2017年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試重點摘要1-房地產(chǎn)交易制度政策第一部分

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1房地產(chǎn)交易制度政策第一部分整理數(shù)據(jù)來源：2016 年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策房地產(chǎn)業(yè)１、是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，２、包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的(基礎(chǔ)性、先導性)產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系１、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；２、房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用(1)可以為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長。(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。(4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。(6)可以擴大就業(yè)。(7)可以增加政府財政收入。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分１、物業(yè)管理業(yè)：（勞動密集和知識密集）對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)服務。２、物業(yè)承接查驗制度：（查驗協(xié)議簽訂后１０日內(nèi)辦理務業(yè)交接手續(xù)）物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照合同的約定，共同對物業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進行檢查　和驗收的活動。３、住宅專項維修資金制度：(1)專項用于住宅 共享部位 、 共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后 的 維修和更新、改造 的資金。(2)業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于 業(yè)主 所有；公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于 公有住房的售房單位所有(3)商品住宅、非住宅業(yè)主，按所擁有物業(yè)的 建筑面積 交存住宅專項維修資金①每平方米建筑面積交存首期資金數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價 5%~8%(4)出售公有住房交存資金標準為①業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r 2%。②售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項維修資金(1)多層 住宅不低于售房款的 20%；2(2)高層 住宅不低于售房款的 30%４、房地產(chǎn)咨詢業(yè)：顧問服務，包括市場調(diào)查、投資可研、項目策劃等，由估價機構(gòu)和經(jīng)紀機構(gòu)及估價是或經(jīng)　紀人承擔５、房地產(chǎn)估價業(yè)：（知識密集）評估房地產(chǎn)的價值，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考。６、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)：（勞動密集和知識密集）(1)幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人或者幫助房地產(chǎn)的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn)(2)在 成熟房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)居房地產(chǎn)主體地位房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)合稱為(房地產(chǎn)中介服務業(yè))目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位的是(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè))。我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：１、試點探索階段 ２、全面推進階段 ３、深化改革階段《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從（1998 年下半年）開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會關(guān)系１、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：獲得建設(shè)用地使用權(quán)，開發(fā)過程中產(chǎn)生的關(guān)系，包括兩方面內(nèi)容(1)獲得建筑用地使用權(quán)(2)在獲得建筑用地使用權(quán)的土地上建造房屋２、房地產(chǎn)交易關(guān)系：買賣、租賃、抵押等交易行為中產(chǎn)生的關(guān)系3３、物業(yè)管理關(guān)系：修繕、養(yǎng)護、保管、看管等產(chǎn)生的法律關(guān)系４、行政管理關(guān)系：實施管理、監(jiān)督、檢查時發(fā)生的法律關(guān)系５、住房保障法律關(guān)系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關(guān)系住房保障法律關(guān)系中涉及的重點問題：(1)保障對象：住房困難且收入、財產(chǎn)等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員(2)保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補貼(3)房源籌集：建設(shè)、收購、租賃、受贈、政府投資、社會力量投資(4)租賃型保障房運作模式：市場租金、分檔補貼的運作模式(5)產(chǎn)權(quán)型保障房運作模式：共有產(chǎn)權(quán)的運作模式。（滿足條件的前提下才可以上市交易）(6)準入、退出：不符合條件或違規(guī)時退出。（可訴請法院強制執(zhí)行）典型特征是其主體法律地位不平等的房地產(chǎn)法調(diào)整對象是(房地產(chǎn)行政管理關(guān)系)房地產(chǎn)法的調(diào)整對象中，(房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系) 是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。房地產(chǎn)法規(guī)政策體系由房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成１、憲法：國家根本大法２、房地產(chǎn)法律：人大頒布，僅次于憲法《城市房地產(chǎn)管理法》《物權(quán)法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《民法通則》《合同法》；《擔保法》；資產(chǎn)評估法３、房地產(chǎn)行政法規(guī)：是以國務院令頒布的，主要有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國土地管理法實施條例》；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 《住房公積金管理條例》等４、地方性法規(guī)：指有立法權(quán)的地方人民代表大會及其常務委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定５、行政(部門 )規(guī)章和規(guī)范性文件(1)行政規(guī)章包括國務院部委 制定的部門規(guī)章和 有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 管理辦法 、城市商品房預售 管理辦法 、商品房銷售管理辦法、商品房屋租賃管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊房地產(chǎn)估價師 管理辦法 、城市危險房屋 管理規(guī)定 、建設(shè)部關(guān)于納入國務院決定的 15 項行政許可的條件的 規(guī)定 等(2)規(guī)范性文件是指行政機關(guān)依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行為的性質(zhì)。①規(guī)范性文件：4房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度 暫行規(guī)定 、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試 實施辦法 、國有土地上房屋征收 評估辦法②技術(shù)規(guī)范：房地產(chǎn)估價 規(guī)范 、房地產(chǎn)估價基本 術(shù)語標準 ；房地產(chǎn)登記 技術(shù)規(guī)程６、最高人民法院的司法解釋：最高人民法院在審理房地產(chǎn)案件中，會對房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問題 進行解釋，或者對疑難問題進行研究并就此發(fā)布指導性文件《房屋登記辦法》屬于(行政規(guī)章) 。全國人民代表大會及其常務委員會頒布的 非專門法律 即相關(guān)的法律有(《民法通則》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《合同法》《擔保法》)。 專門法律 :《城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)方面的 部門規(guī)章 主要是指國務院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的規(guī)章，具體包括(《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi) 劃撥 國有土地使用權(quán)的除外。（無償、 無使用期限 ）房地產(chǎn)成交價格申報制度（法定義務）１、房地產(chǎn)成交價格關(guān)系著當事人之間的財產(chǎn)權(quán)益，也關(guān)系著國家的稅費收益，成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。２、通過對房地產(chǎn)成交價格進行申報管理，既防止房地產(chǎn)交易價格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。１、房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以①基準地價、②標定地價和③各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照④當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估”２、基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度１、由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。２、房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門承擔5房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使的指導、監(jiān)督等管理活動，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。通過對房地產(chǎn)成交價格進行(申報) 管理，既防止房地產(chǎn)交易價格失真又能保證國家的稅費不流失根據(jù)《 房屋 登記辦法》的規(guī)定，(直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門) 是法定的房屋登記和發(fā)證機關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的種類房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是（土地承包經(jīng)營權(quán)）。房地產(chǎn)所有權(quán)：１、房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。２、占有、使用、收益和處分四項基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)，３、所有權(quán)是一級權(quán)能，其他四項為二級權(quán)能，具有相對的獨立性，它們在一定的條件下同一級權(quán)能相分離時，一級權(quán)能不會因此而喪失，其條件是擁有二級權(quán)能者對所有權(quán)人應盡一定的義務或者在一定期限后將分離的二級權(quán)能復歸于所有權(quán)人。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性１、完全性：房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)２、整體性（單一性）：不能在內(nèi)容或者時間上加以分割３、恒久性：其存在沒有存續(xù)期間，不因時效而消滅４、彈力性：6當房地產(chǎn)被他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)索回。５、 絕對性 ：與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務人的積極協(xié)助（即履行債務）為條件。房地產(chǎn)所有權(quán)的種類１、單獨所有：一個單位或個人享有所有權(quán)２、共有：兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)，包括按份共有和共同共有３、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。是一種復合性的權(quán)利。４、房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(1)土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，(2)房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)，集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性有（A 完全性 B 整體性 C 恒久性 D 彈力性）房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(家庭所有)房地產(chǎn)他項權(quán)利１、建設(shè)用地使用權(quán)(1)建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施(2)取得方式 ： 出讓 、 劃撥 、 租賃 、 作價出資 （入股）和 授權(quán)經(jīng)營 ，沒有轉(zhuǎn)讓２、宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施３、土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。４、地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。包括通行地役權(quán)，排水地役權(quán) ，眺望地役權(quán)，采光地役權(quán)，支撐地役權(quán)，排污地役權(quán)等(1)地役權(quán)人：房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人(2)供役地：他人的房地產(chǎn)(3)需役地：自己的房地產(chǎn)５、抵押權(quán)債務人或者第三人不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該7房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。(1)抵押人：債務人或者第三人(2)抵押權(quán)人：債權(quán)人(3)抵押房地產(chǎn)：用于擔保債務履行的房地產(chǎn)６、租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利下列各項中，不屬于房地產(chǎn)他項權(quán)利的有(農(nóng)業(yè)用地使用權(quán) )房屋所有制城鎮(zhèn)房屋所有制－按所有制結(jié)構(gòu)劃分：１、全民所有制房產(chǎn)（國家授權(quán)國家機關(guān)、人民團體、企事業(yè)單位和軍隊管理），２、集體所有制房產(chǎn)：社會主義勞動群眾集體組織所有的房地產(chǎn)，３、私人所有房產(chǎn)（國家保護私人房產(chǎn)）：商品房、保障性住房、已購公有住房、軍產(chǎn)房等４、外資及中外合資房產(chǎn)（外國政府、企業(yè)、團體和僑民所有；我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營的房產(chǎn)），５、其他房產(chǎn)如宗教房產(chǎn)、私營股份公司房產(chǎn)城鎮(zhèn)房屋所有制－按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分１、單獨所有房產(chǎn)、２、共有（公民個人共有房產(chǎn)，公民與集體、國家共有房產(chǎn)以及外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產(chǎn)）3、建筑物區(qū)分所有權(quán)(1)對專有部分的所有權(quán)(2)對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)(3)對共有部分享有共同管理的權(quán)利農(nóng)村房屋所有制１、我國農(nóng)村房屋實行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度。２、農(nóng)民對宅基地擁有使用權(quán)，對在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán)。３、小產(chǎn)權(quán)房：由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后，在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房。屬于違法建設(shè)和銷售，不受國家法律保護。房屋所有權(quán)的取得１、原始取得①依法建造房屋；②依法沒收房屋；③收歸國有的無主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加層）。２、繼受取得8(1)因法律 行為 繼受取得： ①如房屋買賣（包括拍賣）； ②房屋贈與；③房屋相互交換(2)因法律 事件 繼受取得：指因 ①被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，②繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)的消滅因某種法律 事實 的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(1)房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。房屋所有權(quán)人（自然人）死亡、法人被終止(2)房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。(3)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。(4)因國家行政命令或法院判決而喪失。①房產(chǎn)征收、②法院判決使原房產(chǎn)權(quán)利人生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。(5)房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。我國房屋所有權(quán)的特點(1)房屋的國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個人所有權(quán)同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。(2)房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。(3)房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)不可分離。(4)國家所有的房屋廣泛實行所有權(quán)與使用權(quán)的分離。國家享有所有權(quán)，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。(5)房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。(6)房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 。房屋征收的概念國家為了 公共利益 的需要，依照法定權(quán)限和程序強制取得單位、個人及其他不動產(chǎn)并給予公平補償?shù)男袨椋?011 年 1 月 21 日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》房屋征收的限制條件(1)只能為了公共利益的需要；(2)必須嚴格依照法定的權(quán)限和程序；(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，(4)以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償。房屋征收的前提條件公共利益 是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件(1)國防和外交的需要(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城9區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收土地具有的明顯的特點包括(A 具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國家的需要；C 要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補償；E 被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?征收與征用的區(qū)別有（A 適用對象不同 B 前提條件不同 D 所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同 E 補償內(nèi)容不同）對被征收人給予的補償內(nèi)容包括（A 被征收房屋價值的補償 B 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償 C 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償）土地所有制的性質(zhì)和形式１、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，另一種是勞動群眾集體所有制。２、土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎(chǔ)土地的全民所有制全民所有制 的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由 國務院 代表國家行使。國有土地所有權(quán)由（國務院 ）代表國家行使國有土地的范圍，其規(guī)定如下：１、城市市區(qū)的土地；２、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；３、國家依法征收的土地；４、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；５、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；６、因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地的勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地農(nóng)民集體的范圍有下列 3 種：１、農(nóng)民集體；２、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；３、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地， 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 ，屬于 集體所有 ；10宅基地和自留地、自留山，也屬于 集體所有 。第九條規(guī)定：礦藏、水流、 森林 、 山嶺 、 草原 、荒地、灘涂等自然資源，都屬于 國家所有 ，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外以下關(guān)于我國現(xiàn)行土地基本制度理解正確的是(A 全部土地為社會主義公有制 B 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 D 實行土地有償使用制度； E 土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式)。土地登記制度根據(jù)《土地管理法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》，國家依法實施土地登記制度。土地登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。土地登記的內(nèi)容：１、集體土地所有權(quán)登記２、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)登記３、建設(shè)用地使用權(quán)登記４、宅基地使用權(quán)登記５、土地他項權(quán)利（包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利）根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，土地登記由土地所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯土地用途管制制度１、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為① 農(nóng)用地 、② 建設(shè)用地 和③ 未利用土地 。２、土地用途管制的 核心 是 不能隨意改變農(nóng)用地的用途 。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地耕地保護制度十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！段餀?quán)法》，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括①熟地、②新開發(fā)復墾整理地、③休閑地、④輪歇地草田輪作地：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂（指海岸潮間淺灘）。耕地中還包括南方寬<1.0 米，北方寬<2.0 米的溝、渠、路和田埂中國耕地所具有的明顯特點包括(A 人均占有耕地少 B 耕地總體質(zhì)量差 C 生產(chǎn)水平低 D 退化11嚴重，后備資源不足 )土地使用制－城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革改革開放前的行政劃撥、無償 、無限期、無流動的土地使用制度 改為 土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采?、俪鲎尰颌趧潛艿确绞?。另外還包括③租賃、④作價出資（入股）和⑤授權(quán)經(jīng)營方式國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指１、縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者２、將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍１、國家機關(guān)用地和軍事用地；２、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；３、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征：１、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)， 除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外 ，沒有使用期限的限制。２、劃撥土地使用權(quán)包括(1)土地使用者繳納征收（拆遷）安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和(2)無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。３、 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外 ，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。４、取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。５、在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地 ，均按劃撥土地進行管理。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式：１、招標出讓方式市、縣人民政府 國土資源行政主管部門 發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。12２、拍賣出讓方式出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點、進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。３、掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。４、協(xié)議出讓方式國家以協(xié)議方式將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！段餀?quán)法》第一百三十七條規(guī)定：工業(yè)、 商業(yè) 、旅游、娛樂和商品住宅 等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取 招標 、 拍賣 等公開競價的方式出讓。及 掛牌 方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限１、居住用地 70 年；２、工業(yè)用地 50 年； 工業(yè)廠房３、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；４、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 大型超市５、綜合或其他用地 50 年。繼續(xù)使用土地申請方式１、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期,２、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，繼續(xù)使用土地的，(1)屆滿前一年申請續(xù)期，(2)經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費用國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同１、當事人的名稱和住所；２、土地界址、面積等；３、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；４、土地用途；５、使用期限；６、出讓金等費用及其支付方式；７、解決爭議的方法國有建設(shè)用地租賃的概念國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為國有建設(shè)用地租賃的方式13①招標、②拍賣或者③雙方協(xié)議國有建設(shè)用地租賃的期限１、租賃期限：短期租賃和長期租賃，２、短期租賃年限一般不超過 5 年，３、長期租賃具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）：國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)（股份有限公司或有限責任公司），該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為國有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營：國家根據(jù)需要，以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價后授權(quán)給國務院批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團經(jīng)營管理國家無償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有(A 土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；B 國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的；C 各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；E 土地使用者自動放棄土地使用權(quán)的)。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù) 2 年未使用的劃撥土地使用權(quán)，國家可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)(B 互換 C 贈與 D 出資 E 抵押)，但法律另有規(guī)定的除外集體土地使用權(quán)的概念１、民事主體依法取得對集體土地進行經(jīng)營、使用和收益的民事權(quán)利。民事主體是指集體所有制單位承包經(jīng)營戶和個人。２、物權(quán)法規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)在 性質(zhì)上可合稱 為集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)分為兩種(1)農(nóng)地使用權(quán)（現(xiàn)行規(guī)定為 ①土地承包經(jīng)營權(quán)、② 自留地和③自留山使用權(quán)），農(nóng)地包括耕地、其他農(nóng)業(yè)用地、用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的荒地(2)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)：包括 ①宅基地、②集體企業(yè)和 ③公益用地等集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)2014 年 11 月 21 日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，為我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供了政策支持房地產(chǎn)開發(fā)－規(guī)劃與設(shè)計管理城鄉(xiāng)規(guī)劃１、包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。14２、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。３、詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、 近 郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中城市規(guī)劃區(qū)是指（城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)）因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為①全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、②省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、③市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及④縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應當包括：①城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲谥卮蠡A(chǔ)設(shè)施的布局，③為保護生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴格控制的區(qū)域省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報 國務院 審批。城市規(guī)劃管理的基本概念城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項規(guī)劃等城市總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容１、規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內(nèi)容，應當作為城市總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容２、城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接；從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作應當具備 法人 資格。城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。社會公眾參與、 同級人大常委會 審議、 上級政府 審批城市規(guī)劃修改有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：(1)上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；15(3)因國務院批準重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；(4)經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的；(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應當修改規(guī)劃的其他情形。城市規(guī)劃的實施１、城市規(guī)劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規(guī)效力。２、城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。(1)報建審批管理包括①對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目 選址 意見書，②對城市用地審批核發(fā)建設(shè) 用地規(guī)劃 許可證（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)），③對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃 許可證。(2)批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系 對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作 。城市規(guī)劃報建審批管理包括(A ．建設(shè)項目選址管理 C．建設(shè)用地規(guī)劃管理 D．建設(shè)工程規(guī)劃管理)。不屬 于城市規(guī)劃的實施管理范疇的是（B.建設(shè)工程施工許可證）【解析】《建設(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)兩證一書１、建設(shè)項目 選址 意見書國家對于建設(shè)項目，特別是國家的大、中型建設(shè)項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規(guī)劃管理來實現(xiàn)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準 前 ，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請 核發(fā)選址意見書 。２、建設(shè)用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以 劃撥 方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后， 建設(shè)單位 應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出 建設(shè)用地規(guī)劃許可 申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范嗣，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。３、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。(2)申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 前 的管理工作有：16(1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管線管理；(4) 審定設(shè)計方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 后 的管理工作有：(1)放線、驗線制度；(2)建設(shè)工程的竣工驗收；(3)竣工資料的報送在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對(C .建設(shè)工程施工圖 )進行審查臨時性建設(shè)規(guī)劃管理在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設(shè)的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，臨時建設(shè)應當在批準的使用期限內(nèi)自行拆除城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查１、縣級以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責對城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實施、修改的監(jiān)督檢查。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；２、尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處 建設(shè)工程造價 5%以上10%以下 的罰款；３、無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處 建設(shè)工程造價百分之十以下 的罰款４、建設(shè)單位未在建設(shè)工程竣工驗收后６個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料的，由所在城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責任限期補報，逾期不補報的，處１萬元以上５萬元以下的罰款5、工程竣工報告應經(jīng) 項目經(jīng)理 和 施工單位有關(guān)負責人 審核簽字。城市紫線、綠線、藍線和黃線劃定１、城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。２、城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線?？刂菩栽敿氁?guī)劃應當提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。３、城市藍線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。４、城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線城市紫線、綠線、藍線和黃線管理１、在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發(fā)選址意見書。２、城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行17開發(fā)建設(shè)，不符合規(guī)劃要求的建筑物及其他設(shè)施應當限期遷出。３、在城市藍線內(nèi)進行各項建設(shè)，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。４、在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應當依法向建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門) 申請辦理城市規(guī)劃許可城市紫線、綠線、藍線和黃線監(jiān)督１、城市紫線監(jiān)督對擅自調(diào)整和改變城市紫線，擅自調(diào)整和違反保護規(guī)劃的行政行為，或者由于人為原因，導致歷史文化街區(qū)和歷史建筑遭受局部破壞的，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等監(jiān)督機關(guān)可以提出糾正決定，督促執(zhí)行。２、城市綠線監(jiān)督各類建設(shè)工程要與其配套的綠化工程同步設(shè)計，同步施工，同步驗收。３、城市藍線、黃線監(jiān)督城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 定期 對城市藍線、黃線管理情況進行監(jiān)督檢查，對違反《城市藍線、黃線管理辦法》在城市藍線、黃線范圍內(nèi)進行各類建設(shè)活動的，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為(D.城市黃線與城市藍線)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線是 （A、用地紅線 ）城市和建筑設(shè)計管理１、提高城市設(shè)計水平鼓勵開展城市設(shè)計工作，通過城市設(shè)計，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌城市建筑布局，協(xié)調(diào)城市景觀風貌，體現(xiàn)城市地域特征、民族特色和時代風貌。２、加強建筑設(shè)計管理按照“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針，突出建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保，防止片面追求建筑外觀形象３、保護歷史文化風貌有序?qū)嵤┏鞘行扪a和有機更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問題，促進建筑物、街道立面、天際線、色彩和環(huán)境更加協(xié)調(diào)、優(yōu)美。項目報建制度１、凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)的監(jiān)督管理。２、報建的程序為：開發(fā)項目立項批準列入年度投資計劃后，須向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進行報建，交驗有關(guān)批準文件，領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》，認真填寫后報送，并要求進行招標準備。３、報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工日期、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共十項。建筑工程施工許可管理的范圍18１、在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。２、工程投資額在 30 萬元以下 或者建筑面積在 300m2 以下 的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。３、按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。４、必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件１、應當辦理用地批準手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。２、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。３、施工場地已經(jīng)基本具備施工條件４、已經(jīng)確定施工企業(yè)。５、有滿足施工需要的技術(shù)資料，設(shè)計文件已按規(guī)定審查合格。６、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。７、按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。８、建設(shè)資金已經(jīng)落實。(1)建設(shè)工期 不足一年 的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 50%，(2)建設(shè)工期 超過一年 的，到位資金原則上不少于工程合同價的 30%。９、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件建筑工程施工許可證的管理１、建設(shè)單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起 3 個月內(nèi)開工。２、因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3 個月。３、既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應當自中止施工之日起 1 個月內(nèi) 向發(fā)證機關(guān)報告，并做好建筑工程的維護管理工作。因故不能按期開工的建設(shè)單位，應當在施工許可證期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過(C．3 )個月工期超過一年的建設(shè)工程，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同價的(B ． 30％)１、建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。２、建設(shè)單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的單位。３、建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。19４、建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方低于成本競標，不得任意壓縮合理工期。５、施工單位應當依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。６、施工單位對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負責。建設(shè)工程建設(shè)單位的質(zhì)量責任和義務包括( )。A 建設(shè)單位應當依法對工程建設(shè)項目勘察、設(shè)計、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購進行招標B 建設(shè)單位不可將建設(shè)工程適當?shù)闹獍l(fā)包C 建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期建設(shè)D 建設(shè)單位應當將施工圖設(shè)計文件提交有資格的施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)審查E 建設(shè)單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的單位建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度１、國務院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。２、國務院建設(shè)行政主管部門和國務院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門應當加強對有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。３、國務院發(fā)展改革部門按照國務院規(guī)定的職責，組織稽查特派員，對國家出資的重大建設(shè)項目實施監(jiān)督檢查。建設(shè)工程質(zhì)量保修管理房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算建筑工程項目 最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程 設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏 ５年供熱與供冷系統(tǒng) ２個采暖期、供冷期電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝 ２年裝修工程 ２年１、存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期 減去 商品房竣工至交付之間的時間２、 商品住宅 的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期，３、當存續(xù)期 少于 施工單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對 購買人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起計算)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修期自商品住宅交付之日起計算建筑工程項目 最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu) 在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修20屋面防水3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3 年的，適用此款 )墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年門窗翹裂、五金件損壞 1 年管道堵塞 2 個月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具 1 年燈具、電器開關(guān) 6 個月４、 非住宅商品房 的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。（按照前項作法）５、因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期自商品住宅交付之日起計算建設(shè)工程的竣工驗收管理工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構(gòu)１、國務院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理。２、縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)實施。３、工程竣工驗收由 建設(shè)單位 負責組織實施工程竣工驗收的條件(1)完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；(2)提出工程竣工報告；(3)提出工程質(zhì)量評估報告；(4)提出質(zhì)量檢查報告；(5)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；(6)有進場試驗報告。(7)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(8)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。(9)對于住宅工程，進行分戶驗收并驗收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。(10)建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)責令整改的問題全部整改完畢。(11)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件21在正常使用下，下列符合施工單位對房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定的有（A.屋面防水為5年C.裝修工程為2年）工程竣工驗收的程序(1)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。(2)建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組，制定驗收方案。(3)建設(shè)單位應當在工程竣工驗收 7個工作日前 將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。(4)建設(shè)單位組織工程竣工驗收。由(A.國務院建設(shè)行政主管部門) 負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責任制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任１、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。２、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設(shè)和營銷的主體，是整個活動的組織者。其他所有參與部門都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的，都和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題也應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與責任單位協(xié)調(diào)對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理方式１、房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。２、商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 購買人有權(quán)退房 ，甚至要求開發(fā)企業(yè)依法承擔賠償責任。３、注意的問題(1)交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后， 與房屋所有權(quán)證辦理與否無關(guān)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大， 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房 。(2)是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問題。一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決。(3)必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù) ，其他單位檢測結(jié)果無效。(4)對給購房人造成的損失應當有合理的界定，只應包含直接損失，不應含精神損失 等間接性損失。關(guān)于因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任導致主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的說法，正確的是(C.購房人有權(quán)選擇退房或換房)住宅質(zhì)量保證和住宅使用說明制度住宅質(zhì)量保證書22１、內(nèi)容住宅質(zhì)量保證書，應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。２、保修項目和保修期(1)存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時間。(2)商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期，如竣工時間2016年1 月、商品房交付時間2017年7月，相距1 年6個月，存續(xù)期＝約定2年保修期－１年６個月＝６個月，此６個月＜保修期２年，則開發(fā)單位對購買人之保修期限不得低于下列保修期限(3)當存續(xù)期 少于 施工單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3 年的，適用此款）；③墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；④墻面、頂棚抹灰層脫落1年；⑤地面空鼓開裂、大面積起砂1年；⑥門窗翹裂、五金件損壞1年；⑦管道堵塞2個月；⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；⑨衛(wèi)生潔具1年；⑩燈具、電器開關(guān)6個月。(4)非住宅商品房的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。(5)因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期自商品住宅交付之日起計算。住宅使用說明書的內(nèi)容(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；(2)結(jié)構(gòu)類型；(3)裝修、裝飾注意事項；(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；(6)門、窗類型，使用注意事項；23(7)配電負荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；(9)其他需說明的問題。關(guān)于《住宅質(zhì)量保證書》中商品住宅有關(guān)項目 最低保修期限 的說法，正確的有(B.墻面抹灰層脫落1年C. 衛(wèi)生間地面滲漏1年D. 電氣開關(guān)6個月E. 管道堵塞2 個月 )商品房交付使用管理(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供 《住宅質(zhì)量保證書 》 和 《住宅使用說明書》(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。①測繪結(jié)果與合同中約定面積數(shù)據(jù)有差異，合同未作約定，依照商品房銷售管理辦法20條辦理②面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款③面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權(quán)退房。１、買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。２、買受人不退房的，(1)產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，①面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；②超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。(2)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，①面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；②絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理 土地使用權(quán)變更 （開發(fā)單位變更為個人）和房屋所有權(quán)登記手續(xù)①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記數(shù)據(jù)報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法24方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。２、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。３、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。(1)有償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn) 買賣 、房地產(chǎn) 抵債 、、房地產(chǎn) 作價入股 等行為，(2)無償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn) 贈與 、 繼承 等行為。 注意所有人名稱變更不算轉(zhuǎn)讓４、房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有（A．房地產(chǎn)買賣B．房地產(chǎn)入股 D．房地產(chǎn)抵債）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)達不到下列條件的房地產(chǎn) 不得轉(zhuǎn)讓 。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于 房屋建設(shè)工程的 ，應完成開發(fā)投資總額的 25％以 上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定 查封 或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 。(3)依法 收回 土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權(quán)屬有 爭議 的。(6)未 依法登記 領(lǐng)取 權(quán)屬證書的 。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應完成開發(fā)投資總額的(C.25% )以上，否則房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，其中不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括(B.權(quán)屬有爭議的；C. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；D.依法收回土地使用權(quán)的；E. 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi) 持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 7日內(nèi) 作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；25(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；(6)登記機構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序的規(guī)定，表述正確的有 (A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；D.房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；E .房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號、 土地使用權(quán)取得的方式 及 年限