某國家重點大學科技園全案策劃方案.doc

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目 錄 第一部分 項目概況……………………………………………………… 一、項目背景概況………………………………………………………………… 二、項目工程概況……………………………………………………………… 三、項目區(qū)位概況………………………………………………………………… 四、項目服務(wù)概況………………………………………………………………… 第二部分 項目的市場調(diào)研……………………………………………… 一、項目投資目標………………………………………………………………… 二、******商務(wù)寫字樓調(diào)查分析…………………………………………………… 三、******商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)……………………………………………… 四、項目周邊競爭調(diào)查…………………………………………………………… 第三部分 項目的研判…………………………………………………… 一、項目區(qū)域及個性研究………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢分析……………………………………………………………… 三、本案的劣勢分析……………………………………………………………… 四、本案的機會分析……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析……………………………………………………………… 第四部分 項目的招商目標群定位……………………………………… 一、項目招商目標要點分析……………………………………………………… 二、項目招商目標群定位………………………………………………………… 三、項目招商目標客戶的細分…………………………………………………… 第五部分 項目招商租金定位…………………………………………… 一、項目組價調(diào)研分析…………………………………………………………… 二、項目招商的組價策劃………………………………………………………… 三、其他設(shè)施招商定位…………………………………………………………… 第六部分 項目招商工作計劃構(gòu)思……………………………………… 一、項目的 SWOT分析總結(jié)……………………………………………………… 二、項目招商的全案思路………………………………………………………… 三、項目招商的“宣傳概念”提煉……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成…………………………………………………… 五、項目招商的階段性工作構(gòu)思………………………………………………… 六、項目廣告平面的設(shè)計工作…………………………………………………… 七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思………………………………………………… 八、項目招商合作性推廣策劃…………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求………………………………………………………… 十、媒介的組合策略……………………………………………………………… 第七部分 項目的廣告推廣策略………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略…………………………………………………………… 二、廣告推廣原則………………………………………………………………… 三、項目招商建筑細節(jié)研究……………………………………………………… 四、項目推廣傳播的內(nèi)容………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分…………………………………………………… 六、項目推廣的總策略…………………………………………………………… 第八部分 項目廣告推廣分解思路……………………………………… 一、第一階段推廣思路…………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路…………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路…………………………………………………………… 四、第四階段推廣思路…………………………………………………………… 第九部分 媒介策略……………………………………………………… 一、媒介策略計劃………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預(yù)算……………………………………………………… 一、廣告預(yù)算細分………………………………………………………………… 二、本案宣傳推廣的廣告預(yù)算說明……………………………………………… 第十一部分 項目招商推廣說明………………………………………… 一、招商工作安排………………………………………………………………… 二、項目開盤日的確定……………………………………………………………31 三、策劃全案的說明……………………………………………………………… 第一部分 項目的概況 一、項目背景概況 1、項目的建設(shè)歷史： **大學國家大學科技園（濱海）前身為“中恒世紀科技園”，其用地屬于中恒世紀科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。 本項目依賴中恒世紀公司和**大學的背景聯(lián)系，中恒世紀和**大學國家大學科技園（簡稱****大科技園）簽署了相關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀科技園”名稱改為“**大學國家大學科技園（濱海）”，使之成為****大科技園體系組成之一。 2、**大學及****大科技園項目的概況 **大學經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術(shù)輻射中心，形成了較強的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。**大學科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構(gòu)190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。**大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。 ****大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批22個國家級大學科技園之一，是**省重點科技企業(yè)孵化器、**省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受******國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。****大科技園的建設(shè)遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的**大學科技企業(yè)商務(wù)服務(wù)體系。 ****大科技園（濱海）作為****大科技園******本地分園，以個性化空間設(shè)計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。 二、項目工程概況 1、整體設(shè)計概況： ****大科技園（濱海）項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務(wù)辦公區(qū)，10#樓和11#樓為后勤服務(wù)區(qū)；項目建設(shè)有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設(shè)計、集群式商務(wù)管理等理念，實現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務(wù)、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。 2、建筑概況： 項目用地面積33968㎡，總建筑面積53237.7㎡，其中地上建筑面積47694.1㎡，地下建筑面積5543.6㎡，項目容積率1.4，綠地率35%。 項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；總建筑面積為17167.1㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6㎡。一號樓建筑宏偉、設(shè)計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。 項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設(shè)計有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復(fù)式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。 項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設(shè)計以生活配套服務(wù)功能為主。10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、、文體等服務(wù)需求。 項目還有面積6226.3㎡的架空層和面積多達3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設(shè)有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。 三、項目區(qū)位概況 本項目位于長三角經(jīng)濟圈范圍內(nèi)的******市吳淞江南岸濱海區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達康、東方通信、****大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與******國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是******國家級軟件、集成電路設(shè)計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 本區(qū)塊與著名的南湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為******未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。 四、項目服務(wù)概況 本項目本質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理的附加價值。 本項目的入駐企業(yè)首先可以憑相應(yīng)資格享受到國家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟合作、設(shè)備折舊、對外進出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質(zhì)性內(nèi)容。其次就是可以國家、省、市有關(guān)部分對****大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、**省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。再次針對**大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。 本項目本著發(fā)展成為個性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 首先向入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡(luò)接入管理服務(wù)、共享商務(wù)設(shè)施租賃服務(wù)、職工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護等多類型的代理工作，進行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。同時還可以依托**大學的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務(wù)。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及****大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。 第二部分 項目的市場調(diào)查 一、項目的投資目標 本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了****大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。 項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本項目的投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。 二、******商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 隨著******經(jīng)濟的經(jīng)濟起飛，******住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強力調(diào)控下，******寫字樓市場正逐步取代******住宅市場進入發(fā)展商的視線；不過******寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可；而且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調(diào)商務(wù)的豪華概念。 2004年******前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于******主城區(qū)，維持固定高級地段供應(yīng)水平；從地域分布來看，******寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由03、04兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在120-150萬平方米。 而2005年將是******各寫字樓進入新一輪供應(yīng)期，競爭將日益激烈。 從目前******商務(wù)寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星分布的商務(wù)性寫字樓。 1、武林商務(wù)區(qū) ******武林商務(wù)區(qū)是依據(jù)******武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是******市中心CBD規(guī)劃核心。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。 據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為2-4元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務(wù)區(qū)。新武林商務(wù)區(qū)增加美達麗陽國際、紅石中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風現(xiàn)代領(lǐng)地LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項目。 2、慶春路商務(wù)區(qū) 慶春路商務(wù)區(qū)是******如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱******成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊歷來就是******商務(wù)寫字樓的亮點，商務(wù)氛圍較濃厚，金融網(wǎng)點遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便，是******傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金為2.6-4元/平方米。東清大廈、濱海新城市廣場、金都杰地大廈、中豪鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項目分布其中。 政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。 3、城站商務(wù)區(qū) 城站商務(wù)區(qū)歷史其實也很悠久；******商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇；隨著******新客站的投入使用、南湖南線改造工程完成、南湖大道商機漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在24萬平方米左右，價格在8000元-1.4萬元/平方米不等。區(qū)塊參考日租金為2-5元/平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。 配合南湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。 4、文教商務(wù)區(qū) 文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為******電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是******寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為1.5-3元/平方米。華都蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目分布其中。由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于******最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。 5、xxxx商務(wù)區(qū) 從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，******xxxx商圈就是**向國際開放的窗口，它從來就代表著**經(jīng)濟中最具生命力的那一部分，**商務(wù)文化正是從這里更為外界所認同。在這里你可以看到**省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對**GDP貢獻最大的產(chǎn)業(yè)中。因此xxxx商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為******相當當?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ABD）。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價在15000元/平方米右；區(qū)塊參考日租金為3.5-6元/平方米。世貿(mào)中心、綠城xxxx世紀廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價1.75萬元/平方米，半個樓層起賣；xxxx恒勵大廈均價約1.1萬元/平方米，租金每天4.5元/平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天5元/平方米。耀江金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。 6、濱海商務(wù)區(qū) 濱海商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱海區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在1-2元/平方米，濱海威陵大廈銷售均價7600元/平方米。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓項目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。 7、錢江新城區(qū)塊 隨著******市政府確立******由南湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進******人的視線。錢江新城的功能定位為大******中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務(wù)機構(gòu)，成為展現(xiàn)******經(jīng)濟活力和城市繁華景觀的主要標志。 錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 ******還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 三、******商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié) 自從2003 年以來******房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高, 包括高效性、先鋒性、展示性、24 小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著**城市化進程的加速，******城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，******寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，******寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目不細分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強在******落戶的并不多，由此造成如今******的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。 ******商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了******寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標性細分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標群體定位，對本項目的優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。 四、項目的周邊競爭調(diào)查 本項目地處******高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱海）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；******高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項目附近。 其中******高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項目，其招商工作的重點是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本項目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項目剛開始招商，是本項目的參考競爭對象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個項目均已建設(shè)完成，正在確定招商計劃，由此該部分項目是本項目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。 經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動作用。 本項目的個性化商務(wù)樓設(shè)計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實現(xiàn)本項目的特色突出，加強項目的優(yōu)越性。 第三部分 項目的研判 一、項目區(qū)域及個性研究 1、政策區(qū)塊方面 本項目隸屬******唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。******高新區(qū)主要劃分為文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務(wù)樓出租率。濱海高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱海人氣在逐步成熟。由于濱海距離******市區(qū)較遠，商務(wù)氛圍一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著******城市發(fā)展中心的四周擴散，濱海區(qū)塊也逐漸熱起來。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多IT 企業(yè)，而IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴張必然引出辦公區(qū)域亟待擴大的問題。目前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)量不足、品質(zhì)不高的情況已經(jīng)不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛尋找其他理想的辦公場所；而濱海區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點；東方通訊、恒生電子、UT斯達康、信雅達、****大中控等著名的IT企業(yè)相繼落戶濱海區(qū)，為濱海高新商務(wù)成為******高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)注入生機。 【天堂硅谷】憑欄手攬南湖景，推窗側(cè)聽吳淞聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。 2、項目規(guī)劃方面 本案采用生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設(shè)計、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入SOHO商務(wù)概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。 本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。項目的個性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出******排屋商務(wù)樓的先例。在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強的吸引力。 本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項目的個性化、排屋樓寓設(shè)計在******還是第一家，這也算是本案的獨有特色；由此在本案的宣傳中，加強項目特色的宣傳，并依據(jù)項目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。 同時本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。 【SOHO商務(wù)好去處】 舉目便是擁擠的人流，側(cè)耳又是嘈雜的車鳴； 您是否感覺煩躁、憔悴？ 推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及； 你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨？ 雍容華貴卻單調(diào)統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍； 你是否為遺失個性而懊惱？ 假如給您一個機會： 一個耳根清凈、明窗凈幾的機會， 一個扶樓而上品味徒步過程的機會， 一個張揚個性、揮灑自由的機會 您或許從此戀上SOHO的灑脫和浪漫 **大學國家大學科技園（濱海）—— 讓您的商務(wù)辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動起來 3、項目環(huán)境方面 本案的綠化率達到35%，并有一個3500平方米的中央花園，項目內(nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨立的、生態(tài)型的花園布局。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 休閑商務(wù)與財富人生 人匆匆的來了， 滿園綠意輕撫著您的眼神 是否有了怦然心動的感覺？ 商務(wù)因此而愜意起來。 累了、倦了、煩了、悶了…… 中心花園走走吧 聞聞花香四溢、看看蝴蝶嬉戲…… 工作由此輕松多起來。 客人依依不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來 **大學國家大學科技園—— 休閑商務(wù)、生活與工作互動 財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步 二、本案的優(yōu)勢分析 1、區(qū)域政策優(yōu)勢： 本項目針對于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標群體具有很直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達、東方通信、****大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊。但是由于******高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。 2、園林化布局 本項目作為一個科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設(shè)計、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢。 3、****大科技園系的規(guī)模背景 **大學國家大學科技園是國家一個重點的科技企業(yè)孵化器項目，是**省唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年****大資源和信譽保證，本案可以充分利用****大科技園的品牌形象優(yōu)勢。 三、本案的劣勢分析 1、地理位置 本案地處******濱海區(qū)，在******很多人的觀念里面，濱海屬于******的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的******商務(wù)概念。同時由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱海的距離感。建議在宣傳過程中，加強對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。 2、人氣氛圍 盡管濱海住宅房產(chǎn)大肆擴張、風起云涌，但是濱海房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時間也僅僅是上班時間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達；預(yù)計需要3-5年時間濱海區(qū)活力才能展現(xiàn)。由此建議加強“引領(lǐng)高新風云，把握區(qū)域先機；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”；積極推廣濱海高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。 四、本案的機會分析 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展機遇 隨著長三角的經(jīng)濟騰飛，******政府確立主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造******休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借******評為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在******、創(chuàng)業(yè)在******，進一步加強天堂硅谷的建設(shè)；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。政府的規(guī)劃對于******高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機會。 2、微觀特色機會 本案的個性化園林式寫字樓設(shè)計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標群崇尚健康辦公、個性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀的辦公氛圍，強調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。本項目的生態(tài)布局、個性化設(shè)計是此類人群的最大機會選擇。 五、本案的威脅分析 1、區(qū)域競爭威脅 ******寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，******寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)，******寫字樓市場的競爭將進一步加?。欢?*****作為旅游休閑城市，世界500強企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟的空間有限。 2、裝修程度威脅 ******寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項目的檔次定位。 同時由于本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風險，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認可劣勢；從而增加本案的波動。 第四部分 項目的招商目標群定位 一、項目招商目標要點分析 1、綜合分析本項目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項目周邊寫字樓的調(diào)查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在15%左右。 在商務(wù)氛圍方面，由于本項目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。 在同類競爭方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等項目的相繼建成，該部分的項目和本項目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本項目帶來更多的競爭壓力。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導(dǎo)致本項目招商目標群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴大招商目標范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 2、本項目在建筑設(shè)計上以個性化辦公空間設(shè)計為特色，單套排屋式的樓宇適應(yīng)于職工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。 一號樓設(shè)計尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機遇；招商該類企業(yè)的某個部門或管理層總部，既可以加強企業(yè)的形象，同時還可以充分享有政策扶持。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機構(gòu)或配套性機構(gòu)。 2至9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等類型機構(gòu)的最佳選擇。 二、項目招商目標群定位 由以上對本案的分析我們可以看出，本案區(qū)別于其他盤的最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化排屋的SOHO理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標群體主要定位于一下四類： ※ 信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點。本案身處開發(fā)區(qū)低廉的租金水平、個性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。由于本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標群60%。 ※ 藝術(shù)前沿。******近年興起的LOFT寫字樓風潮，野風現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造******首個LOFT寫字樓。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備的后勤保障，極大的增強了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。此類企業(yè)對活躍本案的SOHO商務(wù)和個性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右。 ※ 管理前研。由于本項目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財務(wù)謀劃、法律支援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 ※ 其他類型企業(yè)。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐******辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入******時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱?？焖俳煌ňW(wǎng)，直達簫山國際機場、城站火車站等重要城市出入口。該類企業(yè)建議選擇約10%定位。 三、項目招商目標客戶的細分 本項目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。 1、主樓招商目標群定位。 項目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米。中恒世紀公司及下屬香溢世紀公司、******中恒世紀公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓8、9層。如主樓招商情況較好，建議主樓9層和附樓3層自用。 主樓一層至七層為對外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。 一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動力。 一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。 2、個性化樓招商目標群定位。 項目的個性化樓部分是本項目的特色之一，作為一個科技園區(qū)項目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計，這是一個新創(chuàng)商務(wù)空間概念。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺，工商局針對居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)的審批越來越嚴；這給本項目的招商提供了一定的機遇。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感覺。 本部分商務(wù)樓的招商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計公司進行， 2至5號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，6至7號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)，8至9號樓暫不定；同時由于SOHO辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標之一。 3、配套服務(wù)設(shè)施的招商目標群定位。 本項目的配套設(shè)施首先是10號樓和11號樓的招商。 根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計，10號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨立衛(wèi)生間和陽臺，并計劃安置兩個床位進行裝修；該部門設(shè)計在居住面積上略顯擁擠，要達到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標準，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。 11號樓1層和2層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。同時三樓的露天陽臺利用盆景綠色設(shè)計成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計成KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂場所。因為11號樓將來需要進行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。11號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標準，設(shè)計成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。 1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因為本項目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來說營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對外沿街；根據(jù)對本項目建筑設(shè)計的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。二樓作為商務(wù)會議室和商務(wù)訪問、談判室。一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場所的企業(yè)招商。 由于裙樓同樣需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營業(yè)效果；因此建議園區(qū)的主大門采用開放式設(shè)計，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計，針對園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)。可以在主樓的西側(cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營業(yè)通道，又可以有效保護園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進行參考。 說明：任何的項目建筑招商目標群定均以實際招商為準，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項目。 第五部分 項目招商租金定位 一、項目組價調(diào)研分析 本項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。租金主要受到氛圍和同類項目水平的影響，因此本項目的租金按照參照定價的原則進行定位。 1、橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。 據(jù)調(diào)查，最近開盤招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天1.2～1.5元，年遞增5%—10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天1.25元/平方米；濱海威陵大廈租金為每天1.2元/平方米，三年合約內(nèi)不浮動，三年后浮動5%—10%；文三路東部件園租金為每天2.3元/平方米，****大科技園租金每日2元/平方米。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空間的今天，本項目在設(shè)計理念上具有一定的前瞻性。 2、縱向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑臍v程對比。 本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在7000-8000元/平方米之間，并有著進一步上升的趨勢。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為******南岸的EOD板塊。參照******xxxx商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，xxxx商務(wù)圈住宅房價在12000元/平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達到了每天4.5元/平方米，售價達到了15000平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達到xxxx商務(wù)圈，同時又因一江相隔******市中心，加上xxxx商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價值比例水平，4.5（700012000）60%＝1.5（60%為本區(qū)域與xxxx商務(wù)圈成熟度的比例），房屋的售價大致在5500元/平方米。 3、綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的前景分析 近年以來，長三角經(jīng)濟活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快的區(qū)域；******作為長三角中的重要城市，又是民營經(jīng)濟發(fā)達的**省省府城市，還是世界聞名的旅游城市，******正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢不容樂觀，政府不斷出臺相關(guān)政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間；越來越多的外資進入中國、走進長三角，越來越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來越多的高附加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的興起，這給商務(wù)地產(chǎn)項目帶來更多的發(fā)展機遇。 ******高新區(qū)（濱海）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于******通往簫山國際機場的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進一步提高；并很有前途發(fā)展成為******高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。 4、本項目的租金預(yù)期： 針對商業(yè)地產(chǎn)項目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對項目進行租金發(fā)展預(yù)測，從而設(shè)計出一套合理的租賃或銷售方案；由此對本項目的租金作如下的的估計： 年份 1 2 3 4 5 6 7 日租金 1.2 1.425 1.5 1.62 1.75 1.89 2.04 年租金 432 513 540 583 630 680 735 年份 8 9 10 11 12 13 14 日租金 2.2 2.38 2.62 2.88 3.17 3.42 3.7 年租金 793 857 943 1037 1141 1232 1330 年份 15 16 17 18 19 20 日租金 3.99 4.19 4.4 4.62 4.71 4.81 年租金 1437 1509 1564 1663 1697 1730 本項目的租金定位于15元起步，鑒于項目初期的招商吸引，第一年入住企業(yè)給予8折優(yōu)惠，第二年給予9.5折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進一步發(fā)展成熟，EOD概念初見模型；同時從折扣變化率上反映出項目的租金增值空間為平均年遞增率10%。 由于本項目屬于商務(wù)樓出租，而各類建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年。根據(jù)對市場同類市場的調(diào)查和分析，建議本項目的租賃合同期限主要設(shè)置為3年，針對部分客戶的需求，設(shè)置5年和10年及50年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。項目的具體租金需要依賴于周邊居民入住率的高速增長和商務(wù)氛圍的迅速提升。 根據(jù)對xxxx商務(wù)圈的調(diào)查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平已經(jīng)達到了4.5元，租金年增長率為12.5%，并還有進一步增速的可能。本項目隨著EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟活力將得到充分認可；同時科技園的租賃已經(jīng)基本形成框架，各種服務(wù)相對成熟和有經(jīng)驗，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測。 二、項目招商的組價策劃 1、單體建筑租金細化： 在前面所分析的租金定位當中，基本上確定的項目的首年租金平均水平在1.2元/平方米日（1.5元/平方米日的8折處理）。 本項目的主樓因為相對是項目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門入口，租金保持一定的略高水平，同時參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）的東冠發(fā)展大廈1.2~1.5元/平方米日水平，挖掘出本項目生態(tài)型優(yōu)勢，可以將1號樓的租金平均水平定位在1.25元/平方米日,比園區(qū)平均水平高出5%個點，而位于中心花園旁邊的個性化辦公樓也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大樓，可以低于平均水平5%。項目的具體租金價格根據(jù)目標客戶的具體要求進行一定數(shù)量的調(diào)整。 2、租期策劃 商業(yè)地產(chǎn)項目租賃期限有長租和短租兩中類型。本項目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國家有關(guān)規(guī)定，長租最長期限為20年；因此本項目的招商租約主要設(shè)定為3年、5年及永久租約三種，并同時備好1年租約、10年租約和20年租約的租金測算表。 a、在1年的租約設(shè)置中，主要是為了通過園區(qū)自主定價及時調(diào)整和引導(dǎo)市場價格走向，從而促進園區(qū)及區(qū)域性租金的增長；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪園區(qū)的租金前景，從而讓租賃企業(yè)感覺到簽約的優(yōu)惠性，增加招商效果。在招商過程中，也不排除需要1年租期的企業(yè)求租，但是該類租賃的比例應(yīng)該占相當少數(shù)；而且招商租金定位上，第一年作為引導(dǎo)園區(qū)氛圍、塑造園區(qū)形象等出發(fā)，給予9折特惠價的招商，而在第二年，給予9.5折的租金定價；這為簽約3年及3年以上的客戶提供更多的優(yōu)惠感覺，引導(dǎo)租賃者延長租約期限。本租約的租金水平及招商租金方案詳見附件中的一年租金變動表。 b、在3年的租約設(shè)置中，按照1年租約的租金預(yù)測，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。在科技園招商第一年，全部定位于8折，而針對三年租約者，在第二年給予9折的折扣，第三年達到正常水平，以此保證科技園招商之初的平衡。科技園第二個三年租約內(nèi)，建議租金浮動率定位于7.5-8%，對于三年后續(xù)租的租戶，在租金上給予續(xù)約第一年市場租金的9.5折處理，租金浮動比率不變動；詳細測算見附件中的三年租約變動表。具體的三年后租金變動規(guī)律根據(jù)未來市場的具體情況進行設(shè)定。 比如說一個簽訂3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照1.2\1.35\1.5的租金水平來租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年的市場價格進行9.5折扣后，以租金年浮動7.5-8%的水平進行續(xù)訂合同；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標準僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進行協(xié)商。 c、在5年的租約設(shè)置中，前三年采用8折、8.5折和正常值的標準進行吸引，并在后二年按照6%的租金平均年遞增水平進行遞增；針對5年后續(xù)訂5年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約首年市場租金的9.5折扣處理；租金的效益測算詳見附件中五年租約變動表。 d、在10年的租約設(shè)置中，企業(yè)的前三年按照5年租約的設(shè)置進行設(shè)定，后而的7年中按照5%的租金平均年遞增水平進行遞增；針對10年后續(xù)訂10年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約中首年市場租金的9.5折扣處理；租金效益估算詳見附件中的10年租金變動表。如果個別企業(yè)計劃一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租賃價格進行一次性收款。 e、在20年的租約設(shè)置中，企業(yè)租金增長在前三年按照折扣進行，而后的十七年按照租金年遞增5%的平均標準進行；由于20年租約較長，作為一個有20年租期計劃的企業(yè)，基本上不會選擇租賃，而更多傾向于購買（長期性租賃）；本租約的設(shè)置，主要為分析長期租約而進行。20年租約的估算效益詳見附件中的20年租金變動表。 f、針對變相性銷售（和約條款約定）的租約，因為國家規(guī)定最長租約只能是20年，所以此類企業(yè)，簽定一份20年的租約；該租約前三年的租金水平按照5年的租約進行設(shè)置，以保證前幾年租金的統(tǒng)一性；而在接下來的17年中，按照租金平均年遞增4.5%的水平進行遞增。在20年租約中約定，企業(yè)20年后保留房屋租賃的續(xù)租優(yōu)先權(quán)，租金水平按照第一期租約的最后一個年度租金水平進行固定租金水平租金。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大致付款金額5650元/平方米；并且科技園給予一定的貸款抵押擔保。 3、租賃面積策劃 對于主樓的招商，每層面積在1200平方米左右，如果某個企業(yè)一次性租賃整個摟層，建議在租金或者其他方面給予一定的優(yōu)惠；而對于個性化辦公樓的招商，如果某個企業(yè)同時租賃4套以上（含4套），也應(yīng)該給予一定的租金優(yōu)惠或者其他方面優(yōu)惠。 具有上述面積租賃情況的企業(yè)，按照附件中估算的長期租約的客戶租金折算售價基本在5650元/平方米附近；如果在租金上優(yōu)惠0.5%，則相當于銷售價格優(yōu)惠了34萬元；相當于贈送5個車位；因此如一次租用面積超過1000平方米的短租用戶，免費使用二個車位；一次性長期租賃1000平方米以上，贈送2個車位。具體的優(yōu)惠方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進一步準確預(yù)測來確定。 三、其他設(shè)施招商定位 1、市場調(diào)研：東冠發(fā)展大廈配套的車庫租金為300元/月，物業(yè)管理費用每月2.5元/平方米；濱海威陵大廈物業(yè)管理費每月2.45元/平方米；文三路東部件園物業(yè)管理費每月4.5元/平方米，****大科技園物業(yè)管