基于REITs的成都房地產(chǎn)金融創(chuàng)新分析

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1、基于REITs的成都房地產(chǎn)金融創(chuàng)新分析 袁筱玲 內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)還屬于一種新興產(chǎn)物，如何從我國(guó)成都市的具體情況出發(fā)開(kāi)展該業(yè)務(wù)，是此次研究的重點(diǎn)。本文通過(guò)理論分析并參照國(guó)內(nèi)外在該領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)成都市開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行可行性分析與最佳實(shí)施性分析。研究采用定量化的分析手段展開(kāi)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與問(wèn)卷分析，并依賴(lài)結(jié)構(gòu)方程模型確定了開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金的三個(gè)關(guān)鍵因素，其中流通規(guī)模與流通速度在三個(gè)關(guān)鍵因素中的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)因素中發(fā)揮著主要作用?；谶@些關(guān)鍵因素，結(jié)合區(qū)域集聚性分析、區(qū)域特征分析以及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特質(zhì)，不僅明確了成都開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性，而且給出了以提升流

2、通規(guī)模與流通速度為主的四步實(shí)施策略。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 成都 流通領(lǐng)域 研究背景與研究目標(biāo) 房地產(chǎn)信托投資基金英文簡(jiǎn)稱(chēng)為REITs，作為一種新興產(chǎn)物，發(fā)展時(shí)間較短。我國(guó)如何利用這一新興工具，同步促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展？就此問(wèn)題，研究團(tuán)隊(duì)以我國(guó)成都為例展開(kāi)研究。在研究之初，由于對(duì)REITs（文中如不特殊聲明，REITs均表示“房地產(chǎn)信托投資基金”）掌握不夠深入，參閱了國(guó)內(nèi)外同行在此領(lǐng)域的研究成果。參閱的REITs已有成果主要分為三類(lèi)，第一類(lèi)是REITs的特征性分析成果，第二類(lèi)是REITs的宏觀(guān)應(yīng)用性和前瞻性分析，第三類(lèi)是REITs的區(qū)域宏觀(guān)應(yīng)用前瞻性分析。

3、通過(guò)第一類(lèi)成果分析，從理論層面對(duì)REITs的金融特征和房地產(chǎn)特征有了較為清晰的認(rèn)識(shí)；通過(guò)第二類(lèi)和第三類(lèi)成果分析，對(duì)宏觀(guān)層面的REITs可行性與實(shí)施性有了更加深入的了解。但是由于第二類(lèi)和第三類(lèi)研究成果都側(cè)重于理論分析，因此實(shí)證應(yīng)用性較弱。本文決定以我國(guó)尚未深入開(kāi)展REITs的成都市為實(shí)例，就其REITs的可行性與最佳實(shí)施路徑給予較為清晰的回答。 研究方法 （一）開(kāi)展REITs典型城市成功經(jīng)驗(yàn)分析 通過(guò)對(duì)已經(jīng)開(kāi)展REITs相關(guān)城市工作的深入分析，可以確定其成功開(kāi)展REITs的隱藏關(guān)鍵因素（這些關(guān)鍵因素具有極強(qiáng)的隱藏性，在REITs開(kāi)展中并未直接外顯）。一旦將這些隱藏的關(guān)鍵因素確定，就可以以隱

4、藏關(guān)鍵因素作為抓手，來(lái)確定待開(kāi)展REITs城市是否具備這些特征，以及這些特征的強(qiáng)弱，從而為REITs能否展開(kāi)，以及如何展開(kāi)提供關(guān)鍵性的決策依據(jù)。 關(guān)于隱藏關(guān)鍵因素如何確定，通過(guò)前期的分析，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)、金融以及基金領(lǐng)域的深入研究，并與整個(gè)研究團(tuán)隊(duì)掌握的分析理論與分析方法結(jié)合，最終確定采用結(jié)構(gòu)方程模型分析方法。之所以選擇結(jié)構(gòu)方程模型分析方法，是由于其在推導(dǎo)隱藏變量方面具有極強(qiáng)的性能。在確定結(jié)構(gòu)方程模型分析方法之后，需要確定如何展開(kāi)結(jié)構(gòu)方程模型分析。對(duì)于該分析的確定，主要涉及三個(gè)方面的問(wèn)題：一是分析的展開(kāi)方式，二是分析面向的人群，三是分析的展開(kāi)內(nèi)容。對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，以電話(huà)回訪(fǎng)+網(wǎng)上調(diào)查+營(yíng)業(yè)場(chǎng)所

5、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方式展開(kāi)。需要強(qiáng)調(diào)的是，這三種方式必須都要兼顧到，即電話(huà)回訪(fǎng)方式、網(wǎng)上調(diào)查方式與營(yíng)業(yè)場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式都要體現(xiàn)，且三者受訪(fǎng)比例應(yīng)該保持大體一致。電話(huà)回訪(fǎng)方式適用人群為已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)REITs的客戶(hù)，網(wǎng)上調(diào)查適用人群為準(zhǔn)備通過(guò)線(xiàn)上購(gòu)買(mǎi)REITs的潛在客戶(hù)，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查適用人群為準(zhǔn)備通過(guò)線(xiàn)下購(gòu)買(mǎi)REITs的潛在客戶(hù)。這樣可以對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)REITs人群和潛在購(gòu)買(mǎi)REITs人群從理論上都做到有效覆蓋。在第一個(gè)問(wèn)題確定的同時(shí)，第二個(gè)問(wèn)題也就可以迎刃而解，第三個(gè)問(wèn)題主要涉及調(diào)查過(guò)程中調(diào)查的內(nèi)容。通過(guò)對(duì)研究問(wèn)題的深入分析，最終確定從五個(gè)方面展開(kāi)，它們依次為REITs基金產(chǎn)品收益性特征、REITs基金產(chǎn)品

6、發(fā)售渠道特征、REITs基金產(chǎn)品受托方企業(yè)特征、REITs基金產(chǎn)品受托方企業(yè)所在地地緣特征以及其它關(guān)鍵特征。考慮到被調(diào)查者受訪(fǎng)的時(shí)間接受度，整個(gè)問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容被控制在五分鐘之內(nèi)完成，調(diào)查方式以回答或者填寫(xiě)短小精煉、有明確待選項(xiàng)問(wèn)題為主的方式展開(kāi)。 通過(guò)上述過(guò)程，可以收集到已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)REITs產(chǎn)品和潛在購(gòu)買(mǎi)REITs產(chǎn)品客戶(hù)對(duì)REITs關(guān)注的相關(guān)重要數(shù)據(jù)。首先，基于該調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果，通過(guò)回收問(wèn)卷的有效性分析，將具備完整性與合理性的問(wèn)卷作為有效問(wèn)卷，并且確定有效問(wèn)卷數(shù)量占整個(gè)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的比例要高于95%，才能接受此次問(wèn)卷調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，以之前確定的每個(gè)選項(xiàng)的分值權(quán)重，對(duì)單張有效問(wèn)卷進(jìn)行數(shù)值化處理，

7、將文字調(diào)查結(jié)果轉(zhuǎn)化為數(shù)值結(jié)果。其次，利用數(shù)值調(diào)查結(jié)果進(jìn)行相關(guān)性分析，確定每一項(xiàng)之間的唯一相關(guān)性結(jié)果。后續(xù)的結(jié)構(gòu)方程模型就基于該相關(guān)性分析結(jié)果進(jìn)行，通過(guò)設(shè)定外部變量（包括外部顯示變量與外部隱藏變量）、內(nèi)部變量（包括內(nèi)部顯示變量與內(nèi)部隱藏變量）進(jìn)行最優(yōu)結(jié)構(gòu)方程模型分析。需要強(qiáng)調(diào)的是，結(jié)構(gòu)方程模型分析的質(zhì)量高低以對(duì)應(yīng)模型的結(jié)構(gòu)方程模型關(guān)鍵統(tǒng)計(jì)參數(shù)為評(píng)價(jià)依據(jù)進(jìn)行區(qū)分。再次，基于上述過(guò)程確定的高質(zhì)量、可信的結(jié)構(gòu)方程模型不僅展示了之前無(wú)法確定的關(guān)鍵隱藏變量，而且對(duì)這些變量在整個(gè)系統(tǒng)中所起到的作用給予具體定量化說(shuō)明。最后，利用對(duì)開(kāi)展REITs典型城市的分析，明確決定REITs能否成功展開(kāi)的關(guān)鍵因素，及其在系

8、統(tǒng)中所起到的不同作用?；谠摻Y(jié)果，在準(zhǔn)備深入開(kāi)展REITs的城市，以如上確定的關(guān)鍵因素作為對(duì)比關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，即可確定待深入開(kāi)展REITs城市是否具備開(kāi)展REITs的條件，以及如何開(kāi)展REITs的方式與方法。 （二）準(zhǔn)備深入展開(kāi)REITs城市的對(duì)照性分析 通過(guò)如上分析，在確定了可供參考的關(guān)鍵點(diǎn)之后，只需對(duì)準(zhǔn)備深入開(kāi)展REITs城市進(jìn)行對(duì)照性分析即可。對(duì)照性分析不僅僅停留在宏觀(guān)層面，還包括采取定量分析手段進(jìn)行的高置信度下的對(duì)照性分析。對(duì)于前者，分析方法自然是十分明確的；對(duì)于后者，下面將給出具體的說(shuō)明。 在確定關(guān)鍵隱藏點(diǎn)后，無(wú)論是被研究對(duì)象形態(tài)如何，確定后的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)無(wú)外乎是以下五類(lèi)。第一

9、類(lèi)是基于政策優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，政策優(yōu)勢(shì)主要是體現(xiàn)在政策的先行先試方面。對(duì)于這一點(diǎn)，可以采用政策集聚方式予以確定，核心是以該地區(qū)享有的先行先試政策數(shù)量占據(jù)全國(guó)同期先行先試政策數(shù)量比重來(lái)作為集聚度，同時(shí)考慮到先行先試時(shí)間集聚度，利用二者綜合定量分析出待研究地區(qū)的政策集聚度，并利用該集聚度的強(qiáng)度與變化趨勢(shì)，來(lái)確定該地區(qū)是否具有政策優(yōu)勢(shì)。第二類(lèi)是基于地緣優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，地緣優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在旅游集聚度方面。當(dāng)一地區(qū)具有地緣優(yōu)勢(shì)后，該地區(qū)的旅游到訪(fǎng)集聚度在全國(guó)同類(lèi)地區(qū)中必然是居于較高位置的，同時(shí)與之對(duì)應(yīng)的旅游出訪(fǎng)集聚度在全國(guó)同類(lèi)地區(qū)中則居于較低位置。對(duì)于旅游到訪(fǎng)集聚度，以到該地區(qū)旅游人數(shù)占全國(guó)同期國(guó)內(nèi)旅游

10、人數(shù)的比重作為測(cè)度依據(jù)；就出訪(fǎng)集聚度與之類(lèi)似，不再贅述。第三類(lèi)是基于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在整體產(chǎn)能方面，對(duì)于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)可以從就業(yè)和產(chǎn)出兩方面進(jìn)行集聚度分析。以就業(yè)集聚度作為就業(yè)的測(cè)度指標(biāo)，以產(chǎn)出集聚度作為產(chǎn)出的測(cè)度指標(biāo)，至于其具體實(shí)現(xiàn)，參照之前的集聚度指標(biāo)來(lái)完成，不再贅述。第四類(lèi)是基于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)格特征、質(zhì)量特征與多樣性特征。對(duì)于這三類(lèi)特征，均以同樣的方式確定對(duì)應(yīng)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行測(cè)度。第五類(lèi)是基于其它優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，這種優(yōu)勢(shì)同理可確定對(duì)應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行明確。 在確定了對(duì)所有可能關(guān)鍵隱藏點(diǎn)的定量分析手段后，可以確定待分析地區(qū)在對(duì)應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)中是否具有優(yōu)勢(shì)，以

11、及具有多強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)?；谶@些優(yōu)勢(shì)結(jié)果以及弱勢(shì)結(jié)果，在REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，采取揚(yáng)長(zhǎng)避短的方式，將優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮，將劣勢(shì)盡量回避，從而實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的理論收益最大化。最終在REITs產(chǎn)品的銷(xiāo)售中，既保證將潛在的所有用戶(hù)轉(zhuǎn)化為實(shí)際用戶(hù)，又能夠確保用戶(hù)收益的最大化。 實(shí)證研究 （一）國(guó)內(nèi)其它城市開(kāi)展REITs的實(shí)證分析 由于我國(guó)對(duì)REITs工作尚未全面放開(kāi)，只在部分城市進(jìn)行了先行先試，因此就選取先行先試地區(qū)的REITs為研究對(duì)象展開(kāi)。在此次研究中，以我國(guó)國(guó)內(nèi)上市的“鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合型證券投資基金”為具體實(shí)例（該基金于2015年6月18日在深交所上市）。針對(duì)該基金產(chǎn)品，研究團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品上線(xiàn)前

12、、上線(xiàn)時(shí)、上線(xiàn)后的三個(gè)不同階段，始終緊密?chē)@該產(chǎn)品進(jìn)行深入跟蹤式調(diào)研。以選取潛在用戶(hù)、正在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品用戶(hù)以及已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的用戶(hù)為對(duì)象，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查來(lái)展開(kāi)分析。在整個(gè)研究過(guò)程中，共計(jì)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷2600份，回收有效調(diào)查問(wèn)卷數(shù)量2513份，問(wèn)卷調(diào)查的有效率達(dá)到96.65%，遠(yuǎn)大于之前設(shè)定的95%門(mén)限值。因此，可以認(rèn)為整個(gè)問(wèn)卷調(diào)查與回收符合要求，對(duì)應(yīng)調(diào)查結(jié)果有效。 在此基礎(chǔ)上，首先利用回收的調(diào)查問(wèn)卷，以權(quán)重線(xiàn)性穩(wěn)定遞增方式對(duì)每個(gè)問(wèn)題的每個(gè)選項(xiàng)進(jìn)行賦值，將被調(diào)查者的調(diào)查結(jié)果轉(zhuǎn)換為數(shù)值序列；其次將有效調(diào)查問(wèn)卷所得的多維時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，得到相關(guān)系數(shù)矩陣；最后基于該相關(guān)系數(shù)矩陣進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程模型分

13、析，主要參閱了國(guó)內(nèi)學(xué)者張莉等（2015）、馬孝先（2014）、鄭寶華等（2014）的主要分析成果。由于在結(jié)構(gòu)方程模型分析中，需要自行設(shè)定外部變量、內(nèi)部變量，因此得到具有高置信度模型需要進(jìn)行大量分析才能夠得出?；谠撘?，通過(guò)多次論證，最終在設(shè)定Y變量為3個(gè)，X變量為7個(gè)，NK變量為1個(gè)，NE變量為2個(gè)的前提下，得到具有高置信度的模型，該模型的關(guān)鍵參數(shù)如表1所示。 從上述分析結(jié)果來(lái)看，該模型具有高可信度。同時(shí)，對(duì)該結(jié)構(gòu)模型的結(jié)構(gòu)進(jìn)行多次反復(fù)論證，認(rèn)為其與現(xiàn)實(shí)意義吻合，因此最終確定挖掘出關(guān)鍵隱藏變量的模型。為了便于后續(xù)的對(duì)比與參照分析，特將該結(jié)構(gòu)方程模型展出，具體如圖1所示。 從圖1可以看出，

14、對(duì)于REITs的成功關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)確定為三大因素—地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。這三大優(yōu)勢(shì)通過(guò)內(nèi)部與外部的共同作用形成有效合力。但是，不僅外部因素、內(nèi)部因素在REITs成功過(guò)程中所起到的作用不一樣，而且地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)各自發(fā)揮的作用也存在顯著差異。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主要包括流通規(guī)模與流通速度，這兩類(lèi)指標(biāo)不僅對(duì)二手房流通規(guī)模和流通速度有效，而且對(duì)新建商品房流通規(guī)模和流通速度同樣有效。從圖1展示的權(quán)重系統(tǒng)來(lái)看，以流通規(guī)模和流通速度為代表的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的權(quán)重要顯著高于其它因素權(quán)重。因此，流通規(guī)模和流通速度對(duì)基于REITs模式進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)揮的作用非常顯著。 （二）成都開(kāi)展REITs的可行

15、性與實(shí)施路徑分析 按照前述分析思路，對(duì)所有樣本對(duì)象進(jìn)行分析研究，將已經(jīng)量化的數(shù)據(jù)匯總，同時(shí)將未量化的關(guān)鍵項(xiàng)進(jìn)行量化處理。通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的分析整理，最終得到與被調(diào)查對(duì)象實(shí)際相符，又與分析思路要求一致的量化處理結(jié)果。為了便于后續(xù)分析，特將其中部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行展示，具體如表2所示。 可行性分析。在之前的理論分析中已經(jīng)明確了借助問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)結(jié)構(gòu)方程模型分析確定REITs的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)準(zhǔn)備深入開(kāi)展以及準(zhǔn)備開(kāi)展REITs的城市是否具備展開(kāi)REITs的條件進(jìn)行分析，可行性條件基于確定的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，以上述環(huán)節(jié)確定的兩個(gè)關(guān)鍵隱藏點(diǎn)—地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)作為分析方向。之所以沒(méi)有加入產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，完

16、全是源于成都沒(méi)有成熟的REITs產(chǎn)品。因此，以其中已經(jīng)明確的子指標(biāo)（地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)）集聚度作為分析手段，得到最近四年以集聚性為代表的主要數(shù)據(jù)，具體如表2所示。 從表2數(shù)據(jù)來(lái)看，成都市地緣優(yōu)勢(shì)非常顯著，這可以從其國(guó)際游客到訪(fǎng)中體現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)成都市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)較為顯著，這可以從其總產(chǎn)出集聚度和勞動(dòng)力集聚度來(lái)體現(xiàn)。但是相較于旅游集聚的強(qiáng)勢(shì)，總產(chǎn)出集聚度和勞動(dòng)力集聚度的集聚強(qiáng)度并不顯著。另外，成都市的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯著，這可以從其總出口產(chǎn)品集聚度和進(jìn)口產(chǎn)品集聚度來(lái)體現(xiàn)。但是相較于旅游集聚的強(qiáng)勢(shì)，出口產(chǎn)品集聚度和進(jìn)口產(chǎn)品集聚度的集聚強(qiáng)度也并不顯著。從兩類(lèi)關(guān)鍵因素—地緣因素、產(chǎn)業(yè)因素的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是哪

17、一種因素，其在成都市均呈現(xiàn)出增長(zhǎng)性趨勢(shì)。這說(shuō)明，成都市的兩類(lèi)關(guān)鍵因素相較于全國(guó)其它地區(qū)而言均具有顯著優(yōu)勢(shì)（之所以這樣說(shuō)是因?yàn)榧鄱仁且粋€(gè)相對(duì)量，不是一個(gè)絕對(duì)量，其總值為1。當(dāng)集聚體之內(nèi)某一對(duì)象的集聚度出現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，勢(shì)必代表著集聚體內(nèi)的其它一家或者多家的集聚性出現(xiàn)下滑）。同時(shí)，從表2數(shù)據(jù)來(lái)看，成都市二手房流通規(guī)模增幅、二手房流通速度增幅為代表的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)增速是非常顯著的，這一點(diǎn)同樣在新建商品房流通規(guī)模增幅、新建商品房流通增幅中得到了同等規(guī)模的體現(xiàn)。這說(shuō)明在深圳分析中，確定的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在成都是具備的?；谏鲜龇治?，可以認(rèn)為成都市具備三類(lèi)關(guān)鍵隱藏因素（地緣因素、產(chǎn)業(yè)因素、產(chǎn)品因素）的優(yōu)勢(shì)。因此，在成都

18、市進(jìn)行REITs具備可行性。 實(shí)施路徑分析。從可行性分析結(jié)果來(lái)看，成都REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、地緣優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)較為顯著。因此，從總的實(shí)施路徑來(lái)說(shuō)，成都REITs的開(kāi)展應(yīng)該圍繞地緣優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)兼顧產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 首先，對(duì)成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。以商品房銷(xiāo)售價(jià)格與一年期存款利率為主要指標(biāo)進(jìn)行分析。選擇一年期存款利率源于REITs產(chǎn)品一般是一年為一個(gè)周期進(jìn)行分紅，且分紅比重要占到房地產(chǎn)租賃或者銷(xiāo)售所得總利潤(rùn)的90%以上。因此，一年期銀行存款利率與REITs產(chǎn)品收益率存在極強(qiáng)的對(duì)比性和參照性?；诖耍瑢?duì)成都市進(jìn)行分析，得到了所需的對(duì)比結(jié)果如圖2所示。 從圖2的分析結(jié)果可以看出，成都市新建

19、商品房銷(xiāo)售價(jià)格增幅顯著高于一年期存款利率，即便對(duì)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格增幅進(jìn)行9折處理（考慮到REITs產(chǎn)品收益分紅比例下限），其依然高于一年期存款利率（這其中剔除2012年因?yàn)檎咴蚝徒?jīng)濟(jì)原因出現(xiàn)的瞬時(shí)回落現(xiàn)象）。與此同時(shí)，成都市房屋租賃價(jià)格是以新建商品房?jī)r(jià)格增幅作為房租起落的絕對(duì)依據(jù)，因此現(xiàn)有的成都市房屋租賃價(jià)格增幅顯著高于新建商品銷(xiāo)售價(jià)格增幅。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在成都進(jìn)行商品房租賃具有顯著優(yōu)勢(shì)。 其次，從成都市所處地緣來(lái)看，其作為路上絲綢之路和海上絲綢之路的唯一交匯點(diǎn)，在“一帶一路”建設(shè)中具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，因此產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)與人才集聚優(yōu)勢(shì)必將更加凸顯。從目前新歐亞鐵路的建設(shè)現(xiàn)狀來(lái)看，從成都到

20、達(dá)歐洲阿姆斯特丹的亞歐貨運(yùn)快線(xiàn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了15天左右貨物從亞洲到西歐的快速運(yùn)輸，這條路大幅壓縮了原有的亞歐貨運(yùn)時(shí)間，降低了貨物運(yùn)輸成本，提高了亞歐國(guó)際貿(mào)易效率。基于此，成都產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)更進(jìn)一步彰顯。 再次，從成都市商品房的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是二手商品房流通規(guī)模增幅與流通速度，還是新建商品房流通規(guī)模增幅都顯著高于西部地區(qū)其它地區(qū)的對(duì)應(yīng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。因此，必須保持成都市在該領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位，才能更加有效地開(kāi)展基于REITs模式的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。建議成都市以創(chuàng)業(yè)定居、旅游定居和養(yǎng)老定居三種方式為主線(xiàn)，吸引人才來(lái)蓉，由此推動(dòng)商品房流通規(guī)模與流通速度的更進(jìn)一步提高，實(shí)現(xiàn)成都在REITs房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的相對(duì)

21、優(yōu)勢(shì)地位。 最后，從政策優(yōu)勢(shì)來(lái)看，積極籌備的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)在今年取得了實(shí)質(zhì)性突破。四川和重慶作為我國(guó)西部地區(qū)的強(qiáng)者，通過(guò)這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式，重造了西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，加劇了產(chǎn)業(yè)和人才向西部地區(qū)的集聚，促使對(duì)成都市工業(yè)用房和住宅用房的需求逐漸加大。 結(jié)合上述分析，成都市在進(jìn)行REITs開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該以房地產(chǎn)租賃為主，工業(yè)發(fā)展為輔。具體而言，是在REITs產(chǎn)品中，不僅包括房地產(chǎn)租賃，而且包括對(duì)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的投資。在房地產(chǎn)租賃中，以工業(yè)用房和住宅用房為重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)兩類(lèi)用房的有效配比，形成具有突出西部特色以及絲綢之路特色的REITs產(chǎn)品。在工業(yè)產(chǎn)品投資中，以具備絲綢之路特色，兼顧跨國(guó)貿(mào)易的工業(yè)產(chǎn)業(yè)為投資重

22、點(diǎn)進(jìn)行投資。通過(guò)這種房地產(chǎn)租賃與工業(yè)投資兼顧的投資方式，吸引投資者進(jìn)行投資。通過(guò)利用這種紅利共享的模式，不但可以促進(jìn)成都市工業(yè)產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展，而且對(duì)提升成都地區(qū)居住質(zhì)量和居住條件起到顯著作用。 結(jié)論 房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)還屬于一種新興產(chǎn)物，成都作為尚未深入開(kāi)展REITs的地區(qū)，能否開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)以及如何有效開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)是此次研究的重點(diǎn)。 首先，通過(guò)問(wèn)卷設(shè)計(jì)、問(wèn)卷調(diào)查、調(diào)查問(wèn)卷分析、結(jié)構(gòu)方程模型分析，確定了開(kāi)展REITs所需的三個(gè)關(guān)鍵因素，它們依次為地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。確定上述關(guān)鍵因素之后，通過(guò)對(duì)成都地區(qū)深入分析，明確了其在地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)方面，與全國(guó)其它

23、地區(qū)相比具有較為顯著的優(yōu)勢(shì)，由此明確了成都地區(qū)開(kāi)展REITs的可行性。 其次，利用對(duì)成都地區(qū)的深入分析，制定了四步提升措施，重點(diǎn)是從流通領(lǐng)域入手，由提升流通速度、流通規(guī)模，來(lái)實(shí)現(xiàn)三大關(guān)鍵因素中產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)因素所發(fā)揮的作用。對(duì)于流通領(lǐng)域中流通速度、流通規(guī)模的提升，建議以創(chuàng)業(yè)定居、旅游定居和養(yǎng)老定居三種方式為主線(xiàn)具體展開(kāi)。通過(guò)這種房地產(chǎn)租賃與工業(yè)投資兼顧的投資方式，能最大限度地發(fā)揮成都所具有的比較優(yōu)勢(shì)和絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，由此實(shí)現(xiàn)成渝地區(qū)的深入發(fā)展。 參考文獻(xiàn)： 1.劉開(kāi)瑞，錢(qián)蘭.集中化策略下房地產(chǎn)投資信托績(jī)效評(píng)估與啟示—以新加坡上市REITs為例[J].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（1） 2.王鳳榮，李

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