房產(chǎn)稅的開征能否抑制房地產(chǎn)泡沫分析研究稅務(wù)管理專業(yè)

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1、房產(chǎn)稅的開征能否抑制房地產(chǎn)泡沫 2017年，習(xí)近平在十九大報告中清楚表明：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓所有人民住有所居2017年，習(xí)近平在十九大報告中明確指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！币簿褪歉S民眾住房需求變動，擴(kuò)大住房制度覆蓋面，持續(xù)促進(jìn)住房市場變革，從確保困難群體有房可住發(fā)展成所有人民有房可住，這也變成目前此領(lǐng)域調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。這表明國家抑制房價的不良上漲，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的發(fā)生，提高到戰(zhàn)略層面。 一、房地產(chǎn)泡沫

2、 泡沫表示某資產(chǎn)在連續(xù)不斷的交易時期突然漲價，價格明顯不符合價值，此時社會發(fā)展中存在無法表現(xiàn)物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在增加到無法承擔(dān)的水平時，就會出現(xiàn)暴跌問題，好似氣泡幻滅，經(jīng)濟(jì)逐漸從繁榮轉(zhuǎn)向衰微，也就是目前所說的“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。 （一）房地產(chǎn)泡沫的概念 房地產(chǎn)泡沫主要將房地產(chǎn)當(dāng)做承載物的泡沫經(jīng)濟(jì)，表示因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)造成的房地產(chǎn)價格和現(xiàn)實(shí)價值不相符合，市場價格缺少真實(shí)供需基礎(chǔ)的現(xiàn)象。 第一，土地有限性與稀少性是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的前提。房地產(chǎn)和大眾以及企事業(yè)組織的現(xiàn)實(shí)利益緊密相關(guān)。第二，投機(jī)需求膨脹是此類泡沫出現(xiàn)的重要誘因。此領(lǐng)域的投機(jī)想法

3、和土地稀缺性有關(guān)，也就是民眾購買房子并非是為了生活，而是為了后續(xù)售賣。上述行為假如變成互相追趕的群體行動，就無法被抑制，房地產(chǎn)泡沫也就因此出現(xiàn)。第三，金融組織放貸過多是此類泡沫出現(xiàn)的重要動力。站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格不正常提高和資金有緊密的關(guān)系。 （二）日本的房地產(chǎn)泡沫 野口悠紀(jì)雄（1997）提出土地的正常價格是地租資本化的理論，計(jì)算1987年東京市中心寫字樓與住宅用地的實(shí)際與理論地價的不同，進(jìn)而檢驗(yàn)出地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。 日本房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出獨(dú)有的特征，1985年該國在美國壓迫下簽署“廣場協(xié)議”以后，日元不斷升值,限制了該國出口產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成日本

4、經(jīng)濟(jì)衰落，該國政府為了拯救國家經(jīng)濟(jì)，制定6萬億的財(cái)政刺激規(guī)劃、5次降息，進(jìn)而創(chuàng)造較為寬松的貨幣環(huán)境，在上述時期，國內(nèi)全部資金開始聚攏到房地產(chǎn)領(lǐng)域，泡沫隨之出現(xiàn)。即便該國政府使用包含“金融大爆炸”在內(nèi)的多種方式想要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，然而并未得到良好的效果。二十世紀(jì)末期亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振，即便其余亞洲國家開始從危機(jī)中脫離出來，但是該國經(jīng)濟(jì)依舊無法擺脫衰退的困境。因此可知經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)對該國經(jīng)濟(jì)的影響相對深遠(yuǎn)。 （三）中國是否存在房地產(chǎn)泡沫 伴隨社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)變成國內(nèi)關(guān)鍵的重要產(chǎn)業(yè)，其衰亡和發(fā)展和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。1998年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房價持續(xù)提

5、高。在2003年，面對不斷上漲的房價，我國對“中國房地產(chǎn)泡沫是否存在”開展相應(yīng)的敘述和探究。有專家指出國內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲，是正常情況。我國房地產(chǎn)業(yè)副會長兼秘書長顧云昌指出，目前房地產(chǎn)并非泡沫，僅熱而已。建設(shè)部政策研究中心課題組研究報告《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》指出，當(dāng)前住宅需求符合現(xiàn)實(shí)情況，所以并不是泡沫。”然而，本人和絕大多數(shù)人覺得我國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫問題。 從供需關(guān)系來看,一方面，我國消費(fèi)者對房子“買田置地”的固有觀念， 市場內(nèi)需潛力巨大。城市化進(jìn)程持續(xù)加快、城市舊區(qū)改造需求、城市民眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級需求。其次,國內(nèi)房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。 總體來說，中國的房地產(chǎn)市場雖然

6、經(jīng)歷了二十多年的繁榮發(fā)展，但現(xiàn)仍處于起步階段。我國城市化發(fā)展目標(biāo)并未達(dá)成，眾多農(nóng)民工市民化對房產(chǎn)的需求也在不斷增加，特別是伴隨全新一代的年輕人尤其是大學(xué)生，對于城高質(zhì)量生活的追求與住房觀念的改變，此類人群對房產(chǎn)的需求也不斷增加。然而，房地產(chǎn)泡沫并沒有傳言中的那么嚴(yán)重，只存在于局部地區(qū)和個別城市的特殊現(xiàn)象。 根據(jù)我國統(tǒng)計(jì)局相關(guān)信息可知，人均收入最多的上海人可支配收入是62596元，按照.45人統(tǒng)計(jì)家庭人數(shù)，家庭可支配收入大概是15.33萬元，依照人均住房建筑面積33.9平方米統(tǒng)計(jì)，基于圖表內(nèi)三月地區(qū)住宅均價表內(nèi)的單價統(tǒng)計(jì)，上海單套房屋價值大概是438.11萬元，房價比收入高出28倍左右。

7、 資料源自：中華人民共和國統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報信息和中國房價行情平臺信息整合 （二）中國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析 過度的房地產(chǎn)投機(jī) 房地產(chǎn)投機(jī)表示大眾購買房子并非是為了生活，主要是為了轉(zhuǎn)賣進(jìn)而得到短期效益。合適的房地產(chǎn)投機(jī)可以刺激市場，便于資源的高效分配，便于加快市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。然而房地產(chǎn)投機(jī)問題出現(xiàn)也會限制房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，過多的房地產(chǎn)投機(jī)就會造成當(dāng)前領(lǐng)域的虛假繁榮，導(dǎo)致價格變化較大，最后變成泡沫經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)市場上存在的信息不對稱現(xiàn)象也是市場出現(xiàn)投機(jī)行為的原因之一。不同群體對同一資產(chǎn)未來價值的評估并不相同，一些投資者相信未來房產(chǎn)會以更高的價格出售。因此，就會出現(xiàn)

8、投資者持續(xù)購買此類資產(chǎn)的現(xiàn)象，呈現(xiàn)泡沫化趨勢。比如，在房價一路上漲的時候，在巨大的財(cái)富效應(yīng)的示范作用下，很多人出現(xiàn)不理性，將大部分積蓄投資房產(chǎn)作為財(cái)富積累的方式。這種中國傳統(tǒng)的“買田置地”積累財(cái)富的文化是不斷推高房價的原因之一。大量的虛假信息充斥著房地產(chǎn)市場，使得房價盲目上漲。持續(xù)升溫的樓市與購房浪潮一般只能在投機(jī)者中間空轉(zhuǎn)，真正購買人數(shù)沒有想象中的多，增加的僅僅是房屋空置率。 政府監(jiān)管不力 房地產(chǎn)業(yè)對于當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有關(guān)鍵影響，所以，政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域所進(jìn)行的干涉和其余產(chǎn)業(yè)相比更多。近期國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果顯著，而其也開始變成地區(qū)財(cái)政的關(guān)鍵來源。政府在房地產(chǎn)業(yè)中承擔(dān)土地供應(yīng)任

9、務(wù)，提升房價不只能提升GDP,此外還能提高財(cái)政效益，因此導(dǎo)致地區(qū)政府想要維持高房價，造成房價只漲不跌的現(xiàn)情況，假如政府使用合理的財(cái)政方針，就需要提高財(cái)政支出，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的健全，就會導(dǎo)致房價提高。 信貸的迅速擴(kuò)張 伴隨房地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，大部分開發(fā)商不能只依賴內(nèi)部資金能力來發(fā)展，因此開始通過銀行貸款方式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動產(chǎn)，能夠被抵押，此外便于查封變賣。在巨大的利益驅(qū)使下許多的銀行都愿意向開發(fā)商發(fā)放抵押貸款。因此房屋就變成信貸貨幣印鈔的重要動力，信貸貨幣過多，而非房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也不能超過信貸貨幣，造成信貸貨幣在資產(chǎn)（一般是房產(chǎn)）內(nèi)空轉(zhuǎn)，持續(xù)進(jìn)行背書從

10、而導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，促使貨幣流動性無法進(jìn)入其余經(jīng)濟(jì)行業(yè)。 較少的土地資源是促進(jìn)房價提高的本質(zhì)因素 中國雖然擁有廣袤的國土面積，但同時也擁有著龐大的人口數(shù)量，國家不僅要滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時還要保證擁有一定的耕地面積用于保證人口的基本生存需要。因此就導(dǎo)致國家土地資源和其余國家來說更加稀少。房地產(chǎn)和大眾、企事業(yè)組織的現(xiàn)實(shí)利益緊密關(guān)聯(lián)。居者有其屋是所有社會最主要的發(fā)展要求，大眾對生活條件的要求不斷提高；和企事業(yè)發(fā)展有關(guān)的生產(chǎn)環(huán)境與辦公基礎(chǔ)的改善也和房地產(chǎn)密切相關(guān)。 二、房地產(chǎn)稅 對外開放之后，國內(nèi)整體國力不斷提高，民眾收入與財(cái)富持續(xù)增多。此時，民眾財(cái)富一般源自房地

11、產(chǎn)，所以并未出現(xiàn)什么稅種，可以像房地產(chǎn)稅一樣影響社會的發(fā)展。 （一）房地產(chǎn)稅的概念 中文房產(chǎn)稅基本上和英文“Property Tax”類似，通過房產(chǎn)稅的英文解釋就我們能了解到，房產(chǎn)稅是由地區(qū)政府在自身轄區(qū)內(nèi)對房產(chǎn)所有者，依照其房產(chǎn)價值所收取的稅收。也就是說，房產(chǎn)稅主要將房屋當(dāng)做征稅主體，依照房屋計(jì)稅余值或租金收入為主要基礎(chǔ)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收取的重要財(cái)產(chǎn)稅。 第一，房地產(chǎn)稅是匯聚財(cái)政收入、調(diào)整民眾財(cái)富的關(guān)鍵稅種，與我國、民眾利益關(guān)系的調(diào)節(jié)有關(guān)，對當(dāng)前社會發(fā)展造成相對深遠(yuǎn)的影響。例如我國到底要不要制定房地產(chǎn)稅，假如制定需要確定怎樣的規(guī)模，因此確定的房地產(chǎn)稅的征稅范圍是多大、稅率是

12、多少、稅收優(yōu)惠政策怎樣明確等，都和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與大眾現(xiàn)實(shí)利益緊密相關(guān)。在國內(nèi)中等收入群體較少、并不穩(wěn)固的時候，假如房地產(chǎn)稅征收此外規(guī)模龐大，就會影響中產(chǎn)階層的效益，造成經(jīng)濟(jì)進(jìn)步缺少可持續(xù)性；假如不收取房地產(chǎn)稅，就會阻礙地區(qū)主體稅源創(chuàng)建與地區(qū)公共財(cái)政籌集能力的提升，也無法盡早處理民生問題與當(dāng)代公共財(cái)政發(fā)展問題。更為重要的是，這不利于社會公平發(fā)展，特別是購置多套房占用了國家公共財(cái)政資源的情況下，如果不通過稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，就會加劇社會的不公平感。 （二）他國的房產(chǎn)稅 歐美國家的房產(chǎn)稅制度情況 美國房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的重要基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅收取主體是郡政府、市政府與學(xué)區(qū)，在1792年開始收

13、取，到現(xiàn)在逐漸有較長的發(fā)展歷史，通過長久運(yùn)作與調(diào)節(jié)，當(dāng)前逐漸產(chǎn)生相對健全的稅收系統(tǒng)。全美所有州每年都收取房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅一般由房貸利息、保險成本與地稅構(gòu)成。然而，不同州的各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)有所差異，稅率范圍是1%-3%，此外每年會依照地方政府的預(yù)算需求進(jìn)行變動。 亞洲國家的房產(chǎn)稅制度情況 作為亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國家，日本、韓國、新加坡的房產(chǎn)稅體制相對健全。日韓對房屋收取財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入都收歸地方政府，其課稅范圍相對寬泛，然而都制定了減免方針。日本從1950年逐漸收取房產(chǎn)稅，在長久的現(xiàn)實(shí)發(fā)展中也持續(xù)建立了完整的征收系統(tǒng)與比較健全的減免制度。當(dāng)前日本和房產(chǎn)有關(guān)的稅收一般包含不動產(chǎn)

14、取得類課稅、不動產(chǎn)保有類課稅以及轉(zhuǎn)讓所得類課稅三部分，包含獲取、保有與轉(zhuǎn)讓的整個過程。日本去除在保有部分收取固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅外，也會在轉(zhuǎn)讓部分收取轉(zhuǎn)讓稅。 韓國除不僅收取財(cái)產(chǎn)稅與綜合土地稅之外，此外也收取資本收益稅，在05年之后，在該國出售第二套和更多房產(chǎn)的賣家要上交30%的資本收益稅，07年就提升到60%，此外，韓國也將住房交易稅率從4%降低到2%。新加坡對全部房產(chǎn)征收物業(yè)稅，自住房的物業(yè)稅率是4%，其余種類的房產(chǎn)物業(yè)稅率是10%。此外該國對少數(shù)富人收取很高的物業(yè)稅，然而也準(zhǔn)備廉租房、廉價房給需要房子的、收入較低的人。 （三）我國房產(chǎn)稅改革發(fā)展 “買房難”變成城市民眾

15、無法承擔(dān)的壓力，所以，調(diào)控房價，限制房價持續(xù)增加，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問題，此外也和國計(jì)民生相關(guān)聯(lián)。在多種調(diào)控預(yù)案中收取房產(chǎn)稅被當(dāng)做最佳方式。 1949年中華人民共和國創(chuàng)建之后，政務(wù)院制定《全國稅政實(shí)施要則》（1950年）把房產(chǎn)稅當(dāng)做收取的眾多稅種之一。 1951年8月政務(wù)院修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅融合成房地產(chǎn)稅。 1973年修改稅制，將對國營公司與集體公司收取的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅，留存稅種只對房管組織、個人、外國僑民、外國公司與外商投資公司收取。 1986年9月15日國務(wù)院制定《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，繼而全面實(shí)施和執(zhí)行，

16、適用在我國組織與個人。體量大、效益高的房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及八個稅種，主要是備受重視的土地增值稅。在之前的稅收專項(xiàng)審查中，房地產(chǎn)領(lǐng)域變成查補(bǔ)稅款的重要部分，很多年份甚至占據(jù)所有數(shù)值的一半，其涉稅違法方式層出不窮。 2011年1月28日，上海市逐漸實(shí)施《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，對該地區(qū)民眾家庭在上海新購第二套及更多住房（包含購買的二手存量房與全新商品住房），與非上海市民眾在本地新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率確定成0.6%，應(yīng)稅住房價格是地區(qū)上年度新建商品住房均價兩倍的，稅率降低到0.4%。對地區(qū)居民新購住房給予人均60平方米的免稅額度。 2011年1月28日，重慶市逐漸

17、執(zhí)行《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》與《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，要求在本地區(qū)不同主要城區(qū)內(nèi)，對個人具有的獨(dú)棟商品住宅與最近購買的高檔住房、在地區(qū)內(nèi)沒有工作、公司與戶籍的個人新購的第二套和更多普通住房收取房產(chǎn)稅，稅率主要是0.5%、1%與1.2%。對在辦法制定之前購買的獨(dú)棟商品住宅的納稅人給予100平方米的免稅額度；對農(nóng)民在宅基地建造的住房，不收取稅費(fèi)等。 （四）房產(chǎn)稅功能探討 籌集財(cái)政收入 稅收最主要作用是匯聚財(cái)政收入，房產(chǎn)稅也是如此。伴隨稅制變革的加深，地區(qū)稅系的創(chuàng)建就變成稅收的關(guān)鍵之處。作為收取主體的地區(qū)政府，要為地區(qū)民眾準(zhǔn)備差異化

18、的公共設(shè)備（道路、橋梁、公園、基礎(chǔ)設(shè)備等），上述基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大部分資源源自房產(chǎn)稅。參考下表可知，近五年來，國內(nèi)房產(chǎn)稅收入在地區(qū)稅收總額內(nèi)的比值并不高，籌集地區(qū)財(cái)政收入的水平持續(xù)提升。從2012年的1372.49億元增至2016年的2220.91億元，房產(chǎn)稅收入在此期間實(shí)現(xiàn)迅速增長，但在地方稅收收入中的占比僅占3%。 表1 我國房地產(chǎn)稅稅收收入總量變化及趨勢表 稅種 年份 稅收收入（億元） 增長速度（%） 地方稅收收入總額（億元） 占地方稅收收入總額的比重（%） 房產(chǎn)稅 2016 2220.91 8.28 64691.69 3.43

19、2015 2050.90 10.76 62661.93 3.27 2014 1851.64 17.08 59139.91 3.13 2013 1581.50 15.23 53890.88 2.93 2012 1372.49 24.5 47319.08 2.90 資料來源：依照《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》信息匯總 分析其根源，首先是國內(nèi)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)并未征收稅收，太過關(guān)注房地產(chǎn)交易部分的稅收，導(dǎo)致其超過房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)；其次是并未收取非經(jīng)營用房的稅費(fèi)。最后，‘營改增’與持續(xù)加碼導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致地區(qū)政府更重視國有土地出讓收入，將其暫時變成收取保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的可替換選擇

20、，此處就隱含一定的風(fēng)險。 調(diào)節(jié)貧富差距 近期，因?yàn)楸姸嘁蛩貙?dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)價格步入持續(xù)發(fā)展時期。伴隨住宅周圍基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的健全，公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用也開始轉(zhuǎn)移到土地與房產(chǎn)價值中，變成房價提高的現(xiàn)實(shí)因素。在土地資源較少的重要城市，最近創(chuàng)建的住宅通常會經(jīng)歷舊樓拆遷-開放商圈地-建房的時期。原住民基于既有房屋的高房價和高昂的拆遷安置費(fèi)，能夠進(jìn)一步改善自身的居住環(huán)境，不費(fèi)吹灰之力就成為了“富人”。 對于繁華地段的原住民而言，他們是政府公共投資拉動房產(chǎn)升值的受益者，但未必是高收入的人群，城市中心越來越多的“貧民窟”、“低保戶”證明了這一點(diǎn)。由于具有高價住房并不表示具有充分流動性，

21、房產(chǎn)價值和收入水平并不存在相應(yīng)的協(xié)同關(guān)系。另外，國內(nèi)實(shí)施以間接稅為重點(diǎn)的稅制結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)稅所占比值高，不能使用房產(chǎn)稅調(diào)整貧富差異。房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是收益稅，也就是稅收是政府供應(yīng)的公共產(chǎn)品和服務(wù)價格，滿足社會發(fā)展中的等價交換要求。富人是公共服務(wù)與產(chǎn)品的受益人群，總而言之，根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行分析，房產(chǎn)稅調(diào)整貧富差異的效果并不顯著。 降低住房空置率 當(dāng)前在大部分地區(qū)，出現(xiàn)住房供需不均衡的問題。從需求者角度看，部分人群住房難問題突出；從供給者角度看，房屋持有成本幾乎為零，造成了大量房屋空置。對富人來說，收取房產(chǎn)稅，會提高其房屋持有費(fèi)用，降低自身炒房效益。站在理論角度上進(jìn)行分析，收取房產(chǎn)稅，

22、會讓大部分民眾對房屋，從投機(jī)需求轉(zhuǎn)變成日常居住需求。把購房目標(biāo)變成居住與提高生活質(zhì)量。其次，緩解我國住房供需矛盾。激活房屋租賃市場，擴(kuò)大住房供給，降低空置房的比重，提高資源的利用效率。 三、開征房產(chǎn)稅能否抑制房地產(chǎn)泡沫 2017年，習(xí)近平在十九大報告中清楚表明：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！本褪歉S民眾住房需求進(jìn)行修改，擴(kuò)大住房制度覆蓋面，持續(xù)促進(jìn)住房市場變革從確保困難群體有房可住發(fā)展成所有人民有房住，上述問題就是當(dāng)前住房行業(yè)調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。這表明國家抑制房價的不良上漲，防范房地產(chǎn)泡沫

23、風(fēng)險的發(fā)生，提高到戰(zhàn)略層面。 稅收根本上屬于利益分配活動，其最先要求經(jīng)濟(jì)財(cái)富在政府和納稅主體（公司、家庭或個人）彼此間的利益劃分。因?yàn)槎愂盏膹?qiáng)制性特點(diǎn)，稅收對納稅人來說就是剛性的成本支出，所以稅收肯定會對納稅人投資、生產(chǎn)、運(yùn)作、消費(fèi)等決策活動產(chǎn)生眾多影響，最后作用于行業(yè)發(fā)展總需求與總供給，因此就促使稅收變成影響納稅人生產(chǎn)、運(yùn)作、消費(fèi)甚至收入與效益劃分的重要方式。可以對行業(yè)成本和供需造成重要影響，因此也就是作用于市場價格變化的現(xiàn)實(shí)條件。房產(chǎn)稅就變成平穩(wěn)房地產(chǎn)市場、加快此領(lǐng)域長久穩(wěn)定發(fā)展、限制房地產(chǎn)泡沫的重要方針政策，也是值得我們關(guān)注的重要部分。 此工具的影響機(jī)理就是，房產(chǎn)稅主要在房屋

24、保有部分收取稅費(fèi)，因?yàn)槎愂盏膭傂蕴攸c(diǎn)，其能利用提高房屋持有費(fèi)用的手段限制投資和投機(jī)活動，進(jìn)而降低現(xiàn)實(shí)需求。因?yàn)槲覈鞘谢M(jìn)程沒有完結(jié)、人口遷移和聚集、民眾安居等眾多需求導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求長久無法被滿足。上述對綜合需求的適度控制肯定就是科學(xué)的最佳政策調(diào)控方式；通過長久的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)匯總，大眾也開始在認(rèn)知上得到相應(yīng)共識：在目前時期，對于房產(chǎn)這種稀少的資源，要維持市場均衡不僅要在供給端進(jìn)行改革，此外也要促進(jìn)需求端的發(fā)展，在達(dá)到現(xiàn)實(shí)正常需求的時候，限制不正常需求。顯然，這樣科學(xué)劃分不同需求類型，就要依照多種現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行確定。目前可知，近期國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策活動，開始朝著上述科學(xué)方向發(fā)展。 房

25、產(chǎn)稅尅激發(fā)市場穩(wěn)定作用，其所包含的主要心理學(xué)理論是：大眾通常不會關(guān)注沒有成本的事物，而提高房屋持有人費(fèi)用，就會促使其再次均衡對房屋擁有、特別是居住剛需以外的房屋投資和消費(fèi)活動，進(jìn)而提高房屋真實(shí)使用效率，減少只是為了得到房屋的資本增值（房屋終端的粗放型投資活動）而出現(xiàn)的空置率，再次提高現(xiàn)實(shí)供給。而由最后消費(fèi)端向上演變，從“引致需求”層面著手，對行業(yè)發(fā)展來說，房產(chǎn)稅功效發(fā)揮能限制房地產(chǎn)市場生產(chǎn)部分的無效投資活動，進(jìn)而提高當(dāng)前社會的資源科學(xué)分配。 房產(chǎn)稅功能高效發(fā)揮的基礎(chǔ)是“設(shè)計(jì)和操作合理”，此外也需要相應(yīng)的配套制度，才可以完成預(yù)期目標(biāo)。假如不關(guān)注實(shí)際情況，無法公平公正、高效完善的開展稅制創(chuàng)新

26、和綜合性配套改革，也許就會導(dǎo)致現(xiàn)有問題無法被妥善處理，乃至導(dǎo)致全新社會問題的出現(xiàn)。此外，由于稅收是對納稅人利益強(qiáng)制收取的活動，全新稅種的出現(xiàn)或者舊稅種范圍的擴(kuò)大，都需要全面均衡財(cái)政收入與支出，開展宏觀角度上的統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)而維持公平發(fā)展。 從成熟國家和區(qū)域的現(xiàn)實(shí)活動進(jìn)行分析，房產(chǎn)稅是地區(qū)政府財(cái)政收入的關(guān)鍵稅種，而出現(xiàn)在國內(nèi)，事實(shí)上，從當(dāng)前輿論引導(dǎo)和決策層全新情況進(jìn)行分析，符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求，收入和財(cái)富、分配調(diào)節(jié)和市場平穩(wěn)的目標(biāo)，是國內(nèi)房產(chǎn)稅立法的關(guān)鍵指導(dǎo)理念與發(fā)展目標(biāo)。堅(jiān)持“唯實(shí)”理念，站在發(fā)展角度上進(jìn)行分析，本人指出，房產(chǎn)稅立法需要全面分析稅收共性，然而此外也要根據(jù)國情的不同，開展合理研究

27、，假如承認(rèn)房屋具備的主要功能是安居，那么在稅制設(shè)計(jì)時期，就需要依照國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會階段性發(fā)展情況，允許扣除相應(yīng)的減免標(biāo)準(zhǔn)（免稅額），此外上述免征標(biāo)準(zhǔn)需要覆蓋到所有民眾，不能增加此類人群的生活負(fù)擔(dān)和壓力，此外確保民眾日常生活的穩(wěn)定。而依照地區(qū)家庭人均面積（或者套數(shù)）等狀況扣除相應(yīng)的免稅面積，和專項(xiàng)抵減活動，也是站在國內(nèi)現(xiàn)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)上、從現(xiàn)狀著手、惠及所有國民的科學(xué)政策關(guān)懷。 　　房產(chǎn)稅制定的時候也要開展政策和制度綜合性的配套變革與建設(shè)。 　　第一，房產(chǎn)稅立法與房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信系統(tǒng)創(chuàng)建有關(guān)。需要創(chuàng)建全國內(nèi)的涉及所有民眾（個人、家庭和組織）全面、清楚、精準(zhǔn)、可審查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要數(shù)據(jù)庫。此外

28、，依靠房產(chǎn)稅推出和行業(yè)調(diào)節(jié)制度，房地產(chǎn)調(diào)控對正常需求者，需要回到減少交易稅費(fèi)、加快交易而不是增稅等影響交易的正發(fā)展道路上。 　保障性住房建設(shè)需要不斷補(bǔ)課，擴(kuò)大覆蓋范圍。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求，保障房申請居住需要減少門檻，在一定程度上把符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入人群添加到保障范圍內(nèi)。此外保障房制度設(shè)定需要限制產(chǎn)權(quán)和商品化交易，進(jìn)而維持保障房的長久和綜合供給平穩(wěn)。也是國家安居的現(xiàn)實(shí)需求，最后便于商品房行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。 　　其次，房產(chǎn)稅交易重點(diǎn)是雙方主體誠實(shí)守信，因此對政府等有關(guān)職能組織誠實(shí)執(zhí)法指出更高要求，例如提出政府和社會監(jiān)管組織、房屋資產(chǎn)登記評估中介組織等科學(xué)執(zhí)法，堅(jiān)持職業(yè)操守和規(guī)章制度，對相關(guān)政府在立法與執(zhí)

29、法等部分提出較高的標(biāo)準(zhǔn)，要求其遵守法律條文，堅(jiān)持科學(xué)理念等。在房產(chǎn)稅剛出現(xiàn)的時候，本人覺得地方政府立法、司法和執(zhí)法角度上的理念、水平、方式等部分出現(xiàn)不同，也是影響房產(chǎn)稅能否能被公平、公正修訂與實(shí)施，和此類稅費(fèi)立法目標(biāo)最后是否可以被完成的關(guān)鍵條件。上述部分是習(xí)近平主席指出的政府執(zhí)政觀念、管理系統(tǒng)和管理能力現(xiàn)代化的發(fā)展命題，是此后需要不懈奮斗的目標(biāo)。 四、結(jié)語 因?yàn)榉慨a(chǎn)稅變革對房地產(chǎn)調(diào)節(jié)具有正面影響，基于目前房價持續(xù)增加的現(xiàn)實(shí)情況，大眾開始關(guān)注房產(chǎn)稅，希望其可以降低房價，避免泡沫經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮現(xiàn)實(shí)積極影響。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對房價產(chǎn)生的影響和眾多因素相關(guān)，房價和供求關(guān)系有關(guān)。從短期效果進(jìn)行

30、分析，房產(chǎn)稅的制定可以高效影響持續(xù)增加的房產(chǎn)價格，然而從長久進(jìn)行分析，不能把限制房產(chǎn)泡沫管控房價的希望全部放在此稅費(fèi)上。創(chuàng)建長效制度，在供地、金融、財(cái)稅等重要部分得到較大發(fā)展：在土地制度上，需要持續(xù)健全土地招拍掛相關(guān)體系；在金融體制上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。 參 考 文 獻(xiàn) [1]董超文，房產(chǎn)稅推進(jìn)房價？專家看法有分歧[N].深圳商報，2010-10-19 [2]李麗輝，房產(chǎn)稅能否擠掉房價泡沫[N].人民日報，2010-06-21

31、 [3]馮海波，劉勇敢．多重目標(biāo)制約下的中國房產(chǎn)稅改革[J]．．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011，（6）：24-31 [4]劉佐，中國改革開放以來房地產(chǎn)稅改革的簡要回顧與展望[J]．．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011，（12）：52～56 [5]王繼高，不能把房產(chǎn)稅看成調(diào)控房價殺手锏[N].中國經(jīng)濟(jì)時報，2010-06-25（01） [6]王強(qiáng)，陳劍楠，淺議我國的房產(chǎn)稅征收的目的、存在問題及解決措施[J]． 文摘版：經(jīng)濟(jì)管理，2015，（02）：150-150 [7]HAMILTON B W Zoning and property taxation in a system of local goverments [J].Urban Studies ,1975,12(2):205-211 [8]曹振良，傅十和，房地產(chǎn)泡沫及其防范[J]． 中國房地產(chǎn)，2000（02）： 7-11 [9]汪莉娜，房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理與防范措施[J]．財(cái)經(jīng)科學(xué)，2003（01）： 92-97 [10]周京奎 ，曹振良，中國房地產(chǎn)泡沫與非泡沫——以投機(jī)理論為基礎(chǔ)的實(shí)證分析[J].山西財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報，2004年 （01） ：53-57