《房地產(chǎn)交易管理》PPT課件.ppt

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房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣管理學(xué)院 第7章房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣 概述 7 1概述 一 房地產(chǎn)交易的概念 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易 包括各種所有制房屋的買賣 租賃 轉(zhuǎn)讓 抵押 城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動 3 概述 二 房地產(chǎn)交易中的基本制度 國有土地有償有限期使用制度房地產(chǎn)價格申報制度房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 4 概述 三 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責(zé) 建設(shè)部 建設(shè)廳 房地產(chǎn)管理局 房地產(chǎn)交易管理所 1 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu) 5 概述 2 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的任務(wù) 對房地產(chǎn)經(jīng)營進行指導(dǎo)和監(jiān)督 查處違法行為 維護當(dāng)事人的合法權(quán)益 辦理房地產(chǎn)交易登記 鑒證等手續(xù) 協(xié)助財政 稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款 為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議 交流信息 展示行情等各種服務(wù) 建立定期信息發(fā)布制度 為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù) 6 轉(zhuǎn)讓管理 7 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 一 概述 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 以房地產(chǎn)作價入股 與他人成立企業(yè)法人 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 一方提供土地使用權(quán) 另一方或者多方提供資金 合資 合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn) 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 因企業(yè)被收購 兼并或合并 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 以房地產(chǎn)抵債的 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時 房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 7 轉(zhuǎn)讓的分類 1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式 8 轉(zhuǎn)讓的條件 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的 屬于房屋建設(shè)工程的 應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25 以上屬于成片開發(fā)的 應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件同時按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金 并取得土地使用權(quán)證書 9 轉(zhuǎn)讓的條件 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 2 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定 決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 權(quán)利受到限制期間 房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn) 3 依法收回土地使用權(quán) 在國家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后 原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 4 共有房地產(chǎn) 共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意 不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓 10 轉(zhuǎn)讓的條件 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 5 權(quán)屬有爭議的 權(quán)屬爭議解決之前 該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 6 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 未履行該項法律手續(xù) 房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力 因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn) 7 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況 11 轉(zhuǎn)讓程序 3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 申報成交價格 是否受理 核實成交價格 現(xiàn)場勘察評估 繳納稅費 領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書 是 15日內(nèi)答復(fù) 簽合同30日內(nèi) 12 轉(zhuǎn)讓合同 4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱 住所 房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號 房地產(chǎn)坐落位置 面積 四至界限 土地宗地號 土地使用權(quán)取得的方式及年限 房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì) 成交價格及交付方式 違約責(zé)任 雙方約定的其他事項 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 二 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利 義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致 可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓 但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變 例如 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年 原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓 受讓人的使用年限只有40年 轉(zhuǎn)讓后 受讓人改變原出讓合同約定的土地用途的 經(jīng)原土地出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃部門同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 調(diào)整出讓金 14 登記管理 三 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 處理方式 辦理出讓手續(xù) 變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán) 由受讓方繳納土地出讓金 不改變原有土地的劃撥性質(zhì) 對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 15 不辦出讓手續(xù)情況 經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn) 轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機關(guān) 軍事用地 國家重點能源 交通 水利等項目用地 國家基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地等私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 按國務(wù)院住房制度改革規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途 年限和其他條件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的其他情況 以下情況可不辦出讓手續(xù) 16 四 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人 由承購人預(yù)先支付定金或房價款的行為 商品房預(yù)售行為具有較強的國家干預(yù)性 商品房預(yù)售的周期長 風(fēng)險大 商品房預(yù)售的標(biāo)的具有期待性 商品房預(yù)售合同需要經(jīng)過登記才具有對抗第三人的效力 17 1 商品房預(yù)售的條件 商品房預(yù)售 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25 以上 并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期 辦理預(yù)售登記 取得商品房預(yù)售許可證明 18 2 辦理預(yù)售應(yīng)提交的證件 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售許可申請表 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照 和資質(zhì)證書 土地使用權(quán)證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 投資開發(fā)資金符合條件的證明 施工合同和施工進度說明 商品房預(yù)售方案 19 3 商品房預(yù)售合同 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起到30日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù) 目前房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù) 逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案 承購人在與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后 應(yīng)定期關(guān)注房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)上登記備案公告 查詢已購買商品房的登記備案情況 討論 社會各界人士呼吁取消商品房預(yù)售制度 20 房地產(chǎn)抵押 7 3房地產(chǎn)抵押管理 一 概述 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 1 房地產(chǎn)抵押的概念 21 房地產(chǎn)抵押 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人 作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民 法人或者其他組織 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民 法人或者其他組織 預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后 由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的房價款 將所購商品房抵押給貸款金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款 以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn) 以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 2 相關(guān)概念 22 3 作為抵押物的條件 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán) 無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥 只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法 即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設(shè)定抵押權(quán) 以單純的土地使用權(quán)抵押的 單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不允許抵押 以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán) 房地產(chǎn)抵押 23 房地產(chǎn)抵押 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán) 權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)用于教育 醫(yī)療 市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封 扣押 監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 24 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押 也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的 該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的 其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工 代表 大會通過 并報其上級主管機關(guān)備案 房地產(chǎn)抵押 25 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 以中外合資企業(yè) 合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)董事會通過 以股份有限公司 有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)董事會或者股東大會通過 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的 其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的 其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 房地產(chǎn)抵押 26 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 以共有的房地產(chǎn)抵押的 抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意 預(yù)購商品房貸款抵押的 商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證 以已出租的房地產(chǎn)抵押的 抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人 并將抵押情況告知承租人 原租賃合同繼續(xù)有效 企 事業(yè)單位法人分立或合并后 原抵押合同繼續(xù)有效 不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時 抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容 房地產(chǎn)抵押 27 三 抵押合同 抵押合同 以預(yù)購商品房貸款抵押的 須提交生效的預(yù)購房屋合同 以在建工程抵押的 押合同還應(yīng)當(dāng)載明 國有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號 已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 已投入在建工程的工程款 施工進度及工程竣工日期 已完成的工作量和工程量 28 四 抵押登記 抵押登記 房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30天內(nèi) 持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記 抵押當(dāng)事人的身分證明或法人資格證明抵押登記申請書抵押合同 國有土地使用證 房屋所有權(quán)證 或 房地產(chǎn)權(quán)證 共有的房屋還應(yīng)提交 房屋共有權(quán)證 和其他共有人同意抵押的證明登記機關(guān)認為必要的其他文件 29 五 房地產(chǎn)抵押受償 抵押受償 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣 變賣該抵押物所得的價款受償 協(xié)議不成的 抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的 拍賣 變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償 抵押物折價或者拍賣 變賣后 其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有 不足部分由債務(wù)人清償 30 五 房地產(chǎn)抵押受償 抵押受償 對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的 依法拍賣該房地產(chǎn)后 應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后 抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn) 可將新增的房屋一同拍賣 但所得款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅 因滅失所得的賠償金 應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn) 案例 一起由中介辦理抵押帶來的官司 31 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 一 概述 房屋租賃 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行為 1 房屋租賃的概念 32 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 2 房屋租賃的分類 公有房屋租賃 私有房屋租賃 按房屋所有權(quán)性質(zhì) 住宅用房租賃 非住宅用房租賃 按房屋的使用用途 33 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 3 房屋租賃的條件 未依法取得 房屋所有權(quán)證 的 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共有房屋未取得共有人同意的 權(quán)屬有爭議的 屬于違章建筑的 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 已抵押 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 34 房屋租賃 二 房屋租賃合同 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所房屋的坐落 面積 裝修及設(shè)施狀況租賃用途租賃期限租金及交付方式房屋修繕責(zé)任轉(zhuǎn)租的約定變更和解除合同的條件違約責(zé)任當(dāng)事人約定的其他條款 35 房屋租賃 1 租賃期限 出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的 應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意 并賠償承租人的損失 收回住宅用房的 同時要做好承租人的住房安置 36 房屋租賃 2 租賃用途 指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì) 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋 不得變更使用用途 確需變動的 應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意 并重新簽訂租賃合同 承租人與第三者互換房屋時 應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意 出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求 換房后 原租賃合同即行終止 新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同 37 房屋租賃 3 房屋的修繕責(zé)任 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 由出租人負責(zé)修復(fù) 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的 修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定 38 房屋租賃 4 租賃合同終止 自然終止 租賃合同到期 合同自行終止 承租人需繼續(xù)租用的 應(yīng)在租賃期限屆滿前3個月前提出 并經(jīng)出租人同意 重新簽訂租賃合同 符合法律規(guī)定和合同約定可以解除合同條款的 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 人為終止 39 房屋租賃 4 租賃合同終止 自然終止 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 無正當(dāng)理由 拖欠房租6個月以上的 公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的 承租人利用承租的房屋從事非法活動的 故意損壞房屋的 法律 法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的 人為終止 40 房屋租賃 5 房屋租金 成本租金 商品租金 市場租金 由折舊費 維修費 管理費 融資利息和稅金五項組成 由成本租金加上保險費 地租和利潤 在商品租金的基礎(chǔ)上 根據(jù)供求關(guān)系而形成的 41 歡迎繼續(xù)學(xué)習(xí)第8章謝謝 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣