[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析

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1、[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 （一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園社區(qū)”項(xiàng)目，在7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。[]稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（如下簡稱《鑒證報(bào)告》）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，批準(zhǔn)“東園社區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園社區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體狀況如下： 第一，整體項(xiàng)目狀況簡

2、介 1.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園社區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展籌劃委員會(huì)于2月以（）231號(hào)文獻(xiàn)批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 2.該項(xiàng)目于初動(dòng)工建設(shè)，于5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其他不可發(fā)售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。此外尚有配套設(shè)施面積12,000平方米。 3.截止5月30日，可售面積中已發(fā)售面積為160,000平方米，其中

3、發(fā)售住宅120,000平方米、發(fā)售商業(yè)用房15,000平方米、發(fā)售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。 4.公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。 5.該項(xiàng)目在5月通過所有工程質(zhì)量驗(yàn)收，并獲得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 6.根據(jù)房屋測繪部門對發(fā)售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每

4、套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)北京市發(fā)布的每平方米一般住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照一般原則住宅三個(gè)條件的原則，已發(fā)售的120,000平方米商品住宅，可以享有一般原則住宅的優(yōu)惠政策。 7.該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。 第二，獲得收入狀況闡明 該單位于5月開始預(yù)銷售東園社區(qū)的房屋，截止到5月30日，已發(fā)售面積為160,000平方米，共獲得銷售收入總額1,430,000,000元，總額所有為貨幣收入（人民幣）。其中：發(fā)售住宅120,000平方米，獲得銷售收入900,000,000元；發(fā)售商業(yè)用

5、房15,000平方米，獲得銷售收入255,000,000元；發(fā)售辦公用房25,000平方米，獲得銷售收入總額275,000,000元。此外，獲得租金收入200，000元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不涉及在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 第三，扣除項(xiàng)目狀況闡明 1.獲得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。 單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地［地］字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園社區(qū)” 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,20

6、0,000元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積）。() 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除獲得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元 具體計(jì)算可采用如下兩種措施： （1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元； （2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。 2.開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中： （1）土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。（2）前期工程費(fèi)：115,07

7、0,700元。（3）建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。（4）基本設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。（6）開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》有關(guān)表格） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元 前期工程費(fèi)115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 基本設(shè)施費(fèi)1,586，000元 開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。 具體計(jì)算可采用如下兩種措施： 465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

8、 465,657,300×80﹪=372,525,840元 ②公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法擬定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:（362,560,000 394,880,000）×10﹪=75,744,000元。 4.繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。 5.房地產(chǎn)開發(fā)公司加計(jì)扣除為（362,560,000 394

9、,880,000）×20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算容許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。 第四，納稅狀況具體計(jì)算過程 該項(xiàng)目屬于既有一般原則住宅，又有其她商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 1.一般原則住宅計(jì)算過程 （1）發(fā)售一般原則住宅獲得收入900,000,000元 一般原則住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元 增值額=900

10、,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491，500=12.85﹪ 該項(xiàng)目的一般原則住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 2.其她商品房計(jì)算過程 發(fā)售商業(yè)及辦公用房獲得收入530,000,000元 已發(fā)售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 增值額=530,000,000-265,830,500=264,1

11、69,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為264,169,500/265，830，500=99.38﹪ 合用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： （264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元 已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 第五，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核狀況 1.對清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的有關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容狀況與有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)狀況如下： 2.擬定

12、銷售收入1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同登記表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對該項(xiàng)目發(fā)售住宅120,000平方米，獲得銷售收入900,000,000元；發(fā)售商業(yè)用房15,000平方米，獲得銷售收入255，000，000元；發(fā)售辦公用房25，000平方米,獲得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。［） 同步對該房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的有關(guān)費(fèi)用核算狀況進(jìn)行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外“其她應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項(xiàng)目獲得租金收入200,000元，不屬于征稅范疇。 3.

13、確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目擬定期，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分派后，擬定本次清算容許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中： （1）獲得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該項(xiàng)目獲得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為：386,880,000元。 ①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷合同，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅?/p>

14、容許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。 ②一方面通過對《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基本設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的有關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定容許扣除的范疇。 另一方面，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題。公式： （[前期工程費(fèi)115,070,700元 建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元 基本設(shè)施費(fèi)1,586,000元 開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,7

15、65,840元） 此外，通過對四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中發(fā)布的“居住”（高層一般住宅-毛坯房）及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。 ③公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基本設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范疇，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,70

16、0元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬稳菰S扣除的金額14,354,160元。(）公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元 對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，容許分?jǐn)偪鄢? （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 《鑒證報(bào)告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以獲得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。 （4）扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問

17、題。 （5）重新計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)公司加計(jì)扣除為 （362,560,000 386,880,000）×20﹪=149,888,000元 經(jīng)審核后本次清算面積容許扣除項(xiàng)目的總金額為: 362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元 4.修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算 （1）一般原則住宅計(jì)算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，所有符合北京市發(fā)布的一般原則住宅的原則，可以享有一般原則住宅的優(yōu)惠政策。 發(fā)售住宅獲得收入900,000,000元 一般原則住宅占清稅項(xiàng)目面積

18、的比例為：120,000/160,000=75﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元 增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為110,308,500/789,691,500=13.97﹪ 通過對發(fā)售的一般原則住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 （2）其她商品房計(jì)算過程 發(fā)售商業(yè)及辦公用房獲得收入530,000,000元 其她商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,052,922

19、,000×25﹪=263,230,500元 增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 合用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： （266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元 已納土地增值稅為：5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元 第六，對東園社區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列狀況： 1.總建筑面積200,000平方米 2.批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米 3.已發(fā)售面積1

20、60,000平方米 4.獲得收入1,430,000,000元 5.本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。 （1）本次清算扣除獲得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 （2）本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。[） （3）本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用74,944,000元。 （4）本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。 （5）本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米容許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件? （一）符合下列

21、情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：? 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有竣工、完畢銷售的；? 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；? 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。? （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可規(guī)定納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：? 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 2.獲得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；? 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其她狀況。? 篇三 : 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作

22、規(guī)程-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目 錄 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時(shí)間規(guī)定 四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 五、清算審理及審核 第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位的擬定 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 四、清算資料的收集 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入 二、視同銷售收入的確認(rèn) 三、有關(guān)既建一般原則住宅又搞其她類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題 四、有關(guān)轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題 五、

23、收入擬定需關(guān)注的問題 六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn) 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的擬定 一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)解決的基本原則 二、地價(jià)款的扣除 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除 五、扣除項(xiàng)目的歸集與分派 六、舊房及建筑物的評估價(jià)格 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 八、財(cái)政部規(guī)定的其她扣除項(xiàng)目 九、需要明確的幾種問題 十、土地增值稅清算實(shí)例 第五部分 土地增值稅的計(jì)算 一、一般土地增值稅的計(jì)算 二、分期開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算 三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的解決 第六部分 土地增值稅的預(yù)征與核定征收 一、土地增值稅的預(yù)征 二、土地增值稅核定征收 第七部分 土地增值稅清算的會(huì)計(jì)

24、解決 一、預(yù)繳的會(huì)計(jì)解決------------------------ 二、清算的會(huì)計(jì)解決--------------------- 第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造一般原則住宅的稅收優(yōu)惠 二、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個(gè)人銷售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房稅收優(yōu)惠 五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠 七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠 九、有關(guān)合伙建房的稅收優(yōu)惠 十、有關(guān)公司兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 十一、有關(guān)個(gè)人互換住房的征免稅問題 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念（91

25、號(hào)文獻(xiàn)第3條） 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，根據(jù)稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件（91號(hào)文獻(xiàn)第9條） 土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是積極清算條件，二是強(qiáng)制清算條件。 （一）積極清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅

26、的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有竣工、完畢銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 上述清算條件就是積極清算條件，也就是說，當(dāng)開發(fā)公司的開發(fā)項(xiàng)目具有以上任何一種條件的，應(yīng)積極進(jìn)行清算。 所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有竣工并完畢銷售，是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收獲得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)所有銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開發(fā)項(xiàng)目，是指整體將開發(fā)的未竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指納稅人將依法獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)公司符合上述任何一種條件，就應(yīng)積極按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行土地增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開公司既從事了開發(fā)土

27、地的業(yè)務(wù)，也開發(fā)房產(chǎn)，開發(fā)1號(hào)地200畝，自用 100畝開發(fā)房產(chǎn)，尚在開發(fā)過程中，100畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，此外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完畢開發(fā)進(jìn)度的80%，就一次性轉(zhuǎn)讓，合計(jì)開發(fā)成本1萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為0萬元。 判斷與否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。 100畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進(jìn)行清算； 100畝持續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。 一次形轉(zhuǎn)讓未開發(fā)竣工產(chǎn)品，應(yīng)進(jìn)行清算。 （二）強(qiáng)制清算條件 所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到積極清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算的條件。告知第二條有關(guān)“土地增值稅的清算條件”同步規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可規(guī)定納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣

28、工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.獲得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其她狀況。 案例：某開發(fā)公司，分期開發(fā)住宅社區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積0平方米，于開發(fā)竣工并經(jīng)驗(yàn)收，6月合計(jì)已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，4月獲得銷售許可證，已發(fā)售15700平方米，尚未竣工驗(yàn)收但由于未進(jìn)行決算，成本無法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售房款在預(yù)收帳款科目。 請判斷與否符合清算的條件。 A區(qū)

29、銷售面積占開發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應(yīng)在6月進(jìn)行清算。 B區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的68%，但是由于獲得銷售許可證已過三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。 （三）注銷清算條件 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限規(guī)定。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完畢土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷（國稅發(fā)??91號(hào)）。 三、清算時(shí)間規(guī)定 （一）積極清算時(shí)間規(guī)定（91號(hào)文獻(xiàn)第11條第一款） 符合積極清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起90日內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報(bào)送的資料進(jìn)行核對，在10日內(nèi)做出與否

30、受理的決定；對受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核算，提出清算審理意見，報(bào)稅政科進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長審定后，將清算成果書面告知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請及資料→稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理→管理科（所、分局）清算調(diào)查核算→稅政科（處）審核→分管局長審批→清算成果書面告知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程）。 （二）被動(dòng)清算時(shí)間規(guī)定（91號(hào)文獻(xiàn)第11條第一款） 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)擬定與否進(jìn)行清算；對于擬定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算告知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算告知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件擬定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)《土

31、地增值稅清算告知書》；納稅人在接到告知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時(shí)間及規(guī)定進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對報(bào)送的資料進(jìn)行核對后，轉(zhuǎn)送管理科對清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核算，提出清 算審核意見報(bào)稅政科（處）進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報(bào)分管局長審定后，將清算成果以《土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)告知書》告知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。 流程：擬定清算項(xiàng)目→稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算告知書→納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門核對→管理科（所、分局）清算調(diào)查核算→稅政科審核→分管局長審定→清算成果告知納稅人執(zhí)行 （闡明：紅字部分為廣州規(guī)定） 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)

32、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)擬定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定解決（91號(hào)文獻(xiàn)第11條第一款）。 四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證（91號(hào)文獻(xiàn)第13條的第四） （一）土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確規(guī)定，并做好必要的指引和管理工作。 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對符合規(guī)定的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 （二）審核鑒證的程序 （三）審核

33、鑒證的意義 （四）審核鑒證的法律責(zé)任 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證狀況出具鑒證報(bào)告。 五、清算審理及審核（91號(hào)文獻(xiàn)第15條） （一）審理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人清算申請后，應(yīng)對報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合申請條件的，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)做出與否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報(bào)送資料缺失的，可規(guī)定納稅人按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請人闡明理由。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請后，應(yīng)交由具體負(fù)責(zé)進(jìn)行土地增值稅清算的稅務(wù)部門進(jìn)行清算，清算時(shí)間一般不得超過30日，如遇特殊狀況可合適延長清算時(shí)間，但最長不得超過45日。 （二）清算審核（91號(hào)文獻(xiàn)第四章

34、） 清算審核涉及案頭審核、實(shí)地審核（91號(hào)文獻(xiàn)第16條）。 案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算精確性等。 實(shí)地審核是指在案頭審核的基本上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)狀況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，與否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)與否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91號(hào)文獻(xiàn)第17條）。 1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、

35、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其她有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核算計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、 退房款的收入調(diào)節(jié)狀況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低狀況。 必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其她單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等狀況（91號(hào)文獻(xiàn)第18條）。 2.扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額與否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出與否為合法有效憑據(jù)（91號(hào)文獻(xiàn)第21條）。 3.與

36、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納狀況的審核，重要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目波及的各類稅款與否及時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納（91號(hào)文獻(xiàn)第20條、第12條的第二）。 清算審核工作完畢后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人（91號(hào)文獻(xiàn)第32條）。 4.成果及法律責(zé)任 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié) 論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（91號(hào)文獻(xiàn) 第32條）。 納稅人不配合稅務(wù)部門進(jìn)行清算、提供虛假資料或發(fā)既有其她違背稅法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有

37、規(guī)定解決（91號(hào)文獻(xiàn)第11條的第二段）。 第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人獲得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程狀況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步（91號(hào)文獻(xiàn)第6條）。 2、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同步開發(fā)多種項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算規(guī)定按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收 入、成本、費(fèi)用（91號(hào)文獻(xiàn)第7條）。 3、票據(jù)管理：對

38、納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同步開發(fā)多種項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)行項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施（91號(hào)文獻(xiàn)第8條）。 二、土地增值稅清算單位的擬定 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所獲得的增值額為征稅對象，計(jì)稅根據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，但是其與公司所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計(jì)算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開發(fā)銷售項(xiàng)目計(jì)算的，因此，擬定土地增值稅的計(jì)算單位是擬定計(jì)稅根據(jù)的前提，也就是說，土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目都是針對一種對象而言的，這個(gè)對象就是土地增值稅的計(jì)算單位?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)行細(xì)則

39、》第八條作了原則性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！薄秶叶悇?wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的告知》（國稅發(fā) []187號(hào)）第一條有關(guān)“土地增值稅的清算單位” 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同步涉及一般住宅和非一般住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！备鶕?jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應(yīng)按如下原則擬定： 第一、國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的，以該單項(xiàng)工程為清算單位，國

40、家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目需要分期開發(fā)建設(shè)的，則應(yīng)以分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為清算單位（91號(hào)文獻(xiàn)第17條）。 第二、公司會(huì)計(jì)擬定的成本核算對象的范疇與國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果成本核算對象不不小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)擬定的成本核算對象為清算單位，如果會(huì)計(jì)擬定的成本對象不小于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同步將會(huì)計(jì)合并核算的成本對象按照一定的原則劃分扣除項(xiàng)目金額，分別進(jìn)行清算。 第三、國家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一種開發(fā)項(xiàng)目，但是分期開發(fā)完畢的，如果分期開發(fā)多種項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算為多種成本項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一種清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一種成本對象，并且構(gòu)造、用途、位臵

41、、開發(fā)起止時(shí)間大體一致的，可以作為一種清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一種成本對象，但是個(gè)單項(xiàng)建 筑構(gòu)造、用途、地理位臵、開發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)劃分為幾種清算單位（91號(hào)文獻(xiàn)第17條）。 實(shí)例解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積1000平方米，一般原則住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其她費(fèi)用按比例扣除。如果該商業(yè)項(xiàng)目收入為500萬元，一般原則住宅收入為500萬元，合計(jì)1000萬元。營業(yè)稅金及附加55萬元。 （1）商鋪和住宅合并一種單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣

42、除20％＋稅金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，合用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×30％＝2.7（萬元）。 （2）將一般住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：一般原則住宅扣除項(xiàng)目為＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不

43、納稅。 商業(yè)扣除項(xiàng)目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，合用50%的稅率；商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。 計(jì)算成果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7萬元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130多萬元。在實(shí)踐中，對于同一種開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)容許納稅人自行選擇與否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā)（）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)

44、項(xiàng)目與否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，與否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)與否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項(xiàng)目和不同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開發(fā)項(xiàng)目中既有一般住宅又有非一般住宅的，應(yīng)當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會(huì)計(jì)核算對象合并的，應(yīng)按一定的原則進(jìn)行劃分。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 啟動(dòng)清算程序，規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在平常稅收征管中獲取有關(guān)信息，收集與竣工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)公司房屋銷售狀況

45、、銷售進(jìn)度狀況，并重點(diǎn)關(guān)注如下因素： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)行竣工結(jié)算，與否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格與否在同一地區(qū)明顯偏高，房價(jià)漲幅與否較大。項(xiàng)目收入有無按一般住宅或除一般住宅外的其她項(xiàng)目（含非一般住宅，如下簡稱：“其她項(xiàng)目”）。 3.房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地時(shí)間與否較早、與否以優(yōu)惠方式獲得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 4.項(xiàng)目與否分期開發(fā)（對項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目來擬定）（91號(hào)文獻(xiàn)第7條、第8條、第17條）。 5.對于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核算其項(xiàng)目已銷售面積與

46、否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途（91號(hào)文獻(xiàn)第10條、第19條）。 四、清算資料的收集 稅務(wù)人員在清算工作開始前，應(yīng)從如下幾種方面收 集資料： 1、向有關(guān)部門收集有關(guān)信息（91號(hào)文獻(xiàn)“前期管理”的第6條、第12條“應(yīng)提供的清算資料”） ①土地受讓有關(guān)信息，涉及土地坐落位臵、獲得方式、用途、面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開發(fā)狀況及有關(guān)信息，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱和位臵、立項(xiàng)、用途、構(gòu)造、開發(fā)面積、成本、費(fèi)用、施工部位、建設(shè)施工進(jìn)度、估計(jì)竣工時(shí)間、分期開發(fā)狀況等； ③房地產(chǎn)銷售信息，涉及已銷售房地產(chǎn)的名稱、位臵、構(gòu)造、用途、面積、銷售收入、銷售費(fèi)用、收款方式、收款時(shí)

47、間等； ④完稅信息，涉及預(yù)征土地增值稅狀況，土地增值稅清算狀況及有關(guān)稅種的完稅信息等。 ⑤有關(guān)購買方信息，涉及購買房地產(chǎn)人名稱、納稅人辨認(rèn)號(hào)、聯(lián)系方式、購買的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。 2、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料（91號(hào)文獻(xiàn)第12條） ①房地產(chǎn)開發(fā)公司清算土地增值稅書面申請、項(xiàng)目土地增值稅清算表及其附表； ②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算闡明，重要內(nèi)容應(yīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 融資、稅款繳納等基本狀況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要理解的其她狀況。 ③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、獲得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合

48、同、銀行貸款利息結(jié)算告知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同登記表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ④ 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。? ⑤稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的其她和清算有關(guān)的資料。 3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可規(guī)定納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預(yù)備開發(fā)項(xiàng)目籌劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目籌劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會(huì)）； ②規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

49、（規(guī)劃局）； ③土地使用權(quán)證（國土房產(chǎn)管理局）； ④建筑工程施工許可證（建設(shè)委員會(huì)）； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（建設(shè)委員會(huì)）； ⑥房地產(chǎn)購銷合同明細(xì)登記表（含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等）； ⑦其她補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；可以按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同： 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給她人而獲得的貨幣收入、實(shí)物收入、其她收入等所有價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（細(xì)則第五條）。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進(jìn)行的，這里

50、所說的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位獲得的收入； 另一方面，清算單位獲得收入的時(shí)間跨度涉及整個(gè)開發(fā)銷售過程獲得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說的收入涉及貨幣、實(shí)物以及其她經(jīng)濟(jì)利益，涉及抵償債務(wù)、換取其她單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等； 第四、清算項(xiàng)目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分派給股東或投資人等，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。 案例：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，10月份竣工驗(yàn)收，同年4月銷售，當(dāng)年銷售面積300平方米，獲得收入123萬元，銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款93

51、0萬元，轉(zhuǎn)做自用400平方米，按成本價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬元，3000平方米按成本價(jià)分派給股東A、B，成本3000元/㎡。 請確認(rèn)本項(xiàng)目的清算收入。 1．收入123萬元 2．收入4100萬元 3.抵頂工程款930萬元 4．自用不計(jì)收入 5.分派股東確認(rèn)收入1230 （4100/10000*3000）萬元 應(yīng)收入總額: 6383萬元 二、視同銷售剖收入的確認(rèn) （187號(hào)文獻(xiàn)第三，91號(hào)文獻(xiàn)第19條） 1.視同銷售的種類： 房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其她單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。

52、2．價(jià)格的擬定措施和順序： （1）按本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格擬定； （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本地當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值擬定。 可見，與公司所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本地當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格擬定或者按照評估價(jià)擬定，而不是按照成本利潤率擬定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司 自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅（91號(hào)文獻(xiàn)第19條又補(bǔ)充到：“在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用

53、”）。 4.對外投資的政策變化 公司以不動(dòng)產(chǎn)對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自3月2日起，一般公司以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)公司用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征（財(cái)稅【】191號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【】21號(hào)） ）。 三、有關(guān)既建一般原則住宅又搞其她類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅某些具體問題規(guī)定的告知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定：對納稅人既建一般原則住宅又搞其她房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的一般原則住宅不能合用免

54、稅規(guī)定。 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門有關(guān)做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的告知》（國辦發(fā)??26號(hào)）享有 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同步滿足如下條件：住宅社區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米如下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍如下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際狀況，制定本地區(qū)享有優(yōu)惠政策一般住房的具體原則。容許單套建筑面積和價(jià)格原則合適浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述原則的２０％。 陜西省（陜地稅發(fā)（）78號(hào)）規(guī)定，一般住房原則是同步滿足下列條件的住宅，即： 住宅社區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套

55、建筑面積在144平方米如下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍如下。 四、有關(guān)轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局有關(guān)轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題的告知》（財(cái)稅[1995]61號(hào)）規(guī)定： 1、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物(如下簡稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理措施》 規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估

56、業(yè)務(wù)。 2、對于波及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評估，各評估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的措施進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。其評估成果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的規(guī)定按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅根據(jù)的參照。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)免費(fèi)提供，不得以任何借口予以回絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估成果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實(shí)際狀況的評估成果不予采用。 五、收入擬定需關(guān)注的問題 1、土地

57、增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其她收益確認(rèn)收入（條例第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅）。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)節(jié)（國稅函 【】220號(hào)）。 解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結(jié)合其她有關(guān)法律的規(guī)定。最高人民法院有關(guān)審理商品房買賣合同糾紛案件合用法律若干問題的解釋（法釋[]

58、7號(hào)）第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定的，按照商定解決；合同沒有商定或者商定不明確的，按照如下原則解決： （一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同商定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人祈求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人祈求解 除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人批準(zhǔn)繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積不小于合同商定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照商定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積不不小于合同商定面積的，面積

59、誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 結(jié)合（法釋[]7號(hào)）的規(guī)定，稅收解決如下： 房地產(chǎn)開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補(bǔ)價(jià)，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)價(jià)并入其銷售收入，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和公司所得稅。 如果房屋實(shí)際面積不不小于合同商定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還給購房者的局限性面積部分的房價(jià)款可以沖減銷售收入；對于面積誤差比超過3%且屬于違約性質(zhì)的部分（法釋[]7號(hào)規(guī)定面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。稅收解決是把其中的一倍沖減其銷售收入，此外一倍視同違約金），不能沖減銷售收入，作

60、為營業(yè)外支出解決。 例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積規(guī)定，合同面積125㎡，實(shí)際測量面積121㎡，房屋單價(jià)6000元／㎡。為此甲公 司共支付給王某25500元（如果無利息因素）。 1、對于面積誤差比3%以內(nèi)（含3%）甲公司應(yīng)返還給王某（如下）： （125×3%）×6000=22500元 2、對于面積誤差比超過3%的部分，返還給王某（雙倍返還如下）： 誤差比超過3%的面積：（125-121）-125×3%=0.25㎡ 雙倍返還的金額：2× 0.25×6000元／㎡=3000元（其中的1500元沖減房地產(chǎn)公司的銷售收入，此外1500屬于違約性質(zhì)的支出，計(jì)

61、入其營業(yè)外支出） 總結(jié)：合計(jì)返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計(jì)入房地產(chǎn)公司的營業(yè)外支出，余額部分2400（25500-1500）沖減其銷售收入。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開具 房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開具有關(guān)票據(jù)。具體為：房地產(chǎn)開發(fā)公司收取房價(jià)款?涉及定金）應(yīng)當(dāng)開具地方稅務(wù)局監(jiān)制的“銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開或代開）（國稅發(fā)【】128號(hào)）”，審核過程中，相應(yīng)當(dāng)開具而未開具的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其開具。代收其她費(fèi)用，不計(jì)入房價(jià)的，應(yīng)使用委 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 托方有關(guān)票據(jù)。 3、房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且

62、無合法理由的認(rèn)定 對于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無合法理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)：①按本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格擬定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本地當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值擬定（187號(hào)文獻(xiàn)第三，91號(hào)文獻(xiàn)第19條）。 六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)(國稅發(fā)【】91號(hào)第18條、 第19條的細(xì)化) (1)對“預(yù)售收入備查簿”的審查：審查公司按照項(xiàng)目（滾動(dòng)開發(fā)的，按期）設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位臵（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號(hào)、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、

63、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 (2)確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)與否真實(shí)，內(nèi)容與否完整，有關(guān)手續(xù)與否符合規(guī)定，折扣與 折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)解決與否對的。重點(diǎn)審查予以關(guān)聯(lián)公司的銷售折扣與折讓與否合理，與否有運(yùn)用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等狀況。 (3)審查銀行按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬如“其她應(yīng)付款”不作銷售收入申報(bào)納稅。 (4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移送使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。 (5)審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，與否按規(guī)定申報(bào)納稅；

64、 (6)審查房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益與否申報(bào)納稅。 (7)審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其她單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，與否按規(guī)定申報(bào)納稅。 (8)對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)公司以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，與否按規(guī)定申報(bào)納稅。 (9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或臵換土地，無論其與否獲得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓或臵換土地過程中與否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變 更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表

65、白其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或臵換了土地并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅法規(guī)定申報(bào)納稅（《國家稅務(wù)總局有關(guān)未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函??645號(hào)）。 (10)公司以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，公司無論采用何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)解決。公司銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，申報(bào)納稅。 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的擬定 一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)解決所遵循的原則 房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)

66、算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行 條例第六條及其實(shí)行細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）獲得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其她扣除項(xiàng)目。 (一)合法憑據(jù)扣除原則 1、在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)獲得但未獲得合法憑據(jù)的不得扣除（國稅發(fā)【】91號(hào)第21條）。 2、房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)行細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除獲得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（國稅發(fā)【】187號(hào)第四）。 3、房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同商定，扣留建筑安裝施工公司一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工公司就質(zhì)量保證金