綜合體、購(gòu)物中心和百貨大樓的區(qū)別.ppt

綜合體、購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng),01,綜合體,概念,一,特征,二,分類(lèi),三,發(fā)展歷程,四,目錄,一、都市綜合體的概念,都市綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、棲身、展覽、餐飲、文娛等功能組成，并由它們組成一個(gè)具有多功能的城市綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在必然規(guī)模內(nèi)能實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)體。,都市綜合體的構(gòu)成,二、都市綜合體的五大典型特征,三、都市綜合體的分類(lèi)特征,第一階段,第二階段,第三階段,獨(dú)立綜合體,大型綜合群,綜合建筑體,四、都市綜合體的發(fā)展歷程,02,購(gòu)物中心,定義和組成,一,三大特征,二,分類(lèi),三,發(fā)展歷程,四,目錄,定義：實(shí)施統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集合體主要組成：主力店：大型超市、百貨公司、DIY等，通常占比40-50%，主要作用是創(chuàng)造人流半主力店：服裝旗艦店、玩具、書(shū)城、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)、小型商場(chǎng)等，通常占比10-20%，吸客和創(chuàng)收的作用介于主力和專(zhuān)賣(mài)店之間休閑娛樂(lè)：影院、網(wǎng)吧、電玩、KTV、美容、健身等，使客人更長(zhǎng)時(shí)間的滯留在購(gòu)物中心內(nèi)餐飲：正餐（中、西餐）、休閑餐（桌式、柜式、美食廣場(chǎng)、咖啡、冰淇淋等）、休閑餐飲支撐非餐飲高峰時(shí)段的人流專(zhuān)賣(mài)店：通常占比20-30%，是購(gòu)物中心的主要租金來(lái)源。,一、購(gòu)物中心的定義和組成,二、購(gòu)物中心的三大特征多功能的消費(fèi)場(chǎng)所,多業(yè)態(tài)的綜合物,購(gòu)物中心是一種以大型零售業(yè)（百貨店或大型超市）為主導(dǎo)，以特許店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店為主體的多業(yè)態(tài)聚合體。除了廠家直銷(xiāo)中心和倉(cāng)儲(chǔ)商店以外，購(gòu)物中心聚集了幾乎所有的零售業(yè)態(tài)。,01,可以最大限度的減少商業(yè)資金的投入，充分利用有限的商業(yè)資本，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,壓縮資金投入,02,可以減少非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人力投入，可以有效的提高商業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率,提高商業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)力,04,物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、獨(dú)立化、社會(huì)化，使連鎖總部、總店能集中精力。,可以在更大范圍內(nèi)開(kāi)展創(chuàng)新活動(dòng),03,由于購(gòu)物中心實(shí)行的是特色經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，商品細(xì)分化，企業(yè)之間重在非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，全力以赴搞好服務(wù)，突出服務(wù)，提高服務(wù)聚客能力,可以集中力量搞好服務(wù),物業(yè)管理與商品經(jīng)營(yíng)雙位運(yùn)營(yíng),三、購(gòu)物中心分類(lèi),1美國(guó)分類(lèi)方式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況，將購(gòu)物中心分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、主題型、時(shí)裝精品型、大型量販型、工廠直銷(xiāo)型等八種。2國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)物中心的分類(lèi)根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況，將購(gòu)物中心分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類(lèi)。3按照開(kāi)發(fā)商背景及經(jīng)營(yíng)管理模式分類(lèi)分為物業(yè)型購(gòu)物中心、百貨公司型購(gòu)物中心、連鎖型購(gòu)物中心三類(lèi)。,4按照購(gòu)物中心規(guī)模分類(lèi)（1）巨型/超級(jí)購(gòu)物中心24萬(wàn)以上（2）大型購(gòu)物中心12-24萬(wàn)（3）中型購(gòu)物中心6-12萬(wàn)（4）小型購(gòu)物中心2-6萬(wàn)5按照購(gòu)物中心的檔次分類(lèi)（1）高檔購(gòu)物中心：70%以上比例的經(jīng)營(yíng)高檔商品。（2）中高檔購(gòu)物中心：高中低檔比例協(xié)調(diào)在3:5:2左右。（3）中低檔購(gòu)物中心：低檔商品不能超過(guò)60%。,四、發(fā)展歷程,03,百貨商場(chǎng),百貨商場(chǎng)的特點(diǎn),（1）百貨商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右，比如北京賽特購(gòu)物中心的面積為18萬(wàn)平方米。（2）百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)通常采用35層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。（3）百貨商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。,百貨商場(chǎng)的特點(diǎn),（4）百貨商場(chǎng)商鋪特點(diǎn)商鋪的形式百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車(chē)租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車(chē)展示，寶馬汽車(chē)租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。投資回收形式百貨商場(chǎng)鋪位商鋪有的是專(zhuān)賣(mài)店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān)賣(mài)區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷(xiāo)售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。,購(gòu)物中心和百貨的區(qū)別,案例分析,成都新世紀(jì)環(huán)球中心,新世紀(jì)環(huán)球中心概況,新世紀(jì)環(huán)球中心是一個(gè)巨大的城市綜合體,由新世紀(jì)環(huán)球中心、新世紀(jì)當(dāng)代藝術(shù)中心和中央廣場(chǎng)三大主體組成.其中：環(huán)球中心包括：1、天堂島海洋樂(lè)園（約25萬(wàn)平方米）2、新世紀(jì)購(gòu)物中心（約30萬(wàn)平方米）3、新世紀(jì)環(huán)球中心中央商務(wù)城（約72萬(wàn)平方米）4、環(huán)球中心天堂洲際大飯店5、地中海式風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn).2016Baidu-DataNavInfo&CenNavi&道道通詳細(xì)地址3、新世紀(jì)環(huán)球中心中央商務(wù)城（約72萬(wàn)平方米）4、環(huán)球中心天堂洲際大飯店5、地中海式風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn).,新世紀(jì)環(huán)球中心的優(yōu)勢(shì),A,項(xiàng)目位于成都國(guó)際城南CBD核心區(qū)域，西接益州大道，北接行政中心，南接CBD，是政府重點(diǎn)打造的休閑娛樂(lè)中心,地理位置優(yōu)越,B,周?chē)煌ǜ傻拉h(huán)繞，地鐵上蓋物業(yè)，交通便捷，通達(dá)性好,交通優(yōu)勢(shì),新世紀(jì)環(huán)球中心的優(yōu)勢(shì),C,項(xiàng)目體量大，配套完善，業(yè)態(tài)多樣化,項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì),D,成都頂級(jí)綜合體物業(yè)5A級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+洲際酒店+藝術(shù)中心,定位明確,