房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)交易管理制度.doc

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第19講 房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上) 一、內(nèi)容提要： 1、房地產(chǎn)交易管理 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 3、商品房銷售管理 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求： 掌握：房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，商品房預(yù)售管理，商品房現(xiàn)售管理，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同示范文本的主要內(nèi)容。 三、內(nèi)容輔導(dǎo)： 本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)： 1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 2、建設(shè)部令第96號《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》； 3、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》； 4、建設(shè)部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》； 5、建設(shè)部第131號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》； 6、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)。 內(nèi)容輔導(dǎo)： 一、房地產(chǎn)交易管理 （一）房地產(chǎn)交易的概述 1988年建設(shè)部、國家物價(jià)局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中，第一次對房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過交易所進(jìn)行?！? 《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 例題：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題） A．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)開發(fā) C．房地產(chǎn)抵押 D．房地產(chǎn)權(quán)屬登記 E．房屋租賃 答案：ACE 解析：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。 （二）房地產(chǎn)交易的原則 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用等原則。 （三）房地產(chǎn)交易中的基本制度 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。 1、關(guān)于房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度： 法律、法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)?！? 2001年8月建設(shè)部令第96號修改發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：（1）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格”； （2）"房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估"； （3）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的，以評估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。 以上規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，也表明如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。 2、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估?！? 3、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度?！? 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員”?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！? 例題1：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有( )。 （2002年經(jīng)紀(jì)人試題） A．經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度 C．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 D．房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 E．房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度 答案：CDE 解析：經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。 例題2：房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以（）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。 A、基準(zhǔn)地價(jià) B．標(biāo)定地價(jià) C．各類房屋的重置價(jià)格 D．各類房屋的抵押價(jià)格 E、各類房屋的租賃價(jià)格 答案：ABC 解析：各類房屋的抵押價(jià)格一般出于抵押目的，是保守價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格評估是不會(huì)以其為基礎(chǔ)的，同時(shí)各類房屋的租賃價(jià)格也是不符合題意的，應(yīng)選ABC。 （四）房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé) 房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等)。 市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是： (1)對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益； (2)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)； (3)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款； (4)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)； (5)建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。 例題：市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是( )。 A、開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督 B．辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù) C．協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi) D．為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù) E、建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù) 答案：BCDE 解析：“開展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。” 建設(shè)部令第96號《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式做了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為： 一是以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 二是一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 三是因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 四是以房地產(chǎn)抵債的； 五是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 例題：下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有( )。 A．房地產(chǎn)買賣 B．房地產(chǎn)入股 C．房地產(chǎn)繼承 D．房地產(chǎn)抵債 E．房地產(chǎn)典當(dāng) 答案：ABD 解析：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)典當(dāng)均不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。 例題：下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為有( )。（2003年經(jīng)紀(jì)人試題） A．房地產(chǎn)買賣 B．房地產(chǎn)贈(zèng)與 C．以房地產(chǎn)抵債 D．房地產(chǎn)抵押 E．因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 答案：ABCE 解析：房地產(chǎn)抵押，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 從價(jià)值量的角度分類，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人(即兼房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。 例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈(zèng)與，說法不正確的是( )。 A、房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為 B、房地產(chǎn)贈(zèng)與不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用，但受贈(zèng)人應(yīng)承擔(dān)部分義務(wù) C．房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 D．房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為 答案：B 解析：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。 《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 第一、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。作出此項(xiàng)規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒買地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。 第二、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 第三、依法收回土地使用權(quán)的。 第四、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、國有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。 第五、權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。 第六、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 第七、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 例題：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（）。 A、依法收回土地使用權(quán)的 B．共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的 C．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 D、依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 E、權(quán)屬有爭議的． 答案：ACE 解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定： 1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； 2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格； 3．房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理； 4．房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估； 5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 6．房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述法定程序辦理的，其轉(zhuǎn)讓或變更一律無效并不得對抗第三人。 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格。 A、15 B、30 C．60 D．90 答案：D 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格 （四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括： (1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式； (2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號； (3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； (4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限； (5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； (6)成交價(jià)格及支付方式； (7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間； (8)違約責(zé)任； (9)雙方約定的其他事項(xiàng)。 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方（）關(guān)系的協(xié)議。 A、權(quán)利 B．義務(wù) C．買賣 D．轉(zhuǎn)讓 E、抵押 答案：AB 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議． （五）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾手原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。 A、20 B．30 C．40 D．70 答案：C 解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。 第20講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 （六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按國務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，按照國務(wù)院國發(fā)[1992]61號文件《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門審查批準(zhǔn)。《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)： (1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 (2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； (3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； (4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； (5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限土地用途和其他條件的； (6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； (7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。 對于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或做其他處理，并在合同中注明。 例題：下列屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。 A、私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的 B、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 C．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 D．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 E、按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 答案：BCE 解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。 （七）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限令的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國家對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產(chǎn)稅收制度與政策一章)。 例題：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。 A、出租 B．出讓 C．劃撥 D．置換 答案：C 解析：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。 三、商品房銷售管理 （一）商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確了商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。建設(shè)部第95號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題做了進(jìn)一步細(xì)化。 例題：（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。 A、商品房銷售 B．商品房預(yù)售 C．商品房轉(zhuǎn)讓 D．商品房買賣 答案：B 解析：這是商品房預(yù)售的概念。 （二）商品房預(yù)售的條件 (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； (4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 例題：關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件，正確的表述有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題） A．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 B．向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明 C．按建設(shè)的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 D．向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明 E．按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定預(yù)售價(jià)格和竣工交付日期 答案：AB 解析：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 （三）商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料： (1)土地使用權(quán)證書； (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明； (4)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； (5)工程施工合同； (6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖； (7)其他有關(guān)資料。 例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。 A、《商品房銷售許可證》 B．《商品房預(yù)售許可證》 C．《商品房經(jīng)營許可證》 D．《商品房買賣許可證》 答案：B 解析：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 （四）商品房預(yù)售合同登記備案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A、10 B．20 C．30 D．60 答案：C 解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 （五）商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。建設(shè)部令第88號頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售必須符合以下條件： (1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗(yàn)收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。 A、取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 B．取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 C．拆遷安置已經(jīng)落實(shí) D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) E、尚未通過竣工驗(yàn)收 答案：ABCD 解析：因?yàn)轫?xiàng)目尚未通過竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯(cuò)誤的。 （六）商品房銷售代理 房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。 (1)實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 (2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。 (3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。 例題：下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的包括（）。 A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式 B．實(shí)行銷售代理可以不簽訂委托合同 C．受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用 D．房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。 E、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求 答案：ACD 解析：實(shí)行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。 （七）商品房銷售中禁止的行為 《商品房銷售管理辦法》禁止下列行為： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 (3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。 (4)商品住宅不得分割拆零銷售。 （八）商品房買賣合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同，2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下稱《示范文本》)。 1、關(guān)于商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容包括： (1)當(dāng)事人名稱或姓名和住所； (2)商品房基本情況； (3)商品房的銷售方式； (4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (5)交付使用條件及日期； (6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； (7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (9)面積差異的處理方式； (10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (11)解決爭議的辦法； (12)違約責(zé)任； (13)雙方約定的其他事項(xiàng)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)。 例題：目前實(shí)行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。 A、《商品房購銷合同示范文本》 B．《商品房買賣合同示范文本》 C．《商品房購買合同示范文本》 D．《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》 答案：B 解析：2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。 2、關(guān)于計(jì)價(jià)方式： 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 例題：商品房銷售方式包括（）。 A、按套(單元)計(jì)價(jià) B．按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià) C．按建筑面積計(jì)價(jià) D．按均攤建筑面積計(jì)價(jià) E、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià) 答案：ABC 解析：按均攤建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不是商品房銷售方式。 3、關(guān)于誤差處理方式： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； (2)面積誤差比絕對值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％(含3％)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 面積誤差比計(jì)算公式為： 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 例題：商品房銷售面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，應(yīng)該（）。 A、據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款 B．買受人有權(quán)退房 C．不據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款 D．買受人應(yīng)該有權(quán)退房 答案：A 解析：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。 4、關(guān)于中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建設(shè)商品房。 商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 5、關(guān)于保修責(zé)任： 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。 例題：對于中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 A、10 B．15 C．20 D．30 答案：B 解析：買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 綜合分析題及解析： A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅建設(shè)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資3600萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準(zhǔn)備通過預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，向社會(huì)預(yù)售了商品房，并與李某、張某分別簽訂了書面預(yù)售合同，合同約定建筑面積都為100平方米。建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，對包括李某、張某所預(yù)購的商品房戶型進(jìn)行了變更。經(jīng)確權(quán)登記，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米。 1．進(jìn)行商品房預(yù)售，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向( ) 部門提出預(yù)售申請。 A、A市人民政府建設(shè)管理部門 B、A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府房地產(chǎn)管理部門 D．A市人民政府規(guī)劃管理部門 答案：C 2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時(shí)，在其他條件均具備時(shí)，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到( )萬元以上，才可以申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。 A、750 B、900 C．950 D．1800 答案：B 解析：按照商品房預(yù)售的條件中，“(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”， 而該項(xiàng)目計(jì)劃總投資3600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》在其他條件均具備時(shí)，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到：3600X25%＝900 3、B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，向社會(huì)預(yù)售了商品房，并與承購人簽訂書面預(yù)售合同。之后，應(yīng)在簽約之日起（）日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。 A、10 B．20 C．30 D．60 答案：C 4、B房地產(chǎn)開發(fā)公司持商品房預(yù)售合同到（）辦理登記備案手續(xù)。 A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門 B．A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府規(guī)劃管理部門 D．A市人民政府建設(shè)管理部門 答案：AB 5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司要對戶型進(jìn)行變更，必須經(jīng)( )批準(zhǔn)。 A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門 B．A市人民政府土地管理部門 C．A市人民政府規(guī)劃管理部門 D．A市人民政府建設(shè)管理部門 答案：C 6、李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。 A、3% B、5% C．7% D．9% 答案：C 解析：根據(jù)“面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％”，本題中，李某所預(yù)購的商品房合同約定面積＝100平方米，李某所預(yù)購的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積＝107平方米，因此，該題面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％＝（107－100）/100＝7%。 7、張某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。 A、1% B、2% C．3% D．4% 答案：D 解析：根據(jù)“面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％”，本題中，李某所預(yù)購的商品房合同約定面積＝100平方米，李某所預(yù)購的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積＝96平方米，因此，該題面積誤差比的絕對值＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100％＝（96－100）/100＝4%。 8、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關(guān)于李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米問題，說法正確的是( )。 A、李某有權(quán)退房 B、李某無權(quán)退房 C．李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交7平方米房價(jià)款 D．李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交3平方米房價(jià)款 答案：AD 解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3％之內(nèi)的3平方米房價(jià)款由李某補(bǔ)足：而超出3％部分的4平方米房價(jià)款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸李某所有。正確答案應(yīng)為AD。 9、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關(guān)于張某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米問題，說法正確的是( )。 A、張某有權(quán)退房 B、張某無權(quán)退房 C．張某若不退房， B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)返還5平方米房價(jià)款 D．張某若不退房，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)返還4平方米房價(jià)款 答案：AC 解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％(含3％)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”，本題面積誤差比不足4%，因此，面積誤差比絕對值在3％之內(nèi)的3平方米房價(jià)款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司返還張某：絕對值超過3％的1平方米房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還給張某，也就是要返還2平方米房價(jià)款；共計(jì)5平方米。正確答案應(yīng)為AC。 第21講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解 一、內(nèi)容提要： 1、關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 2、房屋租賃管理 3、房地產(chǎn)抵押管理 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求： 掌握：房地產(chǎn)抵押的政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押的效力。 熟悉：房屋租賃管理，房地產(chǎn)抵押的受償。 了解：房地產(chǎn)抵押的基本概念。 三、內(nèi)容輔導(dǎo)： 本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)： 1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 2、《中華人民共和國擔(dān)保法》； 3、《中華人民共和國合同法》； 4、《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部第42號令)； 5、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號)。 第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號)已于2003年6月1日起施行，現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容簡介如下： 1、該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人) 將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 2．出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 3．商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 4．出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 5．商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 6．當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 7．當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 8．拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 9．被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。 10．具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； (2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 11．出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： (1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； (2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； (3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 12．買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。 13．對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 14．房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 15．因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 16．因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 17．交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 18．出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； (2)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 19．根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 20．法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 21．當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 22．商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： (1)逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 (2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 23．由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； (2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 24．合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 25．商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 26．出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 27．出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 28．對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 29．商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 30．因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 31．以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 32．商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 33．買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。 34．買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。 35．《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。 《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。 《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院(關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋)》。 例題：下列關(guān)于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》，說法正確的是（）。 A、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效B．出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效C．商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請D．當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，應(yīng)予支持E、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持 答案：BCE 解析：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 第二節(jié)房屋租賃管理 一、房屋租賃的概念 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》(建設(shè)部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念做了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。 例題：《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題） A．將房屋出租給他人居住 B．將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動(dòng) C．將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)、 D．以房屋作價(jià)入股 E．將房屋無償借用給他人 答案：ABC 解析：以房屋作價(jià)入股，屬于房屋轉(zhuǎn)讓的形式；將房屋無償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式。 二、房屋租賃的政策 租賃政策是指由各級人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律，法規(guī)和規(guī)范性文件。 我國采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！睂τ谧庥梅课輳氖律a(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！痹谏鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的條件下，對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，要靠市場來進(jìn)行調(diào)節(jié)和制約。 房屋租賃政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有： (1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和房屋所在地人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。 (2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。