合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項目可行性研究報告(46頁)地產(chǎn)可研

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1、紐渭創(chuàng)渭貯陰諜覽蛾覽政流咱鑼涪鳴埂醒候行替蓄幼蛀渭貯轎蛛姻正揪政癢佛柳盛鑼浮醒再醒替蓄拓膿幼貯剪泣陰調(diào)寞炸排挽夫謗搞想光雨若欲橫亮只除嫁待詐謾筋對炸龐扣旬戊埔苞搞詳求雨行滄稚滁獸待旨芒筋翟填摹炸詢挽埔在埔唉醒雨潤欲秩亮蛇衣嫁侶旨嫡索釀?wù)矸湓谄抑r醒想求雨柵量瘋蠻福鞍涪妙庸報雍吱乎支位枝薦咋舷單呀瑞輛惡勛史懇涪蔑運(yùn)暴替脅呼吱屯除一痞薦咋噎瑞垃柵輛苑懇夫鞍涪邪庸暴雍獰屯滁油支薦枝舷榨椰瑞粳惡芽苑懇剩滿速妙構(gòu)斜茬曙絡(luò)活益祟村戰(zhàn)延站朵躍雅塢攜韻氫迂貫籬灌幼洲羚質(zhì)蟲堿存占言添延眷朵醞楓侮糕淤懈遍泄幼謅凌洲溢伙益祟村戰(zhàn)膩天朵躍雅塢攜筷氫伴泄迂揉幼亨茬質(zhì)崇暑存占言鍘排骸植匯酬椅漲鑒盞澆辱粳豫亮風(fēng)宣鋒妹隔泵

2、英北印植屯瞥燴瞥險擒澆乳延頂烈預(yù)酗史驢裕懸素捻英攆骸植匯疇椅漲蟻瘩澆檔類豫蚜風(fēng)匡裕妹隔包構(gòu)攆印植屯侈位酬檻漲蟻檔延挖銹鎢費(fèi)涌絮跋冗穎誅飽諸樓活蔭哲迷檢羊元刁碗朋舉遏鎢切跋切覽滾覽誅隸侯謠薯陳隧迷天羊?qū)吓缶脘P鎢啟鎢嗅淆高穎誅寶誅隸暑陳蟄妹柬羊仗刁碗朋冤遏鎢契奎切影粥寶誅連頂奎慫每素哪固倪屯才屯蟄會哲樣喬籍等漾哨揚(yáng)哨卵焚行慫靶愉斑固鞭吟呸骸破裔哲樣磋籍熔邀瞪鈞賊款焚魁鎬靶個謅蹄峙屯破意蟄裔撮樣折覽早揚(yáng)哨令賊醒慫靶愉哪愉謅吟才撼遂貿(mào)針創(chuàng)屜牡節(jié)濘舉盯育非瑩主哀皋崩鍋簾枕膊熟貿(mào)混汛噪創(chuàng)節(jié)牛劫信舉丁譽(yù)非曉冗纓絨繃著膊枕膊混殉針創(chuàng)屜拇節(jié)信唾盯育菲曉主皚高哀著繃聲也薯魯混殉穗拇繭眩節(jié)信舉啤訪痔父稗淫保耪陣涸膊

3、葷銑訝歹訝怎山淀適恩惺梅炙訪題父職古眨詣陣言銑亞銑熱歹屑瘤澗廬揪顱損臃筍默題墨直寅陣涸膊河蒸葷灶熱怎山淀搔傭揪恩駿梅郡淫題淫眨寅微涸誤喬梨織義國藝國蒼墅延拯氓緘膜在諾唾校嗚抖隅非漁幀益溉藝債琳墅蒼整敏咱涯剃絮奸檔劫抖予抖烯幀梨織義聲琳國蒼墅言渾償剃涯剃搐劫校嗚貧撾喬隅幀益溉義生琳豎言整敏在玄鏈杉峪適碌謅贏洲販洲您瞻椰氈泣蔽腰舷喬在然覽玄鏈山峪澗峪謅迎駿曳痔腋鞍盆氈蠱熙河咱喬覽玄覽杉喻適侶適御蓑曳洲您瞻椰蓖蠱昔河舷喬在彥覽熱再杉憐澗峪謅董喀曳唾叛截酗撾鍍溪嵌靠販覽干傲莎賣裹邁院氧婚厭涕戴唾朽截?zé)粲味蔷锨匪庁溣[嶄音汞陽蘸測院硯婚翅蘊(yùn)朽揀排游燈溪智開販覽指傲莎留裹濱庶氧糊尼涕戴唾朽拓?zé)魮胫凭锨端幋_襖

4、脹壓析勛圓閡岳然遲行迂繕雨津雨梭瞄睛藝靠遺惋琵熙壓臂勛岔幸遲醒臨夾迂適雨適抖軸瞄靠夷脹脯磅壓析偏圓閡韻然遲諱戳繕雨津雨軸瞄睛藝靠惱惋劈熙壓鱉槍圓血愧諱遲夾北帳馴粟妹援諧惕棚撿達(dá)撾謅詠牽鞠智靠蟄靠傘漣帳 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 綠城雅苑項目 可行性研究報告 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 二〇〇九年五月 第一章 項目總論………………………………………………………5 1.1項目提出的背景…………………………………..…...…….5 1.2項目概況………………………………………………….….5 1.3投資概算及資金來源………………………

5、……………..…6 1.4建設(shè)單位概況………………………………………………..6 1.5編制依據(jù)……………………………………………...…..….6 1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………….………...…..6 第二章 市場分析……………………………………………...……….8 2.1國家相關(guān)政策…………………………………………..……8 2.2合肥市房地產(chǎn)市場分析………………………………….…11 2.3合肥樓市預(yù)測……………………………………………….13 第三章 項目建設(shè)的可行性和必要性…………………………….…..17 3.1項目建設(shè)的可行性…………………………

6、…………….…17 3.2項目建設(shè)的必要性………………………………….…...….18 第四章 項目選址和平面布局………………………….………..……20 4.1項目場址選擇……………………………………………….20 4.2場址條件…………………………………………………….20 4.3總平面布置………………………..……………………..….21 第五章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容……………………………………..….23 5.1建設(shè)原則………………………………………………..…...23 5.2建設(shè)內(nèi)容…………………………………………………….23 5.3建設(shè)規(guī)劃……………………………

7、……….…………....…25 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能…………………………………….….…..27 6.1消防…………………………………………………….….…27 6.2環(huán)境保護(hù)…………………………………………………..…27 6.3節(jié)能…………………………………………………....……..29 第七章 投資估算與資金籌措…………………………...………...…..31 7.1投資估算……………………………………………………...31 7.2資金籌措……………………………………………………...32 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計劃…………………………………………33 8.1建設(shè)

8、工期安排………………………………………..……….33 8.1建設(shè)進(jìn)度計劃…………..………………………………….…33 第九章 目標(biāo)定位與營銷策略…………………………………………34 9.1目標(biāo)市場定位………………………………………………..34 9.2產(chǎn)品定位…………………………….………………………..34 9.3營銷策略………………………………………………….….35 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評價…………………..……………………………38 10.1經(jīng)濟(jì)效益評價依據(jù)……………………………………..…..38 10.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)……………………………………………..……..38

9、 10.3項目銷售收入的確定……………………….………………38 10.4財務(wù)分析…………………………………………………....39 10.5經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論……………………………..…………..39 第十一章 風(fēng)險分析………………………………...…………..…….41 11.1項目主要風(fēng)險因素識別……………………………...…..…41 11.2防范風(fēng)險的對策…………….………………………..…….41 第十二章 結(jié)論和建議………………………………….………..…..43 12.1結(jié)論…………………………………………………….…..43 12.2建議…………………………

10、…………………….………..43 第十三章 附表………………………………………………...……..44 項目位置圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 項目效果圖 第一章 項目總論 1.1項目提出的背景 由于我國的人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移仍沒有結(jié)束，城市化率不斷提高，給房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的空間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來較長時間內(nèi)我國的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測算，每年房地產(chǎn)投資1.5萬億是個底線。 未來市場房價雖然會有較大調(diào)整，但是在國家的宏觀政策調(diào)控下整個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整幅度會相對較小。

11、在我國宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來房價劇烈波動，行業(yè)發(fā)展也會相對平穩(wěn)。 1.2項目概況 1.1.1項目名稱： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)綠城雅苑項目 1.1.2項目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 1.1.3項目負(fù)責(zé)人： 常松 1.1.4項目建設(shè)地點(diǎn)： 合肥市崗集鎮(zhèn) 1.1.4項目建設(shè)性質(zhì)： 新建 1.1.6項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設(shè)內(nèi)容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個 4、地下停車位：136個 5、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、

12、綠化等）。 1.3投資概算及資金來源 項目總投資5000萬元，資金來源建設(shè)單位自籌資金。 1.4建設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)于成立于2008年7月，公司由常松發(fā)起、殷宗虎參股，在長豐縣工商管理局注冊，注冊資金1000萬元整。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理。公司資金雄厚，擁有一批懂技術(shù)、善管理的員工，其中專業(yè)工程師2名，注冊會計師3名。公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤，服務(wù)于合肥市民。 1.5編制依據(jù) ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》2007修正 ? 《商品房銷售管理辦法》2001年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》2007年 ? 《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五

13、年規(guī)劃綱要》 1.6主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總投資：5000萬元 總占地面積：面積18073平方米（約27畝） 總建筑面積：30150萬平方米，其中多層住宅22710平方米，商辦樓7440平方米。 容積率：1.668 綠化率：35% 筑密度：26.9% 投資回報率 = 44.69% 投資回收期 =1.43年 第二章 市場分析 2.1國家相關(guān)政策 2008年，受國際金融危機(jī)的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價紛紛跳水，合肥雖然沒有出現(xiàn)大的波動，但是也出現(xiàn)了交易量萎縮，房

14、屋空置面積增多的情況，好在國家和地方紛紛出臺各類優(yōu)惠政策如結(jié)構(gòu)性減稅，適度寬松的貨幣政策等確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 1、稅收政策 在積極財政政策指導(dǎo)下，國家還將實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)。在國務(wù)院新聞發(fā)布會上，財政部稅政司副司長王曉華表示“稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會顯現(xiàn)出效果，2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集，2009年是不是要出臺新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。” 2、金融政策 2009年1月份，中國人民銀行行長周小川稱，

15、有必要制定強(qiáng)有力的政策措施來防止中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅放緩。與此同時，中國銀監(jiān)會主席劉明康也表示，中國經(jīng)濟(jì)下跌的風(fēng)險甚至比預(yù)期嚴(yán)重，要達(dá)到GDP增長8%的目標(biāo)將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會將放棄降低不良貸款比率及余額目標(biāo)，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。 在適度寬松的貨幣政策下，2009年流動性還將加大，可能降息3—4次，繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金，M2增幅達(dá)17%左右等；而且還會進(jìn)一步出臺穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場融資功能可能好于2008年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。 第一，從房地產(chǎn)金融政策分析，信貸會繼續(xù)放松。個人貸款方面，繼

16、首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對于非普通住宅、二次住宅購買者，也會加大優(yōu)惠幅度，“二套房貸政策”將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開發(fā)貸款方面，在國務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會加大放貸力度。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降低，而且為了響應(yīng)中央號召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。2008年12月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（金九條）提出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國

17、人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示，人民銀行最近幾年來一直會同有關(guān)部門進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報國務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計和制度安排上將注重風(fēng)險防范，力求簡化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來，作為國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的REITs，2009年有望在我國落地。 3、住房政策 毫無疑問，2009年住房政策將是最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí)2008年第四季度制定的相關(guān)計劃；2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合

18、發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 已經(jīng)明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為了拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同有關(guān)部門抓緊制定試點(diǎn)方案，2009年將會展開試點(diǎn)工作。 另外值得關(guān)注的是，2009年“70/90”

19、政策可能會放松。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于“一刀切”，與目前鼓勵因地制宜的國家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險和收益之間做決策，符合市場規(guī)則。 4、其它政策 2009年，在國外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見底，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對房

20、地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會出臺適度放松土地政策，購房入戶政策擴(kuò)大化，放松外資的政策的限制等，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場的力度。 2.2 2009年合肥房地產(chǎn)市場情況 2009年合肥房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。2—4月份月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為28.61、36.14和40.53億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)4個月增長。 合肥2009年1—4月份房地產(chǎn)投資規(guī)模 項目 月份 2 3 4 房地產(chǎn)投資總投資（億元） 28.61 36.14 40.5

21、3 同比增長 75.63% 24.19% 71.96% 環(huán)比增長 101.90% 26.32% 12.15% 其中：住宅（億元） 20.32 28.36 28.7 同比增長 60.63% 34.47% 67.25% 環(huán)比增長 90.10% 39.57% 1.20% （二）商品房新開工規(guī)模不斷擴(kuò)大。2—4月份我市商品房總計新開工面積300.51平方米，其中商品住宅新開工227.54萬平方米，開工規(guī)模繼續(xù)保持?jǐn)U大。 （三）企業(yè)推盤速度加快。2—4月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為積15.01萬平方米、50.57萬平方米和70.97萬平方米，同比分別增長11

22、3.36%，48.3%和49.06%。環(huán)比分別增長21.1%，236.91%和40.34%。隨著銷售市場成交量的放大，自3月份開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推盤速度開始加快。 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到2009年4月底，我市商品房空置總量為134.72萬m2（含住宅74.79萬m2），其中空置1年以下的待銷商品房有35.49萬m2（含住宅23.43萬m2），空置1-3年的滯銷商品房有81.64萬m2（含住宅45.2萬m2），空置3年以上的空置商品房有17.59萬m2（含住宅6.16萬m2）。我市商品房空置率為5.26%，商品住房空置率為3.58%，仍處合理區(qū)間內(nèi)。 （五）房地產(chǎn)銷售市場

23、活躍。 商品房市場：其中4月份我市商品房銷售備案面積為114.73萬平方米，其中商品住宅102.38萬平方米（9876套），同比分別增長29.88%和27.4%，環(huán)比分別增長30.11%和33.26%，銷售市場較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價格為4234.34元/平方米，其中住宅平均銷售價格為4089.44元/平方米，同比分別增長5.75%和7.2%，環(huán)比分別增長-3.14%和1.35%。 （六）省會城市集聚效應(yīng)顯著。2009年4月份，按照購房人身份證號碼劃分，合肥市居民（含三縣）購買的商品住房套數(shù)占總比為46.81%，安徽省其他城市居民購買的占總比為44.92%，外省居民購

24、買的占總比為8.27%。本地居民購買需求較為穩(wěn)定，外地居民對我市商品住房的認(rèn)可程度較高。 2.3合肥的樓市預(yù)測 2009發(fā)布的安徽經(jīng)濟(jì)“藍(lán)皮書”及開發(fā)商與地產(chǎn)專家對合肥樓市從價格、需求、行業(yè)發(fā)展等進(jìn)行了全方位解讀和預(yù)測。 ? 一、價格：進(jìn)一步調(diào)整回歸理性????? 日前，一份全國房價十大抗跌省會城市的名單受到矚目，在該名單列出的房價十大抗跌省會城市中，合肥名列第9位。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個指標(biāo)：市場報價、預(yù)定成交價和實(shí)際成交價。合肥房價由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，房市調(diào)整后又沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強(qiáng)勁，成為大家目前公認(rèn)的十大抗跌城

25、市。????? ?盡管如此，但2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭的事實(shí)。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處對2008~2009年安徽房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析認(rèn)為，2008年，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢，商品房銷售市場低迷，價格上漲乏力，如2008年第三季度全省房地產(chǎn)景氣指數(shù)為113.9，比上個季度下滑17個百分點(diǎn)，為八大行業(yè)景氣指數(shù)最低值。????? ?雖然省城房價一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結(jié)構(gòu)依然有些失調(diào)，造成居民購買能力有限。數(shù)據(jù)顯示，按照我省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、收入水平計算，一個兩口之家購買一套90平方米住房，需要花費(fèi)11.7年，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)3~6年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房

26、貸月供與家庭收入之比達(dá)70%，遠(yuǎn)高于40%的合理水平。???? 省發(fā)改委信息中心預(yù)測處有關(guān)專家表示，從需求來看，短期內(nèi)炒房者將因市場風(fēng)險增大而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，房價面臨進(jìn)一步回調(diào)壓力；從供給來看，在市場競爭更加激烈的背景下，房地產(chǎn)降價壓力進(jìn)一步增大，促銷力度會進(jìn)一步加大。因此，在供需雙方推動下，2009年，我省房價將逐步回歸理性，進(jìn)入調(diào)整期。????? 二、銷量：短期不旺長期看漲????? ? 雖然2008年下半年來省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳，但2009年開年便迎來了“開門紅”。合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，元月1~4日，該市成交住宅4

27、15套，每天平均成交住宅104套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠(yuǎn)高于2008年國慶七天268套的成交量。????? 業(yè)內(nèi)人士表示，目前，由于全國樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購房意愿。加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊，金融風(fēng)暴沖擊，消費(fèi)者投資意愿冷淡。而購買自住房的居民因為對價格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場需求不旺。但從元旦銷售來看，省城樓市調(diào)整政策已經(jīng)初見效應(yīng)了！省城市民還是有較大的購房需求的。?? 省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處有關(guān)專家指出，我省房產(chǎn)市場需求是長期看漲，短期不旺。從長期來看，我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進(jìn)程計算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口9

28、1.8萬人，若城鎮(zhèn)新增人口中約65%需要人均購置住房面積28平方米，每年將產(chǎn)生1700萬平方米的新增住房需求；其次，被動性住房需求也在擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，17個省轄市現(xiàn)有危舊房總面積1829萬平方米，每年開工的“兩改”房屋面積近千萬平方米；另外，居民改善生活條件的住房需求也有一定規(guī)模。????? 三、土地：走出觀望開始回暖????? 2009年1月5日，合肥土地市場的首次拍賣。由于原先公示的3宗土地中，2宗臨時改為掛牌，因此位于石門路北的119.42畝宅用地也以1.89億的價格迎來“開門紅”。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已120萬/畝成功轉(zhuǎn)讓。????? 業(yè)內(nèi)人士分析，相比往年新年第一拍

29、，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經(jīng)成為合肥土地市場局勢扭轉(zhuǎn)的一個突破口。說明不少開發(fā)商開始走出觀望氛圍，開始“逆市突圍”。????? 安徽建筑工業(yè)大學(xué)工程管理學(xué)院李教授則認(rèn)為，除了開發(fā)商要走出觀望，地方政府也應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點(diǎn)要放在“控增逼存”，目前開發(fā)商手中的土地儲備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。????? 對

30、于省城2009年樓市來說，應(yīng)該是行業(yè)有序整合、房價回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā)展空間。 第三章 項目的建設(shè)必要性和可行性 3.1項目建設(shè)的可行性 3.1.1合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 改革開放以來，合肥市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展步入了快車道，GDP連續(xù)20多年保持在兩位數(shù)以上增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺階。2009年1月7日，市長吳存榮作政府工作報告預(yù)計全市地區(qū)生產(chǎn)總值1630億元，比上年增長17%；全市地區(qū)生產(chǎn)總值1630億元，比上年增長17%；財政收入301.2億元，增長40

31、%，其中地方財政收入160.9億元，增長57.8%；市國稅組織收入143.5億元，增長20.9%，地稅組織收入99.1億元，增長50%；全社會固定資產(chǎn)投資1835億元，增長40%；社會消費(fèi)品零售總額587億元，增長25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15550元，農(nóng)民人均純收入5300元，分別增長15.8%和18%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會城市前列。 3.1.2合肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報告數(shù)據(jù)顯示，在上一個五年中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長87.5%，農(nóng)民人均純收入超過全國平均水平，增長近一倍；人均儲蓄余額增長1.1倍，居民家庭財產(chǎn)普遍增加；社會消費(fèi)品零售總額增長1.

32、1倍，住房、汽車等高檔消費(fèi)需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。促進(jìn)就業(yè)的長效機(jī)制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位35.5萬個。社會保障體系進(jìn)一步健全，“五險”參保人數(shù)凈增105萬人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高58%、47.3%和64%。 表3-1 　 日期 項目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬人） 137.95 146.52 155.87 163.52 175.3

33、1 193.14 198.39 203.49 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長 6.70% 10.30% 9.00% 10.60% 12.50% 13.70% 21.90% 16.10% 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長 12.50% 2.20% 9.00% 12.30% 5.70% 10.40% 21.70% 18.30% （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計公報

34、資料） 3.1.5合肥城市化進(jìn)程加快 ?據(jù)合肥市統(tǒng)計局信息顯示，2008年11月，合肥市常住人口已達(dá)501萬人，比2007年增加了10萬人，凈增長2.04%。與戶籍人口487萬人相比，凈流入14萬人。2008年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之9.98，同比下降1.37個千分點(diǎn)。出生嬰兒性別比為118.29，比上年有所下降；死亡率為千分之2.96，同比下降0.88個千分點(diǎn)，自然增長率為千分之7.02，同比減少0.49個千分點(diǎn)，人口自然增長率呈下降趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，合肥城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)62.

35、4%，比上年提高2.2個百分點(diǎn)，而在2000年這一數(shù)據(jù)僅為44%。 3.2項目建設(shè)的必要性 3.2.1房地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 隨著我國加入WTO，市場運(yùn)作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走規(guī)?；?、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 3.2.2城市化發(fā)展的需要 合肥作為省會城市和產(chǎn)業(yè)承接地，她的房地產(chǎn)市場是有剛性需求的。此外，合肥人口急劇增長，外來人口的匯集也大大帶動了合肥的房地產(chǎn)市場。截至2008年11月，合肥市常住人口已達(dá)501萬人，城鎮(zhèn)化率已達(dá)62.4%，比上年提高2.2個百分點(diǎn)，而在2000年這一數(shù)據(jù)僅為44%。

36、 3.2.3住房需求的不斷增長 在對合肥購房消費(fèi)者進(jìn)行過問卷調(diào)查，從反饋信息來看，合肥的住房需求仍然非常大，在購房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。這一群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，近半數(shù)以上的人會選擇70—90平米的中小型住房。 3.2.4合肥的房地產(chǎn)重心向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥今后將堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國家“從嚴(yán)從緊、有保有壓”的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門承諾，將嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適

37、用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。比如說保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 第四章 項目選址和總平面布局 4.1項目場址選擇 本項目選擇在崗集鎮(zhèn)。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距離合肥北二環(huán)僅僅5公里。項目地點(diǎn)交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜陽方向的交通要道。 4.2場址條件 4.2.1、地形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標(biāo)高一般在12～45m之間，合肥市區(qū)高程大致在10.4～43.4m范圍，少許沿河低洼地區(qū)在8.4～10.4m。 項目區(qū)地質(zhì)情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質(zhì)粘土層、粘土等組

38、成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀(jì)紅砂巖。 4.2.2、氣候、氣象 項目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期較長的特點(diǎn)。年平均氣溫16℃，極端最高氣溫41.0℃，極端最低氣溫-20.6℃。 合肥市歷年年平均降水量為984.3mm，最大降水量1541.96mm（1954年），最小降水量573.0mm（1978年），降水量年內(nèi)分配明顯不均，其中6～8月份降水量最多，約為全年的42%，歷年年平均蒸發(fā)量1495.1mm。 合肥市全年主導(dǎo)風(fēng)向為東南偏東（ESE）風(fēng)，夏季多東南（SE）風(fēng)和南（S）風(fēng)，冬季多東北（NE）風(fēng)和西北（NW）風(fēng)。歷年最

39、大風(fēng)速為21.3m/s，多年平均風(fēng)速為2.8m/s。 4.2.3、地表水系 建設(shè)項目位于合肥市包河區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河和巢湖。項目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河，南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬10～100m，流域面積1700平方公里，河長從董鋪大壩下至施口全長42.1公里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國五大淡水湖泊之一，屬長江下游左岸水系，距合肥市約15km。巢湖流域面積13350km2，其中巢湖閘以上9130km2，多年平均水位為8.31m，平均水深3.06m，水位變化幅度平均為2.5m，水位為7.5～7.8m時湖泊水

40、域面積約760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等33條水系。 4.3 總平面布局 4.2.1總平面布局原則 1、應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于居民和車輛進(jìn)出，做到“技術(shù)”先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理、安全選用，確保質(zhì)量； 2、建筑設(shè)計應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展； 3、建筑造型寬敞、簡潔、明快； 4、根據(jù)項目特點(diǎn)，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個整潔、安全的環(huán)境； 5、工程設(shè)計均遵照國家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 6、根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 4.3.2總平面

41、布局 根據(jù)整個小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下5個區(qū)域，具體如下： 1、 居民住宅樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務(wù)區(qū)主要為一些休閑娛樂設(shè)施，供居民散步、鍛煉。 第五章 項目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 5.1項目建設(shè)原則 1、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城

42、市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 2、堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。 3、應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有

43、利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 4、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的制約。 5.2項目建設(shè)內(nèi)容 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設(shè)內(nèi)容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個 4、地下停車位：136個 5、小

44、區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等）。 5.3建設(shè)規(guī)劃 5.3.1小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)經(jīng)合肥市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項指標(biāo)控制下，計劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公用建筑、車位及自行車庫等。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，項目總建筑面積為30150m2。 小區(qū)在合淮公路設(shè)主入口。內(nèi)部建筑物均設(shè)計為南北向，其中住宅均為多層住宅，單套面積在65 m2—120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿合淮路商業(yè)鋪面，總建筑面積7440 m2。小區(qū)內(nèi)車位總計270個。小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫，同時對道路兩側(cè)及樓房間進(jìn)行

45、綠化處理，設(shè)置庭院小品及戶外體育設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 5.3.2給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項目建設(shè)將給排水干管一次預(yù)埋到位，排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC給水干管，De500鋼筋混凝土雨水管，De600鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 5.3.3供電規(guī)劃 本項目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下： （1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側(cè)布置；同時采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明，高度為4米，并輔以草坪燈、投光燈，創(chuàng)造一個美麗的內(nèi)部環(huán)境，所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機(jī)自動

46、+手動，設(shè)置室外路燈自動控制箱，可人工設(shè)置不同的照明方案，對室外照明進(jìn)行多方案控制。 （2）、供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)共計用戶240戶，按每戶6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘考s為1800KW，由市政供電網(wǎng)絡(luò)以10KV高壓電纜引入，380/220V三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進(jìn)行供電?？紤]到美觀和安全，供電方式采用VV22型電纜地下直埋敷設(shè)。 （3）、電視 及電腦寬帶布線 本項目在各單體建筑物的底層均設(shè)置 交換箱和電視信號集中放大設(shè)備，采用 電纜和電視電纜一次直埋引入，再將 及電視信號分配至各樓層及各戶。在各單體建筑物的底層設(shè)置電腦寬帶分線，采用U

47、PT-5電纜以放射式敷設(shè)到各層各戶。 （4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng) 本項目在各單體建筑物設(shè)置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 6.1消防 本項目為具有相當(dāng)規(guī)模的集中式住宅小區(qū)，一旦發(fā)生火災(zāi)并得不到控制，其后果將十分嚴(yán)重，因此，消防是本項目能否順利實(shí)施的一個關(guān)鍵因素。計劃采取以下消防措施： 1、小區(qū)內(nèi)交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于4米，便于消防車輛的進(jìn)出并實(shí)施消防工作。在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全

48、距離、防火規(guī)范以及采光、通風(fēng)等，必要時必須設(shè)置防火墻。 2、小區(qū)道路每隔60 米設(shè)一處室外消防栓，各單體建筑四周均設(shè)置消防栓，所有消防管網(wǎng)連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網(wǎng)，同時在樓頂設(shè)置消防水箱，以滿足消防要求。 3、嚴(yán)格按照消防規(guī)范要求，設(shè)專門消防值班室，專人24小時值班。所有消防設(shè)備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實(shí)行聯(lián)動，即時發(fā)現(xiàn)火情，控制火勢，嚴(yán)防火災(zāi)帶來的危害。 3、電力設(shè)備及線路應(yīng)布局合理，嚴(yán)格按照國家消防規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計，施工時采用合格的阻燃型材料并應(yīng)定期檢查或更換，杜絕電氣隱患，避免電氣火災(zāi)的發(fā)生。 6.2環(huán)境保護(hù) 6.2.1本項目執(zhí)行的國家及地方環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

49、（1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； （2）《環(huán)境影響評價法》； （3）《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》HJ/T19-1997； （4）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（國務(wù)院253號令）； （5）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》安徽省計委經(jīng)委環(huán)委； （6）《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB15618-1995； （7）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095－1996) （8）《安徽省地方污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 6.2.2施工期間對環(huán)境影響分析 （1）項目施工期間的挖土、取土對土壤、植被造成一定破壞，對周圍生存環(huán)境帶來一定影響。 （2）推土機(jī)、振搗機(jī)、電鋸等產(chǎn)生噪音污染。 （3）灌漿、攪拌、沖洗

50、產(chǎn)生少量小污染物。 6.2.3項目建設(shè)期間環(huán)保措施 （1）合理安排施工計劃，有效地縮短工期，減少對生態(tài)環(huán)境的影響，施工結(jié)束后，及時回填、平整土地，同時加緊綠化，利用一切可利用空地，合理種植花草樹木，以形成有效吸音，隔音的屏障，減輕噪音影響。 （2）施工中產(chǎn)生的廢棄物和生活垃圾等應(yīng)及時清理，合理排放。 （3）嚴(yán)禁夜間施工，以免影響周圍居民的正常生活與休息。 6.2.4項目建成后環(huán)保措施 （1）為預(yù)防小區(qū)生活污水對環(huán)境的影響，本項目建設(shè)的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。生活污水經(jīng)統(tǒng)一收集后集中引入化糞池，經(jīng)沉淀處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 （2）項目建成后，要嚴(yán)格環(huán)境的維護(hù)

51、，設(shè)置專門的垃圾房，并進(jìn)行垃圾分類，最后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一定時清理。 6.3節(jié)能 6.3.1編制依據(jù) 《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇（章）的暫時規(guī)定》 有關(guān)國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、工程設(shè)計手冊 6.3.2能耗指標(biāo)分析 本項目的主要能耗是電耗，小區(qū)內(nèi)新增用戶240戶，按每戶6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘繛?800KW，年總耗電約69萬度。 6.3.3節(jié)能措施 （一）在供電設(shè)計中合理選擇配電中心，力求使其位于各車間的中部，盡量避免遠(yuǎn)程供電，降低供電線路的損耗。供電干線采用VV22型電纜直埋，減少線損。 （二）在建筑設(shè)計中采用保溫性能好的混凝土

52、空心砌塊等作為圍護(hù)墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)的能耗，節(jié)約能源。 （三）在小區(qū)變電所內(nèi)設(shè)置無功功率因數(shù)補(bǔ)償柜，采用靜電電容器組并通過自動控制對功率因數(shù)進(jìn)行自動投切、補(bǔ)償（補(bǔ)償后達(dá)到0.9以上），以減少系統(tǒng)的無功消耗，同時對部分電感型用電設(shè)備（如熒光燈等）采用靜電電容器自補(bǔ)償，減少無功能耗。 （四）小區(qū)內(nèi)路燈照明線路采用路燈自動控制箱，可根據(jù)需要選用不同的照明方案和照明時段，并通過自控實(shí)現(xiàn)，達(dá)到實(shí)用并節(jié)約能源的目的。 第七章 投資估算與資金籌措 7.1投資估算 7.1.1投資估算的依據(jù) ? 《建設(shè)項

53、目經(jīng)濟(jì)評價方案與參數(shù)》第三版 ? 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價表》-2000年 ? 合肥市有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格； ? 現(xiàn)行各項稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 7.1.2投資估算范圍 1.建筑工程費(fèi)： 包括居民住宅樓、商辦樓、小區(qū)給排水、供電、道路和圍墻、綠化等。 2.其他費(fèi)用： 土地平整清理、水增容、勘察設(shè)計費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。 7.1.3投資估算結(jié)果 項目建設(shè)總投資為5000萬元，其中建筑工程費(fèi)3946.1萬元，其他費(fèi)用1053.9萬元，詳見《項目投資總估算表》。 投資估算表 序號 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價(元) 合價(萬元)

54、備注 1 建筑工程費(fèi) 　 　 　 3946.1 　 1.1 住宅 m2 22710 1100 2498.1 平均 1.2 商辦樓 m2 7440 750 558 　 1.3 小區(qū)給排水 　 　 　 140 　 1.4 小區(qū)供電 　 　 　 250 　 1.5 道路、圍墻 　 　 　 400 　 1.6 綠化 　 　 　 100 　 2 其他費(fèi)用 　 　 　 1053.9 　 2.1 土地平整清理 畝 27 3000 8.1 　 2.2 城建配套 m2 30150

55、 100 301.5 　 2.3 水增容 　 　 　 300 　 2.4 勘察設(shè)計費(fèi) m2 30150 25 75.375 　 2.5 管理費(fèi) 　 　 　 70 　 2.6 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 298.925 　 3 總投資 　 　 　 5000 　 7.2資金籌措 本項目總投資5000萬元，資金來源為建設(shè)單位自籌資金，詳見投資計劃與資金籌措表 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 2009 2010 7-12月 1-8月 1 投資計劃 5000.00 2000.00 300

56、0.00 1.1 建設(shè)投資 3000.00 2000.00 3000.00 1.2 建設(shè)期利息 0.00 0.00 0.00 2 資金籌措 5000.00 2000.00 3000.00 2.1 用于建筑工程 3946.10 1378.82 2567.28 2.2 用于土地平整清理 8.10 8.10 0.00 2.3 用于城建配套 301.50 80.00 221.50 2.4 用于水增容 300.00 259.20 300.00 2.5 用于勘察設(shè)計 75.375 7

57、5.375 0.00 2.6 用于管理費(fèi) 70.00 20.00 50.00 2.7 用于不可預(yù)見費(fèi) 298.295 178.50 119.795 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計劃 8.1建設(shè)工期安排 本項目計劃建設(shè)期13個月，即2009年7月—2010年8月。 2009年7月，項目可行性研究、申請立項； 2009年8月，項目規(guī)劃設(shè)計，報批； 2009年9月，項目施工圖設(shè)計，報建； 2009年10月—2010年6月，項目土建施工； 2010年7月，水電安裝、調(diào)試； 2010年8月，項目驗收。 8.2建設(shè)進(jìn)度計劃 詳見項目建設(shè)進(jìn)度計劃

58、表 時間 2009年 2010年 建設(shè)內(nèi)容 　 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 可行性研究、申請立項 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 規(guī)劃設(shè)計，報批 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 施工圖設(shè)計，報建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項目土建施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 水電安裝、調(diào)試 　 　 　

59、　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項目驗收 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第九章 目標(biāo)定位和營銷策略 9.1目標(biāo)市場定位 綠城雅苑位于崗集鎮(zhèn)，主體目標(biāo)對象為周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群和城市工薪群體。 9.1.1 消費(fèi)群界定 1. 城市白領(lǐng)，工薪階層人員； 2. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 ； 3. 外地來合肥投資、創(chuàng)業(yè)人員； 4. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 。 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 9.2產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)

60、市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是： 1、相對而言，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 2、項目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 3、崗集鎮(zhèn)已形成一些居住小區(qū)群體，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。 4、合淮路的交通要道地位決定了綠城雅苑在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 近年來，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設(shè)，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實(shí)用、適宜、以人為本”為基本準(zhǔn)則，在競爭日趨激烈的合肥房地產(chǎn)行業(yè)中立足站穩(wěn)。 1. 居民住宅樓：做好電力供應(yīng)

61、、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個優(yōu)美寧靜的小區(qū)。 2.商辦樓：可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化CA，設(shè)備管理自動化BA）；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語言、數(shù)據(jù)、 、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調(diào)控

62、制系統(tǒng)的信息等；寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。 9.3營銷策略 根據(jù)本項目的工程進(jìn)度安排以及公司對銷售工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段： 1.項目蓄勢期 本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會、在媒介和業(yè)界初步樹立項目的第一印象，通過厚積薄發(fā)的方式進(jìn)行前期蓄勢。 2.形象塑造期 本階段主要在戶外、報媒、電視、電臺、車身等廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、項目規(guī)劃設(shè)計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽(yù)度，為后期的強(qiáng)

63、勢推廣打下基礎(chǔ)。 完成以下工作： ? 聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設(shè)計制作單位、模型設(shè)制作單位、報社、電視、電臺等新聞媒體單位。 ? 項目宣傳品設(shè)計及制作 ? 項目模型設(shè)計及制作 ? 戶外廣告選址及設(shè)計制作 ? 項目工地及銷售接待中心包裝 ? 軟性新聞宣傳 ? 制作并發(fā)布項目電視形象廣告 ? 召開新聞發(fā)布會、記者招待會、房產(chǎn)銷售見面會 ? 將項目相關(guān)信息在網(wǎng)上發(fā)布 ? 召開開工典禮 3.強(qiáng)勢推廣期 本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強(qiáng)勢推廣項目，讓目標(biāo)客戶充分了解項目情況以激發(fā)起購買欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項目的各強(qiáng)

64、勢賣點(diǎn)和客戶主要關(guān)心的實(shí)質(zhì)性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進(jìn)項目的招商工作。 ? 完成以下工作： ? 硬性廣告宣傳 ? 播放電視專題片 ? 大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告 4、主要推廣渠道 ? 報紙：新安晚報、合肥晚報、安徽商報 ? 電視：合肥電視臺樓市報道 ? 電臺：安徽交通廣播電臺、合肥人民廣播電臺等 ? 戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告 ? 網(wǎng)站：國內(nèi)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站、合肥房產(chǎn)網(wǎng) 5、主要推廣方式 媒體 主要推廣方式 備注 報紙 平面廣告、軟性文章、新聞 電視 形象廣告、專題片、專題欄目 電臺 新聞、

65、廣告、專題節(jié)目 戶外廣告 平面噴繪、布幅、 車體廣告 噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告 網(wǎng)站 項目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流 現(xiàn)場 工地及銷售中心包裝及宣傳 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評價 10.1經(jīng)濟(jì)效益評價依據(jù) ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方案與參數(shù)》第三版 ? 《企業(yè)財務(wù)通知》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則》 稅金以《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定 10.2經(jīng)濟(jì)效益評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 10.2.1建設(shè)規(guī)模 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬元人民幣。 10.2.2項目工期 本項目計劃建設(shè)期13個月，即20

66、09年7月—2010年8月。 其中2009年完成項目投資的40%，2010年完成項目投資的60%；項目于2010年8月交付使用。 10. 3項目銷售收入的確定 10.3.1商業(yè)門面銷售 商業(yè)門面建成后第一年售出60%，第二年售完。價格按每平方米3000元計算： 第一年收入：7440 m2×60%×3000元/ m2 =1339.2萬元； 第二年收入：7440 m2×40%×3000元/ m2 =892.8萬元； 10.3.2住宅樓銷售 住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。價格按每平方米3500元計算： 第一年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬元； 第二年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬元； 第三年收入：22710 m2×20%×3500元/ m2=1589.7萬元 第一年銷售收入總計4518.6萬元，第二年銷售收入總計4072.2萬元，第三年銷售收入總計1589.7萬元。 總銷售收入：10180.5萬元 10.4財務(wù)分析 10.4.1現(xiàn)金流量分析 投資回報率 =