)合江蘇省特種設(shè)備安全監(jiān)督檢測研究院南通分院第一時間現(xiàn)場確認(rèn)，并出具故障檢測報告，既保證了電梯維修效果，也避免了“小病大修”，保證了維修資金合理使用。今年7月，以市長會議紀(jì)要的形式首次規(guī)范了消防設(shè)施維修應(yīng)急程序，在南通地區(qū)率先打通消防設(shè)施維修應(yīng)急通道，確保故障項目及時維修，全力保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。三、物業(yè)管理中存在的問題隨著城市化進程的不斷加快和人民群眾對生活質(zhì)量要求的日益提高，在全市物業(yè)管理發(fā)展過程中，也遇到了諸多的困難和壓力，暴露出一系列問題和矛盾，具體有以下幾方面：一是物業(yè)服務(wù)規(guī)?？傮w偏小,上規(guī)模、上檔次的為數(shù)不多。二是物業(yè)管理行政體制尚未理順，與房產(chǎn)管理部門未充分形成合力，城管管物業(yè)缺少抓手，管理機制得不到有效發(fā)揮。三是物業(yè)管理費收繳率不高，業(yè)主花錢買服務(wù)意識淡薄，形成物業(yè)服務(wù)費難以收繳，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降的惡性循環(huán)。四是業(yè)委會作用發(fā)揮不夠顯著。由于業(yè)委會的組織模式尚在探索階段，加上缺少正常辦公經(jīng)費的保障機制，多數(shù)業(yè)委會運作困難。有些成員選舉之前對業(yè)委會組織有種新鮮感，上任后由于種種矛盾不愿擔(dān)任此職，任職不履職，個別小區(qū)業(yè)委會成員向物業(yè)公司暗示、變相索要錢物，業(yè)委會班子內(nèi)部爭權(quán)奪利投訴不斷，導(dǎo)致業(yè)主委員會對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不管不問，形同虛設(shè)。四、下一步工作設(shè)想一是進一步加強物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒體，廣泛宣傳江蘇省物業(yè)管理條例，強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，增強廣大業(yè)主物業(yè)管理法律意識，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。二是深入推進“三創(chuàng)一建設(shè)”活動。即創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理項目、省級示范社區(qū)、南通市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系，積極開展物業(yè)企業(yè)星級評定工作，鼓勵企業(yè)以服務(wù)立口碑，以誠信贏市場。大力實施品牌戰(zhàn)略，通過龍頭企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，帶動全行業(yè)服務(wù)意識、服務(wù)水平、服務(wù)形象的整體提升。三是對維修資金信息化管理系統(tǒng)進行升級改造。為了實現(xiàn)信息互通，公開透明，提高管理效率，更好地為業(yè)主服務(wù)，我市將住宅專項維修資金管理信息化系統(tǒng)的升級改造列入了今年的重點工作，目前已完成了招標(biāo)工作，預(yù)計年底前正式投入運行。四是以新出臺的啟東市物業(yè)管理工作考核辦法為抓手，進一步完善物業(yè)行業(yè)管理體系。嚴(yán)格執(zhí)行考核獎懲制度，及時公布、兌現(xiàn)、執(zhí)行考核結(jié)果，及時獎優(yōu)罰劣。同時以年度檢查的綜合數(shù)據(jù)及日常監(jiān)管的動態(tài)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統(tǒng)。將企業(yè)的誠信指數(shù)與企業(yè)評優(yōu)、資質(zhì)升級、市場準(zhǔn)入相結(jié)合，建立守信企業(yè)激勵機制、失信企業(yè)懲戒機制和嚴(yán)重失信企業(yè)淘汰機制，形成優(yōu)勝劣汰、爭先創(chuàng)優(yōu)的良好局面。主任、各位副主任、各位委員：我市物業(yè)管理工作在市人大及其常委會關(guān)心、支持下，各項工作深入推進。在下階段的工作中，將按照人大常委會提出的要求，落實工作措施，進行認(rèn)真整改。同時，也懇請市人大及其常委會繼續(xù)對我市物業(yè)管理工作進行檢查、督促，我們將不斷加大工作的組織推進力度，確保物業(yè)管理工作水平得到明顯提高，不斷提升人民群眾的滿意度和幸福感。