2017年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點(diǎn)摘要1-房地產(chǎn)交易制度政策第二部分

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1房地產(chǎn)交易制度政策第二部分整理數(shù)據(jù)來(lái)源：2016 年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書(shū)房地產(chǎn)交易制度政策房屋租賃的概念及分類(lèi)1、概念：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋不得出租的情形１、屬亍違法建筑的；２、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；３、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；４、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的下列房屋中不得出租的有(A ．小產(chǎn)權(quán)房；C．已被鑒定為危房的房屋)特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)租賃合同效力１、抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租２、出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。３、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立租賃合同無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。４、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，但在一審法院辯論終結(jié)前經(jīng)主管2部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效租住面積的規(guī)定１、《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積 不得低亍 當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。２、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住租金不得隨意提高在房屋租賃合同期 內(nèi) ，出租人不得單方面隨意提高租金水平房屋租賃合同概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議房屋租賃合同的法律特征１、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)、２、諾成、雙務(wù)、有償合同（達(dá)成協(xié)議即成立，收取租金，獲得使用權(quán)）３、實(shí)行登記備案制度房屋租賃合同的主要內(nèi)容１、當(dāng)亊人姓名或者名稱(chēng)及住所。２、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)拖，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。３、租金和押金數(shù)額及交付方式。４、租賃用途和房屋使用要求。５、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。６、租賃期限。７、房屋維修責(zé)任。８、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。９、爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任。１０、其他約定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》要求，建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門(mén)可以會(huì)同工商行政管理部門(mén)制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)亊人選用房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)權(quán)利 義務(wù)出租人 租金收益權(quán) １、提供符合要求的房屋及其附屬設(shè)施２、對(duì)房屋進(jìn)行維修承租人１、享有出租房屋地使用權(quán)、收益權(quán)２、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)３、買(mǎi)賣(mài)不破租賃１、交付租金２、合理使用、善意保管房屋３、租賃關(guān)系終止時(shí)歸還房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的情形包括：3１、在存在房屋 共有人 行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；２、出租人將房屋出賣(mài)給近 親屬 ，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；３、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在 十五日內(nèi) 未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；４、 第三人善意購(gòu)買(mǎi) 租賃房屋并已經(jīng) 辦理登記 手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利。１、房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)(財(cái)產(chǎn)分配) 、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效２、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋３、租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。但房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)發(fā)動(dòng)的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋叐讓人繼續(xù)履行原租賃合同承租人在租賃期間內(nèi)死亡，有權(quán)要求維持原租賃關(guān)系的是承租人的(D．現(xiàn)共同居住的兒子)2008年 8月，馮某通過(guò)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下稱(chēng)甲機(jī)構(gòu)）的居間服務(wù)購(gòu)買(mǎi)了一套80m2的事手住宅，2008年9 月委托甲機(jī)構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2008年10月又委托甲機(jī)構(gòu)代理對(duì)外租賃。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場(chǎng)價(jià)格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2011年 3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于房屋租賃的說(shuō)法，正確的為(A ．馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某；B ．租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行；D．馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))【解析】B項(xiàng)，房屋所有權(quán)在租賃期間轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)叐人依法概括承叐原租賃合同，除法定或合同約定的亊由出現(xiàn)外，承租人和買(mǎi)受人均需履行原租賃合同。E項(xiàng)，我國(guó)《物權(quán)法》僅規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是，法律并未規(guī)定原承租人有優(yōu)先租賃權(quán)。多份租賃合同法律效力的認(rèn)定－承租人均主張履行合同，按照下列順序確定履行合同的承租人：１、已經(jīng)合法 占有 租賃房屋的；２、已經(jīng)辦理 登記 備案手續(xù)的；３、 合同成立在先 的房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為房屋轉(zhuǎn)租要求4１、須經(jīng)出租人書(shū)面同意（書(shū)面同意包括在租賃合同中出租方已明確同意承租人轉(zhuǎn)租的，和租賃合同中未明確或不允許轉(zhuǎn)租，亊后出租人另行書(shū)面同意的）２、轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限３、房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)2014年 1月，李某將其一套自有住房出租給王某，雙方簽訂了房屋租賃合同， 合同約定租期為3年 。2015 年 1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則下列關(guān)于轉(zhuǎn)租的說(shuō)法中，正確的有(A．王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)；B ．王某轉(zhuǎn)租該套住房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)李某同意；C．轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效)。D．劉某承租該住房的期限最長(zhǎng)為3 年，正確為２年房屋轉(zhuǎn)租效力１、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。２、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同房屋租賃合同的解除合同解除指在合同有效成立后，沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，合同關(guān)系提前終止雙方解除：又稱(chēng)協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當(dāng)亊人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅單方解除：是根據(jù)當(dāng)亊人一方的意思表示而解除合同，根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除不承租人單方解除出租人單方解除條件１、承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；２、承租人擅自發(fā)動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的；３、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋叐損的；４、承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；拖欠房租6個(gè)月以上５、不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；６、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的承租人單方解除條件１、因不可歸責(zé)于承租人的亊由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；２、不定期租賃5３、租賃物危及承租人的安全或者健康的；４、租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；５、租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；６、租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。導(dǎo)致房屋租賃合同終止的情形有(A ．房屋租賃合同到期；B ．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；D．無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的)房屋租賃期間，承租人可單方解除合同的情形有(B．租賃住房的權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議；E ．租賃住房被司法機(jī)關(guān)依法查封導(dǎo)致房屋無(wú)法使用)商品房屋租賃登記備案材料城市房地產(chǎn)管理法第５４條，商品房屋租賃管理辦法第１４條規(guī)定需要辦理登記備案手續(xù)。１、房屋租賃合同；２、房屋租賃當(dāng)事人身份證明；３、房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；４、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規(guī)定的其他材料商品房屋租賃登記備案辦理１、對(duì)商品房屋租賃當(dāng)事人提交的材料齊全并且符合法定形式、２、出租人與房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致、３、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，４、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明。５、申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容商品房屋租賃登記備案證明載明內(nèi)容包括：１、出租人姓名（名稱(chēng)），承租人姓名（名稱(chēng)），有效身份證件種類(lèi)和號(hào)碼，２、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門(mén)補(bǔ)領(lǐng)。 租賃合同簽訂后 30日 內(nèi) 備案商品房屋租賃登記 備案內(nèi)容發(fā)生變化 、 續(xù)租 或者 租賃終止 的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在 三十日內(nèi) ，到原租賃登記備案的部門(mén)辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷(xiāo)手續(xù)。實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案記載的信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：１、出租人的姓名（名稱(chēng)）、住所；２、承租人的姓名（名稱(chēng)）、身份證件種類(lèi)和號(hào)碼；３、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；４、其他需要記載的內(nèi)容6商品房屋租賃登記備案效力最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：１、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。２、房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。３、盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同具有對(duì)抗第三人的效力。當(dāng)出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（是指基于有效租賃合同關(guān)系下的占有，通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等其他非法手段占有，不能認(rèn)定為合法占有）（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。已購(gòu)公房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房公共租賃住房１、是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，①面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、②新就業(yè)無(wú)房職工和③在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。２、從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房幵軌運(yùn)行，幵軌后統(tǒng)稱(chēng)為 公共租賃住房 ，自此廉租住房不再實(shí)行單獨(dú)管理公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象①城鎮(zhèn)中等偏下收入住房 困難家庭 、② 新就業(yè)無(wú)房 職工和③在城鎮(zhèn) 穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工 人員公共租賃住房租金水平１、按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)２、政府投資建設(shè)幵運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免。３、社會(huì)投資建設(shè)幵運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對(duì)符合條件的低收入住房保障對(duì)象予以適當(dāng)補(bǔ)貼公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行(C．政府定價(jià))公共租賃住房租賃合同配租對(duì)象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位與配租對(duì)象7應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為 5年 。公共租賃住房租賃合同內(nèi)容：1．合同當(dāng)亊人的名稱(chēng)或姓名；2．房屋的位置、用途、面積、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)施和設(shè)備，以及使用要求；3．租賃期限、租金數(shù)額和支付方式；4．房屋維修責(zé)任；5．物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)?、供熱等相關(guān)費(fèi)用的繳納責(zé)任；6．退回公共租賃住房的情形；7．違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法；8．其他應(yīng)當(dāng)約定的亊項(xiàng)。公共租賃住房合同終止１、違法使用公共租賃住房(1)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；(2)改變所承租公共租賃住房用途的；(3)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；(4)在公共租賃住房?jī)?nèi)從亊違法活動(dòng)的；(5)無(wú)正當(dāng)理由 連續(xù)6 個(gè)月以上閑置 公共租賃住房的。２、拖欠租金承租人累計(jì) 6個(gè)月以上拖欠租金的 ，應(yīng)當(dāng)騰退所承租的公共租賃住房。３、期滿(mǎn)未申請(qǐng)續(xù)期租賃期屆滿(mǎn)需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿(mǎn)3個(gè)月前向市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)提出申請(qǐng)。未按規(guī)定提出續(xù)租申請(qǐng)的承租人，租賃期滿(mǎn)應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房。４、其他情形承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房：(1)提出續(xù)租申請(qǐng)但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；(2)租賃期內(nèi)通過(guò) 購(gòu)買(mǎi) 、受贈(zèng)繼承等方式獲得其他住房幵不再符合公共租賃住房配租條件的；(3)租賃期內(nèi)·承租或者 承購(gòu)其他保障性住房 的房地產(chǎn)抵押抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為房地產(chǎn)抵押人：指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織房地產(chǎn)抵押權(quán)人：指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織房地產(chǎn)抵押的特征：8不轉(zhuǎn)移占有 ，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)典當(dāng)有顯著的區(qū)別房地產(chǎn)抵押的主要類(lèi)型１、一般房地產(chǎn)抵押一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。２、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。３、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。４、最高額抵押(1)指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán) 用房地產(chǎn)提供擔(dān)保的行為。(2)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。(3)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng) 當(dāng)事人 同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。房地產(chǎn)抵押的條件（一）作為抵押物的條件１、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，(1)依法取得的房屋所有權(quán) 連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)(2)以 單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他地上定著物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。２、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人或者第三人 可以對(duì)其有權(quán)處分 的下列房地產(chǎn)設(shè)定抵押：(1)建筑物和其他土地附著物；(2)建設(shè)用地使用權(quán)；(3)正在建造的建筑物；(4)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。（二）下列房地產(chǎn) 不得設(shè)定抵押 或 抵押時(shí)受一定限制１、土地所有權(quán)不得抵押；(1)地上沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的， 純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 不得進(jìn)行抵押；(2)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。２、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，9但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。３、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。４、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利亊業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。５、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。６、已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。７、以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。８、違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。９、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有(A.依法被查封的財(cái)產(chǎn)；C. 所有權(quán)有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；D.學(xué)校的教學(xué)樓)【解析】《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn) 不得抵押 ：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等 集體所有的土地使用權(quán) ，但法律規(guī)定可以抵押的除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的亊業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；注意在 公益設(shè)施以外 的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押 可以④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押規(guī)定１、以土地使用權(quán)為 出讓方式 取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的 剩余年限 。２、以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)亊先征得其他共有權(quán)人的書(shū)面同意。３、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。４、以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知 抵押權(quán)人 ，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。５、以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的 份額比例為限下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，錯(cuò)誤的有(C.學(xué)校教育設(shè)施以外的房地產(chǎn)可以為第三人提供擔(dān)保；D.在建工程不得為第三人提供擔(dān)保； E.同一財(cái)產(chǎn)不得向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押)。10【解析】A.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)該企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，正確B.抵押人死亡，其合法繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同，正確C項(xiàng)，《物權(quán)法》規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的亊業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得為第三人提供擔(dān)保。D項(xiàng)，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)秱占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。E項(xiàng)，同一財(cái)產(chǎn)可以向多個(gè)債權(quán)人抵押擔(dān)保合同１、是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。２、主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。３、擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民亊責(zé)任。《物權(quán)法》規(guī)定抵押合同的條款：１、被擔(dān)保 債權(quán)的種類(lèi) 和數(shù)額；２、債務(wù)人履行 債務(wù)的期限 ；３、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、 所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬 ；４、 擔(dān)保的范圍 。房地產(chǎn)抵押估價(jià)原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范不銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)抵押估價(jià)作出詳細(xì)的規(guī)定１、對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)的要求(1)要求房地產(chǎn)管理部門(mén)建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢(xún)服務(wù)；(2)不得要求抵押當(dāng)亊人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，(3)不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；(4)定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，(5)對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。２、對(duì)商業(yè)銀行的規(guī)定(1)商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。(2)房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。(3)處置抵押房地產(chǎn)前 ，應(yīng)當(dāng)委托 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī) 構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。３、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定11房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施一綜合小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃容積率為21。該項(xiàng)目位二城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地120000㎡，其中有40000㎡屬二國(guó)有土地，其余為集體土地上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。按規(guī)劃建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和商業(yè)城項(xiàng)目。該項(xiàng)目由乙建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）承包施工，二2009年1月1日動(dòng)工，工期10個(gè)月。建設(shè)過(guò)程中，甲公司將在建工翟向銀行申請(qǐng)抵押貸款。下列關(guān)二在該項(xiàng)目建工程抵押的表述中，正確的為( )。A.在建工程抵押價(jià)值可由甲公司和銀行協(xié)商議定；B.在建工程抵押價(jià)值可由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；C.甲公司和銀行應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記，并在工程竣工后申請(qǐng)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記【解析】AB兩項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)亊人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。C項(xiàng)，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)亊人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。D項(xiàng)，抵押人轉(zhuǎn)讓或出租抵押標(biāo)的物，需經(jīng)抵押權(quán)人同意房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力１、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。２、《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。３、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。４、《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。５、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)１、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以不抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。２、《物權(quán)法》規(guī)定抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。３、《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物不建設(shè)用地使用權(quán)一并處12分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。４、《物權(quán)法》規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。５、同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(1)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 ；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償 ；(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償 。6、為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的內(nèi)容，下列表述正確的有( )。A.《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位B.《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為；C.《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保； D.《 物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；E.《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸 債務(wù)人 所有【解析】抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸 抵押人 所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證 擔(dān)保的行為住房置業(yè)擔(dān)保理解概念要把握住三點(diǎn)１、是住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充；２、是特定的專(zhuān)業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別于其他形證人承擔(dān)保證責(zé)任；３、是規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，提供的保證方式是 連帶責(zé)任保證 ，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)時(shí)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度－公司設(shè)立１、設(shè)立程序：向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，擔(dān)保公司方可營(yíng)業(yè)。擔(dān)保公司的組13織形式為 有限責(zé)任公司 或者 股份有限公司 。２、設(shè)立條件(1)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所；(3)有不少于 1000萬(wàn) 元人民幣的實(shí)有資本；(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；(5)有適應(yīng)工作需要的專(zhuān)業(yè)管理人員；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3．其他規(guī)定擔(dān)保公司的實(shí)有資本以①政府預(yù)算資助、②資產(chǎn)劃撥以及③房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理１、業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定擔(dān)保公司 只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除外） ， 不得經(jīng)營(yíng) 財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。２、建立在銀行的保證金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中 按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金 ，并存人借款人的貸款銀行。３、風(fēng)險(xiǎn)基金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償４、最大擔(dān)保額度規(guī)定擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過(guò)其實(shí)有資本的 30倍 ；超過(guò)30倍的，應(yīng)追加實(shí)有資本住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度（一）擔(dān)保的設(shè)立１、擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)的原則建立合作關(guān)系。２、擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。３、設(shè)立程序：擔(dān)保設(shè)立的過(guò)程包含要約和承諾兩個(gè)階段。（二）擔(dān)保的解除１、借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。２、借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。住房公積金概述１、住房公積金全部歸職工個(gè)人所有。14２、記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶(hù)，用于建造、購(gòu)買(mǎi)、翻建、大修和租賃自住住房。３、我國(guó)初步形成了以住房公積金制度為基礎(chǔ)的政策性住房貸款與商業(yè)性住房貸款并存的住房信貸體系住房公積金屬于（B．繳存住房公積金的職工 )所有住房公積金的性質(zhì)１、住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。２、單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的住房公積金的特點(diǎn)1． 義務(wù) 性(強(qiáng)制性)；2 ． 互助 性( 具有儲(chǔ)蓄與融通特性 )；3． 保障 性（增值收益用安居工程、住宅建設(shè)、危舊房改造）不屬于住房公積金特點(diǎn)的是(C．自愿性)住房公積金制度的作用１、住房公積金制度作為 法定 的住房貨幣分配方式是改革住房分配制度，通過(guò)增加了職工工資當(dāng)中的住房消費(fèi)含量，實(shí)現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換。２、建立了職工個(gè)人住房資金積累機(jī)制，增強(qiáng)了職工解決住房問(wèn)題的支付能力。３、住房公積金制度實(shí)行低存低貸原則我國(guó)住房公積金制度實(shí)行的利率政策是（ A．低存低貸）住房公積金管理的基本原則《公積金條例》規(guī)定，住房公積金管理委員會(huì) 決策 、住房公積金管理中心 運(yùn)作 、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ) 、財(cái)政 監(jiān)督 是住房公積金管理的基本原則住房公積金管理中心運(yùn)作是指每個(gè)設(shè)區(qū)城市依法成立一個(gè)住房公積金管理中心，為直屬城市人民政府不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立事業(yè)單位，負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為(A ．住房公積金管理委員會(huì))住房公積金繳存１、繳存住房公積金的對(duì)象。(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、(2)國(guó)有企業(yè)、(3)城鎮(zhèn)集體企業(yè)、(4)外商投資企業(yè)、(5)城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、(6)事業(yè)單位、 (7)民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及 (8)其在職職工 都應(yīng)按月 繳存住房公積金?！蛾P(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，有條件的地方，(9)城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金，(10)城鎮(zhèn)個(gè)體、(11)工商戶(hù)、(12)自由職業(yè)15人員 可申請(qǐng) 繳存住房公積金。２、繳存基數(shù)。(1)繳存基數(shù)是職工本人上一年度的月平均工資，(2)共由6部分組成：①計(jì)時(shí)工資、②計(jì)件工資、③獎(jiǎng)金、④津貼和補(bǔ)貼、⑤加班加點(diǎn)工資及⑥特殊情況下支付的工資。(3)住房公積金繳存基數(shù) 不得高于 職工工作所在區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度職工月平均工資的 3倍 。３、繳存比例。(1)是指職工個(gè)人按月繳存( 或職工單位資助職工按月繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。(2)單位和職工繳存比例不應(yīng)低于 5％，不高于12％。４、住房公積金月繳存額，(1)為職工本人上一年度月平均工資 分別乘以 職工和單位 住房公積金繳存比例后的和住房公積金月繳存額＝(上一年月平均工資Ｘ職工住房公積金繳存比例＋上一年月平均工資Ｘ單位住房公積金繳存比例960 =4000 x 12% + 4000 x 12%(2)住房公積金匯繳年度為上年 7月1日至當(dāng)年6月30日。住房公積金的繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，包括計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、(A．獎(jiǎng)金 B．津貼 C . 補(bǔ)貼 D．加班加點(diǎn)工資) 和特殊情況下支付的工資，不計(jì) E．稿酬職工住房公積金的查詢(xún)和對(duì)賬１、住房公積金管理中心要為每一位繳存住房公積金的職工發(fā)放住房公積金的有效憑證。２、目前個(gè)人住房公積金有效憑證有幾種形式：憑條、存折或磁卡等。３、每年6月30日為住房公積金結(jié)息日下列關(guān)于住房公積金的表述中，正確的是(D．個(gè)人住房公積金的利息所得與個(gè)人普通存款的利息所得有區(qū)別，應(yīng)免征個(gè)人所得稅) ，不計(jì)職工裝修自住住房住房公積金的提取使用原則1、 定向 使用原則；2 、 安全 運(yùn)作原則；3 、嚴(yán)格時(shí)限的 效率 原則職工個(gè)人住房公積金的提?。薄⒙毠ぷ》肯M(fèi)提取(1)職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、 大修自住 住房時(shí)的提?。?2)償還購(gòu)房貸款本息時(shí)的提??；(3)房租超出 家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)的提??；２、職工喪失繳存條件的提取(1)職工與單位建立勞動(dòng)關(guān)系是繳存住房公積金的前提，(2)當(dāng)繳存條件喪失時(shí)，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時(shí)注銷(xiāo)該職工住房公積金賬戶(hù)：16①離、退休；?、?完全喪失 勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；③出境定居；?、苈毠に劳龌蛘弑恍嫠劳龅淖》抗e金的使用1、職工個(gè)人住房公積金使用，指職工個(gè)人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為。2、職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。3、繳存職工在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。4、個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式住房公積金管理中心住房公積金運(yùn)作，１、指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工提取的前提下，依法運(yùn)用住房公積金的行為。２、在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，管理中心也可將住房公積金余額用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。３、但管理中心不能向單位或個(gè)人提供擔(dān)保下列資金中，可以用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的有（A．擔(dān)保公司資金；D ．住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金；E．住房公積金 ）。不計(jì) B．在建工程抵押貸款 C．商品房預(yù)售資金個(gè)人住房貸款政策概述１、概念：個(gè)人住房貸款是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。２、個(gè)人住房貸款分為兩類(lèi)：商業(yè)性個(gè)人住房貸款（委托貸款）、住房公積金個(gè)人住房貸款３、住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策，免予征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅，其利息也免征個(gè)人所得稅張某因購(gòu)買(mǎi)房屋一次性提取住房公積金8萬(wàn)元，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅( A.0 )元公積金借款人須同時(shí)具備以下條件：１、具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份；２、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；３、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；４、不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以 不低于 所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的規(guī)定比例作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的規(guī)定比例作為購(gòu)房的首期付款；５、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人公積金貸款和商業(yè)性貸款差別：１、貸款資金來(lái)源不同。17２、貸款對(duì)象不同。（繳存6個(gè)或者12 個(gè)月以上）３、貸款流程不同。(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款申請(qǐng)受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)部，公積金貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進(jìn)行（部分城市由住房公積金管理中心自主完成），(2)貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例 》規(guī)定由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心負(fù)責(zé)４、貸款額度、利率不同。(1)兩者都要求考核貸款成數(shù)、借款人還款能力、不得超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的單筆最高貸款額度(2)我國(guó)住房公積金制度實(shí)行低存低貸的利率政策，住房公積金個(gè)人貸款利率低于商業(yè)性住房貸款利率個(gè)人住房公積金存貸款利率１、存款利率(1)自 2016年 2月21日起，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按 一年期定期存款 基準(zhǔn)利率執(zhí)行。(2)職工住房公積金 自存人職工住房公積金個(gè)人賬戶(hù)之日 起計(jì)息， 按年結(jié)息 ，本息 逐年結(jié)轉(zhuǎn) 。每年 6月 30日 為結(jié)息日。２、個(gè)人住房公積金貸款利率(1)個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行 一年一定 ， 于每年 1月1 日 ，按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平。如2015年8 月26日下調(diào)利率，則心的貸款利率從2016年1月1日開(kāi)始執(zhí)行(2)遇法定利率調(diào)整，①貸款期限在 1年以?xún)?nèi) 的，實(shí)行合同利率， 不分段計(jì)息 ；②貸款期限在 1年以上的 ，于 下年初開(kāi)始 ，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。３、管理中心沉淀資金(閑散放置在社會(huì)上，未被聚積起來(lái)加以利用的資金)的利率管理中心在受委托銀行的住房公積金專(zhuān)戶(hù)中的沉淀資金，按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計(jì)息職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的(D．1 年期定期存款基準(zhǔn)利率)存款利率計(jì)息張某申請(qǐng)期限為10年的住房公積金貸款，若貸款期間遇法定利率調(diào)整，新利率自(D．下年1 月1日起)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記：１、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載亍登記簿的行為，２、是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式不動(dòng)產(chǎn)登記制度的類(lèi)型（一）契據(jù)登記制（ 法國(guó)登記制 ）１、以當(dāng)事人間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)所訂立的書(shū)面契據(jù)為登記對(duì)象，契據(jù)內(nèi)容是否真實(shí)，登記機(jī)18關(guān)不予審查，亦不對(duì)其真?zhèn)呜?fù)責(zé)，物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件（ 又稱(chēng)為形式主義登記 ）２、特點(diǎn)：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。　?。?）登記與否不予強(qiáng)制。（3）登記實(shí)行形式審查主義?！　　　。?）登記無(wú)公信力。（5）登記簿采人的編成主義（6）登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)而且登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)。(二 )產(chǎn)權(quán)登記制只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，不動(dòng)產(chǎn)受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利才告成立。１、權(quán)利登記制（ 德國(guó)登記制 ）是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制（又稱(chēng) 實(shí)質(zhì)主義登記 ）特點(diǎn)：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記具有公信力?！　　　　。?）登記采用強(qiáng)制主義。（5）登記簿采物的編成主義?！　。?）登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。２、托倫斯登記制（ 澳大利亞制 ）指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書(shū)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度（又稱(chēng) 權(quán)利交付主義登記 ）特點(diǎn)：（1）登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記具有公信力?！　　　　。?）交付權(quán)利證書(shū)。（5）登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。　?。?）設(shè)置賠償基金。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的１、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益　?。?、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全３、為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)　　　　?。?、為城市規(guī)劃、建設(shè)和管理提供科學(xué)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元：１、權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。２、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。３、不動(dòng)產(chǎn)單元一般具備明確的①界址或界線、②地理空間上的確定性與唯一性、③獨(dú)立的使用價(jià)值等三個(gè)特征19不動(dòng)產(chǎn)登記簿：１、由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作的，對(duì)某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)及其上的權(quán)利狀況加以記載的具有法律效力的官方記彔。２、不動(dòng)產(chǎn)登記簿既要反映不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，還要反映其上建立的各類(lèi)法律關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》，確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是(D．不動(dòng)產(chǎn)登記簿)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)１、不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況：不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息；２、權(quán)屬狀況：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等信息；３、其他限制、提示事項(xiàng)：主要是針對(duì)抵押登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等登記類(lèi)型而規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)）：是負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的組織，在不動(dòng)產(chǎn)登記中占據(jù)重要地位不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)１、查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的 權(quán)屬證明 和其他必要材料； ２、就有關(guān)登記事項(xiàng) 詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人 ；３、 如實(shí)、及時(shí) 登記有關(guān)事項(xiàng)； ４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)有()。A．必要時(shí)可以實(shí)地查看；B ．如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；C．查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明D ．就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人分析： E ．對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估； 《物權(quán)法 》第十二條規(guī)定：①登記機(jī)構(gòu) 不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 ；②不得以年檢等名義進(jìn)行 重復(fù)登記 ；③不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為不動(dòng)產(chǎn)登記范圍１、適用范圍：土地、海域以及房屋、林木等定著物。２、具體范圍：①集體土地所有權(quán)；②房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；③森林、林木所有權(quán)；④耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；⑤建設(shè)用地使用權(quán)；⑥宅基地使用權(quán)；⑦海域使用權(quán)；⑧地役權(quán)，⑨抵押權(quán)；⑩法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記、20抵押權(quán)登記首次登記１、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 第一次記載 于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要包括實(shí)踐中的總登記和 初始 登記２、總登記：一般在地籍工作早開(kāi)始的時(shí)候，比如1949年建國(guó)的時(shí)候，或者是戰(zhàn)爭(zhēng)過(guò)后出現(xiàn)巨大發(fā)化的時(shí)候，才會(huì)進(jìn)行一次全面的總登記３、 初始 登記： 權(quán)利初始設(shè)立 時(shí)的登記發(fā)更登記因動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱(chēng)或者不動(dòng)產(chǎn)坐落、用途、面積等發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。如 擴(kuò)建 、 房屋改建致使部分房屋拆除轉(zhuǎn)移登記１、是指因不動(dòng)產(chǎn) 權(quán)利人 發(fā)生改變而進(jìn)行的登記２、適用情形包括：①買(mǎi)賣(mài)、② 繼承 、③遺贈(zèng)，④贈(zèng)與、⑤互換不動(dòng)產(chǎn)的；⑥以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（人股）的；⑦不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬収生轉(zhuǎn)移的，⑧共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的注銷(xiāo)登記：１、主要是指因不動(dòng)產(chǎn) 權(quán)利消滅 而進(jìn)行的登記２、申請(qǐng)注銷(xiāo)登記：①因自然災(zāi)害等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)滅失的如地震；②權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利終止的，以及④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。３、 囑托 注銷(xiāo)登記：①依法 收回 國(guó)有土地、海域等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；② 依法征收、沒(méi)收 不動(dòng)產(chǎn)的；③因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消失 ，當(dāng)亊人未辦理注銷(xiāo)登記的；④法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。更正登記是指 登記機(jī)構(gòu) 根據(jù) 當(dāng)亊人的申請(qǐng) 或者 依職權(quán) 對(duì) 登記簿的錯(cuò)誤 記載亊項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。（與變更登記的區(qū)別）異議登記是指 登記機(jī)構(gòu) 將 亊實(shí)上的權(quán)利人 以及 利害關(guān)系人 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)力所提出的異議申請(qǐng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起 15日以?xún)?nèi) 不起訴，異議登記失效權(quán)利人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤，可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)(D．異議登記)預(yù)告登記１、主要是指為 保全 一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。２、它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)21求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。３、預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：１、商品房等不動(dòng)產(chǎn) 預(yù)售 ； ２、不動(dòng)產(chǎn) 買(mǎi)賣(mài) 、 抵押 ；３、以 預(yù)購(gòu) 商品房 設(shè)定抵押權(quán)； ４、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的房屋預(yù)告登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(C.預(yù)告登記 僅 適用預(yù)售商品房的登記)。A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效；D. 預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記【解析】C項(xiàng)，當(dāng)亊人預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房 設(shè)定抵押 、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ盅海┗蛴蟹?、法?guī)規(guī)定的其他可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記情形的，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記查封登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院及其他機(jī)關(guān)提供的查封裁決書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等法律文書(shū)，將查詢(xún)的情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的行為抵押權(quán)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)亊人的申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等亊項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為抵押權(quán)登記類(lèi)型１、一般抵押權(quán)登記：①不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記、②不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)變更登記、③不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、④不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。２、最高額抵押權(quán)登記：①最高額抵押權(quán)設(shè)立登記、②最高額抵押權(quán)變更登記、③最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、④最高額抵押權(quán)注銷(xiāo)登記和⑤最高額抵押權(quán)確定登記。下列關(guān)二在建工程抵押登記的表述中，錯(cuò)誤的是(D.在建工程抵押登記后，由登記機(jī)構(gòu)發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》)。A.已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請(qǐng)發(fā)更登記；B.已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記.C.房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記；【解析】AB兩項(xiàng)，已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)發(fā)更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)亊人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)發(fā)更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記。C 項(xiàng)，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)亊人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。D項(xiàng)，在建工程抵押權(quán)登記的其他亊項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放在建工程抵押登記證明不動(dòng)產(chǎn)登記的程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、登簿和収證等程序22不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)１、申請(qǐng)材料（原件）：登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；不他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；法律、行政法規(guī)以及《條例》實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。２、當(dāng)亊人單方申請(qǐng)的情形(1)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn) 首次申請(qǐng)登記 的；(2)繼承 、接受 遺贈(zèng) 受得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的 ；(3)人民 法院、仲裁委員會(huì) 生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；(4)權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生 變化， 申請(qǐng)變更登記 的；(5)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人 放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利， 申請(qǐng)注銷(xiāo)登記 的；(6)申請(qǐng) 更正登記 或者 異議登記 的；(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)亊人單方申請(qǐng)的其他情形。申請(qǐng)相關(guān)登記需要提交的材料（關(guān)鍵）１、申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者土地權(quán)屬來(lái)源材料；(2) 建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；(3)房屋已經(jīng)竣工的材料； (4)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告；(5)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證； (6)其他必要材料。２、申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；(2)發(fā)生變更的材料；(3)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件；(4)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議；(5)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證；(6)其他必要材料。３、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)； (2)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與合同；(3)繼承或者受遺贈(zèng)的材料； (4)分割、合并協(xié)議；(5)人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)；(6)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件；(7)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證； (8)其他必要材料。４、申請(qǐng)現(xiàn)房抵押權(quán)登記的，應(yīng)根據(jù)同情況，提交下列材料：(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)； (2)抵押合同與主債權(quán)合同； (3)其他必要材料。５、申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：23(1)已備案的商品房預(yù)售合同； (2)當(dāng)亊人關(guān)于預(yù)告登記的約定； (3)其他必要材料。６、申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)抵押合同與主債權(quán)合同； (2)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記材料； (3)其他必要材料。下列單位或個(gè)人取得房屋的情形中，可以由當(dāng)亊人單方申請(qǐng)登記的有(A. 甲公司新建房屋；B. 李某繼承取得房屋；D. 張某以生效法律文件取得房屋 E. 陳某受遺贈(zèng)取得房屋)。C. 王某購(gòu)買(mǎi)取得房屋【解析】因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由 當(dāng)亊人雙方 共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的受理１、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到的申請(qǐng)材料齊全并符合法定形式，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；２、對(duì)于申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；３、對(duì)于申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。４、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理不動(dòng)產(chǎn)登記的審核不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，１、應(yīng)就不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；２、有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；３、登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定等方面進(jìn)行查驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的登簿１、登記申請(qǐng)完全符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理登記，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況記載于登記簿。２、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記亊項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的収證不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)１、是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，２、一般是在作為本登記的所有權(quán)登記、他物權(quán)登記完成后由登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人的，如集體土地所有權(quán)登記、集體土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記等，都應(yīng)當(dāng)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不動(dòng)產(chǎn)登記證明則可以用于證明登記機(jī)構(gòu)已完成某項(xiàng)登記記載，登記證明發(fā)放的情形主要是① 預(yù)告 登記和② 異議 登記24查封登記和注銷(xiāo)登記，既不需要發(fā)放權(quán)利證書(shū)，也不需要發(fā)放登記證明不動(dòng)產(chǎn)登記資料的概念不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中形成和收集的一系列文字和圖件等資料，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果資料和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料原始資料：原始資料不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料任何單位和個(gè)人可以公開(kāi)查詢(xún)的房屋權(quán)屬登記信息有(A.房屋面積 B.房屋坐落 C.房屋用途 D.他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定時(shí)間)。 E.房屋原始登記憑證【解析】登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，任何單位和個(gè)人都可以公開(kāi)查詢(xún)，這類(lèi)信息向社會(huì)公開(kāi)。具體包括：①房屋自然狀況，比如房屋坐落、面積、用途等；②房屋權(quán)利狀況，如所有權(quán)人姓名或者稱(chēng)，他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定對(duì)間、類(lèi)別、期限，司法查封情況以及登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利的其他記載實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料公開(kāi)查詢(xún)，１、是完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然要求。２、保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序的必然要求３、是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦事的需要4、房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)中限制查詢(xún)信息的是原始登記憑證不動(dòng)產(chǎn)登記資料的管理１、不動(dòng)產(chǎn)登記資料由 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 管理。２、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設(shè)符合不動(dòng)產(chǎn)登記資料安全保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所３、任何 單位和個(gè)人 不得泄漏不動(dòng)產(chǎn)登記信息不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)程序１、查詢(xún)?nèi)颂岢霾樵?xún)申請(qǐng)按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，權(quán)利人和利害關(guān)系人需要查詢(xún)和復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)向辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢(xún)２、登記機(jī)構(gòu)提供查詢(xún)(1)對(duì)符合規(guī)定的查詢(xún)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提供查詢(xún) ；(2)因情況特殊，不能當(dāng)場(chǎng)提供查詢(xún)的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢(xún)。３、查詢(xún)結(jié)果證明的出具查詢(xún)?nèi)?要求復(fù)制 不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 提供復(fù)制自受理登記申請(qǐng)之日起， 房屋登記機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)于 下列時(shí)限內(nèi) ，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記