《國內(nèi)外著名工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式研究》

2019/2/19,1、國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式綜合研究,2,關(guān)鍵字： 工業(yè)園區(qū)、類型、發(fā)展模式、轉(zhuǎn)型升級,簡介： 通過研究工業(yè)園區(qū)的緣起、類型、發(fā)展歷程，對工業(yè)園區(qū)做一個全面的概述；列舉國內(nèi)外的一些工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式的成功或失敗的經(jīng)驗，隨著時代科技的發(fā)展、城市的更新，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式也發(fā)生著轉(zhuǎn)變，原有的一些以粗礦的加工制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)已無法適應(yīng)時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發(fā)展道路。,適用范圍： 研究工業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向以及一些通過功能演變實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的案例研究,3,整體框架,工業(yè)園區(qū)研究,工業(yè)園區(qū)綜述,工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式,工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型,4,工業(yè)園區(qū)綜述,5,工業(yè)園區(qū)綜述,工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型,1、工業(yè)園區(qū)源起最早的工業(yè)園 可追溯至18世紀，當時工業(yè)園是一個國的概念。英國最早完成工業(yè)革命（從手工工場到大機器工廠的飛躍），成為當時最大的資本主義工業(yè)園。當然這個工業(yè)園的名號是后人安上去的，但卻無形中給工業(yè)園下了個定義：工廠集中地。 工業(yè)園區(qū)是二戰(zhàn)以來各國通過制定各種工業(yè)區(qū)域開發(fā)政策建立起來的特殊環(huán)境。在日本稱為 “工業(yè)團地”，在香港稱為“工業(yè)村”，在英國稱為“企業(yè)區(qū)”，在大陸稱為“工業(yè)園區(qū)”，主要設(shè)立在衰退的內(nèi)城地區(qū)。 2、工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園是指建立在一塊固定地域上的由制造企業(yè)和服務(wù)企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)。在該社區(qū)內(nèi)，各成員單位通過共同管理環(huán)境事宜和經(jīng)濟事宜來獲取更大的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益。,6,工業(yè)園區(qū)綜述,工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型,中國工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程,城市化與技術(shù)革命是園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的兩大推手,7,工業(yè)園區(qū)綜述,工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型,我國大陸地區(qū)的工業(yè)園區(qū)分為兩類：一類是各級地方政府為了吸引投資，發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟而人為設(shè)立的各級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，我們不妨稱之為開發(fā)區(qū)；另一類是在當?shù)毓I(yè)發(fā)展到一定程度，為了更好的滿足當?shù)刂行∑髽I(yè)發(fā)展需求而設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，我們稱之為特色工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)園區(qū)的類型多種多樣，其中包括免稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、企業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)（包括生態(tài)工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)村、工業(yè)團地、科學(xué)園區(qū)、技術(shù)園區(qū)、研究園區(qū)、技術(shù)城等各種形態(tài)。,8,工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式,9,工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式,初始模式為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，隨著技術(shù)的發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)革命，產(chǎn)生了生態(tài)工業(yè)園、高新技術(shù)科技園、電子產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng)帶來了產(chǎn)業(yè)新城的時代。,傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū),生態(tài)工業(yè)園區(qū) 高新技術(shù)科技園 電子產(chǎn)業(yè)園 IT產(chǎn)業(yè)園 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,產(chǎn)業(yè)新城,10,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園,關(guān)鍵要點： 非盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機構(gòu) 研發(fā)辦公樓、廠房、綜合樓,11,廈門國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園成立于1996年，建面8.8萬平方米，交通便利，屬于不盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機構(gòu),湖里區(qū),火炬創(chuàng)業(yè)園,廈門國家留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園,廈門地圖,12,廈門創(chuàng)業(yè)園是由火炬高新區(qū)管委會投資1.8億興建的，在向政府申請政策支持、基金支持和租金補貼支持的同時，負責創(chuàng)業(yè)園日常運作的管理并收取租金收益。,廈門市政府,火炬高新區(qū)管委會,廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園,低地價批地，具體價格不詳,投資1.8億興建,申請優(yōu)惠政策,上繳稅收,租金,無償啟動基金和稅收優(yōu)惠政策,廈門創(chuàng)業(yè)園物管會,下屬國有企業(yè),日常物業(yè)管理,補貼租金,廈門創(chuàng)業(yè)園盈利模式小結(jié)： 火炬高新區(qū)管委會： 資金流出： 向政府以較低價格取地 投資興建創(chuàng)業(yè)園 資金流入：享有租金收益 廈門市政府： 支出： 提供無償啟動資金、 稅收優(yōu)惠政策 租金補貼 收入： 享有稅收收益 促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升區(qū)域影響力,13,在創(chuàng)業(yè)園區(qū)發(fā)展中，政府提供政策支持和資金扶持；創(chuàng)業(yè)園物管會作為平臺；吸引具有高成長性企業(yè)入園孵化，促使200余家企業(yè)成功轉(zhuǎn)產(chǎn)，最終達到促進區(qū)域發(fā)展的目的。,政府,火炬高新區(qū)管委會,孵化企業(yè),角色： 提供優(yōu)惠政策 提供孵化企業(yè)可申請報批的啟動、運營資金 以活動、視察的方式提升園區(qū)知名度和影響力,角色： 建造創(chuàng)業(yè)園 提供配套服務(wù)：住宿、餐飲、娛樂 為孵化企業(yè)享受政府優(yōu)惠政策提供平臺 作為孵化企業(yè)與外界溝通的窗口。,角色： 攜帶高成長性項目入園 利用創(chuàng)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境孵化項目，并轉(zhuǎn)產(chǎn)創(chuàng)造效益 為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻（孵化成功企業(yè)200余家）,橋梁和紐帶,14,辦公樓主力戶型為140-170平米，多數(shù)企業(yè)認為200平米左右面積將更為適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè),創(chuàng)業(yè)園物業(yè)組成：由1棟研發(fā)樓，3棟標準廠房，1棟綜合樓構(gòu)成，研發(fā)辦公樓為7層，出租率近乎100%，,創(chuàng)業(yè)園,綜合樓,廠房,研發(fā)樓,15,創(chuàng)業(yè)園內(nèi)含有標準廠房3棟，每棟6層，最受歡迎的戶型是500平米左右,廠房,創(chuàng)業(yè)園,綜合樓,廠房,研發(fā)樓,16,綜合樓為六層，1層為生活配套，2-6層為129套單身公寓，空置率為6.2%，入住企業(yè)對于高檔飲食配套具有強烈的改善性需求,創(chuàng)業(yè)園,廠房,綜合樓,研發(fā)樓,17,創(chuàng)業(yè)園客戶主要關(guān)注租金上的優(yōu)惠，首期無償啟動金金額；辦公室、廠房的面積，公寓是否帶精裝修，綠化環(huán)境，安靜程度，高檔的酒店，此外對休閑的會所也有所提及,客戶咨詢過程中主要詢問問題 “租金有什么優(yōu)惠呀？” “首期無償啟動資金能申請多少呀？” “有哪些稅收優(yōu)惠呀？” “辦公室戶型面積有沒有200平米左右的？” “公寓有沒有高檔些的，帶不帶精裝修呀？” “吃飯除了食堂有沒有高檔的酒店呀” “創(chuàng)業(yè)園綠化好不好呀，吵不吵呀” “創(chuàng)業(yè)園有沒有會議室呀？我們開會時會用到的” “要是再有一些商務(wù)配套，比如會所什么的就好了”,入園企業(yè)行業(yè)全部為高科技企業(yè)，其中IT/光電子、軟件和生物，三者合計超過60%。,入園企業(yè)構(gòu)成,18,入園企業(yè)享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創(chuàng)新基金、申請經(jīng)濟適用房等優(yōu)惠，其中企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免和配套資本金,以其專利、專有技術(shù)出資入股的，科技成果作價占注冊資本的比例不受限制。,留學(xué)人員優(yōu)惠政策,房租減免：用于研發(fā)、生產(chǎn)的廠房，在60150平方米以內(nèi)，第一年免交租金，第二年、第三年分別按市場價的50% 、80%交納租金；可按優(yōu)惠價租用配套生活公寓。,申辦有限責任公司，注冊資本起點為三萬元人民幣（或等值外幣）；注冊資本在100萬元人民幣以上的，可分期出資。,創(chuàng)新基金：優(yōu)先推薦申請國家科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金和廈門市、火炬高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新基金。,留學(xué)人員及臺灣學(xué)者憑廈門市留學(xué)人員工作證，在購房、辦理駕駛證以及子女入學(xué)、入園就讀等方面享受本市居民生活待遇。,留學(xué)人員及臺灣學(xué)者在廈門創(chuàng)辦企業(yè)，可申請購買經(jīng)濟適用房,無償資助金：符合條件的每家10萬元。,配套資本金：符合條件的可申請獲得最高達總注冊資本49%、100萬元以內(nèi)的配套資本金，允許在三年內(nèi)按優(yōu)惠價回購股份,在與眾多企業(yè)咨詢優(yōu)惠政策的過程中發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免、配套資本金優(yōu)惠。,19,扶持政策主要有稅收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金優(yōu)惠以三年為期限，優(yōu)惠程度逐年遞減；租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活配套沒有優(yōu)惠,租金優(yōu)惠一般以三年為期限，優(yōu)惠度逐年遞減，第四年起無優(yōu)惠 租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活配套上沒有優(yōu)惠,租金優(yōu)惠,主要扶持政策,20,廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期要22年，可見依靠出租方式回現(xiàn)周期長，與需要快速回現(xiàn)為目標的項目相違背,廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期計算,首期投入金額1.8億 辦公研發(fā)樓年租金收益=26元/平米*9500平米*12個月=2964000元 廠房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12個月=4263840元 公寓年租金收益=700元*129套*12個月=1083600元 靜投資回收期=1.8億/（2964000+4263840+1083600）=21.7年,21,廈門創(chuàng)業(yè)園目前在扶持資金、辦公環(huán)境、公寓裝修、酒店配套、社區(qū)環(huán)境方面存在著較強的改善性需求,5分,1分,22,生態(tài)工業(yè)園區(qū)案例唐山曹妃甸,關(guān)鍵要點： “生態(tài)城”：17處公園 高端休閑配套：假日酒店、水上餐廳、游艇俱樂部、高爾夫球場 生態(tài)、科技住宅,23,曹妃甸工業(yè)區(qū)我國北方國際航運中心重要組成部分和世界級重化工業(yè)基地,24,工業(yè)園共規(guī)劃有處公園，將曹妃甸工業(yè)園打造成了一個“生態(tài)城”，積極開展港口工業(yè)旅游,25,大量城市級休閑旅游、娛樂設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，為工業(yè)園區(qū)提供完善配套的同時，構(gòu)筑了世界級的高端休閑度假平臺,規(guī)劃建設(shè)中設(shè)施：假日酒店國際化“水上餐廳” ：建設(shè)別具一格的水上接待中心，與假日酒店相呼應(yīng)，成為生態(tài)城亮點工程，達到能接待300人規(guī)模的國際會議的能力。游艇俱樂部曹妃殿高爾夫球場等旅游休閑項目,26,在工業(yè)區(qū)東北公里的地方規(guī)劃建設(shè)一座占地平方公里可供萬人居住的曹妃甸濱海新城，預(yù)計到年城市面積將達到平方公里，形成萬人口規(guī)模歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、生態(tài)科技住宅,住宅以生態(tài)型、國際化、濱海風(fēng)情都市社區(qū)為產(chǎn)品定位。突出生態(tài)設(shè)計和生態(tài)技術(shù)的運用，,27,國際化的建筑風(fēng)格、在建筑造型上體現(xiàn)了：生態(tài)、新穎、 摩登,建筑設(shè)計：造型：新穎、國際化技術(shù)：采用一流的構(gòu)造 技術(shù)打造非同尋常的形態(tài)生態(tài)：環(huán)保、科技、綠色,28,產(chǎn)業(yè)新城案例新加坡裕廊工業(yè)園,關(guān)鍵要點： 新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地 集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū),29,新加坡裕廊工業(yè)區(qū)新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認為是亞洲工業(yè)區(qū)中的一個成功典型,良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅實基礎(chǔ)，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅強后盾。,居住區(qū),市中心,石化區(qū),港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū),輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū),中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）,新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū),功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點，也是其發(fā)展的見證。,30,優(yōu)質(zhì)的住宅和商業(yè)配套滿足了園區(qū)中產(chǎn)業(yè)人群的生活需要，吸引了更多高素質(zhì)人才,園區(qū)配套,主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有5000間公寓、300間獨立住宅和1200間宿舍； 實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才； 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。,利用最初石化的帶動，中期石化產(chǎn)業(yè)鏈形成，中后期復(fù)合型工業(yè)區(qū)發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，裕廊工業(yè)園已經(jīng)發(fā)展成為集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū),31,規(guī)劃布局,科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合發(fā)展； 作為新加坡最大的工業(yè)園區(qū)，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發(fā)展的綜合型工業(yè)區(qū)，精心規(guī)劃、科學(xué)布局。 根據(jù)具體地理環(huán)境的不同，把靠近市區(qū)的東北部劃為新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展電子、電器及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；把沿海的西南部劃為港口和重工業(yè)區(qū)，安排發(fā)展鋼鐵、造船等大型骨干企業(yè)，煉油業(yè)則安排在沿海的幾個小島上；中部地區(qū)為輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)；沿裕廊河兩岸則規(guī)劃了住宅區(qū)和各種社會生活設(shè)施。,居住區(qū),市中心,石化區(qū),港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū),輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū),中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）,新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū),園區(qū)開發(fā)必須考慮整個園區(qū)的社會功能和經(jīng)濟功能，考慮園區(qū)如何成為整個城市的有機組成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高效率“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”的同時，與整個城市乃至地區(qū)發(fā)生交換,32,發(fā)展歷程,新加坡裕廊工業(yè)區(qū)發(fā)展分為五個階段，經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、石化帶動、復(fù)合工業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展為成熟的宜居城市,發(fā)展程度,時間,1,2,3,4,5,區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè),石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展,工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化,成熟階段,化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口,區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）,石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）,工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設(shè)期）,區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期）,在大量一般綜合工業(yè)進駐后，進駐企業(yè)發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（升級后）才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用,1、啟動期:10年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求； 23、建設(shè)初期: 20年，核心項目建設(shè)期,大量專業(yè)性的藍領(lǐng)建設(shè)者,產(chǎn)生中高層次的居住需求。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地； 4、全面建設(shè)期: 10年； 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長期固定工作人員,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)； 5、平穩(wěn)發(fā)展期: 10年大項目基本建成投產(chǎn), 產(chǎn)業(yè)布局基本完成,產(chǎn)能不斷增長,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè)居住于一體綜合性城區(qū)。,裕廊工業(yè)區(qū)最終發(fā)展為產(chǎn)業(yè)多元，功能完備成熟的城市化區(qū)域，不僅靠石化拉動和產(chǎn)業(yè)鏈補強，更多依靠復(fù)合工業(yè)區(qū)，特別是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。,33,居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產(chǎn)、生活各項所需,案例啟示：產(chǎn)業(yè)新城是未來工業(yè)園存在的極具競爭力的模式，并不是單一的產(chǎn)業(yè)，而是聚集了生產(chǎn)、生活、服務(wù)為一體的微型城市體。一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備了以下關(guān)鍵要素,配套完善,“去工業(yè)化”，生態(tài)化、高綠化率，營造園林式、花園般的園區(qū)環(huán)境,環(huán)境與形象,新穎、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計理念、科學(xué)合理布局，實現(xiàn)生態(tài)化、宜居化,規(guī)劃布局,產(chǎn)品設(shè)計和企業(yè)品牌、文化相結(jié)合，植入企業(yè)品牌，展現(xiàn)文化內(nèi)涵,品牌植入,注重工業(yè)旅游的開發(fā)，使之成為營銷宣傳的重要手段，有效促進區(qū)域增值，區(qū)域認識度快速提升,工業(yè)旅游,一流工業(yè)園區(qū)的K P I,以人為本,高品質(zhì)、人性化居住滿足多種類型人群需求,34,工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型,35,城市化,技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命,工業(yè)園區(qū)將向何方？,36,城市化,城市化進程加速！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變！城市更新勢在必行！,技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命,經(jīng)濟增長需振興產(chǎn)業(yè)！新興技術(shù)引領(lǐng)全新的園區(qū)模式！高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)時代來臨！,工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級孕育而生！,37,模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級,納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用,模式一： 城市更新,納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場,工業(yè)辦公物業(yè),模式三： “工業(yè)辦公物業(yè)”,在這樣大的背景底下，工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級通過三種模式實現(xiàn),38,隨著城市的快速發(fā)展，可開發(fā)的土地難以滿足城市、人口增長需求，未來的城市供應(yīng)將以城市更新為主原來占有大量土地資源的工業(yè)用地成為了改造的契機。,全國各地陸續(xù)開展實行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點，波及二線城市。作為土地資源稀缺、人口密集、飛速發(fā)展的深圳在2009年10月22日頒布了深圳市城市更新辦法，并以2009年12月1日實施，,深圳歷史上最大規(guī)模城市更新全面啟動，20個項目在8月25日舉行了聯(lián)合開工儀式 .,工業(yè)園區(qū) 改造后的供應(yīng)量直接說明自身扮演了城市更新的重要角色,城市更新,39,工業(yè)園區(qū)更新方向：住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、都市綜合體,星河雅寶高科總部園,坂田第一工業(yè)區(qū)改造,橫崗128工業(yè)區(qū)改造,園區(qū)更新,40,城市更新項目呈現(xiàn)出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來城市的發(fā)展趨勢; 呈現(xiàn)區(qū)域差異位于城市老中心區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：均以都市綜合體呈現(xiàn)，集住宅、大型的shopping mall、超高的商務(wù)辦公樓等為一體，極大地促進其所在區(qū)域城市功能的完善，方便為居民提供更多更為高檔次的配套設(shè)施，并且會優(yōu)化和美化城市面貌。 位于城市邊緣區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：以改造為住宅形式居多，緣于都市綜合體需要一定的商務(wù)市場承載力。位于城市規(guī)劃的新興核心區(qū)域：以商務(wù)辦公樓、都市綜合體、大型的shopping mall為主，在建筑設(shè)計上體現(xiàn)生態(tài)、科技、時代感。,工業(yè)園區(qū)更新特征：高容積率、并存在區(qū)域差異,園區(qū)更新,41,更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件,更新條例,42,更新單元規(guī)劃申報與審批流程,更新單元規(guī)劃編制是更新單元納入年度計劃后緊接的工作規(guī)劃制定由原申報單位進行目前大部分納入更新單元規(guī)劃制定計劃的，都應(yīng)該準備或正在做規(guī)劃的編制,原計劃申報單位擬定規(guī)劃草案,是否涉及改變法定圖則,否,市規(guī)劃國土委在15個工作日內(nèi)提出審定的規(guī)劃草案，并公示,公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù),是,市規(guī)劃國土委在10個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)城市更新辦,城市更新辦在45個工作日內(nèi)形成審定的規(guī)劃草案，報規(guī)劃國土委審議。公示,公示結(jié)束后報請市城市規(guī)劃委員會審議，通過后在10個工作日內(nèi)核發(fā)規(guī)劃批復(fù),更新條例,43,模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級,納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用,模式一： 城市更新,納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場,工業(yè)辦公物業(yè),模式三： “工業(yè)辦公物業(yè)”,44,工業(yè)園區(qū)改造升級模式,選取案例 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 功能符合的產(chǎn)業(yè)新城 日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城、裕廊工業(yè)園 環(huán)保旅游生態(tài)城 德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園,45,深圳天安數(shù)碼城,園區(qū)概況,46,天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功 完成從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向民營科技園區(qū)的發(fā)展,1990年,1999年,未來,2003年,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)迅速發(fā)展傳統(tǒng)加工制造企業(yè)廠房、食堂水電、網(wǎng)絡(luò),園區(qū)定位城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇企業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成軟件設(shè)施,高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū)服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù),模式成熟的全國知名民營科技園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù),起步期,全國化模式復(fù)制期,高速發(fā)展期,47,天安數(shù)碼城從起步到快速發(fā)展階段，兩次成功成功抓住了深圳高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機遇,1999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變 定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器,48,把握政府核心目標，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器,促進區(qū)域發(fā)展 增加稅收,政府目標,49,天安數(shù)碼城緊跟城市以及市場發(fā)展趨勢，由單一的工業(yè)園區(qū)向綜合工作型社區(qū)發(fā)展,1999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比,2006年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比,單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展,主要物業(yè)： 廠房,主要物業(yè)： 天安數(shù)碼時代大廈 天安創(chuàng)新科技廣場一期 天安創(chuàng)新科技廣場二期 天安科技創(chuàng)業(yè)園 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 ,50,隨著天安數(shù)碼城入住企業(yè)逐漸增多，園區(qū)影響力加大，開發(fā)商由最初的申請政策、開發(fā)房產(chǎn)、代收租金等多項責任轉(zhuǎn)為全市場化模式，開發(fā)商只承擔開發(fā)房產(chǎn)，銷售回現(xiàn)的責任,企業(yè)逐漸聚集,園區(qū)影響力擴大,51,在園區(qū)軟件服務(wù)建設(shè)中做足細節(jié)，憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實現(xiàn)企業(yè)聚集,52,開發(fā)商角色借鑒,開發(fā)商的角色由園區(qū)成立初期的開發(fā)房產(chǎn)、代收租金和申請政策等多項角色轉(zhuǎn)變?yōu)楹髞淼募兪袌龌\作，僅承擔開發(fā)房產(chǎn)和銷售回現(xiàn)的責任。,基礎(chǔ)設(shè)施 借鑒,園區(qū)建設(shè)初期要做好水電網(wǎng)絡(luò)、物管、金融服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)吸引力，為園區(qū)長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。,物業(yè)比例借鑒,園區(qū)由開始的單一功能的工業(yè)園區(qū)成功向綜合工作型社區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)類物業(yè)所占比例隨需求變化而有所提升,定位借鑒,抓住城市產(chǎn)業(yè)升級給予，準確把握政府設(shè)立園區(qū)的根本目標，考慮中小企業(yè)的需求，創(chuàng)造性地控制孵化成本，實現(xiàn)雙贏,捕捉機遇借鑒,53,工業(yè)園區(qū)改造升級模式,選取案例 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 功能符合的產(chǎn)業(yè)新城 日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城 環(huán)保旅游生態(tài)城 德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園,54,案例蘇州工業(yè)園,55,蘇州工業(yè)園是中新兩國政府合作，以建設(shè)具有國際競爭力的高科技工業(yè)園和創(chuàng)新性、生態(tài)型新城區(qū)為發(fā)展目標，是國內(nèi)工業(yè)園發(fā)展的典范,浦東機場120KM,劉家港60KM,蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。,56,蘇州工業(yè)園區(qū)配套發(fā)展先于產(chǎn)業(yè)和住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責；園區(qū)CBD的規(guī)劃建設(shè)使得園區(qū)配套功能更加完善,鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責； 借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成; CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善；蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域CBD在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場開始進駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成; CBD功能逐步完善； 李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建。,00年,02年,03年,04年,01年,06年,08年,09年,07年,05年,99年,98年,97年,借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成,蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域CBD在園區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)。,CBD商業(yè)辦公功能的完善，李公堤 商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等,鄰里中心發(fā)展期、CBD建設(shè)期,CBD擴展期,鄰里中心起步期,57,園區(qū)住宅建設(shè)突出“以人為本”的設(shè)計思想，充分考慮人與環(huán)境的關(guān)系，突出強調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套設(shè)施同步建設(shè)，營造出“富有獨特魅力”的生活居住環(huán)境,亮點一： 蘇州工業(yè)園區(qū)居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團三級規(guī)劃設(shè)置； 在園區(qū)第二、三區(qū)可分為2個分區(qū)、每個分區(qū)包括幾個鄰里。每個鄰甲約有10000戶，鄰里可進一步劃分為小區(qū)20004000戶，或者組團300700戶；組團大小約為34公頃；,亮點二： 居住用地根據(jù)住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。,58,商業(yè)配套亮點,獨立公司運營園區(qū)7個鄰里中心，構(gòu)筑完善的配套體系,亮點一：三級配套的商業(yè)體系 商業(yè)設(shè)施按城市級、分區(qū)級、鄰里級三級配套； 居住區(qū)以鄰里中心的方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能的服務(wù)； 工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的形式為外來務(wù)工人員設(shè)置集中的宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施。,亮點二：將金雞湖打造成為最佳公共設(shè)施配套 圍繞金雞湖的高品質(zhì)用地都用作生活與商業(yè)性用途，不作工業(yè)招商之用，金雞湖環(huán)境的打造大大提升了區(qū)域價值； 金雞湖環(huán)湖4平方公里的地區(qū)將成為蘇州全市最富現(xiàn)代氣息的都市新商圈。,59,園區(qū)注重完善立體道路交通設(shè)施及公共交通規(guī)劃，深化公交規(guī)劃，研究地鐵、輕軌、出租車等出行比例，為園區(qū)今后實現(xiàn)立體交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及早規(guī)劃。,未雨綢繆的立體交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 亮點一： 規(guī)劃中鼓勵公交進住區(qū)，公交與鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、新鎮(zhèn)中心及住宅組團緊密結(jié)合，地下與地面、地上交通銜接，減少平行交叉，加大暢通度； 亮點二： 園區(qū)鼓勵在居住區(qū)、商業(yè)房、商住樓設(shè)計建造立體多層、高層車庫，可不計容積率； 亮點三： 嚴格控制主要道路兩側(cè)用地，形成良好的都市景觀帶，并有利于預(yù)留未來立交橋的實施。,60,景觀建設(shè)：高品質(zhì)建筑、大量現(xiàn)代藝術(shù)雕塑與自然山水相映成趣，發(fā)展成為一個充滿現(xiàn)代感和文化意蘊的新城,61,游在蘇州工業(yè)園：依托兩大湖區(qū)，結(jié)合工業(yè)旅游和豐富的休閑娛樂配套，發(fā)展成為蘇州七大旅游板塊之一,蘇州工業(yè)園綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項目順利通過了國家旅游局的最終驗收并獲得了高度評價。國家旅游局文件通知，綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項目已被正式批準為全國工業(yè)旅游示范點。,音樂噴泉、水幕電影,桃花島,文化水廊,國際博覽中心,62,案例日本筑波,63,筑波城是日本目前最大的科學(xué)中心和知識中心，依靠教育科研產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，經(jīng)過40多年的發(fā)展已成為國際知名的R&D中心城市,64,合理的開發(fā)節(jié)奏控制，完善的配套設(shè)施逐步投入，使得筑波城最終成為一個功能完善的中心城市,基礎(chǔ)建設(shè)期,城市整治期,城市建設(shè)期,1963年-1979年 1980年1989年 1990年至今,階段特征,發(fā)展舉措,筑波科學(xué)城,筑波中心區(qū),65,中心區(qū)總占地面積80公頃，南北長2.4公里，東西寬240560米。,筑波科學(xué)城中心區(qū)聚集了會展中心、會議中心、購物中心、學(xué)校、公園、醫(yī)院等主要的城市功能,筑波公共圖書館,筑波文化中心,筑波藝術(shù)博物館,筑波會展中心,筑波中心大樓,市政友誼中心,Matsumi公園,66,案例臺灣新竹,67,新竹科學(xué)園區(qū)包括工業(yè)園和科學(xué)城兩大部分，依托雄厚的產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ)，新竹已發(fā)展成以IC產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群,新竹科學(xué)園區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),住宅區(qū),配套 服務(wù)區(qū),拆遷還建區(qū),拆遷還建區(qū),新竹科學(xué)工業(yè)園 1980年成立，源于70年兩次世界石油危機后臺灣對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的需要 新竹科學(xué)城 以科學(xué)工業(yè)園為基礎(chǔ),將新竹科學(xué)園區(qū)建構(gòu)成科學(xué)城,68,科學(xué)工業(yè)園,科學(xué)城,形成時間,1980年,功能分區(qū),1986年計劃，1993年通過,工業(yè)區(qū) 教育研究區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 園林區(qū),規(guī) 模,一、二、三期已開發(fā)603公頃,四大功能 科技、居住、社教、娛樂 四大組成(近期目標) 大園區(qū) 大學(xué)城 香山山城 歷史古跡城,1996年近期目標在新竹市內(nèi); 2116年遠期目標包括12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共776平方公里;,性質(zhì)改變 ,規(guī)劃擴張,在科學(xué)工業(yè)園的基礎(chǔ)上成立了科學(xué)城，使得整個新竹科學(xué)園區(qū)在功能上更加完善,69,高端居住區(qū)、完善的生活配套，打造了一處便捷、高效的生活城,香山山城：新竹青草湖附近，占地500公頃，規(guī)劃為可供1.5萬人居住的大社區(qū)，為本園區(qū)及附近區(qū)域的民眾提供居住。 園區(qū)還具備完善的商業(yè)、休閑娛樂、教育、醫(yī)療配套,70,歷史古跡城：將歷史古跡完善保存，并以人行道將諸多古跡連接起來，形成新竹的觀光資源。 園區(qū)展示中心等其他旅游相關(guān)設(shè)施豐富,重視“工業(yè)旅游”開發(fā)，通過遺跡保存、展示中心打造等將旅游和工業(yè)相融合，以此成為營銷宣傳的重要手段,玻璃博物館,71,工業(yè)園區(qū)改造升級模式,選取案例 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 功能符合的產(chǎn)業(yè)新城 蘇州工業(yè)園區(qū)、日本“硅谷”筑波科技城、臺灣新竹科學(xué)城 環(huán)保旅游生態(tài)城 海爾工業(yè)園,72,海爾集團在青島共設(shè)立有五大園區(qū)，擁有完整家電產(chǎn)業(yè)鏈,海爾集團創(chuàng)立于1984年，在短短17年的時間里，從一個瀕臨倒閉的集體小廠發(fā)展壯大成為在國內(nèi)外享有廣泛聲譽的跨國企業(yè)集團。,73,海爾集團工業(yè)旅游展示了家電產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝為特定型工業(yè)旅游項目,74,海爾家電廳,海爾未來家庭,海爾動感影院,1999.2,2002.5,公益性的參觀游覽,公益性的參觀游覽,+,與海爾管理者互動交流,2003.3,公益性的參觀游覽,+,與海爾管理者互動交流,+,管理培訓(xùn),+,游客動手實踐,海爾工業(yè)旅游的主要產(chǎn)品類型由簡單的公益參觀發(fā)展到旅游,參觀,培訓(xùn)等多種類型,2006,興建: 海爾大學(xué) 海爾科技館 時空飛碟 海爾山莊 海爾培訓(xùn)中心,總參觀人數(shù)達到100萬人,總參訓(xùn)人數(shù)達到3萬人,75,海爾工業(yè)旅游給政府和企業(yè)帶來的收益,1.競合合作海爾與日本三洋、德國歐倍德、臺灣聲寶的合作，都是對方高層來海爾交流后，對海爾的產(chǎn)品、管理優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)資源產(chǎn)生了興趣所引發(fā)的結(jié)果。 2.產(chǎn)品定購?fù)ㄟ^工業(yè)旅游，讓更多游客對海爾產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚興趣及購買欲望，從而每年為企業(yè)帶來的收入達一千多萬元。 3.提供產(chǎn)品建議游客常常會對海爾的產(chǎn)品也提出自己的建議和個性化需求，企業(yè)會根據(jù)這些建議改進產(chǎn)品設(shè)計，滿足需求的多樣性。海爾國旅專門建立了工業(yè)旅游信息處理系統(tǒng)平臺，直接收集到第一手資料并迅速反饋給設(shè)計、生產(chǎn)和銷售部門，對于產(chǎn)品開發(fā)和市場銷具有重要意義。4.管理文化、服務(wù)的咨詢客人在互動交流過程中往往會提出一些有關(guān)產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、客戶潛在需求等探討性建議、想法，反饋一些有價值的行業(yè)信息。,使游客群成為海爾忠誠顧客群,宣傳海爾品牌的內(nèi)涵,使工業(yè)旅游成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)經(jīng)濟的潤滑劑,快速獲得客戶反饋,2003年共接待25.7萬人，實現(xiàn)收入1.38億元，直接吸納就業(yè)人數(shù)204人，間接帶動就業(yè)人數(shù)313人，帶動企業(yè)產(chǎn)品銷售1213.16萬元，年納稅額實現(xiàn)172萬元。,76,更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件,工業(yè)區(qū)升級改造條件,1、已列入試點項目的11個工業(yè)區(qū)升級改造項目 2、符合以下條件的工業(yè)區(qū)： 不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū) 不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū) 建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū) 內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū),工業(yè)區(qū)改造單元應(yīng)該是成片的區(qū)域 改造單元總用地不少于10萬平米,企業(yè)破產(chǎn)清算涉及工業(yè)樓宇分割的 法院裁定執(zhí)行涉及工業(yè)樓宇分割的 列入產(chǎn)業(yè)主管部門公布的限制禁止產(chǎn)業(yè)目錄中禁止類產(chǎn)業(yè)的 企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其自用面積的比例不低于總建筑面積50%的 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，其企業(yè)總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，但自用部分的面積不低于總建筑面積50%的 單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，但自用面積的比例不低于總建筑面積50%的,工業(yè)區(qū)改造單元界定,工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況,77,改造主體編制工業(yè)區(qū)升級改造的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級改造專項規(guī)劃和改造實施方案,第一步,改造主體向所在區(qū)工業(yè)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組遞交以上材料，并提出改造申請,第二步,項目所在區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組組織專家論證并征求市發(fā)改、貿(mào)工、規(guī)劃、國土房產(chǎn)、環(huán)保等主管部門和相關(guān)利害關(guān)系人的意見后批準,第三步,報市工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案,第四步,工業(yè)區(qū)升級改造申報與審批流程,78,模式二： 工業(yè)區(qū)改造升級,納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用,模式一： 城市更新,納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場,工業(yè)辦公物業(yè),模式三： “工業(yè)辦公物業(yè)”,79,工業(yè)辦公物業(yè)特點,用地性質(zhì)為工業(yè)用地，工業(yè)用地樓宇是屬于商品房，可自由買賣、轉(zhuǎn)讓，與商務(wù)用地樓宇沒有區(qū)別；未來工業(yè)用地升級功能用途將普遍存在，并在一線城市形成主流； 深圳市區(qū)內(nèi)存在大量的工業(yè)性用地儲備，據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳關(guān)內(nèi)工業(yè)用地面積儲備量為45.36 萬平米。并且均會升級改造為辦公等非生產(chǎn)性用途的物業(yè)?？梢姡I(yè)用地的蓬勃發(fā)展是未來深圳城市發(fā)展的趨勢之一，亦是城市產(chǎn)業(yè)升級改造的必由之路。優(yōu)惠措施能降低企業(yè)運營成本，促使更多企業(yè)入住 節(jié)省水電費： 商業(yè)用地收費標準為1.0064 元/KW · h,工業(yè)用地收費標準0.88271 元/KW · h,80,深圳典型工業(yè)辦公物業(yè)案例,81,此類轉(zhuǎn)型模式無明晰的法定程序規(guī)定，是現(xiàn)階段正在盛行的一種房產(chǎn)開發(fā)模式,2006年12月11日，依據(jù)深地和字（1996）3002號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議（三），將 T405-0037（智慧廣場地塊），將自用型高新技術(shù)工業(yè)用地轉(zhuǎn)為一般工業(yè)用地，性質(zhì)轉(zhuǎn)化為商品房，并按照辦公市場商品房的標注補交地價,第一步,第二步,2009年補交T405-0037（智慧廣場地塊）土地使用年限地價，將土地使用年限調(diào)整為50年，地價按照最新時間2009年9月1日補交,第三步,2004年6月7日，依據(jù)深地和字（1996）3002號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議（一），將宗地號T405-0010地塊劃分為T405-0037（智慧廣場地塊）和T405-0038（住宅地塊），用地性質(zhì)為高新技術(shù)工業(yè)用地（自用），性質(zhì)為非商品房,基本操作步驟（以智慧廣場為例）,82,三種工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級模式對比分析,2、產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究,84,關(guān)鍵字： 產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)城市,案例簡介： 分析案例由產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市的發(fā)展歷程，總結(jié)從產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展的過程,85,索非亞·安蒂波里斯,臺灣·新竹,深圳·蛇口,86,索非亞安蒂波里斯概況,索非亞坐落在藍色科特迪瓦-法國海濱-北線上，占地5750英畝（2300公頃），比鄰地中海，阿爾卑斯山，擁有良好的自然環(huán)境，科技城中2/3綠化可供原野慢跑、遠足、網(wǎng)球、高爾夫球、空氣清新園區(qū)所在的阿爾卑斯-濱海省多年來一直靠旅游業(yè)為生，經(jīng)濟活動單一，園區(qū)的建立改變了這種狀況 . 索菲亞安蒂科技城被視為是世界上最負盛名的志愿綜合經(jīng)濟發(fā)展的參考，與年由P. Laffitte議員開始創(chuàng)建 現(xiàn)在1300家公司進駐索菲亞安蒂雇用約2.7萬人來自70不同國家，為當?shù)亻g接創(chuàng)造18000工作崗位。 整個藍色海濱地區(qū)是擁有人口150萬的產(chǎn)業(yè)帶，其中12為國際人口，每年擁有850萬旅游人次 目前,信息技術(shù)企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的50%，提供了就業(yè)崗位的25%; 服務(wù)公司為30%,提供了50%以上的就業(yè)機會; 高等教育訓(xùn)練和研究工作占12%和5%的就業(yè)機會; 生命科學(xué)與化學(xué)占9%提供了4%的崗位。,87,索非亞科技城發(fā)展歷程悠久，從最初的高科技孤島逐步發(fā)展為高科技城市，并且?guī)訁^(qū)域發(fā)展成為高科技陽光產(chǎn)業(yè)帶,60-72年，小規(guī)?？萍紙@的創(chuàng)立，初始占地125公頃， IBM和得克薩斯機械研發(fā)機構(gòu)入駐，尼斯大學(xué)及其他三所法律、經(jīng)濟、藝術(shù)大學(xué)的建立,73-86年，成立SYMIVAL商會，用于在國際市場發(fā)展和推銷索非亞科技城。成立索非亞基金會負責科學(xué)園內(nèi)環(huán)境和文化的融合建設(shè)。成立企業(yè)聯(lián)合組織，進行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。法航世界預(yù)定中心搬入園區(qū)，數(shù)字公司遷入，索非亞NOVOTEL酒店成立。,87-99年可行性研究預(yù)定開發(fā)區(qū) ZAC成立，著手研究擴展科技城的可行性。創(chuàng)建具有活力的經(jīng)濟環(huán)境，學(xué)術(shù)討論會、研討會等頻繁。使城內(nèi)企業(yè)與世界企業(yè)交流。索菲亞安蒂配備了155兆的ATM平臺 ，城內(nèi)具備完善的都市化配套設(shè)施，生活方便。,00年-今，授予索非亞安蒂波里斯作為城市的權(quán)利，下設(shè)14個公社，分布在科特迪瓦海濱沿岸上，索非亞變成SAEM索非亞海濱。 產(chǎn)業(yè)聚集，重點轉(zhuǎn)向高科技導(dǎo)向的研發(fā)，海濱沿岸產(chǎn)業(yè)帶逐漸形成了產(chǎn)業(yè)融合的態(tài)勢，電子，通訊，自動化技術(shù)成為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),88,索非亞科技城交通方便，設(shè)施完善，機構(gòu)完整，管理科學(xué)吸引了大批企業(yè)前來創(chuàng)業(yè),距離索非亞安迪波里20公里的NICE 海濱機場是法國最繁忙的機場，每天兩班直達美國。 方便的高速公路使索非亞安蒂波里斯處于通往歐洲大陸的大門，連接西班牙和意大利。距離安提伯（Antibes)10公里，嘎納（Cannes)15公里。,交通狀況,基礎(chǔ)設(shè)施,方便公司和員工使用的基礎(chǔ)設(shè)備，光纖網(wǎng)絡(luò)，住房，國際學(xué)校，運動設(shè)備。,開放的政策，處于歐洲科技園最低廉的入住費用和服務(wù)配套使企業(yè)趨之若鶩 SME發(fā)展模式，大公司幫助小公司 微型公司發(fā)展模式，靈活，適應(yīng)性強，發(fā)展迅速 社區(qū)化發(fā)展，本地化區(qū)域化管理，公共化管理 專業(yè)的孵化培訓(xùn)機構(gòu)（新興企業(yè)培植中心），知識，專有技術(shù)，技能培訓(xùn)。,89,完善的城市功能是索非亞安蒂波里斯科學(xué)城吸引人才和資金的有效手段,索非亞安蒂波里斯擁有良好的居住環(huán)境，約有戶人居住，融娛樂，休閑，工作，學(xué)習(xí)為一體居住功能區(qū)目前正在擴建 網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)，通訊業(yè)發(fā)達，高科技為主題的俱樂部和協(xié)會方便人們交流溝通 僅次于巴黎的高密度教育設(shè)施環(huán)境，大學(xué)和研究機構(gòu)能夠培養(yǎng)眾多人才，各種企業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)也是人才的來源 新興的住宅項目使居住配套設(shè)施進一步完善，飯店，超市，藥店，公共交通系統(tǒng).,居住配套設(shè)施,商務(wù)商業(yè)配套,商業(yè)區(qū)擁有萬平方占地面積供使用，NOVOTEL為代表的酒店方便辦公交流 擁有裝修完備的辦公場所供新入駐公司租用，為剛進園區(qū)的企業(yè)提供價格低廉的辦公場所，完善的配套設(shè)施 企業(yè)擁有較大的自主選擇空間,教育配套,眾多科研單位和企業(yè)分支，獨具一體的教育科研中心和機構(gòu)信息資源共享機制 歐洲地區(qū)最密集的研究生培養(yǎng)機構(gòu)，便于跨國企業(yè)建立研發(fā)機構(gòu)及就近的資金投入,近郊主要城鎮(zhèn),Cannes:發(fā)展迅速，擁有生產(chǎn)香料和香水的背景，正在研究擬開發(fā)10公頃的ZAC和圣瑪格麗特工業(yè)區(qū) Nice：擁有眾多跨國公司總部和服務(wù)業(yè)發(fā)展完善的Nice Arenas 和20萬平方米高質(zhì)量辦公場所的城市商業(yè)聚集地的Nice Meridia。此外還有法國最繁忙，歐洲第二的尼斯國際機場。 Antibes曾為歐洲最大港口，在藍色海濱地帶中是僅次于尼斯的第二大城市，為地中海沿岸熱門觀光城市，人口約7萬 Valbonne座落于尼斯和安提比之間，通過 A8高速公路到尼斯國際機場15分鐘車程，valbonne懷抱一個12公頃的園林花園和兩個游泳池20個網(wǎng)球場、高爾夫球場、桑拿、體操、 酒吧. 會議設(shè)施可容納多達600人.,90,科技城規(guī)劃合理充分體現(xiàn)人文與科學(xué)的融合創(chuàng)造了適宜居住和科研為一體的環(huán)境,索非亞科技城坐落在安迪彼北部藍色海濱地區(qū)，處于 Canne和Nice之間 科技城注重綠化，如圖藍色地區(qū)為ZAC開發(fā)區(qū)于年修建，以下依次為保留地區(qū)，冷凍地區(qū)，非商業(yè)地區(qū)和允許建設(shè)的地區(qū) 科技城建設(shè)規(guī)劃分為三部分分別審批，公司科研部分，教育培訓(xùn)部分，住宅辦公部分 每個公司只允許修建占地面積的30%其余留用綠化，目的是保持科技城良好的自然環(huán)境,科技城實行政府為導(dǎo)向的競爭性聚簇設(shè)計，機械制造，IT電子，生物工程，風(fēng)險管理等 城市建設(shè)完善，公共交通，藝術(shù)館，飯店賓館等設(shè)施方便 可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境規(guī)劃使城市環(huán)境出眾，集旅游，科研，教育，生活為一體,91,索非亞產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以高新技術(shù)為主，通過企業(yè)孵化制度鼓勵創(chuàng)新，積極培養(yǎng)小公司,孵化過程,申請成立小公司，聯(lián)系孵化機構(gòu) 孵化執(zhí)行機構(gòu)聯(lián)系大公司進行篩選 建立商業(yè)執(zhí)行計劃 履行計劃，IPE控制措施 孵化成功，收回投資，脫離大公司,組織機構(gòu),索非亞-安蒂波利斯基金會 索非亞-安蒂波利斯接待中心 新興企業(yè)培植中心 國際智密區(qū)俱樂部,產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,重視高新技術(shù)企業(yè)的培育與扶持，在公司發(fā)展過程中隨時可以引進內(nèi)部幫助與孵化機制 通過仿效，增值、樹立形像過程，吸引原已建成的公司擴張和新公司的到來 通過公司間的合作，創(chuàng)立新思想的組織機制,92,索非亞安蒂波里斯的高科技發(fā)展帶動了藍色海濱地區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展,藍色海濱特征,擁有1百五十萬人口的大都市帶 繼巴黎之后的法國最大的國際航空港 超過110000公司機構(gòu)提供約421400職位，流動外國人口37000左右 37000學(xué)生,4000教師在110個公共的科研機構(gòu)工作，超過60個的國際合作研究機構(gòu) 7個具有競爭力的產(chǎn)業(yè)聚集點，包括世界上最強的通訊產(chǎn)業(yè)地帶 有7個投資熱點正待開發(fā),大型跨國企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)多選擇法國藍色海濱地帶作為他們投資和研發(fā)的焦點地區(qū)，因為這里是： 通往歐洲的門戶 國際的競爭環(huán)境 充滿活力的進化場所,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模的改變 居住環(huán)境和都市化的進步 科研教育條件的升級,藍色海濱規(guī)模,里維埃拉大區(qū)（或者稱為藍色海岸大區(qū)）：是一塊小三角地，起自意大利的邊界，逾越戛納東西綿延公里，從北到南阿爾卑斯為公里。 里維埃拉-藍色海岸大區(qū)位于法國的阿爾卑斯濱海省，包括：芒通，Eze，尼斯，昂蒂布，Juan les Pins, 戛納，格拉斯和Saint-Paul-de-Vence ，而索非亞安提波利正處于其核心位置，擁有優(yōu)秀的地理位置和交通條件,93,新竹是臺灣經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱、科技產(chǎn)業(yè)的心臟地帶和科技產(chǎn)業(yè)水準的象征,新竹市位于臺灣島的西北部，面臨臺灣海峽，背依竹南丘陵。全市總面積49平方千米，縱灌鐵路和南北高速公路均經(jīng)過新竹市。全市工商企業(yè)1.38萬家。 1980年在新竹市郊區(qū)設(shè)立“科學(xué)工業(yè)園區(qū)”，占地2100公頃，引進通訊，電腦，微電子技術(shù)，微生物技術(shù)等高科技產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)品從硒芯片，集成電路到微電腦及電腦輔助設(shè)備終端機，成為臺灣尖端技術(shù)工業(yè)中心。 新竹科技園科學(xué)人才集中，臺灣兩所著名的工科大學(xué)：臺灣清華大學(xué)和交通大學(xué)都設(shè)立在此，新竹市成為全島年平均收入最高的城市，碩士博士人口比例也占全臺之冠 新竹市加速各項文化建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)將新竹縣/市、竹南整合為一座 “新竹科學(xué)城”。,新竹建設(shè)方針為高科技化，學(xué)院化，社區(qū)化，國家化，吸引了大批優(yōu)秀人才和外資注入，成為了臺灣經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱、科技產(chǎn)業(yè)的心臟地帶和科技產(chǎn)業(yè)水準的象征 。,94,新竹工業(yè)園區(qū)發(fā)展30多年在極具規(guī)劃性特色管理下分三階段，從大規(guī)模興建工業(yè)園區(qū)到成為世界同類科技園區(qū)發(fā)展最快園區(qū)之一,發(fā)展重點,階段一：1980-1982,階段二：1983-1985,階段三：1987-1990,發(fā)展舉措,“科技引進，人才培育”,引進發(fā)展技術(shù)密集型工業(yè)所需的尖端技術(shù)和高級人才,園區(qū)利用工程技術(shù)人員勞動成本低的優(yōu)勢、投資環(huán)境和優(yōu)惠措施著重引進一些戰(zhàn)略型工業(yè)：電子，信息處理，精密儀器所需人才,科技生根，市場拓展.重點是對引進技術(shù)的消化和創(chuàng)新大力發(fā)展材料與零件的供應(yīng)，增加產(chǎn)品市場競爭力,園區(qū)選定具有戰(zhàn)略意義和發(fā)展前景的六大高科技領(lǐng)域，形成以集成電路和電腦為支柱的產(chǎn)業(yè)格局，提高產(chǎn)業(yè)高科技含量,科技突破，產(chǎn)品創(chuàng)新重點是鞏固引進成果使產(chǎn)品質(zhì)量達到世界一流水準發(fā)展園區(qū)內(nèi)技術(shù)密集型工業(yè),園區(qū)做了全面規(guī)劃，對引進的項目進行嚴格的選擇控制并提出一系列要求提出辦成亞洲“硅谷”的目標,以大學(xué)為依托 的科技園,高新技術(shù)園區(qū),發(fā)展迅速的科學(xué)城,擴大的高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶,階段四：1990-,園區(qū)不斷擴大，城市配套完善，園區(qū)與城市融合。創(chuàng)業(yè)環(huán)境改善，由標準化生產(chǎn)轉(zhuǎn)向研發(fā),園區(qū)向外擴張，城市環(huán)保，交通日益改善。促進技術(shù)化資源合作，加強研發(fā)本地化進程。形成具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)聚集帶,95,新竹科技園產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點突出，增長迅速,產(chǎn)業(yè)總量高速增長，經(jīng)濟效益逐年提高,2004年，企業(yè)總數(shù)為384家，同比增長3.8%；而銷售為10859億新臺幣，同比增長了30.9%，產(chǎn)業(yè)總體效益迅速提升。,產(chǎn)業(yè)特色明顯，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)為龍頭,集成電路產(chǎn)業(yè)仍然是園區(qū)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其營業(yè)額占總營業(yè)額的68.5%；電腦及周邊設(shè)（12.7%）、光電產(chǎn)業(yè)（12.1%）和通訊產(chǎn)業(yè)（5.6%）,實現(xiàn)了由代工為主的產(chǎn)業(yè)鏈低端不斷向產(chǎn)業(yè)價值鏈高端的演進,半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)從“一無所有”逐步成長為全球產(chǎn)業(yè)龍頭 集成電路產(chǎn)業(yè)技術(shù)差距和世界水平快速縮短，并到達世界頂級水平。,96,毗鄰眾多大學(xué)及研究所，對于園區(qū)的技術(shù)研發(fā)、在職訓(xùn)練及新創(chuàng)公司的育成有很大的幫助，加上政府研發(fā)獎助使園區(qū)發(fā)展迅速,優(yōu)越的科研條件,新竹地區(qū)卓越的研究環(huán)境是奠定新竹科學(xué)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基石，名列臺灣理工科系前三名的清華大學(xué)與交通大學(xué)就緊鄰科學(xué)園區(qū)，兩所大學(xué)的學(xué)生總數(shù)共兩萬名，其中半數(shù)為研究生；臺灣最重要的產(chǎn)業(yè)研究所 - 工業(yè)技術(shù)研究院亦坐落于園內(nèi)。目前科學(xué)園區(qū)里有40家以上的公司為工研院的衍生公司。,有效的轉(zhuǎn)化與鼓勵機制,加強人才延攬 ：就地取材與引人入園相結(jié)合 鼓勵廠商開拓市場：管理局每年提供創(chuàng)新產(chǎn)品獎、研發(fā)成效獎與創(chuàng)新技術(shù)研究發(fā)展獎助計劃,97,合理的土地規(guī)劃和完善的配套服務(wù)形成巨大的綜合效應(yīng)，促使大量的企業(yè)和人才入住,合理的土地規(guī)劃,園區(qū) 770 公頃的土地，主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、住宅休閑區(qū)、及學(xué)校區(qū)。 工業(yè)區(qū)提供土地及廠房，廠商可視需要租用現(xiàn)成的標準廠房或租用土地自建廠房，土地租期可長達 20 年，區(qū)內(nèi)水電供應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、污水處理設(shè)備及污水凈化再利用等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。,完善的配套服務(wù),政府重視環(huán)境建設(shè)發(fā)展,提供園區(qū)廠商一貫化服務(wù),設(shè)立的多功能展示中心,管理當局為園區(qū)規(guī)劃了保稅工業(yè)區(qū)，工業(yè)住宅區(qū)，風(fēng)景保護區(qū)等，使園區(qū)建設(shè)有條不紊的運行。,管理局引進相關(guān)分支單位，如財政部臺北關(guān)稅局、電力公司、電信公司、郵局、自來水公司、中國石油公司等，進駐園區(qū)設(shè)立營業(yè)處或支局,隨時注意廠商的需求，提供切實的服務(wù)是管理局一貫服務(wù)宗旨,98,新竹工業(yè)園區(qū)一系列優(yōu)惠政策吸引了大量企業(yè)和人才,自身具有兩所臺灣最優(yōu)秀學(xué)府清華大學(xué)和交通大學(xué)且學(xué)生半數(shù)為研究生 管理局率同園區(qū)數(shù)二十多家廠商赴美、日高科技重鎮(zhèn)介紹新竹科學(xué)園工作環(huán)境及政府的優(yōu)惠措施，以協(xié)助廠商延攬海外高科技人才。,新竹工業(yè)園區(qū)占地580公頃，卻擁有265家大小高科技公司，其中有103家是海外留學(xué)者回來建立的，共創(chuàng)造了68000多個就業(yè)機會，年產(chǎn)值高達4000億臺幣。 園區(qū)電子產(chǎn)品，像網(wǎng)絡(luò)卡、影像掃描器、終端機、桌上電腦等產(chǎn)值，均占全島50以上，在世界上也能排名一、二。臺灣地區(qū)IC產(chǎn)業(yè)的制造，包括電路設(shè)計、集成電路等，也由該園區(qū)壟斷 僅次于美國，日本，韓國。,園區(qū)的法規(guī)優(yōu)勢為企業(yè)搭建了一個理想的創(chuàng)業(yè)平臺，提供了大量的工作崗位,重視人才延攬,99,新竹市區(qū)以新竹科學(xué)園為中心的城市功能配套使科學(xué)園發(fā)展極為便利,交通運輸方面，形成以高鐵，捷運系統(tǒng)，聯(lián)外道路系統(tǒng)及區(qū)位交通系統(tǒng)的規(guī)劃，形成密集的交通動脈，即將建成的高鐵六家站特定區(qū)域?qū)⒊蔀樾轮袷薪煌ㄟ\輸中心都市規(guī)劃方面，圍繞科學(xué)圓所形成的衛(wèi)星區(qū)域逐漸由單核心向多核心轉(zhuǎn)變，未來新竹市區(qū)發(fā)展有南北縱向發(fā)展之勢，但仍然以科學(xué)園為中心園區(qū)內(nèi)分為工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、休閑區(qū)，建有國際水平的標準廠房、高級公寓、娛樂中心、實驗學(xué)校等設(shè)施，還有診所、郵局、海關(guān)、銀行和車站，是一個較為完善的小社會。 園區(qū)綠化用地一直保持較大的空間預(yù)留，綠化用地占園區(qū)總面積的比例大概在3.7%，從可比性看，并有污水處理等環(huán)保設(shè)施。,人口結(jié)構(gòu)及密度,新竹市區(qū)建筑總數(shù)近萬單位，住宅占.，空間分布而言，以科技園為依托的東區(qū)分布最多 人口36萬,每戶人數(shù).,100,城市發(fā)展,近兩年來新竹之六大產(chǎn)業(yè)發(fā)展、營業(yè)額、投資等極為亮麗，對全臺灣經(jīng)濟發(fā)展帶動強勁，但土地飽和利用情況嚴重，生產(chǎn)重于研發(fā)成為新竹市發(fā)展的瓶頸 新竹市極力開拓（科技）園市合一成果顯著，努力維護高科技平穩(wěn)單純生產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，市政建設(shè)含括科技、人文，以民為本的、人性出發(fā)的動能，形成創(chuàng)新都市生活商圈，城市競爭力排名第二 政府政策與資金投入傾力打造新竹文化科學(xué)城，制定園市合一行政部署，發(fā)展新形態(tài)的土地利用與開發(fā)規(guī)劃管理機制，積極投入公共建設(shè)與規(guī)劃等 新竹市著重規(guī)劃兩大商圈（火車站前商圈和光復(fù)商圈）依靠業(yè)態(tài)多樣化打造核心競爭力，成為帶動臺灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎，新竹的GDP占臺灣地區(qū)的10%左右，城市競爭力排名臺灣第二 制定清晰的藍圖與北臺灣區(qū)域發(fā)展形態(tài)已形成“臺北-新竹高科技產(chǎn)業(yè)都會帶”,在區(qū)位優(yōu)勢和空間區(qū)域技能分工下新竹市被賦予扮演城市角色和未來發(fā)展之定位為： 臺灣科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)角色 新竹生活圈的中心都市、科學(xué)技術(shù)城之自足性地域中心 高科技、高效率的國際化都會 蓄涵豐富人文、歷史質(zhì)感的北臺灣文化城,新竹舊城區(qū)與新竹科學(xué)園通過功能和優(yōu)勢互補，共同發(fā)展成為完整的新竹高科技城市,101,深圳蛇口工業(yè)區(qū),概況：蛇口工業(yè)區(qū)面積11平方公里，位于深圳特區(qū)西部、南頭半島的最南端，依山靠海，東臨深圳灣，西依珠江口，與香港新界的元朗和流浮山、珠海經(jīng)濟特區(qū)隔海相望 背景：蛇口工業(yè)區(qū)成立于1979年，開發(fā)主體為招商局，受中央直接管轄，利用政策優(yōu)勢。初期工業(yè)區(qū)啟動資金只有6000萬元外匯人民幣，工業(yè)區(qū)向外商租讓部分土地以獲取資金再來投入建設(shè) 蛇口工業(yè)區(qū)處于改革開放的前沿，是深圳特區(qū)改革開放的試驗田，蛇口改革的每一步都成為人們關(guān)注的焦點，蛇口的改革實踐因此被冠之為“蛇口模式”，影響深遠,102,蛇口工業(yè)區(qū)從最初的開放式工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛卸嘣a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城,工業(yè)園區(qū),綜合性園區(qū),多核心產(chǎn)業(yè)新城,1979-1987年,依托特殊政策和香港出口加工基地轉(zhuǎn)移的時機發(fā)展成以外資(港資)企業(yè)為主的低端制造業(yè)加工基地,外資企業(yè)制造基地外遷，園區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)空心化的威脅，園區(qū)主動剝離低端加工制造業(yè) 完善城市配套設(shè)施,將四大老工業(yè)基地改造成高科技孵化基地和產(chǎn)業(yè)化基地。加強與國內(nèi)外科研機構(gòu)的聯(lián)系，吸引國外專家。吸引了民營高科技企業(yè)進駐。,1987-1995年,