鄉(xiāng)市百貨大樓選址分析報告

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1、 商場簡介 商場簡介 新鄉(xiāng)市百貨大樓（有限 責任公司）位于新鄉(xiāng)市商業(yè) 中心，開業(yè)于 1952年 7月 1日， 是全省百貨業(yè)唯一一家中華 老字號，營業(yè)面積 4萬平方 米經營日化、服裝、針織、 鞋帽、家居、煙酒、百貨、 鐘表、 家電、 手機、文化 體育用品、照材、 眼鏡、 生活超市、特色美食、珠寶 首飾等 30大類 6萬余種商品 。 企業(yè)榮譽 全國商業(yè)售后服務十佳商店 全國百城萬店無假貨商店 全國文明經營示范單位 全國商業(yè)企業(yè)售后服務滿意單位 全國執(zhí)行物價計量政策法規(guī)優(yōu)秀單位 2008年榮譽 : 再次被確認為“全國百城萬店無假貨商店” 河南省職業(yè)道德建設十佳單位 新鄉(xiāng)市服務業(yè)先進企業(yè) 企業(yè)領導介紹

2、 王樹安，高級經濟師， 自 1986年至今任新 鄉(xiāng)市百貨大樓（有限 責任公司）黨委書記、 董事長兼總經理；自 1993年至今，連續(xù) 當選為河南省第八、 九、十、十一屆人大 代表， 2002年，被 評為優(yōu)秀省人大代表。 企業(yè)領導介紹 王樹安的社會兼職主要有：河南省中華老字 號工作委員會副主任；河南省社會科學院特邀研 究員；河南省管理科學研究院特邀研究顧問；河 南省書法家協會會員；新鄉(xiāng)市教授協會會長；新 鄉(xiāng)市楹聯協會名譽會長；新鄉(xiāng)市中州書畫院和古 鄘書畫院名譽院長；新鄉(xiāng)市工商聯副主席；新鄉(xiāng) 市文學藝術界聯合會委員；新鄉(xiāng)市演講協會名譽 會長；新鄉(xiāng)市書法家協會和攝影家協會顧問等。 王樹安是一位被新鄉(xiāng)各

3、界公認的儒商，攝影、楹聯、書法數藝兼 長，出版有 王樹安攝影作品集 、 王樹安楹聯集 、 王樹 安書法作品集 ，其書法作品三次榮獲全國金獎，并在國家、省、 市級報刊發(fā)表作品 200多幅，發(fā)表文章、論文 20余篇。新聞媒體 對王樹安的藝術成就和他開創(chuàng)的“文商融合”之道進行了大量報 道。王樹安“文商融合”之道的內涵是“以文化人，以文行商”。 商為職業(yè)文為魂，物質文明、精神文明在他身上和在他領導下的 新鄉(xiāng)市百貨大樓體現出美好融合的境界，創(chuàng)建了特色鮮明的優(yōu)秀 企業(yè)文化。 王樹安先后被授予“全國商業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)家”、“河南省勞動 模范”、“河南省優(yōu)秀企業(yè)家”、“河南省優(yōu)秀共產黨員”、 “河南省模范軍轉干

4、部”、“河南省優(yōu)秀思想政治工作者”、 “優(yōu)秀河南省人大代表”等榮譽稱號。 企業(yè)理念 經營理念 先正人品，再賣商品。 服務理念 愛護信譽要像愛護自己的眼 睛一樣，對待顧客要像對待自己的親人一 樣。 精神理念 把心操夠，把勁使足。 管理理念 老好好思想是管理工作的大 敵。小事大做，舉輕若重。 學習理念 多喝墨水，少喝酒水。 競爭理念 戰(zhàn)勝對手首先要戰(zhàn)勝自己 。 企業(yè)格言 經商信為本，做人德為根。 人格也是效益。 慈不掌兵，奸不經商。 領導要有情，管理應無情。 企業(yè)的形象就是自己的表現。 師古不泥古，讀書不唯書，尊上不媚上。 使用干部一般應當：放心、放手、不放任。 企業(yè)家應當成為雜家，商人應當成為文

5、化人。 企業(yè)就是細節(jié)，所以要舉輕若重，小事大做。 企業(yè)文化是智慧，是力量，是效益，是生產力。 干部的能力，最扼要地說，三個字：說、寫、干。 企業(yè)領導形象 =長 寬 高長就是經營管理的專長， 寬就是知識面要寬，高就是思想境界要高。 在競爭中惟一持久優(yōu)勢是比競爭對手學習得快的能力 . 免費服務項目 免費存包 免費提供熨燙 免費測量身高 血壓 免費存車、手機充電、免費電話 免費旅游咨詢車次咨詢 免費提供嬰兒推車 免費殘疾人服務通道 免費擦鞋修鞋 免費圖書報刊閱覽 免費設立母嬰休息室 免費提供雨傘拐杖 免費提供服務箱 免費提供休息凳 免費手機加香 免費提供引用水 為兒童免費提供才藝表演 百貨大樓選址原

6、則 1.方便消費者購買。 新鄉(xiāng)市百貨大樓位于市區(qū)商業(yè)中心，城市繁華 區(qū)，交通要道。消費者可以方便地購買自己所需要 的商品。并且它的商圈范圍很大，它地處交通要道， 是許多人流的必經之處，尤其是在節(jié)假日，上下班 時間人流如潮，有著巨大的客流量，它店址的選擇 極大地便利了來往人流購物。它一般以流動人口為 主要銷售對象，目標顧客為中高檔消費者和追求時 尚，品位的顧客。 百貨大樓選址原則 2.方便貨品運送。 新鄉(xiāng)市南臨黃河，北倚太行，是豫北地區(qū)政治、 經濟、文化和交通中心城市?，F轄兩市六縣、四區(qū) 及市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，總人口 548萬。京廣鐵 路穿境而過，京珠高速、 107、 106國道穿貫南北， 形

7、成了四通八達，快捷方便的交通運輸網 ,而新鄉(xiāng) 市百貨大樓位于城市繁華區(qū) ,地處交通要道可以方 便快速地運送貨品，及時補充商品的需求量 . 百貨大樓選址原則 3.有利于競爭。 新鄉(xiāng)目前百貨商店不斷增多 ,競爭日益激烈 , 雖然新鄉(xiāng)市百貨大樓附近有很多大型的商場和超 市，但本商場憑借它優(yōu)質的商品和良好的商場信 譽贏得了大量消費者的青睞。 企業(yè)高管曾說過 :” 別企業(yè)有的我們也應該有 , 只有這樣我們才能在最基本上保持相同的出發(fā)點 , 才能不至于落后” 4.有利于網點擴充。 百貨大樓地處十字路口的重要交通位置極 大地方便了其網點擴充。同時本商場擁有較強 的經濟實力 ,為進一步的發(fā)展提供良好的基礎 ,

8、 另外本商場還擁有其他商場不具備的條件那就 是享有政府的支持 . 百貨大樓商圈分析 百貨大樓 胖東來 千盛 平原商場 百貨大樓商圈分析 1.人口統(tǒng)計分析 (客流規(guī)律分析 ) (1).百貨大樓擁有屬于自己的自身客流 ,悠久的歷 史使商場有很大部分的忠誠消費者 . (2).臨近有很多的商場 ,這無形中形成了該商場的 分享客流 . (3).位于新鄉(xiāng)市最繁華的平原路商業(yè)區(qū)中心，地處 十字路口這一交通要道，它的人流量規(guī)模是十分龐大的 , 這造就了商場的派生客流。 2.經濟基礎和購買力分析 新鄉(xiāng)是中原崛起九城市中的重要一員，其經濟發(fā)展等 各項指標在我省名列前茅。在國家統(tǒng)計局 2004年首次發(fā)布 的中國綜合

9、實力百強城市中，新鄉(xiāng)市位列河南省第三位。 2006年度河南城市排名暨綜合實力評分榜上，新鄉(xiāng)居于第 二名。河南城市人均可支配收入，新鄉(xiāng)位列第二名。 （ 2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11235元，同比 增長 18.8%，累計人均消費性支出 7933元，同比增長 22.9%）。因此對于零售企業(yè)來說，新鄉(xiāng)市場還是非常大的。 2006年，我市社會商品零售額達 189億元 。我市目前市區(qū) 商場總體營業(yè)面積達到 30 8萬平方米。按我市市區(qū)現有人 口 90萬計，那么，每千名市民擁有的大商場面積已經達到 342平方米。 百貨大樓的目標顧客定位于中高檔品位的消費者。 經濟基礎和購買力分析 購買力指

10、數 = A*50% + B*30% + C*20% 其中： A：是商圈內可支配收入總和 B：是商圈內零售總額 C：是具有購買力的人口數量 商圈飽和指數分析 （ C） （ RE） IRS = RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數 C ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數 RE： 某地區(qū)每一顧客平均購買額 RF： 某地區(qū)經營同類商品商店營業(yè)總面積 3.競爭狀況分析 百貨大樓位于新鄉(xiāng)市最繁華的商業(yè)區(qū)，它的附近有丹尼 斯百貨、平原商場、千盛百貨、胖東來百貨，怡園商場， 步行街等眾多競爭對手，因此它的競爭是非常激烈的，但 是它憑借其歷史文化的悠久、選址、商品和服務質量的優(yōu) 秀，等贏得了大批消費者 ,

11、形成了自己的獨特的競爭優(yōu)勢。 國家發(fā)改委產業(yè)政策司在 關于城市商業(yè)網點規(guī)劃 工作的指導意見 中說，在距離建筑面積 5000平方米以上 的大型百貨店、綜合超市、購物中心 500米以內，不得新建 同類型、同性質的商業(yè)業(yè)態(tài)。要限制沒有經營主體，只建 樓、不從事商品經營或者只靠出租柜臺經營的大商場建設。 另據了解， 新鄉(xiāng)市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃 于 2007年 3月份出 臺，但普利購物廣場、百貨大樓二期、沃爾瑪等大型商場 在規(guī)劃之前已經立項審批，造成我市的商業(yè)網點過剩，并 且過于集中。商業(yè)網點規(guī)劃明顯滯后于城市經濟和社會發(fā) 展。 3.競爭狀況分析 百貨大樓、丹尼斯、千盛百貨、胖東來百貨、平原商場 競爭力分析

12、。 百貨大樓營業(yè)面積 4萬平米 丹尼斯 2萬平米 千盛百貨 3萬平米 胖東來百貨 4萬平米 平原商場 4萬平米 它們之間的距離都很近，對于消費者來說影響不是很大。 關鍵還是企業(yè)的商品和服務質量。 我們可以利用赫夫法則這對某一個地區(qū)（比如我們學校）的 消費者進行一個吸引力分析。 如果 =1，每個超市對這個消費者的吸引力是： A的吸引力是： 40000/40=1000 B的吸引力是： 30000/50=600 C的吸引力是 消費者到每個超市購物的概率分別是： 到 A的概率 = 1000/（幾家百貨吸引力之和） 到 B的概率 到 C的概率 4.基礎設施狀況分析 近年來百貨大樓的基礎設施 在不斷地完善

13、和發(fā)展，它地處 十字路口的交通要道，給它帶 來了很多的優(yōu)勢，但也不可避 免地存在一些局限性，那就是 停車場的面積有限。 10路 13路 20路 22路 25路 26路 27路 28路 2 路 30路 32路 36路 37路 38路 40路 4路 62路 63 路 百貨大樓 店址評估 （一）營業(yè)潛力 假設百貨大樓商圈有三個層次：第一層次的主要 商圈內居民戶數為 5萬戶，第二層次的次要商圈內居 民戶數為 15萬戶，第三層次的邊際商圈內居民戶數為 80萬戶。若平均每戶居民每月去百貨大樓的消費水平 為 300元，則： 主要商圈居民支出總額： 300 50000 1500（萬元） 次要商圈居民支出總額：

14、 300 150000 4500（萬元） 邊際商圈居民支出總額： 300 800000 24000（萬元） 據調查分析，百貨大樓的市場占有率在主要商圈為 25， 在次要商圈為 15，在邊際商圈為 5，則： 主要商圈購買力為： 1500 25 375（萬元） 次要商圈購買力為： 4500 15 575（萬元） 邊際商圈購買力為： 24000 5 1200（萬元） 該新店月營業(yè)潛力為： 375 575 1200 2150（萬元） 則一年的總銷售額估計為： 2150 12 25800（萬元） 變動成本（ Variable Cost）：指總額隨產量的增減而成 正比例關系變化的成本；主要包括原材料和計件

15、工資，就 單件產品而言，變動成本部分是不變的； 固定成本（ Fixed Cost） :是指總額在一定期間和一定業(yè) 務量范圍內不隨產量的增減而變動的成本。主要是指固定 資產折舊和管理費用； 損益平衡點銷售額預估 損益平衡點銷售額 =固定費用 /（銷貨毛利率 變動費用率） 損益平衡點銷售額預估 損益平衡點銷售額是店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此營業(yè) 額，店鋪即產生盈余，低于此營業(yè)額即表示虧損，計算方式如下： (一 )固定費用：將每月固定支出項目累加起來，如員工薪資房地 產成本攤銷、固定租金、折舊攤銷、押金利息、開店貸款利息、保險 費用、會計師簽證費用、修繕保養(yǎng)費等。 (二 )銷貨毛利率：即銷貨

16、毛利占營業(yè)收入的百分比。 (三 )變動費用：直接營運成本、包裝費、廣告促銷費、計時工資 等，會隨營業(yè)額多寡而變動的項目累加之后占營業(yè)額的百分比，稱為 變動費用率。 (四 )損益平衡點銷售額 =固定費用 /（銷貨毛利率 變動費用率） 舉例： 單店， 20平方，兩個營業(yè)員 開店裝修費 24000元 可分攤到 12個月 即每月攤 2000元 固定費用：營業(yè)員薪資 1000*2=2000元 /月 租金 3000元 /月 水電煤 500元 /月 裝修費分攤 2000元 /月 雜費 500元 /月（損壞、維修） 即固定費用總計 =2000+3000+500+2000+500=8000元 變動費用率： 1%營業(yè)員提成 +5%稅金 =6% 銷貨毛利率：平均 4折進貨成本 7.5折銷售 即毛利率 46.7% 即每月營業(yè)額損益平衡點為： 8000/（ 46.7%-6%） =19656元 每日平均營業(yè)額為 655元，如日營業(yè)額低于此金額，必虧。