房地產(chǎn)報告 多個樓盤策劃方案

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1、多個樓盤策劃方案(達188頁面) 一、“高新科技廣場”銷售總體思路 1、對“高新科技廣場”銷售全過程進行總體規(guī)劃，對每一個銷售階段與節(jié)奏進行科學劃分，結(jié)合項目工程進度和品牌積累，精心設計出每一個銷售階段的推廣主題，主要賣點和營銷推廣計劃，對項目從開盤到中盤、尾樓的銷售節(jié)奏進行合理控制，實現(xiàn)項目持久熱銷。 2、把價格杠桿、場外銷售和放量控制進行合理運用，以樓盤價格升值線和適量上市線互相協(xié)調(diào)，突出房產(chǎn)增值概念、方案可調(diào)概念、分步銷售概念和場外營銷概念，進行全過程立體營銷。 3、充分運用各種造夢造勢手法，在項目各階段推盤時，不斷制造小熱點，有計劃有節(jié)奏地推出項目賣點，實現(xiàn)銷

2、售步調(diào)與沖擊力的恒溫效應。 二、營銷中心人員架構(gòu) 人員構(gòu)成與職責分工 1、現(xiàn)場銷售經(jīng)理 1名：負責項目的全程營銷工作，包括：項目的銷售進度安排；銷售控制；銷售賣場的包裝；銷售團隊的培訓及激勵；銷售推廣的策劃及執(zhí)行；與項目各部門的溝通與協(xié)調(diào)（工程部、財務部、營銷部）；各個項目合作單位工作的協(xié)調(diào)與監(jiān)督（廣告公司、制作公司、新聞媒體）；銷售現(xiàn)場的日常管理以及銷售目標的順利達成。 2、銷售現(xiàn)場主管 1名：負責協(xié)助現(xiàn)場經(jīng)理做好銷售現(xiàn)場的管理；銷售控制的執(zhí)行；銷售業(yè)績的統(tǒng)計及銷售報表的制作； 3、銷售秘書 1名：負責來訪客戶的引導及初步接待；客戶資料的收集整理；銷售資料的

3、收集整理歸檔等。 4、銷售代表 6名：負責來訪客戶的接待工作，包括：介紹樓盤信息；傳遞客戶信息；潛在客戶跟蹤的服務；客戶資料的記錄；銷售合同的簽定等。 5、客戶服務人員 2人：負責客戶的售后服務工作，包括：客戶按揭手續(xù)的辦理、客戶產(chǎn)權證的辦理、交房入伙手續(xù)的辦理等。 三、營銷人員的銷售培訓 （一） 銷售培訓目的 提高銷售人員的銷售能力及專業(yè)水平；建立健全銷售團隊的整體作戰(zhàn)能力；讓銷售團隊在順利達成銷售目標的同時樹立好樓盤及公司的形象。 （二） 銷售培訓安排 銷售培訓采用專家授課、模擬演練、實地觀摩學習的方法 （三） 銷售培訓內(nèi)容 包括：

4、房地產(chǎn)相關基礎知識；建筑知識；房地產(chǎn)廣告相關知識；消費者心理學；銷售技巧培訓；銷售禮儀培訓； （四） 銷售培訓教材 〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人教程〉；〈房地產(chǎn)廣告〉；〈建筑學〉；〈消費者心理學〉；〈公關禮儀〉；〈房地產(chǎn)相關政策法規(guī)〉；〈合同法〉；〈商品房銷售管理辦法〉等 （五） 銷售培訓時間 項目正式開盤前20天 （六） 銷售培訓考核 根據(jù)培訓的進度進行階段性的考核，包括：命題考試；實戰(zhàn)演練考核等。實行嚴格的上崗考核制度。 --------------------------------------------------------------------------------

5、 -- “碧海云天”項目策劃建議書 一、可比性樓盤—乳山銀灘調(diào)查情況 目前在山東省會濟南等內(nèi)陸地區(qū)銷售力度最大、影響力最大的樓盤當屬乳山銀灘，憑著環(huán)境的干凈優(yōu)美以及價格便宜等因素打入市場，深入人心。在開發(fā)前景、目標市場上與萊州“碧海云天”有著相似性與競爭性。在此我們拿出乳山銀灘其中項目作為借鑒。 ■ 三慶碧海華庭 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：山東三慶置業(yè)乳山分公司 　　樓盤類型：多層 戶型：56—80平方米 綠化：40% 　　均價：1600元／平方米 　　樓盤特色：地處銀灘濱海度假區(qū)，自然風光優(yōu)美，總建筑面積20

6、 余萬平方米，多層公寓設計，精致簡約的設計風格。 　　 ■ 假日海景公寓 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：乳山長城住宅開發(fā) 　　樓盤類型：海景公寓 戶型：67.07—121.63平方米 綠化：54% 　　均價：1680元／平方米 　　樓盤特色：地處國家AAAA級旅游度假區(qū)——威海乳山銀灘旅游度假區(qū)， 毗鄰國際高爾夫俱樂部，距銀灘兩大旅游景點“三觀亭＂、“仙人橋＂均 在1公里左右。綠化率高達54%，由23棟多層精品海景樓盤圍合而成，整 體規(guī)劃設計繼續(xù)延續(xù)假日海景一期、二期獨有特色。 　　■ 珍珠灣花園

7、 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：威海旅游房地產(chǎn)開發(fā) 　　售樓地址：東關大街9號 　　樓盤類型：海邊住宅 戶型：48.77—256.5平方米 綠化：42% 容積率：0.73 均價：1800元／平方米　　 　　樓盤特色：珍珠灣花園位于目前為止乳山市銀灘旅游度假區(qū)最為 成熟的大型生活社區(qū)組團內(nèi)，緊鄰旭日廣場，南向面海，北依百畝松 林，西臨潮汐湖，東臨大慶頤園小區(qū)。小區(qū)總占地約200畝。 ■ 星?；▓@ 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：日照麗城房產(chǎn)開發(fā)公司 　　樓盤類型：海邊別墅 戶型：77.03—

8、112平方米 綠化：50% 容積率：0.7 均價：1700元／平方米 　　樓盤特色：項目總占地5.4萬平方米，12棟精品海景住宅，500戶親海人家， 天然海拔高度、特有坡地風情，不一樣的高度，成就不一樣的星海風情。 　　 ■ 天安·海景園 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：天安房地產(chǎn)開發(fā)公司　 　　樓盤類型：海邊別墅 綠化：50% 容積率：0.77 均價：1700元／平方米 　　樓盤特色：天安海景園坐擁美麗的銀灘，南臨珍珠灣，北望潮汐 湖，自然風情，一覽無余。項目總占地100畝，總建筑面

9、積5.1萬平 方米，綠化率高達40%，容積率僅為0.77。 　　信報評價：蘊涵海之韻的多層住宅構(gòu)成小區(qū)尊貴的生活空間，小 區(qū)設計糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，賞心悅目， 充分體現(xiàn)了現(xiàn)代美感。 ■ 海韻陽光花園　 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：威海天陽房地產(chǎn)開發(fā) 　　樓盤類型：高層，小高層 戶型：62.16—86.34平方米 　　均價：1850元／平方米 　　售樓地址：濟南東關大街9號 　　樓盤特色：位于威海乳山國家AAAA級旅游度假區(qū)銀灘中部，毗鄰 銀灘管委會行政中心，南親碧波海岸，東靠規(guī)

10、劃中的乳山市政務中心， 總占地面積330000平米，澳大利亞柏濤（墨爾本）設計全景 規(guī)劃設計。 ■ 金長城花園 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：金長城置業(yè) 　　樓盤類型：海邊住宅 　　均價：1550元／平方米 綠化率39.2%　　 　　樓盤特色：小區(qū)總規(guī)劃近20萬平方米，綠化率39.2%，30米生態(tài)綠化 帶，80米蔚藍海的視線，優(yōu)秀樓盤品質(zhì)，共同締造更為完美的“全海景＂ 生活。區(qū)內(nèi)公寓、別墅、綜合商店、超市、射擊場等商業(yè)、娛樂功能配套 齊全，項目周邊卡丁車運動場等娛樂設施使居住更便利。 　　信報評

11、價：80米蔚藍海視線、40里純天然銀灘、完善區(qū)內(nèi)功能配 套、精品海景住宅品質(zhì)，將“旅游、度假、養(yǎng)生、投資＂四重蔚藍海 岸生活締造的更為完美。　 ■ 銀灘之心 　　樓盤位置：山東威海乳山 　　開發(fā)商：乳山市大陶家房地產(chǎn)開發(fā) 　　樓盤類型：海邊住宅 　　均價：1640元／平方米 　　樓盤特色：位于銀灘整體規(guī)劃中心位置，可以俯瞰銀灘全貌，風 景優(yōu)美，占地440余畝，戶型設計多樣，體現(xiàn)人與自然、居住與大海 的完美和諧。 ■ 富紳海苑 　　樓盤位置：威海乳山銀灘 　　開發(fā)商：威海環(huán)建集團乳山環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā) 　　樓

12、盤類型：海邊住宅樓 　　均價：1700元／平方米 綠化率：45% 　　樓盤特色：地處銀灘黃金地段，建筑設計體現(xiàn)高低有序、層次分 明，戶型多樣，總建筑面積二點五萬平方米，綠化率45%。 ■ 總結(jié)： ◎ 從乳山銀灘的戶型面積看：多為小戶型，銷售最好的也數(shù)小戶型，從40—80是主打戶型。 ◎ 從綠化面積以及容積率看：綠化從40%—54%；從裝修程度看多為粗裝修，少數(shù)為精裝修。 ◎ 從價格上看：均價多在1600—1700。 ◎ 從社區(qū)配套看：周圍醫(yī)院、學校、購物、銀行等設施配套齊全，已經(jīng)是成熟的社區(qū)。 ◎ 從消費群體看：面向內(nèi)陸35—60歲的中、高檔人群。 ◎ 從

13、宣傳方向看：崇尚一種休閑、旅游、度假的生活方式。 ◎ 以上種種表現(xiàn)形式說明乳山銀灘已經(jīng)找準了賣點，因此吸引了不少投資、度假、養(yǎng)老的人。 ■“碧海云天” 與乳山銀灘相比較： ◎ 最大的優(yōu)勢就是：距魯中最近的海 ◎ 相似的地方在：小戶型、低價位、配套齊全 ◎ 不利性在于：環(huán)境炒作沒有深入人心、綠化率低 　　 二、“碧海云天”二期策略建議 （一）、產(chǎn)品自身策略 1、外立面的設計 建議用明快的色調(diào)，體現(xiàn)悠閑、陽光的度假心情。 2、陽臺的設計 內(nèi)陸人來海邊置業(yè)在很大程度上是為海的壯觀所吸引，陽臺的合理設計將起到至關重要的作用，為盡可能迎合客

14、戶心理建議用寬大落地飄窗，充分體現(xiàn)海景住宅的優(yōu)勢，借以提高了頂層的價格。 3、防盜系統(tǒng) 本項目陽臺為未封閉式，如果沒有防盜系統(tǒng)將影響到低層住戶的安全。 4、外圍墻的設計 外圍墻如果采用實體，必將影響到小區(qū)的美觀，建議改為鐵藝圍墻，以充分彰顯出休閑、度假社區(qū)的氣氛，與碧海藍天溶為一體，因視野的開闊亦能達到提升一、二層住宅售價的目的。在安全方面建議用防越報警系統(tǒng)。 5、戶型、面積的設計 根據(jù)一期的銷售情況及目標客戶的實際情況，本案在戶型、面積的定位是基本正確的，小戶型一期總價較低為本案的銷售做了成功的鋪墊，但是小戶型的設計會增加建筑成本，亦會帶來一些不同取向客戶

15、群體的遺失，本司建議適當增加大戶型，面積在110左右，戶型設計為三室兩廳。 根據(jù)對乳山銀灘的調(diào)查發(fā)現(xiàn)適當增加大戶型的策略是可以實施的。在戶型設計方面，依據(jù)海邊樓盤的實際情況及“建筑有型，陽光無價”的設計理念，本司建議一、二居室所有臥室朝陽。外加小型陽臺。 6、客廳的設計 根據(jù)本案的實際情況（北面可以觀海），為挖掘利用這一資源，本司建議客廳置于北面，落地飄窗、觀景大陽臺，真正實現(xiàn)海景住宅的優(yōu)勢。 7、一樓的設計 我司對沿海樓盤的調(diào)查表明，一樓置業(yè)者以長期居住居多，根據(jù)這一情況建議在戶型設計方面，相對較大的戶型定在一樓，底樓空地設休閑小花園，用籬笆裝點，做足休閑愜意的

16、氣氛。從而達到增加賣點，緩解7棟多層帶來的綠化面積低、采光性低于一期等不利因素，達到提高底樓售價的目的。根據(jù)置業(yè)者的實際情況，業(yè)主亦可以把花園委托給物業(yè)代為管理。 （二）、宣傳策略： 鑒于一期宣傳材料主題不明確，可宣傳性不強等特點，對項目的主要買點即宣傳主題做出初步的調(diào)整。 ■ 占地為王——我在海邊有個家（副標題） ■ 最近的海岸在萊州——親吻美麗萊州灣（副標題） ■ 1 6 0 0 碧海云天安個家 ■ 落地飄窗 盡覽渤海，超大陽臺 憑海臨風 ■ 建筑有形 陽光無價 ■ 私家花園 田園小筑

17、 -------------------------------------------------------------------------------- -- “邊城”提案 項目簡介： 該項目整體規(guī)劃為旅游觀光、度假別墅區(qū)。一期為高檔度假別墅，占地124462平方米，建筑面積49785平方米，容積率0.4，綜合價2500元/平米，花園單價800元/平米（花園面積按建筑面積50%計）?？備N金額約為1.45億元。 1、 項目代理費用： 由于項目體量較大項目代理費用可適當下調(diào)，代理傭金也按照2%計; 費率2%： 1.45億×2%=290萬

18、 2、 廣告預算報價： 項目前期推廣費用相對較高，其中包括一些順延費用，其成本可折算到整個項目的推廣費用中，如售樓處、現(xiàn)場包裝、戶外展板等。后面的推廣費用可適當下調(diào)按1.5%計算。 廣告總預算： 1.45億×2%=290萬 內(nèi)容包括公關活動、房展會、報紙廣告、軟性新聞、影視廣告、辦公文具、宣傳品印制（樓書，海報，DM）等 (我公司可提供全程廣告代理，代理傭金為廣告發(fā)布成本的15%提取) 3、 市內(nèi)售樓處： 售樓處的形象包裝對項目的推廣至關重要，將直接影響到顧客對項目的認知程度。 租房：根據(jù)地段而定，宜選擇市內(nèi)地段較好，較易引起目標客戶關注的地方。 裝修：面

19、積以200平方為參照，費用為40萬。 （視銷售情況設置市內(nèi)樣板間） 4、我公司可提供的服務： 組建策劃專案組，精英銷售團隊； 接受樓盤的推廣案后，我們將成立策劃專案組，并在有關市場調(diào)查的基礎上，以促進樓盤銷售為目的，提出樓盤整體包裝概念，全程跟進項目的推廣；與客戶做充分溝通后，提出總體策劃方案；并及時調(diào)查市場反饋情況，針對樓盤的銷售狀況，隨時調(diào)整方案。具體服務項目如下： 操作前期 （一） 市場調(diào)查（項目市場調(diào)研總結(jié)分析） 1、 項目SWOT分析（優(yōu)劣勢分析） 2、 長江三角經(jīng)濟帶競爭個案分析（包括其定位、宣傳口號及主訴求點等） 3、 區(qū)域市場定位

20、的確定 實質(zhì)操作期 涵蓋銷售相關事宜，例：銷售過程控制，合同簽定，貸款辦理，合同鑒證。及項目推廣如下： （一）確定樓盤名稱及核心訴求 1、案名提案及訴求重心 2、假如是分組團規(guī)劃，組團名的細化 （二）VI設計及推廣應用 1、項目VI設計（樓盤的標志、標準色、標準字體、合同書、票據(jù)袋、資料袋、名片、手提袋、胸卡、文件夾、售樓人員服裝、禮品的設計等等。） 2、開發(fā)公司VI設計以及相關應用 3、售樓部的設計或建議。 4、售樓部內(nèi)展板及所有形象系列的設計。 5、品牌形象的塑造和延伸 （三）項目定位 1、目標客戶群定位及分析 2、產(chǎn)品功能分析及定位

21、 3、價格定位 4、項目推廣主題語的確定 5、景觀規(guī)劃建議 6、建筑風格建議 7、環(huán)境設計建議 8、配套設施建議 （四）戶外包裝 1、工地圍墻的設計 2、工地大型廣告看板、高托的設計 3、工地橫幅、豎幅的設計 4、工地包裝的建議 （五）銷售協(xié)作 1、銷售說辭 2、銷售進度模擬 3、銷售情況跟進 4、銷售中遇到問題的協(xié)助解決 (六)市場推廣策劃 1、入市前營銷策劃 2、入市后營銷策劃（促銷策略、價格策略、推盤時機策略、付款方式策略） 3、項目開發(fā)概念

22、的概括和提煉，并制定切實可行的廣告策略，即廣告目標、廣告對象、產(chǎn)品利益訴求重點 4、媒體組合、投放頻率、投放預算、投放計劃 5、各類銷售資料如:POP、DM、樓書（含樓盤產(chǎn)品說明書、物業(yè)管理手冊）、宣傳單頁、戶型冊等的設計制作 6、大型戶外廣告看板、廣告燈箱的設計 7、效果圖、示范單位的設計、制作建議 8、各階段所有平面廣告的創(chuàng)意、設計 9、影視、廣播廣告創(chuàng)意及監(jiān)督執(zhí)行 10、對已購房業(yè)主的跟蹤服務 11、對已購房業(yè)主定期發(fā)放施工進度簡報（待工程正式開展后） 12、針對銷售進度與市場變

23、化的所有SP活動的策劃及執(zhí)行配合 13、各界房交會現(xiàn)場展位設計、現(xiàn)場布置、展板設計及與之相應的營銷運作 14、市場推廣過程中各類軟性文章的撰寫或課題提供 15、協(xié)助甲方組織媒介記者進行新聞宣傳 -------------------------------------------------------------------------------- -- “姑孰新城”全年營銷推廣方案 目 錄 LOGO形象和釋義 第一篇 項目定位部分 一 設計思路 A 概念設計 B 提出的原則 C 提出的根據(jù) 二 定位的含義

24、 三 概念的內(nèi)涵 四 項目定位廣告語 五 賣點分析 第二篇 項目SWOT分析 一 項目的優(yōu)勢分析（Strength） 二 項目的弱勢分析（Weakness） 三 項目的機會分析（Opportunity） 四 項目的威脅分析（Threat） 第三篇 項目USP分析 一 總 述 二 項目的USP 分析框架 三 項目的USP具體分析 第四篇 目標客戶定位 一 住宅目標客戶群 三 商業(yè)目標客戶群 第五篇 對于項目的相關建議 一 住宅設計建議： 二 商鋪設計建議 第六篇 項目營銷推廣 一 媒體分析 二 具體推廣進程 （一） 各期推廣時間劃定 A 項目一年工程

25、進度（2004年6月——2005年7月） B 項目營銷推廣時間安排（可根據(jù)銷售進度調(diào)整） （二） 創(chuàng)立“360°新鮮售樓方式” （三） 運用的廣告手法 （四） 項目的具體推廣 A 推廣目的 B 具體的推廣步驟 第一階段 商鋪銷售期 ●廣告宣傳策略 ●廣告宣傳的目的（把前景搬到眼前） ●廣告宣傳的執(zhí)行方案 1、廣告宣傳主題 2、具體安排 2004年7月—8月 （對商業(yè)街整體宣傳） 2004年9月——2004年10月 （對高檔家居裝飾區(qū)宣傳） 2004年11月——2005年2月（對綜合商業(yè)區(qū)宣傳） 2005年3月——2005年7月 （針對三期購物、休閑娛樂商業(yè)區(qū)）

26、 第二階段 二期住宅銷售期 ●廣告宣傳策略 ●廣告宣傳的目的 ●案名和廣告語 ●廣告宣傳的執(zhí)行方案 1 廣告的宣傳主題： 2 具體安排 準備階段：（2004年6月） 導入期（2004年7月——2204年8月） 強銷期（2004年9月——10月） 持續(xù)期（11月——2005年2月） 收尾期（2005年3月——2005年4月） 第三階段 三期住宅銷售期 ●廣告宣傳策略 ●廣告宣傳的目的 ●案名和廣告語 ●廣告宣傳的執(zhí)行方案 1 廣告的宣傳主題： 2 具體安排 準備階段（2004年10月） 導入期（2004年11月——2005年2月） 強銷期（2005年

27、3月——2005年7月） 第七篇 我們的原則 “新鮮城市主張——360º生活” 一個作品就是一個孩子 有孩子誕生 那是一份禁不住的喜悅…… 我們自信的展示 我們的作品 展示我們的真誠與愛 真誠的…… 與您一起分享我們的喜悅 迎著陽光，從大地生長…… ……愿與您共同締造21世紀新鮮城市 LOGO形象和釋義： 該標志由幾組色彩艷麗的色塊拼合而成。綠色的弧形象征著充滿生機與活力的大地，發(fā)散開去的幾組色彩各異的方形則代表著矗立在大地上的姑孰新城，它將成為包含居住、購物、休閑、商貿(mào)等等為一體的綜合性多功能生活領域。同時，綠色的弧形又象征著繞城而過的青

28、青護城河，將姑孰新城環(huán)抱在自己懷中，精心呵護，生機勃勃的綠色更易令人聯(lián)想到300㎡的原生森林，猶如一座巨型綠氧庫，清新空氣，讓姑孰新城終日沐浴綠色鮮氧。 中國書法的筆觸勾勒出蜿蜒而下的弧形，意指此地積蓄的濃重文化氛圍，釀就姑孰新城厚重的人文氣息。 遠看，整個標志又頓時成了紅日初升，暗寓姑孰新城的美好新鮮生活與蓬勃生命力。 項目的屬性定位為“新鮮城市主張”，可以從LOGO中看出符合這種定位的思想來。綠色代表一種清新富有朝氣的生活，具有創(chuàng)新和變換的氣韻。初升的旭日本身就給人一種欣欣向榮的感受。彩色的標志象征姑孰新城多姿多彩的生活。所以LOGO與屬性定位是緊緊聯(lián)系在一起的。 第一篇 項目

29、定位部分 一 設計思路 A 概念設計： 可以有三個方向——以產(chǎn)品為中心、以目標客戶為中心、以生活方式為中心，縱觀項目全程，產(chǎn)品缺乏強硬說服力，目標客戶范圍層次太廣，所以只能從整體生活上做文章。 B 提出的原則：體現(xiàn)項目的大而全； 利用項目大社區(qū)品牌資源優(yōu)勢，人無我有，體現(xiàn)特有的排他性； 結(jié)合實際利益點，又要與市場其他概念不同，具有新穎性和創(chuàng)新性，能夠造成市場的興奮點 C 提出的根據(jù)： “新都市主義”：它提倡的是一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式，強調(diào)居住背景、個性化生活；強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式

30、。與郊區(qū)化的居住相比，“新都市概念”的優(yōu)勢是降低居住的成本，尤其是“時間成本”，商務交通網(wǎng)絡的便利和公共設施配套的齊全。 “新城商業(yè)中心（new town commerce center）”：是指郊區(qū)舊城改造擴建為新城后，在其中心區(qū)域形成的商業(yè)中度集聚，商業(yè)服務行業(yè)比較完善，服務對象主要為新城居民及部分外來消費者的新城商業(yè)的主要集聚地。New town不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住。New town具有三個明顯的特點：規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施、豐富多元的文化形態(tài)和景觀，以及可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)。在New town，人們將強烈感受到人性化的步行空間、獨立的社區(qū)布局及市鎮(zhèn)

31、社區(qū)中心（Town Center）的獨特魅力。 據(jù)此我們提倡“新鮮城市主張——360º生活”的城市建設的全新概念。 二 定位的含義： “新鮮城市主張——360º生活”：是從新都市主義與New town剝離出的一種新的城市生活業(yè)態(tài)。它具有新都市主義的快節(jié)奏、低成本的生活模式，強調(diào)輕松便利的居住環(huán)境，節(jié)約時效，追求生活與休閑共享的氛圍。同時又具有New town由規(guī)模化帶來的成熟配套和生活設施，且擁有豐富多元的文化形態(tài)、景觀，及可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)。根據(jù)以上體現(xiàn)的理念，結(jié)合我們項目自身所具有的各項優(yōu)勢，我們提出了能夠打動市場和強烈擊中消費者心理的創(chuàng)新理念——“新鮮城市

32、主張——360º生活”，用以喚起市場和消費者的熱烈反應?！靶迈r城市主張——360º生活”具有自己的特色，強調(diào)追求活躍變動的生活節(jié)奏，體現(xiàn)新鮮浪漫的城市生活意境，選擇生機盎然的生活態(tài)度，以期達到生活各個部分的統(tǒng)一完美，追求360º的全方位生活質(zhì)素。因此“新鮮城市主張——360º生活”具有自身的獨創(chuàng)性。 “新鮮城市主張——360º生活”所具有的特性：復合性、便捷性、時尚性、創(chuàng)新性、健康性、 唯美性、活力感 三 概念的內(nèi)涵： a 我們新定義的概念內(nèi)涵在我們項目上可以充分的表現(xiàn)，具體在五個方面上延伸。 ●復合性：姑孰新城位于當涂縣城北

33、新城市中心區(qū)，該地域為縣城南北向主要干道。集居住、娛樂、經(jīng)濟、文化、交通為一體，是一座新型的復合性新城鎮(zhèn)。 ●時尚性：姑孰新城的商業(yè)分布劃分為四大功能區(qū)域，分別是綜合商業(yè)區(qū)、高檔家居裝飾區(qū)、綜合性中等規(guī)模商場及休閑娛樂文化區(qū)，這種商業(yè)分布的規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀妄R備的生活設施，在整個當涂縣都是新穎的，而且隨著時代和人們消費觀念的提高，將提前滿足人們現(xiàn)代生活各個層面的需要，是未來城市化布局的必然流行時尚。 ●創(chuàng)新性：姑孰新城引進最新型的管理模式——“一站式”消費中心，引導人們的消費觀點發(fā)生新的變化，此種模式的引進將作為當涂標志性的理念成為未來管理方向上的路標。 ●健康性：其可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)

34、系統(tǒng)支持本地豐富多元的文化形態(tài)與景觀，形成積極健康的生活循環(huán)模式。再融入本項目所獨具的“新鮮城市主張——360º生活”品質(zhì)特性，使姑孰新城成為更具有健康氣質(zhì)、欣榮氣息的一座現(xiàn)代化的發(fā)展之城。 ●唯美性：姑孰新城呈“T”字形區(qū)位布局，景觀綠化點綴其間，八六醫(yī)院內(nèi)的數(shù)百平米有氧生態(tài)林營造“林海聽濤”的優(yōu)美效果，北城河、玉帶河和河邊綠化帶構(gòu)成新城內(nèi)水景觀，在此即可靜享古城河秀水的滋潤，又可體會新鮮的空氣和人文景觀，而從城市上部鳥瞰，更宛如一幅濃淡相宜、繽紛美麗的風景畫。 b 此概念設計的絕妙之處在于： ●最大程度的發(fā)揮了項目的優(yōu)勢——即綜合性：打造當涂第一個集商貿(mào)、居住、休閑、娛樂為

35、一體的新生活之城 ●最大程度的表現(xiàn)了本項目所要傳達的思想理念——生機勃勃，充滿時尚、健康的氛圍 ●最大程度的聚集市場的目光——是一個具有“創(chuàng)新性”的新概念，易引起社會各消費層面的關注，更易形成市場熱點 ●最大程度的擴展了項目和開發(fā)商的品牌內(nèi)涵，最后會形成一個永久性的沉淀 ●最大程度的提供了炒作空間，不僅可以就房論房，甚至可以形而上到人生觀、生活理念的層面 四 項目定位廣告語： ——統(tǒng)領360°，新鮮居住成就典范 ——與新鮮相逢 與360°邂逅 五 賣點分析： 1、生活的全頻道收視——復合性城市功能區(qū) 2、“我所理解的新鮮生活”——不同階層，不同身份的人群所感所言，在

36、此得到目標的實現(xiàn) 3、健康、活力，體驗加速度的快感——積極健康的生活方式 4、藝術的觸角，已然伸開——唯美的環(huán)境，城市布局 持久新鮮 持久魅力 新鮮可以是指一種態(tài)度，一種心理感受，一種外在表現(xiàn)等等，新鮮具有強大而持久的吸引力，是人們努力追求與欣賞的一種狀態(tài)。 清晨蘋果園里籠罩不散的晨霧，詩意的新鮮；一株剛剛發(fā)芽的嫩葉，生命的新鮮；一只調(diào)皮的小貓滾著線球，可愛的新鮮；一件有悖于常理的事情，意外的新鮮。 新鮮是可參照于內(nèi)心的對比，每個人對同一件事情的感受都不一樣，所以要首先讓自己的心態(tài)保持永久的新鮮，才能感受到外界客觀狀態(tài)帶給你永久的新鮮感受。 新鮮的三個要義

37、： 一、時尚的新鮮 新鮮具備時尚這個前提要素，時尚流行追求新鮮，即使是古典懷舊主義，也具備一種新鮮的古典情結(jié)，予人以新鮮的感受。 二、健康的新鮮 健康是新鮮的核心，唯有健康的新鮮才能使人內(nèi)心產(chǎn)生愉悅感，健康的新鮮是人們所追求的正確目標。 三、活潑的新鮮 這是指一件事物體現(xiàn)新鮮感受的同時，要具備活潑的氣質(zhì)品性，新鮮不是死板的、模式化的假一套，新鮮是實實在在有趣而活潑的感覺。 360°——全方位的新名詞 從數(shù)學角度看，360°是形容一個圓。這里，我們將它轉(zhuǎn)化為我們項目的形象代言者，一種全方位生活的新概念——360°。 它倡導成熟、綜合、現(xiàn)代。它要求完善的各種功能配套，以滿足現(xiàn)

38、代人對生活的各種需求。 生活中常見的360°有：用圓規(guī)畫出的圓；汽車的輪子；籃球；風車；還有我們居住的地球。無論是普通的事物，還是特別的事物，都能夠給我們帶來許多便捷、完善，甚至生活必需。360°從另一層意義上來說象征了一種完美。 姑孰新城的新鮮生活 新鮮的早晨： 清晨，推開陽臺上的玻璃門，一股清新氣流撲面而來，五臟六腑仿佛洗了個露水澡，立時使我心曠神怡。站在六樓的陽臺上，也似乎能嗅出空氣中泥土的芬芳。不遠處，是八六醫(yī)院那片綠蔭華蓋的樹林，在淡白的晨霧中，似真似幻，若即若離。 有鳥雀聲嘁嘁，不絕于耳，可看不見那些精靈的身影，是藏在云端，還是隱入空氣呢？只有當風流過，微微搖動的樹木仿佛

39、給你一些什么啟示…… 我伸了一個大懶腰，貪婪地吮吸了一口空氣香甜的氣息，在陽臺上做起晨操來。 新鮮的鄰居： 小區(qū)今天又搬來一戶鄰居，好像是教師。我是個喜歡交際的人，而姑孰新城的鄰居從事各行各業(yè)的都有，與他們相處，常常給我?guī)聿灰粯拥男迈r感受。 樓上的王醫(yī)生退休在家，平時愛好侍花弄草，偏我也有這種愛好，有時我們在一起互相交流心得，倒也給生活平添了不少情趣。 開裝飾公司的小王是個熱心人，上次我家裝潢，小王主動請纓幫助打理，一個月的時間，整個居室煥然一新，親戚朋友來家拜訪，對設計風格贊不絕口，我也暗暗得意了許久。 俗話說：遠親不如近鄰，在這么一個鄰里親睦的空間生活，心情哪有不明朗的道

40、理？ 新鮮的房子： 傍晚，踏著花磚鋪設的社區(qū)小路悠閑散步，真是一種美好的享受。姑孰新城的每一幢建筑都仿佛是一件完美的藝術品，它不同于泛泛意義上的古典主義、現(xiàn)代主義、后現(xiàn)代主義風格，它就是它，是屬于姑孰新城的新鮮建筑。這是一片充滿人文與懷舊氣息的水土，而我們能建筑于這種風格之上，卻不受這濃濃氛圍的制約，依然保有自己鮮明獨特的特色。依舊能分辨出檐角回壁之間的幽韻氣質(zhì)與樓臺欄桿中的時尚現(xiàn)代感，它們能完美融合成一座新的建筑符號。 欣賞這里的房子，欣慰這兒是自己的家。 第二篇 項目SWOT分析 一 項目的優(yōu)勢分析（Strength） 1、地段優(yōu)勢：項目的主入口和當涂主干道提署路相接，

41、而項目內(nèi)新建的姑孰路未來直通馬鞍山，并且本項目距205國道只有500米，出行蕪湖、馬鞍山、南京極為方便。 2、定位優(yōu)勢：本項目是當涂縣第一個集商貿(mào)、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的大型社區(qū)，它將一種全新的生活理念帶給當涂人民。本項目對當涂商業(yè)的規(guī)劃進行了市場整合，使市場趨向了規(guī)范化和合理化。 3、商業(yè)位置優(yōu)勢：通過市場的調(diào)查，本項目是當涂縣未來的商業(yè)中心，是老城和新城的黃金分割區(qū)，本項目的商業(yè)街是以姑孰路為發(fā)展軸，和政府規(guī)劃的金融中心接連，而且這條路未來直接馬鞍山市區(qū)，商業(yè)位置十分顯著，隨著發(fā)展，這條商業(yè)街的市場輻射半徑就會增大。況且商業(yè)街兩側(cè)為項目的住宅區(qū)，從而也保證了商業(yè)街市場的部

42、分穩(wěn)定消費群。 4、環(huán)境優(yōu)勢：項目的綠化面積高，空氣質(zhì)量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，并且本項目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。 5、配套優(yōu)勢：項目位于當涂縣新城市中心姑孰南路，周邊配套齊全。八六醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺；書店，超市，各類銀行在百米之內(nèi)；光明小學，縣一中只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學提供方便條件；并且項目內(nèi)將建造菜市場、小學、會所、游泳池來補充小區(qū)其他需要。 6、定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于現(xiàn)代生活設施齊全的較大的商住型項目，建筑質(zhì)量優(yōu)良，在這里可以享受城市全方位的服務，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比馬鞍山同等項目

43、低很多，這對消費者具有很強的吸引力，并對于周邊城市的消費者也有很大的影響。 二 項目的弱勢分析（Weakness） 1、經(jīng)濟：通過市場調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)當涂的普通家庭整體經(jīng)濟實力較低。因此許多消費者雖對現(xiàn)在的住房不滿，但限于經(jīng)濟條件能購買的客戶不多。 2、觀念：在調(diào)查中分析得出，區(qū)域內(nèi)的許多有經(jīng)濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產(chǎn)生一定的影響。 3、認識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，他們對本項目的前景和升值空間很迷茫。 4、時間：本項目規(guī)模大、周期長，在前期不利于工地現(xiàn)場整體形象的包裝，市場易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹立

44、市場信心。 三 項目的機會分析（Opportunity） 1、投資機會分析：隨著當涂經(jīng)濟發(fā)展，人民的經(jīng)濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，當涂房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是當涂的規(guī)劃重點，是當涂未來的縣域中心，發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 2、品牌的打造：在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發(fā)本項目，就為當涂縣舊城改造畫上光輝的一筆，而且改善了當涂縣城人民的居住環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳的機會。 3、住宅市場機會：對現(xiàn)有的當涂住宅市

45、場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。 4、商業(yè)市場機會：目前，當涂縣城內(nèi)沒有一個完善的專業(yè)商業(yè)街，并且老城區(qū)的商鋪類型分散，不易形成規(guī)模，導致商家利潤較低，況且現(xiàn)有商鋪的經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依*市場的經(jīng)營者自發(fā)調(diào)節(jié)，從而形成了商鋪經(jīng)營風險的波動頻繁。 5、競爭機會：本項目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“東城水岸”項目和潛在的“佳達房產(chǎn)”，所以本項目在開發(fā)時間和位置上占有很大的機會。 四 項目的威脅分析（Threat） 1、潛在威脅：在項目的周邊地區(qū)正在興建的樓盤和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起

46、了一定的分流作用。 2、區(qū)域化的威脅：周邊區(qū)域如蕪湖、馬鞍山，由于本項目所在區(qū)域的位置差異，且部分有購買力客戶的都市化傾向，從而使項目的部分消費客戶流失。 3、宏觀經(jīng)濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響。 第三篇 項目USP分析 一 總 述 本項目位于未來馬鞍山市的副中心——當涂縣的城市中心地帶，由若干商住區(qū)組成，可滿足城市居民集中的居住、娛樂、消費、文化、交通等一切需要的新型城中之城。在這里交通便利、傲踞經(jīng)濟商圈，是人流、物流、資金流的黃金接點，并且擁有完善的生活設施及成熟的周邊配套，現(xiàn)代生活的便利在此被詮釋的淋漓盡致，

47、我們力求創(chuàng)造居住空間與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑適宜永久居住的高品質(zhì)住宅，造就一種時尚、和諧、健康、悠閑、舒適的品質(zhì)生活。 二 項目的USP 分析框架 屬性定位 （ “新鮮城市主張” ） 形象定位（360º生活） USP主題 綜合性 升值性 時尚性 舒適性 健康性 三 項目的USP具體分析 ● 綜合性 本項目不但是一個擁有日常綜合功能的居住區(qū)，還是一個集商貿(mào)、休閑、娛樂為一體的一站式消費中心，在這里可以滿足了人們的多樣化需求，最為突出的是滿足了人們的個性發(fā)展需求，讓項目中的每個人都能體會出全方位的現(xiàn)代化社區(qū)的新鮮之處。 ●

48、升值性 本項目位于未來的城市中央，是人流、物流、資金流的黃金接點，但本項目現(xiàn)在各方面所具備的條件尚不十分充足，一切成熟的城市配套尚未完善，就本項目來說，可填補的城市空白相應是很多的，可發(fā)展性和增值性顯而易見?！敖裉斓拇缤粒魈斓拇缃稹笔潜卷椖康恼鎸嵎从?，有發(fā)展眼光的人在投資之后，可以輕易享受這種歡樂。 ● 時尚性 本項目的時尚性表現(xiàn)在消費、生活、建筑三個方面。時尚的消費主要指消費觀念不再單調(diào)化，呈現(xiàn)一種未來的消費模式，讓項目中的每一個人擺脫單一的消費，擁有一個多元化、一體化的消費空間；時尚的生活指擺脫原有的生活模式，體會都市生活，感受城市的脈動氣息，在工作之余享受一種生活悠閑的感覺；時尚

49、的建筑指的是我們項目的建造形式體現(xiàn)了一種新鮮、時尚的風格，并且通過建筑帶給人心靈上的家的歸屬和唯美的體會。 ● 舒適性 本項目是融合多功能配套于一體的現(xiàn)代社區(qū)，一方面各個功能配套的互動營造出一種360°的新鮮生活，讓社區(qū)中的人們體驗全方位的周到服務，使生活更為輕松舒適；另一方面我們強調(diào)了一種純自然生活的“新鮮城市”，沒有嘈雜的喧囂和污染的空氣，只有清潔的環(huán)境與幽謐的氣氛。此外，本項目獨有的濃郁文化氣息，與建筑、環(huán)境完美地融于一體，讓人精神倍感舒適。 ● 健康性 本項目規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施、豐富多元的文化形態(tài)和景觀，以及可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，可以讓每一個業(yè)主都能享受到現(xiàn)

50、代化健康、舒適的居住環(huán)境，并將自然的健康概念延伸到項目理念中，讓健康永遠伴隨著每位姑孰人，讓每一個人在健康中體會生活的快樂。 第四篇 目標客戶定位 一 住宅目標客戶群 住宅目標客戶群主要針對當涂縣和馬鞍山市的客戶源 目標客戶群定位： ＊機關企事業(yè)單位人員 ＊私營企業(yè)主及個體工商戶 ＊外地回鄉(xiāng)人士 ＊將要結(jié)婚的年輕夫婦 ＊事業(yè)成功人士 ＊城市高級公務員 ＊各個行業(yè)的經(jīng)理級別人士 特征描述： 1、擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認真努力 2、有一定的經(jīng)濟實力，經(jīng)濟基礎較為豐厚 3、能夠承擔一定的社會責任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛 4、適

51、應現(xiàn)代快節(jié)奏、低成本的生活模式 5、喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時尚的情趣 6、有一定的生活追求，強調(diào)輕松便利的居住環(huán)境 7、注重健康，懂得享受生活 家在姑孰新城 愛人是個攝影愛好者，兒子卻立志將來要當畫家，自從我們搬進了姑孰新城，這父子倆就整天笑咪咪的，滿心歡喜。我問他們到底樂什么?。扛缸觽z不約而同地說：“這里能讓我們找到靈感。” 靈感？我倒不大懂這個，可是我能體會到他們喜歡姑孰新城的心情，因為住在這里，我也同樣有非常怡悅的感受。 這不，愛人上次在這里拍的一組反映退休老人業(yè)余生活的照片剛剛登在報上，兒子就嚷著說不能輸他老爸，提著個畫夾景物寫生去了。我私下里倒認為

52、兒子將來比他老爸更有出息些，兒子畫的社區(qū)里的建筑、樹木，還有動態(tài)的人物寫生，情態(tài)有異，靈氣逼現(xiàn)，并且還獲得過市里少年繪畫藝術展的二等獎呢。 也許一個好的環(huán)境真能塑造一個人的內(nèi)在氣質(zhì)涵養(yǎng)，我們家有這種感受，別的鄰居家也有這種感受。領略“新鮮”的意味，不置身其中，萬難以描述這種獨特微妙的生活感受。 他眼中的姑孰新城 他經(jīng)過深思熟慮，最終還是選擇了這里，這與他的性格相符，他是一個做事把穩(wěn)的人，沒有八、九成的把握，他都不會輕易下決心，所以在生意場上，他是一個相當成功的人，他對生活質(zhì)量的要求也相當高，他追求完美。 他看中的是姑孰新城的360°生活，這令他從各方面考慮都覺得十分方便，而且這

53、里的建筑氣息、人文氣息，都有一種清新別致的風格，這符合他商人的挑戰(zhàn)性與變動性。 他周圍的鄰居都是一些與他差不多的，有一定身份地位的社會人士，他善于觀察學習，總能從其他人身上找到一些他所需要的東西。 他以他的方式選擇生活，并且，成功了！ 三 商業(yè)目標客戶群 商業(yè)目標客戶群主要針對當涂本地、馬鞍山和南京部分客戶源。 銷售目標客戶群： 大部分是年齡在25－45歲范圍內(nèi)，主要有三部分人組成： 1、有著多年經(jīng)商經(jīng)驗的私營企業(yè)者； 2、剛開始創(chuàng)業(yè)的年輕人； 3、經(jīng)濟較為寬裕的投資置業(yè)消費群。 商人眼里的姑孰新城 我經(jīng)營的是裝飾生意，辛苦多年，積存了一筆積蓄

54、，所以想買一處比較好的房子作為商業(yè)使用，因為和這行打過一些交道，所以我對房子的要求是很高的。幾經(jīng)斟酌，終于在姑孰新城一下購置了兩處房產(chǎn)，一處作為商業(yè)用，一處作為家生活，隨著時間的推移，我愈來愈認為自己的選擇是高明的。 姑孰新城提倡的是“一站式”消費，即使不依*別處的商業(yè)經(jīng)營，該處的商業(yè)運行也可以自如運作，這里潛藏的商機是巨大的。從裝飾、休閑到餐飲、娛樂等綜合商業(yè)，各行各業(yè)幾乎都涉及到了，對于一個商業(yè)空白地帶，這就給該地區(qū)注入了十分強大的經(jīng)濟生命力。 從居住角度來看，該處應有的配套設施、物業(yè)管理、人文環(huán)境都更為齊備，而且生活低成本，輕松便利的生活節(jié)奏，使我們很好地融入現(xiàn)代社會主流步伐中，還能

55、夠體現(xiàn)自己的嶄新思想。在姑孰新城，你能體驗到一種張揚的生命力，這就是主旨——新鮮城市的理想居住地。 姑孰新城給我的事業(yè)與生活都提供了一個展望的平臺。 -------------------------------------------------------------------------------- -- 第五篇 對于項目的相關建議 一 住宅設計建議： 1、建議在項目設計上突出新鮮城市主張的風格，自始自終貫穿這一特色，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩等因素強烈的反復強調(diào)自我風格，強調(diào)時尚、健康，使整個項目形象得到突出的表達。 2、

56、建議建筑立面以現(xiàn)代風格為主基調(diào)，色彩明快，給人清新柔和、爽快潔凈、時尚之感。并且建筑形體應簡潔硬朗，注重細節(jié)的推敲，建筑單體應豐富而不夸張，充滿現(xiàn)代時尚健康氣息。 3、戶型以三房兩廳為主，在設計上追求一種健康的布局，使居者安逸和舒適，并和小區(qū)的大環(huán)境融為一體，滿足現(xiàn)代人崇尚清新、簡潔、自然、和諧的觀念。 4、項目的設計也應該體現(xiàn)對人的關愛，突出健康理念，老人、孩子、婦女作為住宅園內(nèi)停留時間最久的人群，在大環(huán)境設計中要細心考慮。例如門球場、嬉水池、小朋友的兒童天地、甚至每一個臺階的尺度要給予符合特定人群特點的周到設計。 5、在小區(qū)的景觀設計上，建議創(chuàng)造一個舒適的場所，還可以鋪設彩色廣場磚、

57、草坪與草坪燈的組合、休閑椅和高大植物的配置等，意在創(chuàng)立一處增進鄰里交流的場所，從而強化人際關系的親和力。 6、建造會所，可以采取不規(guī)則的幾何圖形，大面積的透明玻璃，明快的色彩組合，簡潔的金屬本色構(gòu)架，毫不含蓄的表示新鮮的張力。斯諾克、棋牌室……一杯香茗、一本雅書、三兩好友、一盤好棋、懂生活的人自然體會其中的樂趣。 7、建造戶外游泳池，作為本項目一大賣點，推廣小區(qū)專有游泳池，提高業(yè)主身份，還更能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主享受生活的需要，建議隨著季節(jié)的變換改變用途，夏天可以是加上噴泉、冬天可以作為音樂夢幻溜冰場。 二 商鋪設計建議 1、寬達25米的城市核心路——姑孰路貫穿整個項目，它雖是城

58、市路，但又不同于傳統(tǒng)意義上的單純交通功能的路，它更是城中城的核心服務商業(yè)街和景觀帶，因此建議路上種植行道樹，有單獨的人行道，便于居民步行進行日常生活消費。我們還可以用綠化帶將路與商鋪、住宅自然連接，街邊放置一些座椅、高桿路燈、環(huán)保垃圾桶，用一個個時尚的城市符號構(gòu)建項目的特色。 2、建議根據(jù)前期的商業(yè)定位，二期工程的商業(yè)街主要是綜合商業(yè)區(qū)，滿足居民日常生活正常需要，因此可以在建筑的外立面風格上采取一些人性化處理，使建筑更貼近生活。而三期工程的商業(yè)街主要是以購物、休閑、娛樂、餐飲為主，可以建成具有現(xiàn)代風格和藝術性的建筑，利于營造百米浪漫風情和溫馨感覺，增加整體項目的時尚感，這樣整條商業(yè)街就構(gòu)成“

59、新鮮城市主張——360º生活”的完整的配套。 3、建議根據(jù)不同時期的市場變化情況、銷售過程中消費者反饋情況并結(jié)合商業(yè)的初步定位和城市容量，適當調(diào)整商鋪檔次、商鋪面積大小和規(guī)模，滿足全方位生活的齊全配套和服務，這樣可以更利于“新鮮城市主張——360º生活”概念的建立，還利于開發(fā)商品牌的建造。 4、建議在建造商業(yè)街時，應注重人性化，充分考慮個人與社會、自然、城市之間的關系，營造城市中的溫馨與繁華，配合整個項目居住生活環(huán)境，構(gòu)筑一個完善、便利、現(xiàn)代、親和的360°的日常生活空間。 第六篇 項目營銷推廣 一 媒體分析 本項目作為當涂縣的分期分檔

60、商住小區(qū)，其目標客戶面很廣。強大的廣告、媒體宣傳陣容，對他們有很大的影響。所以合理利用媒體組合方式，以本項目最獨特的賣點進行宣傳，這樣可以更有利于促進項目的銷售。 ＊戶外媒體（戶外廣告在當涂這種規(guī)模不大、人口流向相對集中的城市具有巨大的影響?？梢栽谔崾鹇?、姑孰路、振興路和翠竹廣場樹立一些廣告牌、條幅、燈箱等。同時，馬鞍山主干道、南湖廣場等也可以適當投放廣告，擴大宣傳。） 優(yōu)點：①簡潔明快，主題鮮明 ②長期性媒介，廣告信息的到達率和暴露頻次比較高。 缺點：廣告信息的容量有限，只適宜做形象廣告。 ＊印刷品(樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點突出項目

61、的各個準確定位，在人的視覺上能達到一定的沖擊。) 優(yōu)點：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發(fā)方式靈活多樣 缺點：人員派發(fā)等主要派發(fā)方式易引起消費者反感，甚至與城市管理法規(guī)相抵觸。 ＊報紙（目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報紙媒體為《皖江晚報》和《南京晨報》。a、《皖江晚報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份；b、《南京晨報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份。） 優(yōu)點：①覆蓋面大，可讀性強。②權威性強，可信度高。③傳播詳細數(shù)據(jù)，較適合房地產(chǎn)類廣告。④有固定讀者群，目標對象明確。 缺點：①生命周期短，只有一天左右。②印刷質(zhì)量欠佳。③讀者層面有一定的局限性。 ＊電

62、視(馬鞍山電視臺為主,當涂縣臺為輔。它們在當?shù)赜绊懘?，收視率較高，能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。) 優(yōu)點：①形象生動、感染力強 ②受眾范圍廣 ③市場反應快 ④深入家庭 缺點：①時間短，只適宜做形象廣告。②廣告片制作成本高。 開發(fā)商依據(jù)自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交*互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。 二 具體推廣進程 （一） 各期推廣時間劃定 A 項目一年工程進度（2004年6月——2005年7月） 分類 工程進度 開盤時間 一期D

63、區(qū) 住宅 2004年5月到2004年12月 2004年5月 商鋪　 二期 住宅 2004年9月到2005年6月 2004年9月 商鋪　2004年9月 三期 住宅、商鋪 2005年3月以后 待定 B 項目營銷推廣時間安排（可根據(jù)銷售進度調(diào)整） （1）一期D區(qū)商鋪工程 2004年7月——2004年8月 強銷期 2004年9月——2004年12月 持銷期 2005年1月——2005年3月　 收尾期 （2）二期工程（包括一期的E區(qū)） 2004年6月　　 前期準備階段 2004年7月——2004年8月 導入期 2004年9月——2004年10月 強銷期 2004年11月—

64、—2005年2月 持續(xù)期 2005年3月——2005年4月 收尾期 （4）三期工程 2004年10月 前期準備階段 2004年11月——2005年2月 導入期 2005年3月——2005年7月 強銷期 （二） 創(chuàng)立“360°新鮮售樓方式” 新鮮感的售樓部： 1、在色彩上使用鮮艷明快的特色，能體現(xiàn)“時尚、健康”，如：綠色、玫紅色、亮紫色 2、售樓部外觀要透明通亮，顯現(xiàn)明朗開闊，最好是大面積玻璃幕墻，更有通透感，內(nèi)有精美布藝窗簾顯現(xiàn)本項目時尚氣息。 3、內(nèi)部懸掛富有現(xiàn)代氣息的裝飾畫，使人賞心悅目，凸現(xiàn)“新鮮”本色，包括接待臺、桌椅要簡潔清爽，選擇高檔沙發(fā)置于*墻顯眼處。 4、

65、售樓部內(nèi)部玻璃墻可以裝飾垂吊的綠色植物，各個角度點綴不同花草植物，體現(xiàn)時尚感，且與整個售樓部的氛圍要搭調(diào)。 5、售樓部可以播放一些輕快流行的音樂來烘托氣氛。 6、可以在售樓部內(nèi)放置一些特別的具有時代感的精美藝術品，突出時尚活潑氣息。如：帆板模型、水晶蘋果等。 360°服務的售樓人： 1、具備一定的高素質(zhì)，態(tài)度親切語言得體，讓客戶能夠感受一種全方位的了解。 2、行為方式要真誠自然，要具有現(xiàn)代售樓人的時尚感。 3、服裝大方得體，體現(xiàn)一種時尚健康的氣息 4、以人性化方式進行銷售。 （三） 運用的廣告手法 廣告的宣傳手法，力求在翔實具體的基礎上追求特色，我們將進行如下運作：

66、 1、以輕快跳躍的色彩凸顯本項目的意旨，靈動活潑，富有情趣，迎合消費者的心理需求，引起視覺審美共鳴。 2、著重帶出本項目的“360°生活”，從樓盤的外在表現(xiàn)形式，及至整個項目的推廣形式，我們都要給消費者從心理上灌輸這種全方位的理念。 3、光有外在表現(xiàn)形式也是不夠的，在開發(fā)項目的品質(zhì)內(nèi)涵上要更花費心思，在于該處人文化的建立，景觀、項目配套的完善，讓居住更有思想、更有靈魂。 4、本案模型景觀布置要合理清晰，戶型室內(nèi)布局能感受到現(xiàn)代健康的氣息，并可以從外觀上給予人美好的感召力。 5、定時開展樓盤咨詢、回訪活動，跟進管理，彌補不足。 6、作任何活動，須緊扣本案的“360°”與“新鮮城市主張”屬性，配合宣傳，一氣貫穿。 7、邀請報社資深記者跟蹤本案，以軟文形式作一系列的宣傳報道，在宣傳幅度上增強影響。 （四） 項目的具體推廣 A 推廣目的 這次廣告宣傳要達到以下幾個目的： 1、樹立起姑孰新城的“新鮮城市主張——360°生活”的品牌形象； 2、樹立起姑孰商業(yè)街的“打造當涂一流商圈”的品牌形象 3、通過平面的宣傳和包裝對住宅和商業(yè)街形象起到了更高層次的提升。 4、 竭力