自己整理 {土地一級(jí)開發(fā)融資資料大全(NO2)}

《自己整理 {土地一級(jí)開發(fā)融資資料大全(NO2)}》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《自己整理 {土地一級(jí)開發(fā)融資資料大全(NO2)}（33頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 土地一級(jí)開發(fā)的海南模式 在很多熟悉海南土地開發(fā)及出讓的業(yè)內(nèi)人士看來，中信泰富向榮智健私人公司進(jìn)行利益輸送完全是一個(gè)“偽命題”，因?yàn)閷?duì)于土地一級(jí)開發(fā)商而言，將自己開發(fā)的大量土地通過土地二級(jí)市場(chǎng)的招拍掛向利益共同體出讓，在當(dāng)?shù)氐膶?shí)際操作中屬于“正常流程”。 　　土地一級(jí)開發(fā)，通常是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)城市國(guó)有土地或鄉(xiāng)村集體土地，即俗稱的毛地或生地，進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”等建設(shè)條件后，再通過招拍掛方式公開出讓。 　　由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱和歷史原因，海南此前在房地產(chǎn)開發(fā)中曾將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)。公開資料

2、顯示，上世紀(jì)90年代初，海南的企業(yè)成片開發(fā)區(qū)域有93個(gè)，總面積上千平方公里。 　　但截至2004年底這些開發(fā)區(qū)成片開發(fā)實(shí)際僅使用土地面積49平方公里。為規(guī)范土地一級(jí)開發(fā)，海南省人民政府2006年7月出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，但政策仍相當(dāng)優(yōu)惠，企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%，這也直接刺激了海南土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。 　　萬寧市國(guó)土局有關(guān)官員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，政府與中信泰富的土地收益就是三七分成。 　　但開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)。因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)存在資金占用量大、工期時(shí)間長(zhǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)高等問

3、題。開發(fā)商通過介入一級(jí)開發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動(dòng)權(quán)，拿下土地二級(jí)開發(fā)權(quán)。 　　現(xiàn)實(shí)情況是，土地一級(jí)開發(fā)商在土地招拍掛中存在著先天優(yōu)勢(shì)，甚至可以左右土地二級(jí)出讓。曾參與海南多個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的商務(wù)策劃師崔元星在接受本報(bào)采訪時(shí)稱，其關(guān)鍵因素是因?yàn)橥恋厥找娣殖伞? 　　他舉例稱，中信泰富與政府簽署土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議后，無論在土地二級(jí)市場(chǎng)上拍賣多少錢，最終大部分土地收益仍會(huì)返還到中信泰富的口袋里?！伴_發(fā)商可以出任意高的價(jià)格抬高地價(jià)，這樣就可以把其他開發(fā)商排除在外，而中信泰富掏的錢最終可以返還回來，這只是錢從左口袋到右口袋的游戲而已?！? 　　記

4、者通過萬寧市工商注冊(cè)查詢發(fā)現(xiàn)，中信泰富曾有三家子公司在上兩次土地招拍掛中參與拿地，分別為萬寧金信發(fā)展有限公司、萬寧仁信發(fā)展有限公司和萬寧創(chuàng)遠(yuǎn)發(fā)展有限公司。這三家公司法人代表均為常振明。 中信泰富在神州半島招商引資中擔(dān)當(dāng)主要角色，這也在很大程度上掌握了土地出讓對(duì)象的權(quán)利。根據(jù)《萬寧市人民政府關(guān)于加快開發(fā)建設(shè)神州半島風(fēng)景名勝區(qū)的決定》，中信泰富是神州半島項(xiàng)目的主開發(fā)商，負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè) 有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算工作 一、土地一級(jí)開發(fā)成本的概念： 土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用

5、、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 二、土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算的作用： 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。 三、土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地交易價(jià)格的依據(jù)： 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征

6、地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本的組成 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用 環(huán)

7、境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) ◆立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi) ◆土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) ◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) （測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考國(guó)家計(jì)委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及地方物價(jià)局、計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 → 2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服

8、務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。 → 2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。 3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用 2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。 建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年10

9、月28日全國(guó)人大通過了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］125號(hào)）。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。 5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)

10、，并按照《地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等 ）。 6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)

11、工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定。 7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用 1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)

12、定收取土地評(píng)估費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。 8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定。 9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 原國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招

13、標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知 計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 10、工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見》建質(zhì)[2005]133號(hào)?，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障?！?。可見，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有

14、職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 1、征地補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收

15、獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。 2、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。 3、 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 部分地方規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！? 房屋

16、拆遷管理費(fèi) ：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 0.5%。 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.5％。 4、 拆除工程費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。 5、 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。 6、其它 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。 （三）公共區(qū)域市政基

17、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)

18、費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 1、工程監(jiān)理費(fèi) 根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。 2、竣工圖編制費(fèi) 2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工

19、程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。 3、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。 4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水

20、、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。 5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 指在土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 。 6、其他

21、 指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等 。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。 （七）管理費(fèi) 指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其測(cè)算依企

22、業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。 （九）銷售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。 目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)

23、開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。 具體納稅額計(jì)算方法詳見國(guó)家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 （十一）不可預(yù)見費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 視不同階段的測(cè)算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。 土地一級(jí)開發(fā)投融資的整體框架 ? ??? 對(duì)于很多城市政府尤其是城投公司來說，土地一級(jí)開發(fā)的整體投融資經(jīng)常是他們面對(duì)的主要問題。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目的投融資，很多城市政府都接受了比較規(guī)范的做法，但對(duì)于一個(gè)城市或新城土地一級(jí)開發(fā)整體投融資，目前還缺少普遍被接受的框架。根據(jù)我們多年為地方政府提供城市開發(fā)投融資咨詢的經(jīng)驗(yàn)，提出了

24、土地一級(jí)開發(fā)投融資的整體框架，包括以下四個(gè)方面的內(nèi)容。 ? ??? 明確城市發(fā)展目標(biāo) ? ??? 土地一級(jí)開發(fā)的投融資計(jì)劃必須在城市整體發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下進(jìn)行，但在現(xiàn)實(shí)情況下，各城市政府對(duì)城市發(fā)展的基本目標(biāo)是很難有操作性的，因此我們?cè)趪@城市發(fā)展目標(biāo)梳理城市開發(fā)建設(shè)的總體建設(shè)安排、資金投向等一系列問題時(shí)，經(jīng)常是無的放矢。為此，我們提出土地一級(jí)開發(fā)投融資的第一步是明確或梳理出城市發(fā)展的整體目標(biāo)。在明確了城市發(fā)展的總體目標(biāo)后，進(jìn)一步理清土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目范圍，土地一級(jí)開發(fā)和其他城市建設(shè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。 ? ??? 研究土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)序 ? ??? 土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

25、的時(shí)序是非常重要的，建設(shè)時(shí)序關(guān)系到每年資金投入計(jì)劃和資金缺口，直接引發(fā)融資需求。 對(duì)于很多一線城市來說，融資需求是很容易解決的，因?yàn)橥顿Y人對(duì)土地的需求是旺盛的。而二三線城市土地一級(jí)開發(fā)的融資壓力是很大的，在土地一級(jí)開發(fā)中需要付出的融資成本就會(huì)高一些，合理安排土地一級(jí)開發(fā)時(shí)序就顯得越發(fā)重要了。 ? ??? 完善和執(zhí)行好融資合同 ? ??? 政府對(duì)合同的簽訂是非常重視的，這涉及到招商引資的成果，但合同簽定以后的落實(shí)工作其實(shí)更重要。有些城市的政府信用觀念比較淡薄，在與社會(huì)投資人的合作過程中，政府憑借其強(qiáng)勢(shì)地位在合作中出現(xiàn)不承諾、不兌現(xiàn)等嚴(yán)重違背市場(chǎng)化原則的行為，在很大程度上抑制了社會(huì)投資

26、人的投資興趣和信心；與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也不愿給信用觀念淡薄的城市政府提供貸款，從而導(dǎo)致城市建設(shè)招商引資流于形式，并未真正解決資金難題。 ? ??? 做好配套建設(shè)項(xiàng)目的融資 ? ??? 做好配套項(xiàng)目的融資建設(shè)，是土地一級(jí)開發(fā)取得良好業(yè)績(jī)的前提，也是政府在土地一級(jí)開發(fā)融資中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。政府在與土地一級(jí)開發(fā)投資人簽訂合同過程中，不僅要?jiǎng)澢逋恋匾患?jí)開發(fā)中政府和投資人之間的邊界，也應(yīng)就配套項(xiàng)目建設(shè)制定相應(yīng)的落實(shí)政策，為雙方履行職責(zé)提供條件，不僅要強(qiáng)化政府在市場(chǎng)化運(yùn)作中的信用，也要增強(qiáng)其他社會(huì)投資人的投資信心。（郭石磊） 昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法 第

27、一章? 總? 則 第一條? 為鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范社會(huì)資金參與昆明市土地一級(jí)開發(fā)整理工作，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào)）等有關(guān)文件精神，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條? 本辦法所稱參與土地一級(jí)開發(fā)整理，是指在市人民政府授權(quán)市級(jí)國(guó)有投資公司或縣級(jí)地方人民政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)整理過程中，社會(huì)資金參與一定區(qū)域內(nèi)土地的征地、拆遷、安置，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使該區(qū)域內(nèi)土地具備供應(yīng)條件的行為。 第三條? 本辦法所稱社會(huì)資金，是指除昆明市財(cái)政性投資以外的社會(huì)資金，包括國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)

28、的資金，集體企業(yè)、股份合作、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶、自然人等社會(huì)主體的資金，外商企業(yè)資金以及基金、信托等各種形式的資金。 第四條? 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理工作的項(xiàng)目，均適用本辦法。 第二章? 準(zhǔn)入領(lǐng)域和條件 第五條? 社會(huì)投資人可以自主選擇以下階段和領(lǐng)域參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目： （一）土地的征地、拆遷及安置； （二）市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)； （三）全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)等。 第六條? 社會(huì)投資人提供資金并參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)具備與擬參與項(xiàng)目所要求的相應(yīng)工程資質(zhì)： （一）參與征

29、地、拆遷、安置的，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的市政建筑施工資質(zhì)； （二）參與市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)，投資額在十億元以下的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備市政施工總承包二級(jí)及以上資質(zhì)；投資額在十億元以上的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備市政施工總承包一級(jí)及以上資質(zhì)； （三）全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)具備市政施工總承包一級(jí)及以上資質(zhì)；涉及拆遷、安置建房的，應(yīng)當(dāng)具備市政建筑施工二級(jí)及以上資質(zhì)。 第七條? 社會(huì)投資人提供資金并全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)的，除應(yīng)當(dāng)具備本辦法第六條規(guī)定的工程資質(zhì)外，還應(yīng)當(dāng)具備下列資信能力和項(xiàng)目資本金的出資能力： （一）投資額在十億元以下的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)

30、目，社會(huì)投資人注冊(cè)資本不低于5000萬元；投資額在十億元以上的項(xiàng)目，社會(huì)投資人注冊(cè)資本不低于1億元； （二）社會(huì)投資人投資土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，其可用項(xiàng)目資本金不低于投資額的25%； （三）社會(huì)投資人投資土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目時(shí)，需提供銀行信用級(jí)別證明文件；不能提供銀行信用級(jí)別證明文件的，需提供銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的授信或承諾。 第八條? 社會(huì)投資人只提供資金，不參與土地一級(jí)開發(fā)整理工作的，不受本辦法第六條規(guī)定的限制，但應(yīng)當(dāng)具備本辦法第七條規(guī)定的條件。 第三章? 社會(huì)投資人的選擇和確定 第九條? 負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的國(guó)有投資公司，應(yīng)當(dāng)按照昆明市有關(guān)招標(biāo)管理辦法、規(guī)定和本辦法的相關(guān)規(guī)

31、定，委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)并在監(jiān)督機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)投標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇和確定社會(huì)投資人。 第十條? 涉及寬四十米以上道路建設(shè)的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，可由國(guó)有投資公司按本辦法第九條規(guī)定程序選擇和確定社會(huì)投資人后，委托建管公司進(jìn)行項(xiàng)目管理。 第十一條? 鼓勵(lì)具有較強(qiáng)實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，若參與土地出讓競(jìng)買，允許其將前期支付的經(jīng)審計(jì)確認(rèn)的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目成本作為競(jìng)買履約保證金，但不得抵作土地出讓價(jià)款。 第十二條? 土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目社會(huì)投資人確定后，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的市級(jí)國(guó)有投資公司、縣級(jí)地方人民政府和被確定的社會(huì)投資人不得擅自將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三方。

32、 通過與市級(jí)國(guó)有投資公司、縣級(jí)地方人民政府聯(lián)合組建階段性項(xiàng)目公司參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的社會(huì)投資人，需要對(duì)外轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市政府批準(zhǔn)。 第四章? 參與模式 第十三條? 社會(huì)投資人可與市級(jí)國(guó)有投資公司、縣級(jí)地方人民政府協(xié)商確定成立合資公司、項(xiàng)目公司或者以獨(dú)資公司形式投入資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目。 第十四條? 社會(huì)投資人與市級(jí)國(guó)有投資公司、縣級(jí)地方人民政府在土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目中的具體權(quán)利、義務(wù)，除本辦法規(guī)定外，由雙方在合同中約定。 第五章? 投資回報(bào) 第十五條? 土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目開發(fā)周期原則上不超過2年。 第十六條? 社會(huì)投資人參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目投入的資金

33、，其資金成本參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率據(jù)實(shí)計(jì)入成本，但不計(jì)入投資回報(bào)的計(jì)算基數(shù)。 第十七條? 社會(huì)投資人參與土地整理、征地、拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)，其投入資金依照下述公式協(xié)商確定項(xiàng)目投資回報(bào)率： 項(xiàng)目投資回報(bào)率=8%×（1+?征地拆遷安置資金量） ? 征地拆遷安置資金量+建設(shè)工程資金量? 具體由市級(jí)國(guó)有投資公司根據(jù)金融形勢(shì)、社會(huì)資金成本水平及具體付款期限與社會(huì)投資人商談，并按管理權(quán)限上報(bào)昆明發(fā)展投資集團(tuán)公司或市政府決定。 第六章? 投資保障和退出機(jī)制 第十八條? 對(duì)于社會(huì)投資人參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的資金，由市、縣（市）區(qū)人民政府有權(quán)部門出具相關(guān)文件，可以采取應(yīng)收賬款質(zhì)押

34、等方式優(yōu)先償還投資人相應(yīng)的投資及回報(bào)。 第十九條? 市級(jí)國(guó)有投資公司、縣級(jí)地方人民政府和社會(huì)投資人的合作項(xiàng)目合同一經(jīng)簽訂，合作雙方均不得隨意退出該土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目。 第二十條? 因合作的社會(huì)投資人單方面退出后造成合作項(xiàng)目無法開展的，市級(jí)國(guó)有投資公司和縣級(jí)人民政府有權(quán)無條件、無償接管項(xiàng)目并繼續(xù)完成該項(xiàng)目。 第二十一條? 因國(guó)家法律法規(guī)、政策變化等因素導(dǎo)致合作項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)的，合作雙方可以通過平等協(xié)商，停止合作關(guān)系、提前清算后，終止合作項(xiàng)目運(yùn)行。 第七章? 其? 他 第二十二條? 采取BT投資模式建設(shè)的征地、拆遷、安置項(xiàng)目、工程建設(shè)項(xiàng)目，其投資回報(bào)率的確定，參照本辦法執(zhí)行。

35、 昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的通知 各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委辦局、直屬機(jī)構(gòu)，市屬各國(guó)有投資公司： ??? 為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家土地政策、法規(guī)，以及市委、市政府關(guān)于本市土地一級(jí)開發(fā)整理實(shí)現(xiàn)全覆蓋的工作要求，確保全市土地儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施，科學(xué)實(shí)施土地利用規(guī)劃，合理安排土地使用的功能分區(qū)，提高土地承載能力和產(chǎn)出效益，節(jié)約集約利用土地，顯化土地的市場(chǎng)價(jià)值，增強(qiáng)政府對(duì)土地資源的優(yōu)化配置和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，提升國(guó)有投資公司的實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力，現(xiàn)就推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下： ??? 一、完善機(jī)制，全面落實(shí)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆

36、蓋 ??? （一）實(shí)行政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。市政府統(tǒng)籌管理土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，各縣（市）區(qū)政府具體組織土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的用地報(bào)批、征地、拆遷、安置等工作，市、縣兩級(jí)國(guó)有投資公司全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目。 >???（二）按照“成本債務(wù)全覆蓋”原則，將土地開發(fā)的直接成本、間接成本和該土地上應(yīng)分?jǐn)偟恼顿Y項(xiàng)目融資本息全額計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。 ??? （三）允許市級(jí)國(guó)有投資公司和縣級(jí)地方人民政府按照市場(chǎng)化方式引入社會(huì)資金參與相關(guān)土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，具體按照《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》執(zhí)行。 ??? （四）土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的收入分配，按

37、照《昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。涉及“城中村”改造的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的收入分配，按市委、市政府下發(fā)的“城中村”改造的相關(guān)文件執(zhí)行。 ??? （五）市級(jí)國(guó)有投資公司參與主城四區(qū)及呈貢縣以外的安寧、東川等9個(gè)縣（市）區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，視市委市政府的要求、市級(jí)國(guó)有投資公司的財(cái)務(wù)能力和縣（市）區(qū)政府的意愿決定。 ??? （六）市級(jí)國(guó)有投資公司組織實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。 ??? （七）市、縣兩級(jí)聯(lián)合組織實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，按照“覆蓋成本、協(xié)議分成”的原則處理

38、，即土地的供應(yīng)起價(jià)要覆蓋土地開發(fā)成本，項(xiàng)目收入分配由市、縣兩級(jí)政府及國(guó)有投資公司協(xié)商確定。 ??? 二、明確任務(wù)，劃分責(zé)任，全面推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋 ??? （一）本通知下發(fā)前已配置給市級(jí)國(guó)有投資公司的土地，繼續(xù)由原國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)。即：市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，繼續(xù)由相關(guān)國(guó)有投資公司完成對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)整理；已批準(zhǔn)配置給市級(jí)各國(guó)有投資公司但尚未簽訂土地一級(jí)開發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，由市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盡快與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開發(fā)整理委托合同。市級(jí)國(guó)有投資公司參與的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，必須按照市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的委托內(nèi)

39、容和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 ??? （二）對(duì)于涉及重大工程、重大項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，工作任務(wù)及責(zé)任主體明確如下： ??? 1.“舊廠改造”即“退二進(jìn)三”項(xiàng)目（涉及原已配置給國(guó)有投資公司開發(fā)范圍的項(xiàng)目除外）涉及的土地一級(jí)開發(fā)整理，統(tǒng)一由市產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責(zé)任公司與屬地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 ??? 2.“舊城改造”（“城中村”項(xiàng)目和原已配置給國(guó)有投資公司的項(xiàng)目除外）和“舊村改造”（涉及原已配置給國(guó)有投資公司開發(fā)范圍以及已簽訂合同的“城中村”改造項(xiàng)目除外）涉及的土地一級(jí)開發(fā)整理，統(tǒng)一由市土地開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和市城建投資開發(fā)有限責(zé)任公司與屬地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 ??? 3.公交場(chǎng)站、

40、高速公路、鐵路建設(shè)、物流站點(diǎn)等沿線及周邊片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，除規(guī)劃方案已通過市規(guī)委會(huì)審議的“城中村”改造項(xiàng)目外，統(tǒng)一由市交通投資有限責(zé)任公司與屬地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 ??? 4.草海片區(qū)、城市軌道交通等沿線周邊片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，統(tǒng)一由市軌道交通有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施，其中，軌道交通沿線的“城中村”改造、公交一體化、“舊廠改造”、“舊城改造”以及其他土地，優(yōu)先配置給軌道交通有限公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)整理。已配置給其他國(guó)有投資公司土地上承載的債務(wù)本息全額計(jì)入該片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理成本。 ??? 5.呈貢縣涉及大漁片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，由昆明滇池旅游度假區(qū)國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；涉

41、及馬金鋪片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，由昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；涉及洛羊片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，由昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；涉及陽宗海七甸片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)整理，由昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)組建國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 ??? 6.“舊城改造”和“舊村改造”項(xiàng)目涉及原有國(guó)有投資公司配置土地開發(fā)范圍的，原則上繼續(xù)由原有國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。如果由原有國(guó)有投資公司以外主體負(fù)責(zé)的，必須將抵、質(zhì)押債務(wù)本息以及項(xiàng)目分?jǐn)偟幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資本息計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)整理成本。 ??? 納入市級(jí)債務(wù)保全土地范圍的“城中村”土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，由市級(jí)國(guó)有投資公司與區(qū)政府現(xiàn)有投

42、資人協(xié)商落實(shí)債務(wù)債權(quán)后由現(xiàn)有投資人組織實(shí)施；未進(jìn)行市級(jí)債務(wù)保全的“城中村”土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，可委托區(qū)級(jí)政府指定國(guó)有投資公司組織實(shí)施，也可由區(qū)國(guó)有投資公司與市級(jí)投資公司合作組織實(shí)施，或引入社會(huì)資金以獨(dú)資、合資等方式參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目。 ??? 對(duì)于納入市級(jí)債務(wù)保全范圍的“城中村”土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目由其他投資主體實(shí)施的，必須按“成本債務(wù)全覆蓋”的原則將片區(qū)涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金本息、國(guó)有投資公司抵、質(zhì)押債務(wù)本息以及市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目分?jǐn)側(cè)谫Y本息全額計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)整理成本。 ??? 7.“城中村”改造項(xiàng)目，按市委、市政府下發(fā)的“城中村”改造相關(guān)文件執(zhí)行。 ??? 8.主城四區(qū)及呈貢縣

43、以外的其他9個(gè)縣（市）區(qū)范圍內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)整理工作，原則上由當(dāng)?shù)卣付ǖ目h級(jí)國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。對(duì)于其中已由市級(jí)國(guó)有投資公司與各縣（市）區(qū)政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)整理合同的，繼續(xù)由相關(guān)市級(jí)國(guó)有投資公司與屬地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施完成有關(guān)工作。 ??? （三）除上述已配置給市級(jí)國(guó)有投資公司，以及涉及重大工程、重大項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目外，市級(jí)國(guó)有投資公司在相關(guān)行政區(qū)域內(nèi)組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目時(shí)，要積極與各縣（市）區(qū)政府進(jìn)行協(xié)商、對(duì)接，共同解決好土地一級(jí)開發(fā)整理過程中的相關(guān)問題。市級(jí)國(guó)有投資公司在相關(guān)行政區(qū)域?qū)嵤┩恋匾患?jí)開發(fā)整理的具體范圍劃分如下： ??? 1.五華區(qū)：由市土地開發(fā)

44、投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和市產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施； ??? 2.盤龍區(qū)：由市交通投資有限責(zé)任公司和市產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施； ??? 3.西山區(qū)：由市土地開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、市交通投資有限責(zé)任公司、市軌道交通有限公司和昆明滇池投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施； ??? 4.官渡區(qū)：由市交通投資有限責(zé)任公司、昆明滇池投資有限責(zé)任公司和市軌道交通有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施； ??? 5.呈貢縣：由新都投資有限公司和昆明新農(nóng)投資有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施； ??? 6.晉寧縣：由昆明滇池投資有限責(zé)任公司、市城建投資開發(fā)有限責(zé)任公司和市土地開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司與屬地人民政

45、府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 ??? 7.2009年第五次市規(guī)委會(huì)會(huì)議紀(jì)要配置給市軌道交通有限公司的九塊土地，市軌道交通有限公司享有優(yōu)先開發(fā)權(quán)。 ??? 8.軌道交通沿線站點(diǎn)、站口經(jīng)規(guī)劃認(rèn)定的四至范圍內(nèi)的土地，按地鐵出站口上蓋物業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一交由市軌道交通有限公司進(jìn)行開發(fā)。 ??? 三、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，保障土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作目標(biāo)任務(wù)的順利完成 ??? （一）市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備委員會(huì)全面領(lǐng)導(dǎo)我市土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作，市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的組織指導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)。各縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋

46、工作，確保土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的順利開展。涉及“城中村”改造項(xiàng)目的，由市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作。 ??? （二）國(guó)土、財(cái)政、土儲(chǔ)、規(guī)劃、審計(jì)等各個(gè)委辦局必須按照各自職責(zé)，齊心合力，積極配合，推動(dòng)全市土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作。 ??? （三）昆明發(fā)展投資集團(tuán)要會(huì)同市軌道交通有限公司，制定國(guó)有投資公司實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)整理工作的標(biāo)準(zhǔn)、流程等管理細(xì)則，規(guī)范管理、強(qiáng)化考核、防控風(fēng)險(xiǎn)。 ??? （四）強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，將工作任務(wù)列入市委、市政府目標(biāo)督查范圍，對(duì)于工作不力，影響土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋推進(jìn)工作的責(zé)任單位和責(zé)任人，將予以問責(zé)。 二〇一〇年七月二十日

47、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目流程 ? 一、土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。 ? 二、土地一級(jí)開發(fā)的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向北京市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。 （二）北京市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。 （三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)

48、條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。 （四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 （五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體 1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)

49、開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 　　 2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議 （六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。 （七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用

50、地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。 （八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。 （九）組織驗(yàn)收 建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本 2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求? 3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 4、納入市土地儲(chǔ)備庫 中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)模式一覽 從空間上來

51、講，土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來講，一種是可以先做一級(jí)開發(fā)、再做二級(jí)開發(fā)，即一、二級(jí)開發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種： 第一，割臘肉式：誰看上

52、哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。 第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。 第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與

53、否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購(gòu)”，即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在近期的惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。 第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗。 第五，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)

54、土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。 土地開發(fā)投融資體系的存在的問題及幾點(diǎn)建議 一、土地開發(fā)投融資體系建立的必要性和存在問題 　　《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并可以自行組織實(shí)施或者通過公開招標(biāo)等方式選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施儲(chǔ)備土地的土地一級(jí)開發(fā)，土地一級(jí)開發(fā)后的儲(chǔ)備土地才能依照土地供應(yīng)計(jì)劃供應(yīng)市場(chǎng)。在這種情況下，土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)將由不同的開發(fā)主體完

55、成。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)僅擁有土地開發(fā)權(quán)，而沒有土地的其他產(chǎn)權(quán)，不能進(jìn)行抵押籌措土地開發(fā)所需資金；同時(shí)，受央行121號(hào)文件的限制，土地儲(chǔ)備貸款必須實(shí)行土地抵押，且期限不能超過2年。而土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)均需要投入大量資金，目前全國(guó)各地尚未探索出穩(wěn)定可靠的融資渠道和融資模式，這就制約了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)工作的開展，影響了政府土地儲(chǔ)備計(jì)劃和城市土地供應(yīng)計(jì)劃的順利實(shí)施，與政府利用土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)產(chǎn)生了巨大矛盾。 （一）土地一級(jí)開發(fā)投融資目前存在的主要問題 　　1、政府實(shí)施土地儲(chǔ)備政策的目的不僅要實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地稀有資源的管理和控制，實(shí)現(xiàn)土地資源最優(yōu)化利用，而且要通過土地儲(chǔ)備和供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)對(duì)

56、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。但由于目前缺少足夠的土地開發(fā)資金保障，投融資不成體系，使土地開發(fā)滯后，或者是開發(fā)完成后因回收資金的壓力而急于上市出讓，從而無法實(shí)現(xiàn)通過儲(chǔ)備土地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的。 　　2、政府、原土地使用者和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)過程中各自的定位、責(zé)任、權(quán)利、收益和所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不明確，導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)投融資主體不明確，權(quán)屬關(guān)系不到位、責(zé)權(quán)利不清、相關(guān)的政策法規(guī)不配套，致使投融資措施不得力，投融資體系不健全。同時(shí)也造成原土地使用者的不平衡，造成征地拆遷的困難和矛盾，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)也缺乏積極性。 　　3、目前投融資體制單一、融資渠道不暢，相關(guān)政策法規(guī)不完善和不協(xié)調(diào)

57、等嚴(yán)重制約了土地一級(jí)開發(fā)的順利進(jìn)行。例如相對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)周期和進(jìn)度而言，銀行貸款期短，貸款時(shí)序不靈活，缺乏對(duì)土地一級(jí)開發(fā)明確的貸款政策和支持等。 　　4、土地一級(jí)開發(fā)資金的需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。 　　5、土地一級(jí)開發(fā)過程中征地拆遷費(fèi)用占的比例很高，征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響國(guó)家的安定和社會(huì)的和諧。 （二）土地一級(jí)開發(fā)投融資體系建立的必要性 　　城市建設(shè)和土地一級(jí)開發(fā)是一項(xiàng)需要巨額資金、須有序進(jìn)行的復(fù)雜

58、工程，能否籌集足夠的資金和選擇有效的投融資模式是直接關(guān)系到開發(fā)成敗的關(guān)鍵的決定性因素。目前土地一級(jí)開發(fā)缺少資金保障，缺乏配套的政策和措施，投融資不成體系，這與所面臨的任務(wù)和機(jī)遇形成巨大的反差和矛盾，使土地一級(jí)開發(fā)質(zhì)量下降甚至停滯不前。這些都迫切需要盡快建立和完善土地一級(jí)開發(fā)的投融資體系。 二、土地開發(fā)投融資體系建立的若干建議 （一）建立政府的土地儲(chǔ)備基金制度（專項(xiàng)資金） 　　土地儲(chǔ)備基金的建立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。土地儲(chǔ)備基金不同于一般的基金，它既是投融資體系建立的基礎(chǔ)，同時(shí)也是順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級(jí)開發(fā)所需資金的基本保證。土地儲(chǔ)備基金應(yīng)是?？顚Ｓ玫囊环N基金

59、，其來源和使用都應(yīng)有明確的規(guī)定。 　　土地儲(chǔ)備基金的主要來源： 　　1、土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）； 　　2、財(cái)政撥款； 　　3、法律法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用； 　　4、政策性銀行對(duì)政府在城市建設(shè)和土地開發(fā)中所需資金的有償支持； 　　5、其它來源。 　　土地儲(chǔ)備基金的主要用途： 　　1、重大項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)的資金來源； 　　2、需要財(cái)政支持和貼息的重大項(xiàng)目的資金來源； 　　3、需要政府墊資進(jìn)行征地拆遷的重要的土地開發(fā)項(xiàng)目的資金來源； 　　4、北京市引進(jìn)高科技項(xiàng)目、重點(diǎn)招商項(xiàng)目的資金來源； 　　5、其它用途。

60、 （二）采取凈地開發(fā)，減少土地一級(jí)開發(fā)融資壓力 　　政府在投融資方面的主導(dǎo)作用還體現(xiàn)在一些重點(diǎn)或特殊項(xiàng)目上，由政府負(fù)責(zé)組織完成征地拆遷安置和補(bǔ)償，并墊付所發(fā)生的費(fèi)用。征地拆遷后的凈地交由土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共設(shè)施配套建設(shè)，形成熟地后進(jìn)行儲(chǔ)備或出讓。 　　土地一級(jí)開發(fā)中征地拆遷，涉及到政府土地所有者和原土地使用者之間的關(guān)系，政府參與有利于解決征地拆遷中出現(xiàn)拆遷難和“城中村”等問題，有利于土地一級(jí)開發(fā)按計(jì)劃順利進(jìn)行。同時(shí)政府組織征地拆遷并墊付資金，能更有效地促進(jìn)征地拆遷的實(shí)施，確保原土地使用者的足額補(bǔ)償，減少資金占用時(shí)間和使用風(fēng)險(xiǎn)，降低土地一級(jí)開發(fā)的資金壓力、融資成本

61、和融資風(fēng)險(xiǎn)。 （三）給予土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)到位的權(quán)屬證明，拓展融資渠道 　　土地一級(jí)開發(fā)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)分工逐步細(xì)化而出現(xiàn)的一種新的開發(fā)方式，土地一級(jí)開發(fā)權(quán)也是隨著土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)生而衍生出來的一項(xiàng)所有權(quán)權(quán)能。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)通過競(jìng)標(biāo)或政府授權(quán)方式獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。從土地一級(jí)開發(fā)實(shí)踐需要和完善權(quán)屬體系的角度來看，設(shè)置土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是非常必要和有意義的。土地一級(jí)開發(fā)權(quán)的設(shè)置，有利于明確政府和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)和收益；有利于完善土地一級(jí)開發(fā)體系；有利于土地一級(jí)開發(fā)與資本市場(chǎng)的對(duì)接；有利于政府構(gòu)建完整的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)審批程序。 　　政府作為土地的所有者，應(yīng)給予土

62、地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)的權(quán)屬證明，該權(quán)屬證明應(yīng)為銀行承認(rèn)的權(quán)屬證明，在權(quán)屬證明方面，政府印訂“土地一級(jí)開發(fā)權(quán)證書”并頒發(fā)給開發(fā)實(shí)施單位?？梢該?jù)此進(jìn)行抵押貸款，實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)對(duì)接，為土地一級(jí)開發(fā)建立暢通的融資渠道。 　　土地一級(jí)開發(fā)中征地拆遷資金一般占總投資的50%以上，如果政府負(fù)責(zé)此部分資金，同時(shí)負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目的大市政配套，則土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的資金比例為總投資的40%-50%。企業(yè)的最低自有資金比例為30%-35%，不足部分可以通過政府給予的權(quán)屬證明進(jìn)行銀行抵押貸款，企業(yè)的資金壓力減少，銀行的風(fēng)險(xiǎn)降低，有利于土地一級(jí)開發(fā)的進(jìn)行。政府對(duì)征地拆遷的墊資部分計(jì)入總成本，由土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)有

63、償使用，土地出讓后，土地收入繳納出讓金后優(yōu)先償還墊資部分（包括墊資額和所發(fā)生的利息），之后補(bǔ)償企業(yè)開發(fā)成本（包括企業(yè)投入和銀行貸款本金和利息）。 （四）明確土地出讓增值部分的分配，加強(qiáng)資金控制和監(jiān)管 　　土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。在土地出讓前應(yīng)明確土地出讓增值部分“政府、原土地使用者、一級(jí)開發(fā)企業(yè)”三者的分配原則和比例。 　　市場(chǎng)化運(yùn)作過程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。一方面政府要加強(qiáng)對(duì)成本的審核、控制和全過程監(jiān)管，建立收益合理分配制度。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行

64、“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。 （五）建立其他融資渠道和融資模式 　　目前全國(guó)各地都在積極探討土地一級(jí)開發(fā)可行的融資渠道和融資模式，主要的融資方式有：財(cái)政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等、土地資產(chǎn)證券化、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資、國(guó)外融資等。目前這些方式都存在一定的局限和政策法規(guī)的不完善，無法成為土地一級(jí)開發(fā)持續(xù)穩(wěn)定長(zhǎng)期的投融資模式。盡管如此，以上渠道和模

65、式通過不斷的完善和政策法規(guī)的支持將成為可行的或起補(bǔ)充作用的投融資模式。 北京土地一級(jí)開發(fā)引入招標(biāo)機(jī)制 透明市場(chǎng)有助穩(wěn)定房?jī)r(jià) ???? ??? 北京土地一級(jí)開發(fā)引入招標(biāo)機(jī)制，將令土地的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)各自獨(dú)立，這意味著長(zhǎng)期處于政府指派的土地一級(jí)開發(fā)駛?cè)胧袌?chǎng)透明化運(yùn)行軌道 ??? 近期張恒一直忙著和北京順義、通州、亦莊等地方的主管部門接觸，希望能通過私下交流的方式得到土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。“許多企業(yè)都已先下手了，我們已經(jīng)落后了。”作為一家在全國(guó)開展業(yè)務(wù)的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司投資部的負(fù)責(zé)人，他不無遺憾地說。 ???? ??? 事實(shí)正如張恒所說，記者熟識(shí)的很多開發(fā)

66、企業(yè)的負(fù)責(zé)人都忙碌著四處尋找土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。讓開發(fā)商感到時(shí)間緊迫的原因是，北京市土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)細(xì)則已獲得了北京市國(guó)土資源局內(nèi)部審批通過，土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)將規(guī)范，他們都希望能在之前搶占市場(chǎng)先機(jī)，分得一杯羹?！拔募趫?bào)經(jīng)北京市主要領(lǐng)導(dǎo)審閱批準(zhǔn)。”北京市國(guó)土資源局內(nèi)部人士告訴記者，“相信會(huì)很快就出臺(tái)?！? ??? 土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化運(yùn)行 ??? 中國(guó)人民大學(xué)土地管理系曲衛(wèi)東副教授介紹，目前全國(guó)土地一級(jí)開發(fā)存在三種情況：一是仍由地方政府主導(dǎo)做，這在目前很多市場(chǎng)化程度不是很高的中小城市普遍存在；二是國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做，政府和企業(yè)或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收益上有一個(gè)分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督。 ??? “土地一級(jí)開發(fā)以前都是政府做，將生地變熟地?！眹?guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束可欣告訴記者?？紤]到政府資金有限，隨著市場(chǎng)化步伐的加快，政府開始從經(jīng)營(yíng)性領(lǐng)域逐步撤出。 ??? 以前土地一級(jí)開發(fā)中開發(fā)企業(yè)多以協(xié)議方式參與，市場(chǎng)不透明和遺留的問題影響了土地公開交易的順利進(jìn)行，這一直為業(yè)界所詬病。隨著市場(chǎng)化程度提高，企業(yè)成為市場(chǎng)主