淺談?dòng)绊懳覈?guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素 土木工程畢業(yè)論文

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1、淺談?dòng)绊懳覈?guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素 摘要 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，其原因是多方面的。各地區(qū)快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是引起我國(guó)近些年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的主要?jiǎng)恿Γ淮罅縁DI流入房地產(chǎn)、國(guó)內(nèi)貸款的快速增加和建筑成本的上升也是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的重要原因；而人口和土地成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響則相對(duì)較小。文章最后針對(duì)各因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響提出了一些建議。 自1998年房改以來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，在2006年，全國(guó)商品房平均售價(jià)達(dá)到了3367元/平方

2、米，比1999年上漲了64，年平均上漲了9以上。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。房?jī)r(jià)的上漲引起了廣大人民群眾的關(guān)注，一定程度上波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。在這種形勢(shì)下，中國(guó)政府采取了一系列措施。例如，連續(xù)的提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率，提高房貸首付，以及采取更為激烈的手段提高銀行存款準(zhǔn)備金率，其目的就是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快。 一、房地產(chǎn)價(jià)格在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)下，我們考慮了FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，許多學(xué)者認(rèn)為外資有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如，高波(2000)分析認(rèn)為：加入WTO將加速我國(guó)房地

3、產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放，導(dǎo)致與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進(jìn)口增加。以及進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。羅漢(2004)研究發(fā)現(xiàn)；外國(guó)開(kāi)發(fā)商和建筑商帶來(lái)先進(jìn)的大型施工機(jī)械和施工技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)，這些必然會(huì)促進(jìn)我國(guó)住宅智能水平的提高和整個(gè)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。以上兩位學(xué)者看到了外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但忽視了外資流入房地產(chǎn)對(duì)其價(jià)格的快速上漲影響，忽視了外資在房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性。 以上學(xué)者從不同方面分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些情況，但都不夠全面。文章在考慮開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的幾種因素，結(jié)合最新的數(shù)據(jù)，使用面板數(shù)據(jù)(pariel data)的方法研究了各因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響。并計(jì)算

4、出了各因素影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的程度。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素 為什么房?jī)r(jià)上漲如此快速?房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，房?jī)r(jià)居高不下的原因并非簡(jiǎn)單地因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商所一味強(qiáng)調(diào)的“地荒”。而是多種因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果。從理論上講，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格由供給和需求共同決定，但房地產(chǎn)又有其特殊性，它既是投資品，又是消費(fèi)品。因此除了供求決定房地產(chǎn)價(jià)格以外，通貨膨脹、收入、利率、匯率、預(yù)期等因素也會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)重要影響。研究房地產(chǎn)價(jià)格的變化，就是要研究引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌變化的因素進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度。引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素主要包括： （一）我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，人均收入的提高也必將帶

5、動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)物價(jià)的提高。又由于人民生活提高，使得人民更加注重自己的生活質(zhì)量，對(duì)房子的要求也會(huì)提高。既然有人民的需求，當(dāng)然也就會(huì)有供應(yīng)。所以，供應(yīng)的房屋品種增加，房屋配套更完善，這些方面也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加、房?jī)r(jià)上漲。 （二）作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要因素，土地、建材價(jià)格的上漲，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因土地稀缺。特別是市區(qū)可供住宅用地日漸減少，導(dǎo)致城區(qū)房?jī)r(jià)只升不降。而目前因投資的快速增長(zhǎng)，建筑材料價(jià)格普遍上漲為房?jī)r(jià)的上漲又加了一把火。 （三）是市場(chǎng)炒作。持續(xù)的房地產(chǎn)熱，使得人們對(duì)商品房?jī)r(jià)格的上升預(yù)期變得愈來(lái)愈強(qiáng)烈，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理占有主導(dǎo)地位。而有些房產(chǎn)公司、中介公司、投資者進(jìn)行

6、人為炒作，加劇了樓價(jià)上漲。 （四）各種投資、投機(jī)性需求增加，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，近年來(lái)，銀行存款利率較低，股市低迷，債市盤(pán)小，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道，在這種情況下，大量的各種投資、投機(jī)性資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升。 （五）外商直接投資大量進(jìn)入房地產(chǎn)。由于中國(guó)外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)外直接投資者預(yù)期人民幣升值，預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)率將上升，這會(huì)吸引國(guó)外投資者把資金投入到中國(guó)房地產(chǎn)，外商直接投資的不斷進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從而拉高了房地產(chǎn)價(jià)格。與此同時(shí)，人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，則將有大量的外商直接投資進(jìn)入國(guó)內(nèi)

7、市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)等由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所， 而國(guó)內(nèi)股市低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為承接資金的主要場(chǎng)所，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。 （六）銀行信貸擴(kuò)張。中國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)貨幣增加。進(jìn)而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過(guò)商業(yè)銀行發(fā)放出去。由于對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益較大，商業(yè)銀行通過(guò)各種優(yōu)惠措施把多余的貨幣貸給房地產(chǎn)投資者和居民，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)虛假繁榮。又由于我國(guó)目前實(shí)際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)將使本國(guó)貨幣出現(xiàn)升值或升值預(yù)期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩(wěn)定，貨幣當(dāng)局將不得不被動(dòng)買(mǎi)進(jìn)外幣同時(shí)放出本國(guó)貨幣，即大幅度增加了

8、流動(dòng)性。銀行信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)價(jià)格上漲和出現(xiàn)泡沫。 （七）人口的增加。隨著人口的增加，對(duì)房地產(chǎn)需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，人口密度過(guò)高，人口、車(chē)輛劇增、城市人流洶涌、交通阻塞、空氣污染越發(fā)嚴(yán)重，生活環(huán)境有惡化趨勢(shì)，這就有可能對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)作用，房地產(chǎn)價(jià)格就有可能降低。 三、對(duì)我國(guó)現(xiàn)房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議（一）近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在世界上是罕見(jiàn)的，外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，因此，國(guó)家要通過(guò)各種有效措施

9、適當(dāng)抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)快增長(zhǎng)，比如，適當(dāng)使人民幣升值。（二）限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是要抑制投機(jī)性需求。將外資購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。（三）嚴(yán)格控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款數(shù)量，提高對(duì)房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)和利率。第四。各級(jí)政府要控制相關(guān)建筑材料價(jià)格的過(guò)快上漲。（四）加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用，確定合理的土地價(jià)格。各地物價(jià)部門(mén)和土地管理部門(mén)要及時(shí)統(tǒng)計(jì)和公布各地區(qū)的土地價(jià)格，定期編制和發(fā)布各類(lèi)地價(jià)指數(shù)，為政府管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)商提供相對(duì)準(zhǔn)確的土地信息?？傊?，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有傳導(dǎo)作用，一些地方的高房?jī)r(jià)會(huì)傳到一些相對(duì)落后的地區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)落后

10、地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上升，引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，因此政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，提高銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的條件，規(guī)范政府的各種規(guī)費(fèi)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)的各種違規(guī)行為，對(duì)哄抬房?jī)r(jià)、亂漲價(jià)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)性行業(yè)，要從嚴(yán)從快查處。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。文章分析了各因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。分析表明。各地區(qū)快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是引起我國(guó)近些年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的主要?jiǎng)恿?。在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下，F(xiàn)DI大量流入房地產(chǎn)也引致了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。國(guó)內(nèi)貸款的快速增長(zhǎng)和建筑成本的上升也是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的重要原因。而入口數(shù)量的增加和土地成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響則相對(duì)較小。 參考文獻(xiàn) 1石新武，論現(xiàn)代成本管理模式，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。 2天津大學(xué)管理學(xué)院國(guó)際工程管理研究所，工程項(xiàng)目管理的國(guó)際慣例，1997。3徐大圖，施工與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1995。4施殖杰，改制剝離建筑施工企業(yè)如何以“財(cái)管”為中心的經(jīng)濟(jì)管理工作，建筑施工。5李書(shū)源，高曉兵，工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算與成本控制，中國(guó)鐵道出版社，1993。