沈北新區(qū)國(guó)資公司戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目國(guó)資公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告(討論稿)l.ppt

沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 討論稿 版權(quán)所有 不得翻印 在國(guó)資公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和員工的通力配合和支持下 咨詢(xún)項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行 成功完成了第二階段的工作內(nèi)容 第一階段 1 6周 內(nèi)外部環(huán)境分析與標(biāo)桿企業(yè)研究 第二階段 7 13周 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃與國(guó)有資源整合 第三階段 14 16周 集團(tuán)組織架構(gòu)與管控模式設(shè)計(jì) 第四階段 17 20周 關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)保障機(jī)制設(shè)計(jì) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)內(nèi)部資料收集與匯總管委會(huì) 國(guó)資公司中高層訪談?wù){(diào)研問(wèn)卷發(fā)放 回收與統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)外部環(huán)境分析標(biāo)桿企業(yè)研究分析國(guó)有資源整合方案撰寫(xiě)總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫(xiě)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫(xiě) 計(jì)劃中的工作 實(shí)際完成工作 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)內(nèi)部資料收集與匯總管委會(huì) 國(guó)資公司中高層訪談?wù){(diào)研問(wèn)卷發(fā)放 回收與統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)外部環(huán)境分析標(biāo)桿企業(yè)研究分析國(guó)有資源整合方案撰寫(xiě)總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫(xiě)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫(xiě) 內(nèi)部環(huán)境分析報(bào)告 外部環(huán)境分析報(bào)告 標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告 管控模式研討方案 新籌建公司組織結(jié)構(gòu)建議 第一階段提交報(bào)告 國(guó)有資源整合報(bào)告 戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 本階段提交報(bào)告 版權(quán)所有 不得翻印 在第二階段正略鈞策項(xiàng)目組主要對(duì)國(guó)資公司的總體戰(zhàn)略 即公司戰(zhàn)略 和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行規(guī)劃 基于如下戰(zhàn)略體系框架模型 公司戰(zhàn)略定位 愿景使命 公司總體發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)部環(huán)境因素 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略 關(guān)鍵戰(zhàn)略課題 組織管控模式等保障體系 戰(zhàn)略保障體系 戰(zhàn)略體系框架圖 公司戰(zhàn)略目標(biāo) 外部環(huán)境因素 房地產(chǎn) 園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 公共事業(yè) 金融 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境分析概要總體戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略保障體系下階段工作安排 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境概要 一 沈北新區(qū)國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展的總體判斷 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 一個(gè)判斷 1 國(guó)資公司屬于資源經(jīng)營(yíng)型 從國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司的發(fā)展規(guī)律以及國(guó)資公司內(nèi)部現(xiàn)狀來(lái)看 市場(chǎng)化運(yùn)作是國(guó)資公司向更高層次發(fā)展的必由之路 資源型向能力型轉(zhuǎn)變 立足企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展階段 多元化 專(zhuān)業(yè)化并舉發(fā)展 培養(yǎng)核心能力弱市場(chǎng)化向強(qiáng)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變 盈利模式從單一的土地轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租售向多元化方向發(fā)展 從而形成良好的資源互補(bǔ)和持續(xù)發(fā)展 提升市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)水平政企合一向政企分離的管理模式轉(zhuǎn)變 隨著新區(qū)經(jīng)營(yíng)的逐步成熟 應(yīng)實(shí)現(xiàn)政企分離 在管委會(huì)主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)國(guó)資公司的企業(yè)化運(yùn)作 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境概要 二 國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨五大機(jī)遇 兩項(xiàng)挑戰(zhàn) 兩項(xiàng)挑戰(zhàn) 五大機(jī)遇 2 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)遇 中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇 中國(guó)由沿海向內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 給沈北新區(qū)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間新型綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)機(jī)遇 沈北新區(qū)是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的改革先導(dǎo)區(qū) 同時(shí)作為行政新區(qū)擁有各項(xiàng)優(yōu)惠政策和更靈活的體制低碳經(jīng)濟(jì)引發(fā)變革機(jī)遇 低碳經(jīng)濟(jì)全球發(fā)展的必然趨勢(shì) 我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)首先要從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 發(fā)展高效農(nóng)業(yè) 建立低碳城市以及轉(zhuǎn)變生活和消費(fèi)方式著手國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型機(jī)遇 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展正從工業(yè)型園區(qū)向產(chǎn)業(yè)型 生態(tài)型園區(qū)轉(zhuǎn)變 如何突破現(xiàn)有過(guò)于依賴(lài)土地資源的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化和持續(xù)盈利能力 如何面對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 在 振興東北 和 東北亞經(jīng)濟(jì)圈 的大背景下 打造戰(zhàn)略發(fā)展的新格局 資料來(lái)源 沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司外部環(huán)境分析報(bào)告 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境概要 三 國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨四類(lèi)優(yōu)勢(shì) 三種限制 三種限制 四類(lèi)優(yōu)勢(shì) 4 5 總部管理職能缺失 無(wú)實(shí)質(zhì)性的管理架構(gòu) 總部職能不全 缺少二級(jí)管理平臺(tái)及合理的管控體系 各業(yè)務(wù)板塊和子公司缺乏協(xié)同效應(yīng)專(zhuān)業(yè)人才短缺 實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大總部功能的投資人才 資本運(yùn)作和資源配置人才缺失市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)受限 國(guó)資公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)集中于管委會(huì) 市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力不足 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 由中國(guó)東北 日本 韓國(guó)組成的 東北亞經(jīng)濟(jì)圈 正在逐步形成 而國(guó)資公司立足之本的沈北新區(qū)處于經(jīng)濟(jì)圈核心 擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì) 國(guó)資公司作為沈北新區(qū)直屬的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 在土地資源等自然資源方面擁有優(yōu)先占有的優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì) 國(guó)資公司承擔(dān)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重任 獨(dú)具新區(qū)政府的經(jīng)濟(jì)扶持和政策優(yōu)惠集群優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初見(jiàn)成效 新區(qū)中初步形成以農(nóng)產(chǎn)品精深加工及生物醫(yī)藥和光電信息及先進(jìn)制造的兩大產(chǎn)業(yè)集群 資料來(lái)源 沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司內(nèi)部環(huán)境分析報(bào)告 沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司外部環(huán)境分析報(bào)告 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境分析概要總體戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略保障體系下階段工作安排 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 總體戰(zhàn)略規(guī)劃愿景和使命公司戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司愿景定位 以城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為重心 努力成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)有大型投資控股集團(tuán) 以城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為重心 努力成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)有大型投資控股集團(tuán) 國(guó)內(nèi)一流 在行業(yè)中形成全國(guó)性的影響力規(guī)模 運(yùn)營(yíng) 職能和管理各方面的全面提升擁有國(guó)內(nèi)一流的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 公司職能 需要履行城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)職能業(yè)務(wù)選擇 需要包括城市功能完善的相關(guān)業(yè)務(wù)資源利用 以城市資源的綜合運(yùn)營(yíng)為主 投資控股集團(tuán) 公司類(lèi)型應(yīng)為以國(guó)資公司為核心的大型企業(yè)集團(tuán)以資本運(yùn)作為主要的發(fā)展和擴(kuò)張手段通過(guò)投資控股 兼并收購(gòu)等手段完成資源整合 愿景 對(duì)于國(guó)資公司的愿景 可以從國(guó)內(nèi)一流 城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 投資控股集團(tuán)三個(gè)角度進(jìn)行分解 使得國(guó)資公司未來(lái)發(fā)展方向更加明確 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 企業(yè)使命定位 成為推動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)保值增值的平臺(tái) 為社會(huì) 客戶(hù) 股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價(jià)值 兩個(gè)層面使命 互為前提和基礎(chǔ) 政府職能延伸 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng) 全面履行政府職能的延伸 肩負(fù)起推動(dòng)沈北新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要使命 成為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技自主創(chuàng)新的平臺(tái) 保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展 為社會(huì) 客戶(hù) 股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價(jià)值 前提 基礎(chǔ) 版權(quán)所有 不得翻印 總體戰(zhàn)略規(guī)劃愿景和使命公司戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 以愿景為出發(fā)點(diǎn) 結(jié)合國(guó)資公司實(shí)際情況 正略鈞策從企業(yè)功能 發(fā)展模式 區(qū)域和業(yè)務(wù)四方面給出了國(guó)資公司的戰(zhàn)略定位 國(guó)資公司戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 立足新區(qū) 服務(wù)新區(qū)望眼東三省 鳥(niǎo)瞰東北亞 區(qū)域定位 功能定位 三個(gè)主體定位 沈北新區(qū)重要的資源配置主體沈北新區(qū)發(fā)展建設(shè)重要投資平臺(tái)主體沈北新區(qū)資本運(yùn)作主體 發(fā)展模式定位 兩型兩式兩型 資本運(yùn)作型 實(shí)體運(yùn)營(yíng)型兩式 內(nèi)涵式發(fā)展 外延式擴(kuò)張 業(yè)務(wù)定位以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)為核心以金融業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè)為有益補(bǔ)充以實(shí)業(yè)投資為新的增長(zhǎng)點(diǎn) 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 一 功能定位 正略鈞策認(rèn)為國(guó)資公司在新區(qū)應(yīng)具備 資源配置 融資 資本運(yùn)作 三個(gè)中心職能 資源配置主體 融資平臺(tái)主體 資本運(yùn)作主體 1 2 3 國(guó)資公司作為城市資源開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)類(lèi)企業(yè) 其主要職能是為沈北新區(qū)的城市化建設(shè)服務(wù)國(guó)資公司承擔(dān)新區(qū)政府通過(guò)市場(chǎng)化手段進(jìn)行資源配置的職能 是其運(yùn)作主體 自成立以來(lái) 國(guó)資公司一直作為沈北新區(qū)政府的融資平臺(tái)主體未來(lái)國(guó)資公司仍然需承擔(dān)該項(xiàng)職能 并且通過(guò)拓寬融資手段 增加實(shí)體項(xiàng)目等等方式搭建起更加健全且強(qiáng)大的融資平臺(tái) 國(guó)資公司定位為投資控股集團(tuán) 通過(guò)資本運(yùn)作的方式進(jìn)行資源整合與業(yè)務(wù)擴(kuò)展 從而實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 利用城市資源經(jīng)營(yíng)這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來(lái) 進(jìn)行協(xié)同運(yùn)作和專(zhuān)業(yè)化管理 整合新區(qū)的國(guó)有資源 構(gòu)建起以四大主營(yíng)業(yè)務(wù)為主的投資控股集團(tuán)公司 成為新區(qū)唯一的城市資源經(jīng)營(yíng)主體 利用城市資源經(jīng)營(yíng)這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來(lái) 進(jìn)行協(xié)同運(yùn)作和專(zhuān)業(yè)化管理 產(chǎn)生 化蝶效應(yīng) 國(guó)資公司成為新區(qū)的城市資源經(jīng)營(yíng)主體 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊 園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊 公共事業(yè)板塊 金融業(yè)務(wù)板塊 資源整合 快速準(zhǔn)確占有資源高效低耗用好資源利用優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造資源 功能定位 資源配置主體融資平臺(tái)主體資本運(yùn)作主體 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 充分利用內(nèi)部業(yè)務(wù)板塊間的關(guān)聯(lián)性 以土地成片開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ) 促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的充分協(xié)同發(fā)展 以完成新區(qū)城市資源的建設(shè)與運(yùn)營(yíng) 基礎(chǔ)設(shè)施 工業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn) 金融 公交 酒店 商業(yè)地產(chǎn) 教育 醫(yī)療 物流 休閑旅游 存量資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)拓多元化業(yè)務(wù) 通過(guò)國(guó)資公司在工業(yè)廠房 回遷住房開(kāi)發(fā)建設(shè) 水務(wù)和供暖服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn) 同時(shí)配合國(guó)資公司金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展 以實(shí)現(xiàn)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 提高區(qū)域的城市化程度 大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù) 完善區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)和服務(wù)提供 以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)的需求 進(jìn)一步完善城市功能 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè) 積極創(chuàng)建符合 兩型社會(huì) 的人居環(huán)境 最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的城市化 以土地成片開(kāi)發(fā)為依托 獲取土地資源 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司作為資源配置平臺(tái) 將新區(qū)發(fā)展賦予的使命和任務(wù)分配至各業(yè)務(wù)板塊 實(shí)現(xiàn) 資源 資產(chǎn) 資本 的盈利增長(zhǎng) 籌建與規(guī)劃階段 基礎(chǔ)建設(shè)階段與招商階段 成熟階段 運(yùn)作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)籌建規(guī)劃 前期招商 合作 引資地塊招商 產(chǎn)業(yè)招商 配套招商 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 招商 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量逐漸減少 主要為園區(qū)的配套房產(chǎn)合作開(kāi)發(fā) 園區(qū)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行綜合管理運(yùn)營(yíng) 再招商引資 投資建設(shè)模式復(fù)制 進(jìn)行區(qū)域化擴(kuò)張 商業(yè)地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理 進(jìn)行生活區(qū)城市的詳細(xì)規(guī)劃并招商引資 合作開(kāi)發(fā) 合作經(jīng)營(yíng)園區(qū)綜合管理 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開(kāi)展大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入合作 引資進(jìn)行配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施投入逐漸減少 主要為園區(qū)和生活區(qū)配套建設(shè)公共事業(yè)綜合管理 經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)管理 融資平臺(tái)建設(shè) 加強(qiáng)融資功能 為三大板塊建設(shè)提供資金保障 開(kāi)展多元化的金融業(yè)務(wù)加強(qiáng)資本運(yùn)作 開(kāi)展跨區(qū)域擴(kuò)張資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)基金 金融業(yè)務(wù)多元化 完善金融功能 促進(jìn)新區(qū)建設(shè)開(kāi)展實(shí)業(yè)投資 股權(quán)投資 園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)板塊 房地產(chǎn)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 沈北新區(qū)發(fā)展階段 資源 資產(chǎn) 資本 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 實(shí)現(xiàn)新區(qū)城市化建設(shè)與自身發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一和良性循環(huán) 國(guó)資公司發(fā)展與新區(qū)建設(shè)協(xié)同并進(jìn) 相輔相成 國(guó)資公司在城市綜合運(yùn)營(yíng)中要善于發(fā)掘市場(chǎng)空白 洞察市場(chǎng)需求 提供解決方案 不斷滿(mǎn)足新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)相關(guān)設(shè)施發(fā)展的需求 為新區(qū)的城市化發(fā)展助力國(guó)資公司在推動(dòng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)水平提升的同時(shí) 要抓住機(jī)遇 借力區(qū)域發(fā)展 提高自身經(jīng)營(yíng)能力與管理水平 實(shí)現(xiàn)與區(qū)域的同步成長(zhǎng)和壯大 版權(quán)所有 不得翻印 二 發(fā)展模式定位 正略鈞策認(rèn)為國(guó)資公司應(yīng)當(dāng)選用資本運(yùn)作與產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相結(jié)合的 兩合模式 同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)做大做強(qiáng) 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 項(xiàng)目組分析了三種基本的控股公司類(lèi)型 財(cái)務(wù)控股型 戰(zhàn)略控股型 操作控股型 1 2 3 收購(gòu)和出售業(yè)務(wù)重組新的收購(gòu) 尋求并充分利用特有的技能 知識(shí)各業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展 創(chuàng)造價(jià)值最大化打造極具影響力的企業(yè)文化 在總部能夠最好地管理每項(xiàng)業(yè)務(wù) X 集團(tuán)總公司 集團(tuán)總公司 集團(tuán)總公司 母公司控制業(yè)務(wù)組合的買(mǎi)入和售出 充分利用各子公司之間的協(xié)同性 通過(guò)目標(biāo)設(shè)定和績(jī)效評(píng)估提高各獨(dú)立子公司的業(yè)績(jī) 定義 創(chuàng)造價(jià)值方式 舉例 淡馬錫 泰達(dá)集團(tuán) 蘇高新集團(tuán) 通用電氣 間接管理 直接管理 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 版權(quán)所有 不得翻印 每種控股公司類(lèi)型都具有不同的特點(diǎn)和要求 通常一家公司會(huì)選擇一種控股公司類(lèi)型作為主要的母公司定位 財(cái)務(wù)控股型 戰(zhàn)略控股型 操作控股型 發(fā)展目標(biāo) 投資回報(bào)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化追求公司價(jià)值最大化 公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化和協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 各業(yè)務(wù)單元經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理 母子公司關(guān)系 采用正規(guī)的財(cái)務(wù)報(bào)告 設(shè)定最低業(yè)績(jī)指標(biāo) 表現(xiàn)不佳的子公司將被放棄 管理協(xié)同效應(yīng) 強(qiáng)化戰(zhàn)略實(shí)施 進(jìn)行干預(yù) 總部管理層對(duì)各子公司不斷地進(jìn)行干預(yù) 核心功能 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理戰(zhàn)略協(xié)調(diào) 資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)管理 管理手段 財(cái)務(wù)控制法律企業(yè)并購(gòu) 財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與計(jì)劃控制人力資源 財(cái)務(wù)控制生產(chǎn) 質(zhì)量人力資源 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā) 集中的功能和資源 財(cái)務(wù) 監(jiān)控 業(yè)務(wù)研究 價(jià)值評(píng)估 人力資源開(kāi)發(fā) 品牌開(kāi)發(fā) 專(zhuān)利 技能交換 研發(fā)和戰(zhàn)略交換 財(cái)務(wù) 人力資源開(kāi)發(fā) 人員和技能 公司收購(gòu)的技能 盡全力達(dá)成交易的企業(yè)家精神 引導(dǎo) 綜合管理技能 公司間 不同業(yè)務(wù)間的協(xié)調(diào)能力 綜合戰(zhàn)略技能 注重主要問(wèn)題 版權(quán)所有 不得翻印 直接管理 參與日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的主要決策 行業(yè) 為了更好的整合業(yè)務(wù)資源 增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)營(yíng)能力 國(guó)資公司目前的定位應(yīng)是戰(zhàn)略型的控股公司 但從長(zhǎng)期的公司定位來(lái)看 國(guó)資公司應(yīng)該成為戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)控股公司 近期定位 戰(zhàn)略型控股公司 房地產(chǎn)公司 園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 公共事業(yè)公司 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 金融業(yè)務(wù)公司 國(guó)資公司 協(xié)同 遠(yuǎn)期定位 戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)控股公司 上市公司 間接管理 全資子公司 國(guó)資公司 孫公司1 孫公司2 孫公司3 股份公司 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 間接管理 不參與日常的經(jīng)營(yíng)管理 給予一定的財(cái)務(wù)授權(quán) 參與重大對(duì)外投資項(xiàng)目的決策 對(duì)控股公司制定考核指標(biāo) 并按指標(biāo)考核管理層 版權(quán)所有 不得翻印 另外一方面 依靠自身的內(nèi)涵式發(fā)展是國(guó)資公司當(dāng)前必須采取的發(fā)展方式 同時(shí)依托于新區(qū)管委會(huì)進(jìn)行的外延式擴(kuò)張也不能停下腳步 國(guó)資公司需要采取 內(nèi)涵式發(fā)展 外延式擴(kuò)展 雙輪驅(qū)動(dòng)式的發(fā)展模式 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 水務(wù)業(yè)務(wù) 供暖業(yè)務(wù) 金融服務(wù)業(yè) 提升自身管理水平 完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和管理體系 房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā) 城市功能配套業(yè)務(wù)的完善 金融產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 其他高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展 外延式擴(kuò)張依然重要 過(guò)去 依托管委會(huì)發(fā)展 未來(lái) 視野更加開(kāi)拓 內(nèi)涵式發(fā)展與外延式擴(kuò)張相結(jié)合 版權(quán)所有 不得翻印 同時(shí) 多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)將有助于國(guó)資公司的市場(chǎng)化發(fā)展 但這一轉(zhuǎn)變目前有一定難度 正略鈞策建議國(guó)資公司在保持母公司國(guó)有控股的前提下 逐步引入外部資本 首先實(shí)現(xiàn)全資子公司的股權(quán)多元化 國(guó)資公司總部的股權(quán)多元化 應(yīng)是努力方向直接引入其他投資主體的難度較大 需進(jìn)一步尋找與其他國(guó)有投資公司股權(quán)置換的可能性股權(quán)公眾化的可能性較小 版權(quán)所有 不得翻印 三 區(qū)域定位 正略鈞策建議國(guó)資公司在區(qū)域發(fā)展上首先應(yīng)為 立足新區(qū) 服務(wù)新區(qū) 依托新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)逐步完成市場(chǎng)化和企業(yè)化的轉(zhuǎn)變 進(jìn)一步增強(qiáng)自身的核心能力和資本規(guī)模 區(qū)域定位 1 立足新區(qū) 服務(wù)新區(qū) 沈北新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)既是國(guó)資公司的使命和義務(wù) 也是國(guó)資公司發(fā)展壯大的立足之本依托沈北新區(qū)良好的市場(chǎng)環(huán)境 國(guó)資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模 培育國(guó)資公司的核心能力和資源 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 新區(qū)土地資源和市場(chǎng)容量的局限性迫使國(guó)資公司未來(lái)還須部署跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 但跨地區(qū)發(fā)展給企業(yè)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大差異 使得國(guó)資公司需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力 跨區(qū)域管控能力 更有效的人才激勵(lì)機(jī)制 更強(qiáng)大的融資能力 更專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 跨區(qū)域品牌建設(shè)能力 成功的跨區(qū)域發(fā)展 關(guān)鍵成功要素 國(guó)資公司沒(méi)有真正跨區(qū)域展開(kāi)過(guò)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前開(kāi)發(fā)極大的借助了新區(qū)國(guó)有企業(yè)的特殊資源和政府關(guān)系 并在一個(gè)相當(dāng)熟悉的經(jīng)營(yíng)環(huán)境展開(kāi) 在新區(qū)內(nèi)的成功并不代表核心能力就能完全滿(mǎn)足異地開(kāi)發(fā)的需要 更科學(xué)的項(xiàng)目管理能力 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司未來(lái)應(yīng)不斷尋求以東三省為主的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以資本運(yùn)作和技術(shù)輸出為手段實(shí)現(xiàn)外埠擴(kuò)張 逐漸形成在東北亞經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)?；?jīng)營(yíng) 實(shí)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn) 區(qū)域定位 2 望眼東三省 沈北新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)既是國(guó)資公司的使命和義務(wù) 也是國(guó)資公司發(fā)展壯大的立足之本依托沈北新區(qū)良好的市場(chǎng)環(huán)境 國(guó)資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模 區(qū)域定位 3 鳥(niǎo)瞰東北亞 版權(quán)所有 不得翻印 從市場(chǎng)環(huán)境緯度來(lái)看 二 三線城市更適合國(guó)資公司尋找跨區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 特別是三線城市 未來(lái)應(yīng)該成為主力市場(chǎng) 人口規(guī)模在50萬(wàn)以下流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下 市區(qū)人口規(guī)模在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP600 1300美元 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 跨區(qū)域發(fā)展 一線城市 四線城市 二線城市 三線城市 國(guó)際性城市 區(qū)域人口規(guī)模在1000萬(wàn)以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心流動(dòng)人口較多人均GDP1300 3000美元 版權(quán)所有 不得翻印 但跨區(qū)域發(fā)展將對(duì)國(guó)資公司提出更高的要求 因此正略鈞策建議國(guó)資公司的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源 資料來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部訪談 正略鈞策分析 目前的最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖 項(xiàng)目研究 施工建造 設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理 投資決策 市場(chǎng)策劃 客戶(hù)管理 成本管理 異地市場(chǎng)將對(duì)國(guó)資公司提出更高的能力要求 項(xiàng)目研究 施工建造 設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理 投資決策 市場(chǎng)策劃 客戶(hù)管理 成本管理 異地管控 版權(quán)所有 不得翻印 在跨區(qū)域市場(chǎng)的進(jìn)入策略上 正略鈞策建議與一個(gè)或多個(gè)投資者建立多實(shí)體的合資企業(yè)來(lái)進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展 而且 最好讓當(dāng)?shù)卣愿鞣N形式參與進(jìn)來(lái) 潛在的投資者包括投資銀行 物業(yè)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 機(jī)構(gòu)投資者和商家 優(yōu)點(diǎn) 進(jìn)入策略 缺點(diǎn) 國(guó)資公司直接進(jìn)入 與單一或多個(gè)投資者建立單一實(shí)體的合資企業(yè) 與多個(gè)投資者建立多實(shí)體的合資企業(yè) 全權(quán)控制項(xiàng)目 投資額高對(duì)人才和專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求較高 仍對(duì)項(xiàng)目享有較大控制權(quán)減少?lài)?guó)資公司的風(fēng)險(xiǎn) 投資需求從合作伙伴方獲得專(zhuān)業(yè)知識(shí) 投資人可能對(duì)投資決策施加影響 為了短期財(cái)務(wù)回報(bào) 犧牲國(guó)資公司的長(zhǎng)期利益 同上 此外各投資方的出資額相對(duì)較小與更多投資者合作通過(guò)并行流程 加快開(kāi)發(fā)速度 同上 此外控制權(quán)最小難以協(xié)調(diào)項(xiàng)目和潛在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的矛盾 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司發(fā)展必須注重提升資本運(yùn)作等關(guān)鍵能力 聚集有效資源 立足新區(qū) 望眼東三省地區(qū) 鳥(niǎo)瞰東北亞經(jīng)濟(jì)圈 探索可持續(xù)發(fā)展道路 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是指在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下 實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模 效益 品牌影響和社會(huì)效益目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展 既要實(shí)現(xiàn)不斷發(fā)展企業(yè)的目的 又要妥善解決好企業(yè)發(fā)展中的速度和效益 內(nèi)涵與外延 社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值等矛盾 搭建人力資源平臺(tái) 人才保障能力 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 效益管理能力 開(kāi)拓市場(chǎng)空間 市場(chǎng)開(kāi)拓能力 構(gòu)建資本運(yùn)作平臺(tái) 資本運(yùn)作能力 版權(quán)所有 不得翻印 四 業(yè)務(wù)定位 正略鈞策認(rèn)為未來(lái)國(guó)資公司應(yīng)強(qiáng)調(diào) 城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 布局和利潤(rùn)要求 以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主體業(yè)務(wù) 以金融和公共事業(yè)為重要協(xié)同業(yè)務(wù) 以實(shí)業(yè)投資為新的利潤(rùn)增長(zhǎng) 形成有效的戰(zhàn)略協(xié)同和利潤(rùn)支撐 以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為突破 以商住地產(chǎn)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 物業(yè)業(yè)務(wù)為協(xié)同業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心 以工業(yè)地產(chǎn)和科技載體為主的園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)為引擎 公共事業(yè)為重要城市功能補(bǔ)充 以金融產(chǎn)業(yè)為資本保障 以積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù) 城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略布局 實(shí)業(yè)投資板塊 主要價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)來(lái)源之一 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 正略鈞策將國(guó)資公司未來(lái)可開(kāi)展業(yè)務(wù)分為核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù)等四大類(lèi) 核心業(yè)務(wù) 國(guó)資公司近期的主要收入和利潤(rùn)來(lái)源國(guó)資公司已有的具備很高市場(chǎng)吸引力 同時(shí)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)具備很好的市場(chǎng)前景和發(fā)展空間 國(guó)資公司已經(jīng)具備開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 國(guó)資公司需要加大資源投入獲取較高業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)具備較高市場(chǎng)吸引力 國(guó)資公司有過(guò)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)具備較高市場(chǎng)吸引力 國(guó)資公司較易獲取開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力 輔助業(yè)務(wù) 國(guó)資公司已開(kāi)展業(yè)務(wù) 但是市場(chǎng)前景較差的業(yè)務(wù)外部市場(chǎng)發(fā)生較大改變 或是具備偶然性機(jī)會(huì)的情況下?lián)駲C(jī)開(kāi)展的業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 可能在未來(lái)幾年后成長(zhǎng)為核心或戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景非?？春?但國(guó)資公司需要花時(shí)間去獲取關(guān)鍵資源和培養(yǎng)核心能力 以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù) 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)標(biāo)桿和國(guó)資公司當(dāng)前的資源和能力 正略鈞策建議國(guó)資公司未來(lái)應(yīng)開(kāi)展房地產(chǎn) 園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 公共事業(yè)和金融等四大板塊業(yè)務(wù) 房地產(chǎn) 1 公共事業(yè) 3 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 4 金融 5 實(shí)業(yè)投資 6 沈北新區(qū)仍處在產(chǎn)業(yè)集聚的初期 區(qū)域發(fā)展與國(guó)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)區(qū)仍有所差距 目前不具備大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)條件國(guó)資公司處在城市資源綜合運(yùn)營(yíng)類(lèi)企業(yè)的發(fā)展初期 不具備馬上大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源和能力當(dāng)前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不作為國(guó)資公司獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行發(fā)展 實(shí)業(yè)投資雖然是國(guó)資公司目前開(kāi)展得較好的業(yè)務(wù) 但體量仍然較小 外部環(huán)境也不具備短期做大形成獨(dú)立板塊的條件國(guó)資公司還沒(méi)有形成完善的多元化投融資平臺(tái) 當(dāng)前不宜將實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)獨(dú)立出來(lái)當(dāng)前實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)并入金融板塊培育 待時(shí)機(jī)成熟后可獨(dú)立出來(lái)形成業(yè)務(wù)板塊 其他板塊業(yè)務(wù)是城市資源運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) 也是同類(lèi)企業(yè)在當(dāng)前發(fā)展階段的主要收入來(lái)源 必須立即著手做大做強(qiáng) 房地產(chǎn) 園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 金融 公共事業(yè) 1 3 2 4 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 1 通過(guò)市場(chǎng)吸引力和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析 國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)組合是以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 同時(shí)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)持有為培育業(yè)務(wù) 物業(yè)服務(wù)為輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 一級(jí)開(kāi)發(fā) 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)吸引力 54321 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)服務(wù) 旅游地產(chǎn) 物業(yè)持有 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 版權(quán)所有 不得翻印 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 2 國(guó)資公司園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的業(yè)務(wù)組合是以園區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) 園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 同時(shí)股權(quán)投資 技術(shù)輸出為培育業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)吸引力 54321 012345 核心業(yè)務(wù) 配套設(shè)施 園區(qū)房產(chǎn) 園區(qū)服務(wù) 技術(shù)輸出 股權(quán)投資 版權(quán)所有 不得翻印 交通運(yùn)輸事業(yè)主要指公共旅客運(yùn)輸 如地下鐵道 電車(chē) 公共汽車(chē) 出租車(chē) 停車(chē)場(chǎng) 索道 道路 橋梁等 3 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多 正略鈞策參考國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國(guó)資公司資源和能力 將業(yè)務(wù)范圍縮小為10類(lèi) 并重點(diǎn)針對(duì)這10類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析 版權(quán)所有 不得翻印 公共事業(yè)分類(lèi) 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生 安全事業(yè)如垃圾處理 市容衛(wèi)生 污水處理 防洪 消防等 公共日常服務(wù)如文化體育場(chǎng)所 娛樂(lè)場(chǎng)所 公園 房屋修繕 郵政通訊 火葬場(chǎng) 墓地等 自來(lái)水 電力 煤氣 熱力的生產(chǎn) 分配和供應(yīng) 版權(quán)所有 不得翻印 通過(guò)市場(chǎng)吸引力與業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析 水務(wù)應(yīng)作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務(wù) 而地下管網(wǎng) 公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 水務(wù) 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)吸引力 54321 012345 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 供暖 燃?xì)?園林綠化 物流 垃圾處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下管網(wǎng) 版權(quán)所有 不得翻印 4 根據(jù)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)分類(lèi) 參考國(guó)資公司目前業(yè)務(wù)開(kāi)展情況 將金融類(lèi)業(yè)務(wù)分為9類(lèi)進(jìn)行重點(diǎn)分析 資料來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部資料 正略鈞策分析 版權(quán)所有 不得翻印 通過(guò)市場(chǎng)吸引力與業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析 銀行 債券和實(shí)業(yè)投資應(yīng)作為金融板塊的核心業(yè)務(wù) 而產(chǎn)業(yè)基金 租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 證券 銀行 期貨 保險(xiǎn) 租賃 信托 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)吸引力 產(chǎn)業(yè)基金 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 不開(kāi)展業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務(wù) 金融服務(wù) 實(shí)業(yè)投資 備注 表中提及產(chǎn)業(yè)基金與債券與一般證券市場(chǎng)中盈利性基金以及債券業(yè)務(wù)在性質(zhì)上有所區(qū)別 因此作為單獨(dú)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析產(chǎn)業(yè)基金 主要功能是用作融資手段 并輔助進(jìn)行實(shí)業(yè)投資企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具 不在綜合分析圖中顯示 但作為國(guó)資公司重要融資手段 作為核心業(yè)務(wù)開(kāi)展 版權(quán)所有 不得翻印 基于以上分析 正略鈞策對(duì)國(guó)資公司未來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)進(jìn)行了板塊及業(yè)務(wù)種類(lèi)的選擇和劃分 從而幫助國(guó)資公司進(jìn)行合理的業(yè)務(wù)布局 確保實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展 保險(xiǎn)信托 其他金融服務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金租賃證券 銀行債券實(shí)業(yè)投資 路橋物流燃?xì)?供暖環(huán)衛(wèi)垃圾處理 地下管網(wǎng)公交園林綠化 股權(quán)投資技術(shù)輸出 園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 園區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國(guó)資公司的業(yè)務(wù)組合 物業(yè)服務(wù) 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)持有 水務(wù) 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 總體戰(zhàn)略規(guī)劃愿景和使命公司戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 政府職能延伸 新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)國(guó)有資源整合 整合新區(qū)資源 完成業(yè)務(wù)模式布局 政府職能延伸 新區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng) 保持經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大 收入利潤(rùn)增長(zhǎng) 政府職能延伸 新區(qū)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型 市場(chǎng)化 多元化 區(qū)域化 關(guān)鍵使命 土地批租收入二級(jí)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 二級(jí)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入自持物業(yè)租賃收入項(xiàng)目投資收益 二級(jí)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)收入金融服務(wù)收入 主營(yíng)收入 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 住宅 園區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 住宅 商業(yè) 園區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)投資 二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 住宅 商業(yè) 旅游 園區(qū) 配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)高科技產(chǎn)業(yè)投資綜合性金融服務(wù) 主要業(yè)務(wù) 一級(jí)開(kāi)發(fā)能力二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力招商能力資金籌措能力 招商能力產(chǎn)品策劃能力資本運(yùn)作能力 運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力市場(chǎng)策劃能力項(xiàng)目投資能力異地管控能力 關(guān)鍵能力 第一階段 整合布局期 第二階段 快速發(fā)展期 第三階段 轉(zhuǎn)型跨越期 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 實(shí)現(xiàn)下屬子公司上市 物業(yè)租賃收入項(xiàng)目投資收益區(qū)域化發(fā)展收入 園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公共事業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)區(qū)域化發(fā)展 重點(diǎn)突出 重點(diǎn)突出 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司應(yīng)在充分發(fā)揮新區(qū)城市資源經(jīng)營(yíng)主體的前提下進(jìn)行更加市場(chǎng)化的運(yùn)作 整合成為實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)的投資控股集團(tuán) 2011 2015 2020 以國(guó)控集團(tuán)作為核心企業(yè) 形成企業(yè)集團(tuán) 注冊(cè)成立企業(yè)集團(tuán)以國(guó)控集團(tuán)作為核心的企業(yè)集團(tuán)通過(guò)資本方式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張 實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展 完成國(guó)有資產(chǎn)的保值增值的使命實(shí)現(xiàn)集團(tuán)下屬子公司上市 國(guó)控集團(tuán)完成管理轉(zhuǎn)型 下屬四大事業(yè)部逐漸獨(dú)立成為子集團(tuán) 形成房地產(chǎn)集團(tuán) 園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán) 公共事業(yè)集團(tuán)和金融控股集團(tuán)國(guó)控集團(tuán)母公司從原先的戰(zhàn)略型控股公司過(guò)渡成為戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)控股公司成為國(guó)內(nèi)一流的投資控股集團(tuán) 整合資源 將國(guó)資公司打造成強(qiáng)勢(shì)的國(guó)有控股集團(tuán)公司 國(guó)控集團(tuán) 完善基礎(chǔ)管理體系 組織結(jié)構(gòu)合理 管控模式清晰 國(guó)資公司未來(lái)的管理目標(biāo)規(guī)劃 版權(quán)所有 不得翻印 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 預(yù)計(jì)至2015年國(guó)資公司的業(yè)務(wù)收入突破100億元 至2020年接近150億元 2011 2020年國(guó)資公司業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè) 單位 億元 版權(quán)所有 不得翻印 基于 三四法則 的分析 按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)資公司總體戰(zhàn)略定位 除土地整理收入外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在2015年業(yè)務(wù)收入達(dá)到15億元 至2020年實(shí)現(xiàn)30億元 國(guó)資公司在2020年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者 根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2015年新區(qū)內(nèi)商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)250億增加值 其中商業(yè)地產(chǎn) 居住地產(chǎn)約占150億根據(jù)國(guó)資公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求 國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊需要在2015年成為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者 并且在2020年成為區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者基于 三四法則 的分析 國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要在2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15億元 2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30億元才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo) 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部資料 正略鈞策分析 版權(quán)所有 不得翻印 房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)目標(biāo) 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部資料 正略鈞策分析 2011 2020年房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè) 包含土地批租收入 單位 億元 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中 兩大基地 八大園區(qū) 中未開(kāi)發(fā)園區(qū)的全部開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)職能 為滿(mǎn)足新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求 到2015年預(yù)計(jì)完成1100萬(wàn)平米的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù) 同時(shí)業(yè)務(wù)收入接近40億元 按照新區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)單位面積所實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值計(jì)算 要實(shí)現(xiàn)新區(qū) 十二五 規(guī)劃綱要中的工業(yè)截止2015實(shí)現(xiàn)累計(jì)開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)建筑面積達(dá)到1100萬(wàn)平方米左右按照沈北新區(qū)內(nèi)當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格及出租價(jià)格計(jì)算 國(guó)資公司獨(dú)立承擔(dān)以上園區(qū)的開(kāi)發(fā)任務(wù) 并持有50 的建筑面積的地產(chǎn) 到2015年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)39億元營(yíng)業(yè)收入 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部資料 正略鈞策分析 國(guó)資公司園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)目標(biāo) 單位 億元 版權(quán)所有 不得翻印 公共事業(yè)是國(guó)資公司重要的協(xié)同業(yè)務(wù) 應(yīng)當(dāng)利用新區(qū)大力開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的契機(jī) 迅速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模 逐漸培養(yǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力 成為未來(lái)集團(tuán)的重要收入來(lái)源 至2015年業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)15億元 單位 億元 2011 2020年公共事業(yè)板塊業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè) 版權(quán)所有 不得翻印 金融業(yè)務(wù)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 園區(qū)和公共事業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展的重要支撐和資本保障 國(guó)資公司應(yīng)依托新區(qū)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 大力發(fā)展金融業(yè)務(wù) 不斷整合區(qū)內(nèi)資源 力爭(zhēng)在2015年達(dá)到成立金融控股集團(tuán)的要求 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)資公司內(nèi)部資料 正略鈞策分析 2010 2015 2020 組建財(cái)務(wù)公司 搭建集團(tuán)投融資體系 集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)動(dòng)的合法性要求提高內(nèi)部資金 資源的使用效率 優(yōu)化集團(tuán)資源配置通過(guò)融資等手段 實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作改進(jìn)現(xiàn)金流的要求 成立金融控股集團(tuán) 資本戰(zhàn)略跨越 股權(quán)投資業(yè)務(wù)目標(biāo) 金控集團(tuán)的國(guó)際定義 完全或主要在銀行業(yè) 證券業(yè) 保險(xiǎn)業(yè)中至少兩個(gè)不同的金融行業(yè)大規(guī)模地提供服務(wù)的金融集團(tuán)公司 金融控股集團(tuán)公司通過(guò)控股的子公司經(jīng)營(yíng)銀行 保險(xiǎn) 證券及相關(guān)金融事業(yè)采取產(chǎn)業(yè)資本控股的金控模式 單位 億元 版權(quán)所有 不得翻印 內(nèi)外部環(huán)境分析概要總體戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略保障體系下階段工作安排 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)板塊發(fā)展規(guī)劃園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊發(fā)展規(guī)劃公共事業(yè)板塊發(fā)展規(guī)劃金融板塊發(fā)展規(guī)劃 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 正略鈞策從價(jià)值鏈選擇 產(chǎn)品組合以及區(qū)域布局三個(gè)方面著手 對(duì)國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)商業(yè)模式提出建議 做什么產(chǎn)品組合 住宅 別墅 商業(yè)物業(yè) 寫(xiě)字樓 除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身外 是否還進(jìn)入價(jià)值鏈的其他環(huán)節(jié) 在資源分配上以哪一個(gè)環(huán)節(jié)為主 進(jìn)入什么區(qū)域 是定位新區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 還是擴(kuò)張到沈陽(yáng)乃至遼寧省市場(chǎng) 如果定位新區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 在哪里展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品組合 區(qū)域布局 價(jià)值鏈 1 2 3 版權(quán)所有 不得翻印 一 價(jià)值鏈選擇 正略鈞策將房地產(chǎn)價(jià)值鏈分解為土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)持有 物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)與代理5個(gè)環(huán)節(jié) 形成了價(jià)值鏈上三個(gè)主要業(yè)務(wù)和兩個(gè)輔助業(yè)務(wù) 不同的房地產(chǎn)企業(yè)因涉及的環(huán)節(jié)不同而行成了不同的運(yùn)營(yíng)模式 版權(quán)所有 不得翻印 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是國(guó)資公司目前的主要收入來(lái)源 并且在新區(qū)內(nèi)處于壟斷地位 未來(lái)仍然作為國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊中的核心業(yè)務(wù) 該業(yè)務(wù)是政府職能延伸是國(guó)資公司必須承擔(dān)的職能?chē)?guó)資公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在新區(qū)內(nèi)屬于專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入是當(dāng)前國(guó)資公司主要收入來(lái)源因受政策限制較少 國(guó)資公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是國(guó)資公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略中的核心業(yè)務(wù) 做大做實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以使國(guó)資公司從全局的戰(zhàn)略意義上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 通過(guò)土地儲(chǔ)備形成布局 并獲得更高的土地溢價(jià)利潤(rùn) 有利因素 資金投入規(guī)模大 資金回收周期長(zhǎng) 受政策影響明顯行業(yè)平均利潤(rùn)率較低 不利因素 版權(quán)所有 不得翻印 綜合考慮市場(chǎng)空間 資金效率 收益率等因素 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是國(guó)資公司大舉進(jìn)入 迅速壯大的戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 沈北新區(qū)未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求會(huì)迅速增大 根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 未來(lái)5年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每年的市場(chǎng)規(guī)?？赡軙?huì)超過(guò)200億元相對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)較快 能夠提高資金利用效率 加快發(fā)展速度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的高利潤(rùn)環(huán)節(jié) 一般來(lái)說(shuō) 房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成本利潤(rùn)率不會(huì)超過(guò)8 而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率超過(guò)30 純利率超過(guò)20 有利因素 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益受行業(yè)周期影響大長(zhǎng)期發(fā)展后會(huì)產(chǎn)生大量的沉淀資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率與企業(yè)規(guī)模成反比 不利因素 版權(quán)所有 不得翻印 物業(yè)持有具有穩(wěn)定的盈利能力 能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)持續(xù)增加的現(xiàn)金流 有效的降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 但考慮到投資較大 資金周轉(zhuǎn)慢等因素 當(dāng)前作為國(guó)資公司培育業(yè)務(wù) 后期會(huì)形成穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流 可以獲得區(qū)域土地增值的收益降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 不會(huì)因?yàn)槿狈ν恋囟归_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中斷 有利因素 房地產(chǎn)物業(yè)持有業(yè)務(wù)資金投入較大 資金周轉(zhuǎn)慢 前期收益偏低 不利因素 版權(quán)所有 不得翻印 物業(yè)服務(wù)資金投入小 周轉(zhuǎn)快 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)生品牌效應(yīng) 但平均利潤(rùn)水平偏低 定位為國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊的協(xié)同業(yè)務(wù) 物業(yè)服務(wù)所需要投入的資金量遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)價(jià)值鏈上其他環(huán)節(jié)業(yè)務(wù) 資金回收周期短通過(guò)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展 為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 可以起到提高房產(chǎn)價(jià)格 塑造優(yōu)質(zhì)品牌的效果 為其他業(yè)務(wù)帶來(lái)協(xié)同效應(yīng) 有利因素 物業(yè)服務(wù)的平均利潤(rùn)水平比較低 尤其在二線城市或欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利 不利因素 版權(quán)所有 不得翻印 同時(shí)通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)吸引力與國(guó)資公司能力及資源的匹配分析 確定國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 仍然以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心 作為短期內(nèi)的主要收入來(lái)源和長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ) 加快土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)速度 同時(shí)做實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 提高土地價(jià)值大力發(fā)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模 實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 打造核心競(jìng)爭(zhēng)力適當(dāng)持有出租和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)考慮到物業(yè)管理服務(wù)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)的支持作用 可以適當(dāng)發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù) 主要為自身的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)服務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈定位 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 一級(jí)開(kāi)發(fā) 業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)吸引力 54321 012345 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)持有 核心業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 版權(quán)所有 不得翻印 二 產(chǎn)品選擇 從產(chǎn)品看 住宅產(chǎn)品需求大 資金回收快 風(fēng)險(xiǎn)小 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店等要求策劃 營(yíng)銷(xiāo) 物業(yè)管理等能力較高 資金回收也較慢 住宅 商業(yè) 產(chǎn)品特點(diǎn) 對(duì)資源與能力要求的差異 住宅在房地產(chǎn)投資占80 左右 在各類(lèi)產(chǎn)品中規(guī)模最大產(chǎn)品定位最明確 風(fēng)險(xiǎn)最低與其他產(chǎn)品相比 中高檔住宅市場(chǎng)規(guī)模大 標(biāo)準(zhǔn)化程度高 較強(qiáng)的進(jìn)度控制能力 住宅專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力較強(qiáng)的產(chǎn)品復(fù)制能力 較強(qiáng)的招商能力 營(yíng)銷(xiāo)能力 特別是市場(chǎng)定位能力 業(yè)態(tài)的定位 目標(biāo)市場(chǎng)的定位 主題特色的定位 經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)的定位 占總投資3 左右 單體投資較大 設(shè)計(jì) 施工 物業(yè)管理難度較高寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單 風(fēng)險(xiǎn)較低 資金實(shí)力雄厚 一般為長(zhǎng)期持有 物業(yè)管理能力突出甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)物業(yè)管理 服務(wù)的能力要求較高 寫(xiě)字樓 單體投資較大 星級(jí)酒店20 為合資與外資管理 客戶(hù)定位 設(shè)計(jì) 施工難度較大經(jīng)濟(jì)型酒店投資較小 資金實(shí)力雄厚 一般為長(zhǎng)期持有 高檔酒店多選擇與國(guó)際酒店品牌合作進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)型酒店要求標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)和有效降低成本 酒店 占房地產(chǎn)總體投資7 左右 主流做法是統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo) 統(tǒng)一服務(wù)跟蹤 統(tǒng)一物業(yè)管理 財(cái)務(wù)特點(diǎn) 資金占用周期短 一般一到兩年 回流較快中高檔住宅通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的價(jià)值增值較高 其盈利能力顯著高于低價(jià)位住宅 投資較大 占用時(shí)間較長(zhǎng) 長(zhǎng)期持有回報(bào)率較高 一般8 10年回收風(fēng)險(xiǎn)較高 資金占用較大 較長(zhǎng) 資金回流較慢 長(zhǎng)期持有會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)甲級(jí)寫(xiě)字樓的收益高于乙級(jí)寫(xiě)字樓 優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)期投資收益較高 占用資金大 四星級(jí)酒店以上回收資金慢 10 15年 利潤(rùn)較高 經(jīng)濟(jì)型酒店回收資金較快 5年左右 利潤(rùn)也較為可觀 版權(quán)所有 不得翻印 通過(guò)綜合比較分析 正略鈞策建議國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以中高檔住宅為核心產(chǎn)品 高檔寫(xiě)字樓和回遷房為重點(diǎn)產(chǎn)品 待時(shí)機(jī)成熟后擇機(jī)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn) 高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng) 版權(quán)所有 不得翻印 三 區(qū)域選擇 國(guó)資公司應(yīng)該確定選擇區(qū)域發(fā)展的原則以及區(qū)域發(fā)展的路線 正略鈞策建議按照如下分析框架來(lái)展開(kāi)分析 戰(zhàn)略原則 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 能力原則 國(guó)資公司的能力是否允許 如何與園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊和金融板塊發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合 未來(lái)的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許 市場(chǎng)環(huán)境 企業(yè)的可行性 區(qū)域發(fā)展 該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈 該區(qū)域是否具有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)潛力 版權(quán)所有 不得翻印 正略鈞策建議國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以蒲河新城為核心區(qū)域開(kāi)展 兼顧新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 擇機(jī)進(jìn)入七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū) 未來(lái)5 10年后嘗試向區(qū)外市場(chǎng)擴(kuò)張 版權(quán)所有 不得翻印 根據(jù)以上的綜合分析 正略鈞策建議房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采用如下的商業(yè)模式 產(chǎn)品 價(jià)值鏈 區(qū)域 蒲河新城是國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展的核心區(qū)域 未來(lái)5年內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)要以蒲河新城為重點(diǎn)新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)為兼顧區(qū)域 要保證該區(qū)域內(nèi)回遷住房的供應(yīng)量 同時(shí)隨著新區(qū)發(fā)展逐漸北擴(kuò) 可逐漸增加該區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)為擇機(jī)進(jìn)入?yún)^(qū)域 隨著當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源開(kāi)發(fā)情況和市場(chǎng)發(fā)展決定是否進(jìn)入沈北新區(qū)全局都是國(guó)資公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域外部市場(chǎng)要在國(guó)資公司具備一定的資源和能力后再進(jìn)行擴(kuò)張 中高檔住宅地產(chǎn)為國(guó)資公司的核心產(chǎn)品回遷房涉及國(guó)資公司新區(qū)建設(shè)職能 作為重點(diǎn)產(chǎn)品 需要保證供應(yīng)量高檔寫(xiě)字樓因風(fēng)險(xiǎn)低 回報(bào)高作為國(guó)資公司的重點(diǎn)產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn) 高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店需要一定的市場(chǎng)條件和較高的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 作為擇機(jī)開(kāi)展產(chǎn)品 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略基礎(chǔ)和主要收入來(lái)源 作為價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上的核心業(yè)務(wù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為核心業(yè)務(wù)開(kāi)展 需快速擴(kuò)大規(guī)模 提高開(kāi)發(fā)速度物業(yè)持有因其高投資高回報(bào)作為國(guó)資公司的培育業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)投入低收益低 出于與其它業(yè)務(wù)的配合 作為輔助業(yè)務(wù) 配合國(guó)資公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 版權(quán)所有 不得翻印 選擇以城市圈全程開(kāi)發(fā)模式來(lái)獲取盈利在一個(gè)開(kāi)發(fā)個(gè)案中建立公司的短線 中線和長(zhǎng)線盈利模式 與其他企業(yè)合作 共同投資商業(yè)文娛物業(yè) 獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議 以長(zhǎng)期租賃協(xié)議 其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 新區(qū)城市化建設(shè) 獲取新區(qū)核心商業(yè)區(qū)周邊土地獲取新區(qū)其他優(yōu)勢(shì)土地資源 商場(chǎng)等招租城市管理服務(wù) 短線 部分土地出售獲利 長(zhǎng)線 租金收益 股權(quán)收益 中線 房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè) 房地產(chǎn)板塊盈利模式 城市開(kāi)發(fā)全程盈利模式 人氣上升 地價(jià)升值 租金逐年上調(diào) 版權(quán)所有 不得翻印 房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措 房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措 1 2 3 做實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 實(shí)施 一提二保一爭(zhēng) 形成房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的整合能力 全面提高 城市規(guī)劃能力 融資能力 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 做大房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 實(shí)施 求規(guī)模 要利潤(rùn) 留物業(yè) 策略 版權(quán)所有 不得翻印 一 做實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 實(shí)施 一提二保一爭(zhēng) 盡快完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 為新區(qū)發(fā)展發(fā)展提供基礎(chǔ) 一提 提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的效率 加快新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度 二保 1 確保高標(biāo)準(zhǔn) 高質(zhì)量的完成交通 信息 能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2 確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利 不虧損 一爭(zhēng) 全力做好存量 極力爭(zhēng)取增量 為國(guó)資公司的進(jìn)一步發(fā)展?fàn)幦「噘Y源 整合土地資源 推動(dòng)新區(qū)發(fā)展 獲取現(xiàn)金收益 提升土地價(jià)值 增加土地儲(chǔ)備 政府要求 業(yè)務(wù)定位 業(yè)務(wù)策略 版權(quán)所有 不得翻印 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是獲取大量成片土地的根本方式 國(guó)資公司必須做實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)才能實(shí)現(xiàn) 以地養(yǎng)地 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 的盈利模式 撬動(dòng)多方資源共同開(kāi)發(fā) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的價(jià)值升值和利潤(rùn)最大化 沈北新區(qū)建設(shè)步伐 國(guó)資公司盈利模式 以地養(yǎng)地 帳面盈利 以地養(yǎng)地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益 以地養(yǎng)地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益土地入股 股權(quán)收益物業(yè)租金 地價(jià)升值其他盈利方式 新區(qū)總體規(guī)劃詳細(xì)的分片開(kāi)發(fā)規(guī)劃地塊招商 綜合環(huán)境治理與建設(shè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊招商 生活區(qū)建設(shè) 配套的生活設(shè)施建設(shè) 版權(quán)所有 不得翻印 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金需求量大 周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng) 國(guó)資公司需要積極拓展融資方式 通過(guò)土地儲(chǔ)備基金 吸收直接投資 項(xiàng)目抵押貸款等方式 突破資金瓶頸 滿(mǎn)足新區(qū)開(kāi)發(fā)的資金要求 財(cái)政資金銀行信貸企業(yè)自有資金企業(yè)債券其他 吸收直接投資項(xiàng)目抵押貸款發(fā)行股票發(fā)行債券土地儲(chǔ)備基金財(cái)政資金政策性銀行信貸商業(yè)銀行信貸企業(yè)自有資金其他 土地儲(chǔ)備基金財(cái)政資金銀行信貸企業(yè)債券企業(yè)自有資金其他 目前融資方式 增加土地儲(chǔ)備基金 融資方式多元化 我國(guó)目前相關(guān)的法律法規(guī)和金融政策不完善 缺乏一致的協(xié)調(diào)性 操作困難 影響了融資渠道的擴(kuò)展 版權(quán)所有 不得翻印 二 做大房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 實(shí)施 求規(guī)模 要利潤(rùn) 留物業(yè) 策略 開(kāi)發(fā)策略 留物業(yè) 求規(guī)模 要利潤(rùn) 擴(kuò)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的比重采用大盤(pán)開(kāi)發(fā)的模式 做大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模引入社會(huì)化資源 豐富開(kāi)發(fā)模式 加強(qiáng)市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃 開(kāi)發(fā)符合客戶(hù)需求的產(chǎn)品 提高毛利率合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)節(jié)奏 適時(shí)開(kāi)發(fā)辦公樓 商務(wù)配套 公寓 酒店等 等高毛利項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制 提升利潤(rùn) 精確測(cè)算 運(yùn)作操盤(pán) 逐步提高物業(yè)持有規(guī)模合理規(guī)劃 租售并舉 持有高增值的物業(yè)類(lèi)型 版權(quán)所有 不得翻印 1 求規(guī)模 正略鈞策建議國(guó)資公司采取大盤(pán)開(kāi)發(fā)的模式 有利于發(fā)揮國(guó)資公司的資源優(yōu)勢(shì) 彌補(bǔ)自身能力的不足 版權(quán)所有 不得翻印 作為國(guó)資公司的核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式逐步從大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式向區(qū)域復(fù)制模式轉(zhuǎn)變 由資源型開(kāi)發(fā)模式向能力型開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變 版權(quán)所有 不得翻印 以自建為主的同時(shí) 拓展項(xiàng)目代建方式 嘗試合作開(kāi)發(fā)模式 豐富開(kāi)發(fā)模式 擴(kuò)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的比重 做大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模 自主開(kāi)發(fā) 客戶(hù)定制 項(xiàng)目代建 合作開(kāi)發(fā) 積極開(kāi)展客戶(hù)定制業(yè)務(wù) 提高客戶(hù)定制項(xiàng)目比例 在減輕公司資金壓力的情況下 提高開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量 增加公司銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)規(guī)模利用公司工程項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì) 積極拓展項(xiàng)目代建方式 擴(kuò)大公司收入來(lái)源嘗試合作開(kāi)發(fā)模式 引入社會(huì)化資金 團(tuán)隊(duì) 提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率 擴(kuò)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比 做大房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司在通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)獲得成片土地后 以大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式對(duì)該區(qū)域土地進(jìn)行總體規(guī)劃 通過(guò)多樣化的開(kāi)發(fā)方式與合作方式對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)行快速 成套化的開(kāi)發(fā) 在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中 通過(guò)土地出售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 租金 股權(quán)等獲利方式的組合 實(shí)現(xiàn)全程獲利 與其他企業(yè)合作 共同投資商業(yè)文娛物業(yè) 獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議 以長(zhǎng)期租賃協(xié)議 其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 城市建設(shè) 收購(gòu)選址處周邊地區(qū)土地 商場(chǎng)等招租城市管理服務(wù) 短線 部分土地出售獲利 長(zhǎng)線 租金收益 股權(quán)收益 中線 房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè) 2 要利潤(rùn) 國(guó)資公司要在大盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中 依據(jù)區(qū)域內(nèi)總體規(guī)劃對(duì)該區(qū)域進(jìn)行多種物業(yè)的成套化開(kāi)發(fā) 并通過(guò)不同開(kāi)發(fā)方式和獲利方式的組合實(shí)現(xiàn)區(qū)域成片開(kāi)發(fā)的全程盈利 人氣上升 地價(jià)升值 租金逐年上調(diào) 版權(quán)所有 不得翻印 加強(qiáng)市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃 合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)節(jié)奏 加強(qiáng)成本控制 提高利潤(rùn)率 加強(qiáng)市場(chǎng)定位 深入分析入駐企業(yè)需求 豐富產(chǎn)品品類(lèi) 滿(mǎn)足不同發(fā)展階段企業(yè)的空間需求 注重營(yíng)銷(xiāo)策劃 加強(qiáng)項(xiàng)目推廣和營(yíng)銷(xiāo) 提高項(xiàng)目銷(xiāo)售管理 合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)節(jié)奏 總體思路是 中高檔住宅地產(chǎn)以及高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目先開(kāi)發(fā) 在園區(qū)相對(duì)成熟的時(shí)候 開(kāi)發(fā)公寓酒店等配套設(shè)施 保證項(xiàng)目的高毛利 加強(qiáng)項(xiàng)目建安成本 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 管理費(fèi)用的控制 提高項(xiàng)目毛利 版權(quán)所有 不得翻印 3 留物業(yè) 實(shí)施租售并舉策略 初期采用聚焦開(kāi)發(fā) 少量經(jīng)營(yíng)的組合價(jià)值鏈方式 通過(guò)核心技能的積累不斷提高自持物業(yè)比例 確保到2020年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和全面的物業(yè)組合 通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入提供資金支持 通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓收入提供資金支持 通過(guò)銀行貸款提供資金支持 合理規(guī)劃 租售并舉 提高物業(yè)增持比例 精確測(cè)算 運(yùn)作操盤(pán) 提高物業(yè)持有規(guī)模 較大規(guī)模全面組合 版權(quán)所有 不得翻印 從物業(yè)持有類(lèi)型看 前期持有廉租房 公寓和寫(xiě)字樓為主 后期要逐步增加星級(jí)酒店 商務(wù)酒店 商業(yè)配套的物業(yè)持有占比 物業(yè)持有類(lèi)型 廉租房 公寓 寫(xiě)字樓 星級(jí)酒店 商務(wù)酒店 商業(yè)配套 低 高 物業(yè)商業(yè)價(jià)值 增持 版權(quán)所有 不得翻印 三 形成房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的整合能力 全面提高 城市規(guī)劃能力 融資能力 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 整合能力 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 城市規(guī)劃能力 融資能力 城市規(guī)劃能力是結(jié)合新區(qū)規(guī)劃 區(qū)域因素等綜合考慮 并對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)設(shè)施配套 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)值鏈組合 開(kāi)發(fā)節(jié)奏合作方式以及比例等的綜合設(shè)計(jì)能力 滿(mǎn)足區(qū)域成片開(kāi)發(fā)和多業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的巨額融資能力多種融資渠道的多元化融資能力有效降低融資成本的能力 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力公用設(shè)施管理能力物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力大環(huán)境管理能力 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)良性互動(dòng) 提高房地產(chǎn)板塊的融資能力 整合通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)方式 逐步實(shí)現(xiàn)國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及資源的整合 兼并與收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)收購(gòu) 兼并 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)大 融資通過(guò)債券 信托 證券市場(chǎng)配售 發(fā)行REITs等多種方式進(jìn)行融資 資本運(yùn)營(yíng) 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司必須選擇合適的融資方式 形成多元化的融資渠道 確保滿(mǎn)足急速擴(kuò)大的資金需求 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司需要整體提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 精心打造價(jià)值鏈兩端的核心能力建設(shè) 而在其他環(huán)節(jié)通過(guò)著重控制外包質(zhì)量來(lái)達(dá)到能力均衡 加強(qiáng)的主要措施是組織與人力資源建設(shè) 自有核心能力 通過(guò)外包獲得的核心能力 前期項(xiàng)目研究 投資決策 銷(xiāo)售 物業(yè) 客戶(hù)服務(wù) 精心打造 能力均衡 不是 各個(gè)環(huán)節(jié)都是通過(guò)自己獨(dú)立完成謀求在某一環(huán)節(jié)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 精心打造 能力均衡 是 重點(diǎn)在自身對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)品質(zhì)的控制能力中間環(huán)節(jié)著重控制外包質(zhì)量 在兩端重點(diǎn)提高自身的能力 最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖 項(xiàng)目研究 施工建造 設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理 投資決策 市場(chǎng)策劃 客戶(hù)管理 成本管理 異地管控 自己需要加強(qiáng) 也需要利用外力 自己需要加強(qiáng) 主要利用外力加強(qiáng) 版權(quán)所有 不得翻印 房地產(chǎn)板塊發(fā)展路徑 三個(gè)主要發(fā)展階段 核心目標(biāo) 遠(yuǎn)期目標(biāo) 成為沈北新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的核心企業(yè) 第一階段 1 3年 第二階段 4 5年 第三階段 6 10年 夯實(shí)基礎(chǔ) 在沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定影響力 培養(yǎng)能力 調(diào)整完善組織結(jié)構(gòu)充實(shí)完善管理流程加強(qiáng)整體品牌推廣形成有實(shí)力的團(tuán)隊(duì) 優(yōu)化擴(kuò)張 優(yōu)化組織與流程形成業(yè)務(wù)品牌體系進(jìn)入其他地區(qū) 核心任務(wù) 構(gòu)建業(yè)務(wù)組織架構(gòu)確定細(xì)分市場(chǎng)定位制定品牌推廣策略規(guī)范開(kāi)發(fā)管理流程 沈北新區(qū)主要的房地產(chǎn)企業(yè) 沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心企業(yè) 版權(quán)所有 不得翻印 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)板塊發(fā)展規(guī)劃園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊發(fā)展規(guī)劃公共事業(yè)板塊發(fā)展規(guī)劃金融板塊發(fā)展規(guī)劃 目錄 版權(quán)所有 不得翻印 園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊戰(zhàn)略定位 園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資商 園區(qū)綜合解決方案提供商 發(fā)展成為具有區(qū)域影響力 國(guó)內(nèi)一流的園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)企業(yè) 成為具有區(qū)域影響力 國(guó)內(nèi)一流的園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)者和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商 成為具有較高知名度的產(chǎn)業(yè)投資參控股商 成為具備競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)綜合解決方案提供商 版權(quán)所有 不得翻印 沈北新區(qū) 十二五 規(guī)劃中重點(diǎn)建設(shè) 兩大基地 八大園區(qū) 國(guó)資公司應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)運(yùn)作主體對(duì)7個(gè)未開(kāi)發(fā) 共計(jì)38平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 版權(quán)所有 不得翻印 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要經(jīng)歷以下四個(gè)階段 正略鈞策認(rèn)為國(guó)資公司在不同階段需承擔(dān)不同角色 38平方公里7大產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 分片開(kāi)發(fā)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段 國(guó)資公司承擔(dān)角色 產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè) 配套的生活設(shè)施建設(shè) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體定位尋求合作伙伴 大型企業(yè) 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理生活區(qū)域的規(guī)劃招商生活區(qū)域的合作建設(shè)生活區(qū)域的協(xié)調(diào)管理 大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合城市 綜合園區(qū)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施投入園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù) 大型綜合園區(qū) 小城市 綜合管理運(yùn)營(yíng)地塊招商技術(shù)輸出產(chǎn)業(yè)投資金融服務(wù)區(qū)域復(fù)制 土地開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 園區(qū)運(yùn)營(yíng)商 版權(quán)所有 不得翻印 國(guó)資公司必須在園區(qū)建設(shè)的初期進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)布局 設(shè)計(jì)多贏的盈利模式 撬動(dòng)多方資源共同開(kāi)發(fā) 最終實(shí)現(xiàn)國(guó)資公司園區(qū)業(yè)務(wù)板塊價(jià)值最大化 38平方公里7大產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 分片開(kāi)發(fā)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段 國(guó)資公司投入 產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè) 配套的生活設(shè)施建設(shè) 大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合城市 綜合園區(qū)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施投入園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù) 土地獲取成本規(guī)劃投入 以地養(yǎng)地 帳面盈利 巨額的基礎(chǔ)建設(shè)投入自身企業(yè)建設(shè)的投入 以地養(yǎng)地 帳面盈利土地入股 股權(quán)收益 自身企業(yè)建設(shè)的投入配套生活設(shè)施的投入 城市綜合設(shè)施的投入 以地養(yǎng)地 帳面盈利土地入股 股權(quán)收益廠房租金 物業(yè)租金 地價(jià)升值服務(wù)提供獲利 以地養(yǎng)地 帳面盈利土地入股 股權(quán)收益廠房租金 物業(yè)租金 地價(jià)升值 國(guó)資公司盈利模式 版權(quán)所有 不得翻印 園區(qū)開(kāi)發(fā)短線盈利模式 以地養(yǎng)地 帳面盈利 初步投資環(huán)境 規(guī)劃方案宣傳推廣爭(zhēng)取政策部分基礎(chǔ)建設(shè) 出讓部分規(guī)劃土地 國(guó)資公司園區(qū)土地總體價(jià)值增加 帳面盈利 現(xiàn)金流入 土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè) 國(guó)資公司完成初步投資環(huán)境建設(shè) 在此基礎(chǔ)上出讓部分土地 利用土地出讓金分步進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程 通過(guò)土地總體價(jià)值提升獲取賬面盈利 版權(quán)所有 不得翻印 園區(qū)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)線盈利模式一 土地入股 股權(quán)收益 組建項(xiàng)目公司 采取土地折價(jià)入股形式進(jìn)行項(xiàng)目招商 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 園區(qū)土地總體價(jià)值增加 股權(quán)收益 根據(jù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行招商引資 就某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與投資商組成項(xiàng)目公司 將項(xiàng)目用地折價(jià)入