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2017年電大房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)小抄

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2017年電大房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)小抄

.小抄一、單項選擇題1所有人對房屋的實際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。 (占有)2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進(jìn)行的何種處理。 (處分)3體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。 ( 50 年)4人口 100 萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 (國務(wù)院)5進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),必須同時按照 土地管理法 和城市房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行。6土地使用權(quán)變更包括(土地使用權(quán)主體變更、內(nèi)容變更和其他事項變更)7 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定,轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起多長時間內(nèi)進(jìn)行(3 個月)8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為(100 萬元) 。9房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行,首先應(yīng)該。 (取得拆遷許可證)10房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為房地之間的關(guān)系) ,并通過各種交易合同形式實現(xiàn)。11物業(yè)管理的基本主體是(業(yè)主) 。12代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的(針對性專項服務(wù)) 。13對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的房屋,應(yīng)當(dāng)依照(城市私有房屋管理條例)進(jìn)行管理。14土地增值額未超過扣除項目金額 50%的部分,土地增值稅稅率為(30% ) 。15某地塊轉(zhuǎn)讓收入 5000 萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金 1000 萬元,開發(fā)土地總費(fèi)用 1000 萬元。則應(yīng)計贈值稅(1100 萬元) 。16個人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭議,最低可由(鄉(xiāng)級人民政府)處理。17某單位非法轉(zhuǎn)讓土地,并獲非法所得 5000 萬元人民幣,則其所面臨的最高罰款額為(2500 萬元)人民幣。18在業(yè)主委員會成立之前,物業(yè)管理公司由(建設(shè)單位選聘) 。19業(yè)主公約物業(yè)的受讓人或承租人。 (在作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件時有約束力 )20外商進(jìn)行成片土地開發(fā)的必要條件是(取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)) 。21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是(土地、房屋) 。22我國國有土地有償使用的主要方式是。 ( 出讓 )23國家建設(shè)用地主要獲得方式有(劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)) 。24下列不屬于國有土地出讓方式的有( 出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣 ) 。25房地產(chǎn)法調(diào)整下列哪些關(guān)系。 (民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系)26 “三通一平”的“三通”是指(通水、通電、通路) 。27下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同解除條件的是( A 公共利益的需要 B 土地滅失)28下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同訂立原則的是(A 遵守法律、法規(guī)、政策原則 B 符合城市規(guī)劃要求原則 C 平等自愿原則 D 有償原則 )29房地產(chǎn)開發(fā)原則是(房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則(一) 依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。(二)房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)的原則。(四) 、房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 (五)、房地產(chǎn)開發(fā)堅持鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則)30房地產(chǎn)項目管理包括(立項管理、施工管理、竣工管理 )31房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進(jìn)行的登記屬于( 變更登記 )32根據(jù)土地管理法的規(guī)定,征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的(6-10 倍 )33對以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,契稅(要征收 )34根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,屬于我國征用耕地補(bǔ)償費(fèi)的是( 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地.上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi))35物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人,一方為物業(yè)管理公司,另一方為(業(yè)主或者業(yè)主委員會 )36須經(jīng)國務(wù)院審批的吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為(耕地超過 1000 畝、其他土地超過 2000 畝 )37土地增值稅的征稅范圍為(國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物 )38當(dāng)事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決,向人民法院起訴的,應(yīng)不遲于接到裁決之日后的(3 個月 )39 城市房地產(chǎn)管理法是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一,它開始施行于(1995 年 1 月 1 日 )40違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。 (在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的,可以認(rèn)定合同有效 )41在我國,土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別,主要體現(xiàn)在(原土地使用者的權(quán)利,義務(wù)是否轉(zhuǎn)移 )42租賃城市私有房屋,須由出租人和承租人簽訂租賃合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù),并報房屋所在地房管機(jī)關(guān)( 登記 )43某村民于 1999 年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請,經(jīng)審核其符合用地條件,該用地申請的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是(縣人民政府 )44城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價購買公房后,其對所購房屋享有的權(quán)利是( 擁有部分產(chǎn)權(quán),可以繼承 )45承租公有住房的,在租賃期內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,原租賃協(xié)議應(yīng)(繼續(xù)履行 )46超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的,可以( 加收 20%的土地閑置金 )47房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有( 5 級 )48在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實行( 到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 )49 “三通一平”的“三通”是指( 將開發(fā)區(qū)以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場 )50拆除臨時建筑(必須由建設(shè)者在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除,對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑則為合法建筑拆遷時給予適當(dāng)補(bǔ)償, )51如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個人,那么在該房屋被拆遷時,拆遷人需與( 房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人協(xié)商 )52北京某四合院為國家二級文物保護(hù)單位,在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進(jìn)行貸款,以繼續(xù)裝修。該建議(違法 )53房地產(chǎn)抵押合同的生效時間為(登記 )54企業(yè)為職工交納的住房公積金的月繳存額,為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。新參加工作的職工從參加工作的第二月開始繳存住房公積金,月繳存額為為職工本人自己繳納金額的同等數(shù)額,單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金,月繳存額為為新調(diào)入職工自己繳納金額的同等數(shù)額55當(dāng)職工離、退休時,其積累的住房公積金本金余額。 (可以提取 )56職工的住房公積金利息( 歸職工所有)57物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)源于( 委托合同 )58關(guān)于涉外商品房的內(nèi)、外銷售, (內(nèi)銷售指向國內(nèi)銷售其購買著為國內(nèi)的各種單位或公民個人;外銷售是指向境外銷售,其購買著為國外或港奧臺的企業(yè)、其他組織或個人)59涉外房產(chǎn)的租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時,須提前書面通知對方;工商業(yè)用房的租賃,須提前(6 個月 )60場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費(fèi)用和合營企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素,由所在地的(省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,并向?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易部和國家土地主管部門.備案) 。61在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的,必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門申請定點(diǎn)。該有關(guān)管理部門是( 規(guī)劃管理部門 )62根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增加的房屋( 不屬于擔(dān)保范圍 )63房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是(自律性組織)64從 1999 年 1月 1 日起,新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)應(yīng)專項用于(耕地開發(fā) )65在下列各種建設(shè)項目用地中,可以采用劃撥方式使用土地的是(國家機(jī)關(guān)用地中共各級黨政機(jī)關(guān)、各民主黨派、各級政協(xié)工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)等和軍事用地不包括軍隊用于房地產(chǎn)開發(fā)的用地 ;城市的基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地)66物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人,一方為物業(yè)管理服務(wù)公司,另一方為( 業(yè)主或者業(yè)主委員會 )67當(dāng)事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請書之日起多少日之內(nèi)做出裁決( 30 日 )68我國土地利用年度計劃管理的重點(diǎn)是實行(建設(shè)用地總量控制)69房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括(參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人,包括國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人)70某工廠依法申請用地以擴(kuò)建廠房,人民政府批準(zhǔn)其占有耕地3 畝。后因資金不能到位,該擴(kuò)建廠房一直未動工,現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個月。對其應(yīng)進(jìn)行的處罰是(無償收回)71根據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定,建設(shè)單位在城市建設(shè)中必須取得(建設(shè)規(guī)劃許可證)72根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,集體土地中允許設(shè)定抵押權(quán)的是(有建筑物及其附著物)73下列屬于房地產(chǎn)項目管理的是(立項管理、施工管理、竣工管理)74根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的(6-10 倍)75房屋所有人出賣已出租的房屋,承租人在同等條件下享有(優(yōu)先購買權(quán))76住宅房屋拆遷作價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),當(dāng)事人(以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場評估的辦法確定)77平房作為公有住房銷售的是(錯誤的)78職工對其以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房,不享有(全部產(chǎn)權(quán))79物業(yè)管理的內(nèi)容不包括(A常規(guī)性的公共服務(wù) B 針對性的專項服務(wù) C 委托性的特約服務(wù) )80、物業(yè)管理的原則。(1)業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。 (2)物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則。 (3)社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則。 (4)由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。81下列關(guān)于業(yè)主委員會的表述,是業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。是一個常設(shè)的進(jìn)行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi),向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)備案。二、多項選擇題1.被拆遷人可能是(A.房屋的所有人) ( B.房屋的使用人) (C.房屋的代管人)(D.房屋的管理人) ( E.房屋的承租人)2發(fā)生以下情況時應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記,依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬的行為,例如房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥 、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決、抵押、典當(dāng)、擴(kuò)建、翻建、改建、添建、部分拆除等增減情況以及相應(yīng)的宅基地、院落地適用范圍的增減,更正登記、遺失登記、新建登記、限制登記、更換管理人登記、更名登記和他項權(quán)利登記、總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。3 個人住房貸款管理辦法對貸款擔(dān)保設(shè)定了以下方式。 (抵押 ) ( 質(zhì)押 ) ( 保證 ) ( 公積金貸.款 )4外商投資企業(yè)用地,不論其來源如何,都應(yīng)繳納場地使用費(fèi)。其中(土地補(bǔ)償費(fèi)) (拆遷費(fèi))(人員安置費(fèi))(道路管線等公共設(shè)施分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi) )5稅收在形式上具有以下特征(強(qiáng)制性) ( 固定性 ) ( 無償性)6房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括( 土地房屋財產(chǎn)關(guān)系)( 土地利用和管理關(guān)系 ) (城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 ) (城市房地產(chǎn)管理關(guān)系)(城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 )7根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,農(nóng)民集體對其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為包括(出讓) (出租)(抵押)8根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定,下列房屋中屬于共有的是( 兩個以上的主體對同一房屋共同享有所有權(quán))9關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的說法,正確的有( 對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅 )10解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有(法律文件)(司法解釋)11房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素(主體) (客體)(內(nèi)容)12 土地管理法實施條例將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種:(原始取得) (傳來取得)13土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有(轉(zhuǎn)讓) ( 抵押權(quán)的實現(xiàn)) ( 民事執(zhí)行) (繼承)(贈與等)14房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ),具有以下的功能:(產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能) (公示功能) (管理功能)15按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同,房地產(chǎn)開發(fā)可分為(單項開發(fā)) ( 小區(qū)開發(fā)) ( 成片開發(fā))16根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,符合土地利用總體規(guī)劃,并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是(土地管理法規(guī)定符合土地利用總體規(guī)劃) (依法取得建設(shè)用地) ( 因破產(chǎn)、兼并等情況而致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的) ,不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。17設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須(有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)) (有固定的經(jīng)營場所)(有符合國家規(guī)定的注冊資本 )(有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 ) ( 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件)18房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接校ㄘ泿叛a(bǔ)償) (房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換)19關(guān)于房產(chǎn)稅,下列說法正確的有(廣義的房產(chǎn)稅,是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅,包括城鎮(zhèn)土地使用使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所的稅、外商投資企業(yè)和國外企業(yè)所的稅、個人所得稅等 ) (狹義的房地產(chǎn)稅指房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或著主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅,包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、和土地增值稅。 )20外商投資企業(yè)用地,都應(yīng)繳納場地使用費(fèi),包括(征用土地補(bǔ)償費(fèi)) ( 原有建筑物的拆遷費(fèi))(人員安置費(fèi))(配套設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)用)21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括:(土地) (房屋)22我國房地產(chǎn)市場的特征有(綜合功能) (多級市場) (法定形式) (國家干預(yù))(使用的期限性)23國有土地的使用一般具有如下特征(權(quán)力的派生性) (客體的有限性) (取得的法定性) (使用的期限性)24依照房屋所有權(quán)的主體不同,房屋可以分為如下幾種(公房)(私房) (外產(chǎn)房)(中外合資房)(其他性質(zhì)的房屋所有權(quán))25現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式,具有以下特征:(是民事關(guān)系)(基于服務(wù)合同而產(chǎn)生) (具有補(bǔ)償性)三、填空題1房屋方面,我國存在三種所有權(quán),即全民所有、集體所有和(私有) 。2土地復(fù)墾實行“誰破壞、 (誰復(fù)懇) ”的原則。3房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和(管理功能)4房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與(環(huán)境效益)相統(tǒng)一。5拆遷補(bǔ)償?shù)男问接胸泿叛a(bǔ)償和(房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換) 。6房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈與和( 繼承)三種形式。7房地產(chǎn)刑事法律責(zé)任是人民法院通過(刑事審判)法律程序判決的。8共有房產(chǎn)分為(共同共有)和.按份共有兩種形式。9出租人出賣房屋時,應(yīng)提前(3 個月)承租人。10具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。11按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃,將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和(未利用地) 。12物業(yè)管理服務(wù)公司在物業(yè)管理條例中的稱為“物業(yè)(管理服務(wù))合同。 ”13房屋共有的形式包括共同共有和(按份共有) 。14按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同,可分為經(jīng)營性開發(fā)和(自用性開發(fā)) 。15拆遷當(dāng)事人包括拆遷人和(被拆遷人) 。16房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與(轉(zhuǎn)移) ,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18房地產(chǎn)法律責(zé)任中的刑事責(zé)任,是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪(犯罪客體)和犯罪客觀方面四個要件來確定。19仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點(diǎn),故成為解決房地產(chǎn)(糾紛)的主要形式之一。20房地產(chǎn)(違法)行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21房地產(chǎn)是土地和(房產(chǎn))的總稱。22土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括(民事性的方法)和管理性的方法。23房屋所有權(quán)包括四項權(quán)能,即占有、使用、收益和(處分) 。24按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同,可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和(成片開發(fā)) 。25被拆遷人的基本權(quán)利有補(bǔ)償和(安置) 。26房地產(chǎn)(交易)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。28住房(公積金)管理委員會主任應(yīng)當(dāng)由具有較高社會公信力的人士擔(dān)任。29 (城鎮(zhèn))土地使用稅對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30狹義的房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法或(違約)后,依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。31在我國現(xiàn)階段,實行土地的社會主義公有制,即國家所有制和(集體所有制) 。32房產(chǎn)(現(xiàn)售)是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房屋價款的行為。33處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助和(公平合理) 。34按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同,可分為新城區(qū)開發(fā)和(舊城區(qū)開發(fā)) 。35拆遷人的基本義務(wù)是給被拆遷人補(bǔ)償和(安置) 。36外國人(依法)可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法和(違約)后,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律后果。38貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況,合理確定貸款期限,但最長不超過(20 年) 。39稅收有三個基本特征,即固定性、強(qiáng)制性和(無償性) 。40房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、(利息) 、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。41土地增值稅的稅率采用(四級)級超額累進(jìn)稅率。42經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的荒棄土地,從使用月份起免繳土地使用稅(5 到 10)年。43國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方,應(yīng)當(dāng)是依法取得(國有土地使用證)的土地使用者。44對違反土地管理法規(guī),非法占用耕地改作他用數(shù)量較大,造成大量耕地毀壞的,處(5)年以下有期徒刑,并處或者單處罰金。45國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(一)級市場。四、名詞解釋題1、建設(shè)用地: 是指建造建筑物,構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地,工礦用地,軍事用地等,廣義上是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2房地產(chǎn)交易:是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移,其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。 3物業(yè)管理: 是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動。4房地產(chǎn)稅收:廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù).的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 5拆遷當(dāng)事人:是指城市房屋拆遷活動的參與者,包括拆遷人、被拆遷人。 6房地產(chǎn)權(quán):指房地產(chǎn)權(quán)利人對房地產(chǎn)享有的實際支配和控制的權(quán)利7房地產(chǎn)相鄰權(quán):即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系,是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理權(quán)時,相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 9個人住房貸款:是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。10涉外房地產(chǎn):廣義的指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中,有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義的是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國境內(nèi),主體具有涉外因素。 11農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán);是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。 12房地產(chǎn)權(quán)屬登記:是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記,從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13商品房現(xiàn)售:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。14經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款:是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。 15房地產(chǎn)糾紛:是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。這里所說的“當(dāng)事人” ,既可以是公民、法人和其他組織,也可以是政府、政府下屬房地產(chǎn)主管部門及其他行政機(jī)關(guān)。16基本農(nóng)田: 是指按照一定時期和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求,依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。 17房地產(chǎn)開發(fā) :是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 18商品房預(yù)售:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售又稱“賣樓花” 。19住房公積金:是由在職職工個人及其所在單位,按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納,存入個人公積金賬戶,用于購、建、大修住房的基金。 20房地產(chǎn)違法行為:是指違法國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。 21房產(chǎn)稅:是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象,以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 22業(yè)主大會:是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 。 23業(yè)主委員會 :是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 24房地產(chǎn)法:是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱” ,一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中;二是房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜,涉及面廣,迄今為止我國以至世界各國還沒有出現(xiàn)一部大而全的、以“房地產(chǎn)法”命名的法律。所以,應(yīng)把房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。25土地管理法 :是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地,以及規(guī)劃、管理、保護(hù)和產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。26經(jīng)濟(jì)適用住房:是指已列入國家計劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造,.以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。五、簡答題1、簡述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)?43答:國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥;土地使用權(quán)已成為具有相對獨(dú)立意義的一種物權(quán);國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場,同時加強(qiáng)土地二級市場的管理;建立系統(tǒng)的登記制度,明確登記是確認(rèn)土地使用的要件。2、國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么?113答:土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家,一般是以各級人民政府管理部門為代表,稱為出讓人;另一方是自然人或法人,稱為受讓人。權(quán)利的有期性和有限性。土地出讓權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。出讓土地使用權(quán)的范圍,僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。3、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時應(yīng)注意哪些問題?80答:有利生產(chǎn):相鄰各方的矛盾有的直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中,有的雖然不是直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中,但也與生產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系,所以,相鄰關(guān)系的處理一定要從有利于生產(chǎn)發(fā)展、有利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的角度出發(fā)。方便生活:相鄰關(guān)系往往直接關(guān)系到人民群眾的生活,處理不好,就會對人民群眾的生活造成不利影響。團(tuán)結(jié)互助:相鄰各方不僅是平等主體之間的關(guān)系,而且還是社會主義協(xié)作的關(guān)系。公平合理:相鄰關(guān)系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時,必須依法合理地行使自己的權(quán)利,不得只顧自己的利益而妨礙或者損失對方的利益。 4、在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金?P226答:購買、建造、翻建、大修自住住房的;離休、退休的;完全喪失勞動能力,并與單位終止勞動關(guān)系的;出境定居的;償還購房貸款本息的;房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5、簡述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46 答:因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)期限屆滿前,國家根據(jù)社會公共利益的需要,可以依據(jù)法律程序提前收回土地使用權(quán),并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。 6、簡述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。P 122答:有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);有固定的經(jīng)營場所;有符合國家規(guī)定的注冊資本;有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。7、簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24 答:(一)主體:主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者,又是義務(wù)的承擔(dān)者。(二)客體:客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般來說,客體分為土地和房屋,他們屬于不動產(chǎn)。 (三)內(nèi)容:內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素,也可以說是主體各方關(guān)系的落腳點(diǎn)。 8、簡述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239答:是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象,以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。9、簡述房產(chǎn)稅收效益的主要內(nèi)容答:1、保護(hù)稅本,培育稅源。3、稅率設(shè)計要適當(dāng)。3、提高資源配置的效率。10我國現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些?P136 答:(一)符合城市規(guī)劃:城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。城市房屋拆遷的實施,理所應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求。(二)有利于城市舊區(qū)改造:城市房屋拆遷與城市舊區(qū)改建密切相關(guān)。城市舊區(qū),是城市在長期歷史發(fā)展和演變過.程中逐步形成的進(jìn)行各項政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會活動的居民集聚區(qū)。 (三)有利于生態(tài)環(huán)境改善:生態(tài)環(huán)境是指人類生存和發(fā)展的基本條件,是經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的基礎(chǔ)。改善生態(tài)環(huán)境,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,是我國現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅持的一項基本方針。 (四)保護(hù)文物古跡:在拆遷過程中必須保護(hù)文物古跡,就是要做到建設(shè)與保護(hù)并重。保護(hù)文物古跡,是開展科學(xué)研究工作的需要。同時,保護(hù)文物古跡,對于繼承社會主義精神文明,有著重要的意義。 11簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。答:建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成包括建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成,與其他專有部分或共有部分以墻壁、天花板、地板相間隔。建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共用,屬于區(qū)分所有人共有的部分,分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定某專有部分成為共有部分。12簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則。答:一、維護(hù)國家主權(quán)原則:在處理涉外房地產(chǎn)問題時,應(yīng)當(dāng)將維護(hù)國家的主權(quán)和安全放在首位,堅持國家和集體對土地的所有權(quán),任何組織或個人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,無論以何種形式與外商合作進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營活動,都要以維護(hù)我國主權(quán)為前提。二、平等互利原則:平等互利原則是指在國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動中,中外各方當(dāng)事人之間,在法律地位上是平等的,在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)對雙方有利。三、統(tǒng)一管理原則:主要表現(xiàn)在:(1)任何單位和個人使用土地,都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn);(2)任何單位和個人使用土地,都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃。(3)土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。13簡述我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。答:(一)國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則:堅持國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則,包括三層含義,必須全面理解,統(tǒng)一把握。1。對待住房建設(shè),國家、集體、個人都要有投資 2。國家在住房改革后并不是卸下自己的社會責(zé)任。3。國家投入住房建設(shè)的資金將主要通過分配機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY(二)租、售、建并舉的原則(三)統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則(四)新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則14簡述契稅的征稅對象。答:征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為,包括國有土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,房屋買賣,房屋贈與,房屋交換。其中,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包有、經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 15簡述個人住房貸款的條件。答:借款人應(yīng)是具有完全民事行為的自然人,并且必須同時滿足以下條件:(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;(3)具有購買住房的合同或協(xié)議;(4)不享有購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房價款的 30作為購房的首期付款;享受購房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的 30%作為購房的首期付款;(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;(6)貸款人規(guī)定的其他條件。16我國現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類?答:依主體不同,可分為公房、私房、外產(chǎn)房、中外合資房和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。 (1)國有房屋所有權(quán),即國家對國有房產(chǎn)享有的所有權(quán)。國有房產(chǎn)可分為直管公房和自管公房。 (2)集體房屋所有權(quán),即由勞動群眾集體所有制單位享有的房屋所有權(quán)。(3)私有房屋所有權(quán),即由公民個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房屋所有權(quán)。 (4)外產(chǎn)房屋所有權(quán),即由外國政府、企業(yè)、社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)和外國僑民在中國境.內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。 (5)中外合資房屋所有權(quán),即由中國企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織與外國企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個人共同在中國境內(nèi)享有的房屋所有權(quán)。這種房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中外合資雙方合資建造、購置房屋等法律事實。 (6)其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán),如宗教團(tuán)體的享有的房屋所有權(quán)。17我國對于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營設(shè)定了哪些必要的限制?答:(1)向外商出讓的只是土地使用權(quán),沒有所有權(quán),土地所有權(quán)仍屬于國家。(2)出讓的國有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán),該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如要開發(fā)利用,應(yīng)依照國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。 (3)開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營,但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他開發(fā)企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。 (4)外商投資開發(fā)土地,設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動,必須遵守我國的法律、法規(guī),不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營性活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施,如郵電通訊事業(yè),外商只有開發(fā)建設(shè)權(quán),沒有經(jīng)營權(quán)。開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管轄、口岸管理、海關(guān)管理等分別由國家有關(guān)主管部門、所在地人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管轄。18簡述我國房地產(chǎn)法的基本原則。答:1、土地共有原則 2、土地有償使用原則 3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則 5、城鎮(zhèn)住房商品化原則6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則19簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。 答:城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是:把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制;把住房實物分配的方式改變?yōu)橐詣诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)使用房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險,建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場,逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),促進(jìn)房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;加快住房建設(shè),改善居住條件,滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。20簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。答:1、復(fù)合性和一體性:復(fù)合性是指建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成,即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在:一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容必須結(jié)為一體,不可分離。二是在同一棟建筑物上,不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán),又設(shè)定一般所有權(quán)或一般公有權(quán)。2、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為:一是區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的大小,決定了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上,只登記專有所有權(quán),而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。3、權(quán)利主體身份的多重性:在建筑物區(qū)分所有權(quán)上,由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成,因而區(qū)分所有權(quán)人的身份也具有多重性。21土地增值稅法定扣除項目有哪些?答:1、取得土地權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、房地產(chǎn)開發(fā)的成本、費(fèi)用。開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。3、經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括納稅人在裝讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費(fèi)附加可以視為稅金扣除。5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。依據(jù)規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和.為基數(shù),加計20的扣除額。六、論述題1、試論述基本農(nóng)田保護(hù)方面的法律責(zé)任。P285答:(一)非法占用、非法批準(zhǔn)占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責(zé)任。違法基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定,有下例情況之一的,依法從重給予處罰:(1)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用基本農(nóng)田的;(2)超過批準(zhǔn)數(shù)量,非法占用基本農(nóng)田的;(3)非法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的;(4)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。以上所稱“從重”處罰,應(yīng)當(dāng)在土地管理法及土地管理法實施條例規(guī)定的處罰限度以內(nèi)做出,不能另立新的標(biāo)準(zhǔn)。 (二)應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的責(zé)任。對應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地,立法上做出了明確的規(guī)定。違反基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定,應(yīng)當(dāng)將耕地劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的,由上一級人民政府責(zé)令限期改正;拒不改正的,對直接負(fù)責(zé)的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。但行政處分代替不了改正錯誤,應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地仍須限期劃入。(三)破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的責(zé)任。違法基本農(nóng)田保護(hù)條例的規(guī)定,破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的,由縣級以上地方人民政府土地行政管理部門或者農(nóng)業(yè)行政管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀,可以處1000 元以下罰款。(四)非法占用基本農(nóng)田的責(zé)任。違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的規(guī)定,占用基本農(nóng)田建窖、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢氣物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田,毀壞種植條件的,由縣級以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令改正或者治理,恢復(fù)原種植條件,處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi) 1 倍以上、2 倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 (五)侵占、挪用耕地開墾費(fèi)的責(zé)任。侵占、挪用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。2、試分析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。答:1、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位;2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會的合作;3、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán), (一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依合同實施物業(yè)管理。在物業(yè)管理中,業(yè)主才是物業(yè)管理的主體,決策人是業(yè)主委員會,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實際上是其雇員。 (二)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者的平等關(guān)系,沒有隸屬關(guān)系。 (三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會合作。在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系,業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)大交道,由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。3。我國房地產(chǎn)法的基本原則。答:房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)所調(diào)整的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀要求,又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普通指導(dǎo)意義,還要能利用它來克服或者彌補(bǔ)成文法的局限性。依據(jù)法律、法規(guī)和政策文件,我國房地產(chǎn)法的基本原則有:土地公有原則。社會主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的,公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位,多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展,土地不僅是資源,而且是資產(chǎn),我國實行了土地社會主義公有制,我國境內(nèi)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的外,屬于勞動群眾集體所有。 土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn),可以彩土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè),農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地、保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線,十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策,各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施,全面規(guī)劃,嚴(yán)格管理,保護(hù)、開發(fā)土地.資源,制止非法占用土地的行為,要堅持實行土地用途管制制度。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,扶持發(fā)展居民住宅建設(shè),逐步改善居民的居住條件,逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化,不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。在房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系中,國家以科學(xué)的管理方法來宏觀調(diào)控指導(dǎo),適當(dāng)放開,而由市場去調(diào)節(jié)。4為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題?答:土地、房屋糾紛在現(xiàn)實生活中大量存在。在黨委、人大、政府受理的信訪案件中,在人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)受理的糾紛案件中,房地產(chǎn)方面的比例也較大。對此,必須引起高度重視。從宏觀上說,構(gòu)建社會主義和諧社會,必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系,維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié);從微觀上說,正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾,有利于維護(hù)群眾現(xiàn)實的、直接的利益,使受損害方得到合理的補(bǔ)償或補(bǔ)救。房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣,社會影響大。例如,有的糾紛不僅發(fā)生在兩個平等的當(dāng)事人之間,而且可能牽涉到某些政府管理部門;有的糾紛關(guān)系到幾個村、幾個鄉(xiāng)、幾個縣的眾多單位。雖不可能每一個按獎都是“千一發(fā)而動全身” ,但確有一些案件盤根結(jié)錯,影響廣泛。為了保障和促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,維護(hù)社會秩序穩(wěn)定,保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益,必須公正、及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應(yīng)當(dāng)指出的是:土地問題是一個政策性很強(qiáng)的問題。一方面它關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的大局,另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。因征地、用地問題引起群眾集體上訪的事件在某些年份曾出現(xiàn)上升的趨勢,其主要原因,或是由于一些地區(qū)的政府和有關(guān)部門未能嚴(yán)格執(zhí)行國家土地政策,或是由于某些干部工作方法不當(dāng),甚至以權(quán)謀私,激化了與群眾的矛盾,由此造成局部地區(qū)社會不穩(wěn)定。發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)群眾利益從根本上說是一致的,各級黨政政府領(lǐng)導(dǎo)及工作人員在辦任何事情的時候,都不應(yīng)當(dāng)忽視這個問題。中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ),改革是動力,發(fā)展是目的。為了有利于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)時常秩序、有利于保護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益,必須把房地產(chǎn)市場活動納入法制化底軌道,必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。無論是審判、仲裁,或是行政處理,都應(yīng)堅持兩個基本的理念:一是公正、一是效率。由此才能建立起有效維護(hù)房地產(chǎn)及其市場秩序的最后防線。5試論土地用途管制制度答:土地用途管制制度,是指國家為保證土地資源的合理利用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域,確定土地使用限制條件,土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地這樣的一種制度。與過去的用地審批制度的主要區(qū)別在于,按照土地用途管制制度,應(yīng)當(dāng)主動依據(jù)土地利用規(guī)劃劃定土地用途,并依法規(guī)范土地利用行為,劃分土地管理權(quán)限,控制土地用途變更。此外,土地用途管制制度采用規(guī)劃公示的辦法,向社會公眾告示土地用途分區(qū)和用途限制,因而有利于書會公眾對土地的利用和管理實施監(jiān)督。土地用途管制制度的內(nèi)容:(一)土地用途管制的依據(jù):作為實行土地用途管制依據(jù)的,是土地利用總體規(guī)劃。該總體規(guī)劃指,在一定區(qū)域內(nèi),根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件,對土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù),在空間上、時間撒謊能夠所作的總體安排和布局。1、土地利用總體規(guī)劃的編制原則。各級人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求,組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃的編制原則:.一是嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田,控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地;二是提高土地利用率;三是統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地;四是保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境,保障土地的可持續(xù)利用;五是占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地想戶平衡。2、土地利用總體規(guī)劃對土地用途的分類。土地管理法將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)地和未利用地三類。3、土地利用總體規(guī)劃的審批程序。全國土地利用總體規(guī)劃,由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制,報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃,報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100 萬以上的城市以及國務(wù)院指定城市的土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后,報國務(wù)院批準(zhǔn)。4、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù):在確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下,統(tǒng)籌安排各類用地,控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。5、土地利用總體規(guī)劃的修改:必須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),未經(jīng)批準(zhǔn),不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的用途。 (二)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限。根據(jù)土地用途管制的要求,建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃所確定的用途,并且嚴(yán)格要求限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量。 (三)集中征地審批權(quán)。根據(jù)憲法和有關(guān)法律的規(guī)定,征地權(quán)屬于國家。土地管理法針對以往征地權(quán)過分分散帶來的弊病,適應(yīng)土地用途管制的要求,適當(dāng)集中了征地審批權(quán),這是一項重大的制度改革。 (四)完善土地登記制度。土地登記是在指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管制條件等情況登記在專門的簿冊上,同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。 (五)健全土地監(jiān)督審查制度,強(qiáng)化土地法律責(zé)任。實行土地用途管制制度,要求使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。七、案例分析題1、某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,擬投資 80 萬元人民幣興建一個分廠,遂向某縣人民政府申請用地 2 畝(以有償出讓方式取得土地使用權(quán)) ,經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬于 A 村集體所有的非耕地 2 畝。為保證按時使用土地,該工廠與A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定:由A 村向工廠出讓土地 2 畝,土地使用權(quán)出讓金 30萬元,土地用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)出讓年限為 70 年,合同的其他款項均參照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同注明。請問:1)該土地使用權(quán)出讓合同是否有效?為什么?答:合同無效。該合同存在違法:1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán);根據(jù)我國土地管理法規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、A 村不符合出讓主體資格;3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50 年的最高期限。2)縣級人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70 年是否合法?為什么?答:不合法,因為根據(jù)土地管理法的規(guī)定,.出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。3)依照有關(guān)法律規(guī)定,該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)?答:應(yīng)當(dāng)先由縣政府將 A 村土地征用為國有土地,轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)答:.該土地使用權(quán)出讓合同無效.因為,按照我國有關(guān)法律規(guī)定,集體所有的土地,必須先依法征為國有,其土地使用權(quán)才能出讓.土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局,本案中的 A 村直接出讓土地使用權(quán)是違法的,所以是無效的.縣人民政府批準(zhǔn)該工廠用地 70年是不合法的,依照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例規(guī)定,工業(yè)用地最高年限為 50 年.該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是:應(yīng)當(dāng)首先由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用 A 村的土地,將集體土地變?yōu)閲型恋?然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠,由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同工廠繳納土地使用權(quán)出讓金給政府,并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。22004 年 3 月.20 日,張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定:張某將自有住房一套出租給李某居住,每月租金 1000 元,按月收租,租期二年,到 2006年 9 月 20 日為止。合同簽訂后,雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當(dāng)日,李某交付了押金和租金后入住。此后,李某每月按期交租。2005 年4 月,張某因欠王某 50 萬元,便將該房屋抵押給王某,雙方訂立了抵押合同,合同約定:如張某不能在 2005 年 6月底還債,王某有權(quán)將該房屋折價抵債。王某于2005 年 7 月起開始實現(xiàn)其抵押權(quán),要求李某向其繳納押金,被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后,即從 2005年 7 月至 2006年 5 月,無論張、王怎樣催促,李某均以張、王之間存在的抵押合同不成立為由,既拒絕向張某交租,也不向王某交租,遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知,自2005 年 7 月起,張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟,法院對該案尚未判決。問題:1)張某能否將已出租的房屋抵押給王某,為什么?答:可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租,但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,根據(jù)我國房地產(chǎn)法的規(guī)定,房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,故不影響他行使抵押的權(quán)力。2)王某與張某的抵押合同是否有效,為什么?答:無效。理由:因為張、王的抵押合同雖然是雙方共同意思表示的結(jié)果,但是根據(jù)我國法律規(guī)定,房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記,即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記,由房地產(chǎn)管理部門發(fā)給房地產(chǎn)他項權(quán)證 。既然張、王未辦此手續(xù),故該合同無效。抵押合同中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定;該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。3)王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金,為什么?答:王某無權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人,但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人,只有業(yè)主才能向承租人收取押金和租金,王某如要收取押金和租金,必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,或者獲得張某的授權(quán),另由于抵押合同無效,王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4)張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同,收回房屋,為什么?答:1、王某無權(quán)終止租賃合同,理由同上,他不是該合同的簽約人,更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃合同,收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定,承租人拖欠租金 6 個月以上的,出租人有權(quán)收回房屋,終止合同,因為李某無理由未交納租金滿 6 個月,此外,張、王之間的抵押合同是另一法律關(guān)系,與張某與李某之間的租賃合同無關(guān),故不能成為李某拒付租金的理由。3案由:1995年 10 月,某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同,每畝地價為 10 萬元。該公司受讓土地后,在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995年 6 月該公司另一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,以每畝 12 萬元的價格轉(zhuǎn)讓,合計地款項共計 2400萬元。市土地管理局獲知此事后,下達(dá)了行政處罰決定書,沒收其違法所得 400 萬元。請問:1)兩房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同是否有效?為什么?答;轉(zhuǎn)讓合同無效。理由;根據(jù)城市房地產(chǎn)管理

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