股票市場(chǎng)的房地產(chǎn)之解讀.doc

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http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/ http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/20100205/1804408.shtml 海南房產(chǎn)的熱思考：開(kāi)發(fā)商為什么要捂盤(pán)惜售？ 最近，“捂盤(pán)”字眼頻繁出現(xiàn)在海南媒體和市民的口中。究竟有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商在捂盤(pán)？或者有多少開(kāi)發(fā)商在捂盤(pán)？為什么要捂盤(pán)？媒體沒(méi)有說(shuō)明白，購(gòu)房者也未必清楚。但不論如何，捂盤(pán)，對(duì)消費(fèi)者心理已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。 　　捂盤(pán)，通常解釋為開(kāi)發(fā)商有房子故意留著不賣(mài)，其本質(zhì)屬于開(kāi)發(fā)商的一種銷(xiāo)售策略，即對(duì)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)和推售節(jié)奏的選擇。開(kāi)發(fā)商固然謀求利潤(rùn)的最大化，捂盤(pán)不賣(mài)的目的，基本有兩種可能：房?jī)r(jià)一路下跌，開(kāi)放商不愿按現(xiàn)行的價(jià)格出售房產(chǎn)；另一種可能則恰恰相反，即開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)期待更高，認(rèn)為現(xiàn)在銷(xiāo)售不能實(shí)現(xiàn)利益的最大化，就如同判斷股市漲幅尚未達(dá)到至高點(diǎn)一樣。按照海南目前的房市，開(kāi)發(fā)商如有捂盤(pán)行為，顯然是押寶房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。 　　開(kāi)發(fā)商為什么要捂盤(pán)？ 　　一位外地朋友告訴我，他在?？诤５閸u買(mǎi)房，有的開(kāi)發(fā)商告訴他房子已賣(mài)完，可我的朋友懷疑是開(kāi)發(fā)商故意捂盤(pán)。這位朋友問(wèn)我，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為五千元每平米的價(jià)格賣(mài)了不合算，干脆買(mǎi)八千元不就得了？如果認(rèn)為八千元還不夠，索性翻一倍，賣(mài)一萬(wàn)五或者兩萬(wàn)，怎么會(huì)出現(xiàn)有房子不賣(mài)的愚蠢行為呢？我想，一些想買(mǎi)房子的朋友，如果遭遇了捂盤(pán)，或許都有這樣的疑問(wèn)。 　　上面這位朋友給開(kāi)發(fā)商的“支招”，其實(shí)開(kāi)發(fā)商早就思考了千萬(wàn)遍。如果真的可以這么干，他們自然不會(huì)客氣，所謂“落袋為安”，誰(shuí)不想能把手中的產(chǎn)品以一個(gè)好價(jià)格出售出去？ 　　在物價(jià)部門(mén)不干預(yù)或無(wú)從干預(yù)的前提下，開(kāi)發(fā)商原本就有了坐地起價(jià)的資本，他定什么價(jià)，就是什么價(jià)。只是針對(duì)海南目前的房產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)商不知道該按什么價(jià)格來(lái)定位自己的房產(chǎn)。賣(mài)低了，按照現(xiàn)有的行情，他當(dāng)然不情愿；但倘若認(rèn)定市場(chǎng)看好，把房?jī)r(jià)定得過(guò)高，一旦賣(mài)不出去，房產(chǎn)商就傻眼了。也許有人會(huì)問(wèn)，再把價(jià)格降下來(lái)不就得了？其實(shí)不然，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最忌諱的，就是自行降價(jià)。一旦降低房?jī)r(jià)，消費(fèi)者就會(huì)期待再降價(jià)，再加上媒體鋪天蓋地的降價(jià)報(bào)道，最終給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的后果可能是致命的。不僅自己虧了，同行也會(huì)唾棄你。 　　所以，與其說(shuō)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，不如說(shuō)這是他們對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)該如何定價(jià)而舉棋不定。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、賺取利潤(rùn)，原本就是開(kāi)發(fā)商的最終目的。而相對(duì)于普通商人，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先期投入的資金更多。捂盤(pán)，無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的資金成本，今天能出售高價(jià)的產(chǎn)品，卻將賭注全部押在明天，對(duì)于瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，房產(chǎn)商果真都胸有成竹？ 　　所以，與消費(fèi)者一樣，捂盤(pán)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同樣要承受著心理壓力。相比之下，他們的壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于消費(fèi)者。捂盤(pán)，也真實(shí)地反映了開(kāi)發(fā)商脆弱的一面。 　　開(kāi)發(fā)商是不是真的在捂盤(pán)？ 　　有的消費(fèi)者提出這樣的疑問(wèn)，倘若捂盤(pán)真有這么大風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商不敢輕易捂盤(pán)，那么，現(xiàn)在?？凇⑷齺喌姆孔?，至少?zèng)]有過(guò)去容易買(mǎi)到，而售樓小姐們，相比過(guò)去牛氣了很多，她們的態(tài)度，讓人擔(dān)心究竟還能不能買(mǎi)到房子。這難道不是捂盤(pán)所造成的？ 　　土地部門(mén)的有關(guān)人員告訴筆者，一般而言，在海南某些地段投資一億元的房產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商賣(mài)了1/3之后，就已經(jīng)收回了成本，甚至已賺回了可觀的利潤(rùn)。而某些樓盤(pán)，在出售1/4的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)回本。就連海南省委常委、海口市委書(shū)記陳辭也表示，目前海南土地成本占不到房?jī)r(jià)的兩成，在全國(guó)最低。在這種前提下，開(kāi)發(fā)商有足夠的賭博資本選擇放長(zhǎng)線釣大魚(yú)，認(rèn)為剩下的樓盤(pán)，比之前賣(mài)的盤(pán)賺取的還要多。即便之后房?jī)r(jià)回落，也不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。三亞有的樓盤(pán)，兩個(gè)月前均價(jià)不到一萬(wàn)元每平米，現(xiàn)在已賣(mài)到兩萬(wàn)元，也就是說(shuō)，現(xiàn)在賣(mài)一套房，勝過(guò)之前賣(mài)兩套。這種結(jié)果，雖然會(huì)滋長(zhǎng)捂盤(pán)的可能性，但歸根結(jié)底，這不是捂盤(pán)所帶來(lái)的收益，而是適逢其時(shí)罷了。 　　某些情況下，在同一塊地段，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇先開(kāi)工或銷(xiāo)售某些單元，然后再推售其它單元，除了工程建設(shè)方面的因素之外，主要是出于“不能將雞蛋放在同一個(gè)籃子里面”，他們認(rèn)為在投資的時(shí)候要有這種估算，在出售的時(shí)候同樣也要這般考慮，即不能將所有產(chǎn)品一下子全部推出市場(chǎng)，而應(yīng)該分時(shí)機(jī)、有節(jié)奏地推出。開(kāi)發(fā)商的這種銷(xiāo)售方式究竟算不算捂盤(pán)，筆者不敢妄下結(jié)論。 　　但筆者發(fā)現(xiàn)，有的房子確實(shí)已經(jīng)賣(mài)完了，有的則屬于暫且不具備銷(xiāo)售條件，可在售樓小姐的反復(fù)解釋下，有的消費(fèi)者還是認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在捂盤(pán)，這只能說(shuō)是草木皆兵，自欺欺人了。你當(dāng)然會(huì)問(wèn)，既然如此，售樓小姐還在現(xiàn)場(chǎng)干什么？我的解釋是，房子即便賣(mài)完了，但多少存在著后續(xù)手續(xù)，也有先前的買(mǎi)主事后要退房的。有的房子雖然沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，但對(duì)售樓小姐來(lái)說(shuō)，事先跟準(zhǔn)客戶(hù)混個(gè)臉熟，有什么不好？ 　　目前，媒體沒(méi)有報(bào)道海南哪家開(kāi)發(fā)商公然稱(chēng)自己在捂盤(pán)，當(dāng)你真的發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，也不用緊張。開(kāi)發(fā)商先前付出的比我們多，即使明天行情可能會(huì)更好，但是，房子只要沒(méi)有賣(mài)出去，開(kāi)發(fā)商比我們更緊張。再說(shuō)，只要你經(jīng)常出入售樓處看房，肯定聽(tīng)到售樓小姐如是說(shuō)：今天趕緊買(mǎi)，否則明天就會(huì)提價(jià)。試想，明天果真要提價(jià)，她干嗎今天要便宜賣(mài)給你？ 　　法律如何界定捂盤(pán)？ 　　有法律界人士認(rèn)為，“捂盤(pán)”的法律界定尚有爭(zhēng)議。據(jù)媒體報(bào)道，目前上海、廣東、海南等地方政府紛紛表示要打擊“捂盤(pán)”，但問(wèn)題是，政府能否干預(yù)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及推售節(jié)奏的選擇權(quán)利。 　　從一般商品市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)者有買(mǎi)與不買(mǎi)或什么時(shí)候買(mǎi)的權(quán)利，除了特定的商品外，商家也有賣(mài)與不賣(mài)或什么時(shí)候賣(mài)的權(quán)利，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所遵循的自由交易原則。但是，房產(chǎn)市場(chǎng)不是一般的交易市場(chǎng)，根本原因在于房地產(chǎn)存在一定的壟斷性。追根溯源，這種壟斷權(quán)力集中在政府手中，當(dāng)土地從政府轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中的時(shí)候，如果沒(méi)有特殊的條件限制，則意味著土地資源一定時(shí)段的壟斷性從政府轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)今公開(kāi)拍賣(mài)的市場(chǎng)機(jī)制下，開(kāi)發(fā)商同時(shí)為這一壟斷性付出了壟斷成本。部分人士認(rèn)為，如果政府要對(duì)這種先天的壟斷性進(jìn)行干預(yù)，首先就要在土地轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中進(jìn)行限制。也就是說(shuō)，相對(duì)于事后打擊捂盤(pán)，從土地出讓的源頭對(duì)開(kāi)發(fā)商加以約束，更符合情理、法理。 　　當(dāng)然，一些法律界人士也表示，對(duì)于“捂盤(pán)惜售”，法規(guī)并未完全缺位。比如，“國(guó)十四條”提出：“合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售?！倍恍┑胤椒ㄒ?guī)和規(guī)定也提到，要“進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格查處虛擬交易、虛假?gòu)V告、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為?！? 　　上海的“兩會(huì)”代表認(rèn)為，“捂盤(pán)惜售”之所以成為一種樓市“頑疾”，不是政策法規(guī)不到位，而是與相關(guān)政策執(zhí)行力度不嚴(yán)有著很大的關(guān)系。有的代表則表示，開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)于“捂盤(pán)”承擔(dān)很大責(zé)任，但是解決這個(gè)問(wèn)題的根源卻在政府，畢竟企業(yè)的本身目的就是“逐利”。 　　消費(fèi)者如何應(yīng)對(duì)捂盤(pán)？ 　　政府該不該、能不能、愿不愿意打擊捂盤(pán)，在此不做爭(zhēng)論。但我們面對(duì)的事實(shí)可能是，即使政府打擊捂盤(pán)（即干預(yù)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇的權(quán)利），其收效也只能進(jìn)一步去觀察。比如，開(kāi)發(fā)商按棟、分期推售，或開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)再賣(mài)、先租后賣(mài)等花樣百出的銷(xiāo)售策略，或者在領(lǐng)取預(yù)售證方面，政府能否要求開(kāi)發(fā)商一次性領(lǐng)完，以及在同一批銷(xiāo)售單元中，開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)巨大的價(jià)差，大體實(shí)現(xiàn)按批推售的目的等等。政府如何對(duì)這些行為做界定，能否一一擊破這些層出不窮的招數(shù)，魔高一尺，道能否高出一丈？只能讓時(shí)間去檢驗(yàn)。 　　雖然大家都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是理性的經(jīng)濟(jì)人，但“捂盤(pán)”對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，并不意味著勝券在握，他們也要為所選擇的行為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也可能會(huì)面對(duì)政府的查處或法律的懲罰，以及輿論的譴責(zé)。 　　有人說(shuō)，開(kāi)發(fā)商群體要比廣大消費(fèi)者小得多，只要消費(fèi)者都捂著兜里的錢(qián)，開(kāi)發(fā)商根本就不敢捂盤(pán)。只是消費(fèi)者屬于分散的群體，智慧無(wú)法集中。而開(kāi)發(fā)商雖然群體小，但這一小群高智商的精英可以通過(guò)某次“高峰論壇”，就輕而易舉的聚集在一起，或達(dá)成了共識(shí)。所以，贏家往往是開(kāi)發(fā)商。可在筆者看來(lái)，即便開(kāi)發(fā)商們互不謀面，他們也會(huì)心有靈犀。 　　長(zhǎng)期從事企業(yè)生產(chǎn)的朋友告訴我，一個(gè)工廠，涉及到市場(chǎng)調(diào)研，設(shè)備、原料的引進(jìn)，質(zhì)量的把關(guān)，產(chǎn)品的銷(xiāo)售和售后服務(wù)等重重關(guān)口。而一個(gè)房產(chǎn)商，蓋房子交給設(shè)計(jì)和建筑公司，賣(mài)房子交給代理商，自己只要跑政府要地、跑銀行貸款，然后就可以在星級(jí)酒店躺著坐享其成了。而在收益方面，往往是開(kāi)發(fā)商超出工廠數(shù)倍。以致于很多人感慨：女怕嫁錯(cuò)郎，男怕入錯(cuò)行。但事實(shí)上，這些感慨的人忽略了一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商除了從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，他們還是演說(shuō)家、外交家、慈善家、心理學(xué)家，甚至是“代表”或“委員”。開(kāi)發(fā)商的著眼點(diǎn)在于“想”，而其他人重在于“干”，他們的腦力勞動(dòng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于他人。所以，你在售樓處一時(shí)的念頭，根本逃不脫他們的法眼，這時(shí)候你是張飛，他們是諸葛亮。 　　但無(wú)論如何，作為要買(mǎi)房的普通消費(fèi)者，我們不要只看到開(kāi)發(fā)商風(fēng)光的一面，殊不知很多開(kāi)發(fā)商因?yàn)檎`判大勢(shì)，損失慘重。海南上世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫，不可能所有開(kāi)發(fā)商都是好了傷疤忘了痛。雖然每天都有大把的專(zhuān)家在討論和預(yù)測(cè)未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)和股市行情，但是，沒(méi)有一個(gè)人在兩個(gè)月前告訴我們，海南今天的房?jī)r(jià)會(huì)是多少，也沒(méi)有多少人預(yù)料到股票會(huì)在08年北京奧運(yùn)會(huì)之前暴跌。在房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云難測(cè)，以及我們對(duì)政府查處捂盤(pán)的收效不敢預(yù)期的前提下，消費(fèi)者只能在“慌張”和“理性”當(dāng)中選擇。 　　一位售樓小姐跟筆者說(shuō)，海南房?jī)r(jià)漲幅比心臟跳動(dòng)還要快。可能她不知道，心臟跳得太快，也許就是心臟病的前兆。其實(shí)，這年頭玩得就是心跳，關(guān)鍵看你經(jīng)不經(jīng)得起考驗(yàn)。 房產(chǎn)新政如何破“捂盤(pán)惜售”？ 一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤(pán)惜售行為被看作是推高房?jī)r(jià)的原因之一。日前，溫家寶總理在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)也指出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤(pán)惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為。捂盤(pán)惜售如何推高了房?jī)r(jià)的非理性的上漲？開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售為何屢禁不絕？百姓的安居之路如何才能變得平坦？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員何帆、張鴻共同評(píng)論。 　　捂盤(pán)惜售，開(kāi)發(fā)商樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)躥升，打擊捂盤(pán)惜售，中央出手遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 　　張鴻：明年量減價(jià)增 開(kāi)發(fā)商又將展開(kāi)新一輪捂盤(pán)惜售 　　最近確實(shí)又開(kāi)始捂盤(pán)惜售了，中央人民廣播前一階段連續(xù)對(duì)北京和福建的一些房地產(chǎn)情況的報(bào)道指出，開(kāi)發(fā)商確實(shí)開(kāi)始不愿意賣(mài)房子了，因?yàn)榻衲甑匿N(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)商已經(jīng)基本上完成了，所以準(zhǔn)備留著以后漲上去再賣(mài)。福建的一位女士在幾個(gè)月前看中了一套房子，正準(zhǔn)備買(mǎi)的時(shí)候，代理人跟她說(shuō)這個(gè)房子現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)掉了，我再給你其他還有別的戶(hù)型。但這位女士一看，推薦的其他戶(hù)型都不是好戶(hù)型，這位女士就沒(méi)買(mǎi)了。實(shí)際上直到上個(gè)月這位女士查詢(xún)的時(shí)候，她以前看中的那套房子到現(xiàn)在都還沒(méi)賣(mài)。 　　上海的《青年報(bào)》采訪了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示房?jī)r(jià)就像股票一樣，只要它繼續(xù)漲，那就會(huì)有人跟，只要有人跟，我就不著急買(mǎi)，我等著慢慢賣(mài)。此外，《中華工商時(shí)報(bào)》有一些數(shù)字顯示，明年1月份是一個(gè)量減價(jià)增，因?yàn)閷⒁_(kāi)盤(pán)的這些樓盤(pán)，現(xiàn)在已經(jīng)把價(jià)格亮出來(lái)了，但量是減少的。比如北京即將入市的項(xiàng)目只有22個(gè)，但其中新盤(pán)只有6個(gè)，和以往相比都大幅的減少。因此，我們基本能判斷，除了很多已經(jīng)把房子賣(mài)光了的開(kāi)發(fā)商以外，剩下的很多開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始學(xué)會(huì)擠牙膏了。 　　何帆：捂盤(pán)惜售就像牛皮癬一樣 無(wú)法根治 　　捂盤(pán)惜售和推高房?jī)r(jià)之間有著某種必然的聯(lián)系，因?yàn)槲娣肯蹖?duì)房?jī)r(jià)不停的推高，起著推波助瀾的作用，最后形成惡性循環(huán)。房?jī)r(jià)越高，漲的速度越快，開(kāi)發(fā)商就越是捂盤(pán)，房?jī)r(jià)就越高。而且凡是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，捂盤(pán)行為就開(kāi)始出現(xiàn)了。 　　早在2006年和2007年，捂盤(pán)惜售的行為就已經(jīng)有了，那個(gè)時(shí)候正好是房?jī)r(jià)上漲速度比較快的時(shí)候，其實(shí)那時(shí)政府就已經(jīng)出招在治理了。2006年，建設(shè)部、發(fā)改委，包括工商總局就聯(lián)合有為期一年的專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)交易秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，這里面就已經(jīng)提到不能夠捂盤(pán)惜售。2007年，上海更是做了明確地規(guī)定，如果這個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)比別的周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)都要高很多，而且一年銷(xiāo)售率沒(méi)有超過(guò)5％，那么就認(rèn)定這個(gè)樓盤(pán)是捂盤(pán)惜售。但到現(xiàn)在為止我們還是沒(méi)有辦法，這就跟牛皮癬一樣，看著很難看，但我們卻始終根治不了。 　　張鴻：捂盤(pán)惜售需有明確界定 開(kāi)發(fā)商使用種種靈活手段規(guī)避打擊 　　首先對(duì)于捂盤(pán)惜售，我們是很難下手。除了上海有一個(gè)相對(duì)明確的界定以外，其他的很多城市只是在文件當(dāng)中說(shuō)不允許捂盤(pán)惜售，但捂盤(pán)惜售卻很難界定。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商表示自己可以控制自己的銷(xiāo)售進(jìn)度，那么，銷(xiāo)售進(jìn)度和捂盤(pán)惜售應(yīng)該怎么區(qū)分？ 　　一個(gè)開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上表示："我有三頭豬，只賣(mài)了一頭，剩下兩頭，我放在家里看，我不違法。"現(xiàn)在雖然很多地方都出了這種規(guī)定，但沒(méi)有明確的界定，就很難執(zhí)行。另外，開(kāi)發(fā)商的手段很靈活，可以選擇很多辦法來(lái)應(yīng)對(duì)這些政策。比如很多城市規(guī)定預(yù)售許可證拿下來(lái)以后，在一定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商就得開(kāi)始賣(mài)房，但是預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商卻是可以分期分批拿的。中央人民廣播電臺(tái)的報(bào)道指出，福州的一個(gè)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的一個(gè)小區(qū)里有8棟樓，這個(gè)開(kāi)發(fā)商分4次領(lǐng)了預(yù)售許可證。 　　另外，開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的辦法，就是通過(guò)漲價(jià)來(lái)惜售。開(kāi)發(fā)商通過(guò)價(jià)格杠桿，賣(mài)了很多套不漲價(jià)的房子之后，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得錢(qián)已經(jīng)收回來(lái)了，就開(kāi)始漲價(jià)，漲價(jià)了就把很多人給擋下去了。這就是開(kāi)發(fā)商的種種手段，它們都是在規(guī)避捂盤(pán)惜售打擊。 $$$ 　　何帆：治理捂盤(pán)惜售 并未真下決心 　　治理捂盤(pán)惜售是比較難，但是也不像我們說(shuō)的那么難。為什么捂盤(pán)惜售一直沒(méi)有能夠治理下去呢？這可能跟有的地方政府官員沒(méi)有下決心有關(guān)，之所以出現(xiàn)捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象，有兩個(gè)原因。一個(gè)原因和節(jié)氣的變化有關(guān)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在上漲，所以這個(gè)時(shí)候捂盤(pán)銷(xiāo)售才有利可圖，要是看房?jī)r(jià)下跌，肯定就不能捂盤(pán)。另外一個(gè)原因，實(shí)際上有一些地方政府在專(zhuān)門(mén)來(lái)治理捂盤(pán)惜售的時(shí)候，手比較軟，板子雖然已經(jīng)高高舉起來(lái)，但只是輕輕落下，最后都沒(méi)有放下去。 　　到現(xiàn)在為止，我們還沒(méi)有看到哪個(gè)開(kāi)發(fā)商因?yàn)槲姹P(pán)惜售受到了地方政府的嚴(yán)懲。因此出臺(tái)針對(duì)捂盤(pán)惜售出臺(tái)的治理政策，表面上看起來(lái)非常的嚴(yán)厲，但是開(kāi)發(fā)商看在眼里，并不害怕，而是感到高興。比如在前一段的時(shí)候，有一個(gè)地方政府出臺(tái)一個(gè)專(zhuān)門(mén)治捂盤(pán)治理的政策，只要捂盤(pán)惜售，就重罰開(kāi)發(fā)商一萬(wàn)塊錢(qián)。這個(gè)政策出來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商肯定感到的不是恐懼，而是終于放心了，因?yàn)樽疃嘁簿土P一萬(wàn)塊錢(qián)。 　　"駱駝強(qiáng)子"網(wǎng)友：房?jī)r(jià)瘋漲、捂盤(pán)惜售是互為因果 　　我現(xiàn)在還沒(méi)買(mǎi)房，仍在租房。因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)我經(jīng)濟(jì)上不能承受，心理上也不能接受，因?yàn)橘I(mǎi)自住房，將會(huì)耗盡我所有的消費(fèi)能力。 　　從身邊的情況來(lái)看，我對(duì)于捂盤(pán)惜售的這種情況已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，剩下的只有無(wú)奈。我也曾陪朋友去看過(guò)房，喜歡的房子開(kāi)發(fā)商不賣(mài)，他們供給的房子我們又看不上，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的理由就是，如果要買(mǎi)的話，就要支付比當(dāng)時(shí)的均價(jià)高出將近一倍的價(jià)格，這實(shí)際上是在拒絕出售。但很不幸的是半年之后，價(jià)格真的漲到了他們的預(yù)計(jì)水平。所以我非常同意這個(gè)觀點(diǎn)：在這種惡性循環(huán)當(dāng)中，房?jī)r(jià)的瘋漲和捂盤(pán)惜售等違規(guī)行為，實(shí)際上是互為因果的。 　　開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)手法變換花樣，遏制高房?jī)r(jià)，如何強(qiáng)化監(jiān)管才能不讓捂盤(pán)抬頭？ 　　張鴻： 抑制地產(chǎn)規(guī)模 打擊捂盤(pán)惜售 　　高房?jī)r(jià)在很大程度上是由于投機(jī)產(chǎn)生的，我們現(xiàn)在打擊的捂盤(pán)惜售只是眾多投機(jī)環(huán)節(jié)當(dāng)中的一個(gè)，因此我們要打的其實(shí)是這個(gè)環(huán)節(jié)中的每一個(gè)投機(jī)，包括捂盤(pán)惜售。比如在土地變成房屋當(dāng)中，有人投機(jī)土地，不蓋房，我們就要進(jìn)行打擊，要讓更多的土地能夠變成商品房。捂盤(pán)惜售使房子不能變成有效的供給，所以我們也要進(jìn)行打擊。還有一部分人，買(mǎi)了房子用來(lái)投機(jī)，不是普通人住房的需求，也要打擊。 　　因此整個(gè)的投機(jī)鏈條我們都要進(jìn)行打擊，就一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的遏制作用，而且我們是用一套"組合拳"，就是包括保障性住房，包括一些信貸政策和稅收政策等等。如果房?jī)r(jià)真的下來(lái)了，開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)捂盤(pán)惜售了，我們也就不關(guān)心開(kāi)發(fā)商是否捂盤(pán)惜售了。 　　何帆：捂盤(pán)惜售 導(dǎo)致房地產(chǎn)癌變 　　有一些開(kāi)發(fā)商有這樣的一些觀點(diǎn)來(lái)混淆視聽(tīng)，他就表示捂盤(pán)惜售就是自己的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行為，這是我自己的事情，你管不著。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商混淆了正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和特殊的擾亂市場(chǎng)秩序，如果我們不重視在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的捂盤(pán)惜售的行為，那么它可能也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)癌變。 　　第一，這種行為鼓勵(lì)了房地商不是正常地去蓋房子，去關(guān)心自己的房子質(zhì)量和服務(wù)，就剩下關(guān)心囤地和捂盤(pán)了，最后就變成了房地產(chǎn)商的商業(yè)模式，變成了"倒?fàn)?的商業(yè)模式。第二，這種行為使得市場(chǎng)秩序發(fā)生了混亂，就是大家現(xiàn)在搞不清楚，到底是正常的價(jià)格在上漲，還是由于需求拉動(dòng)了價(jià)格在上漲？還是由于人為的使得價(jià)格在上漲？在這個(gè)時(shí)候，實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)提出了非?；靵y的信號(hào)，因此這個(gè)問(wèn)題不去治理，會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序帶來(lái)非常壞的信號(hào)。 $$$ 　　國(guó)世平：一定要用財(cái)政政策 用稅收來(lái)解決捂盤(pán)惜售行為 　　（深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng) 《今日觀察》特約評(píng)論員） 　　為什么捂盤(pán)？就是說(shuō)由于現(xiàn)在大規(guī)模的買(mǎi)房子，不是用于居住的，是買(mǎi)到又囤起來(lái)，我們居民也在囤房子。為什么呢？因?yàn)榉孔铀阉闯墒且粋€(gè)永恒的資產(chǎn)，所以全國(guó)人民都開(kāi)始買(mǎi)房子，都來(lái)囤積房子，才會(huì)導(dǎo)致房子的供給很緊張。在這種背景下，再多的房子都不夠用。因此一定要采取治本的辦法，行政手段的查處是沒(méi)用的。 　　有一個(gè)最好的辦法就是用財(cái)政政策，用稅收的辦法來(lái)解決。比如盤(pán)開(kāi)出來(lái)以后，必須在半年賣(mài)完，如果半年賣(mài)不完的話，我要向開(kāi)發(fā)商征收物業(yè)稅，而且物業(yè)稅調(diào)整的幅度，應(yīng)該在0.6％到6％。如果說(shuō)捂盤(pán)的現(xiàn)象比較重的話，把物業(yè)稅提到6％，那么這種情況下基本上就沒(méi)人敢捂盤(pán)。所以說(shuō)物業(yè)稅對(duì)打擊捂盤(pán)的，特別是地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房子，開(kāi)發(fā)出來(lái)以后馬上要賣(mài)掉，如果不賣(mài)掉的話，要交物業(yè)稅的話，那么地產(chǎn)商面對(duì)的壓力就非常大。有了這種可能性，開(kāi)發(fā)商就基本不敢輕易捂盤(pán)，而且捂盤(pán)的成本也是很高的。 　　張鴻：要對(duì)捂盤(pán)惜售 下決心重罰 　　雖然我們對(duì)捂盤(pán)惜售都義憤填膺，但是當(dāng)我們要真正的實(shí)實(shí)在在的開(kāi)始治理它的時(shí)候，還是有一些基礎(chǔ)工作要做，比如說(shuō)捂盤(pán)惜售到底是什么？到底它和正常的銷(xiāo)售行為，銷(xiāo)售進(jìn)度的掌控有什么區(qū)別？如果它影響了市場(chǎng)信號(hào)，那么哪些行為真正的影響市場(chǎng)信號(hào)，破壞了市場(chǎng)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。要把這些界定清楚了，我們才可以執(zhí)行，而且執(zhí)行的時(shí)候一定要?jiǎng)诱娓竦?，下決心重罰，而不是一萬(wàn)塊錢(qián)兩萬(wàn)塊錢(qián)，那對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)真是九牛一毛。 　　何帆：根治捂盤(pán)惜售 釜底抽薪背后是要增加各種房產(chǎn)供給 　　如果要根治捂盤(pán)惜售，實(shí)際上還是要釜底抽薪。因?yàn)楝F(xiàn)在之所以捂盤(pán)惜售愈演愈烈，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)越漲越猛，如果真的是要釜底抽薪，比如我們還是要增加供給，增加各種各樣的供給，不僅是增加針對(duì)城里人的住房，而且還要針對(duì)中低收入階層的住房等等。