綜合體、購物中心和百貨大樓的區(qū)別.ppt
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綜合體、購物中心、百貨商場,01,綜合體,概念,一,特征,二,分類,三,發(fā)展歷程,四,目錄,一、都市綜合體的概念,都市綜合體,是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、棲身、展覽、餐飲、文娛等功能組成,并由它們組成一個具有多功能的城市綜合體。這些建筑功能齊全,規(guī)模宏大,在必然規(guī)模內能實現(xiàn)自給自足,形成“城中城”的經(jīng)營體。,都市綜合體的構成,二、都市綜合體的五大典型特征,三、都市綜合體的分類特征,第一階段,第二階段,第三階段,獨立綜合體,大型綜合群,綜合建筑體,四、都市綜合體的發(fā)展歷程,02,購物中心,定義和組成,一,三大特征,二,分類,三,發(fā)展歷程,四,目錄,定義:實施統(tǒng)一管理分散經(jīng)營的商業(yè)集合體主要組成:主力店:大型超市、百貨公司、DIY等,通常占比40-50%,主要作用是創(chuàng)造人流半主力店:服裝旗艦店、玩具、書城、數(shù)碼、運動、小型商場等,通常占比10-20%,吸客和創(chuàng)收的作用介于主力和專賣店之間休閑娛樂:影院、網(wǎng)吧、電玩、KTV、美容、健身等,使客人更長時間的滯留在購物中心內餐飲:正餐(中、西餐)、休閑餐(桌式、柜式、美食廣場、咖啡、冰淇淋等)、休閑餐飲支撐非餐飲高峰時段的人流專賣店:通常占比20-30%,是購物中心的主要租金來源。,一、購物中心的定義和組成,二、購物中心的三大特征多功能的消費場所,多業(yè)態(tài)的綜合物,購物中心是一種以大型零售業(yè)(百貨店或大型超市)為主導,以特許店、專賣店、專業(yè)店為主體的多業(yè)態(tài)聚合體。除了廠家直銷中心和倉儲商店以外,購物中心聚集了幾乎所有的零售業(yè)態(tài)。,01,可以最大限度的減少商業(yè)資金的投入,充分利用有限的商業(yè)資本,擴大經(jīng)營規(guī)模,加快資金的周轉速度,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,壓縮資金投入,02,可以減少非經(jīng)營活動的人力投入,可以有效的提高商業(yè)勞動生產率,提高商業(yè)勞動生產力,04,物業(yè)管理的專業(yè)化、獨立化、社會化,使連鎖總部、總店能集中精力。,可以在更大范圍內開展創(chuàng)新活動,03,由于購物中心實行的是特色經(jīng)營,經(jīng)營專業(yè)化,商品細分化,企業(yè)之間重在非價格競爭,全力以赴搞好服務,突出服務,提高服務聚客能力,可以集中力量搞好服務,物業(yè)管理與商品經(jīng)營雙位運營,三、購物中心分類,1美國分類方式及標準根據(jù)美國市場的實際情況,將購物中心分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。2國家標準對購物中心的分類根據(jù)中國市場的實際情況,將購物中心分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類。3按照開發(fā)商背景及經(jīng)營管理模式分類分為物業(yè)型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。,4按照購物中心規(guī)模分類(1)巨型/超級購物中心24萬以上(2)大型購物中心12-24萬(3)中型購物中心6-12萬(4)小型購物中心2-6萬5按照購物中心的檔次分類(1)高檔購物中心:70%以上比例的經(jīng)營高檔商品。(2)中高檔購物中心:高中低檔比例協(xié)調在3:5:2左右。(3)中低檔購物中心:低檔商品不能超過60%。,四、發(fā)展歷程,03,百貨商場,百貨商場的特點,(1)百貨商場規(guī)模特點百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右,比如北京賽特購物中心的面積為18萬平方米。(2)百貨商場規(guī)劃設計特點百貨商場通常采用35層的多層建筑,不需要對設計荷載做過多的考慮,除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內的各種智能化系統(tǒng)之外,商場里面對消費者的有效引導,即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。(3)百貨商場運營特點百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式,由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值,便于提升項目的競爭力。,百貨商場的特點,(4)百貨商場商鋪特點商鋪的形式百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式,個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家,比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示,寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。投資回收形式百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式,從空間上相對獨立;部分是采取柜臺的方式;大部分采取開放空間內專賣區(qū)的形式,各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式,也有些采取租金和流水提成結合的方式。,購物中心和百貨的區(qū)別,案例分析,成都新世紀環(huán)球中心,新世紀環(huán)球中心概況,新世紀環(huán)球中心是一個巨大的城市綜合體,由新世紀環(huán)球中心、新世紀當代藝術中心和中央廣場三大主體組成.其中:環(huán)球中心包括:1、天堂島海洋樂園(約25萬平方米)2、新世紀購物中心(約30萬平方米)3、新世紀環(huán)球中心中央商務城(約72萬平方米)4、環(huán)球中心天堂洲際大飯店5、地中海式風情商業(yè)小鎮(zhèn).2016Baidu-DataNavInfo&CenNavi&道道通詳細地址3、新世紀環(huán)球中心中央商務城(約72萬平方米)4、環(huán)球中心天堂洲際大飯店5、地中海式風情商業(yè)小鎮(zhèn).,新世紀環(huán)球中心的優(yōu)勢,A,項目位于成都國際城南CBD核心區(qū)域,西接益州大道,北接行政中心,南接CBD,是政府重點打造的休閑娛樂中心,地理位置優(yōu)越,B,周圍交通干道環(huán)繞,地鐵上蓋物業(yè),交通便捷,通達性好,交通優(yōu)勢,新世紀環(huán)球中心的優(yōu)勢,C,項目體量大,配套完善,業(yè)態(tài)多樣化,項目自身優(yōu)勢,D,成都頂級綜合體物業(yè)5A級寫字樓+頂級購物中心+洲際酒店+藝術中心,定位明確,- 配套講稿:
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