戴德梁行南京湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)劃分方案

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1、1,,消費(fèi)檔次逐漸提升，與周邊物業(yè)及人群形成呼應(yīng),,,,目標(biāo)消費(fèi)客群逐漸趨于年輕化,,,總體定位,2,A區(qū)都會水廣場,都會廣場，Natural Town的商業(yè)和生活中心。 透過仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望綠蔭掩映中的都會廣場，現(xiàn)代而貼近自然的生活似乎近在咫尺，而熱鬧的廣場也點(diǎn)綴著這座城市的人文風(fēng)景。 看著玻璃窗外現(xiàn)代而又時(shí)尚的南京，品一口Starbucks咖啡，聽一個(gè)屬于這座城市的歷史故事，盡情享受屬于這座城市的現(xiàn)代繁華。,總體定位,3,B區(qū)時(shí)尚星光大道,時(shí)尚大道， Natural Town的時(shí)尚名品街區(qū)。 在時(shí)尚大道，在最集中的區(qū)域閱讀時(shí)尚最新的潮流，感受高品質(zhì)的享受。 穿梭在知名

2、的品牌之中，仰望頭頂?shù)狞c(diǎn)點(diǎn)星光，仿若步行在星光大道，在時(shí)尚大道讓你不忍錯(cuò)過任何精彩的角落。,總體定位,4,C區(qū)活力耀動(dòng)社區(qū),活力社區(qū)， Natural Town的年輕潮流社區(qū)。 活力社區(qū)是年輕人相約聚會的地點(diǎn)，在廣場的座椅上等待相約的朋友。 金屬光感、現(xiàn)代科技，完全貼合年輕人的現(xiàn)代潮流消費(fèi)需求。 足夠的展示空間，充分的潮流個(gè)性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩樂的點(diǎn)子，都可以在這塊現(xiàn)代活力空間里發(fā)揚(yáng)光大。,總體定位,5,D區(qū)繽紛花園集市,繽紛集市， Natural Town的寶藏集市。 無論你是小資還是學(xué)生，走過落葉繽紛下的神秘花園，在繽紛集市浪漫的氣息中踱步，總有淡淡的發(fā)掘?qū)毑氐臎_動(dòng)。,總體定位,

3、6,項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)比例分析,通過餐飲業(yè)業(yè)態(tài)的引入，帶動(dòng)項(xiàng)目人流客流的豐富性，有效延長客流消費(fèi)逗留時(shí)間； 引入主力店，提升項(xiàng)目整體品牌號召力和知名度，確保項(xiàng)目整體形象； 選擇高租金回報(bào)率的商戶以確保項(xiàng)目整體收益最大化。,7,餐飲業(yè)態(tài)對于整體項(xiàng)目的意義,本案餐飲業(yè)態(tài)比例占16%左右，將集中設(shè)置在A、C區(qū)域，并在B、D區(qū)域設(shè)置輕餐飲品、甜品小食等進(jìn)行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個(gè)項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。,優(yōu)勢： 餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項(xiàng)目消費(fèi)人流，豐富客流的多樣性。 餐飲業(yè)態(tài)將有效延長消費(fèi)人流逗留本案的時(shí)間。 豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項(xiàng)目號召力和知名度。 劣勢： 餐飲業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件提高項(xiàng)目投資成本。

4、 相對而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。,項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)比例分析,8,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),,A區(qū)作為重中之重，是展現(xiàn)本項(xiàng)目品牌形象及檔次的最佳區(qū)域，可以預(yù)見，開業(yè)后A區(qū)必將成為： 最具生命力、競爭力，商業(yè)價(jià)值最大的區(qū)域； 標(biāo)志性、昭示性、形象最好的所在； 品牌入駐情況最佳的部分； 具備自成體系（包括業(yè)態(tài)和設(shè)備配置）的完善功能 目標(biāo)消費(fèi)者群體、消費(fèi)檔次相對較高、年齡跨度最大（年輕人、白領(lǐng)、家庭）的集會空間 在經(jīng)營中可以充分結(jié)合地面廣場和地下的商業(yè)的互動(dòng)的場所 南京的地標(biāo)性建筑 區(qū)域關(guān)鍵詞：時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo),9,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),地面,10,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),11,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)

5、,12,戴德梁行意見： 根據(jù)地面人流分析，可以發(fā)現(xiàn)地下人流的重要來源來自于湖南路方向地面人流的導(dǎo)入。未來導(dǎo)入人流的重點(diǎn)將側(cè)重于周邊辦公及酒店的消費(fèi)人群，消費(fèi)群體主要為年輕的追求時(shí)尚的消費(fèi)群和有一定消費(fèi)能力的白領(lǐng)商務(wù)人群。 針對人群聚集的不同來源，在入口廣場的設(shè)計(jì)上進(jìn)行標(biāo)志性建筑的建造和景觀小品的特色處理來迎合年輕消費(fèi)群體的消費(fèi)感覺，也為他們營造新的標(biāo)志性的約會地點(diǎn)。 在垂直動(dòng)線的安排上應(yīng)考慮手扶電梯的方位與地面人流集聚點(diǎn)位置保持平行的方向，使上下人流具備可視效果。直達(dá)電梯可考慮部分直達(dá)B2與餐飲、超市互動(dòng)，吸引人流導(dǎo)入地下。在商鋪內(nèi)部的動(dòng)線安排中應(yīng)考慮到大型租戶內(nèi)部打通的情況，保證外部垂直動(dòng)線

6、和內(nèi)部垂直動(dòng)線的統(tǒng)一互動(dòng)。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),13,業(yè)態(tài)可行性分析,服飾旗艦店： 中高檔品牌服飾旗艦店（如H&M、UNIQLO）目前尚未進(jìn)入湖南路。通過與該類商家的初步接觸，主要原因在于目前湖南路尚無與該類商戶形象符合的物業(yè)。 本項(xiàng)目的建成，特別是A區(qū)品質(zhì)感的凸顯，將有效解決上述問題。 該類業(yè)態(tài)的引入將與湖南路現(xiàn)有業(yè)態(tài)形成有效錯(cuò)位、避開同質(zhì)化競爭，提升本項(xiàng)目乃至湖南路商圈的整體形象。 特色主力店： 特色專業(yè)主力店形式的商業(yè)（如SEPHORA、SASA）目前在南京為數(shù)不多，該類商戶的引入將補(bǔ)充湖南路商圈業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，是本項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)。 經(jīng)前期市場調(diào)研，湖南路未來辦公人數(shù)將達(dá)到43648人，辦

7、公人數(shù)的大量涌現(xiàn)（其中包含大量白領(lǐng)女性）將吸引該類業(yè)態(tài)的入駐。 精品超市： A段周邊現(xiàn)有北京華聯(lián)中檔超市。精品超市（如：聯(lián)華超級生活、OLE）的概念將打破當(dāng)?shù)叵M(fèi)者原有的廉價(jià)概念，將超市精品化。精品超市的進(jìn)駐，既滿足周邊中高檔社區(qū)居民（獅子橋至山西潞區(qū)域）的消費(fèi)需求，又給本項(xiàng)目帶來大量人流，是與現(xiàn)有市場的錯(cuò)位，也是產(chǎn)品定位的提升。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),14,業(yè)態(tài)可行性分析,品牌飲品、輕食： 追求飲品、輕食的品牌性，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，與上述業(yè)態(tài)形成互動(dòng)，提升整體檔次，滿足周邊辦公消費(fèi)群體的需求。 餐飲業(yè)態(tài)： A區(qū)餐飲的引入應(yīng)考慮到與周邊的現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)的錯(cuò)位，并做到與項(xiàng)目地C段餐飲區(qū)域的提升?，F(xiàn)有周邊

8、餐飲以中餐為主，針對本案主力消費(fèi)群體為年輕消費(fèi)一族，追求新鮮的消費(fèi)感覺，A區(qū)的餐飲可引入一些中型特色餐飲（如蕉葉咖喱屋、茶餐廳等）來吸引這部分消費(fèi)者，同時(shí)也與周邊的餐飲產(chǎn)生差異性錯(cuò)位。由于A段地理位置的優(yōu)勢，有較好的展示面，適合發(fā)展具備一定消費(fèi)水平的餐飲業(yè)態(tài)，恰與C區(qū)的美食廣場定位進(jìn)行了呼應(yīng)和提升。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),15,,適合發(fā)展業(yè)態(tài),服飾旗艦店 特色主力店 輕餐飲 化妝品零售 精品家飾 品牌餐飲,,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),方案一,此方案著重于在A區(qū)引入品牌餐飲，借此吸引人氣，同時(shí)與C區(qū)形成錯(cuò)位呼應(yīng)，使整個(gè)方案更為平衡,16,B1,B2,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),,NOVO Concept,NOV

9、O Concept,H&M,屈臣氏,Sephora,蒂凡尼,UNI QLO,古典玫瑰園,Simply Life,許留山,星巴克,廣州蕉葉,漢堡王,Papa Jones,I.T.,貝納通,Swatch,琉璃工房,17,,適合發(fā)展業(yè)態(tài),服飾旗艦店 特色主力店 輕餐飲 化妝品零售 精品家飾 品牌餐飲 精品超市,,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),方案二,此方案著重于在A區(qū)引入精品超市，突出A區(qū)的完整生活概念，同時(shí)借助超市對周邊人群的聚集力打造穩(wěn)定的客戶群，,18,B1,B2,,服飾旗艦店,,特色主力店,,輕餐飲,,化妝品專賣店,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,NOVO Concept,NO

10、VO Concept,H&M,屈臣氏,Sephora,Papa Jones,UNI QLO,漢堡王,Simply Life,許留山,星巴克,聯(lián)華生活館,新旺茶餐廳,衡山小館,I.T.,貝納通,Swatch,琉璃工房,,精品家飾,,品牌餐飲,,精品超市,19,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),方案一以引入品牌餐飲為重點(diǎn)。通過周邊相對缺乏的品牌餐飲吸引人氣，并提升區(qū)域的消費(fèi)形象和消費(fèi)感覺，同時(shí)與C區(qū)形成錯(cuò)位呼應(yīng)，使整個(gè)方案更為平衡。 方案二以引入精品超市為重點(diǎn)。突出A區(qū)的完整生活概念，同時(shí)借助超市對周邊人群的聚集力，形成本區(qū)域造穩(wěn)定的客戶群。 區(qū)域內(nèi)服飾旗艦店與特色主力店的引入，一方面提升本區(qū)

11、域的租金收益水平，另一方面利于樹立項(xiàng)目鮮明的檔次定位和市場形象。,主要優(yōu)點(diǎn),方案一餐飲類項(xiàng)目會增加項(xiàng)目投資。 方案二精品超市相對承租能力較低。 項(xiàng)目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，知名品牌進(jìn)駐地下商業(yè)所愿承擔(dān)的租金水平較低，且未來租賃合同的要求較為苛刻，未來調(diào)整難度大。,主要缺點(diǎn),建議項(xiàng)目發(fā)展初期，應(yīng)以一至兩家主力商戶為突破口，在租賃條件上給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，保證其入駐能為本項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的客流，未來跟據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況將此區(qū)域打造為品牌時(shí)尚基地。,20,主力鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： 商鋪門面寬度應(yīng)大于3米，確保展示面的寬度和通透。 商鋪展示面與主通道之間的聯(lián)通。 商

12、鋪分割應(yīng)盡量保證內(nèi)部格局的方正，尤其對于餐飲業(yè)態(tài)，應(yīng)確保其大于10米的進(jìn)深要求，方便內(nèi)部擺位。 建筑上使用大柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，柱距應(yīng)控制在8米以上。 餐飲部分的層高不低于4米，非餐飲類業(yè)態(tài)商鋪?zhàn)钚〉膬舾邞?yīng)高于2.5米。 對大型主力商戶預(yù)留商鋪內(nèi)部垂直交通設(shè)施位置，方便內(nèi)部打通。 在示意作為超市或特色餐飲的區(qū)域，應(yīng)考慮在管線鋪設(shè)時(shí)即考慮未來可能作為餐飲用途，保證轉(zhuǎn)變的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),21,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),22,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),23,S E P H O R A,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),24,聯(lián)華超級生活館,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),25,Simp

13、le Life,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),26,酒吧街充分利用地面廣場空間，設(shè)置以玻璃結(jié)構(gòu)為主的酒吧街，營造都會的浪漫氣氛,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),27,主題活動(dòng)一： 節(jié)日慶典舉辦各類節(jié)假日大型慶?；顒?dòng)，歌迷會、簽名會的主會場 主題活動(dòng)二： 時(shí)尚發(fā)布T臺時(shí)尚品牌新貨發(fā)布會、新簽約商戶開業(yè)慶典 主題活動(dòng)三： 現(xiàn)場SHOW周末演唱會、現(xiàn)場個(gè)人SHOW,吸引消費(fèi)者策略分析,28,“錯(cuò)位”入口廣場結(jié)合地標(biāo)性建筑的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了地下非地下的消費(fèi)感覺。 “補(bǔ)充”開放式的商鋪既保證了視覺空間，又獲得了商業(yè)面積，同時(shí)對人流動(dòng)線進(jìn)行了有效的引導(dǎo)。 “提升”全新商戶的組合，南京消費(fèi)新地標(biāo)，主力店的存在

14、使本區(qū)域成為了聚集人流的中心。,吸引消費(fèi)者策略分析,29,B區(qū)作為整個(gè)項(xiàng)目的咽喉區(qū)域，將打造成為： A段展現(xiàn)品牌形象，創(chuàng)建商業(yè)價(jià)值的延續(xù)； 是整個(gè)項(xiàng)目中檔次定位和商業(yè)形象僅次于A段的區(qū)域； 入駐品牌化商戶占據(jù)較大比重，具備一定租金承付能力； 打破傳統(tǒng)單一零售消費(fèi)概念，將休閑與購物有機(jī)結(jié)合的區(qū)域，打造與眾不同的消費(fèi)感覺； 目標(biāo)消費(fèi)群體以有一定消費(fèi)能力的年輕消費(fèi)者（白領(lǐng)女性）為主、消費(fèi)檔次相對較高區(qū)域； 街的形狀，每隔40-50米進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分，降低購物疲勞影響； 建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，人流動(dòng)線變化有秩，讓消費(fèi)者忘記疲勞，享受購物； 商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營方式的劃分，主力鋪位建筑

15、面積在100平方米 左右。 區(qū)域關(guān)鍵詞：時(shí)尚、精品,,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),30,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),地面,31,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),32,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),33,戴德梁行意見： B段消費(fèi)人流主要特征表現(xiàn)為：由地面導(dǎo)入A區(qū)域消費(fèi)人流向B段的輸送以及地面湖南路B段區(qū)域幾大主要節(jié)點(diǎn)出入口下送人流。未來導(dǎo)入該區(qū)域的消費(fèi)人流主要為周邊辦公及酒店的消費(fèi)人群。 B段主力消費(fèi)群體的特征主要表現(xiàn)為較高消費(fèi)能力、較高消費(fèi)意愿、較年輕消費(fèi)群體、追求時(shí)尚的高品質(zhì)生活人群。 由于B段較長，易導(dǎo)致消費(fèi)者的購物疲勞?？稍贐段的主要節(jié)點(diǎn)位置進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、景觀小品和互動(dòng)活動(dòng)區(qū)的設(shè)置，吸引消費(fèi)者往下一區(qū)域?qū)耄?/p>

16、同時(shí)在B段整體設(shè)計(jì)上保持建筑特色的多元化，降低消費(fèi)過程中的疲勞感。 在人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)上應(yīng)從地面主要節(jié)點(diǎn)垂直交通和商鋪打通的內(nèi)部垂直交通的雙重考慮。保證B1、B2的互通便捷性。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),34,業(yè)態(tài)可行性分析,各類品牌店（服飾、皮具、珠寶配飾等）： 湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，具體的形式為綜合百貨及沿街專賣店。除綜合百貨（蘇寧銀河、蘇寧環(huán)球）占據(jù)總面積的重要比重外，其余均為沿街專賣店。 而就專賣店的構(gòu)成而言，現(xiàn)有專賣店以運(yùn)動(dòng)、休閑服飾為主，各類流行品牌連鎖、皮具、珠寶配飾專賣店的引入將彌補(bǔ)湖南路地面零售業(yè)態(tài)的空白，提升本項(xiàng)目在湖南路的整體商業(yè)地位和檔次。 與此同時(shí)，品牌連鎖專

17、賣店的形式填補(bǔ)其在湖南路周邊僅存在于百貨公司專柜的傳統(tǒng)形式，并與現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和專賣品牌形成良性錯(cuò)位。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),35,業(yè)態(tài)可行性分析,美容纖體： 湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例絕大部分偏重于零售業(yè)態(tài)，諸如美容纖體等休閑娛樂類業(yè)態(tài)基本處于市場的空白區(qū)。隨著未來周邊04、05地塊寫字樓的興起，加之原有的周邊寫字樓影響，區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)的白領(lǐng)女性數(shù)量將大大提升。而該部分消費(fèi)群的崛起，將催生美容纖體的需求。該類業(yè)態(tài)的引入恰好滿足和迎合了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求，并填補(bǔ)周邊市場的業(yè)態(tài)空白。 咖啡飲品： 咖啡飲品作為本區(qū)的另一業(yè)態(tài)，將豐富本區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成。同時(shí)通過引入知名商戶的進(jìn)駐，提升本區(qū)的市

18、場形象。此外，在零售業(yè)態(tài)為主的區(qū)域內(nèi)引入此類業(yè)態(tài)，將延長消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)購物逗留的時(shí)間，形成區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的良性互動(dòng)。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),36,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),B2,37,B段B1,,女裝,,咖啡飲品/甜品輕食,女飾、黃金珠寶,,,女鞋,男裝,,休閑裝,,,男飾,美容美發(fā)美甲美體,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,此區(qū)域部分主力店建議采用B1+B2復(fù)式商鋪的形式,,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),38,女裝,咖啡飲品/甜品輕食,女飾、黃金珠寶,,,女鞋,男裝,休閑裝,,男飾,美容美發(fā)美甲美體,,,,,,B段B2,

19、業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),39,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),40,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),41,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),該業(yè)態(tài)組合方案在湖南路商業(yè)街整體形成具有特色的高檔次時(shí)尚零售步行街，利于提升本項(xiàng)目的整體市場形象和區(qū)域消費(fèi)檔次。 B區(qū)為項(xiàng)目所在區(qū)域整體租金價(jià)值較高區(qū)域，以時(shí)尚零售為主的業(yè)態(tài)組合充分發(fā)揮該特點(diǎn)，利于為項(xiàng)目創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 由女裝、男裝逐步向休閑裝過渡的業(yè)態(tài)設(shè)置，與C區(qū)的業(yè)態(tài)組合形成良好的過渡與呼應(yīng)，利于項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)的銜接。,主要優(yōu)點(diǎn),項(xiàng)目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，引進(jìn)國際知名品牌商戶的困難度相對較高。 國際知名品牌進(jìn)駐地下商業(yè)所愿承擔(dān)的租金水平較

20、低，且未來租賃合同的要求較為苛刻。,主要缺點(diǎn),建議項(xiàng)目發(fā)展初期，該區(qū)域品牌商戶以國內(nèi)知名零售商戶為主力招商目標(biāo)，以滿足項(xiàng)目的租金要求和市場形象要求。待未來項(xiàng)目成熟及湖南路整體消費(fèi)檔次有一定提升后，逐步提升主力商戶的檔次，以避免先期國際品牌商戶造成低租金的不利影響。,42,鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： B段為商戶品牌檔次較高的區(qū)域，商鋪門面進(jìn)深應(yīng)控制在9-10米，為滿足品牌商戶的消費(fèi)感覺需求，公共走道寬度以6米為宜，最少不低于4.5米。 商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求?？紤]到將

21、來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個(gè)門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。 商鋪?zhàn)钚〉膬舾邞?yīng)保持在3.54.5米。 在商鋪設(shè)置上保證單元商鋪平面與垂直分割的靈活性，上下商鋪部分樓板可根據(jù)商戶的具體需求進(jìn)行B1與B2的內(nèi)部打通，保證商鋪內(nèi)部單層獨(dú)立商鋪與雙層復(fù)式商鋪之間轉(zhuǎn)換的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),43,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),44,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),45,GUESS,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),46,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),47,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),48,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),49,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū)

22、,50,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),51,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),52,主題活動(dòng)一： Fashion Show 主題活動(dòng)二： 品牌形象代言人選秀 主題活動(dòng)三： 異國風(fēng)情餐SHOW,互動(dòng)： 活動(dòng)日：利用地面LCD屏幕，現(xiàn)場播放主題活動(dòng) 營業(yè)日：滾動(dòng)播放商鋪品牌廣告，吸引人流進(jìn)入,吸引消費(fèi)者策略分析,53,“錯(cuò)位”與傳統(tǒng)百貨不同的街區(qū)步行消費(fèi)空間，突破以往單一的零售消費(fèi)概念，將休閑與購物有機(jī)結(jié)合 “補(bǔ)充”打破傳統(tǒng)的柜臺、平面鋪位專賣，形成立體的消費(fèi)空間 “提升”與綠化、景觀相結(jié)合，增添消費(fèi)空間的趣味性，特色景觀營造增強(qiáng)品牌的吸引力和新鮮感,吸引消費(fèi)者策略分析,54,,C區(qū)作為整個(gè)項(xiàng)目的

23、中間區(qū)域，將打造成為： 具備區(qū)域過渡功能，保證該區(qū)域的設(shè)計(jì)方案在經(jīng)營模式即定位主題轉(zhuǎn)換的情況下保持靈活性； 設(shè)置目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)特色建筑風(fēng)格，引導(dǎo)兩端人流向中間導(dǎo)入，有效避免人流死角； 打造個(gè)性潮流、新奇刺激、吃喝玩樂于一體的商業(yè)氛圍； 餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置于此區(qū)域的諸多優(yōu)勢：a.獅子橋餐飲客流的延伸，b.滿足東西兩端消費(fèi)需求，c.一定程度 減少工程成本，d.規(guī)避餐飲營業(yè)時(shí)間和主流零售營業(yè)時(shí)間造成的影響，e.整個(gè)項(xiàng)目可以通過餐飲區(qū)自然過 渡，分成東西兩塊，保留不同經(jīng)營模式的想象空間，f.保證部分餐飲延續(xù)到B1的靈活性。C區(qū)餐飲商戶的 選擇應(yīng)考慮具備特色且消費(fèi)不高的類型。 街的形狀，每隔40-

24、50米進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分，降低購物疲勞影響； 目標(biāo)消費(fèi)群體以追求時(shí)尚潮流，敢于體驗(yàn)創(chuàng)新，不甘寂寞的年輕消費(fèi)者為主； 建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，人流動(dòng)線變化有秩，讓消費(fèi)者忘記疲勞，享受購物； 商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營方式的劃分。 區(qū)域關(guān)鍵詞：歡樂、好玩,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),55,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),地面,56,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),57,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),58,戴德梁行意見： C段消費(fèi)人流主要特征表現(xiàn)為：由地面幾大主要節(jié)點(diǎn)（蘇寧環(huán)球、獅子橋）出入口下送人流和B、D兩端吸引至C段人流。 C段主力消費(fèi)群體的特征主要表現(xiàn)為追求時(shí)尚、潮流，渴望體驗(yàn)新奇、刺激的年輕消費(fèi)者。 由于C

25、段B2作為餐飲區(qū)，需在建筑設(shè)計(jì)上考慮到人行通道的便捷性。在節(jié)點(diǎn)位置進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、景觀小品和互動(dòng)活動(dòng)區(qū)的設(shè)置，吸引消費(fèi)者導(dǎo)入，避免非餐飲時(shí)段導(dǎo)致的人流缺失。 在商鋪分割格局上應(yīng)考慮到部分餐飲延伸到B1層的可能性和經(jīng)營模式改變情況下的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),59,,適合發(fā)展業(yè)態(tài),運(yùn)動(dòng)休閑 主題專賣 美食廣場 特色餐飲 數(shù)碼IT 可售餐飲商鋪 可售IT商鋪,,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),B1,,,,,,澳門豆撈,,麥吉柯,,可口可樂,,NBA,,法拉利,,運(yùn)動(dòng)100,,QQ,,IT店鋪（可售）,,Apple,,,IBM,,,三星,,諾基亞,HANNSPREE,,B1+B2,,,,B1+B2,,,,,,

26、,,F1賽車,,,,數(shù)碼IT 動(dòng)漫/電玩 運(yùn)動(dòng)休閑 主題專賣店 餐飲,,,,,葡京茶餐廳,,,,,,,,,,,,,,,,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),61,,,,,,,B2,澳門豆撈,,,,,輕食 美食廣場 餐飲,葡京茶餐廳,,,盤古燒肉,,,,當(dāng)?shù)夭惋嬌虘簦墒郏?圓緣園茶坊,,甜蜜蜜,,,B1+B2,B1+B2,,,元綠壽司,蕉葉咖喱屋,,,,,,,,,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),62,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),特色主題專賣店與特色餐飲的有效組合，利于形成區(qū)域的鮮明主題，區(qū)域業(yè)態(tài)組合特色明顯。 該業(yè)態(tài)組合方案在有效利用獅子橋附近周邊的餐飲消費(fèi)人流的同時(shí)，以特色餐飲與周邊餐飲商戶形成有效錯(cuò)位。 充

27、分考慮區(qū)域租金的特點(diǎn)，以低承租能力餐飲商戶作為B2主要業(yè)態(tài)，高承租能力的零售商戶作為B1主要業(yè)態(tài)，現(xiàn)階段可達(dá)到優(yōu)化區(qū)域租金收益與人流組合的目的。,主要優(yōu)點(diǎn),項(xiàng)目B2因餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置要求，工程技術(shù)要求較為復(fù)雜，此方面的投入也相對較高。 餐飲業(yè)態(tài)的相對租金增長空間有限。,主要缺點(diǎn),現(xiàn)階段項(xiàng)目發(fā)展初期，考慮重點(diǎn)應(yīng)以吸引消費(fèi)人流、培育商業(yè)氛圍為重要出發(fā)點(diǎn)，地下二層堅(jiān)持以引進(jìn)品牌餐飲商戶為主，地下一層引進(jìn)2-3家知名商戶，形成區(qū)域的特色主題。待未來項(xiàng)目發(fā)展成熟后，可逐步增加地下二層的零售區(qū)域，提升項(xiàng)目的租金收益。,63,鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： B1和B2零售商鋪門面進(jìn)深控制在10米左右，公共

28、走道寬度以4.5米為宜。 B1和B2零售商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求。考慮到將來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個(gè)門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。 商鋪?zhàn)钚〉膬舾邞?yīng)保持在2.5米以上。 應(yīng)充分考慮餐飲區(qū)的工程技術(shù)要求，預(yù)留相關(guān)風(fēng)、火、水、電等管道。廚房位置考慮在區(qū)域南北兩側(cè)設(shè)置。,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),64,,,麥吉柯,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),65,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),66,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),67,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-

29、C區(qū),68,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),69,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),70,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),71,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),72,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),73,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),74,主題活動(dòng)一： IT新品發(fā)布 主題活動(dòng)二： 街頭籃球賽 ,主題活動(dòng)三： 街頭涂鴉繪畫比賽 主題活動(dòng)四： 動(dòng)漫Cosplay,吸引消費(fèi)者策略分析,75,“錯(cuò)位”新穎的特色主題業(yè)態(tài)、內(nèi)部整體充滿動(dòng)感和活力的消費(fèi)空間，為南京年輕消費(fèi)群體創(chuàng)造不同以往的趣味消費(fèi)體驗(yàn)。 “補(bǔ)充”不同以往的商戶組合理念和餐飲業(yè)態(tài)，豐富湖南路的業(yè)態(tài)組成，形成新的特色消費(fèi)區(qū)域。 “提升”全新的

30、年輕消費(fèi)生活體驗(yàn)，提高年輕消費(fèi)群體的消費(fèi)理念和生活方式，創(chuàng)造新的年輕消費(fèi)集中地，提升區(qū)域在南京年輕消費(fèi)群體中的地位和市場形象。,吸引消費(fèi)者策略分析,76,,D區(qū)作為整個(gè)項(xiàng)目的東段，將打造成為： 年輕消費(fèi)者享受慢慢淘寶的樂趣，充滿了驚喜和神秘的探寶旅程； 這里是年輕人激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情，發(fā)揮個(gè)性與想象的空間； 作為小面積分割區(qū)域，有自己發(fā)展的特色空間，也有C區(qū)業(yè)態(tài)的延伸過渡而不至于剝離整個(gè)項(xiàng)目的整體定位； 小分割方案，降低投資成本，提高去化率； 兩通道三邊鋪的設(shè)置豐富人流動(dòng)線，優(yōu)化單鋪格局； 多個(gè)小節(jié)點(diǎn)的特色建筑設(shè)計(jì)，降低消費(fèi)者視覺疲勞； 垂直于平面人流動(dòng)線的多樣化，避免商業(yè)死角產(chǎn)生。 區(qū)域關(guān)鍵詞：淘

31、寶樂趣,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),77,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),地面,78,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),79,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),80,戴德梁行意見： D段消費(fèi)人流主要特征表現(xiàn)為：由地面及C段消費(fèi)群體向D段直接導(dǎo)入的人流，未來本項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，地鐵將成為到達(dá)本案的主要交通工具，地鐵人流將大大增加。 D段主力消費(fèi)群體的特征主要表現(xiàn)為追求時(shí)尚、潮流，享受淘寶樂趣，渴望體驗(yàn)他人所未體驗(yàn)的年輕消費(fèi)者。 由于D段作小面積分割，B1與B2在業(yè)態(tài)規(guī)劃上沒有太大的改變，故需在垂直交通的處理上多加考慮，避免產(chǎn)生B2人流動(dòng)線的死角。 D段長度較長，建議設(shè)置多個(gè)小節(jié)點(diǎn)，通過特色建筑設(shè)計(jì)、景觀小品的設(shè)置，與D段主題結(jié)合來

32、降低消費(fèi)者的視覺疲勞。,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),81,業(yè)態(tài)可行性分析,各類個(gè)性主題零售小店： D區(qū)所在區(qū)域與南京現(xiàn)已開通的地鐵1號線出入口相接駁，是現(xiàn)有地下人流的主要匯聚和導(dǎo)入點(diǎn)。雖然該區(qū)域周邊現(xiàn)有地面人流量不及其他區(qū)域，但作為地下商業(yè)的發(fā)展，與地鐵相連將是重要的正面影響因素。根據(jù)現(xiàn)有的地下人流量特征，該區(qū)域具備作為小分割商鋪經(jīng)營小型零售店的功能。 從湖南路地面現(xiàn)有小型零售店和南京市內(nèi)其他地下零售商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成情況看，均以服裝為主，業(yè)態(tài)單一，且缺乏不同主題的規(guī)劃和特色氛圍的營造，在D區(qū)引入經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，消費(fèi)感覺新奇的個(gè)性主題零售小店，不但可與南京現(xiàn)有的同類商業(yè)有效區(qū)分，而且在商業(yè)形態(tài)上形成創(chuàng)新，填

33、補(bǔ)此類商業(yè)的市場空白。 此外，根據(jù)我司消費(fèi)者調(diào)查的相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，本區(qū)域的消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化的特征，消費(fèi)能力和水平相對偏低，該類業(yè)態(tài)的引入將很好地配合此類年輕消費(fèi)群體的消費(fèi)能力，并滿足其求新求異的特殊消費(fèi)心理。 地鐵便利商業(yè)： D區(qū)作為與地鐵1號線出入口重要的接駁區(qū)域，一定程度上承擔(dān)著滿足地鐵過往客流途經(jīng)快速消費(fèi)的功能。而玄武門站點(diǎn)內(nèi)的便利商業(yè)少之又少，難以滿足過往客流的消費(fèi)需求。因此，在本區(qū)域內(nèi)考慮引入部分地鐵便利商業(yè)，將提升區(qū)域?qū)Φ罔F人流的吸引力，并形成有效的功能性補(bǔ)充。,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),82,潮流店 年輕人的青春劇場 時(shí)尚寶貝的大聚匯 在購物中體會淘寶 的愜意和愉悅,各類風(fēng)格

34、小店的消費(fèi)感覺,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),83,創(chuàng)意店 激發(fā)想象力 注重體驗(yàn)的樂趣 營造特立獨(dú)行的創(chuàng)意平臺,風(fēng)情店 充滿異域情調(diào)的小店 盡顯萬種另類風(fēng)情 精彩無限,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),84,地方特色店 以地塊旅游資源為依托，將南京地方特色商業(yè)形態(tài)進(jìn)行放大,文化主題店 提供輕松活潑 的文化交流氛圍 把握藝術(shù)文化的脈搏,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),85,B1,B2,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),B1,87,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),B2,,,88,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),該業(yè)態(tài)組合方案以小面積承租業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)，充分考慮本區(qū)域未來租售的靈活性，并考慮到整體收益回報(bào)的平衡。 以各類小型特色零售商鋪為主要業(yè)態(tài)，充分提高區(qū)域的租金收益水平。 分主題的特色小型零售商鋪有效打造該區(qū)域的商業(yè)特色，利于以特色商業(yè)吸引消費(fèi)人流。,主要優(yōu)點(diǎn),商戶數(shù)量較多，相對增加招商及經(jīng)營管理難度。,主要缺點(diǎn),建議項(xiàng)目發(fā)展初期該區(qū)域可加強(qiáng)主題打造,嚴(yán)格控制入駐商戶的組合，以提高項(xiàng)目的整體效應(yīng)。未來視區(qū)域發(fā)展情況，逐步提升該區(qū)域的商業(yè)檔次，并逐步調(diào)整進(jìn)駐商戶。,89,主題活動(dòng)一： 服裝創(chuàng)意搭配比賽 主題活動(dòng)二： 手繪服裝大賽 ,主題活動(dòng)三： 手工DIY大賽 主題活動(dòng)四： 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽,吸引消費(fèi)者策略分析,