新版萬科物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊

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,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊 人力資源管理 ★人力資源管理框架圖 熟悉管理服務(wù)區(qū)域，合理設(shè)計組織架構(gòu) 和人員編制,,,,,,組織架構(gòu),,編制各崗位說明書,,,培訓(xùn)計劃的制訂、實施和效果檢查,,,,,做好個人，幫助下屬進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,,,員工轉(zhuǎn)職工，職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升,,,,,,培訓(xùn)開發(fā),,,考核晉升,,,,員工月考核，職員工季度考核，年終考核,,員工關(guān)系,,定期面談，處理好員工申訴,定期開展有特色的員工活動,,根據(jù)員工滿意度調(diào)查，采取措施,,,根據(jù)業(yè)績考核、等級考核，調(diào)整薪酬 考勤，請假制度 培養(yǎng)良好的員工關(guān)系，關(guān)心員工生活 建設(shè)優(yōu)秀的團(tuán)隊，培養(yǎng)合作精神,,,做好在職輔導(dǎo)和對下屬的培養(yǎng)工作,,,招聘到合適的人員，合理安排崗位 根據(jù)能力，結(jié)合部門經(jīng)營情況確定薪酬 招聘錄用 簽定勞動合同，購買社會保險 辭退不合格員工，末位淘汰率 5%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,人 力 資 源 管 理,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,★管理項目負(fù)責(zé)人人力資源工作的權(quán)限和程序,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★職業(yè)生涯規(guī)劃流程,根據(jù)個人及公司發(fā)展需求，發(fā)展途徑，對員工的 能力進(jìn)行分析,,,與員工進(jìn)行一對一的面談或有效的溝通，確定發(fā) 展目標(biāo)，尋找差距。,,,確定發(fā)展途徑和方向。,,,,根據(jù)設(shè)計的方向，提供個性化的培訓(xùn)和鍛煉機會，,,,,不斷調(diào)整以達(dá)到目標(biāo)，進(jìn)入下一階段的職業(yè)生涯,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,質(zhì)量記錄控制,,管理評審,,,,內(nèi)外審,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 品質(zhì)管理 ★品質(zhì)管理框架圖 文件的編制、更改、報廢 體系文件的培訓(xùn) 文件控制 體系文件的保管和保密 外來文件的控制 現(xiàn)場質(zhì)量記錄的管理,,,質(zhì)量記錄的歸檔,,,,,質(zhì)量記錄的借閱和報廢 每半年一次內(nèi)審,,,,,,,,外審每半年一次（抽檢）,,,,,,每年一次,,,,,,,,,,,,,,,,,,顧客反映比較集中的需求,,其它潛在不合格,,,,,,預(yù)防,,,,,,,,,,品質(zhì)改善,,QCC 活動,,,,品,質(zhì) 內(nèi)外審不合格 管 各類檢查中的問題 理 顧客有效投訴 糾正 突發(fā)事件和質(zhì)量事故 供方的不合格產(chǎn)品和服務(wù) 失效的檢測儀器 顧客意見調(diào)查中急需解決的,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,財務(wù)和經(jīng)營管理 ★財務(wù)和經(jīng)營管理流程圖,說明： 1、嚴(yán)格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心，向全員灌輸成本理念。 2、合理維護(hù)各類設(shè)備，降低運行成本。 3、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。,Y,了解管理處各年 度經(jīng)營情況,,保證大項收入 合理控制成本,,盈？,,,,分析虧損原因,,,開展 多種 經(jīng)營,,嚴(yán)格控制 降低成本,,,,,,,,,,N,,,定期進(jìn)行財務(wù)分 析，采取措施 爭取收支平衡,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★管理項目負(fù)責(zé)人財務(wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序,說明： 1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細(xì)帳、預(yù)收款明細(xì)帳、現(xiàn)金日記帳，押金備查簿、 停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細(xì)臺帳、交際應(yīng)酬費臺帳。 2、保管好部門歷任財務(wù)人員交接單。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,★租售管理流程,指定租售負(fù)責(zé)人,,安排其接受租賃中心的培訓(xùn),,設(shè)立年度租售目標(biāo),,,組織實施,,,,傭金分配： 出租業(yè)務(wù)租售中心提 10% 轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)租售中心提 50%,,,租賃業(yè)務(wù)管理處獨立操作 轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待和委托 書簽定 訂金、房款、傭金及其他租售款項均須 由財務(wù)人員經(jīng)手，并出具公司正式收據(jù),,,,,,,,,,,,發(fā)揮屬地優(yōu)勢，控制和拓寬房源 及時上報租賃信息 保存租售資料至少 2 年,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,信息管理 ★管理項目信息報送方式和時限,說明： 1、部門經(jīng)理是本部門信息管理第一責(zé)任人，對部門發(fā)出的信息負(fù)有直接責(zé)任。 2、重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布； 3、報送時限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,行政后勤管理 ★資產(chǎn)管理,N,按照審批權(quán) 限購置資產(chǎn),,填寫《資產(chǎn)情況審核單》,,接受捐贈資 產(chǎn),,資產(chǎn)調(diào)拔 資產(chǎn)報廢,填寫《資產(chǎn)情況審核單》,,,,,,,房產(chǎn)后勤部辦理登記手續(xù),,更改資產(chǎn)管理臺帳,,,,,低 值 易 耗品？,,,部門經(jīng)理 審批,,Y,,,,總經(jīng)理或授 權(quán)人審批,,,,,,,報廢,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,工作服領(lǐng)用權(quán)限,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,業(yè)務(wù)管理 ★管理項目負(fù)責(zé)人例行工作表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,設(shè)備設(shè)施管理,,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況,,,,分布位置,,設(shè)備工作原理,,,,了解對設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)要求,,,,,常見故障及排 除辦法 程序文件,,,作業(yè)指導(dǎo)書,,,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),,,,熟悉管理處技術(shù)人員的專業(yè)特長,,,合理配置設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人,,,了解設(shè)備設(shè)施維修及保養(yǎng)的要求， 設(shè)備操作保養(yǎng)應(yīng)編寫作業(yè)指導(dǎo)書,,,日常監(jiān)督、指導(dǎo)，每月至少一次,,,,,指導(dǎo)編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修 計劃并監(jiān)督執(zhí)行 保養(yǎng),,維修,,,,,,,,設(shè) 備 設(shè) 施 管 理,,,,,改造更新 考核和公司檢查 設(shè)備圖紙資料的保存,,,,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★安全管理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,,熟悉管理服務(wù)區(qū)域安全 管理狀況,,,,,,消防管理 治安管理 停車場管理,,人員進(jìn)出管理,,,,物資放行管理 裝修管理 安防設(shè)備管理,,,出租戶管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,明確安全管理的重點、難 點,,合理配置安全崗位及布防,,,完善安全管理相關(guān)制度和作業(yè) 指導(dǎo)書,,,制定消防、治安和交通等緊急事 件的處理預(yù)案,,,安全員的培訓(xùn),,,,思想教育,,業(yè)務(wù)知識,,軍事訓(xùn)練,,崗位禮儀,,各類演習(xí),,,,,,,,,,,,,,,安 全 管 理 評 估,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,班長日巡查 主辦周例會 經(jīng)理月檢查 日常監(jiān)督檢查和指導(dǎo)、考核 ABC 級查崗 緊急集合 內(nèi)務(wù)檢查 公司各類檢查 ★保潔管理,,,,安 全 管 理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,,了解公司對保潔程度的要求,,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的保潔狀況,,公共區(qū)域保潔,,,,,四害消殺,,,,泳池消殺 程序文件,,,,作業(yè)指導(dǎo)書,,,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),,,根據(jù)實際情況確配置保潔員,,根據(jù)實際情況確定外包,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,日常監(jiān)督指導(dǎo),,,,,,,,消殺,,,泳池消殺,,,,,,,日常保潔 日常監(jiān)控,,,,,,培訓(xùn)考核 保潔管理,,,,了解公司對綠化養(yǎng)護(hù)的要求,,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的綠化狀況,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★綠化管理 植物搭配的風(fēng)格,,,,,植物分布的情況,,,,植物的生活習(xí)性 程序文件,,,,作業(yè)指導(dǎo)書,,,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),,,根據(jù)實際情況確配置綠化員,,根據(jù)實際情況確定包給綠化部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,日常監(jiān)督指導(dǎo),,,,,,,,花木擺設(shè),,,綠化改造,,,,,,,日常養(yǎng)護(hù) 日常監(jiān)控,,,,,,培訓(xùn)考核 綠化管理,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★客戶關(guān)系管理 ☆客戶服務(wù)流程,根據(jù)客戶群特征和硬件設(shè)備、客戶反饋的信息等，確定 客戶服務(wù)方案,,培訓(xùn)，動員，組織落實客戶服務(wù)方案,,,組織對客戶服務(wù)項目進(jìn)行回訪，了解客戶意見 部門經(jīng)理每月走訪部分業(yè)主,,,評估客戶服務(wù)方案，并不斷完善和調(diào)整,,,不斷提升客戶滿意度,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ☆客戶投訴處理流程,,有效投訴？,,能否處理？,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,★CI 標(biāo)識管理,N,Y,Y,Y,N,Y,N,N,Y,Y,,顧客投訴,,,管理處,,,客戶服務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò),,品質(zhì)管理部,,,,,,能否處理？,,有效投訴？,,,,,,,,相關(guān)部門或 請示領(lǐng)導(dǎo),,,,擬定處理措施,落實處理措施,,回復(fù)顧客,,,顧客滿意？,,,,,,驗證處理措施 （含回訪）,品質(zhì)管理部,,擬定處理措施,落實處理措施,,回復(fù)顧客,,,,顧客滿意？,,,,驗證處理措施 （含回訪）,,,每月統(tǒng)計分析 和上報品質(zhì)部,,品質(zhì)管理部抽 查驗證,,統(tǒng)計分析,投訴關(guān)閉,,向顧客解釋,,,N,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,填寫《CI 視覺識別產(chǎn)品制作申請表》 標(biāo)識語言注意體現(xiàn)尊利思想，材料的 選用應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格一致并考慮成本 因素,,報送品質(zhì)部審核中英文,,,總辦設(shè)計室圖案設(shè)計,,,,按費用審批權(quán)限報相關(guān)人員審批,,設(shè)計室聯(lián)系制作和驗收,,部門領(lǐng)取標(biāo)識和簽收，或拒收退回設(shè) 計室,入伙需要制訂新標(biāo)識 檢查完善標(biāo)識 標(biāo)識破損重新制作,,,,,★裝修管理,說明： 1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的 設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府審批部門的審核證明材料。 2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊的承建資格證。,或?qū)徟盎?、防盜網(wǎng)、防盜門、 遮陽棚等的裝修款式,,,經(jīng)理審批裝修 服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,,,裝修驗收,,退還裝修押金，管理處應(yīng)按戶分 業(yè)主和裝修隊設(shè)裝修保證金登 記簿,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★會所管理,準(zhǔn)備從開發(fā)商處接管會所,,根據(jù)會所實際情況和客戶群的特征，初步擬訂 會所經(jīng)營方案和計劃，包括：入會方案、服務(wù) 內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和收支預(yù)算、設(shè)備添置、營業(yè) 時間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容,,,制訂會所管理規(guī)定和服務(wù)流程，并不斷調(diào)整和 完善。,,,,將經(jīng)營計劃報相關(guān)職能部門審批,,根據(jù)審批后的計劃實施,,從開發(fā)商處接管會所，辦理交接手續(xù),,了解業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，開發(fā)新服,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★工程遺留問題處理,1、保修期以發(fā)出的《入伙通知書》上的入伙日期開始計算。,說明： Y,簽定三方保修合同（物業(yè)、 地產(chǎn)、施工單位） 制訂《工程返修管理制度》,,,業(yè)主提出返修,,,保修期內(nèi)？,,,,管理處開具《工程遺留問 題處理記錄表》,,,客戶服務(wù)中心處理,,,管理處跟蹤處理情況直至 完畢,N,,,,地產(chǎn)質(zhì)量問題/業(yè) 主強烈要求？,,,,管理處專項報告報客戶服 務(wù)中心,,,,,做好記錄，業(yè)主簽字,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★迎檢工作流程,接到迎檢通知或根據(jù)工作計劃準(zhǔn)備迎檢,,根據(jù)考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合部門的實際情況制定迎檢 計劃，包括現(xiàn)場管理、環(huán)境管理、安全管理、 設(shè)備管理、資料管理和財務(wù)管理方面需完成工 作事項，落實相關(guān)責(zé)任人，確定完成時限等，,,,,,,將迎檢計劃報品質(zhì)部審批,,品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,,迎檢部門按計劃組織人力、物力實施,,迎檢前一周，品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門,,部門實施整改措施,,品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組,,,,,,部門安排迎檢場地，并明確相應(yīng)接待人,,陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場提問,檢查結(jié)束,,對檢查問題點實施糾正措施,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★業(yè)委會籌備和選舉流程,住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個業(yè)主 入伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會,,,,,,,將籌備計劃報品質(zhì)部審批,,品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物 業(yè)公司籌備業(yè)主委員會的申請,,籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案,,部門實施籌備計劃和方案，選出業(yè)主代表并在 小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡歷）,,召開第一次業(yè)主大會，邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加 業(yè)主大會并監(jiān)票,,,,,,籌備第一次業(yè)主大會，發(fā)放和回收業(yè)委會選舉,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，召開第一次委員會 議，選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù),向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會申請并公告全體,向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程,客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會預(yù)約會議時間,,擬定會議時間和主要議程,,,,,確定會議時間，發(fā)布會議通知，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),布置會場、安排接待,,會議過程中靈活處理，避免發(fā)生言語沖突,,整理會議紀(jì)要,,,,將會議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,,將會議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會主任審閱，各委員簽,,,在服務(wù)區(qū)域張貼會議紀(jì)要,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★本體維修基金管理和使用,入伙后第二年開始收取本體維修基金，高層 0.25 元/平方米，多層 0.15 元/平方米,,,每年底制訂下年本體維修基金使用計劃，報業(yè)委 會審批。,,,,根據(jù)計劃制訂具體實施方案，按照政府規(guī)定，一 些費用較大的項目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字,,,按照實施方案實施，注意對供方進(jìn)行評估和工程 的驗收,,工程完工經(jīng)業(yè)委會同意后付款,,本體維修基金需單獨設(shè)賬，并在《季度管理服務(wù) 報告》中向業(yè)主公布,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★物業(yè)前期管理 擬定入伙工作計劃時間表,,從職能部門接收各類資料,,,指定專人辦理各種證照,,人力資源部《人事操作指南》 品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī) 財務(wù)管理部《財務(wù)制度匯編》和 《出納操作手冊》 總經(jīng)理辦公室《行政制度匯編》,,編制管理處組織架構(gòu)和職 務(wù)說明書,,建立對外公共關(guān)系,,指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前 后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付 的各項費用,,各類物資的采購,,,,入伙前工作準(zhǔn)備,,,《入住指引》、《入伙流程》 《業(yè)戶手冊》、《常規(guī)服務(wù)項目表》 防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮 陽棚款式 需填寫的入伙資料 房屋設(shè)計平面圖、水真走向圖 入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標(biāo)識 入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練,,,,指定專人與地產(chǎn)對接有關(guān) 接管驗收,,,,,,,,,,,,,,物 業(yè) 管 理 前 期 準(zhǔn) 備,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★入伙前工作計劃表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★入伙流程,隨入伙通知書發(fā)放入住指引,,,業(yè)主準(zhǔn)備資料,,,,,,家庭戶： 1、入伙通知書；2、業(yè)主身份證原件 和復(fù)印件 4 份及家庭成員身份證復(fù)印件 1 份；3、 業(yè)主及家庭成員一寸照片 1 張/人；4、建行/工行 /發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4 份；5、業(yè)主委托書（如非業(yè)主本人辦理）,,,公司戶： 1、入伙通知書；2、公司營業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件（加蓋公章）；3、公司法人身份證原件 及復(fù)印件、聯(lián)系電話；4、居住人員身份證復(fù) 印件及一寸照片 1 張；5、建行/工行/發(fā)展行/ 中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4 份；6、 開戶人身份證 4 份。,,,,,引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理,,,,交驗入伙通知書、業(yè)主身份證原 件及其它資料,,,,,管理處人員協(xié)助填寫相關(guān)資料,,管理處、客戶服務(wù)中心和銷售部 三方陪同驗房，抄錄水電表底數(shù),,,業(yè)主填寫《房屋交付驗收表》,,,與管理處雙方,N,確認(rèn) Y,,,,簽定業(yè)主公約、委托銀行代收款 協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等,,驗資料,,辦理車位租用手續(xù)和門禁卡,,業(yè)主交納入伙費用,,領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)物品，填寫《物 品領(lǐng)用登記表》,,入伙手續(xù)完成,,,施工隊 返修和 管理處,跟進(jìn),,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★用水（電）指標(biāo)辦理更改流程,說明： 在未辦理更改用水指標(biāo)之前，統(tǒng)計水費差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 重視住戶資料的收集和動員工作，盡量縮短資料收集時間。 3、若住戶的資料確實無法收取，則應(yīng)在征得業(yè)委員會同意的基礎(chǔ)上，對此 部分用戶以商業(yè)用水的價格收取水電費。 4、用電指標(biāo)的更改參照用水指標(biāo)的更改的手續(xù)辦理。,查找地產(chǎn)公司與自來水公司 簽定的用水合同,,辦理過戶手續(xù),,,將報告交自來水公司客戶服 務(wù)中心,,邀請主管官員到現(xiàn)場察看,,,,,自來水公司核實與審批,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,★印鑒證照辦理流程,說明： 1、申辦是指證照的首次辦理。 2、變更是指證照的登記事項（如地址、負(fù)責(zé)人、名稱等）發(fā)生改變后需辦 理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。 年檢是指在證照有效期內(nèi)，根據(jù)頒證單位的要求和時限，進(jìn)行一年一度的申報審 核手續(xù)。 4、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。 5、新部門成立，籌備人員應(yīng)及時辦理正常經(jīng)營所需的全部證照； 6、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效 期限及年檢日期，及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。,咨詢證照的頒發(fā)單位，了解辦理事項的 相應(yīng)條件和要求,,領(lǐng)取和填寫有關(guān)表格，準(zhǔn)備相關(guān)材料,,將全套申請材料遞交辦證單位，領(lǐng)取回 執(zhí),,,跟蹤辦理進(jìn)展情況,,,憑回執(zhí)到辦證單位領(lǐng)取證照或批復(fù)文件,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,,,印鑒證照辦理指引表,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 ★物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 一、土建類 1、封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻，且在入住前 15 天竣工；在設(shè)計時應(yīng)考慮紅 外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。 2、物業(yè)管理各類用房（附件一）應(yīng)在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿 舍必須配備洗手間，裝修標(biāo)準(zhǔn)見住宅局制定的《物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)》(附件 二)； 3、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設(shè)道閘及崗?fù)ぃ?4、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖； 5、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位 置；并配置垃圾桶；標(biāo)準(zhǔn)層垃圾收集點（站）應(yīng)安裝水龍頭，并設(shè)地漏； 6、每層電梯廳設(shè)樓層號標(biāo)志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設(shè)樓層號； 7、設(shè)備房門上應(yīng)有標(biāo)識牌，各設(shè)備房應(yīng)裝單獨鎖，墻面用 ICI 涂料，地面 鋪瓷磚； 8、高層所有防火門、消防通道門、強弱電井、電水表房用通鎖；應(yīng)有標(biāo)識 牌； 9、配電室、發(fā)電機房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高 1 米； 10、配電室應(yīng)設(shè)計有獨立值班室； 11、高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手；消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開 關(guān)； 12、控制中心面積應(yīng)在 20 平方米以上，室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對 講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示。 13、屋頂天臺門用防火門，天臺設(shè)水龍頭； 14、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用）； 15、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離； 16、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭，電梯地板應(yīng)鋪地毯，消防電梯內(nèi)要安裝防 護(hù)板，電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)爬梯； 17、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設(shè)備，大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱； 二、給排水 1、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 50 毫米； 2、天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝； 3、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離； 4、地面水池應(yīng)設(shè)水位計；天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔 加防蚊網(wǎng)； 5、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。 6、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、 閥門一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié)，以便維修更換。 7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。 8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。 三、電氣 1、風(fēng)機房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置； 2、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計絕緣工具壁柜； 3、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板； 4、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明，通風(fēng)設(shè)備； 5、備用發(fā)電機房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏；,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 6、電梯已辦理運行許可證；機房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備； 7、配電柜上標(biāo)識清晰； 8、所有電纜首尾端應(yīng)接編號掛牌； 9、地下車庫照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制； 10、公共部分應(yīng)設(shè)計、安裝公用插座、公共電表； 11、庭園照明宜采用自動控制（定時）； 四、消防 1、消防控制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備； 2、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆； 3、大廈各樓層應(yīng)設(shè)立消防緊急對講電話； 4、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè) 內(nèi)線電話； 五、其他 1、規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付 使用前竣工。（參見附件一） 2、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。 3、小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。 4、地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。 5、所有機電設(shè)備機體應(yīng)干凈無污跡，各類水泵機體及管道重新刷漆，水管 標(biāo)明水流方向，各類開關(guān)標(biāo)識清楚。 6、機電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。 7、水池、水箱應(yīng)清理干凈，蓋板加鎖，連同真實水質(zhì)化驗報告一并交付。 8、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。 9、上下水及室外排水暢通。 10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。 11、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫 幅廣告等掛勾。 12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。 13、兒童游樂設(shè)施：小區(qū)每 5 萬平方米至少設(shè) 1 處；大廈每座塔樓設(shè)一處。 14、標(biāo)識牌齊全。（見附件三） 15、車庫內(nèi)有各類指引標(biāo)志、標(biāo)示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場 防盜、道路導(dǎo)向等）、停車場反光鏡、標(biāo)線。 16、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。 17、所有設(shè)備房，各單元進(jìn)口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場 所應(yīng)設(shè)置滅火器。 18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)。 19、每戶設(shè)置一個信箱，每單元設(shè)置一個住戶意見箱、公布欄。 20、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計制作。 21、停車場智能化系統(tǒng)完備。 22、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理，無安全隱患和死角，管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保 安巡更系統(tǒng)。 23、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標(biāo)線，設(shè)立兒童戲水池。 24、應(yīng)將大廈（小區(qū)）水電費的用戶名稱改為萬科物業(yè) XX 管理處。 六．發(fā)展商應(yīng)移交的資料 （一）、產(chǎn)權(quán)資料,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 1、用地批準(zhǔn)資料。 2、項目批準(zhǔn)資料。 3、施工許可證。 4、用水、用電、用氣指標(biāo)批文。 （二）、技術(shù)資料 1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。 2、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。 3、單位工程竣工驗收證明書。 4、地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。 5、地下管網(wǎng)竣工圖。 6、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告）， 隨機專用工具清單。 7、電纜鋪設(shè)記錄。 8、線路及電力電纜試驗記錄。 9、發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄。 10、電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。 11、電氣設(shè)備絕緣檢查。 12、電氣設(shè)備送電驗收記錄。 13、防雷接地電阻檢測記錄。 14、防雷引下線焊接記錄。 15、水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。 16、通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄。 17、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。 18、環(huán)保達(dá)標(biāo)驗收許可證。 19、消防驗收許可證。 20、房屋測繪驗收資料。 21、房屋驗收記錄。,附件一： 有關(guān)物業(yè)管理用房面積的規(guī)定 面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù)?戶均人口數(shù)?人均管理用房面積系數(shù) 房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積（平方米）/100 戶均人口數(shù)：暫為 3.75 人/戶 人均管理用房面積系數(shù)：暫為 0.035 平方米/人 位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：參見〈物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)〉。 有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件） 面積：按 10 戶 1 平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。 位置：與物業(yè)管理用房安排在一起。 竣工日期：同物業(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心 100 平方米左右。,,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 管理處員工宿舍 面積：住宅區(qū)總建筑面積的 2‰。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面 ICI 涂料，地面水泥砂漿找平。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 管理處員工食堂 住宅區(qū)面積 食堂面積 5 萬：50 平方米 10 萬：100 平方米 20 萬：150 平方米 30 萬：200 平方米 40 萬：250 平方米 50 萬：300 平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：食堂，墻面 ICI 涂料、地面水泥漿找平。 廚房，墻面 ICI 涂料，貼 2 米高瓷磚，地面防滑地磚。 竣工日期：住宅區(qū)入住前 15 天。 商業(yè)用房 按總建筑面積的 3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備，此部分商業(yè)用房是劃給 物業(yè)公司的。 室內(nèi)活動中心（免費場所） 住宅區(qū) 活動中心面積 5 萬平方米：60 平方米 10 萬平方米：100 平方米 10 萬平方米住宅區(qū)以上每增加 10 萬平方米相應(yīng)增加 50 平方米。 室外體育活動場所 如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)： （1）10 萬平方米以下（含 10 萬平方米）設(shè)露天羽毛球場 2 個、籃球場 1 個、 乒乓球臺 2 個。 （2）20 萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3 個，乒乓球臺 4 個。 （3）30 萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3 個，網(wǎng)球場 2 個，游泳池 1 個，籃球場 1 個。 （4）40 萬平方米（包括 40 萬以上）：同 30 萬平方米住宅區(qū)，另加設(shè)門球場 1 個。 居民會所 30 萬平方米以（含 30 萬平方米）住宅區(qū)設(shè)置，安排健身、閱覽、室內(nèi)乒乓球等 娛樂設(shè)施。,附件二： 物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn),,,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英 為更好地貫徹執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其配套實施〈細(xì) 則〉，規(guī)范物業(yè)管理辦公用房的裝修行為，特制定本標(biāo)準(zhǔn) 。 一、開發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時，必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使 用。即滿足以下條件： 1、地面：水磨石地面或國產(chǎn)防滑地磚地面。 2、墻面：國產(chǎn)乳膠漆墻面。 3、頂棚：型鋼 T 型龍骨、石膏板吊頂。 4、門：普通膠合板門、局部可用鋁合金門。 5、窗：鋁合金窗。 6、水、電、氣相關(guān)設(shè)備：采用一般的國產(chǎn)設(shè)備。 7、前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷（磚砌、木制或鋁合金隔斷）、木 制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。 二、如果開發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時不能滿足第一條標(biāo)準(zhǔn)，則由物業(yè) 管理單位按第一條標(biāo)準(zhǔn)完善，費用由開發(fā)單位支付。 三、如果物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一條標(biāo)準(zhǔn)的裝修費用時，則由物業(yè)管理單 位自付超出部分的費用。,附件三： 各類標(biāo)識清單 “小區(qū)平面圖”,大廈應(yīng)設(shè)立名稱標(biāo)識牌、樓棟號、單元號、樓層號、門牌號、,“公布欄” “設(shè)施標(biāo)識” “兒童娛樂設(shè)施使用說明標(biāo)識” “單元防盜警 示牌” “天臺重地、非請勿進(jìn)” “防煙門” “電梯機房” “ 如遇火警、 請勿使用升降機” “嚴(yán)禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進(jìn)” “停車場標(biāo)識” “車場防盜標(biāo)識” “限速標(biāo)識” “ 限高標(biāo)識” “自行車停放點” “ 摩托 車停放點” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區(qū)的寧靜、請勿使用防盜報警器 ” “道 路導(dǎo)向標(biāo)識” “ 綠色生命、請勿踐踏” “保障安全請勿跳水” “設(shè)備重 地、非請勿進(jìn)” “設(shè)備房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生 活穩(wěn)壓罐” “消防穩(wěn)壓泵” “CO2 室” “發(fā)電機房” “消防使用說明 標(biāo)識” “污水泵” “雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉庫” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴(yán)禁煙火” “配電房” “低 壓控制柜” “變壓器” “有人工作、嚴(yán)禁合閘” “兒童娛樂設(shè)施” “讀,感器” “泳池開放時間標(biāo)識” “桌球室” “棋牌室” “舞蹈室” “乒乓 球室” “男、女衛(wèi)生間” “更衣室” “嚴(yán)禁煙火” “小心地滑” “健 身房”,“值班室” “生活垃圾收集點”,“油漆未干、請勿觸?！?“童車停放點” 示圖” “彎道反光鏡” “管理處標(biāo)識”,“可回收垃圾收集點” “禁?！? “消防疏散示意圖” “管理處導(dǎo) “消防接合器” “室外消防栓”,“滅火器” “車庫告示牌” （以上標(biāo)識所需數(shù)量根據(jù)現(xiàn)場實際情況而定）。,,