物業(yè)交付百問百答.doc

《物業(yè)交付百問百答.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《物業(yè)交付百問百答.doc（20頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

XX百問百答 一、 項目信息類 1. XX項目概況 答：項目位于北二環(huán)與東二環(huán)十字沿北辰大道路東三百米，與二環(huán)相鄰，地理得天獨厚。周邊形成三橫三縱的交通網(wǎng)絡，太華北路，北辰大道，廣運潭大道貫穿南北，北二環(huán)的延伸線廣安路、浐灞二路，歐亞大道橫貫東西。項目最大的特色就是為您的孩子匹配全程優(yōu)質教育，目前成功簽約片區(qū)唯一的一所重點小學——浐灞一小，也是浐灞區(qū)域規(guī)模最大的省級重點公辦小學，項目東側一路之隔是眾所周知的浐灞完全中學。住在XX，讓您的孩子享受15年一站式目送式教育。 項目總占地135畝，分三期開發(fā)，包括11棟板式高層和臨街商鋪，總戶數(shù)約3000戶。面積從65平米的兩房到126平米的躍層，十余種戶型組成。社區(qū)的園林景觀，運用現(xiàn)代主義的構成手法結合地域文化的特色打造一個現(xiàn)代人文的居住環(huán)境，利用低碳環(huán)保思想結合立體綠化種植加上生態(tài)技術構造一個生態(tài)宜居的居住空間環(huán)境。 2. XX的具體地址？ 答：西安市浐灞生態(tài)區(qū)浐灞二路浐灞完全中學西側。 3. 小區(qū)周邊有那些生活配套設施？ 答：具體的商業(yè)、銀行、餐飲、醫(yī)療機構、學校等設施詳見《東庭業(yè)主生活指南》 4. XX幼兒園、小學和中學的基本情況？ 答： 1) 幼兒園：小區(qū)配套 2) 小學：浐灞一小（簽約小學） 3) 中學：西大附中浐灞中學（簽約中學） 5. XX隸屬哪個派出所，哪個社區(qū)？ 答：浐水西路派出所 社區(qū)： ？。 6. XX周邊的主要交通線路？ 答： 1) 北辰大道【泘沱村站】下車： 315：首末車時間6:50--19:30 有人售票 316路：首末車時間6:50-19:30 有人售票 728路： 首末車時間5:50--19:00 無人售票 610路：首末車時間6:30-19:30 無人售票 104路：首末車時間6:00-20:30 無人售票 2) 歐亞大道【趙村站】下車: 530路：首末車時間6:30-19:30 有人售票 175路：首末車時間6:30-20:00 無人售票 932路：首末車時間6:30-19:30 無人售票 7. XX周邊的主要配套？ 教育：幼兒園：小區(qū)配套；小學：浐灞一??；中學：西大附中浐灞中學 醫(yī)院：唐都醫(yī)院:北環(huán)醫(yī)院：十里鋪骨科醫(yī)院： 西京醫(yī)院： 8. XX樓盤四至？ 答：東至：浐灞完全中學； 南至：浐灞二路； 西至：北辰大道 北至；浐灞三路 9. 物業(yè)服務中心地址？電話？ 答：物業(yè)服務中心地點：XX陽光車庫南門（小區(qū)幼兒園北側） 24小時服務熱線： 029-88829337 您只需撥打24小時服務電話，我們的員工會第一時間給您提供相應的服務和幫助。 10. 小區(qū)的配電室、水泵房、消防水池分別在什么位置？ 答： 小區(qū)地下負一層 11. 小區(qū)主要共用設施設備系統(tǒng)介紹： 答：包括電梯系統(tǒng)；供、配電系統(tǒng)設備；給、排水系統(tǒng)；通風、空氣調節(jié)及供暖設備；建筑電氣照明設備；保安監(jiān)控系統(tǒng)（閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)）；消防系統(tǒng)；水景系統(tǒng)；熱力系統(tǒng)（僅針對性北方供暖地區(qū)）；通信系統(tǒng)等。 12. XX共有幾部電梯？ 答：共16部垂直電梯，1號樓4部，2號樓4部，3號樓4部，5號樓4部。 13. XX的消防設施有哪些？ 答：有消防栓、消防廣播、消防電話、消防水泵、煙感、火災自動報警器、噴淋頭、滅火器、防火門等 14. XX的用地面積，建筑面積，容積率、綠化率、建筑密度、幼兒園面積,？ 答：用地面積：8.98萬平米；總建筑面積39.6萬平方米（一期交付14.7萬）；容積率3.5；綠化率38.21%；建筑密度21.75%；幼兒園面積：0.17萬平米 15. XX的設計車位有多少？ 答：小區(qū)設停車位共計3123個，其中地上停車位245個，地下停車位2878個。 16. XX各層是否設有消防水閥？ 答：各層設有消火栓。 17. XX小區(qū)水、電、氣是怎么樣的？ 答：小區(qū)水表為抄表水表，業(yè)主先用后繳費，物業(yè)代收收費，水表底數(shù)將在物業(yè)設備設施移交時進行確認。 18. XX小區(qū)水、電、氣在哪里購買？ 小區(qū)無法直接購買，具體地址如下： 國家電網(wǎng)： 1) 西安城北譚家供電所 2) 地址：未央?yún)^(qū)歐亞大道（大明宮汽配城附近） 3) 電話：95598 秦華天然氣： 1) 西安秦華天然氣城北客戶服務中心 2) 地址：鳳城一路2號 3) 電話：96777 利安電超市：（可購氣、話費充值） 地址：北辰大道泰和居東門 二、 物業(yè)收費類 19. XX物業(yè)服務費的收費標準和依據(jù)？ 答： 1) 收費標準是：1.5元/平米/月（按產權建筑面積）。 2) 水電公攤：0.26元/平米/月（未確定） 3) 電梯費：一層 0.1元/㎡/月； 二層以上 0.45元/㎡/月 4) 收費時間：按季度收取，預收3個月，支持業(yè)主預交全年物業(yè)費 20. 一次性交一年的物業(yè)費有優(yōu)惠嗎？ 答：無物業(yè)費優(yōu)惠，對于一次繳納一年物業(yè)費的客戶，物業(yè)會根據(jù)情況發(fā)放禮品。 21. XX裝修相關費用的收費標準 1) 裝修押金：a.100㎡以下2000元 b.100-150㎡之間2500元 c.150㎡以上3000元 2) 垃圾清運費：3元/平米（未包含墻體砸除清運費用） 3) 砸墻垃圾清運費：80元/平米(按照實際拆除面積核算，不拆除不繳納) 4) 裝修人員出入證：押金20元/張；工本費5元/張 22. XX車輛停放服務費的收費標準 機動車: 1) 地下停放服務費150元/月/輛 2) 地上停車服務費80 元/月/輛 非機動車:按物價局審批備案價格為準。 23. 業(yè)主每次繳納的物管費用包括哪些？ 答：每次繳納的費用為物業(yè)服務費用、電梯費用、公攤水電費用、生活垃圾處理費（水費如需代收可告知）。 24. 物管費繳納的時間規(guī)定？ 答：按照《物業(yè)服務協(xié)議》約定物管費繳納時間為每季度首月的10日之前繳納當季度的物業(yè)費，物業(yè)費是預交方式，如逾期未繳納將按繳納總金額3‰/日計收取違約金。 25. 對于業(yè)主繳納物管費，可采取的收費方式有哪些？ 答：業(yè)主繳納物管費可選擇的方式有： 1、現(xiàn)金或劃卡；2、支票；3、匯款。 26. 過了集中收房期，是否還有物業(yè)服務費的優(yōu)惠？ 答：不存在物業(yè)費優(yōu)惠的說法，對于房屋物業(yè)費優(yōu)惠的政策小區(qū)是嚴格按照《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第二十條：經(jīng)業(yè)主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業(yè)主報告物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認即日起，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。 特別提示：業(yè)主申請空置需辦理完收房手續(xù)并填寫《空置房申請表》后方可執(zhí)行70%的物業(yè)費。 27. 不收房是否就可以不用繳納物業(yè)服務費？ 答：其實早在房屋交付前一年左右物業(yè)就開始介入了。在房屋達到合同交付條件后，不管業(yè)主是否接房，物業(yè)對園區(qū)公共設施的維護、園區(qū)公共秩序的維護、園區(qū)公共保潔服務工作就已經(jīng)開始了，因此需要業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費。其實我們也非常歡迎業(yè)主能盡快入住園區(qū)，享受園區(qū)環(huán)境和享受物業(yè)服務。 根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》約定：因買受人原因未能按期辦理XX入住手續(xù)而造成房屋空置，業(yè)主仍然按相關標準補繳物業(yè)管理費。 28. 物業(yè)管理費為什么在季度首月10日后收有滯納金而預付卻沒有利息？ 答：首先物業(yè)費是我們各種支出的主要來源，其收取時間是我們和業(yè)主在之前共同約定的，因此本著對其它業(yè)主的公平我們才采取了收滯納金的方式。而預付只是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一種繳納方式，業(yè)主也可自行選擇其它方式進行繳納。 29. 物業(yè)費的收費標準是怎么來的？ 答：物管費的標準取決于園區(qū)參數(shù)（容積率、設施設備配置，平面規(guī)劃等）及當時的物業(yè)服務成本。物業(yè)公司在房屋進行銷售時，也會根據(jù)相關法規(guī)依據(jù)完成物業(yè)管理費的測算在物價局備案。 三、工程知識類 30. 入戶防盜門的尺寸？是否子母門？品牌？ 答：800（寬）*1900（高），否，步陽 31. 自備發(fā)電機滿足住戶供電嗎？ 答：小區(qū)備用發(fā)電設備只滿足停電時公共照明與電梯供電及消防設施正常運轉。 32. 每戶設計負荷利用電容量是多少？ 答：40-75㎡的戶型10an 15an 20an 5KW；75-100㎡的戶型6KW；100㎡以上的8KW。 （未確定） 33. 一層是否是單獨排水設置？ 答：獨立排水。 34. 外墻有無外保溫層？ 答：有。 35. 我們小區(qū)的水為二次供水嗎？一般多久清洗、檢測一次？ 答：是二次供水 照相關規(guī)定，管理處配置有專職的二次供水管理員每日對生活水箱進行檢查；每年委托有資質的二次供水設施清洗消毒的單位對生活水箱進行徹底清洗、消毒兩次，衛(wèi)生部門負責清洗效果的監(jiān)測。同時從事二次供水設施直接管理和清洗的人員，每年必須進行健康檢查，取得健康合格證，并經(jīng)過衛(wèi)生知識培訓合格，才能上崗。 36. 為什么小區(qū)電梯怎么經(jīng)常壞？ 答：業(yè)戶看到的電梯停機有兩種情況：1）電梯屬于技術很成熟的機電設備，但也會出現(xiàn)因易損件損壞而臨時停梯維修；2）根據(jù)國家相關規(guī)范要求，為了保障設備的安全運行，由被委托的專業(yè)的電梯維保公司每月對電梯進行計劃性維護保養(yǎng)，每年由質量技術監(jiān)督局進行年檢，這些工作都需要臨時停梯。因此給業(yè)戶造成了電梯經(jīng)常故障的錯覺。前一種情況在新入伙項目因設備處在磨合期而會較頻繁，一年以后此問題會逐漸減少。對于保養(yǎng)而臨時停梯，我們會及時在小區(qū)內進行溫馨提示。 37. 業(yè)主反映可視對講機無圖像，其余正常？ 答：有可能是業(yè)主把可視話機電源關了，業(yè)主打開即可，如若不行，錄入標準報事，由工程部上門檢查。 四、安全管理類 38. 哪些人員哪些情況可以借用鑰匙？ 答：所有鑰匙借用均需在《鑰匙借用登記表》上登記。 1) 保安帶客戶看轉讓房或給業(yè)主開門，可借用轉讓房鑰匙； 2) 物業(yè)工作人員借用業(yè)主未裝修的清水房鑰匙用于處理戶內檢查、整改或清潔； 3) 業(yè)主留有鑰匙在管理處但需臨時開門又不領走時，可讓保安隊員借用為其開門后再由保安隊員歸還回管理處。 4) 戶內有維修的，施工單位會在物業(yè)工程人員陪同下借用鑰匙進行維修。 39. 已交房區(qū)域和施工區(qū)如何管理？ 答：已對施工區(qū)進行封閉隔離，并在圍墻上安裝有周界紅外和報警裝置。安防管控是物業(yè)非常重視的一部分，目前物業(yè)公司提供了5級安防措施： 1）物防：園區(qū)圍墻的設計不易攀爬，且有足夠的照明系統(tǒng)； 2）技防：圍墻紅外對射、園區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子打點器等技術防范 3）人防：24小時人防巡邏、人員均憑卡進入等人力防范 4）戶內設防、報警按鈕等的應急機制報警 5）施工人員不準園區(qū)留宿，清場確保安全 40. 為什么安管人員換得很勤？（流失率高） 答： 1) 職業(yè)特性決定隊伍年青化，穩(wěn)定性差； 2) 職業(yè)環(huán)境差和社會地位低也是人員流失的原因之一； 3) 公司管理要求嚴格致使部分人員無法適應。 4) 內部調動和升遷原因 最后希望廣大業(yè)戶積極倡議和宣傳，為安管人員營造一個良好的外部工作氛圍。 41. 拿東西出小區(qū)總是要開出門條，很不方便，經(jīng)常為了開出門條電話聯(lián)系業(yè)主確認，也很麻煩，否能有更方便的操作？ 答：開具出門條是為了保護業(yè)主的財產安全。業(yè)主可指定家中其他成員為第一聯(lián)系人， 用于開具出門條的聯(lián)系確認；也可提前電話告知客服中心將有物品搬離小區(qū)，由搬離物品人員在搬離當日直接前來開具出門條。 五、裝修知識類 42. 在哪里辦理裝修手續(xù)；辦理裝修手續(xù)的流程 答：業(yè)主需辦理裝修手續(xù)，到客服中心裝修辦公室辦理。業(yè)主向客服服務中心提供裝修圖紙、裝修施工單位施工許可證、裝修人員的身份證復印件和1寸照片2張（辦理出入證時需要提供）。然后再簽訂各項裝修的申請和協(xié)議。在業(yè)主辦理裝修的過程中，業(yè)主和裝修單位各向物業(yè)公司交納裝修押金。并且在裝修期間裝修人員必須申請裝修臨時出入證。 43. 物業(yè)查看業(yè)主提交的裝修方案依據(jù)及基本原則是什么？ 答：依據(jù)：建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。 　　非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。 第十四條 申報登記應當提交下列材料： 　?。ㄒ唬┓课菟袡嘧C（或者證明其合法權益的有效憑證）； 　?。ǘ┥暾埲松矸葑C件； 　?。ㄈ┭b飾裝修方案； 　　（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案； 　　（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案； 　?。┪醒b飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。 　　非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明 44. 裝修過程中的變更手續(xù)如何辦理？（包括裝修設計、裝修期限、裝修負責人、裝修工人等） 答：業(yè)主在裝修過程中涉及裝修方案、裝修期限、裝修負責人等變化，均需要到物業(yè)服務中心進行變更登記。 1) 裝修設計：調整部分需重新報裝修圖紙，待物業(yè)審批通過再辦理手續(xù)。 2) 裝修期限：通常是延長裝修期，業(yè)主或是裝修負責人到客戶中心前臺辦理延期手續(xù)，檔案資料更改時間，最要重要的是裝修許可證和需要進入的工人出入證上裝修期限要更正，特別注意的是裝修工人的出入證延期必須裝修負責人辦理，裝修工人本人不能辦理。 3) 裝修負責人：通常是更改或增加，業(yè)主通過電話或者直接到客戶中心前臺辦理手續(xù)，新的負責人需要帶身份證和照片，辦理出入證，同時登記負責人的電話，便于后期聯(lián)系。 4) 裝修工人：需要增加裝修工人，只需要裝修負責人到客戶中心前臺辦理工人增加的手續(xù)，辦理出入證，出入證辦理需攜帶2張1寸彩照及身份證原件或復印件，并繳納20元/個的押金（可退還），及5元/個的工本費。 45. 物業(yè)對業(yè)主的裝修時間段是否有要求？ 答：交房時的《裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)服務手冊》對裝修時間段的要求; 1) 交房時間起3個月內為集中裝修期：8:00-19:30 2) 集中裝修期完后：周一至周五上午8：30-12:00，下午14:00-18:00分周末：9:00-18:00 （不允許加班，不允許有噪音施工） 3) 節(jié)假日: 不允許任何施工 XX業(yè)服務中心有權阻止在此期間的任何擾民施工并根據(jù)相鄰的業(yè)主（使用人）入住情況對相關裝修時間做出調整。 46. 什么是裝修垃圾清運費，怎么收??？包含什么內容？ 答：XX裝修垃圾清運費用標準定為：3元\平方米。按建筑平米收取。對于有墻體拆除的戶位，收取80元/平方米的砸墻垃圾清運費，此費用僅針對有墻體拆改且拆改垃圾需運至小區(qū)垃圾臺進行統(tǒng)一清運的拆墻垃圾。 47. 裝修押金是多少錢？可以刷卡嗎？怎么退？ 答：小區(qū)裝修按照建筑面積收取2000（100平米以下）、2500（100-150平米）、300（150平米以上）元/戶。首先我們建議業(yè)主，這筆費用由裝修公司給付，這是對業(yè)主裝修質量的一種保證，也是對裝修公司的一種規(guī)范，也便于我們的管理，是對業(yè)主的負責。繳納此項費用可刷卡（借記卡和信用卡均可，不額外收取業(yè)主手續(xù)費）。 退押金手續(xù)： 裝修結束告知物業(yè)，物業(yè)會安排工作人員進行裝修驗收。業(yè)主再聯(lián)系物業(yè)做裝修驗收結束三個月后業(yè)主可攜帶繳納押金的票據(jù)和本人身份證原件前往客服中心辦理退費手續(xù)，為保證一次辦理完畢，業(yè)主退費前需提前致電客服中心83229898詢問是否備有現(xiàn)金方便退取。 48. 交房后將陸續(xù)有業(yè)主入住，周邊正在裝修施工，怎樣保證園區(qū)的清凈與安寧？ 答：周邊后續(xù)的工程施工，我們是嚴格按照國家的各項要求來做的，對業(yè)主的影響也盡量控制在最低。所有的裝修施工在統(tǒng)一的時間段內，是從早上8點到12點，下午2點到6點，這個時間基本上考慮到了這個問題，同時節(jié)假日都要求靜音施工。當然，對于各種施工對您帶來的不便，我們向您致歉。而清潔方面，我們有最專業(yè)的人員，在工作時間段內，從事不間斷的清潔維護工作，也希望業(yè)主能主動配合我們完成這項工作。 49. 裝修現(xiàn)場為什么要配備滅火器，配備標準為？ 答：裝修現(xiàn)場有很多易燃材料，出于防火的要求，裝修現(xiàn)場必須配備滅火器，配備標準為：每五十平米配備一個（2公斤ABC干粉滅火器），單個防火區(qū)域（普通住宅單戶/別墅單層）不得少于2具。 50. 裝修過程中需要動火電焊，需要提前辦理什么手續(xù)嗎？ 答：業(yè)主（使用人）應監(jiān)督施工隊注意安全，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)。如確有需要應由業(yè)主本人或業(yè)主委托人到物業(yè)服務中心辦理《動火申請》手續(xù)，并按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，以保證作業(yè)人員和周圍房屋財產的安全。 51. 裝修材料進場有何規(guī)定？比如沙子、水泥等。 答：所有裝修材料的臨時轉運必須在物業(yè)指定的場所進行，并做好對地面的保護。 如果使用電梯，重量有限制，包括清運裝修垃圾和運輸大件材料應避開電梯使用的高峰期。所有材料必須袋裝，若有撒漏，需及時清理。材料均只能臨時放在室外公共區(qū)域，應及時搬運至戶內，不能在戶外過夜。 52. 哪些人需辦理小區(qū)出入證？ 答:XX《出入證》每證押金為20元/證/人，每張收取5元工本費。 1）使用范圍：為業(yè)主裝修的施工人員辦理人：必須由該戶的業(yè)主或裝修負責人、工程負責人，如負責人來不了可出具書面的委托請工人自已來辦理 2)辦理辦法：持出入人員的有效證件或照片（貳張）到管理處辦理。（建議業(yè)主押金由進出人員自行繳納）。 53. 裝修工人為什么不能留宿園區(qū)？ 答：業(yè)主交房后裝修時間不統(tǒng)一，一部分業(yè)主會先裝修還有一部分業(yè)主會晚一些裝修，這樣一些業(yè)主入住后，還會有一些正在裝修，假如這時裝修工人在園區(qū)內留宿的話，對入住的業(yè)主在生活上造成很大的影響，也會給你生活帶來一些不便。 54. 冷熱水管正常試壓后水管暴裂？ 答：首先我們的試壓是我們提供的增值服務，而且只是對封墻的時候冷熱水管是否有問題做個檢驗，是針對這個階段的，并不能保證后期情況。 55. 業(yè)主希望物業(yè)推薦一個裝修公司？ 答：我們只向業(yè)主透漏園區(qū)的裝修信息和告知業(yè)主已知的不正規(guī)不負責的裝修公司，具體的選擇要由業(yè)主作判斷。 56. 外保溫（聚苯板）如何保護?是否可拆除？ 答：提醒業(yè)主：所有外墻都加裝有外保溫層，業(yè)主裝修時，注意對外墻保溫層做好保護。不要拆除保溫層，拆除保溫層會導致戶內保溫效果變差，將直接影響冬季供暖效果，建議業(yè)主慎重考慮。 57. 能否提供裝修圖紙，管線、地暖管圖能不能提供？ 答：業(yè)主收房后可到物業(yè)客戶中心前臺索取平面紙，強弱電、水路圖紙無法提供。 業(yè)主裝修時，物業(yè)也可以安排專業(yè)工程師到業(yè)主戶內提供現(xiàn)場的咨詢和幫助。要明確物業(yè)公司只對維修單位提供圖紙，唯一的目的就是后期維修；業(yè)主裝修是用不到這個圖紙的。法律上我們也是沒有義務向業(yè)主提供的。 58. 戶內對講機尚未安裝。 答：對講機現(xiàn)在安裝，裝修期很容易被破壞，為了保障機器的正常使用，我們建議業(yè)主裝修完成后安裝， 59. 關于業(yè)主咨詢戶內設備設施的問題 答：在業(yè)主裝修進場時，物業(yè)工程人員會就業(yè)主戶內的設施設備進行現(xiàn)場測試和交底。包括：室內排水管的通水、通球測試，空調開機測試，中央吸塵開機測試等。關于地采暖打壓問題：在管道敷設完畢后，已進行過一次打壓測試，合格后再進行地面的施工。施工完畢后又進行了一次打壓。現(xiàn)所有地暖管道內已充滿水，提醒業(yè)主的裝修公司在施工過程中對地面進行保護。 60. 裝修工人與業(yè)主一起踩了小區(qū)的草坪，物業(yè)公司沒收裝修工人出入證而未對業(yè)主做處罰裝修工人表示不滿，如何向裝修工人解釋？ 答：1、讓裝修工人清楚是自己違反了小區(qū)有關規(guī)定，物業(yè)公司沒收出入證是照章辦理。在裝修須知上有明確說明：a、裝修工人在小區(qū)必須是在施工許可范圍內活動，不得進入其它地方； b、裝修工人要愛護小區(qū)環(huán)境，不得踐踏草坪等。違者均沒收出入證。 2、業(yè)主向物業(yè)公司繳納物管費即是對小區(qū)公共環(huán)境進行管理，業(yè)主有維護小區(qū)環(huán)境的義務，且物業(yè)公司不是執(zhí)法機關，對業(yè)主不愛護環(huán)境的行為沒有權利做任何罰款的處理。但物業(yè)公司會教育和培養(yǎng)業(yè)主加強環(huán)保的義務。業(yè)主嚴重破壞小區(qū)公共區(qū)域設施、環(huán)境等造成損失的，物業(yè)公司會同樣要求業(yè)主賠償。 61. 第二次裝修需辦理什么手續(xù)？ 答：同第一次裝修一樣。 62. 為什么要留存一把備用裝修鑰匙在客服中心？ 答：業(yè)主辦理入伙手續(xù)進行驗房時，如提出了整改問題，業(yè)主須簽訂《緊急備用鑰匙托管單》，并留一把裝修用鑰匙在客服中心，以方便我們聯(lián)系施工方的工作人員到戶內進行處理。整改工作完畢后，經(jīng)驗收合格，建議業(yè)主盡快到客服中心收回放置的備用鑰匙。如長時間未領取該鑰匙，物業(yè)服務中心將按《緊急備用鑰匙托管單》上的約定對該鑰匙進行處理。當業(yè)主在裝修完畢入住時啟動正式鑰匙，所有裝修鑰匙也會立刻作廢。 63. 業(yè)戶裝修時可以自己改煤氣管道嗎？ 答：不能。根據(jù)建設部110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條第（四）項規(guī)定“拆改燃氣管道和設施”“應當經(jīng)燃氣管理單位批準。”因此，煤氣改管須向燃氣公司進行申 報，并由燃氣公司統(tǒng)一安排進行。如擅自拆改，燃氣公司將不予以開通燃氣。 64. 裝修后的房屋為什么不留鑰匙？ 答：已開始裝修的房屋戶內可能存放有裝修材料或貴重物品，出于一種對業(yè)主物品安全的考慮我們不留用鑰匙。對業(yè)主的信任我們表示感謝 65. 裝修管理過程中包括那些步驟？每個步驟應注意哪些要點？ 1) 裝飾裝修圖紙審查: 裝飾裝修圖紙審查直接關系到房屋的結構、立面、外觀、相鄰權益、房屋使用安全、等，因此，按要求做好圖紙審查是確保房屋后期安全使用的關鍵，是實施裝修管理的第一步。圖紙文件以及裝修禁止及注意事項須業(yè)主確認 2) 裝修前交驗: 主要是做好裝修前房屋的衛(wèi)生間防水測試，供水供熱供暖管理壓力測試，地漏下水管走水，滲漏查驗、隱蔽事項交待，須業(yè)主、裝修單位簽字確認; 3) 裝修巡檢: 做好裝修巡檢是確保按圖紙施工，避免亂施工，違章作業(yè)，消除安全隱患的關鍵，因此裝修期間的定時定期定節(jié)點的過程檢查是物業(yè)實施裝修管理的重點工作，是消除違規(guī)的最佳時機，必須嚴格按要求堅持執(zhí)行。 4) 施工人員管理: 施工人員管理從辦理臨時出入證開始，至施工方退還證件為止。其間包括每日出入證查驗、有無違章施工作業(yè)、動用明火是否辦理手續(xù)，是否有違規(guī)行為，違規(guī)制止、人員清場等，同時還得做好防止施工人員偷盜、損壞公共設備設施等工作。 5) 竣工驗收: 主要是做好違章違規(guī)通報，找出可能存在的問題，并就衛(wèi)生間防水、戶內管道滲漏、插座通電、網(wǎng)絡信號等進行測試，以滿足和保障使用，完畢后須業(yè)主、施工單位簽字確認 66. 可以把鞋架、鞋柜放在自己的門外嗎？ 答：不可以，因為走道屬于公共場所，將鞋架放在走道上的話，一來影響樓道外觀，二來影響保潔人員樓道保潔，三是相鄰其他業(yè)主或許有意見，再者，物品容易丟失，造成不必要的損失。 67. 陽臺可以放洗衣機嗎？ 答:可以，但要在陽臺做閉水測試并在貼磚前做地漏的通水測試 68. 房子剛裝修完畢，使用什么植物吸甲醛效果好？ 答：洋蔥、常春藤、吊蘭、龍舌蘭、虎尾蘭、蘆薈、綠蘿等植物。 69. 物業(yè)公司的工具能否借用？ 答：可以借用（不對外宣傳）。借用工具按外單位借用工具進行辦理手續(xù)：首先在物業(yè)前臺繳納押金（根據(jù)物業(yè)押金類收費標準收取押金）。業(yè)主交完押金后拿收據(jù)到庫房換取所需物品。使用完畢后到庫房歸還物品并換回收據(jù)后到物業(yè)前臺退押金。 70. 業(yè)主要求安裝防盜網(wǎng)，否則出現(xiàn)物品丟失，物業(yè)公司負責嗎？ 答：業(yè)主要求安裝防盜網(wǎng)的原因一定是對小區(qū)安全有所顧慮和擔心。其實，最根本是沒了解我們小區(qū)的安全系統(tǒng)。整個對于安全已經(jīng)做了技術防范和人力防范（技術防范是指：周界紅外報警，室內安防；人力防范是指：小區(qū)大門崗，巡邏崗），有先進的技防和科學的人防，業(yè)主的擔憂不多慮。再說，在室外安裝防盜網(wǎng)對整個小區(qū)的外觀是一種破壞，相信每一位業(yè)主都愿意生活在一個環(huán)境優(yōu)美而非雜亂無章的地方，這也是物業(yè)公司一再強調外觀的原因。（當然，業(yè)主只要在不影響外觀的前提下，比如防盜網(wǎng)安裝在室內也是可以的）若出現(xiàn)物品丟失，根據(jù)公安機關鑒定，屬物業(yè)公司肯定會承擔物業(yè)公司應該承擔的責任。 對正在安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主： 首先應設法讓其停止工作；通報客戶中心發(fā)違章通知；然后再采取一類業(yè)主的方法：對已經(jīng)安裝的防盜網(wǎng)拆除，可請業(yè)主屋內的裝修工人或我們?yōu)槠涮峁┨丶s服務，實在不行我們可以免費為其拆除。 六、房屋交付類 71. 過了交房通知的集中收房期，是否隨時過來都可以收房？ 答：XX集中交房期以業(yè)主所收到的《交付通知書》為準，集中交房期現(xiàn)場可以繳納收房相關費用，并且我們也為業(yè)主準備了精美禮品。集中交房期后無禮品，業(yè)主來收房前請先與客服中心聯(lián)系，并帶齊《交房通知書》內注明的收房所需資料。 72. 聯(lián)名購房的業(yè)主其中之一能否辦理入伙手續(xù)？ 答：可以，但須由不能到場的業(yè)主親筆簽署委托書并提供其身份證原件；辦證資料需由業(yè)主親自簽名，否則須出具授權委托書。 73. 交納的維修資金和房屋契稅分別是多少？交納時間？ 答：業(yè)主繳納的維修資金的標準：145元/平米 ； 首套房面積在144㎡以下且單價在購房當年市商品房均價1.5倍以內、小區(qū)容積率大于1.2的，同時達到以上三項要求的契稅按1.5%收取，90㎡以下且單價在購房當年市商品房均價1.5倍以內、小區(qū)容積率大于1.2的，同時達到以上三項要求的契稅按1%收取，否則一律按照3%繳納。 74. 維修資金的用途和收取的時間？ 答：維修資金是用于小區(qū)重要的公共設施、設備的大修或更換，比如：小區(qū)配電房的變壓器、發(fā)電機、安防系統(tǒng)等設備，園區(qū)環(huán)境等在出現(xiàn)問題，需要進行檢修或更換而要支付的費用。收取時間是在合同上約定交房時即由開發(fā)商先代房地產主管部門收取，具體費用按國家政策執(zhí)行。 75. 為什么廚房未設地漏？ 答：廚房不設地漏，主要是基于衛(wèi)生角度來考慮，廚房雖然是用水房間，但主要用水和垃圾集中在洗菜池和垃圾桶中，沒有象衛(wèi)生間淋浴用水會大量積聚于地面的情況，地漏本身在夏天清潔不好會散發(fā)異味，滋生蚊蟲。符合《建筑給排水設計規(guī)范》4.5.7要求。 76. 為什么新入伙項目的通訊信號如此不好？ 答：因在房屋修建過程中，中國電信、中國移動公司和聯(lián)通公司不能進入施工現(xiàn)場安裝信號覆蓋器，因此在項目交付初期會出現(xiàn)手機信號差的情況。項目交付后，管理處會盡快聯(lián)系相關營運商到小區(qū)逐步進行信號覆蓋，以解決手機信號差問題。 另一方面：移動、聯(lián)通等營運商是按照年度安裝計劃在進行信號覆蓋器的加裝工作，尤其是3/4G網(wǎng)絡的推出后，各營運商更樂意3/4G信號覆蓋器的安裝，對2G通話信號器的安裝不是很重視，因此這還需要我們業(yè)戶共同努力向相關營運商進行反應。 77. XX業(yè)主如何辦理戶口遷移？ 答： 78. 小數(shù)字電視開通如何辦理？ 答：廣電網(wǎng)絡電話：96766 七、投訴建議類 79. 我的問題這么久你們都沒處理好，我要求賠償。 答：（ 業(yè)主如果有賠償要求，情緒一般都不會好，所以首先要安撫業(yè)主情緒，然后針對業(yè)主反映的問題，了解清楚事情的原委，目前沒有處理好的原因是什么？是施工方的原因？還是我們物業(yè)跟進的不及時？還是屬于疑難問題？其實業(yè)主要求賠償不是最終目的，我們能夠解決業(yè)主的問題才是業(yè)主最想要的。） 首先對沒有及時完成整改，向您表示歉意！在集中交房期間由于返修量大、人員組織、材料和施工處理工藝等問題，需多方協(xié)調，在此希望能得到您的理解。您戶內的處理情況，我會請負責跟蹤您這戶問題同事與您聯(lián)系。 （若業(yè)主堅持要賠償）對于您提出的需求，我會通報公司負責人，在3個工作日內與您取得聯(lián)系。再次向您表示歉意！ 80. 老是接到裝修公司電話，質問是否透露了業(yè)主的資料？ 答：每位業(yè)主資料都是有專人保管，并且針對業(yè)主資料的保密公司是對員工有制度要求的。 業(yè)主資料不僅有，我們在幫業(yè)主辦理相應業(yè)務時，包括銀行、房管部門、水電氣等部門都需要提供您的相應資料才能辦理。 當然，如果公司發(fā)現(xiàn)有員工違反公司規(guī)定進行操作，那公司將會立即辭退該員工。 同時，業(yè)主也可以讓親戚朋友打電話到客戶中心試一下，看我們的同事是否能做到對業(yè)主資料保密。 81. 為什么小區(qū)的手推車(平板車)這么少？ 答：原因： 1）部分業(yè)主使用后未及時歸還； 2）手推車使用不當，部分損壞無法使用； 措施： 1）計劃近期增加手推車（僅針對有此計劃的項目）； 2）增加對使用后放置在樓層、大廳等位置的手推車的回收； 3）加強日常維護，提高使用壽命； 4）將在地下車庫放置手推車（僅針對有此計劃的項目）； 5）請業(yè)主自覺愛護，不違規(guī)使用，如載小孩玩耍和超負荷裝載過重的物品，使用后將手推車歸還原處或放置在電梯轎箱內（而非樓道中）。 八、質量維修類 82. 返修后會不會再出現(xiàn)這個問題，出現(xiàn)了該怎么辦？ 答：這次處理過程中，我們采取了非常嚴格的工藝，相信不會出類似的問題。再說，即便出現(xiàn)了問題，我們也會積極配合處理，這個您不用擔心。 83. 因整改期間未達到交付條件，業(yè)主拒絕交付整改期間的物業(yè)服務費。 答：如果確因工程質量問題給業(yè)主造成的損失，視具體情況物業(yè)會協(xié)助業(yè)主向地產反映。不過，物管費仍然要繳納。因為物業(yè)服務費的支出主要是公共區(qū)域的保潔、綠化、保安、工程服務的成本和費用。 84. 因為戶內返修整改問題，業(yè)主認為會耽誤自己進場裝修的時間和進度。 答：對業(yè)主提出的整改問題，我們要協(xié)同地產工程部進行分析，這些問題對您戶內裝修影響的程度會如何？是不是可以邊裝修邊整改？同時我們物業(yè)會盡所能積極配合和跟進整改進度，縮小對業(yè)主裝修的影響。 85. 業(yè)主提出返修整改效果與自己的期望差距大。 答：了解業(yè)主期望的整改效果具體是怎么樣？一般情況，業(yè)主的期望值高是主觀反映，我們可以從裝修彌補“缺陷”的角度給業(yè)主分析一下。 86. 入住后需維修找誰處理？有何費用？ 答：需維修可直接前往物業(yè)客服中心報修，或致物業(yè)電服務中心電話029-88829337 提出問題、；房屋結構及設施設備均按《住宅質量保證書》、各廠家使用說明書、保證書內的保修范圍進行保修，如需產生費用，物業(yè)公司會提前告知。 九、突發(fā)/日常事件類 87. 發(fā)生水浸事件怎么辦？ 答：如發(fā)生水浸事件，必須到現(xiàn)場觀察采取以下措施： 1) 檢查漏水的正確位置，并盡快想辦法制止繼續(xù)漏水，關閉水閥，若不能第一時間處理應及時告知功臣人員尋求支援。 a) 觀察滲水是否對周邊設備造成損害，如電梯、配電箱、電線槽等，存在損害可能的應及時通知工程人員對設備進行緊急處理 2) 對已滲水部位的水進行清掃，避免造成更大損失 3) 如公區(qū)滲水可能造成業(yè)主戶內損害的，應第一時間電話通知業(yè)主前來查看并保存通知記錄。 88. 由于是高層建筑，如果出現(xiàn)停電現(xiàn)象，那么樓上的業(yè)主如何下來？ 答：本小區(qū)配有柴油發(fā)電機，如遇停電，能保障電梯及公共走道照明在12小時內的正常運行。 89. 燃氣漏氣怎么辦？ 答：如遇業(yè)主家燃氣漏氣，此類情況應直接聯(lián)系燃氣公司96777上門勘察，發(fā)現(xiàn)漏氣情況應提示業(yè)主關閉天然氣閥門，將戶內門窗全部開啟，避免撥打電話、使用明火及電。 90. 業(yè)主贈送小禮品或小費時，該怎么辦？ 答：業(yè)主贈送小禮品或小費時，服務人員應該婉言謝絕，如難以推辭的，可以先行收下后統(tǒng)一交客服中心進行處理，如收取到的現(xiàn)金可預存至業(yè)主物業(yè)賬戶內并告知業(yè)主。 91. 業(yè)主突發(fā)急病需救治時，該怎么辦？ 答：業(yè)主突發(fā)急病需救治時,應立即報告領班主管聯(lián)系業(yè)主家人，同時撥打120急救電話，無急救常識人員不得擅自進行救治，同時將外圍車輛進行疏導，保證120救護順利通行 92. 巡查時發(fā)現(xiàn)業(yè)主入戶門未關閉，該怎么辦？ 答：巡查時發(fā)現(xiàn)業(yè)主入戶門為關閉時，如業(yè)主戶內無人，應立即通報主管上級，必須同時二人進行外圍檢查，確信無異常時，設法聯(lián)系業(yè)主，并做好聯(lián)系記錄留存；如戶內有人應提醒業(yè)主管好門，注意安全防范。 93. 在小區(qū)里可以允許發(fā)宣傳資料嗎？ 答：不允許。是從小區(qū)的環(huán)境整潔和業(yè)主生活不被打擾來考慮的。若有此需求的商家，可以讓他與客戶中心聯(lián)系，采用在前臺放資料或在小區(qū)報欄張貼的方式。 94. 有人想到小區(qū)參觀行嗎？ 答：任何想到小區(qū)參觀的團體均需先與物業(yè)公司行政部或地產公司行政部聯(lián)系獲得許可后方可。（但前期因配合銷售，所以營銷部員工可以帶客戶參觀XX區(qū)域各項目，但需事先與客戶中心聯(lián)系，在園區(qū)內不能進行拍照） 95. 有記者或媒體人士想就某個問題采訪一下客戶中心,行嗎？ 答：整個公司只有一位新聞發(fā)言人，即只有新聞發(fā)言人可以接受新聞媒體的采訪，其他任何人均不能在新聞媒體方面回答問題或發(fā)言。如果碰到采訪的人員請立即通知直接上級。 96. 業(yè)主想讓工程人員幫忙處理非園區(qū)內的維修問題可以嗎？ 答：不行。因為物業(yè)公司工程人員只負責小區(qū)范圍內的特約服務，其它物業(yè)不在我們的工作范圍之內，但我們愿為業(yè)主提供相關的咨詢服務。 97. 業(yè)主可以使用前臺電話嗎？ 答：原則上不可以，因為我們的服務電話是對外的，外撥號碼將影響到其他業(yè)主的來電。若業(yè)主確實因急事在身，視情況靈活判斷決定是否可用，但提醒業(yè)主盡快，因我們的電話是對外服務的熱線。 98. 業(yè)主有急事，想在物業(yè)公司暫放物品可以嗎？ 答：原則上盡量不放，特別是易損易壞的物品。若特殊情況，可將物品放于管理處辦公室，做好相應登記（業(yè)主姓名、房號、聯(lián)系電話、物品名稱等）。保安崗位上是一定不能存放業(yè)主的物品。 99. 有人在小區(qū)內拾到物品，交來前臺，如何處理？ 答：在XX前臺資料欄內找出“失物登記表”，詳細進行登記，并打印“失物招領”貼于小區(qū)公告欄內。如有人來認領，則核實來人身份后，請其說出失物特征核對無誤后，在《失物登記表》上簽字領走。 100. 業(yè)主的入戶門鑰匙丟失的一把，怎么辦？ 答：XX入戶門的鑰匙可以單獨配制，丟失后存在安全隱患，建議業(yè)主更換鎖心，物業(yè)可代為聯(lián)系廠家，業(yè)主支付更換鎖芯費用。 101. 公檢法來訪的注意事項？ 答：首先核實身份，看是否有介紹信、工作證、同時對其身份證進行復印留底。與其進行的配合以保護業(yè)主利益為底線。 102. 業(yè)主對其水表讀數(shù)發(fā)生疑問時，如何處理？ 答：（1）查看是否出現(xiàn)數(shù)據(jù)錄入錯誤；（2）與當時抄表的工程人員核實抄表時是否數(shù)據(jù)寫錯；（3）與工程人員一起到業(yè)戶內查看室內和水表有無滲水的現(xiàn)象；（4）向業(yè)主咨詢近期有無其他大量用水的現(xiàn)象，如戶內花園水池換水、坐式馬桶閥門關閉不嚴導致的長期滲水（此情況較為常見，在我們管理的數(shù)個小區(qū)均出現(xiàn)過此情況）等；（5）如無任何問題，業(yè)主應承擔相應的費用；（6）業(yè)主如不滿意處理結果，可申請校表，如校表正常，業(yè)主應承擔相應的費用；如校表出現(xiàn)異常，物業(yè)公司應承擔相應的費用。 103. 住戶卡丟失，有何安全隱患，如何處理？ 答：住戶卡是業(yè)戶進出小區(qū)的憑證，丟失的住戶卡若被非本小區(qū)業(yè)戶撿到，其就可以直接刷卡進入小區(qū)，存在極大的安全隱患。因此建議業(yè)戶丟失住戶卡后及時到客戶服務中心進行卡片掛失處理。 104. 業(yè)主說鑰匙忘在家里了，希望保安隊員幫忙翻窗戶進去開門，或者借物業(yè)公司的梯子自己翻窗，可以嗎？ 答：不行，翻窗戶開門是相當危險的，誰都不能保證隊員的安全，也不鼓勵業(yè)主自己翻，以免造成傷害及對小區(qū)其它業(yè)主產生不良觀感。（當然物業(yè)公司的梯子也不能借給業(yè)主，出現(xiàn)損壞或遺失責任無法界定。）洋房如樓層較低，可采用梯子解決此問題，但需2人以上的工作人員。也可請業(yè)主找開鎖人員開鎖，或致電119求助。 105. 有來訪者要求在前臺的便民資料架上放置資料，或在小區(qū)報欄張貼宣傳海報，可以嗎？ 答：可以，但放置資料及張貼海報由客戶中心主管或管理處主任對其版式的審核后方可，并按照相應標準收費。 106. 房屋裝修入住后發(fā)現(xiàn)房屋漏水，如何處理？ 答：如發(fā)現(xiàn)此類問題，請您及時通知管理處，我們會安排工程人員到現(xiàn)場確認漏水事實，及對漏水原因進行初步分析。因為房屋已經(jīng)裝修入住，因此需要業(yè)主聯(lián)系裝修公司的人員前來現(xiàn)場查明漏水原因，物業(yè)工程人員可以從旁協(xié)助。確認漏水原因后，若責任方明確，則由責任方全權處理，并就業(yè)主的損失進行協(xié)商處理；若責任方不明確，物業(yè)公司會協(xié)調施工方及裝修公司現(xiàn)場查看，以確認問題應由誰處理，給業(yè)主造成的損失也由其協(xié)商解決。物業(yè)在整個過程中主要起居中協(xié)調的作用。 107. 業(yè)主聯(lián)系電話或通訊地址變更，需要到物管辦理手續(xù)嗎？ 答：需要 ，如果業(yè)主聯(lián)系電話或通訊地址變更，業(yè)主打電話或到前臺進行告知即可，之后物管會對該業(yè)主信息進行更換。 108. 物業(yè)對小區(qū)寵物進行管理的依據(jù)？ 答：物業(yè)將根據(jù)《西安市限制養(yǎng)犬條例》之相關規(guī)定對小區(qū)寵物實施管理。同時物業(yè)在管理服務的過程中將不定期地進行文明養(yǎng)寵的宣傳，創(chuàng)造整潔、寧靜的園區(qū)生活環(huán)境。 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定，并應遵守以下約定： 1、 按照《西安市限制養(yǎng)犬條例》辦理政府規(guī)定的飼養(yǎng)手續(xù) ； 2、 遵守《西安市限制養(yǎng)犬條例》中關于養(yǎng)犬、遛犬的其它規(guī)定。 ◆如果您飼養(yǎng)有寵物，請遵守法律法規(guī)和政府相關部門規(guī)定，飼養(yǎng)犬只需持有政府主管部門頒發(fā)的有效牌照，并請持牌照的原件及復印件到物業(yè)服務中心前臺備案。 ◆請避開高峰期（上下班或上下學）攜帶可能引起他人恐懼不安的寵物（如犬只）出入。 ◆請勿讓寵物在園區(qū)內四處游蕩，攜帶寵物處出時，請其置于寵物籠、寵物袋或牽引寵物外出。 ◆請勿讓寵物吠叫、騷擾或襲擊他人或動物。 ◆請勿將寵物帶進兒童娛樂區(qū)或其他公共場所，以免令他人感到不安。 ◆請勿在公共場所喂食寵物，請勿讓寵物在公共場所或樓宇的公共地方便溺，如便溺，請妥善清理。 ◆請勿在公共場所讓您的寵物進行交配活動。 ◆請定期為寵物進行清洗和防蚤，以免寵物滋生細菌，如寵物遇傷病時，請攜帶它及早就醫(yī)。 ◆請定期為寵物注射預防性狂犬病、犬瘟熱、肝炎及出血性腸炎等疫苗。 109. 業(yè)主稱家里的電話/寬帶/有線電視出現(xiàn)故障，如何處理？ 首先仔細詢問業(yè)主故障的情況，看能否直接可在電話當中為業(yè)主處理。如不能，則打派工單安排工程人員上門進行查看或處理。若是工程人員不能處理，則聯(lián)系相關部門來處理，電信故障：10000 廣電網(wǎng)絡故障：96766 110. 業(yè)主可以到物業(yè)公司代辦電話及寬帶嗎？ 答：目前不可以，如后期可以代辦物業(yè)客服中心將告知廣大業(yè)主。 十、法律法規(guī)類 111. 物業(yè)服務費的成本構成包括哪些內容？ 答：按照發(fā)展改革委和建設部聯(lián)合制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》之規(guī)定物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（ 1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（ 6）辦公費用；（ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 112. 什么是業(yè)主？ 答：房屋的所有權人為業(yè)主。 113. 什么是業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 114. 什么是前期物業(yè)管理？ 答：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，此階段物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》實施的管理為前期物業(yè)管理。 115. 什么是《管理規(guī)約》？ 答：《管理規(guī)約》的制定和修改應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 116. 什么是《臨時管理規(guī)約》？ 答：建設單位在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 117. 物業(yè)服務提供的公共服務事項有哪些？ 答：物業(yè)服務企業(yè)按照《（前期）物業(yè)服務合同》的約定，提供相應的服務。一般而言，物業(yè)服務合同應當約定建筑區(qū)劃內的以下物業(yè)公共服務事項：（1）建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護；（2）公共綠化的維護；（3）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；（4）公共區(qū)域的秩序維護；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；（6）物業(yè)維修、更新、改造費用的帳務管理；（7）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；（8）其他物業(yè)公共服務事項。 118. 什么是包干制？什么是酬金制？ 答：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 119. 裝修人進行住宅室內裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有哪些行為？ 答：根據(jù)建設部 110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》之規(guī)定?裝修人進行住宅室內裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（3）拆改供暖管道和設施；（4）拆改燃氣管道和設施。其中第（1）項、第（2）項行為，應當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第（3）項行為，應當經(jīng)供暖管理單位批準；第（4）項行為應當經(jīng)燃氣管理單位批準。 120. 業(yè)主裝修前為什么需要到物業(yè)管理處辦理裝修備案手續(xù)？ 答：根據(jù)建設部 110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條之規(guī)定?裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記，因此業(yè)主裝修前需到物業(yè)管理處辦理裝修備案手續(xù)。 121. 業(yè)戶辦理裝修備案手續(xù)需要提交什么資料？ 答：根據(jù)建設部 110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章第十四條規(guī)定，業(yè)戶辦理裝修備案手續(xù)需要提交如下資料： （1）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）； （2）申請人身份證件； （3）裝飾裝修方案； （4）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案； （5）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案； （6）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 122. 《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條和第二十五條等規(guī)定，建設單位有責任制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。上述所提文件是根據(jù)國家建設部頒發(fā)的示范文本修訂的，經(jīng)房地產行政主管部門批準備案的，如需修改可經(jīng)業(yè)主大會討論通過后有效實施。 由于物業(yè)管理服務具有公共性和不可分割性的特點，設備設施維護、綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性，所以不能隨意修改，也不是霸王條款。 123. 業(yè)主以沒有入住或不需要物業(yè)提供服務為由拒絕繳納物業(yè)服務費，可以嗎？ 答：不可以。根據(jù)最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋 [2009]8號文第六條規(guī)定?物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。?