萬科物業(yè)服務(wù) 實(shí)用經(jīng)驗(yàn)手冊

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1、蜂巢物業(yè)論壇深圳萬科物業(yè)服務(wù)實(shí)用經(jīng)驗(yàn)手冊品質(zhì)管理部 2010年12月目 錄一、客戶服務(wù)部分 P7181.1便民手冊、折頁1.2結(jié)婚服務(wù)1.3為業(yè)主外出提供便民傘1.4人性化的裝修知會1.5客戶焦點(diǎn)問題小組1.6文明宣傳進(jìn)信箱1.7制作產(chǎn)品使用說明書1.8建立客戶上門拜訪制度1.9模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用1.10客服寶典1.11銷售廳、樣板房來訪客戶提供溫?zé)崦矸?wù)1.12入住送禮（裝修光碟）1.13提升未入住客戶滿意度1.14協(xié)同平臺“提效小秘書” 1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情1.16大堂出入口配備多接頭的手機(jī)充電器1.17以召開裝修負(fù)責(zé)人大會的形式進(jìn)行裝修管理宣傳1.18職能部

2、門微笑達(dá)人評選1.19實(shí)行二十四小時(shí)客服制度1.20物業(yè)服務(wù)中心成立“搬運(yùn)隊(duì)1.21社區(qū)小管家，陽光好少年1.22管理費(fèi)通過郵件和短信息發(fā)送給業(yè)主1.23滾珠燈“高空拋物”宣傳效果好1.24裝修服務(wù)保證免之客戶服務(wù)1.25裝修管理精益流程之義務(wù)監(jiān)理1.26 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌1.27電梯內(nèi)長時(shí)間無法通風(fēng)，造成轎廂內(nèi)產(chǎn)生異味1.28如何作好業(yè)主服務(wù)需求征詢問卷調(diào)查1.29物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取的創(chuàng)新方案二、設(shè)備設(shè)施部分 P18452.1高層樓道燈開關(guān)控制方式改造2.2曲線圖軟件繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線2.3大堂門電插鎖鎖不上問題改進(jìn)2.4智能除濕裝置2.5照明節(jié)電器的推廣2.6管道壓力檢測/停

3、泵裝置2.7矩陣主機(jī)、硬盤錄像機(jī)的改造方法2.8電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法2.9消防卷簾門到位保護(hù)裝置2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn)2.11雨水井蓋鋪設(shè)假草坪2.12簡單的設(shè)備機(jī)房防潮方法2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘2.14增設(shè)“廢氣引導(dǎo)管”2.15小區(qū)路燈桿的除銹、改造2.16室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒2.17柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)防砸車裝置2.18供配電系統(tǒng)溫度檢測2.19水箱（池）報(bào)警系統(tǒng)2.20設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔2.21停電信息查詢、知會措施2.22防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖2.23自制自動(dòng)恒溫電烙鐵2.24萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼”2.25蹲廁疏通技

4、巧2.26消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新提案2.27門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜2.28防尾隨設(shè)備（三輥閘、翼閘）2.29增加電流表刻度指針警示功能2.30 LED燈代替電梯雷射燈2.31仕諾特節(jié)水型龍頭的應(yīng)用2.32精裝房開荒工具有機(jī)玻璃片2.33制作綠化清潔小耙子2.34自制新型水位控制器2.35無負(fù)壓供水系統(tǒng)2.36泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)2.37配電設(shè)備年檢接地線制作2.38機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置2.39電梯限速器泥油清理器2.40減速坡改進(jìn)方法2.41化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng)2.42維修進(jìn)行中的標(biāo)識牌升級2.43電子屏廣告宣傳欄2.44開關(guān)、插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施2.45大堂墻邊、角有機(jī)

5、玻璃包邊2.46隱蔽的移動(dòng)信號放大器2.47排水灣的妙用2.48鑄鐵（鋼管）水管穿墻處防銹方法2.49安全泄壓閥2.50監(jiān)控設(shè)備前端防雷裝置2.51銷售樣板防消防防范措施2.52寫字樓洗手間小便自動(dòng)沖水感應(yīng)器用電解決方案2.53便民服務(wù),設(shè)立便民服務(wù)箱2.54低成本方案解決車庫地面起砂問題2.55車庫污水溝巧設(shè)污水過濾網(wǎng)2.56消防通道安裝門禁潛在安全隱患解決方案2.57水箱高水位溢流的報(bào)警鎖控解決方案2.58紅外T型支架技術(shù)創(chuàng)新方案2.59玻璃角邊增加護(hù)角2.60電梯維修保養(yǎng)護(hù)欄增加“翻頁提示”功能2.61門禁機(jī)械式出門按鈕改成感應(yīng)式開關(guān)2.62設(shè)備管網(wǎng)閥門螺桿套管加裝堵帽2.63消防栓箱增

6、加保險(xiǎn)插銷2.64巡邏安全員配簡單工具2.65水景防護(hù)2.66清潔污水排放及垃圾桶放置二合一2.67獨(dú)棟別墅區(qū)域安裝“U”型拉力刮刀及形成安全島方案2.68個(gè)人專用警示牌的應(yīng)用2.69小區(qū)室外石材地面易滑的處理技巧2.70控制設(shè)備異常情況警示系統(tǒng)2.71解決玻璃膠等發(fā)霉發(fā)黑的新型產(chǎn)品2.72金屬門把手防靜電措施三、安全管理部分 P45533.1部門內(nèi)部安全各班組工作互控監(jiān)督制度3.2安全出入口增加拾音器，規(guī)范崗位BI禮儀3.3固定車位加裝防盜車位鎖3.4監(jiān)控中心向現(xiàn)場崗位發(fā)布各類安全防范溫馨提示3.5夜間實(shí)施“安全搜尋棒”的提案3.6關(guān)于停車場出入崗?fù)ぴO(shè)置“廢棄發(fā)票收集箱”的提案3.7關(guān)于在停

7、車場入口加裝車位電子顯示屏的提案3.8裝修公司的管理3.9在中心安裝定時(shí)提醒鬧鐘3.10道路采用花箱分割3.11車場崗服務(wù)位置固定標(biāo)識3.12高空作業(yè)提示單3.13實(shí)行外來鐘點(diǎn)工及備案人員門崗簽到制度3.14小區(qū)違章車輛實(shí)行一式兩聯(lián)紅白色溫馨提示3.15安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案3.16項(xiàng)目工地分時(shí)段實(shí)行雙崗3.17“海浪”式安全檢查模式3.18禁止噪音裝修提示便貼四、環(huán)境綠化部分 P53604.1利用物理防治法防治白粉虱4.2制作綠化滴灌,保證綠化效果及節(jié)約用水4.3種植大樹時(shí)加釘木板減少樹皮損傷提案4.4清潔工具改良創(chuàng)新4.5有效的防蛇方法4.6關(guān)于節(jié)約綠化澆水提案4.7草地及小路兩旁加裝竹

8、籬笆（砌磚）4.8大理石面除銹操作的創(chuàng)新提案4.9清潔工具放置方式4.10小區(qū)綠化排水溝改造4.11消殺改良4.12公共區(qū)域環(huán)境裝飾4.13犬只尿液“絕緣地”4.14雙面玻璃清潔器4.15提升保潔工作效率的實(shí)用保潔工具腰包4.16家政服務(wù)記錄本4.17種植喬木澆水極為有效的方法4.18夜間集中清掃作業(yè)，日間巡回保潔維護(hù)模式4.19保持人過地凈的創(chuàng)新措施五、內(nèi)部管理部分 P60615.1部門應(yīng)知應(yīng)會5.2制作部門先進(jìn)/優(yōu)秀人員群英榜5.3關(guān)鍵影響因素模型的建立5.4技術(shù)人員交互式培訓(xùn)制度一、客戶服務(wù)部分11便民手冊、折頁項(xiàng) 目便民手冊、折頁附圖問題描述客戶對小區(qū)周邊信息了解不多，造成生活的不便。

9、解決措施收集項(xiàng)目周邊與客戶生活相關(guān)的信息制作便民手冊或折頁，發(fā)放給客戶，為客戶日常生活提供便利。成 效感受溫馨、方便業(yè)主。1.2、結(jié)婚服務(wù)項(xiàng) 目便民手冊、折頁客戶對小區(qū)周邊信息了解不多，造成生活的不便。解決措施收集項(xiàng)目周邊與客戶生活相關(guān)的信息制作便民手冊或折頁，發(fā)放給客戶，為客戶日常生活提供便利。成 效感受溫馨、方便業(yè)主。項(xiàng) 目結(jié)婚服務(wù)附圖問題描述小區(qū)經(jīng)常有住戶結(jié)婚，由于親友較少及鄰居往來不多參與的人員有限感覺比較平淡。一般在自家門上貼一張喜字就完事，不夠熱鬧和隆重。解決措施營造喜慶氛圍，在小區(qū)大門口、單元門口張貼喜字；從婚車停放位置到樓棟單元口，鋪設(shè)紅地毯，讓新人走上紅地毯，走進(jìn)樓棟新房；制

10、作“囍”字車輛IC卡；社區(qū)電子屏滾動(dòng)播出新婚祝語；贈(zèng)送鮮花或新婚對娃、贈(zèng)送新婚賀卡；男安全員騎車引領(lǐng)婚車，女安全員戴白手套為新人拉門。成 效關(guān)注客戶感受，創(chuàng)造溫馨氛圍。項(xiàng)目便民傘服務(wù)附圖問題描述有時(shí)業(yè)主外出時(shí),走到出口才發(fā)現(xiàn)外面驕陽似火或正滴滴答答的下著雨,因趕時(shí)間等原因,不愿返身回家拿，就這樣頂著烈日或小雨出行。解決措施小區(qū)出入口擺放雨傘，并在傘上方便且顯眼位置掛寫有溫馨關(guān)懷語句的鑰匙扣，在業(yè)主出行有需要時(shí)主動(dòng)提供，不論烈日或雨天，都能讓業(yè)主感受到服務(wù)中心的關(guān)心。成 效方便、貼心服務(wù)。1.3.外出便民傘 服務(wù)1.4人性化的裝修知會項(xiàng) 目人性化的裝修知會附圖問題描述當(dāng)該單元有新的裝修開工時(shí)，對

11、該單元其他業(yè)主造成噪音干擾，因該單元的業(yè)主不知到新業(yè)主開始裝修施工造成干擾，引發(fā)不滿、矛盾。無圖解決措施物業(yè)服務(wù)中心制作了人性化的裝修知會，對正在和新裝修的住戶，在該樓層或一樓大堂張貼該裝修知會，方便業(yè)主及時(shí)了解附近住戶的裝修信息。成 效及時(shí)傳遞信息，增進(jìn)理解。1.5客戶焦點(diǎn)問題小組項(xiàng) 目客戶焦點(diǎn)問題小組附圖問題描述開發(fā)的新項(xiàng)目存在許多涉及與客戶有關(guān)的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題；其中部分引起客戶關(guān)注的焦點(diǎn)問題不能得到及時(shí)有效地解決。解決措施服務(wù)中心及時(shí)召開溝通會，集思廣益，發(fā)現(xiàn)日常工作當(dāng)中存在的與客戶有關(guān)的焦點(diǎn)問題安排專人統(tǒng)計(jì)焦點(diǎn)問題，并形成專題報(bào)告，責(zé)任到人，及時(shí)跟進(jìn)并通報(bào)問題的處理情況定期向項(xiàng)目部、返

12、修組發(fā)送客戶焦點(diǎn)問題，組織召開溝通會。成效解決客戶焦點(diǎn)問題，提高滿意度。1.6物業(yè)宣傳進(jìn)信箱項(xiàng) 目物業(yè)宣傳進(jìn)信箱附圖問題描述部分業(yè)主早出晚歸，與服務(wù)中心接觸時(shí)間不多，對服務(wù)中心的服務(wù)工作無法親身體驗(yàn)到。解決措施在每月收費(fèi)通知單背面將服務(wù)中心本月的工作以圖文并茂的形式進(jìn)行宣傳，同時(shí)，也可適當(dāng)?shù)脑黾游拿餍麄鳎_保住戶宣傳的及時(shí)性及廣泛性。成效增進(jìn)了解,提升服務(wù)費(fèi)的收繳率1.7制作產(chǎn)品使用說明書項(xiàng) 目制作產(chǎn)品使用說明書附圖問題描述日常維修管理中，很多客戶因操作不當(dāng)導(dǎo)致五金配件、廚具、木門等損壞，造成業(yè)主生活不便。解決措施向各產(chǎn)品供應(yīng)商收集產(chǎn)品使用說明書，并同通俗易懂的語言將產(chǎn)品說明書翻譯出來，免費(fèi)贈(zèng)

13、送給業(yè)主，讓業(yè)主都能了解產(chǎn)品的使用技巧和保養(yǎng)方法。成效方便客戶，客戶滿意。1.8建立客戶上門拜訪制度項(xiàng) 目客戶上門拜訪制度附圖問題描述客戶報(bào)修后缺乏關(guān)懷，日子長了客戶感覺得不到尊重。解決措施部門內(nèi)部建立客戶上門拜訪機(jī)制，制定月度拜訪計(jì)劃，并且責(zé)任落實(shí)到人。重點(diǎn)關(guān)注曾經(jīng)報(bào)修過問題的客戶，逐戶登門訪談，查看維修后的使用情況，聯(lián)絡(luò)客戶感情。成效客戶滿意、認(rèn)同。1.9模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用項(xiàng) 目模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用附圖問題描述在項(xiàng)目交付時(shí)有客戶對我們的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，并要求當(dāng)場重新驗(yàn)收，保修部無專業(yè)的驗(yàn)收工具，只有傳統(tǒng)的卷尺、測距儀等簡單的驗(yàn)收工具，無法滿足客戶需求。解決措施通過市場調(diào)

14、研及比對，采購一批紅外線水平儀、靠尺等專業(yè)的工程驗(yàn)收工具，提高模擬驗(yàn)收各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。成效客戶信任1.10客服寶典項(xiàng) 目客戶寶典附圖問題描述物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)創(chuàng)新，及外部交流的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)沒有推廣的平臺，缺少服務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累。解決措施通過客服寶典，對服務(wù)創(chuàng)新和亮點(diǎn)服務(wù)，以及在其他公司交流學(xué)習(xí)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，通過圖文并茂的方式總結(jié)和提煉，并發(fā)送全體，便于有選擇的采納，提高整體客戶滿意度。成效活學(xué)活用，提升服務(wù)水平。1.11銷售溫?zé)崦矸?wù)項(xiàng) 目溫?zé)崦矸?wù)附圖問題描述在天氣炎熱的時(shí)候，客戶來項(xiàng)目參觀,往往會有所不適。解決措施在樣板房、銷售廳增設(shè)消毒柜、毛巾，及時(shí)為客戶提供熱毛巾服務(wù)，使

15、客戶有驚喜感受。成效客戶滿意、驚喜。1.12入住送禮（裝修光碟）項(xiàng) 目入住送禮（裝修光碟）附圖問題描述業(yè)主裝修結(jié)束后房屋的電器、室內(nèi)裝飾都處于保修期；由于單位眾多，業(yè)主往往因不慎而缺失聯(lián)系方式，給維護(hù)帶來不便。解決措施在裝修過程中，裝修管理員在監(jiān)控過程中，及時(shí)收集相應(yīng)單位聯(lián)系信息，建立業(yè)主個(gè)性化資料；裝修進(jìn)入隱閉工程(管線、防水施工等)施工階段，對施工現(xiàn)場以圖片記錄并存入業(yè)主個(gè)性化資料中；在業(yè)主裝修結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)中心將以上收集的信息連同裝修圖紙刻錄成光盤贈(zèng)送給業(yè)主，以方便業(yè)主后期使用。成效方便客戶，利于溝通。1.13未入住客戶的滿意度提升措施項(xiàng) 目未入住客戶的滿意度提升措施附圖問題描述客戶未

16、入住、感受不到物業(yè)服務(wù)。解決措施為客戶提供無償?shù)脑鲋捣?wù)（后花園草坪修剪）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況策劃、舉辦社區(qū)文化活動(dòng)（游泳比賽、釣魚比賽、自行車 比賽）；老年人、小朋友喜歡的戶外活動(dòng)。成效營造氛圍、提升滿意度1.14“提效小秘書”服務(wù)項(xiàng) 目“提效小秘書”服務(wù)附圖問題描述職能部門和業(yè)務(wù)部門間需要溝通的業(yè)務(wù)工作會發(fā)生延誤解決措施在協(xié)同平臺建設(shè)“提效小秘書”欄目，進(jìn)行信息提醒，體現(xiàn)公司郵件形式要求各部門在規(guī)定時(shí)間內(nèi)反饋的工作，欄目直觀的體現(xiàn)需反饋的事務(wù)名稱和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，部門通過瀏覽任務(wù)了解詳細(xì)的要求。成效提升工作效率1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情項(xiàng) 目制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情附圖問題描述在工

17、作中經(jīng)常有客戶向崗位咨詢、問路時(shí)需要記錄地址、號碼等其他重要事項(xiàng)，崗位提供給客戶的便簽紙基本為空白紙張，單調(diào)空泛。無圖解決措施統(tǒng)一印刷有公司標(biāo)識的便簽紙需要達(dá)到一定數(shù)量才能印刷，可能會造成資源浪費(fèi)。簡便可行的是服務(wù)中心自行打印有公司LOGO名稱的便簽紙，背面打印公共緊急聯(lián)絡(luò)電話。成效方便客戶1.16“充電器”服務(wù)項(xiàng) 目“充電器”服務(wù)附圖問題描述隨著信息的重要性越來越受到重視，手機(jī)如今已經(jīng)成為外出辦事隨身必備之物，工作中經(jīng)常會遇到客戶反映手機(jī)沒電需要找個(gè)地方充電的需求解決措施在出入口配備多功能的手機(jī)充電器或者萬能充。成效方便客戶，提升滿意度。1.17裝修負(fù)責(zé)人的裝修管理宣傳項(xiàng) 目裝修負(fù)責(zé)人的裝修

18、管理宣傳附圖問題描述裝修負(fù)責(zé)人在與業(yè)主接觸之初就開始給業(yè)主進(jìn)行違章搭建的設(shè)計(jì)，以促使自己接到更多的業(yè)務(wù)，同時(shí)在每一筆業(yè)務(wù)中賺取更多的利潤。裝修負(fù)責(zé)人在日常裝修管理中與服務(wù)中心打游擊，采取各種方式違章搭建。裝修負(fù)責(zé)人對裝修工人管理不嚴(yán)，對小區(qū)產(chǎn)生安全隱患及客戶投訴。裝修負(fù)責(zé)人對小區(qū)裝修管理的要求了解不徹底，對違章搭建抱有幻想。解決措施召開裝修負(fù)責(zé)人大會，向所有裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)講解公司裝修管理的要求及規(guī)范。請政府部門工作人員參加會議，并現(xiàn)場向裝修負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)違章搭建可能造成的嚴(yán)重后果，強(qiáng)調(diào)政府部門將堅(jiān)決拆除違章搭建的決心。服務(wù)中心從管理的角度強(qiáng)調(diào)若違反裝修管理可能導(dǎo)致的后果，強(qiáng)調(diào)服務(wù)中心愿意為所有配合

19、服務(wù)中心工作的裝修負(fù)責(zé)人合法、合理賺錢提供一切便利。與裝修負(fù)責(zé)人簽訂裝修負(fù)責(zé)人承諾書，獲得其書面的承諾，并嚴(yán)格落實(shí)實(shí)施。成效有效防范裝修違章1.18職能部門微笑達(dá)人評選項(xiàng) 目職能部門微笑達(dá)人評選附圖問題描述職能部門在日常工作中，服務(wù)意識有所降低，未能給一線同事做最佳表率。解決措施在職能部門前臺設(shè)置“微笑達(dá)人”評比信箱，在公司范圍發(fā)送郵件，號召一線部門對職能部門同事的服務(wù)表現(xiàn)和微笑動(dòng)作進(jìn)行投票。為減少投票的隨意性，對每一票都要有真實(shí)的服務(wù)故事支撐。成效提升職能部門服務(wù)意識1.19二十四小時(shí)客戶服務(wù)項(xiàng) 目二十四小時(shí)客戶服務(wù)附圖問題描述業(yè)主下班后到服務(wù)中心前臺辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，正好是服務(wù)中心前臺的非上班

20、時(shí)間。解決措施安全班班組長利用業(yè)余時(shí)間到服務(wù)中心學(xué)習(xí)相關(guān)的前臺業(yè)務(wù)，前臺工作人員下班后，當(dāng)班的班組長能夠辦理相關(guān)的業(yè)務(wù)。成效方便客戶、提升滿意度1.20“搬運(yùn)”服務(wù)項(xiàng) 目“搬運(yùn)”服務(wù)附圖問題描述高層電梯轎廂較小，業(yè)主搬家過程中經(jīng)常會遇到床墊、沙發(fā)、大型家具搬不上去。解決措施服務(wù)中心成立搬運(yùn)隊(duì)，在業(yè)主搬家時(shí)候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，給業(yè)主留下了良好的第一印象。成效為客戶解決實(shí)際困難，受到業(yè)主好評。1.21社區(qū)小管家活動(dòng)項(xiàng) 目社區(qū)小管家活動(dòng)附圖問題描述小區(qū)養(yǎng)犬等不文明現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。經(jīng)常有中小學(xué)生到服務(wù)中心要求參加社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)，出具社會實(shí)踐證明。解決措施由服務(wù)中心在暑期出具“社區(qū)小管家，陽光好少年”的招募通

21、知，招募“小管家”協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心對小區(qū)內(nèi)不文明現(xiàn)象進(jìn)行勸告、制止，參加活動(dòng)達(dá)到一定次數(shù)后，可由服務(wù)中心出具暑期社會實(shí)踐證明。成效有效制止社區(qū)不文明行為發(fā)生。1.22客服熱線和投訴郵箱項(xiàng) 目客服熱線和投訴郵箱附圖問題描述服務(wù)中心不能及時(shí)有效地了解客戶所反饋的問題點(diǎn)及狀況，從而無法監(jiān)控問題點(diǎn)的具體落實(shí)情況及實(shí)施效果解決措施服務(wù)中心公布統(tǒng)一的投訴熱線和客服投訴郵箱，并設(shè)立分級投訴窗口。對客戶投訴的問題點(diǎn)及時(shí)反饋給相關(guān)責(zé)任人落實(shí)整改，確認(rèn)完成時(shí)間，進(jìn)行結(jié)果及效果確認(rèn)，并對處理情況進(jìn)行回訪每周進(jìn)行回訪，聆聽客戶心聲，并跟進(jìn)反饋問題，加快問題的解決速度并監(jiān)督完成質(zhì)量。成效加強(qiáng)溝通，及時(shí)解決客戶關(guān)注問題1

22、.23郵件和短信群發(fā)服務(wù)項(xiàng) 目郵件和短信群發(fā)服務(wù)附圖問題描述海邊度假小區(qū)，管理費(fèi)收繳率一直不高無圖大多數(shù)的業(yè)主沒有居住在小區(qū)，服務(wù)中心和業(yè)主的溝通沒有很好的開展。解決措施設(shè)定固定格式的短信和電子郵件，通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)送管理費(fèi)清單給業(yè)主。成效信息傳遞及時(shí)，效果好。1.24“高空拋物”宣傳項(xiàng) 目“高空拋物”宣傳附圖問題描述小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)高空拋物、不文明養(yǎng)犬情況；不文明宣傳活動(dòng)做了很多次，效果不夠明顯。解決措施利用小區(qū)空地或草地，安裝用滾珠燈做的字“高空拋物危機(jī)生命”或“請文明養(yǎng)犬，關(guān)愛好鄰居”等，隨著路燈一起亮，夜光下從樓上陽臺或房間向下看非常亮眼，可以起到非常好的宣傳效果。成效營造良好社區(qū)氛圍1.25裝

23、修保證金業(yè)主免之客戶服務(wù)項(xiàng) 目裝修保證金業(yè)主免之客戶服務(wù)附圖問題描述保證金的目的是為了保證裝修沒有質(zhì)量問題，及對公共設(shè)施損害的賠償保證，業(yè)主退還時(shí)多有不便，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。解決措施經(jīng)分析評估，決定取消對業(yè)主收取裝修保證金，避免因收取保證金而影響客戶滿意度。成效方便客戶1.26“裝修義務(wù)監(jiān)理”服務(wù)項(xiàng) 目“裝修監(jiān)理”服務(wù)附圖問題描述業(yè)主認(rèn)為服務(wù)中心管理限制太多，總是這禁止那不行的，服務(wù)體現(xiàn)的較少。解決措施對現(xiàn)有裝修管理流程進(jìn)行梳理，突破裝修管理的局限，提供義務(wù)式監(jiān)理，替沒有時(shí)間的業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，促使解決問題。并建立每戶裝修電子檔，以備日后家政維修提供依據(jù)，讓業(yè)主一開始接觸物業(yè)就能感受到貼心的服務(wù)。

24、成效提升裝修工程質(zhì)量，客戶放心。1.27 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌項(xiàng) 目VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌附圖問題描述視頻會議室，往往客戶需求會比較多，但會務(wù)員和技術(shù)員不能一直固定在會議室內(nèi)服務(wù)。無圖解決措施會務(wù)員和技術(shù)員的照片和電話打印，制作成VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌。成效節(jié)約人工，方便聯(lián)系。1.28去除電梯轎廂異味方法項(xiàng) 目去除電梯轎廂異味方法附圖問題描述每一年的霉雨季節(jié)，服務(wù)中心都會收到住戶們對于電梯轎廂內(nèi)留有發(fā)霉和異味的投訴；電梯使用頻率較低，導(dǎo)致通風(fēng)不暢，易產(chǎn)生異味；養(yǎng)犬戶喜歡帶著寵物一起乘坐電梯，轎廂內(nèi)存有寵物身上的特殊味道；嘗試過對通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行改造，但最終效果并不明顯。解

25、決措施購買盒裝空氣清新劑放置在轎廂進(jìn)風(fēng)口，通過風(fēng)扇將香味覆蓋住轎廂內(nèi)的異味成效方便、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)1.29提高業(yè)主服務(wù)需求征詢問卷調(diào)查回收率舉措項(xiàng) 目提高業(yè)主服務(wù)需求征詢問卷調(diào)查回收率舉措附圖問題描述新項(xiàng)目收集業(yè)主服務(wù)意見征詢安排于入伙當(dāng)天收集，由于入伙當(dāng)天業(yè)主較多及業(yè)主未抽出更多的時(shí)間配合物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)意見調(diào)查，導(dǎo)致未及時(shí)、全面地收集到業(yè)主服務(wù)需求及意見，未能為業(yè)主提供更好的服務(wù)需求。無圖解決措施與客關(guān)中心溝通，在發(fā)送入伙通知書時(shí)隨同物業(yè)服務(wù)中心擬定的業(yè)主服務(wù)需求意見征詢表寄送予業(yè)主；在業(yè)主服務(wù)需求意見征詢表中提示業(yè)主辦理入伙當(dāng)天，把此表交予辦理入伙現(xiàn)場工作人員；每天入伙下班前收集業(yè)主服務(wù)需求

26、意見征詢表入伙完畢后，統(tǒng)計(jì)分析業(yè)主服務(wù)需求，做到在業(yè)主入住前就為其制定相應(yīng)服務(wù)措施，以便達(dá)到“量身定制”效果。成效時(shí)有效收集客戶信息1.30采用POS機(jī)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng) 目采用POS機(jī)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)附圖問題描述未能為客戶提供高效、便捷、簡單的繳費(fèi)服務(wù)未能控制大額收費(fèi)的現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)。解決措施引用無線POS機(jī)收費(fèi)，為住戶提供上門服務(wù)成效提升收繳率二、設(shè)備設(shè)施部分2.1高層樓道燈開關(guān)控制方式改造項(xiàng) 目附圖問題描述高層原樓道燈是使用按鈕開關(guān)控制，不便使用且開啟后，需手動(dòng)關(guān)閉。即浪費(fèi)人力又耗電。無圖解決措施樓道燈開關(guān)設(shè)計(jì)為按鈕開關(guān)控制。將原按鈕開關(guān)控制的燈分為三路，其中兩路改為人體感應(yīng)開關(guān)，提高了業(yè)主出入的

27、方便性；另外較大功率的一路改為觸摸延時(shí)關(guān)閉開關(guān)，在感覺燈光不足的情況下，可手工開啟，并且自動(dòng)延時(shí)關(guān)閉，省去了手動(dòng)關(guān)閉的麻煩，從而有效的降低了耗電量。成效方便業(yè)主，節(jié)約成本。2.2繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線項(xiàng) 目繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線附圖問題描述用電高峰期只能通過質(zhì)量記錄查看相關(guān)數(shù)據(jù)，無法通過圖表直觀顯示電力運(yùn)行負(fù)荷情況。解決措施利用C語言程序編寫和設(shè)計(jì)曲線圖軟件，手工錄入一天2次抄表數(shù)據(jù)自動(dòng)求平均值，完成數(shù)據(jù)錄入后自行生成曲線圖并保存圖片即可輸出曲線圖，簡單、明了。成效利用監(jiān)控、方便工作2.3大堂門電插鎖改進(jìn)措施項(xiàng) 目大堂門電插鎖改進(jìn)措施附圖問題描述電插鎖使用時(shí)間較長會出現(xiàn)鎖舌對不到鎖孔的現(xiàn)象（大堂門

28、向里推拉，時(shí)間長了出現(xiàn)鎖舌偏離鎖孔），帶來很多安全隱患。解決措施在門內(nèi)側(cè)增加一塊門擋，使門向里自動(dòng)關(guān)閉時(shí)不會沖過鎖孔；把推拉標(biāo)識對調(diào)，把地彈簧的力稍微調(diào)大一點(diǎn)即可。成效節(jié)能、減少維修工作量。2.4智能除濕裝置項(xiàng) 目智能除濕裝置附圖問題描述接觸器、斷路器、開關(guān)箱等設(shè)備受潮氣影響，故障頻繁或使用壽命弱化，特別是設(shè)備接線端子受潮后很容易生銹，造成設(shè)備故障。無圖解決措施在配電箱、柜安裝電加熱除濕器，當(dāng)除濕器的濕氣探測裝置探測到配電箱、柜的濕氣大于設(shè)定值時(shí)，啟動(dòng)電加熱器，將濕氣蒸發(fā)掉。濕度小于設(shè)定值時(shí)，自動(dòng)停止加熱。這樣就能始終保持配電箱、柜的干燥環(huán)境，由此，使設(shè)備器件得到良好的保護(hù)，延長接觸器、斷路器

29、、開關(guān)箱等使用壽命。成效減少設(shè)備故障風(fēng)險(xiǎn)，延長設(shè)備使用壽命。2.5照明節(jié)電器的推廣項(xiàng) 目照明節(jié)電器的推廣附圖問題描述小區(qū)公共照明的費(fèi)用支出較高，約占總成本的10%，如能節(jié)約電費(fèi)，將運(yùn)營成本降低。無圖解決措施公共照明中，常開的燈具位于地下車庫，半開的燈具為小區(qū)路燈，燈具的類型主要以日光燈、節(jié)能燈為主，都是感性負(fù)載，功率因數(shù)較低，照明節(jié)電器通過提高功率因數(shù)、使燈具在合適電壓下工作來達(dá)到節(jié)電目的。對于安裝地點(diǎn)有一定要求，要求線路集中、功率較大、以日光燈等感性負(fù)載為主，能有效節(jié)電。成效節(jié)能2.6管道壓力檢測/停泵裝置項(xiàng) 目管道壓力檢測/停泵裝置附圖問題描述消防水泵誤啟動(dòng)造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)和漏水，

30、當(dāng)采用限制壓力的方法測試后，可將管網(wǎng)壓力限制在設(shè)定的值以下。解決措施為防止消防水泵誤啟動(dòng)造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)并造成漏水影響其他設(shè)備的正常使用，在水泵出口管網(wǎng)處安裝壓力表檢測裝置，當(dāng)管網(wǎng)壓力超過安全壓力時(shí)自動(dòng)停泵，從而保護(hù)管網(wǎng)及其他設(shè)備。成效減少風(fēng)險(xiǎn)2.8電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法項(xiàng) 目電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法附圖問題描述由于電梯運(yùn)行干擾，監(jiān)控易存在“雪花”狀干擾現(xiàn)象，電梯靜止時(shí)圖像效果良好，在運(yùn)行時(shí)圖像被嚴(yán)重干擾。無圖解決措施將電梯隨行電纜和井道中的監(jiān)控雙層視頻線外層屏蔽網(wǎng)接地，可解決了電梯監(jiān)控“雪花”狀干擾故障，圖像效果在電梯運(yùn)行時(shí)達(dá)到了良好狀態(tài)，滿足了監(jiān)控及錄像要求（使用加強(qiáng)的電梯專用雙PV

31、C雙屏蔽電纜也可以解決上述問題，但成本較高）。成效節(jié)約成本、滿足使用要求。 2.9消防卷簾門到位保護(hù)裝置項(xiàng) 目消防卷簾門到位保護(hù)裝置附圖問題描述在卷簾門開到位、關(guān)到位的位置上限位開關(guān)容易老化，造成限位失控卷簾門損壞。解決措施為防止消防卷簾門到位后出現(xiàn)失靈的故障，在卷簾門開到位、關(guān)到位的位置上安裝限位門磁，起到限位保護(hù)的作用。成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn)項(xiàng) 目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn)附圖問題描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球長時(shí)間在水中浸泡容易進(jìn)水導(dǎo)致觸點(diǎn)接觸不良和老化，容易出現(xiàn)進(jìn)水導(dǎo)致觸點(diǎn)接觸不良，更換頻度大、維護(hù)成本和故

32、障率高，影響水泵正常使用。解決措施將目前浮球控制的水泵啟動(dòng)改成磁力開關(guān)控制啟動(dòng)，利用原閑置/或沒有用的水池大浮球作為磁力開關(guān)的浮力載體，推動(dòng)磁體上下運(yùn)動(dòng)，在到達(dá)設(shè)定高水位報(bào)警點(diǎn)時(shí)報(bào)警。此改進(jìn)簡單，費(fèi)用低廉（磁力開關(guān)不到10元/個(gè)），使用壽命長，基本不用更換。成效可靠、節(jié)能2.11雨水井蓋鋪設(shè)假草坪項(xiàng) 目雨水井蓋鋪設(shè)假草坪附圖問題描述由于雨水井蓋顏色與小區(qū)整體的綠色搭配不協(xié)調(diào)，破壞綠化的整體觀感。解決措施在小區(qū)的雨水井蓋上鋪設(shè)假草皮，與周邊綠化環(huán)境協(xié)調(diào)一致，可以起到綠化和美化小區(qū)的用作。成效美觀2.12設(shè)備機(jī)房防潮方法項(xiàng) 目設(shè)備機(jī)房防潮方法附圖問題描述深圳天氣潮濕，設(shè)備機(jī)房一般采用排風(fēng)機(jī)使機(jī)房內(nèi)

33、空氣流動(dòng)防潮，此方法收效甚微，且產(chǎn)生風(fēng)機(jī)設(shè)備損耗及電能損耗。地下室設(shè)備因潮濕絕緣下降容易出現(xiàn)運(yùn)行故障。解決措施在設(shè)備配電柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果較好且可循壞使用，經(jīng)濟(jì)性高。成效經(jīng)濟(jì)、實(shí)用2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘項(xiàng) 目污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘附圖問題描述污水井和雨水井在蚊蟲滋生時(shí)節(jié)經(jīng)常會有蚊蟲飛出，對水井管道進(jìn)行消殺時(shí)也會有蚊蟲和蟑螂從井蓋跑出來，影響衛(wèi)生環(huán)境。解決措施在污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘，封住蚊蟲和蟑螂的出口，同時(shí)將防蚊蟲閘做成斜面的，不影響地面雨水等排入下水道。成效有效防止蚊蟲蟑螂爬出，管道消殺時(shí)可一網(wǎng)打盡。2.14增設(shè)“廢氣引導(dǎo)管”

34、項(xiàng) 目“廢氣引導(dǎo)管”附圖問題描述高層樓宇污水排放較為集中時(shí)，光靠存水彎的水是無法封閉管道內(nèi)的臭氣的，臭氣會以氣泡的形式流露出來。解決措施排污主立管旁增加一條排氣管與排污管相連，以解決廢氣排放，進(jìn)而解決地漏返臭難題（注意廢氣排放的方向，不能過于靠近住戶，甚至被風(fēng)吹進(jìn)住戶家）。成效簡單、實(shí)用2.15小區(qū)路燈桿的除銹、改造項(xiàng) 目小區(qū)路燈桿的除銹、改造附圖問題描述由于路燈底座周邊是草皮，而草叢中水份較多，不易揮發(fā)，時(shí)間長久，桿底部銹蝕嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的安全隱患解決措施將路燈底座周圍用水泥硬化，微微脫出路面積水不能淹沒的位置即可。成效防水、牢固2.16室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒項(xiàng) 目室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒

35、附圖問題描述室外電源箱內(nèi)開關(guān)操作把柄有部分是裸露，開關(guān)的位置較低，所以大人和小孩都可以輕易的將開關(guān)拉下來，又沒有相應(yīng)的保護(hù)措施。無圖解決措施將現(xiàn)有的所有電源位置較低的開關(guān)，加裝一個(gè)鎖盒，防止人員將正在運(yùn)行的設(shè)備關(guān)掉，防止意外的事情發(fā)生。成效有效果防止開關(guān)電源，減少安全隱患。2.17柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)防砸車裝置項(xiàng) 目柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)防砸車裝置附圖問題描述新建小區(qū)停車場安裝的都是防止行人通過的柵欄式道閘，但柵欄式道閘有一缺點(diǎn)就是無法安裝防止柵欄意外動(dòng)作導(dǎo)致砸車的壓力波保護(hù)裝置。解決措施根據(jù)車場柵欄桿道閘的實(shí)際工作情況, 為防止道閘地感誤動(dòng)作導(dǎo)致柵欄桿落下砸到車輛，在道閘旁邊的車道上安裝一

36、對主動(dòng)紅外探測器，將紅外信號串接在帶壓力波裝置的光電開光與道閘控制盒上。成效安全、可靠，能有效規(guī)避砸車風(fēng)險(xiǎn)。2.18供配電系統(tǒng)溫度檢測項(xiàng) 目供配電系統(tǒng)溫度檢測附圖問題描述用電負(fù)荷大的配電設(shè)備容易發(fā)熱，對過熱的設(shè)備，設(shè)備維護(hù)人員只是憑手摸來感覺溫度，或者是用紅外測溫儀進(jìn)行檢測。而要經(jīng)常用紅外測溫儀檢測設(shè)備溫度不太現(xiàn)實(shí)。解決措施采用示溫貼片，直接粘貼在設(shè)備上，示溫貼片有“60、70、80”三個(gè)溫度探測點(diǎn)，達(dá)到那個(gè)溫度點(diǎn)，那個(gè)點(diǎn)就由白變黑，提示檢查人員關(guān)注該設(shè)備。效果：有效檢測設(shè)備溫度，預(yù)防性設(shè)備管理的重要措施。成效方便、實(shí)用2.19水箱（池）報(bào)警系統(tǒng)項(xiàng) 目水箱（池）報(bào)警系統(tǒng)附圖問題描述現(xiàn)在的水箱報(bào)

37、警系統(tǒng)使用的觸發(fā)器件均采用浮球控制，但浮球長時(shí)間浸泡在水中容易進(jìn)水，造成觸點(diǎn)接觸不良，影響報(bào)警。同時(shí)試驗(yàn)報(bào)警觸發(fā)信號也不方便。解決措施不用浮球觸發(fā)報(bào)警，改造方法：從水箱水位計(jì)處引一根出水點(diǎn)，在出水點(diǎn)處加裝一透明軟管，使透明軟管的水位與水箱水位同步。在軟管里面放一帶有磁鐵的浮標(biāo)，該浮標(biāo)將跟隨水箱水位的變化而上下浮動(dòng)。在設(shè)定的高、低報(bào)警水位處安裝一磁控開關(guān)，在浮標(biāo)上下浮動(dòng)到達(dá)高、低報(bào)警水位處就觸發(fā)磁控開關(guān)，磁控開關(guān)就將信號傳回中心報(bào)警。同時(shí)在軟管下部安裝進(jìn)水和出水閥門，通過開、關(guān)進(jìn)、出水閥門，就可方便的測試報(bào)警系統(tǒng)。該報(bào)警系統(tǒng)觸發(fā)器件由于不和水接觸，使用壽命理論上可無限長，并且穩(wěn)定性很高。成效可靠

38、實(shí)用，節(jié)約成本，預(yù)防性設(shè)備管理的重要措施。2.20設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔項(xiàng) 目設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔附圖問題描述設(shè)備在維修時(shí)，經(jīng)常遇到銘牌資料不清楚，無法找到產(chǎn)地、型號、具體參數(shù)，造成配件購買困難，維修不便，特別是在水下、地下的設(shè)備，由于設(shè)備的銘牌磨損，丟失等原因，造成設(shè)備資料不全，維修困難。解決措施在新項(xiàng)目前期介入或入伙時(shí)，對所有的設(shè)備，用數(shù)碼相機(jī)拍下相關(guān)的銘牌資料進(jìn)行存檔，需要時(shí)能及時(shí)查詢。成效方便保存，建立檔案庫可永久保存。2.21停電信息查詢、知會措施項(xiàng) 目停電信息查詢、知會措施附圖問題描述供電局為保障正常的供電安全，根據(jù)各變電所的供電負(fù)載情況，定期會對一些供電線路開關(guān)進(jìn)行停電檢修。無

39、圖對于停電檢修涉及供電線路的停電信息，雖然供電局一般都會在報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行公布，但停電涉及的用戶往往都很難準(zhǔn)確掌握自身供電線路的停電信息。供電局每次公布計(jì)劃停電檢修時(shí)間一般都在一周以上，涉及的停電范圍較大，停電線路較多，用戶往往很難注意到停電信息中自身的供電線路供電局對于計(jì)劃停電檢修也會進(jìn)行時(shí)間更改、推移或項(xiàng)目取消，用戶一般都很難及時(shí)、準(zhǔn)確掌握自身供電線路的停電信息，對顧客造成比較大的影響。解決措施向供電局開通自動(dòng)接收停電信息的業(yè)務(wù)，申請辦法為：寫明所屬大廈/小區(qū)的供電線路（XX站XX線）、供電范圍、直線聯(lián)系電話（或手機(jī)）、直線傳真機(jī)號碼，蓋上公章，回傳到深圳供電分公司（FAX：25593

40、491）即可。此項(xiàng)業(yè)務(wù)開通后，所屬大廈/小區(qū)的供電線路需進(jìn)行計(jì)劃停電檢修時(shí)，會自動(dòng)收到供電局的計(jì)劃停電信息。成效有效預(yù)防停電事故造成的影響2.22防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖項(xiàng) 目防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖附圖問題描述每個(gè)樓層防煙門、天臺、電梯機(jī)房各有一串鑰匙，所有防煙門、天臺、電梯機(jī)房鑰匙不能通用，就防煙門鑰匙有上千把，給鑰匙管理帶來困難，同時(shí)不方便日后維護(hù)和巡查。無圖解決措施建立以后新項(xiàng)目將防煙門、天臺門、按專業(yè)分的機(jī)房（如電梯機(jī)房、供配電機(jī)房等）改為通鎖，一把鑰匙可開所有天臺門，方便、快捷。將電梯機(jī)房門鎖改為通鎖，一把鑰匙可開所有電梯機(jī)房門，給排水、供配電機(jī)房門等安

41、裝為通鎖。成效實(shí)用、方便。2.23自制自動(dòng)恒溫電烙鐵項(xiàng) 目自制自動(dòng)恒溫電烙鐵附圖問題描述普通電烙鐵在電子維修時(shí)無自動(dòng)恒溫功能,使用時(shí)長期加熱易造成烙鐵頭氧化,縮短使用壽命、消耗電能，同時(shí)因溫度過高易造成元件損壞。無圖解決措施在普通電烙鐵內(nèi)安裝一只干簧管（帶常閉觸點(diǎn)），通過一只普通整流二級管與干簧管并聯(lián)后串入烙鐵電源回路，在干簧管的常開觸點(diǎn)接入一只發(fā)光二級管用于保溫指示，自制一烙鐵架，并在架上烙鐵擱置的干簧管位安裝一磁鐵石。在維修電子設(shè)備時(shí)烙鐵離開烙鐵架時(shí)干簧管常閉觸點(diǎn)接通，烙鐵全功率加熱，此時(shí)可進(jìn)行元器件焊接，當(dāng)電烙鐵擱置于架上時(shí)干簧管常閉觸點(diǎn)自動(dòng)斷開整流二級管工作，此時(shí)烙鐵半功率加熱保溫，同

42、時(shí)保溫指示燈點(diǎn)亮。成效實(shí)用、方便、節(jié)能2.24萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼”項(xiàng) 目萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼”附圖問題描述業(yè)主家中洗菜盆周邊漏水，常用維修方法打玻璃膠，玻璃膠的凝固最佳粘接力是7天,每次維修完,業(yè)主都要用水,而且玻璃膠遇水易變黑.保持的時(shí)間都不長，而且時(shí)間一長玻璃膠變黑。解決措施使用魔塑鋼就能解決問題,因魔塑鋼固化時(shí)間為一小時(shí),不變色（鑄鐵、鋼材質(zhì)管道漏水、沙眼等都可以用此修補(bǔ)）。成效操作方便、牢固、實(shí)用2.25蹲廁疏通技巧項(xiàng) 目蹲廁疏通技巧附圖問題描述蹲廁經(jīng)常被丟一次性水杯堵塞,疏通起來特別難,不小心蹲廁被有打破的危險(xiǎn)；水杯口剛好比下水管口大一個(gè)圈,每次水杯都堵在管口,疏通時(shí),彈簧就在水杯里打

43、轉(zhuǎn)。無圖解決措施把彈簧前端打磨成針一樣尖,疏通時(shí)彈簧就能把水杯扎破,再拉出水杯。成效小成本解決大問題2.26消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新項(xiàng) 目消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新附圖問題描述小區(qū)消防管脫漆嚴(yán)重，影響現(xiàn)場品質(zhì)；消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，維護(hù)人力成本高消防管為鍍鋅材質(zhì)，表面光滑，不利于油漆附著前期選用油漆質(zhì)量不好解決措施采用海虹牌環(huán)氧脂底漆（E13140-51320）進(jìn)行涂刷。成效色澤可以保持4-5年不變，成本節(jié)約效果明顯2.27門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜項(xiàng) 目門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜附圖問題描述項(xiàng)目門禁系統(tǒng)電源均為單獨(dú)設(shè)置，火災(zāi)狀態(tài)下無法聯(lián)動(dòng)開啟，存在違反消防相關(guān)法律

44、規(guī)定無圖門禁電源單獨(dú)設(shè)置，消防聯(lián)動(dòng)柜無法控制，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生需人工手動(dòng)開啟。解決措施在消防報(bào)警主機(jī)信號輸出端（消防聯(lián)動(dòng)柜）增設(shè)一繼電器、模塊，將門禁電源輸入端接至此，由消防聯(lián)動(dòng)柜直接控制（規(guī)避了法律風(fēng)險(xiǎn)，法律規(guī)定天臺門、單元門、防火門均不能上鎖?；馂?zāi)等緊急情況下，項(xiàng)目門禁系統(tǒng)如天臺門、單元門、防火門將打開。改造費(fèi)用基本為零，消防聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)一般會留有備用繼電器或信號模塊，用上即可。成效規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)2.28防尾隨及報(bào)警裝置項(xiàng) 目防尾隨及報(bào)警裝置附圖問題描述防尾隨三輥閘，高度為82厘米，無障礙通道的柵欄高度96厘米，部分外來人員、住戶為圖省事跨欄翻越三輥閘和無障礙通道。跨越時(shí)間很短，崗位未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制

45、止。解決措施在三輥閘上方1.5米處位置，安裝一對紅外報(bào)警對射，連接到門禁系統(tǒng)，當(dāng)顧客正常刷卡通過時(shí)，設(shè)置為五秒鐘內(nèi)紅外不報(bào)警，當(dāng)顧客通過后，系統(tǒng)恢復(fù)布防狀態(tài)，當(dāng)有人非法通過柵欄和三輥閘橫桿時(shí)，觸動(dòng)紅外布防，引起警鈴報(bào)警，提醒現(xiàn)場崗位。成效有效發(fā)現(xiàn)跨越欄桿現(xiàn)象，方便安全管理3.2.29增加電流表刻度指針警示功能項(xiàng) 目增加電流表刻度指針警示功能附圖問題描述電流表指針刻度不易識別，非配電設(shè)備專業(yè)人員難以知曉其意義，不易發(fā)現(xiàn)隱患（電流表指針刻度不易識別，不方便非配電專業(yè)的值班人員抄表、及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況）。解決措施根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷設(shè)定正常的電流區(qū)域值，打印張貼在電流表附近，在電流表正常工作區(qū)域粘貼藍(lán)色熒

46、光紙，在電流表的刻度指針上粘貼上紅色的熒光紙，紅色指針越線（藍(lán)色熒光紙）即說明電流異常，不管值班抄表人員是否專業(yè)，都能即時(shí)發(fā)現(xiàn)電流異?，F(xiàn)象，進(jìn)而尋求資源，解決故障。成效方便巡查，預(yù)防性設(shè)備管理重要舉措。2.30 LED燈代替電梯雷射燈項(xiàng) 目LED燈代替電梯鐳射燈附圖問題描述傳統(tǒng)鐳射燈每個(gè)大約為35W或55W。每個(gè)橋箱內(nèi)至少安裝4個(gè)，所以每個(gè)轎箱照明功率在100W以上。需要消耗很大的電能；尋找一種新型美觀的節(jié)能燈，在不影響電梯的照度及美觀的情況下更換鐳射燈，從而降低能耗的損耗。無圖解決措施現(xiàn)在市面上推出很多不同型號的LED燈，外型與雷射燈一樣，照度與原35W雷射燈一樣。而每個(gè)功率只有6W(或更小

47、)。擬使用該LED燈更換原雷射燈。成效節(jié)約成本，LED燈壽命長2.31仕諾特節(jié)水型龍頭的應(yīng)用項(xiàng) 目仕諾特節(jié)水型龍頭的應(yīng)用附圖問題描述水資源越來越緊張,水費(fèi)是公司很大一筆的開支。傳統(tǒng)水龍頭比較浪費(fèi)水。無圖解決措施仕諾特節(jié)水型龍頭節(jié)水效果良好，經(jīng)在公司測試約節(jié)水60%，經(jīng)評估與仕特諾科技發(fā)展有限公司合作，選定為公司合作供方，由各項(xiàng)目自行購買更換。成效節(jié)能2.32精裝房開荒工具有機(jī)玻璃片項(xiàng) 目精裝房開荒工具有機(jī)玻璃片附圖問題描述精裝修房施工殘留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物質(zhì)在開荒時(shí)需清理，開荒時(shí)因工具使用不當(dāng)（現(xiàn)場開荒時(shí)使用的工具多為硬度較高的金屬制工具，操作不當(dāng)易造成成品的損傷），易造成對木

48、制品及成品的損傷。無圖解決措施選用硬度較低的有機(jī)玻璃板結(jié)合現(xiàn)場不同部位開荒的需求，制作成形狀大小各異的工具，專門用于處理精裝房成品表面附著的涂料、油漆等物質(zhì)，效率高且不存在損傷成品。成效效果好2.33制作綠化清潔小耙子項(xiàng) 目制作綠化清潔小耙子附圖問題描述綠化帶灌木內(nèi)枯枝葉較多，難清理，影響現(xiàn)場環(huán)境感觀，易滋生蚊蟲。解決措施制作綠化清潔小耙子，提高日常工作效率，同時(shí)避免對灌木的破壞。成效方便、實(shí)用。2.34自制新型水位控制器項(xiàng) 目自制新型水位控制器附圖問題描述為方便排水，項(xiàng)目地下車庫分布著眾多集水井，高低水位控制系統(tǒng)均采用電動(dòng)浮球控制長期泡在水中電動(dòng)控制浮球工作不甚穩(wěn)定，信號傳輸線老化嚴(yán)重，更換

49、頻繁電動(dòng)浮球價(jià)格昂貴，日常維護(hù)、使用極不經(jīng)濟(jì)。解決措施利用二極管、電阻等價(jià)格低廉的電子原器件自制新型水位控制器（每套費(fèi)用約50元），代替?zhèn)鹘y(tǒng)的電動(dòng)浮球。自制新型水位控制器使用壽命長，方便維護(hù)，人工維護(hù)、材料成本優(yōu)勢明顯。成效使用、維護(hù)方便，節(jié)約成本。2.35無負(fù)壓供水系統(tǒng)項(xiàng) 目無負(fù)壓供水系統(tǒng)附圖問題描述原變頻水泵供水方式耗能較大無圖尋找新型低耗節(jié)能供水系統(tǒng)來代替，利用市政供水管網(wǎng)壓力與變頻器相結(jié)合減小電耗。解決措施增加一套XJ40-80-7.5 高效節(jié)能供水裝置（共兩臺泵且互為備用），與原進(jìn)水管網(wǎng)連接，與原有變頻供水設(shè)備互為備用系統(tǒng)，原有變頻系統(tǒng)也可以同時(shí)控制新增設(shè)備。成效節(jié)能2.36泳池智能

50、監(jiān)控管理聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)項(xiàng) 目泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)附圖問題描述泳池使用安全性要求高，需要加裝紅外、監(jiān)控系統(tǒng)。傳統(tǒng)的泳池加裝紅外系統(tǒng)的開關(guān)需要人工手動(dòng)操作，浪費(fèi)人力，存在一定弊端和風(fēng)險(xiǎn)，不能實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)智能啟用。解決措施在紅外系統(tǒng)中加裝一部電子鐘控，按泳池使用要求設(shè)定時(shí)間，保證在泳池開放期間紅外不啟用。在泳池關(guān)閉期間紅外自動(dòng)布防，一旦被闖入，紅外即時(shí)報(bào)警。管紅外工作于否，攝像機(jī)始終正常工作，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)。成效方便、實(shí)用、節(jié)省人工2.37配電設(shè)備年檢接地線制作項(xiàng) 目配電設(shè)備年檢接地線制作附圖問題描述傳統(tǒng)的配電設(shè)備年檢用的接地線是25平方的銅編織軟線，存在弊端： 無圖一般是纏繞在端子上，不固定外表裸漏，

51、不安全；用螺絲固定的話相對耗時(shí)編織線使用時(shí)間久了容易折騶，粗細(xì)不均對存放環(huán)境要求高，容易返潮價(jià)格相對較高，使用壽命有限，不經(jīng)濟(jì)等等。解決措施用25平方的電纜，帶PNV膠皮，兩頭焊接銅夾子，使用時(shí)直接用夾子夾在對應(yīng)的螺母上，安全、固定、拆卸方便，方便存放。成效使用時(shí)間長、保存方便。2.38機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置項(xiàng) 目機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置附圖問題描述無集水井或高水位報(bào)警裝置的機(jī)房一般無進(jìn)水報(bào)警裝置，暴雨、水管暴烈、本體滲漏等突發(fā)進(jìn)水不易被發(fā)現(xiàn)，從而造成設(shè)備系統(tǒng)癱瘓、顧客投訴，甚至嚴(yán)重的設(shè)備財(cái)產(chǎn)損失無圖安裝機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置能充分彌補(bǔ)人力現(xiàn)場巡查的不足，一旦探測到水情裝置能迅速傳遞報(bào)警信號，避免由于

52、受浸水原因造成設(shè)備損壞不安裝此設(shè)備，人力很難在第一時(shí)間知曉水情，不利于在水情初起時(shí)采取措施，事后補(bǔ)救損失難免。解決措施選取機(jī)房內(nèi)最低點(diǎn)（選擇最低點(diǎn)是因?yàn)樗魅菀拙奂┲谱鞔藞?bào)警裝置；報(bào)警信號引至監(jiān)控中心，也可引至固定的報(bào)警信號點(diǎn)，方便察覺。成效方便、實(shí)用，設(shè)備預(yù)防性管理的重要舉措2.39電梯限速器泥油清理器項(xiàng) 目電梯限速器泥油清理器附圖問題描述冬天來臨時(shí)，電梯機(jī)房限速器大多都會出現(xiàn)或多或少的泥油，溫差變化明顯時(shí)，三小時(shí)左右的泥油量足以讓限速器開關(guān)動(dòng)作。無圖鋼絲繩在熱漲冷縮作用下，會擠壓中部麻芯，進(jìn)而滲出把油泥，引起限速器開關(guān)動(dòng)作導(dǎo)致電梯困人現(xiàn)象。解決措施用角鐵制作油泥清理器，牢固安裝。角鐵“刀

53、口”與限速器輪邊之間保持在3-5mm；自制油泥清理器自動(dòng)搜集油泥。 自制油泥清理器制作簡便、安裝方便、成本低，單個(gè)費(fèi)用約10元。成效方便、實(shí)用、節(jié)能 2.40減速坡改進(jìn)方法項(xiàng) 目減速坡改進(jìn)方法附圖問題描述小區(qū)減速坡系用水泥砌成，并在小面刷漆，因小區(qū)馬路燈光照明不夠，駕駛車輛人員不容易看清楚，易發(fā)生危險(xiǎn)，且為保證現(xiàn)場觀感和品質(zhì)，減速坡需經(jīng)常刷漆，維護(hù)量、人工較多，成本較高。解決措施在水泥砌的減速坡的基礎(chǔ)上，在減速坡上貼石塊，同時(shí)在減速坡兩面安裝反光道釘，在減速坡兩面附近分別劃黃線，這樣既可以達(dá)到反光警示效果，現(xiàn)場美觀，又避免以后長期維護(hù)（雙層減速坡，效果更好）。成效安全、實(shí)用，減少維護(hù)工作量2.

54、41化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng)項(xiàng) 目化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng)附圖問題描述深圳曾出現(xiàn)多次井蓋脫落導(dǎo)致人員不慎掉落致命現(xiàn)象，作為物業(yè)管理單位來說有巨大的管理風(fēng)險(xiǎn)。解決措施在化糞池井蓋下加裝一圓形防護(hù)網(wǎng)，具體做法為：用10厘的鋼筋做成一個(gè)小于井蓋的圓形，在圓形鋼筋中加焊鋼筋條以防止人員掉落，在圓形鋼筋外圍加焊4個(gè)U形掛鉤。用膨脹螺絲將圓形鋼筋固定在化糞池的內(nèi)壁上。通過U形掛鉤可將圓形鋼筋防護(hù)網(wǎng)順利取出，方便化糞池的疏通及維修。成效風(fēng)險(xiǎn)管控的好方法2.42維修進(jìn)行中的標(biāo)識規(guī)范管理項(xiàng) 目維修進(jìn)行中的標(biāo)識規(guī)范管理附圖問題描述原有的維修進(jìn)行中的標(biāo)識牌，僅僅是個(gè)提示，具體施工內(nèi)容，施工時(shí)間沒有體現(xiàn)。解決措施制作方型

55、的維修進(jìn)行中的標(biāo)識，比之前的“人”型提示牌好看很多了，設(shè)置維修項(xiàng)目及完工時(shí)間說明提示，效果可能會更好。成效施工現(xiàn)場的精細(xì)化管理2.43電子屏廣告宣傳欄項(xiàng) 目電子屏廣告宣傳欄附圖問題描述原有的廣告需要紙張張貼，比較消耗人工，看起來不怎么美觀，字太小，也不方便觀看，體現(xiàn)不了項(xiàng)目管理的檔次。解決措施引進(jìn)電子屏廣告發(fā)布，不需要張貼紙張，在中心文字輸入就可以，挺節(jié)省人工，看起來也高檔。成效高檔、環(huán)保2.44開關(guān)、插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施項(xiàng) 目插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施附圖問題描述傳統(tǒng)的開關(guān)、插座指示打印個(gè)標(biāo)識：如隨手關(guān)燈、節(jié)約用電等，雖然有環(huán)保節(jié)能的意味，但不夠直觀，缺少震撼，開關(guān)、插座一般安裝在墻壁上，長期

56、的使用，手會觸抹到墻壁，形成污漬，影響美觀。解決措施在插板開關(guān)和墻壁之間嵌入一環(huán)保宣傳綠葉（塑料材質(zhì)），配合紅色提示字體，色澤鮮明，震撼心靈，也滋潤眼球。成效震撼、養(yǎng)眼、實(shí)效強(qiáng)3.2.45大堂墻邊、角有機(jī)玻璃包邊項(xiàng) 目大堂墻邊、角有機(jī)玻璃包邊附圖問題描述大堂墻邊、角容易破損（行人、物體等容易碰到），修補(bǔ)不方便，也浪費(fèi)成本。無圖解決措施采用橢圓折邊的有機(jī)玻璃包邊可以排除上述問題。成效美觀、實(shí)用又顯高檔、突品位2.46隱蔽的移動(dòng)信號放大器項(xiàng) 目隱蔽的移動(dòng)信號放大器附圖問題描述室外安裝移動(dòng)信號放大器不美觀，與小區(qū)整體風(fēng)格也不協(xié)調(diào)，業(yè)主擔(dān)心信號的輻射問題也不配合，安裝太靠近房屋也會引起顧客投訴。解決措

57、施采用與小區(qū)室外路燈風(fēng)格一致的立桿安裝信號放大器，或者把信號放大器隱蔽在小區(qū)室外路燈，問題就解決了。成效既可照明，又不會引起業(yè)主關(guān)注2.47排水灣的妙用項(xiàng) 目排水彎的妙用附圖問題描述排污管、雨水管容易被建筑垃圾堵塞，一般很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多情況都是在雨天或者住戶被淹的情況下才發(fā)現(xiàn)！那么怎么才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)管道堵塞提前疏通檢修呢？用膠錘輕輕的敲擊管道，聽聲音判斷是個(gè)方法，但比較耗費(fèi)人力，也不能保證效果。解決措施加個(gè)排水灣就解決了：工作原理：如圖1、2處是管道轉(zhuǎn)彎和地下掩埋管道相連的地方，轉(zhuǎn)彎，容易累積垃圾，如水泥塊、生活垃圾等，長時(shí)間積累就會堵塞；如圖3處是檢修口，方便檢修、疏通管道；如圖4處是連接三通，從而引出溢流管道；如圖5處是存水