房地產基礎知識筆記[共25頁]

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1、第一章 房地產概述 一、房地產基本含義：是指能滿足人們從事生產、生活等活動，能在市場上依法進行交易的房和地的綜合體。具有排它性。 二、房地產的特性： 1、稀缺性（土地不可再生）， 2、不可移動性（決定了它是區(qū)域性市場，不存在全國性市場，不存在全球性市場，不同地區(qū)是不一樣的；決定了它是產品差異化的市場，不能實現(xiàn)完全替代，不能實現(xiàn)競爭） 3、價值量大 4、房地產使用期長 5、具有相互影響的特性（受通風、環(huán)境等） 6、房地產受政策調控和限制（政府通過四種權力實現(xiàn)：管制權、征稅權、征收權、充公權）。 三、房地產按用途的分類： 1、居住房地產，分為住宅、集體宿舍。 2

2、、非居住房地產，又分為： A、商業(yè)房地產； B、辦公房地產（處理公事的商務樓、寫字樓、行政辦樓） C、餐飲房地產（顧客用餐的酒樓、美食城、餐館、快餐店等） D、旅館房地產（旅客住宿的賓館、飯店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等） E、金融房地產（金融事務用的銀行、儲蓄所、信用社、信托、證券、保險公司、財務公司等） F、信息用房地產（信息產業(yè)的郵電、電訊部門） G、娛樂房地產（供人消遣的游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫場） H、工業(yè)和倉儲房地產（廠房、倉庫） I、農業(yè)房地產（農地、農場、林場、牧場、果園） J、特殊用途房地產（車站、機場、

3、碼頭、醫(yī)院、學校、教堂、寺廟、墓地） K、綜合房地產（具有上述2種用途的房地產） 四、房地產按開發(fā)程度分類： 1、生地：不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農用地等 2、毛地：具有一定城市基礎設施，但尚末完成房屋搬遷補償安置的土地。 3、熟地：具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地（七通一平） 4、在建工程 5、現(xiàn)房（含土地） 五、房地產按是否產生收益分類： 1、收益性房地產（能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產） 2、非收益性房地產（不能直接產生經濟收益的房地產，如高級私人宒邸、末開發(fā)的土地、行政

4、辦公樓、教堂、寺廟等） 如某套公寓目前尚末出租出去而閑置著，沒直接產生收益，但仍屬于收益性房地產。 六、房地產業(yè)概念：作為一個獨立的產業(yè)部門而存在的，它不僅包括生產環(huán)節(jié)（屬于生產職能），還包括流通環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)（都屬于服務職能）。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，它是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業(yè)部門。 七、房地產業(yè)的地位和作用： 地位：1、房地產業(yè)是國民經濟的基礎性產業(yè)（提供生活資料和生產資料的雙重屬性） 2、房地產業(yè)是國民經濟的先導性產業(yè)（產業(yè)鏈長、關聯(lián)度高，是提供最終產品的部門，對建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、家用電器、家俱業(yè)、金融業(yè)有帶動促進作用）

5、 3、房地產業(yè)是國民經濟中具有支柱性質的產業(yè)（產業(yè)關聯(lián)度大、帶動效應強，其增加值在國民生產總值中占5%以上，符合產業(yè)結構演進方向，有利于結構優(yōu)化，在國民經濟發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位） 作用：1、房地產業(yè)的發(fā)展對經濟增長起到關鍵性作用 2、房地產業(yè)的發(fā)展有利于產業(yè)結構調整（第三產業(yè)越來越重要） 3、房地產業(yè)的發(fā)展為政府提供了新的稅源 4、房地產業(yè)的發(fā)展推動了現(xiàn)代城市開發(fā)建設 5、房地產業(yè)的發(fā)展帶動和促進相關產業(yè)的發(fā)展 6、房地產業(yè)的發(fā)展促進了消費結構升級、改善居民的居住條件 7、房地產業(yè)的發(fā)展提供了大量就業(yè)

6、崗位，有助于解決就業(yè)問題 8、房地產業(yè)的發(fā)展對社會文化發(fā)展和精神文明建設起到積極促進作用 八、房地產業(yè)的組成： 房地產業(yè)分為：1、房地產投資開發(fā)業(yè)（開發(fā)商、投資商） 2、房地產服務業(yè)，又分為： A、房地產中介服務業(yè)，又分為 A-1房地產咨詢業(yè) A-2房地產價格

7、評估業(yè) A-3房地產經紀業(yè) B、物業(yè)管理業(yè) l 房地產業(yè)行業(yè)細分為房地產投資開發(fā)業(yè)、房地產咨詢業(yè)、房地產價格評估業(yè)、房地產經紀業(yè)、物業(yè)管理業(yè) 九、房地產市場的概念：特殊的商品房地產交易市場，交易包括買賣、交換、租賃、抵押等，可以是有形的市場，也可以是無形的市場。 十、房地產業(yè)的發(fā)展歷程：復蘇發(fā)展階段（78-91）、快速發(fā)展階段（92-95）、調整發(fā)展階段（96-99）、持續(xù)發(fā)展階段（00年-至今） 十一、土

8、地的概念：土地并不是平面的，而是一個三維立體的概念，即土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。 構筑物：是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙囪 其他土地定著物：埋沒在地下的管線、設施、建造在地上的假山、水池、圍墻。種值在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的戲臺、賬蓬等則不屬于定著物。 十二、房地產市場的特征：1、是房地產權益交易市場 2、是不完全開放的市場（地屬國家所有，受國家控制） 3、是典型的區(qū)域性市場

9、 4、交易形式多樣，專業(yè)程度較高 5、是一個產品差異化市場 6、交易金額較大，交易手續(xù)復雜 十三、房地產市場的分類： 1、 按區(qū)域范圍分：上海、北京 2、 按功能用途分：居住、非居住房地產市場 3、 按交易形式分：新建房的銷售（預售）、租賃、抵押等子市場 存量房的租賃、轉讓、抵押、保險等子市場 4、 按交易目的分：自用市場和投資市場 5、 按房地產開發(fā)、流通、消費過程的特點分：一級市場（土地使用權出讓）、二級市場（土地使用權出讓

10、及新建商品房，經適房初次交易市場）、三級市場（存量房交易市場，二手房市場） 6、 按物業(yè)檔次分：高中低檔 7、 按供貨方式分：現(xiàn)房市場、期房市場 十四、房地產市場結構包括： 1、 總量結構：考察房地產供求之間的總量差距 2、 區(qū)域結構：考察不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異 3、 產品結構：考察市場中住宅、寫字樓、商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局和合理程度 4、 供求結構：供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài) 5、 投資結構：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系 十五、房地產市場的

11、相關指標： 1、 商品房預售面積：未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的房屋面積 2、 商品房實際銷售面積：已竣工房面積中已正式交付給購房者，或已簽正式銷售合同的房屋面積。（包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積，不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房面積） 3、 商品房實際銷售額：指報告期內出售房屋的總收入（合同價）（包括正式交付商品房屋在建設期前預收的定金，預收的款項及結算尾款和拖欠款，不包括末交付的商品房所預收的款項） 4、 商品房空置面積：是指報告期末已竣工的可供出售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的

12、房屋面積。（不包括報告期內已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不銷售或出租的房屋面積） 5、 房屋新開工面積：是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積。（不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在本期恢復施工面積，房屋開工應以房屋正式開始破工創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準） 十六、房地產市場運行規(guī)律：繁榮、衰退、蕭條和復蘇。 1、 繁榮期：需求雖繼續(xù)上升，但上升勢頭逐漸減弱，售價上漲速度比租金快得多，新建房屋交易量大，大批項目開工建設，房屋空置率低。 2、 衰退期：價格上升到頂點，投資需求和投機需求都有所減少，房屋售價下降速度比租金快得多，房屋

13、空置率上升。 3、 蕭條期：需求持續(xù)下降，新供給量十分有限，市場極為蕭條，交易量小，價格下降，項目開工率低。 4、 復蘇期：消費需求增加，售價與租金幾夫同步上漲，需求量開始不斷上升，房地產供不應求，這一階段房屋空置率略高于正常水平 。 十七、房地產市場的供求分析（新增內容） 1、 房地產市場的需求：生產性需求（廠房、商店、店鋪）、消費性需求（居住）、投資性需求、剛性需求（結婚、拆遷、來滬人員置業(yè)）、改善性需求（屬于剛性需求范疇） 2、 房地產市場需求狀況分析： A、 房地產商品本身的價格：價格與需求量之間存在著反向變動關系。 B、 消費者的收入水平和消費結構：收入提高拉動消費需求

14、增加 C、 消費者對未來的預期：預測樂觀、需求增加，反之相反。 D、 城市建設的發(fā)展：地鐵等 E、 國家有關經濟政策：土地、財政、貨幣、稅收、住房政策等（住房政策：廉租、動遷、經適房等） 十八、影響房地產市場供給因素：房地產開發(fā)成本（成本上升，供給減少）、土地供應總量及結構、房地產開發(fā)投入產出情況。 十九、房地產市場的調控： 1、 土地調控手段： 2、 金融調控手段：緊縮的貨幣政策一般來說會導致房價下降，寬松的貨幣政策下，貸款利率降低，推動房價回曖上漲。 3、 稅收調控手段：可以平衡房地產供求矛盾，盡量避免房地產泡沫帶來影響。 4、 法律調控手段：可促進房地產市場可持續(xù)健康發(fā)

15、展的重要措施之一。 第二章建筑基本知識 一、建筑的基本要素：實用、堅固和美觀三要素。 建筑是建筑物和構筑物的通稱。 二、建筑的分類： 1、按建筑使用性質分：生產性建筑（包括工業(yè)、農業(yè)建筑） 非生產性建筑（即民用建筑），又分為 A、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 B、公共建筑：商店、辦公樓、體育館等 2、按建筑結構所用材料分： A、木結構：骨架為木柱，內外墻用磚石。 B、磚木結構：承重墻為磚墻，樓層及屋頂由木材承重（里弄、石庫門） C、磚石結構：磚或石做成的墻體和屋頂支承結構。 D、磚混結構：承重墻為磚墻，

16、樓層屋頂為鋼筋混凝土梁板（多層）。 適用于7層以下、層高較小，空間小，投資較小的住宅和辦公樓。 F、 鋼筋混凝土結構：承重構件為鋼筋混凝土（多層和高層） G、 鋼結構：剛度柔性均好，自重較輕（超高層、特大跨度建筑） 3、 按房屋層數(shù)或建筑高度分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10層以上） 公共建筑：超過24M為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑，建筑總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑均稱為超高層建筑。 4、 按建筑耐火等級分為四級，根據(jù)燃燒性能和它的耐火極限來確定。 耐火極限是指構件從受到火燒

17、的作用起到失掉支承能力，或發(fā)生穿透裂縫，升高到220度時止的這段時間稱為耐火極限，以小時為單位。 5、 按建筑的抗震設防等級分類，是根據(jù)地震震級和地震烈度來設定的 震級表示地震強度的等級，烈度是指地震后受震地區(qū)地面影響和破壞的強烈程度，一次地震只有一個震級，隨著離開震中距離的遠近，烈度則是不相同的。 國家規(guī)定，凡烈度為5度和5度以下的地區(qū)，對建筑可不予設防；6度和6度以上地區(qū)必須設防。 三、 房屋的組成部分：一般是基礎、墻或柱、樓板層與地面、樓梯、屋頂和門窗六在部分組成。 1、基礎是建筑物的最下部分，地基是基礎下面承受建筑物全部荷載的土層。 基礎按所用材料分為磚基礎、石基礎

18、、混凝土基礎、毛石混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎等。 按埋制深度分為淺、深、不埋基礎。 按受力性能分為剛性基礎和柔性基礎。 按構造形成分為獨立、條形、井格、筏板、箱形、樁基礎。 2、墻體在建筑物中的作用：承重作用、圍護作用、分隔作用、裝飾美觀作用。 墻體按在建筑物中所處的位置分為：外墻和內墻 按在建筑物中的方向分為：縱墻（縱墻是沿建筑物長軸方向布置的墻，外縱墻通稱為檐墻）、橫墻（橫墻是沿建筑物短軸方向布置的墻。外橫墻通稱為山墻） 按受力情況分為承重墻和非承重墻。 墻身防潮層的構造有三種：防水砂漿防潮層、細石混凝土防潮層、卷材防潮層。 3、過梁是門窗洞口上方

19、的橫梁，過梁有三種：鋼筋混凝土過梁、磚砌過梁、鋼筋磚過梁。 4、圈梁：是在房屋外墻和部分內墻中設置的連續(xù)封閉的梁，它的作用是增強房屋的整體剛度，提高房屋的抗震能力。 5、構造柱：構造柱的作用是從豎向加強房屋層與層之間墻體的整體性，圈梁與構造柱共同作用，形成空間骨架，從而增強了房屋的整體性，提高了墻體抵抗變形的能力，施工時必須先砌磚墻，后澆混凝土。 6、樓板必須有足夠的強度和剛度，滿足隔聲、防火、熱工的要求，一般采用非燃燒材料。 7、樓梯組成是由樓梯梯段，休息平臺和欄桿扶手（欄板）等三大部分組成。梯段的踏步數(shù)不宜超過18級，也不宜少3級。樓梯坡度范圍在25度――45度之間，普通樓梯坡

20、度不宜超過38度，一股樓梯不宜超過30度。樓梯的凈空高度包括梯段凈高和平臺凈高，梯段凈高是指踏步前緣至頂棚的凈高度，一般不小于2200MM，平臺凈高不應小于2000MM。平臺凈高是指平臺表面至頂部平臺梁底的凈高度。 8、門主要用于交通聯(lián)系，分隔不同建筑空間和安全疏通，同是兼有采光和通風作用，窗的主要功能是采光、通風、日照和眺望。 9、屋頂：坡度在10%以上（常用2%－5%）的屋面，稱為平屋面。坡度在10%以上的屋頂叫坡屋頂。 四、建筑設備，一般包括給水、排水、采暖、通風、空調、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設施設備。 l 給水系統(tǒng)分為生活給水系統(tǒng)、生產給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。 l 排

21、水系統(tǒng)分為生活污水、生產廢水、雨水三類排水系統(tǒng)。 l 供曖系統(tǒng)由熱源、輸熱管道和散熱器等三部分組成，常見有熱水、蒸汽、熱風供暖系統(tǒng)。 l 按通風系統(tǒng)的工作動力不同，建筑通風有自然通風和機械通風，按作用范圍，分為全面和局部通風，按征分為進氣式通風和排氣式通風。 l 空調系統(tǒng)，空氣調節(jié)是通風的高級形式。按空氣處理的設置情況分類，空調系統(tǒng)分為集中式系統(tǒng)、分布式系統(tǒng)和半集中系統(tǒng)。 l 電氣設備：住宅應每戶設分戶配電箱，箱內應設置電源總斷路器，斷路器應具有過載短路保護、漏電保護等功能，其漏電動作電流應不大于30mA，且插座及照明電源均應設計單獨回路，斷路時應同時斷開相線及零線。 l 電梯按用途

22、分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。按行駛速度分為高、中、低速。 l 消防電梯的常用速度大于2.5M/S，中速電梯為1.5－2.5（超高層以上），底速電梯速度為1.5M/S之內。客梯速度隨層數(shù)增加而提高。 五、建筑材料的物理性質包括與構造有關的性質和與水有關的性質兩部分。 六、圖紙幅面的基本尺寸為五種，代號為A0、A1、A2、A3、A4，（A0大于A1*2） 七、常用的比例尺：1：500（1：50大于1：100） 八、定位軸線：用細點劃線表示，端部用細實線畫有圓圈。水平方向用阿拉伯數(shù)字由左至右編號，垂直方向用大寫拉丁字母（但I、O、Z不用）從下至上順序編寫。 九、

23、根據(jù)“國標”規(guī)定，除總平面圖以米為單位，其余以毫米為單位。標高分相對標高，絕對標高。（標記請查看書本P53），以海平面定位為絕對標高的零點，其他各地以它為基準所定標高即絕對標高，就是一般所說的“海拔標高”，工程圖紙一般都用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，以“+-0.000”表示，讀作正負零。高于它的為正值，一般不注“+”號；低于它的負值，必須注“-”號。例如：一建筑物的+_0.000=32.6，即室內地面相對標高+_0.000相當于絕對標高32.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，設計樓頂相對標高43.1000m，則樓頂絕對標高=32.6+43.100=75.7

24、0m。圖例比如浴缸、馬桶、灶臺、水池、地漏。 十、建筑總平面圖：用來說明新建建筑場地內的總體布置的平面圖，它反映新建建筑物的位置和朝向，室外場地，道路、綠化等布置、地形、地貌、標高等以及與原有環(huán)境的關系和鄰界情況等，包括以下內容： l 圖名、比例 l 建筑物名稱、層數(shù)、室內底標高及室外地坪的標高 l 鄰近建筑物的相對位置關系 l 建筑紅線 l 等高線 l 擴建建筑物及即將拆除的建筑物 l 指北針及風玫瑰。 十一、建筑平面圖：主要表示建筑物的平面形狀、水平方向各部分（如出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等）的布置和組合關系、墻和柱的布置、門窗的類型和位置以及其它建筑構配件的位置

25、和大小等。 十二、建筑立面圖：平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，簡稱（某向）立面圖。建筑立面圖用以表示建筑物的整體開關和外貌，并表明外墻裝飾做法及要求。 十三、建筑剖面圖：是表示建筑物內部垂直方向的結構形式、分層情況、內部構造及各部位的聯(lián)系、材料及高度等的圖樣，如屋頂形式、屋頂坡度、檐口形式、樓板擱置方式及其簡要的結構、構造等。 建筑詳細是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補充。 十四、建筑面積：指房屋外墻、柱、勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 1、房屋的產權面積：依

26、法擁有房屋所有權的房屋建筑面積，由主管部門登記確權認定，標注在房屋權屬證書上、記入房屋權屬檔案的房屋建筑面積。 2、套內建筑面積：由成套房屋的套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內建筑面積＝套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積，內墻面的裝飾厚度計入使用面積。共有墻體一半計入套內墻體面積，非共有墻墻體全部計入套內墻體面積。 3、外墻，一半算套內，一半算公攤面積。 4、套內使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，俗稱“地毯面積”。 5、商品房的銷售面積＝套內建筑面積（3部分組成）+分攤的共有建筑面積 6、房屋的共有建筑面積系指各產權主共同占有或共

27、同使用的建筑面積。 7、房屋的實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。（測繪機構勘測出的面積） 8、套內陽臺建筑面積計算：原設計的封閉式陽臺，全部計入，未封閉的挑陽臺（底陽臺）一半計入。 9、共有建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓共有部分的建筑面積。 l 各套（房屋）分攤的共有建筑面積＝共有建筑面積分攤系數(shù)*套內建筑面積 l 共有建筑面積分攤系數(shù)＝整棟建筑物的共有建筑面積/整棟建筑物的各套內建筑面積之和 l 整棟建筑物的共有建筑面積＝整棟建筑物的建筑面積－整棟建筑各套（單元）套內建筑面積之和－整棟樓不應分攤的建筑面積 共有建筑

28、面積包括：見書P66頁（細看一下） 不計算在共有建筑面積項目包括：已獨立使用的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。（必考） 10、房屋預售面積與產權面積的關系： l 預售面積是房地產開發(fā)商與購房人合同約定的面積。 l 產權登記面積是當?shù)卣姆康禺a產權登記部門審核確定的面積。 l 如果合同約定面積與產權登記面積發(fā)生差異，以產權登記面積為準，誤差比絕對值在3%以內（含3%）據(jù)實結算房款，誤差超出3%時，買受人有權退房。 十五、建筑節(jié)能（新增內容，必考） 建筑節(jié)能在滿足同等需要或達到相同目的的條件下，盡可能降低能耗，以

29、達到提高建筑舒適性和節(jié)約能源的目標。 建筑能耗包括建筑物在建造過程中的能耗和使用過程的能耗兩部分。 目前建筑能耗量已超過全國能耗量的1/4。 十六、熱量在傳遞過程中會遇到阻力，這種阻力稱為熱阻，熱阻越大，通過維護構件傳出的熱量越少，說明維護構件的保溫性能越好，反之，熱阻越小，保溫性能就越差，熱量損失就越多。 墻體的保溫基本上有三種形式：內保溫、外保溫和夾心保溫。 十七、能源危機之后，發(fā)達國家在節(jié)能方面取得的進步，具體技術措施有以下幾個方面： 1、 在規(guī)劃設計上求取有利于節(jié)能的建筑朝向和平面形狀。限制建筑物的體形系數(shù)；限制建筑物的窗墻比； 2、 改善外圍護結構的熱工性能； 3、

30、改善窗戶設計，減少能耗盡； 4、 利用自然條件減少能耗。 十八、我國建筑節(jié)能措施：由易到難，從點到面，穩(wěn)步前進的做法，首先從抓居住建筑開始，其次抓公共建筑，然后是工業(yè)建筑。 隔熱材料有填充類、板塊類和熱反射類。 現(xiàn)在的通風節(jié)能技術主要有以下三種：地下風涼應用、煙囪效應應用和風洞效應應用。 門窗節(jié)能：增加窗玻璃層數(shù)，窗上加貼透明聚酯膜，加設窗密封條提高門窗氣密性。 十九、房屋建筑維修分為翻修、大修、中修、小修和綜合性維修。 翻修：全部拆除，另行設計、重新建造的工程稱為房屋建筑翻修。如水道重新鋪設、小區(qū)道路改造、費用低于該建筑物同類結構的新建造價。 大修：凡需要牽動或拆換主體構件和

31、設備、設施，但不需要全部拆除的工程，新建造價的25%以上。 中修：牽動或拆換少量主體構件和設備設施部分零配件，但保持原規(guī)模新造價20%以下，中修后70%以上符合要求。 小修：無需牽動或拆換少量主體構件和設備設施部分零配件，維護原房屋規(guī)模和結構的工程為小修，費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。 綜合維修：大中小修一次性應修盡修的工程。新建造價的20%以上。 第三章 城市規(guī)劃和城市環(huán)境 一、城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調城市空間布局和各項建設進行的綜合部署和具體安排。 二、城市規(guī)劃工作的特點：綜合性、地區(qū)

32、性、預見性、政策性、實踐性。 三、城市規(guī)劃的工作階段和內容： 1、城市規(guī)劃綱要(原則性性問題) 2、城市總體規(guī)劃（包括三大方面：發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃和工程規(guī)劃），總體規(guī)劃期限為20年。 3、近期建設規(guī)劃：近期建設規(guī)劃為5年。 4、控制性詳細規(guī)劃 5、修建性詳細規(guī)劃 四、城市規(guī)劃的審批：城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經同級人民代表大會或其常務會審查同意。 五、居住區(qū)規(guī)劃的任務：在居住區(qū)內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。居住區(qū)內也可考慮設置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。 六、居

33、住區(qū)的組成：根據(jù)工程可分為兩類，1、建筑工程，主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等。2、室外工程，包括地上、地下兩部分內容有道路、綠化等 七、居住區(qū)用地組成：住宅用地（居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50%）、公共服務設施用地、道路及廣場用地、綠地及體育場。 八、居住區(qū)的合理規(guī)模：合理人口規(guī)模為5萬――6萬人，小的可在3萬左右，用地規(guī)模應在50――100公頃左右。（單選題） 合理服務半徑最大步行距離，一般為800――1000M，城市干道的合理間距一般應在700――1000M之間。 居住小區(qū)的人口規(guī)模以5000－15000人為宜，用

34、地為12－35公頃。 九、居住區(qū)的技術指標： 1、平均層數(shù)＝總建筑面積/建筑基地面積之和（例題見書P100，很重要，必考） 十、居住建筑密度＝（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積）*100% 容積率＝總建筑面積/建筑用地面積，是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標。 人口凈密度＝居住人數(shù)/居住建筑用地面積 人口毛密度＝居住人數(shù)/居住區(qū)用地面積 第四章 土地制度 一、 《土地管理法》規(guī)定：城市土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。 二、 土地所有權的種類分國家土地所有權和集體土地所

35、有權。 國家土地所有權的主體是：中華人民共和國是我國國有土地所有權的唯一主體 三、 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為所有者代表經營、管理。 四、 我國現(xiàn)行的土地制度 1、 國家實行土地的社會主義公有制（沒有私有） 2、 土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種 3、 國家實行土地登記制度：《國有土地使用證》、《集體土地使用證》 4、 國家實行土地使用權有償有限期使用制度 5、 國家實行土地用途管理制制度，（核心是不能隨意改變農用地的用途） 6、 國家實行保護耕地制度 7、 取得國有土地使用權的途徑4種：

36、劃撥、出讓、轉讓、土地或房地產租賃方式取得 五、 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一家年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 六、 國有土地使用權出讓特征：有償?shù)?、有期限的、是一種物權 土地使用權出讓的特定空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，明確集體所有的土地不能開發(fā)經營房地產，房地產開發(fā)用地必須是國有土地。 七、 土地使用權的出讓方式：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。 八、 土地使用權的出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、體育衛(wèi)生、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 九、 集體土地征收：有三個明顯特

37、點： 1、 具有一定的強制性，征地是國家的特有行為 2、 要妥善安置被征地單位人員的生產和生活 3、 被征收后的土地所有權發(fā)生轉移。 十、 征收集體土地應遵守的原則：珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則；保證國家建設用地原則；妥善安置被征地單位和農民的原則；有償使用土地的原則；依法征地的原則。 十一、 征收集體土地的政策規(guī)定：征收集體土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。基本農田是國務院審批的，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。 十二、 征收集體土地補償費的范圍：征用耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地

38、補償費和安置補助費的總各不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。 十三、 土地使用權劃撥的主要特征： 1、 沒有明確的期限 2、 無須支付土地使用權出讓金 3、 不能擅自轉讓、出租和抵押 十四、劃撥土地使用權的范圍： 1、 國家機關用地 2、 軍事用地 3、 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 4、 公益事業(yè)用地 5、 城市基礎設施用地 6、 法律法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設項目用地 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20

39、%以下的土地閑置費。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，可以有償收回土地使用權。 第五章 城鎮(zhèn)住房制度 一、從1998年底起，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。 二、上海經濟適用房的供應對象：主要是具有本市常住戶口，中低收入和住房困難的家庭或單身人士。1、本市城鎮(zhèn)戶口連續(xù)滿7年，申請家庭人均住房建筑面積低于（含）15平方米，人均支配收入低于（含）27600元，家庭人均財產低于（含）70000元，申請前5年內未發(fā)生過住房出售和贈與行為（申請家庭成員之間贈與行為除外）2、取得經濟適用住房5年后需要轉讓的，除按上述提交相關資料外，由原住房保障機構審核，并決定是否回

40、購。 三、廉租住房是指政府向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以低廉的租金配租具有社會保障性質的普通住房。 調整廉租住準入的收入和財產標準，將家庭人均月收入限額由2008年的800元上調至960元，將家庭財產限額由2008年的9萬元上調至12萬元。 四、 住房公積金的本質屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。 五、 住房公積金的特點：義務性、互助性、保障性。 六、 公積金交存比例：基數(shù)為上一年度月平均工資的比例，一般不得低于5%，原則上不高于12%。 七、 公有住房出售的規(guī)定：職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。 八、 從199

41、8年6月1日起，不可售公房有住房可按市場交換價值轉讓使用或換購商品住房或互換使用權。 第六章 法律基礎知識 一、法的概念及特征： 1、法的定義：從廣義上說，它是指國家機關制定或認可并由國家強制力量保證實施的行為規(guī)范的總稱。狹義上則是指國家立法機關制定的規(guī)范性文件。 2、法的特征：法是由國家制定或認可的，由國家強制力保證實施，法是規(guī)定人們權利和義務的規(guī)范。法具有極強的規(guī)范性。 二、法的作用：是指法律作為行為規(guī)范，對人們的意志、行為發(fā)生的直接影響，對人的行為所起到的保障和約束作用。主要包括指引作用（引導在法律所許可的范圍內開展活動）、評價作用（其標準和核心是合法或者不合法，違法還是不違

42、法）、預測作用、教育作用（督促、引導、教育人們棄惡從善、從事正當行為的作用）和強制作用（迫使不法行為作出賠償、補償或者預以懲罰來維護法律秩序的作用）。 三、法律的分類：按適用的范圍來分：有國內法和國際法，按規(guī)定的內容來分，有實體法和程序法。 四、法律的淵源： 1、憲法：由最高國家權力機關通過，最高的法律地位和效力，是最高的法律。 2、法律：分為全國人大制定的基本法律和全國人大常委會制定的其他法律。（名稱是“****法） 3、行政法規(guī)：是國務院制定。（名稱是“****條例） 4、地方性法規(guī)：人民代表大會及其常務委員會制定的。 5、規(guī)章：為部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，由國務院各部委制定。

43、 五、民法的概念：是指調整平等主體的公民、法人及其它組織之間平等的財產關系人身關系的法律規(guī)范的總和。 所謂財產關系，是指人們在產品生產、分配、交換和消費過程中形成的具有經濟內容的關系。包括財產歸屬關系和財產流轉關系。人身關系是基于人格和身份而發(fā)生的社會關系，財產關系是主要內容。 六、民法的調整對象： l 財產關系是我國民法調整的主要對象。主要包括：財產所有關系、財產流轉關系、智力成果支配和利用關系以及遺產繼承關系。這些關系體現(xiàn)在民事權利上，就是所有權、債權、知識產權和繼承權。 l 民法調整的人身關系有兩個特點：非財產性質以及與特定人本身不可分離。人身關系有兩類：一類是基于公民和

44、法人人格產生的人身關系，一類是基于公民和法人的一定地位和資格而產生的人身關系。 七、民法基本原則： 1、平等原則（反映了民事法律關系的本質特征，區(qū)別于其他法律關系的主要標志，是民法最基礎，也是最根本的一項原則） 2、自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則（自愿，充分表達自己的意愿，依法設立、變更和終止民事法律關系） 3、公平原則 4、等價有償原則 5、誠實信用原則 6、守法原則 7、尊重社會公德和社會公共利益的原則（尊重社會公共利益是我國民法的基本原則，也是構成民事法律行為的有效條件之一） 八、民事主體： 1、 民事主體即民事法律關系主體的簡稱（指參與民事法律關系、享受權利、

45、承擔義務的人，又稱“當事人”）。 民事主體范圍包括：自然人、法人、個人合伙、聯(lián)營、個體工商戶、農村承包經營戶。 2、民事主體必須具有民事權利能力和民事行為能力。民事權利能力指民事主體能以自己的名義參加民事活動、享有權利、承擔義務的資格。民事行為能力是指民事主體能以自己的行為參加民事活動、享有權利、承擔義務的資格。民事權利能力和民事行為能力共同構成民事法律能力，其中，民事權利能力是民事行為能力的前提和基礎，民事行為能力是民事權利能力實現(xiàn)的條件。（蠻搞的，建議搞搞清楚） 九、自然人：出生取得民事權利，死亡是民事權利能力終止。分三類： 1、完全民事行為能力人：年滿18歲以上的成年人和16－

46、18歲以自己的收入作為生活主要來源的人為完全民事行為能力人 2、限制民事行為能力人：10－18周歲的未成年人與不能完全辯認自己行為的精神病人。 3、無民事行為能力人：10歲以下的自然人和不能辯認自己行為的精神病。 十、法人是具有民事權利與民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。 法人具有以下特征：1、組織性，法人為一社會組織。 2、獨立性，獨立的意志，獨立的財產，獨立的責任。 3、合法性，法人分為企業(yè)法人、國家機關法人、事業(yè)單位法人、社會團體法人四大類。 十一、法人的成立有四個條件：1、依法成立；2、有必要的財產或經費；3、有自己的名稱、組織、機構和場所；4、能獨

47、立承擔民事責任。 十二、合伙：對外負無限連帶責任的聯(lián)合體，合伙由合伙合同和合伙組織兩部分組成。具有以下法律特征： l 合伙合同是合伙成立的基礎； l 合伙是一種共同投資、共同經營的關系 l 合伙是一種共同分享利益、共擔風險的關系（當合伙財產不足以清償合伙債務的責任，合伙的債權人有權向任何一人、幾個或全體合伙人提出履行債務的請求。） 十三、民事法律行為的概念：是公民或者法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。 民事法律行為具有以下特征： 1、主體是民事主體（自然人、法人、其他組織）； 2、以意思表示為構成要素； 3、以設立、變更或終止為目的行為； 4、應為合法行為。

48、 十四、無效民事行為：是指已經成立，但因欠缺民事法律行為的有效要件。 可撤消的民事行為：可以因行為人自愿的撤銷行為。從行為開始就沒有法律效力。 1、 返還財產：如原物存在則原物近還，不存在則作價償還；如原物有損壞，應修復后近還或付給相當補償； 2、 對方給付的是金錢，除返還本金外，還應支付利息；如對方給付的是勞務等無形財產或者其它不能返還的利益，應折算為一定的金錢。 3、 賠償損失。 4、 收歸國家或集體所有或返不第三人。 5、 其他制裁。 十五、代理 以被代理人的名義獨立與第三人為民事法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬被代理人的一種法律制度。在代理關

49、系中，代他人實施民事法律行為的人稱為代理人，由他人代自已實施民事法律行為的人稱為被代理人或本人，與代理人實施民事法律行為的人稱為相對人或第三人。被代理人與代理人形成代理權關系又被稱為代理的內部關系，代理人與第三人，被代理人與第三人之間的關系被稱為代理的外部關系。 代理人具有以下特征： 1、 被代理人的名義進行活動； 2、 代理人必須在代理權限內活動； 3、 在代理權限內可以獨立地進行意思表示或接受意思表示 4、 代理的法律效果歸屬于被代理人。 代理的種類：1、法定代理；2、指定代理；3、委托代理（書面或口頭授權，委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

50、代理事項應具有合法性，代理人知道被委托的代理事項違法仍然進行代理活動的，由被代理人和代理人負連帶責任。） 十六、民事權利： 1、財產所有權：占有、使用、收益、處分的權利，它是民事權利中最重要的一項權利。所有權的取得方式：原始取得和繼受取得。 財產共有可分為按份共有和共同共有。共同共有是指對同一財產不分份額地、平等地享有所有權。 2、與財產所有權有關的財產權利：主要包括土地承包經營權、國有企業(yè)財產經營權、典權、相鄰權。 3、債權：能夠產生債的法律事實有：合同、不當?shù)美?、無因管理、侵權行為。 債的擔保是為督促債務人履行債務，保障債權得以實現(xiàn)的一種法律制度?？梢圆扇”ＷC、抵押、質押、定金

51、、留置等方式擔保債務的履行。 債因下列事實的出現(xiàn)而消滅：因當事人死亡而消滅、因抵銷而消滅、因債權人免除債務而消滅、因履行而消滅。 4、知識產權：包括著作權、專利權、商標權、發(fā)明權等。 5、人身權：包括人格權和身份權。人格權包括生命權、健康權、姓名權或名稱權，肖像權、名譽權、隱私權、榮譽權。身份權主要包括：知識產權中的人身權利、監(jiān)護權、公民在婚姻家庭關系中的身份權，即親權。 十七、訴訟時效，行為人即喪失在訴訟中勝訴的權利，民事權利的訴訟時效期間為2年，訴訟時效自從知道或者應當知道權利起算，但從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不再保護。20年最長訴訟時效期間。 l 訴訟時效的起算：

52、訴訟時效從知道或者應當知道權利被侵犯時起算，開始的那一天是不算入期間的，時效從第二天開始計算。 l 訴訟時效的中止：指在訴訟時效進行中，因發(fā)生一定的法定事由，使權利人不能行使請求權，而暫時停滯計算訴訟時效期間，待阻礙法定事由消除后，繼續(xù)進行訴訟時效期間的計算。 l 中止的法定事由有兩種，即不可抗力與其他障礙，包括自然災害、意外事故等原因。這些事由只有發(fā)生在時效期間的最后6個月內，才發(fā)生訴訟時效中止的法律后果。（是客觀行為） l 訴訟時效的中斷：是指在訴訟時效期間，因發(fā)生一定的法定事由，使已經經過的時效期間統(tǒng)歸于無效，待事由消除后訴訟時效期間重新計算。訴訟時效中斷的事由有：提起訴訟；義務人

53、同意履行義務；權利人要求義務人履行義務。（是主觀行為） 十八、民事責任：（一）概念：是民事主體違反民事義務依法承擔的后果，據(jù)民事責任的產生原因分為違反合同的民事責任和侵權的民事責任。 （二）種類：分為一般侵權行為民事責任和特殊侵權行為民事責任。 一般侵權行為民事責任，其構成要件有四個：1、行為違法2、損害事實3、違法行為與損害事實之間有因果關系4、行為人主觀上有過錯。 （三）承擔民事責任的方式有：停止侵害、排除妨礙、返還財產、支付違約金。。。。。。。 十九、合同的概念：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更或終止民事權利義務關系的協(xié)議。 二十、合同的法律特征： 1、 合

54、同是兩個或兩個以上當事人的民事法律行為 2、 合同是以設立、變更和終止民事法律關系為基礎內容或目的的協(xié)議 3、 合同是當事人之間具有意思表示一致性和真實性的協(xié)議 4、 合同需具有合法性、真實性和可履行性。合同的確定性、可履行性是合同的基本要求。 二十一、合同訂立的程序： 1、要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約必須由特定的當事人作出，要約必須具有訂立合同的主觀目的，是否以訂立合同為目的，是要約和邀請要約的主要區(qū)別。要約分口頭形式和書面形式。 2、承諾是受要約人同意要約的意思表示，又稱接盤。 A、承諾必須由受約人作出，受約人為不特定人時，承諾由該不特定人中任何人作出。不是向

55、要約人作出同意的意思表示，不構成承諾。承諾的內容應當與要約的內容一致，否則，視為拒絕原要約，并構成新要約。 B、受約人應在合理的期限內作出，要約在存續(xù)期間的，承諾必須在此期間內作出。要約未定有存續(xù)期間的，對于口頭要約，受約人必須立即做出承諾；對于書面要約，受約人應在合理的期限內作出。承諾的方式必須符合要約的規(guī)定。 二十二、合同的條款一般包括：1、當事人的名稱或姓名和住所2、標的3、數(shù)量4、質量5、價款或報酬6、履行的期限、地點和方式7、違約責任（違約責任主要有繼續(xù)履行、采取補救措施和賠償損失三種方式）8、解決爭議的方法（手段包括仲裁、訴訟） 二十三、房屋買賣合同要條款全面、內容具

56、體、用語準確，房屋的價款是房屋合同的最重要條款。 二十四、合同效力是指已婚成立的合同將對當事人甚至第三人產生的法律效果。 合同生效的要件：1、當事人締約時有相應的締約能力，應具有相應的民事權利能力和民事行為能力。 2、意思表示真實，內在意思和外意思一致。 3、不違反強制性法律規(guī)范和公序良俗。 4、標的的確定和可能。 二十五、合同欠缺生效要件的法律后果： 1、合同無效 2、合同的撤銷（取決于有撤銷權的一方當事人是否行使撤銷權，法律規(guī)定，因欺詐、脅迫、趁人之危、重大誤解、顯失公平而成立的合同，當事人既可以向法院、仲裁機構主張撤銷，也可請求變更。 3、合同的效力未定（是指合同成立后

57、，能否依行為人效果意思發(fā)生法律效力尚未確定，待第三人意思表示后才能確定，規(guī)定：合同無效或者撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能近還的，應當折價補償。，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。） 二十六、合同的履行規(guī)則主要有： 1、法定義務規(guī)則（及時通知另一方，協(xié)助對方順利履行。遭受損失一方有防止損失擴大的義務，為當事人保守秘密的義務。 2、正確履行規(guī)則 3、親自履行規(guī)則 4、條款約定不明的履行規(guī)則，法律補救主要有：（1、對質量約定不明的條款的履行，按國家標準執(zhí)行，沒有國家標準，行業(yè)標準，按通常標準或符合合同目的的特定標準執(zhí)行；2、對價

58、格不明的條款的履行，按訂立合同時履行地的市場價格履行，應當執(zhí)行政府定價或政府指導價的，按規(guī)定履行；3、對地點不明條款的履行，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行，交付不動產的，在該不動產所在地履行；其他標的在履行義務一方所在地履行；4、對期限不明條款的履行，債權人可以隨時要求履行，但應給對方必要的準備時間。5、履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的方式履行；6、對費用不明條款的履行，規(guī)定由債務人承擔。） 二十七、合同的變更和轉讓（大綱沒要求，老師上課講了） 1、 合同變更，是指在合同成立以后至未履行或未完全履行之前，當事人經過協(xié)議對合同的內容進行修改和補充。 2、 合同變更的特征：合同

59、變更須以成立的合同關系為前提，合同變更的對象是合同內容，合同變更后，原合同未變更部分仍保持原有狀態(tài)。 3、 合同轉讓，是合同的一方當事人將合同的全部或部分權利轉讓給第三人，轉讓包括合同權利（債權）承擔的轉讓、合同義務（債務）承擔的轉讓、合同權利義務（債權債務） 概括轉讓三種類型。合同轉讓有以下規(guī)定：債權人轉讓權利的，應當通知債務人，未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力；債務人將合同的義務全部或部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。 二十八、合同終止 1、 合同終止的原因：債務已經履行，合同解除，債務抵消，債務人依法將標的物提存，債權人免除債務。債權債務同歸于一人，致使合同關系消滅，約定終止

60、的其他情形 二十九、物權的定義： 1、 物權與債權是民漢中最基本的財產權形式。物權是權利人直接支配特定的物并排他性地享受物的利益的權利。簡單地說，物權就是對物的排他支配權。 2、 物權的特征：是特權本質屬性的體現(xiàn)，也是物權區(qū)別于其他民事權利的標志。有如下特征：A、物權是一種絕對權，具有排他性，在物權關系中，權利主體總是特定的，而義務主體為權利主體以外的不特定的任何人。 B、 物權的客體具有特定性，物權是權利人對于物的直接支配權 C、 物權以支配權為核心。物權是權利人直接支配其標的物并享受其利益的排他性權利。 三十、物的種類： 1、 動產與不動產（不動產是指土地及其定著物，定著物一

61、般可分為房屋等建筑物和構筑物兩類，本法所稱不動產，是指土地以及房屋、林木等地上定著物）動產物權與不動產物權的取得、喪失和變更的程序與方法不同，動產物權的取得需以過交付，不動產物權的取得、變更和喪失需經登記。 2、 主物與從物 3、 原物與孳息（母雞生出雞蛋，雞為原物，蛋為孳息） 三十一、物權法的基本原則：物權法定原則、一物一權原則、公示公信原則（不動產物權以登記為權利變動的公示方法，動產物權以占有和交付作為權利享有和變動的公示方法） 三十二、完全物權——所有權 1、 所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分和排除他人對所有物非法干涉的權利。 2、 所有權的特征：所

62、有權是一種自物權，具有物權的全部內容，是一種完全物權，具有獨立性。所有權具有恒久性。 3、 所有權的內容：又稱權能，包括占有、使用、收益、處分和排除他人對所有物的非法干涉這五項權能。 4、 所有權的取得：分為原始取得和繼受取得。繼受取得即原所有人的所有權通過某種方式轉移到另一人手中，如轉讓財產與遺產繼承。 5、 所有權的消失：所有權的轉讓、所有權的客體消滅、所有權主體的消滅、拋棄所有權、國家用強制的手段征用、征收，導致原所有人喪失所有權。 三十三、他物權 1、用益物權是指對別人的財產依法享有使用和收益的權利。包括地上權、地役權、永佃權和典權。我國民法規(guī)定的土地使用權、企業(yè)使用權、土地

63、承包經營權都具有用益物權的性質。 2、擔保物權是為了保證債務的履行和債權的實現(xiàn)而設定的物權。債務人不履行債務時，擔保人有權處分擔保物。規(guī)定有五種擔保形式：保證、抵押、質押、留置、定金。其中保證與定金屬于債權擔保，其它屬于物權形式的擔保。 A、抵押指債務人或第三人不移轉財產的占有。債權人優(yōu)先受償，法律規(guī)定必須進行抵押登記，登記后合同才能生效；以其它財產抵押的，抵押合同則自簽訂后生效。 B、質押是指債務人或第三人將動產或權利證書移交給債權人占有，質權人處分質物時可優(yōu)先受償，與抵押權相比，質押轉移對財產和權利的占有，抵押權則不轉移占有，抵押物可為動產、不動產及權利，質押只能是動產和權利

64、。 C、留置權是指按合同規(guī)定占有債務人的動產，債權人優(yōu)先受償，留置權是基于法律的直接規(guī)定而產生的，只能存在于保管合同、運輸合同、加工承攬合同、建設修理合同這四種合同中。而且留置的只能是債權人根據(jù)上述合同占有的動產 三十四、建筑物區(qū)分所有權：是指不動產的房屋業(yè)主對建筑物的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益（拆承重結構），業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，但不得以放棄權利而不履行義務。 三十五、婚姻法的概念和調整對象： 婚姻法是調整婚姻家庭關系的法律規(guī)范的總稱，婚姻法的調整對象包括婚姻關系，也包括家庭

65、關系。 婚姻法從調整對象的范圍來看，既調整婚姻關系，又調整家庭關系，從調整對象的性質來看，既調整人身關系，又調整財產關系。 三十六、婚姻法的基本原則：婚姻自由、一夫一妻制、男女平等、保護婦女、兒童和老年人的合法權益、實行計劃生育。 三十七、結婚條件：必須男女雙方完全自原，達到法定年齡（男22女20），符合一夫一妻制。 結婚的禁止條件：直系血新和三代以內旁系血親，禁止結婚。 結婚必須親自到婚姻登記機關進行結婚登記。 婚姻的無效：重婚的、醫(yī)學上認為不應當結婚的、婚后尚未治愈的、未到法定婚齡的。 婚姻的可撤消是指一方在另一方脅迫的情況下作出了違背自己真實意愿的結婚行為。必須在結婚登記之

66、日起一年內提出。無效婚姻期間所得的財產，可由當事人協(xié)商處理，協(xié)商不成時，由法院根據(jù)照顧無過錯方的原則，對重婚期間所得財產的處理，不得侵害合法婚姻當事人的財產權益。 三十八、家庭關系： l 夫妻關系 l 父母子女關系：有自然血親和擬制血親兩種。規(guī)定的父母子女之間的權利和義務有：1、父母對子女有撫養(yǎng)教育的義務，2、子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務；3、父母子女之間有相互繼承遺產的權利。 三十九、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式。人民法院審理離婚案件時，一定要進行調解。 四十、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式，法院審理離婚案件時，應當進行調解，離婚的法律后果，最主要的是解決子女的撫養(yǎng)和夫妻共同財產的分割問題。 1、 夫妻個人財產的歸屬：婚前財產歸各自所有，存續(xù)期間所得的財產有約定各自所有的，離婚時各自所有。如果一方承擔撫養(yǎng)子女、照料老人的情況下，離婚時有權向對方請求補償，另一方應補償。 2、 夫妻共同財產的分割：夫妻共同財產是指夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間所得的財產，主要包括：一方或雙方——勞動所得；繼承、受贈；知識產權所得；從事承包、租賃所得；債券；其他。離婚時應分割夫妻共同財產。雙