房地產行業(yè)宏觀調控政策概況

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1一、合肥市房地產行業(yè)近五年來發(fā)展狀況近年來，隨著合肥市國民經濟的快速增長，合肥市的各個產業(yè)都得到了快速發(fā)展，房地產業(yè)也不例外。合肥市現在形成城市中心區(qū)，經濟開發(fā)區(qū)，高新區(qū)三個發(fā)展區(qū)域，呈扇形發(fā)散輻射發(fā)展。合肥市房地產經過十多年的風風雨雨，市場發(fā)育相對比較完善，市場規(guī)則已經被大多市民所接受，市場理性較為成熟。合肥市房地產類型比較豐富，房型、區(qū)域規(guī)則、區(qū)域選擇都有較大的選擇余地。（一）2007 年合肥市房地產銷售狀況2007 年 1--11 月，合肥市商品房供應呈快速增長的態(tài)勢，新建商品房批準預售面積達到 860 萬平方米，其中住宅比例約為 90%。下半年開始市場轉暖，多數樓盤采取延遲領取預售許可證的方法推遲新房供應，導致市場供應趨緩。在強大的需求推動下，銷售價格不斷走高。2007 年 1--11 月，合肥一手住宅成交均價 3330 元/ 平方米，與去年同期增長4.4%； 11 月份當月成交均價 3542 元/平方米，同比增長 12%；住宅成交價格在年底呈現小幅上揚的態(tài)勢，并且在旺盛的需求帶動下，后市仍有上漲空間。2007 年，合肥市一手住宅供應量為 960 萬平方米，成交量為 682.7 萬平方米，整體銷售率得到 73.8%；政務區(qū)銷售率達到 112.9%，在合肥市各區(qū)位于最高，蜀山區(qū)銷售率達到 87%，投放的房源基本可以迅速消化。（二）2008 年合肥市房地產銷售狀況全年房地產開發(fā)投資 565.47 億元，增長 46.9%，增幅比上年提高 9.7 個百分點。其中住宅投資 439.55 億元，增長 48.1%，占房地產投資的 77.7%。商品房施工面積 3814.93 萬平方米，增長 21.4%，銷售面積 921.9 萬平方米，其中住宅銷售面積 863.01 萬平方米。商品房空置面積 86.33 萬平方米，與上期同比下降 14.3%，其中住宅 50.39 萬平方米，與上期同比下降 11.9%。全年全社會建筑業(yè)增加值 180 億元，增長 17.2%。全市總共擁有資質等級以上建筑企業(yè) 713 個，完成總產值 842.51 億元，比上年同比增長 36.7%。其中，國有以及國有控股企業(yè)完成總產值 446.07 億元，增長 33.4%。全年房屋建筑施工面積 6782.74 萬平方米，增長31.4%，其中新開工面積 3169.95 萬平方米，增長 10。6%。房屋竣工面積 2239.87 萬平方米，增長 5.8%，其中住宅類房屋建筑竣工面積 1439.79 萬平方米，增長 3.6%。 （三）2009 年合肥市房地產銷售狀況2009年合肥土地市場總體上是活躍的，其中經營性土地共成交77宗，成交總面積5754.06畝，成交金額168.47億元，同比增長178.36%。全市房地產企業(yè)購置土地總面積406.02萬平方米，同比增長63.72%。2009年全市房地產企業(yè)開發(fā)投資總額601.34億元，其中住宅建設投資432.77億元同比增長了25.82%和26.27% ；并且下半年房地產企業(yè)開發(fā)投資步伐明顯加快。全市商品房累計完2成施工面積4594.16萬平方米，而且根據2009年度合肥市商品房批準預售面積1093.11萬平方米，其中商品住宅910.5萬平方米。截止09年底，全市商品房結轉可售面積為650.98萬平方米。2009年全市新開工面積1895.63萬平方米，同比增長3.65%。其中商品住宅項目新開工面積1506.19萬平方米，同比增長4.33%，辦公樓項目新開工面積93.21萬平方米，商業(yè)用房項目新開工面積139.97萬平方米?？梢娫?9年度的新開工房地產市場中商品住宅仍然是占主要地位的。 2009年房地產銷售市場十分活躍：全市商品房銷售備案面積共達3659.06萬平方米，同比增長63.04%。全市登記成交二手房總面積為258.93萬平方米，同比增長67.67%。（四）2010 年合肥市房地產發(fā)展銷售狀況2010年合肥市銷售了住宅類商品房78832套，銷售面積達763.58萬㎡，在同比的銷售中可以看到2010年合肥住宅的同比銷售有明顯幅度的下跌現象，其中銷售套數同比下跌了31.02%、銷售面積同比下跌了31.64%。2010年合肥市的區(qū)屬銷售同比2009年變化幅度很大，其中除了包河區(qū)、瑤海區(qū)和高新區(qū)的同比銷售是呈上漲趨勢外，其他各區(qū)的銷售均是呈同比下跌的現象。在同比下跌的區(qū)域中，濱湖區(qū)的同比下跌幅度最大，其銷量下跌幅度達67.75%；而蜀山區(qū)的同比下跌幅度緊跟其后，其同比下跌幅度也高達21.30%。2010年合肥市1月份新增銷售量為11200套，供銷比達到100%，12月份新增銷售量為11300套，供銷比達到150%（見圖1-1） 。圖 1-1 2011 年合肥市住宅單月供銷情況走勢圖資料來源：365 地產家居網3（五）2011 年合肥市房地產銷售狀況2011 年，合肥市（不含四縣、巢湖市）成交 56 宗土地共 3893.74 畝，總成交金額為1354724.52 萬元，合約 135.47 億元。今年的土地成交單價為 348 萬元/畝，而 2010 年的土地成交單價為 430 萬元/畝，同比下跌了 19%。2009 年 283 萬元/畝，2008 年 216 萬元/ 畝，2007 年 163 萬元/畝。合肥土地成交單價從 2007 年一直上漲的局面，在 2011 年首次出現了下跌。2011 年合肥市共銷售了住宅類商品房 56324 套、銷售面積為 578.61 萬㎡。在與去年的比較中可以看到，2011 年合肥住宅的銷售量同比去年出現了明顯幅度的下跌，其銷售套數同比去年跌幅高達 28.55%。在 2011 年合肥住宅的銷售中，集資房占據了合肥住宅市場很大的比例，在全年的銷售中，集資房銷售量就占到了 2011 年住宅銷售量的 19%，接近于五分之一。2011 年 1 月份合肥市新增住宅銷售量為 3800 套，供銷比為 30%，12 月份新增住宅銷售量為 6200 套，供銷比為 210%。圖 1-2 2011 年合肥市住宅單月供銷情況走勢圖數據來源：2012 安徽省統計年鑒2011 年的單月銷售均價變化幅度很大，其中單月最低一月和單月最高一月的差額已經超過了 1000 元/㎡，在今年的單月銷售均價中，2、3 月份期間受到了大量的集資房備案影響，銷售均價是低于 6000 元/㎡，而 5 月份以后的銷售均價單月的波動幅度減小，但是銷售均價雖然受到了集資房備案的影響仍保持在單月 6000 元/㎡以上 [1]。4二、房地產行業(yè)宏觀調控政策概況（一）國務院頒布的房地產調控政策近年來我國針對房地產行業(yè)價格的高速增長采取了一系列的有效措施，例如國十六條、國八條、新國十條、23 號文件、18 號文件等。透過這些政策，我們不難看出國家整治房地產泡沫經濟的堅強決心。2005-2007年為了遏制投資過熱，調整住房供應結構，穩(wěn)定房地產價格，中央政府出臺調控“組合拳” 。2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機（尤其抑制外商投資房地產） 、調整住房結構等多方面全面出擊。房地產市場出現了一些積極變化，開發(fā)投資實現平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底” ，到年中的“放量大漲” ，再到年底的“恐慌性搶購” ，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變?yōu)榭簥^，由蕭條轉變?yōu)榉睒s，調控由“去庫存”轉變?yōu)椤皵D泡沫” 。而這一年，中國的房地產價格亦如坐上來過山車，不斷向上攀爬。2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復至5年，遏制炒房現象。 “隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設”四條具體措施(簡稱“國四條”)，以完善促進房地產市場健康發(fā)展為目標。國務院各部委陸續(xù)出臺調控細節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉向穩(wěn)定房價”[2] 。 2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價持續(xù)攀高。2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策” 。2011年國務院頒布關于堅決遏制城市房價過快增長的通知，簡稱新國十條。印發(fā)后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快增長的勢頭得到扼制，鞏固和擴大了調控成果。最顯著的特點即是增加經適房和保障房以及廉租房的供給，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產市場健康有序發(fā)展。2011年10月溫家寶總理指出進一步鞏固房地產宏觀調控成果，11月財政部推進房產稅的實施，銀監(jiān)會要求銀行密切關注房地產貸款風險 [3]。（二）合肥市政府結合本地具體情況采取的調控政策合肥市保障性安居工程建設暨房地產管理工作會議于2012年4月6日在市政務中心召開，今年我市將繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家房地產調控政策，鼓勵支持中小房型、中低價位的普通商品房建設，加快建立保障性安居工程建設管理、老舊小區(qū)綜合治理、物業(yè)行業(yè)發(fā)展等方面的5合肥新模式。我市2012年將繼續(xù)實施住房限購政策，積極增加普通住房供給，加快建立健全合理的住房體系。在保障性安居工程建設方面，今年全市計劃新開各類保障性住房和棚戶區(qū)改造7萬套，其中公共租賃住房4萬套，改造棚戶區(qū)2.5萬戶，廉租住房保障戶數不低于2.1萬戶；在老舊小區(qū)整治方面，全年計劃完成33個老舊小區(qū)、1.92萬戶的改造任務。合肥市最新《意見》指出，落實首套住房信貸政策，按國家規(guī)定對居民家庭購買首套普通自住房的首付比例和貸款利率給予適當的優(yōu)惠。而且我省針對2年以上未使用的項目用地進行清理，回收土地使用權，對協議規(guī)定期限內建而未滿和未達到規(guī)定投資強度標準的項目用地進行清理，依法進行處置。并且，我市嚴格貫徹國務院關于國有企業(yè)退出房地產市場的規(guī)定，按照我市國有企業(yè)輔業(yè)全部退出，專心做大做強的要求，從去年開始我市國有企業(yè)的輔業(yè)資產轉讓一直在進行 [4]。例如，2010年10月百大一口氣轉讓了包括合肥拓基地產在內的所持股權。截止2011年4月份，合肥市如公交、燃氣、供水等公用事業(yè)單位旗下的輔業(yè)已經有8家進行了清算、關停。2011年合肥市《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(以下簡稱“十二條”)正式發(fā)布，合肥版“ 限購令 ”浮出水面：自即日起，合肥本地和外地居民家庭暫時只能在該市新購一套商品住房，有效期一年。合肥成為全國第25個實施房產限購令的城市。 “十二條”中規(guī)定，國土資源部門要適度增加居民用地供應總量。對收回的閑置土地優(yōu)先安排用于普通住房建設。在完善現行土地招拍掛政策的同時，合肥要探索“綜合評標” 、 “一次競價”、 “雙向競價”等出讓方式，控制住宅用地出讓價格非理性上漲。而且合肥市也出臺了預售金監(jiān)管細則。關于這一政策的實施， “十二條” 中也有明確規(guī)定：全面實施商品房預售資金監(jiān)管。在簽訂房屋買賣合同以后，購房者交的預售金，交給了企業(yè)，房子并沒有建成，資金已經交付開發(fā)企業(yè)，為了保證資金能夠首先用于項目的后續(xù)建設，以及項目單體及所有的設施都能夠按照規(guī)劃要求按期竣工交付，實施預售金監(jiān)管。并且，房價漲5%重新備案” [5]。這也意味著房地產開發(fā)企業(yè)在預(銷)售商品住房前應去價格主管部門辦理商品房銷售價格備案，未經備案的商品住房不能進行銷售。開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照經價格主管部門備案的價格對外銷售商品住房，價格主管部門合理限定商品住房實際銷售價格的浮動空間。為防止房地產開發(fā)單位虛報價格、低開高走，商品住房實際銷售價格向上浮動范圍最大不得超過經價格主管部門備案價格的5% ；超過 5%的，應當重新向價格主管部門備案。而房產部門要及時公布商品房市場的供應和銷售情況；國土資源、規(guī)劃等部門要根據土地出讓、規(guī)劃審批和施工時序，提前公布今后一段時間市場的供應量[6]。6三、合肥市房地產宏觀調控政策效果的分析（一） 、合肥市宏觀調控政策的積極效果通過合肥市政府對于本市房地產市場的綜合治理，房地產市場出現了良好的勢頭。在2011 年末，房價開始下滑，個別樓盤出現大幅降價保值等措施。但是 2011 年土地市場還有一個怪現狀值得注意：一邊是流拍不斷，標桿房企的拿地熱情已經創(chuàng)下歷史新低；另一方面，地方政府通過調整土地出讓結構，使得全市的土地出讓金總量依然略有增長。其實近五年來合肥市房地產宏觀調控政策效果主要有一下幾點：第一，控制了房地產投資過快增長的勢頭，保持了房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮及政府監(jiān)管力度加大，房地產投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機需求以及超前拆遷引發(fā)的被動需求得到一定程度抑制，房地產市場向以自住性需求為主轉換；地方政府在調控和住房保障政策被賦予更大的責任。房地產投資過快增長的勢頭得到了有效控制，投資各月累計同比增速由 2008 年年初的 50.2％回落到 2009 年年末 19.8％，2010 年 11 月份為 24％；商品房平均銷售價格同比由 2009 年上漲 14.4％，逐步回落，2010 年 11 月份同比上漲 5.8％，住房價格漲勢平緩回落。第二，促進了土地制度的深化改革。調控采取了與改革相結合的政策措施，建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，并加強土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進了土地交易市場化進程和規(guī)范。第三，住宅市場體系初步形成?；拘纬闪擞尚陆ㄗ≌袌?、二手房轉讓市場和住宅租賃市場構成的住宅市場體系，并逐漸建立和完善了商品房預售和規(guī)范房地產交易秩序、住房交易實行網上申報等規(guī)章制度，房地產市場秩序逐步改善 [7]。表 3-1 近五年合肥住宅商品房每年銷售走勢變化情況銷售套數（套） 均價（元/㎡）2007 年 75498 3344.622008 年 67315 3780.302009 年 108659 4382.032010 年 78832 6051.9072011 年 56324 6219.23資料來源：新安地產網 圖 3-1 近五年合肥住宅類商品房年度銷售情況一覽圖 數據來源：新安地產網當下，隨著樓市調控堅定不移地推進，房地產業(yè)經歷著前所未有的嚴峻考驗，市場出現大洗牌格局在所難免，也在大家的預料之中。 當前的房地產調控政策效果已經相當明顯，調控不動搖的基調也并未改變 [8]。預計房地產開發(fā)企業(yè)的資金回籠壓力將日益加大，未來會有更多房企重新調整預期與樓盤銷售價格，未來樓盤明顯下調價格的現象將更加普遍。樓市寒氣襲人，大批房企“hold” 不住，最終選擇離開，這說明宏觀調控效果已經顯現，從解決廣大居民“ 住房難”角度來看，市場預期無疑是樂觀的。綜合這五年來合肥市房地產市場的發(fā)展，可以看出合肥市商品房住宅的銷售價格年年攀高，但銷售數量總體上呈現下降趨勢，但2009年度合肥市商品房銷售達到頂峰后快速下降。（二）合肥市宏觀調控政策調控的消極效果不過，我們不能不警惕此輪房地產市場大調整催生出“樓跑跑” ，可能會有少數缺失良心和責任的房產商借機帶走既得利益。總體上年來成交套數此消彼長，主要表現了短期市場的變化特征，而比重環(huán)比數字的變化，表明了當前房地產市場住宅期房銷售市場已經處于一個暫時穩(wěn)定的階段。隨著住宅郊區(qū)化運動的推進。以及政策中關于住房結構的調整、土地供應等多方因素影響，這種銷售格局必將發(fā)生變化，但是目前預售的主要仍是老項目后期房源，這種“存量消化”仍需要時間來完成。從中長期來看，由于房地產項目建設有周期性限制。新政的實施可能引致未來的某一時段，房地產市場新增樓盤上市供應出現瓶頸，因為根據規(guī)定，有些項目要通過調整規(guī)劃設計來滿足新政的要求，由于采用的是總量控制的辦法，故需要大量的協調時間，這樣可能會出現在一段時間內沒有產品設計出爐，這將直接影響著未來某段時間段的新盤供應市8場，也就是說存在著新盤供應斷檔期出現的可能，屆時也會給銷售市場帶來沖擊。因此，住宅期房套均面積將逐漸向小戶型占主體的產品機構過渡是大勢所趨，但是，需要隨時注意房地產市場的發(fā)展，特別是產品結構問題，更值得關注會隨著市場的逐步推進而相應變化，由大戶型占主流。四、針對合肥市房地產調控的建議要繼續(xù)完善和落實房地產調控政策，與此同時要注重長遠的制度建設，做到標本兼治，為更好的進行調控創(chuàng)造條件。從近期出臺的一系列房地產宏觀調控政策來看，國家充分考慮了房地產業(yè)特點和市場經濟規(guī)律，兼顧土地和房產供求特點和市場交易要素，并且，著眼于土地供應、保障性住房、房地產商品結構、房地產金融政策和市場交易行為等環(huán)節(jié)，對房地產市場供求雙方都進行了有效的調控和引導，對避免房地產市場泡沫膨脹、穩(wěn)定房價、推動房地產市場持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。所以，目前我國房地產宏觀調控的“組合拳”具有科學性和合理性。但是，受房地產市場特點和政策滯后性的影響，調控效果還需一段時間才能得以充分體現。并且在房價持續(xù)上漲的狀態(tài)下，還應建立起宏觀調控的長效機制。（一）強化政府執(zhí)行力并建立宏觀監(jiān)督機制強化各級政府和主管部門對相關政策的執(zhí)行力和監(jiān)督反饋機制必須強化地方政府作為土地所有者和管理者的雙重身份，參與房地產市場動態(tài)管理，建立起宏觀調控的監(jiān)督反饋機制。既要關注房地產業(yè)的經濟效益，更要關注其社會效益，尤其應盡快完善保障性與商品化共存的住宅供應結構，并堅持將保障性住房建設完成情況納入各級地方政府的考核內容 [9]。從目前市場的調控反映來看，是開發(fā)商的一些權宜之計將供求雙方維持在一個相對穩(wěn)定的博弈期內。要形成合理的房價，關鍵是保持調控政策在一定時期內的持續(xù)穩(wěn)定性，使“消費者的觀望心理”與“開發(fā)商資金鏈抗壓能力”相互作用，選擇合理的房價水平，實現供求平衡。此外，還應建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，不斷完善房地產企業(yè)和居民個人征信系統，為相關政策的執(zhí)行提供可靠依據。（二）拓展保障性住房建設資金來源保障性住房建設政策要持續(xù)下去，資金投入至關重要，除了一定比例的政府投資外，包括土地出讓金溢價部分的投入，也可以逐步引入民營資金參與，這不僅能夠保證保障性住房的持續(xù)建設，也能激發(fā)房地產開發(fā)商的市場活力，保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展 [10]。（三）繼續(xù)增強稅收在房地產市場調控中的作用在調控新建商品房市場的同時，也需關注二手房市場，引導消費者參與二手房租售緩解新建商品房供給壓力，并將二手房交易與房產稅征收相結合，以免多房產產權人將稅收轉嫁給二手房消費者，變相拉高房價。當然，要將高漲的房價維持在一個合理的市場水平，僅僅依靠宏觀調控還不夠，房價水平往往是在政府調控與支持、消費者預期、物價水平、9供求關系、購買能力、住宅購買成本和增值能力等諸多因素的共同作用下，投資者和消費者達成的一種市場妥協 [11]。（四）建立住房檔案登記制度政府要加強住房信息統計工作，整合統計系統、建設系統的統計資源，建立實名制的住房檔案登記制度。并且要建立科學的居民住房消費目標和消費模式。一是根據科學發(fā)展觀和我國土地資源和人口狀況，明確在當前經濟發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準確統計中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實際需求安排中低價位、中小套型普通商品住房的供地計劃和建設計劃。三是提倡根據消費能力“租、購并舉 ”的科學消費模式，合理引導普通居民的住房消費 [12]。（五）政府完善住房保障制度且滿足普通居民購房需求政府應該承擔起保障中低收入居民住房的責任，建立完善的住房保障制度。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策；為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本 [13]。10參考文獻[1] 劉艷芝.談我國房地產的現狀及走勢[J].中國房地產金融，2008， （2）：2-3.[2] 趙宏偉，徐麗敏.二三線城市房地產業(yè)發(fā)展策略研究[J].中國房地產，2007， （8）：1-2.[3] 宋春紅.論房地產開發(fā)項目可行性研究[J].商場現代化，2006， （2）：57-59.[4] 劉秋雁.房地產投資分析[M].大連：東北財經大學出版社，2003：47-59.[5] 劉志平，王學孝.房地產開發(fā)可行性研究的思考[J].中國房地產，2001， （9）：33-35.[6] 徐麗鑫，丁艷琪.房地產企業(yè)績效的管理的現狀與問題[J].財貿經濟，2008， （8）：47-49.[7] 365地產家居網.合肥房地產住宅商品房銷售分析報告[J].地方財政研究，2012， （5）1-2. 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