汽車市場定位調研分析報告書.doc

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天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 貴州三利房地產開發(fā)有限公司 貴州貴陽 三利商貿城項目 汽車市場定位調研分析報告書 目 錄 第一部分 汽車市場調研分析………………………………………………4 第一節(jié) 中國汽車市場現(xiàn)狀及其發(fā)展前景………………………………………………4 一、 中國汽車市場發(fā)展態(tài)勢……………………………………………………4 二、 汽車產業(yè)政策導向……………………………………………………………5 三、 發(fā)達地區(qū)汽車市場的新興模式………………………………………………6 第二節(jié) 貴陽市汽車市場調研分析………… ……………………………………8 一、貴陽市汽車市場整體布局態(tài)勢…………………………………………………8 二、貴州汽車相關產業(yè)的現(xiàn)狀………………………………………………………8 三、貴陽市汽車市場業(yè)態(tài)分布………………………………………………………9 第三節(jié) 貴陽汽車市場的市場特點分析（調研結論）…………………………12 一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導力度較弱……………………… 12 二、 硬件落后是貴陽各汽車市場的通病………………………………………… 13 三、 汽車市場經營理念與市場消費特點不一致………………………………… 13 四、 業(yè)內各銷售服務企業(yè)整體實力不強………………………………………… 13 五、 業(yè)內各銷售服務業(yè)態(tài)未能協(xié)調發(fā)展………………………………………… 14 六、 業(yè)內缺乏龍頭性或指標性市場（或企業(yè)）的領航員角色………………… 14 七、 貴陽汽車銷售服務業(yè)其它相關信息總結…………………………………… 15 第二部分 三利商貿城項目定位分析……………………………………15 第一節(jié) 汽車市場定位思路………………………………………………………15 一、項目開發(fā)背景…………………………………………………………………15 二、項目用地狀況…………………………………………………………………15 第二節(jié) 建設規(guī)模及實施方案……………………………………………………16 一、建設規(guī)?！?6二、實施方案………………………………………………………………………16 第三節(jié) 三利商貿城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議…………………………………………16 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………………16 二、規(guī)劃設置建議…………………………………………………………………17 三、商業(yè)服務與商業(yè)文化軟件建設………………………………………………18 第四節(jié) 項目實施建議……………………………………………………………19 一、方案一：強強聯(lián)手的招商引資思路…………………………………………19 二、方案二：招商計劃……………………………………………………………20 三、綜合結論………………………………………………………………………20 第三部分 項目投資風險評估………………………………………………21 第一節(jié) 投資估算及資金籌措……………………………………………………21 一、投資估算…………………………………………………………………………21 二、資金籌措…………………………………………………………………………21 第二節(jié) 項目經濟評價……………………………………………………………21 一、 項目投資情況及資金使用計劃………………………………………………21 二、 投資估算………………………………………………………………………22 三、 營業(yè)收入估算…………………………………………………………………22 四、 營運成本估算…………………………………………………………………24 五、 財務效益分析…………………………………………………………………24 六、 貸款償還能力分析……………………………………………………………24 七、 評價結論………………………………………………………………………24 附件 貴陽主要汽車銷售服務企業(yè)（市場）一覽表 附件 模擬招商情況 附件 財務現(xiàn)金流量表 三利商貿城項目 汽車市場定位調研分析報告書 第一部分 汽車市場調研分析 第一節(jié) 中國汽車市場現(xiàn)狀及其發(fā)展前景 一、 中國汽車市場發(fā)展態(tài)勢 未來20年，中國經濟增長將保持年均7%以上，人均GDP將由1000美元增長到4000美元，預計在這期間居民汽車消費將保持兩位數增長。即如果每年遞增10%，10年后的汽車銷售量將達到830萬輛；如果每年遞增15%，將超過1290萬輛。那時，中國的汽車保有量還遠未達到世界水平，也未達到同等人均GDP國家的水平。 （一） 中國汽車產量情況 生產年份 1980年 1990年 1992年 1995年 2000年 2002年 汽車產量（萬輛） 22 50 100 150 200 325 從以上圖表分析，自從改革開放以來，我國汽車產量快速增長，80年產量22萬輛，90年50萬輛，在10年期間，增長了2.27倍；2000年達200萬輛，10年又增長4倍。特別是最近兩年，產量增長速度達30%，由此我國汽車行業(yè)已進入了起飛階段。汽車產業(yè)的發(fā)展，跟國民經濟收入基礎有著密切的聯(lián)系，當人均GDP達到1000美元時，汽車將進入轉型期，私家購車的比重增大。 （二） 中國私人汽車情況 年 份 1998年 2001年 2002年 2003. 4 預計2010年 私人汽車（萬輛） 424 770 969 1000 2000 最新統(tǒng)計表明，到目前為止，我國私人汽車的保有量已經突破1000萬輛，平均每130人就擁有一輛私人汽車。汽車業(yè)專家認為，這標志著我國渡過公務購車、商務購車階段，邁入私人購車的新時期。截至2002年年底，我國私人汽車達969萬輛。今年1至4月，全國共銷售汽車136萬輛，私人購車至少占80萬輛。這樣，我國私人汽車保有量已經突破1000萬輛，預計到2010年將達到2000萬輛。 我國私人汽車保有量用了7年時間從100萬輛增至500萬輛。從2000年到2003年年初，僅3年多的時間，私人汽車保有量就從500萬輛增加到1000萬輛。截至目前，我國私人購車比例達到60％，私人汽車占整個民用汽車保有量的近五成，私人汽車增幅超過單位用車20多個百分點。 2010年我國私人汽車預計達到2000萬輛，意味著在7年時間里凈增1000萬輛。汽車的壽命一般為10年，在這段時期內，至少有一半（500萬輛）要報廢和換新車，即新增加500輛，共實現(xiàn)買賣交易約1500萬次。 二、 汽車產業(yè)政策導向 （一） 汽車關稅政策 中國WTO的加入，全球經濟一體化，關稅的降低，允許國外的部分汽車品牌進入中國市場參與競爭。從關稅來說，盡管國產汽車有5年的過渡期保護，但進口汽車關稅從目前的100％降到5年后的25％，并不是5年期滿后才開始降，而是從第一年就開始了。實際上第一二年降幅最大，因此國產汽車必須在進口汽車之前先行調低價格。 （二） 取消不合理收費及地方保護措施 在全國計劃會議上，國家計委主任曾培炎談及刺激消費、拉動增長時，將促進轎車消費擺在了所有消費的第一位。表示要進一步拓寬消費領域，更有力地拉動經濟增長，加快制定相應的消費政策，堅決取消對購買轎車的一切不合理收費，破除各種形式的地方保護措施。 （三） 鼓勵汽車消費的政策制訂 汽車業(yè)資深學者、中國汽車工業(yè)咨詢公司高級研究員賈新光透露，經過多輪討論，一系列鼓勵汽車消費的政策已經制訂完成，目前正等待國務院審批。該政策涉及到的《機動車登記管理辦法》已正式發(fā)布。這對中國汽車工業(yè)和汽車市場的長遠發(fā)展將起到重要作用。 （四） 金融體制改革刺激汽車消費 金融業(yè)體制的改革，銀行降息，刺激消費，拉動內需。 三、 發(fā)達地區(qū)汽車市場的新興模式 （一） 廣東汽車市場——廣物汽貿的加盟連鎖模式 廣東汽車市場是廣東物資集團汽車貿易公司在廣州市投資建設的現(xiàn)代化大型機動車交易市場，是目前廣東省乃至華南地區(qū)首屈一指的機動車集散交易中心。 廣東汽車市場占地七萬平方米，代理經銷150多個型號的進口、國產名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破25萬輛，銷售總收入２７０億元。從１９９９年開始引入汽車連鎖經營模式，目前連鎖網絡已達８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３２％。 廣東汽車市場建有汽車多功能展銷大廳、大型自選車場、名優(yōu)品牌專賣店、進口汽車展銷大廳、汽車消費貸款服務中心、檢測維修服務大樓。主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費、檢測維修、配件供應、集散配送、專業(yè)服務?？梢詮摹翱窜?、買車、租車、供車、換車、修車”等不同角度滿足消費者的不同需求。公安車管部門、刑偵部門、購置稅征收辦公室、工商行政管理局、銀行、保險公司等單位駐場聯(lián)席辦公，實現(xiàn)了購車一條龍，讓車主不出市場，就可方便快捷地辦妥各種手續(xù)。并且“一次購車”，即可享受“終身服務”。 廣東汽車市場設有奔馳、豐田、日產、本田、寶馬、歐寶、歐雅、凌志、富豪、大宇、別克、奧迪、捷達、帕薩特、桑塔納、金杯海獅、夏利、紅旗、解放、五菱、松花江、昌河、長安、慶鈴等國內外名牌專賣店和銷售中心。 目前，廣物汽貿正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費重點城市選擇合適企業(yè)進行收購，擴充全資或控股連鎖店，今年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴張。同時，還計劃今年在香港設立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點，而且將逐步引入國際著名汽車經銷商或汽車生產商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進程。 目前，廣物汽貿配送中心擁有汽車中轉庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。前年向各分店年配送總量已達４萬輛，金額６０多億元。到今年底，整個廣物汽貿連鎖店將達１５０家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達１１０萬輛。今年底，廣物汽貿還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網，明年擴展到整個供應鏈和服務鏈管理，將上下游企業(yè)有機連接，建起一個“網上汽車商城”。 （二） 北京亞運村車市的“一站式”服務模式 四月份，北京市亞運村車市推出“一站式”服務，即購車后，上牌照、繳納養(yǎng)路費、辦環(huán)保綠標等所有手續(xù)，均可在車市內辦妥，驗車可由經銷商在售車前先行辦理。這是北京市為優(yōu)化購車環(huán)境而推出的一項重要舉措。 在現(xiàn)有條件下，由于北京沒有一家車市具備“一站式”服務的條件，因此，消費者購車后只能先申請“移動證”，然后開著新車往返多個部門辦理相關手續(xù)后才能上牌，而“移動證”是限制有效期的，消費者要么得在一定期限內自己開車往返奔波，要么花錢請別人代辦，十分不便?！耙徽臼健狈諢o疑最大限度地方便了購車者，讓交管、國稅、地稅、環(huán)保、養(yǎng)路費征稽部門全部進駐車市，機動車檢測場雖不能進駐，但驗車手續(xù)可由信譽好的經銷商先行辦理再到市場銷售。 “一站式”服務將先在北京市交易量最大的亞運村車市試點。去年，亞運村車市共銷售轎車6萬多輛，占全市轎車銷售總量的45％。如果試點順利，將很快在北京其他汽車交易市場推廣。 （三） 北京亞運村車市的大“4S”服務模式 亞運村汽車交易市場現(xiàn)處位置是奧運場館預留地，根據２００８年北京奧運會場館建設的要求，亞市將在２００３年年底前遷址。新亞市在政府部門的規(guī)劃和支持下正加快籌建。新市場位于２００８年北京奧運公園北側，占地３００畝，建筑面積１０萬余平方米。其中一期１４６畝。 搬遷后的新亞運村汽車交易市場除繼續(xù)保持現(xiàn)在市場的優(yōu)勢、地位和作用外，還將是一個不同于一般有形市場的大汽車超市，整體是一個大４Ｓ概念，即銷售（ＳＡＬＥＳ）、服務（ＳＥＲＶＩＣＥ）、零配件供應（ＳＰＡＲＥ ＰＡＲＴＳ）、信息反饋（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）。新市場的最大特點就是最大限度地滿足消費者的需求。為實現(xiàn)與國際汽車市場接軌，在開設整車銷售、品牌專賣店服務外，還設置諸多服務功能，如汽車檢測、汽車裝飾、維修、配件、金融保險服務、汽車儲運等。 目前，入駐亞運村汽車交易市場的經銷商有１６０多戶，搬遷后經銷商、配件商、售后服務商將達到３００余家。屆時，新市場匯集國內外９０多個品牌、５００多個車型，成為更全面、更廣泛的汽車銷售、服務、展示中心。品牌和車型的極大豐富使新亞市更具吸引力。 亞運村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機動車總量的４０％，進口轎車銷量占全國的１／５，在汽車市場作用舉足輕重，被譽為中國汽車市場的“晴雨表”。 新亞運村汽車交易市場針對外地購車者不熟道路的“出京難”特點，提供代儲、代運服務，最大限度地方便消費者。此外，試乘試駕場地、新車加油站、汽車快修店、汽車租賃等服務都將列入市場服務功能。 第二節(jié) 貴陽市汽車市場調研分析 一、 貴陽市汽車市場整體布局態(tài)勢 目前，貴陽汽車市場總面積約20萬㎡（不含維修），其中新車交易市場經營總面積約11萬㎡，二手車交易市場經營總面積約2萬㎡，汽配市場經營總面積約5萬㎡，裝飾美容市場經營總面積約2萬㎡。自1998年貴州汽車城擴建以來，汽車市場規(guī)模不斷擴大。特別是今年上半年，僅三個項目升華汽車城（25000㎡）6月1日、通銀汽配商城（15000㎡）3月、貴陽通源豐田（6000㎡）元月，面積達4.6萬㎡，在加上其它項目面積在5萬㎡左右。 至今，除了金陽七八萬方的項目外，未發(fā)現(xiàn)大項目的動靜，但金陽能否真正啟動，還未確認，關鍵是看金陽的建設和政府的支持力度。綜合中國各大城市和貴陽汽車經營管理模式分析，預計在2005年左右，貴州汽車市場將進入全面洗牌時期，產業(yè)結構進行重新調整，貴陽多數配套設施不齊、管理水準較低、經營成本較高的場所將被淘汰。 近幾年來，貴州機動車輛每年一直保持17%的速度發(fā)展（數據來源：中國汽車網http：//www.qiche.com.cn. 西部汽車市場有多大? ——西南篇），如果經營面積每年遞增15%，5年后（2008年），貴陽汽車市場經營總面積達40萬㎡。 二、 貴州汽車相關產業(yè)的現(xiàn)狀 貴陽市2002年國內生產總值完成337億元（2001年302.7億元），比上一年增長11.4%。人均國內生產總值（GDP）突破萬元大關，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7280元，比上年增長6%； 2003年上半年貴陽市實現(xiàn)國內生產總值184.7億元，比上年同期增長11.4%。 “九五” 期間，貴州省公路建設預計完成固定資產投資164億元，是“八五” 期間的7.4倍，投資力度前所未有。到1999年底，該省公路通車里程達33973公里，公路密度每百平方公里19.3公里，高于全國平均水平。近兩年，貴州公路建設連續(xù)保持每年40多億元的投資規(guī)模。 據了解，1978年，貴州省機動車保有量為33459輛，到1999年，這個數字已經達到了438670輛，年均增長率為17%，僅1999年一年機動車的數量就增加了60717輛。目前，貴州汽車市場中私人購車的比例已超過了80%。駕駛員人數也從1978年的58335人增至1999年的719262人，增長了12倍。2002年底，貴陽市機動車輛15.3萬（包含摩托車），其中私人車占8.7萬（含摩托車），超過一半，其中摩托車約占10%。 三、 貴陽市汽車市場業(yè)態(tài)分布 （一） 汽車交易市場業(yè)態(tài)分布 目前，貴陽市汽車交易市場匯集在花溪大道中曹司，以“貴州汽車城”為龍頭，分布在大道上下兩側，已形成氣候；有剛興起的升華汽車城，以汽車交易和汽配經營為主，出現(xiàn)在太慈橋區(qū)域，因地段優(yōu)勢，再加上合理經營，已成規(guī)模；其他賣場零散分布在沙沖南路、小河、新添大道及潘桃宮等地。整體而言，汽車交易市場賣場及環(huán)境較差。 1、 貴州汽車城 占地113畝，總投資7280萬元，總建筑規(guī)模50000㎡左右。汽車城交易量由1996年的1500輛增至2002年的13235輛，占全省總銷量3萬輛的1/3以上。據悉，今年上半年總銷售量已達6000多輛。交易額由1996年的1.5億到2002年達到7.82億元。二手車2002年交易8906輛，交易額2.73億元。占全省總銷量1.7萬輛的50%以上。汽車城共有100余家銷售公司，多數公司的經營面積集中在200—500㎡。 貴州汽車城正在擴建，二期改造工程，占地面積（含第二階段的老市場改造）62790㎡，總建筑面積192050㎡，其中商場面積98200㎡，住宅面積61724㎡，賓館面積4800㎡，辦證、檢測、駕駛培訓場等面積27326㎡。同時，還逐漸走多元化道路。 2、 升華汽車城 由貴州（陽）鴻飛房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)，隸屬私營企業(yè)，此地原屬玻璃廠，今年6月1日開業(yè)?？偨ㄖ?guī)模5萬方，現(xiàn)用地面積約110m200m = 22000㎡，建筑面積25000㎡，項目規(guī)劃紅線范圍內的部分房屋即將拆遷屬二期工程，尚未啟動。 該商城由室外展場和室內展場兩部分組成。室外展場部分總面積8000㎡，月均租金25元/㎡，其中有雨棚約4000㎡，基本租空，以中低檔經濟型家庭轎車、長安/昌河面包車、小貨車、中巴車為主；無雨棚露天展區(qū)（在安裝）約4000㎡，正在招商。室內展場部分共四層，其中一、二層為汽配展區(qū)，一層招商入鋪率達80%，月均租金80元/㎡，二層入鋪率約60%，月均租金40元/㎡，一、二層層高4.8m，共200余個商鋪，每間商鋪面積約40—50㎡，可分為上下兩層，底層2.6 m，夾層2.2米，夾層可做庫存和辦公室；三、四層為汽車展廳，出租率約50%，月均租金30元/㎡，有18家經銷商進場(祥見附表)，每家經銷商面積約200—500㎡，展車集中在3—5輛，若訂購1周內到貨。 汽車城購買者投資型占一定比例。1年內免物業(yè)管理費，免費供中餐、洗車，1年后物管費為3元/㎡?月。辦理按揭、掛牌、維護等相關手續(xù)實行“一站式”服務。據悉，太慈橋將要修建大型立交橋，對汽車城交通流向會帶來一定的負面影響。 3、 通銀汽配商城 通銀汽配商城位于花溪大道皂角井，總建筑面積約15000多㎡，其中商業(yè)經營面積12000多㎡，輔助及辦公用房3000㎡，2003年3月正式投入使用，是日前貴州裝修較高檔的一家。汽配商城共有門面216個，每個門面包含兩層，每層層高3m，其中街道門面23個，汽配門面193個。整個商城共由三部分組成：塔樓、街道門面和汽配門面。 塔樓部分共5層，其中一、二、三層是輔助用房和辦公室（開發(fā)商辦公室和部分經營汽車公司的辦公室），四、五層做庫存； 街道門面經營汽車，共23個，每個面積約160㎡左右，建筑面積約3600㎡。月租金40元/㎡，出租率100%，物業(yè)管理費6元/㎡?月； 汽配門面共193個，每個門面面積在35—70㎡，平均面積為45㎡，汽配建筑面積約8500㎡。月租金20—30元/㎡，平均月租金在25元/㎡左右，出租率為50%，物業(yè)管理費3—6元/㎡?月（每天打考勤，開門次數越多，物管費越低，鼓勵經營者入業(yè)，引入人氣）。 通銀汽配商城在開業(yè)期間，投放了大量的廣告，采用既出租也出售的方式，進行招商，其中售價為5000元/㎡，租金為30元/㎡?月（指商城整體平均月租金）。若租賃，簽約時間最短為1年，最長為4年，一次性付款（租金）5折優(yōu)惠。商城靠里面的一排門面有可能往外移，因為正在與一家公司洽談，該公司將整排門面用來經營汽配。 4、 主要汽車交易市場分布情況一覽表 名 稱 地 址 經營面積 主要經營類型 備 注 貴州汽車城 中曹司 30000㎡ 汽車交易 其它2萬㎡ 升華汽車城 太慈橋 20000㎡ 汽車交易、汽配 另有1萬㎡汽配美容 通銀汽配商城 皂角井 3600㎡ 汽配、汽車交易 另有8500㎡汽配 貴州金侖汽貿 皂角井 2000㎡ 汽車交易 經營昌河、北斗星 貴陽通源豐田 中天玉蘭園 3000㎡ 汽車交易、美容 另有3000㎡美容、維修 舊車交易市場 太慈橋 8000㎡ 舊、新車交易 另有8000㎡舊車市場 其他市場 不 祥 43400㎡ 汽車交易、專賣店 新車交易市場經營總面積約11萬㎡ （二） 二手車交易市場業(yè)態(tài)分布 1、 貴州省舊車交易市場 具有規(guī)模的貴州汽車城舊機動交易中心、舊車交易市場兩家?guī)缀鯄艛噘F陽市二手車交易市場，其中位于花溪大道太慈橋升華汽車城斜對面（往花溪方向200m）的舊車市場，占地面積約9000㎡，露天停車，能容納600100輛（除摩托車），每輛停一次6元，一般在星期六和星期日開放，平時做停車場；貴州汽車城被評為國家級的舊機動交易中心，占地面積達11000㎡，是全省規(guī)模最大的舊車交易市場。 最新信息：據7月25日〖貴州都市報〗第22、27版報道：有關部門統(tǒng)計，去年我省舊機動車交易市場交易二手車17000多輛。交易量名列全國市場第6位，而記者從貴州舊機動車交易中心了解到，截止到日前，比去年同期相比呈穩(wěn)定增長趨勢。由貴州舊機動車交易中心和貴州省拍賣公司共同組建的汽車“置換——拍賣”中心日前正式成立，該中心將提出供汽車置換、拍賣服務，也就是說，從今后起，車主們可以把自己的舊車委托該中心進行拍賣，然后在該中心提供的新車中用補差價換車，最關鍵的是，如果你的資金有壓力，還可以申請銀行貸款，舊車置換新車貸款的額度最高不能超過所購新車款的70%，期限不超過5年，18個汽車品牌的25個系列的車型供你選擇。 2、 主要舊車市場分布情況一覽表 名 稱 地 址 經營面積 備 注 舊機動車交易中心 中曹司貴州汽車城 11000㎡ 能辦理相關的一切手續(xù) 舊車交易市場 太慈橋 9000㎡ 不能辦理過戶手續(xù)，需到貴州汽車城 二手車交易市場經營總面積約：2萬㎡ （三） 汽車后市場業(yè)態(tài)分布 1、汽配經營市場 按照汽車消費市場慣例，一般汽車零配件服務市場經營面積占汽車市場經營面積的1/3—1/4，但隨著汽車行業(yè)的競爭，后市場的經營面積比重有所增加，其中貴州汽配城總建筑面積約12000㎡，升華汽車城汽配店10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，貴州裝飾城2000㎡，貴州汽車城3000㎡，現(xiàn)汽配市場總面積估計在5萬㎡左右。 名 稱 地 址 經營面積 月租金（元/㎡） 備 注 貴州汽配城 太慈橋 12000㎡ 40 每個門面面積在20—40㎡ 升華汽車城 太慈橋 10000㎡ 60 一層80元/㎡，二層40元/㎡， 貴陽汽車裝飾城 太慈橋 2000㎡ 50 共60個左右門面 街道門面 太慈橋 1000㎡ 60 共40個左右門面 通銀汽配商城 皂角井 8500㎡ 25 共193個門面，出租率50% 貴州汽車城 中曹司 3000㎡ 20 面積較小，零散分布 其 他 不詳 13500㎡ 汽配市場經營總面積約：5萬㎡ 2、 裝飾美容市場 汽配美容市場集中在花溪大道太慈橋至皂角井路段，具體網點有貴州汽配城、升華汽配城、貴州汽車城等。汽車裝飾美容分布零散，主要在近郊、市區(qū)，關鍵是方便。但經營場所的裝修比汽車交易市場的裝修相對高檔，經營成本高。總經營面積在2萬㎡左右，潛在市場較大，體現(xiàn)在不成規(guī)模和租金高。 名 稱 地 址 經營面積 備 注 貴州汽車城 中曹司 5000㎡ 主要分布在各品牌專賣店 貴陽通源豐田 中天玉蘭園旁 1000㎡ 因裝飾美容與汽車維修沒有嚴格界限，在此，僅作粗略估計，美容與維修共3000㎡左右。 升華汽車城 太慈橋 1000㎡ 現(xiàn)進場共10家左右 貴州裝飾城 太慈橋 500㎡ 共3家左右 其 他 不詳 12500㎡ 零散分布，不成規(guī)模 裝飾美容市場經營總面積約：2萬㎡ （四） 潛在汽車市場 據貴陽市建設規(guī)劃局（建設管理處）介紹：政府重點扶持南面，主要因為加快金陽新區(qū)建設，需要相關企業(yè)作為支撐，使得市場重新整合；北面?zhèn)纫运帢I(yè)、生物為主，關于汽車市場方面的項目還未發(fā)現(xiàn)。目前汽車交易市場重點匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經營時間長，已聚集人氣，形成氣候。 花溪大道兩側還在繼續(xù)擴建中，例如貴州汽車城附近、通銀汽配商城旁、太慈橋的鳳凰商住樓2500㎡今年年底投入使用等中小項目。 正在審批的一個靠近金陽7—8萬㎡的汽車城項目，由一家私營企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。 由華通汽車有限公司擬定在金陽開發(fā)的占地60畝的4S店，目前正在緊張籌備中。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個暢銷品牌的貴州地區(qū)銷售總代理，在貴州具有較強的實力。 第三節(jié) 貴陽汽車市場的市場特點分析（調研結論） 一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導力度較弱 資料顯示，目前全國正在興建或者計劃興建的汽車交易市場有上百個，而且動輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資500億元打造“亞洲第一國際汽車城”；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律”； 浙江金華正在打造一個總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑，但發(fā)達地區(qū)對汽車產業(yè)在市場建設方面較為前瞻性的政策引導措施，貴州相比而言相形見絀。 貴州地方政府在產業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的建設并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。 二、 硬件落后是貴陽各汽車市場的通病 在發(fā)達地區(qū)，現(xiàn)有的大多數汽車市場因土地使用年限的限制，導致投資者和經銷商都不愿也不能作長遠規(guī)劃。貴陽市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車市場因起點較低，實力不強，在規(guī)模效益和硬件建設等方面均顯落后。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經營理念方面雖然借鑒了發(fā)達地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導致在市場硬件建設方面無特色和前瞻性，據調查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。 三、 汽車市場經營理念與市場消費特點不一致 汽車市場形式多樣，有多種品牌、不同經銷商集中在一起的“集貿式”市場；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，貴陽市以3S、4S專賣店形式推出的汽車銷售網點越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于4S專賣店經銷商必須向廠商購買特許權、服務商標使用權等，日后接受銷售培訓也要交費。由于專賣店的運營成本非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他服務的費用也會很高。對于消費者來說，雖然付出了高額的維修費用，但有時得到的服務卻不一定比非專賣店更好。 由于消費者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購買的汽車的價位后，還不知道各價位有多少不同品牌的車型。在這當中，他必須要經過一個選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費者進行比較和挑選。所以，一個龐大的市場，多個品牌集中經營，會為汽車消費者提供一個更有利的消費環(huán)境。 四、 業(yè)內各銷售服務企業(yè)整體實力不強 目前，貴陽雖有汽車銷售服務企業(yè)200多家，但各銷售服務企業(yè)整體實力不強，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1、 注冊資金少，多數汽車銷售服務企業(yè)注冊資金在200-500萬元； 2、 多數汽車銷售服務企業(yè)經營面積集中在200—500㎡之間； 3、 賣場內車的輛數少，每個品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。 據發(fā)達地區(qū)同業(yè)相關數據，一個真正意義上的專賣店一年需要的開支至少在400萬元以上。而從銷售來看，每輛車的利潤在3000-5000元左右，一些成熟車型的利潤只有1000-2000元，甚至不賺錢。按照每輛車利潤3000元計算，專賣店每年也要銷售1300輛車以上才能“保本”，但能夠達到這個數量的經銷商卻是少之又少。而在貴陽，還沒有具備如此實力的汽車銷售服務企業(yè)。 五、 業(yè)內各銷售服務業(yè)態(tài)未能協(xié)調發(fā)展 據美國汽車后市場協(xié)會的調查，在美國，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關服務。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務十分完善，使得汽車后市場的空間遠遠大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。 汽車后市場是一個提供服務的市場，關鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的服務觀念。 一是“大服務的觀念”。從提供服務的主體來講，不僅有廠家的售后服務，也有政府部門的管理服務和各種社會機構的服務；從服務的內容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費信貸、技術培訓、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護美容、繳納稅費、保險理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需求，都應包括在內。 二是“人性化服務的觀念”。服務的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實現(xiàn)人與車的完美結合。 中國發(fā)達地區(qū)在汽車后市場的建設方面正在進行積極的探索，貴陽在汽車后市場的建設方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務企業(yè)的主要利潤源還是通過對有形商品和有形服務來實現(xiàn)的。 六、 業(yè)內缺乏龍頭性或指標性市場（或企業(yè)）的領航員角色 龍頭性或指標性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務設施。 首先，要選擇較好的地理位置； 其次，建立和鞏固新市場的經營理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入； 第三，從設計、布局、業(yè)務流程方面改善購車環(huán)境； 第四，市場要完善服務功能。將整個市場規(guī)劃為一個大4S店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務和信息反饋等。 對駐場經銷商而言，一個好的汽車市場應為他們提供良好的商務、生活條件，比如辦公、通信、倉儲、物流等；對消費者而言，一個成功的汽車市場里最好要提供“一站式”服務，買車、貸款、上牌、繳費全部可以就地解決，這樣就需要車管所、公安檢測、購置稅辦、銀行、保險等各個單位全部駐地辦公。此外，市場還要提供一些特色服務，比如修一條試車道，讓消費者買車時可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等。顯然，貴陽汽車市場業(yè)內缺乏龍頭性或指標性市場（或企業(yè)）的領航員角色。 七、 貴陽汽車銷售服務業(yè)其它相關信息總結 汽車交易市場、汽配市場及維修美容市場的分布特點：汽車交易市場偏向城郊，離城區(qū)較遠；汽配市場聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場主要分布城內，不成規(guī)模； 從汽車市場的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設施、服務有關外，更重要的是地段起到決定性作用； 汽配市場發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為50%，汽配市場逐漸趨向飽和； 新上市項目物業(yè)管理費幾乎均為3元/㎡?月； 新上市項目均有優(yōu)惠：升華汽車城免1年物業(yè)管理費，通銀汽配商城簽約在1—4年內，租金免半； 第二部分 三利商貿城項目定位分析 第一節(jié) 三利商貿城項目概況 一、項目開發(fā)背景 “貴陽三利商貿城”是貴州三利房地產開發(fā)有限公司擬在貴陽市新添大道南段302號，原省供銷社下屬機械廠和土產公司用地范圍內開發(fā)的集汽車貿易、電器經銷為一體的綜合性商貿城。該地塊產權屬省供銷社下屬機械廠和土產公司兩家單位所有?，F(xiàn)該地塊己經省供銷社同意由貴州三利房地產開發(fā)有限公司實施開發(fā)。 二、項目用地狀況 項目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長473米，縱深70—130米。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽市區(qū)約3公里，東北繞城公路1.5公里，通過新添大道能方便快捷地轉上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級公路，并與210、320國道相連。 在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合50004㎡，林地及坡地約 40畝，合26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項目用地范圍內原來的機械廠和土產公司兩個單位，由于體制及市場原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動遷。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計劃用l．2萬立方，電信網絡通過，煤氣、排污、排洪條件具備。 第二節(jié) 建設規(guī)模及實施方案 一、 建設規(guī)模 根據項目定位方案和初步設計，建設規(guī)模為： 1、總占地面積： 64000㎡ 2、總建筑面積： 100000㎡ 3、主入口廣場： 3000㎡ 4、停車場： 6800㎡ 5、道路： 7300㎡ 6、綠化及環(huán)境： 6900㎡ 7、主體三層： 40000㎡/層 二、實施方案 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設計、分期實施”的原則，第一年先投資建設40000㎡及主入口廣場，第二年在40000㎡投入營運的同時，再投資建設后60000㎡，兩年內完成全部建設任務。 第三節(jié) 三利商貿城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 三利商貿城項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應立足于汽車銷售與服務產業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務、信息提供四位一體的（4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產業(yè)為一體的大型汽車園。 業(yè)態(tài)功能如圖示： （4S）汽車專賣中心 信息提供 服務 零部件銷售 整車銷售 服務中心 按揭窗口 保險理賠窗口 牌照窗口 稅務窗口 車管所窗口 公安檢測窗口 汽車俱樂部 試車場地 新車發(fā)布 車友沙龍 駕駛培訓中心 汽配中心 汽車維修服務中心 新車加油站 辦公商務中心 舊車拍賣中心 倉儲物流中心 汽車裝飾美容中心 品牌餐飲 物業(yè)管理中心 物業(yè)租賃中心 汽車銷售中心 汽車公園市場管理辦公室 二、規(guī)劃設置建議 本項目建筑規(guī)模10萬㎡，暫考慮8萬㎡，具體面積分配如下表： 序號 名 稱 面積分配 位置設置 經營 1 汽車銷售中心 30000㎡ 一樓賣場附廳 二樓一半體量 分零租賃 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 一樓賣場主廳 分零租賃 3 汽配中心 5000㎡ 一樓賣場附廳 分零租賃 4 汽車維修服務中心 2500㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 6 倉儲物流中心 5000㎡ 二樓 分零租賃 7 服務中心 1200㎡ 二樓 —— 8 辦公商務中心 5000㎡ 三樓 分零租賃 9 舊車拍賣中心 1500㎡ 二樓 委托經營 10 物業(yè)管理中心 500㎡ 一樓 —— 11 物業(yè)租賃中心 200㎡ 一樓 —— 12 汽車俱樂部 3000㎡ 三樓 委托經營 13 新車加油站 300㎡ 附屬設施 委托經營 14 品牌餐飲 5000㎡ 三樓 整體租賃經營 15 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 附屬設施 租賃經營 16 其它 3300㎡ —— —— 在規(guī)劃設計時，要充分考慮如下方面： 1、 土地平整，宜消除土地自然高差； 2、 層高設置：不低于4.2m；一層層高不低于4.5m； 3、 （4S）汽車專賣中心是本項目賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 4、 考慮從主樓兩翼開辟車道直達第二層； 5、 考慮設置載重貨運電梯二部； 6、 第一層設主入口通道（中庭位置）和兩個次入口（兩翼）； 7、 試車場地設置于主樓背面靠山麓沿線； 8、 汽車維修服務中心設置于第一層賣場附廳靠山麓一側； 9、 汽車裝飾美容中心設置于第一層賣場附廳靠臨街面； 10、 設置地面停車場（臨街沿線廣場內），可同時考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場； 11、 為有利于規(guī)劃好賣場，可考慮不做沿街獨立門面； 12、 加油站設置考慮獨立于主樓的臨街地塊位置，可同時對外營業(yè)； 三、商業(yè)服務與商業(yè)文化軟件建設 1、 二十四小時電話咨詢服務； 2、 設立舊車拍賣中心（附屬業(yè)務），聘請汽車評估師委托估價，以利于以舊換新業(yè)務，暫不考慮規(guī)?；亩周嚱洜I業(yè)務； 3、 邀請知名駕駛培訓中心進駐，開設駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓業(yè)務； 4、 定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等； 5、 委托有相關經驗和影響力的人士成立“車友俱樂部”，定期組織活動、舉辦車會交流會，適當時機創(chuàng)辦市場?？龠M本汽車園市場影響力； 6、 投資與“貴州都市報”或“貴陽晚報”協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車沙龍”、“汽車之窗”等欄目，及時反饋市場信息和刊登廣告，為經營商家創(chuàng)造一個高性價比的信息傳播平臺； 7、 建立網站，至今貴陽未有，相對費用較低。其目的主要不是為了網上銷售，因為網上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費習慣有關。關鍵是為了傳遞反饋信息、提升項目品質，同時，利于招商，引進新的汽車品牌； 8、 以打造 “汽車公園”為主題，突出項目所在地的環(huán)境優(yōu)勢，從而以貴陽定位為“林城”相對應，塑造口碑宣傳和樹立自身形象； 第四節(jié) 項目實施建議 一、方案一：強強聯(lián)手的招商引資思路 “地段、品牌、服務”是經營汽車的核心要素。貴州汽車市場服務較弱，認為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經營理念。從其它行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，以北京華聯(lián)、諾瑪特進駐貴陽為代表，已尋找到了生存與發(fā)展的空間，成為兩大重量級超市，人氣十足，場面火爆。同理，貴州汽車市場亦需要大型品牌來參與競爭，有競爭，才會有優(yōu)秀的經銷商，才能有效降低經營成本。 廣東物資集團汽車貿易公司（廣物汽貿）代理經銷150多個型號的進口、國產名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破18萬輛，高居廣東省首位。 （一） 廣物汽貿的客戶網絡 進口展廳： 　奔馳系列 　寶馬系列 　奧迪系列 　富豪系列 　豐田系列 　日產系列 　本田系列 　三菱系列 　歐寶系列 　紳寶系列 　歐雅系列 　大宇系列 　凱迪拉克 　現(xiàn)代系列 　法國標致 　大眾系列 　吉普系列 國產展廳： 　奧迪系列 　別克系列 　桑 塔 納 　寶來系列 　捷達系列 　帕 薩 特 　富康系列 　夏利系列 　波羅系列 　奇瑞系列 　威姿系列 　紅旗系列 　昌河系列 　長安系列 　金杯系列 　五菱系列 　五 十 鈴 　悅達起亞 　瑞風系列 　松 花 江 　福達系列 　中興系列 　雪 佛 蘭 　塔 菲 克 　依 維 柯 　東風系列 　解放系列 （二） 引進廣物汽貿的優(yōu)勢 1、 運用品牌效益，增強市場影響力； 2、 規(guī)范管理汽車市場，容易制造新聞熱點； 3、 可以減少招商費用與廣告投入； 4、 可以降低操作難度和提高品牌進駐率； 5、 將帶動貴陽其它汽車公司的進場； 6、 能真正做到4S店，給后市場做大； 7、 由于全國有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時調貨，彌補了貴陽定貨需1個星期，甚至20多天的市場空白； 8、 由于自己有配送隊伍，可減輕運輸成本，在銷售價格上，占優(yōu)勢； 9、 引進廣物汽貿，連鎖店，可以降低社會流通成本，提高流通效率； 10、 對傳統(tǒng)產業(yè)的結構調整與重組起到了分解、催化作用。 地 址：廣州市機場北路410號廣東汽車市場信箱（510410） 聯(lián)系電話：020—86329251 86329072 二、方案二：招商計劃 1、 精美的宣傳冊：引進20家左右大型品牌汽車專賣店； 2、 為生產商提供一份關于拓展貴州汽車經營市場的可行性方案； 3、 建立網站：貴州汽車網http：//www.gzqiche.com.cn； 4、 免三個月—六個月年租金，免1—2年物業(yè)管理費； 5、 報紙廣告及新聞操作：引進已（或待）進駐貴陽經營的普通品牌和經銷商。 招商計劃大致分兩步進行： 第一步：按1—4點的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進品牌汽車專賣店； 第二步：結合4、5點和大型品牌的號召力，來帶動普通品牌汽車和經銷商。 其中第二步又可分為兩個階段，第一階段是讓貴陽普通品牌汽車和經銷商了解，本項目已有大型品牌進駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時，他們不得不進場，否則顯得沒有實力，但此時此地只是設一個分店而已；第二階段是當本案操作到位時，讓貴陽普通品牌汽車和經銷商把重心放在本項目上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。 三、綜合結論 方案一的所帶來的整體利益應大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒有完整的可行性方案很難說服對方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響較大，關系到國際市場、中國市場和當地消費等因素。再說大多數品牌在貴陽設有銷售或服務點，如果其經營狀況不理想，很難開分店，總體難把控。但由于WTO的加入，有諸多新品牌將要打入中國市場，他們在選店時，除了位置外，對規(guī)模、配套設施及企業(yè)形象有嚴格要求，本項目占有一定優(yōu)勢。 金陽正在規(guī)劃審批一個七八萬方的汽車城，如果金陽項目先啟動，我們會很被動；若他們與廣物汽貿洽談成功，則本項目操作的難度和風險較大，因市場一時無法容忍如此大的規(guī)模，否則將會帶來災難性的惡果。本案規(guī)劃建設速度要快，搶先機，讓他們主動退出市場，改做其它的項目，或我們努力爭取方案一能得到順利實施。當今市場，不僅是“大魚吃小魚”，同時亦是“快魚吃慢魚”。 第三部分 項目投資風險評估 第一節(jié) 投資估算及資金籌措 一、投資估算 1、 商貿城總建筑面積為： 80000 ㎡ 2、 固定資產投資總額約為：11200萬元（詳見投資估算表） 二、資金籌措 根據本項目總投資較大的情況，投資可按如下來源考慮： 1、 三利公司自籌資金為2000萬元（主要用于土地費用）； 2、 向投資公司尋求投資4120萬元； 3、 向銀行貸款5500萬元（用一期工程建成后資產作抵押）。 第二節(jié) 項目經濟評價 根據《建設項目經濟評價方法與參數》而進行的財務評價，計算期為20年，即2003年至2022年。其中建設期2年。 一、項目投資情況及資金使用計劃 根據本報告的估算結果，本項目總投資為11620萬元，可分三年投入。 投資年度 投資額 主要用途 2003年 2000萬元 土地 2004年 4120萬元 一期建設及建設期利息 2005年 5500萬元 二期建設及建設期利息 二、投資估算 序號 項目及費用名稱 建筑面積 估算投資 單位指標 (㎡) (萬元) (元／㎡) 一 主體工程 80000 7426．00 l 土建 4800．00 600 2 室內外裝修 2000．00 250 3 給排水 96，00 12 4 電氣照明 160．00 20 5 通風空調 60．00 6 消防噴淋 280．00 7 電腦監(jiān)控 30．00 二 環(huán)境配套工程 642．80 1 主入口廣場 3000 180．00 600 2 道路 7300 51．10 70 3 停車場 6800 27．20 40 4 供水排污管網 200．00 5 變配電 150．00 6 綠化 6900 34．50 50 三 其他費用 812．32 1 場地平整 40．00 2 地質勘察 32，00 4 3 工程設計 64．00 8 4 施工監(jiān)理 74，26 l％ 5 城建配套 360.00 45 6 建設管理 242．06 3％ 四 土地費用 2000．00 一——四合計 10881．12 五 不可預見費 326．43 3％ 總投資 11207.56 三、營業(yè)收入估算 為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使商城形成氣候，不計建設期第一年、第二年租金收益，第三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。 （一）租金水平 序號 名 稱 面積分配 經營 租金水平（元/㎡.月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000㎡ 租賃 15 30 40 50 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 租賃 20 40 50 60 3 汽配中心 5000㎡ 租賃 15 30 40 50 4 汽車維修服務中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 40 6 倉儲物流中心 5000㎡ 租賃 5 10 15 20 7 服務中心 1200㎡ —— —— —— —— —— 8 辦公商務中心 5000㎡ 租賃 10 15 25 35 9 舊車拍賣中心 1500㎡ 委托經營 —— —— —— —— 10 物業(yè)管理中心 500㎡ —— —— —— —— —— 11 物業(yè)租賃中心 200㎡ —— —— —— —— —— 12 汽車俱樂部 3000㎡ 委托經營 —— —— —— —— 13 新車加油站 300㎡ 委托經營 —— —— —— —— 14 品牌餐飲 5000㎡ 租賃經營 5 10 15 20 15 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 租賃經營 5 5 5 10 16 其它 3300㎡ 租賃經營 —— —— 10 10 （二）租金收益估算表 考慮到招商優(yōu)惠政策，不計建設期第一年、第二年租金收益。另外，為便于操作，以出租率80%，不以分期開發(fā)來進行測算（租金測算趨于保守）。 序號 名 稱 面積分配 租金水平（元/㎡.月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000㎡ 15 30 40 50 2 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 20 40 50 60 3 汽配中心 5000㎡ 15 30 40 50 4 汽車維修服務中心 2500㎡ 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 10 20 30 40 6 倉儲物流中心 5000㎡ 5 10 15 20 7 服務中心 1200㎡ —— —— —— —— 8 辦公商務中心 5000㎡ 10 15 25 35 9 舊車拍賣中