成都房地產(chǎn)城市研究報告

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1、 2013 成都房地產(chǎn)城市研究報告 （注：本報告中涉及數(shù)據(jù)以最新半年度市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)為準） 目 錄 一、成都市經(jīng)濟政策發(fā)展分析 . 2 1、 成都經(jīng)濟環(huán)境與政策 . 2 二、城市規(guī)劃發(fā)展 3 1、天府新區(qū)發(fā)展情況 . 5 2、“北改”進展情況 . 6 三、成都市房地產(chǎn)市場分析 . 6 土地市場篇 . 6 住宅篇 10 廣告篇 17 別墅篇 21 商業(yè)篇 26 寫字樓篇 . 38 SOHO篇 49 LOFT篇 55 二手房篇 . 61 四

2、、成都地產(chǎn)版塊及新價值 . 62 五、未來成都市房地產(chǎn)市場預測 . 81 六、成都市場拿地策略示析 82 1 / 82 一、 成都市經(jīng)濟政策發(fā)展分析 1、成都經(jīng)濟環(huán)境與政策 1.1 、成都經(jīng)濟環(huán)境 據(jù)最新半年度統(tǒng)計，成都全社 會固定投資資產(chǎn)總額達到 2397.6 億元，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總額 31.5 億元，同比增加 20.1%，第二 產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總額 598.

3、6 億 元，同比下降 2.1%，第三產(chǎn)業(yè)固定 資產(chǎn)投資總額為 1767.5 億元，同比增加 22.5%。規(guī)模以上工業(yè)增加值 1129.8 億元，同比增加 15%。 外貿(mào)進出口總額達到 205.5 億美元，同比增加 14.2%。 成都社會消費品零售總額累計 1509.3 億元，同比增加 12.2%。居民消費價格指數(shù)為 102.9 。 全市居民儲蓄存款余額達到 7737 億元，同比增加 21.1%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 775 億元，同比增加 17.4%。全市商品房施工面積為 12495.8 萬㎡， 同比增加 10.4%，商

4、品房竣工面積為 670.6 萬㎡，同比增加 15.2%。 1.2 、財富論壇召開 2013 年 6 月 6 日，財富論壇在成都召開。 在財富論壇召開期間， 成都市共簽約世界 500 強企業(yè)和知名跨國公司投資項目 74 個，投資總 額 1120.15 億元 。 其中，境外 500 強和知名跨國企業(yè)投資項目 48 個，投資總額 46.38 億美元； 境內(nèi) 500 強企業(yè)投資項目 26 個，投資總額 823.31 億元。工業(yè)項目 23 個，投資總額 294.70 億元； 服務業(yè)項目 47 個，投資總額 808.92 億元；農(nóng)業(yè)項目 4

5、個，投資總額 16.53 億元 。 1.3 、成都政策 時間 單位 文件名稱 內(nèi)容摘要 《 2013年全省 全面推進住房保障工作提出了 18 點要求，其中 2013-2-7 省住建廳 住房保障工作 明確開展 “農(nóng)民工住房保障行動” 和啟動住房保障立 要點》 法相關準備工作。 2 / 82 成都還將新增建設各類保障性住房和改造棚戶 《關于進一步 區(qū) 3 萬套（戶） 。其中，各類保障性住房 2.2 萬套， 2013-2-24成都市政

6、加強 2013 年住 8000 戶。在新建的各類保障性住房 改造城市棚戶區(qū) 府辦公廳 房保障工作的 中，廉租住房 2000 套、公共租賃住房 12369 套、經(jīng) 通知》 濟適用住房 5331 套、限價商品住房 2300 套。 進一步加大住房保障力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管， 成都市房 成都國五條細 切實增加中小套型普通商品住房供應， 努力滿足居民 2013-3-31 管局 則公布 合理住房需求， 確保新建商品住房價格漲幅低于

7、本年 度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。 《成都市預售 成都市房 商品住房交付 開發(fā)商不得以繳納相關稅費等作為驗房的前提條件， 2013-4-12 管局 使用流程管理 更不能要求購房者先收房再驗房。 規(guī)定》 成都市公 第一，借款人房屋套數(shù)的認定， 參考范圍將從以前的 公積金貸款調(diào) 2013-7-10積金管理 購房地（比如主城區(qū)、雙流、金堂等）擴展至成都全 整 中心 域；第二，還貸收入比將由 50%調(diào)整為 70%，

8、成都經(jīng)濟環(huán)境與政策總結(jié)： 上半年全市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、 社會消費品投資等各項數(shù)值同比增幅均高于全國平均水平。 而財富論壇的召開， 為成都實現(xiàn)領先 發(fā)展提供了強效“催化劑”和強勁“助推器”。也將帶來新一輪人口轉(zhuǎn)移，為成都房地產(chǎn)發(fā)展帶 來新的契機。 上半年成都市國五條細則頒布，寬松的調(diào)控政策使成都樓市延續(xù)去年下半年來的 上行態(tài)勢。在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策寬松的背景下，成都房地產(chǎn)行業(yè)信心在逐步回升， 房地產(chǎn)投資明顯加大。 二、城市規(guī)劃發(fā)展 1、天府

9、新區(qū)發(fā)展情況 2013 截止到上半年度，天府新區(qū)項目投資總額為 547.5 億元，同比增加 20.2%； 3 / 82 天府新區(qū)“一城六區(qū)”最后一個控制性詳規(guī)——《四川省成都天府新區(qū)天府新城控制性詳 細規(guī)劃及總體城市設計》 （以下簡稱詳規(guī)） 在 2 月 21 日舉行的天府新區(qū)規(guī)劃建設委員會專題會議 上獲原則性通過。 根據(jù)該詳規(guī)， 天府新城總體定位為西部地區(qū)重要的總部商務中心、 金融中心和 會展博覽中心，以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的城市功能區(qū)，城市重要的商業(yè)中心、行政中心以及文化、 教育、體育、醫(yī)療等公共服務中心

10、，將按照城市業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)、形態(tài)“四態(tài)合一”的理念， 堅持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、 現(xiàn)代都市、 現(xiàn)代生活 “三位一體” 為基本理念， 構建宜業(yè)宜商宜居的現(xiàn)代化新城， 塑造新型城市形態(tài)。 2、“北改”進展情況 今年“北改”工程計劃實施市區(qū)項目 472 個，擬投資 545 億元，其中市級重點項目 67 個， 擬投資 178.8 億元。據(jù)介紹， 2013 年 1 月至 4 月，市區(qū)啟動項目已完成投資 183 億元，占年度 計劃 33.6%；市級重點項目已全部啟動，完成投資 60.3 億元， 占年度計劃的 29.6%，實現(xiàn)了開門

11、 紅。 今年舊城改造項目共 13 個，金牛曹家巷、 中鐵二局片區(qū)、 成華區(qū)鐵塔廠等已開展簽約工作， 茶店、花照棚戶區(qū)改造以及土橋場鎮(zhèn)“城中村”2 個項目拆遷處于收尾階段；新華印刷廠北片區(qū) 項目、為民路光榮西路危舊房改造 2 個項目完成房屋拆除。 2013 年產(chǎn)業(yè)項目共 19 個，荷花池市 場改造項目已完成簽約并關閉； 金府鋼材物流中心、 現(xiàn)代鋼鐵城、 西部地理信息產(chǎn)業(yè)園 3 個項目 正在進行拆遷工作；成都國際商貿(mào)城三期等 8 項目正在進行建設。 三、成都市房地產(chǎn)市場分析 土地市場篇 上半年土地市

12、場—新推土地經(jīng)過 2~4 月持續(xù)低迷后， 5、 6 月集中放量。主城區(qū)土地供應縮 量明顯，競爭日趨激烈，競拍地塊頻掀溢價高潮；另外，郊區(qū)地塊表現(xiàn)也相當搶眼，多宗熱點土 地出現(xiàn)高溢價成交情況。 1、上半年土地推出情況 根據(jù)成都市國土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告， 2013 年上半年全年全市商住土地供 應為 119 宗，總面積 7420 畝，供應規(guī)模與去年同期相比有所增長。 4 / 82 從土地供應區(qū)域來看， 受北改政策利好， 新增土地供應明顯向北郊板塊傾斜， 其中位于北郊 板塊的新

13、都以 1464 畝的供應量位居首位，其次是雙流、新津、郫縣，土地供應主力仍集中在郊 縣。 注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略 2、上半年土地成交規(guī)模情況 2013 年上半年全市共出讓土地 120 宗，規(guī)模為 7247 畝，成交單價 360 萬 / 畝。較去年同期 相比，成交規(guī)模同比下降

14、 4.9%，成交金額上升 22.4%。 5 / 82 注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略 3、上半年土地成交地價 由于今年成交土地主要集中在郊縣， 成交地價較去年有小幅下降， 上半年全市平均成交地價 為

15、 325 萬 / 畝，上半年均價 325 萬 / 畝，同比上漲 27.45% 環(huán)比上漲 6.5%。 從各行政區(qū)域成交地價來看，主城區(qū)錦江區(qū) 2013 年上半年沒有土地成交，武侯區(qū)平均成交 地價高達 987 萬 / 畝，其次是青羊區(qū) 957 萬 / 畝，金牛區(qū)成交地價最低，僅為 416 萬 / 畝。郊縣土 地成交價大邑縣最高，為 580 萬 / 畝，其次是雙流 465 萬 / 畝。 樓面地價而言，主城區(qū)樓面地價日趨高企，郊區(qū)板塊增長潛力大，截至到 2013 年 6 月，大 成都樓面均價達到了 3358 元 / 平米。

16、 6 / 82 從溢價率情況分析， 主城區(qū)中武侯區(qū)及成華區(qū)溢價率相對較高； 受北改政策利好， 位于北郊 的板塊新都、金堂北改政策出臺后，開發(fā)商拿地熱情較高，溢價水平持續(xù)偏高，遠郊的崇州、大 邑板塊也日趨活躍。 4、土地市場總結(jié)： 整體而言，主城區(qū)土地日趨稀缺，市場需求缺口較大，未來地價將進一步上漲，相對供應量 較緊縮的主城區(qū)土地而言， 郊縣配套日漸成熟， 主城區(qū)拿地需求將逐漸轉(zhuǎn)向郊縣釋放， 未來都將 是成都土地市場成交的主力區(qū)域，土地價格未來增長的潛力巨大。

17、 注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略 7 / 82 住宅篇 1、新增供給、銷售情況 1.1 、新增供給走勢 供應激增，郊區(qū)成為主要供應區(qū)域 2013 年上半年，成都市新增商品住宅 145111 套， 1392.68

18、萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別比同期增 加 45%， 37.41% 。由于 12 年下半年來樓市成交量一路走高，因此加大了開發(fā)商推貨信心，增大 了供應。今年上半年供應高峰出現(xiàn)在 4 月，單月供應量達到 375.39 萬方，比去年同期增加 29%。 受 3 月小陽春鼓舞和 5 月房交會雙重影響， 4 月份供應量創(chuàng)下上半年最高紀錄。 從供應區(qū)域來看， 郊縣已成為住宅主要供應區(qū)域，供應量遠大于主城區(qū)。

19、 1.2 、新增供給行政區(qū)域比較 從各行政區(qū)域住宅新增來看， 2013 上半年，雙流、高新區(qū)、新都區(qū)供應量較大， 分別有 208.89 萬㎡、 158.89 萬㎡、 153.6 萬㎡左右住宅供應，近郊區(qū)市場供給較為充足。 8 / 82 1.3 、住宅成交走勢 調(diào)控政策寬松，成交再創(chuàng)新高 2013 年上半年，未受國五條等政策調(diào)控影響，成都市商品住宅成

20、交再創(chuàng)新高，全市住 宅成交 168530 套，規(guī)模為 1640.09 萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升 38%、35.7%。成交從 2012 年上半年一路走高。從成交量來看，郊縣住宅每月成交量均高于主城區(qū)。 在 3、 4 月 份 ，受 新 國 五 條 調(diào) 控 政 策 影 響 ，引 發(fā) 市 場 恐 慌 性 購 買 ，因 此 3 、 4 月 份成 交 量 達 到 上 半 年 最 高 峰 。 5、 6 月 份 ， 由 于 前 期 購 房 客 戶 已 被 大 量 投 資 ，因 此 成 交 量 走 低 。

21、 9 / 82 1.4 、供銷比情況 供銷兩旺，市場供不應求 從供銷走勢來看， 2013 年上半年供銷兩旺，除了 4 月份供銷比達到 1.22 ，其余月份均低于 1.0 。 上半年住宅成交面積大于供應面積， 市場供不應求。 上半年銷量連續(xù) 4

22、 個月超過去年同期水 平，使得主城區(qū)住宅供求比下降，銷售壓力減小。從數(shù)據(jù)上可以看出， 上半年整體市場供求關系 較 2012 年下半年大幅度的緩和。 10 / 82 1.5 、各面積段供銷情況 上半年 70-90 ㎡、90-110 ㎡產(chǎn)品是市場供應和成交的主流， 分別占比整體成交量的 37%， 21%。首

23、置 70-130 平占比 74%，剛需依然是市場的主力軍。 2、價格情況 價格小幅上揚，上漲 400 元 / ㎡。 2013 成都上半年主城區(qū)商品房銷售均價達 9968 元 / 平方米， 大成都 1— 3 月份在 6600 元 / ㎡ 左右， 4 月份由于銷售回暖，價格上揚， 4-6 月住宅銷售均價 7000 元 / ㎡，大成都二季度環(huán)比一 季度上漲 400 元 / 平方米。 主城區(qū)錦江區(qū)以 10936 元 / ㎡的銷售單

24、價位居第一， 金牛區(qū)以 9511 元 / ㎡的銷售單價位居第二。由于兩個區(qū)域銷售的住宅多位于三環(huán)內(nèi)， 價格最高。 在郊縣區(qū)域中， 雙 流以 6957 元 / ㎡的銷售價格居首。 11 / 82 3、存量情況 郊 區(qū) 庫 存 量 大 ， 未 來 需 要 較 長 時

25、 間 去 化 。 截至 2013 年 6 月底， 成都市住宅存量為 176694 套，存量面積 1973.36 萬㎡。 存量面積同比 下降 36.6%。其中主城區(qū)存量 47982 套、 523.24 萬㎡；郊縣存量 128712 套、 1450.12 萬㎡。 從各區(qū)縣存量來看，雙流、郫縣、新都存量面積均超 180 萬㎡，雙流達到 265.30 萬㎡。按 照今年上半年去化速度，存量還需要 8 個月左右時間才能消化完畢，市場潛在競爭較大。

26、 12 / 82 2013年1-6 月成都市各區(qū)域住宅存量情況 區(qū)域 套數(shù) 主城區(qū) 47982 錦江區(qū) 7148 成華區(qū) 7299 金牛區(qū) 5818 青羊區(qū) 6853 武侯區(qū) 4344 高新區(qū) 16520 郊區(qū) 128712 近郊 84980 雙流 20423 溫江 14970 龍泉驛 12928 郫縣 19075 新都區(qū) 17584 遠郊 43732 金堂縣

27、7817 都江堰 6712 邛崍市 2695 蒲江縣 1337 新津縣 2987 崇州 2971 大邑縣 5312 彭州市 7934 青白江 5967 合計 176694  所占比例 存量面積（萬㎡） 所占比例 27.16% 523.24 26.52% 4.05% 81.06 4.11% 4.13% 73.38 3.72% 3.29% 58.69 2.97% 3.88% 64.77 3.28% 2.46% 41.59 2.11% 9.35% 203.76 10.33% 72.84% 1450.1

28、2 73.48% 48.09% 954.43 48.37% 11.56% 265.30 13.44% 8.47% 178.58 9.05% 7.32% 129.65 6.57% 10.80% 198.83 10.08% 9.95% 182.06 9.23% 24.75% 495.68 25.12% 4.42% 85.61 4.34% 3.80% 82.41 4.18% 1.53% 30.50 1.55% 0.76% 18.85 0.96% 1.69% 45.41 2.30% 1.68% 30.71 1.56% 3

29、.01% 62.70 3.18% 4.49% 78.20 3.96% 3.38% 61.31 3.11% 100.00% 1973.36 100.00% 13 / 82 4、半年度住宅銷售排行 銷 售 排 行 — -- 近 郊 剛 需 項 目 成交 良 好 ， 改 需 項 目 受 到 抑 制 。 從單個樓盤銷售排行來看，排行前十項目上半年成交量均在 11-15 萬㎡左右，單個樓盤上 半

30、年成交均在 1100 套以上，排名前兩位項目月均去化高達 280 套。 2013 年 1-6 月商品住宅銷售排行榜（認購口徑） 項目名稱 銷售面積(㎡) 排名 項目名稱 成交套數(shù) 排名 天悅府 158231.9 1 藍光幸福滿庭 1738 1 東山國際新城 133885.59 2 藍光花滿庭 2 期 1731 2 中德英倫聯(lián)邦 123356.79 3 綠地中心 1408 3 佳兆業(yè)君匯上品 123085.52 4 保利城 1310 4 綠地中心

31、 120592.99 5 東山國際新城 1307 5 藍光幸福滿庭 118922.7 6 龍湖金楠天街 1274 6 藍光花滿庭 2 期 118377.45 7 中德英倫聯(lián)邦 1250 7 保利城 116322.02 8 世茂花香首府 1218 8 龍湖金楠天街 115535.97 9 藍光 COCO時代 1136 9 洲際銀海灣 114739.71 10 宇眾悅府 1128 10 5、新開樓盤情況 新開盤—上半年新開盤項目增加，下半年新開

32、盤項目將集中爆發(fā)，競爭激烈 2013 年上半年累計新開樓盤 267 個，較去年同期增加 39 個。受政策影響，上半年開發(fā)商加 速了推盤節(jié)奏，隨著 6 月市場的逐步好轉(zhuǎn)，預計下半年開盤項目將會集中爆發(fā)，競爭更加激烈。 14 / 82 廣告篇 監(jiān)測媒體：成都商報、華西都市報 監(jiān)測內(nèi)容： 以上媒體中發(fā)布的

33、房地產(chǎn)資訊， 包括平面廣告、 專版；監(jiān)測指標為廣告投放總量、 發(fā)布規(guī)格、發(fā)布時間、樓盤廣告強度、廣告訴求點、版面及區(qū)域廣告監(jiān)測分析。 監(jiān)測范圍：以上報紙媒體所有地產(chǎn)廣告。 監(jiān)測時間： 2013.1.1-2013.6.30 2013 年上半年全市報媒廣告投放的樓盤總數(shù)： 325 個，平面廣告總發(fā)布頻次： 2233 次，平 面廣告投放金額：約 16714 萬元。投放媒體仍然以成都商報為主，其中成都商報投放 1217 次， 廣告費用 9100 萬元，華西都市報投放 1016 次，廣告費用為 7614 萬元。 6、區(qū)域投

34、放 區(qū)域投放—主城區(qū)項目投放遠超郊區(qū)項目，高新區(qū)投放量及費用位居首位 從各行政區(qū)域廣告投放來看， 2013 年上半年高新區(qū)投放量最大，投放 489 次，投放金額為 3450 萬元，主城區(qū)項目廣告投入力度較大，近郊及遠郊區(qū)項目推廣力度較小。 15 / 82 行政區(qū)域 投放量（次） 廣告費用 ( 萬元) 市區(qū) 1314 9480.37 高新區(qū) 489 3450 成華區(qū) 217 1697.1

35、錦江區(qū) 194 1677.06 青羊區(qū) 162 1117.41 武侯區(qū) 145 874.85 金牛區(qū) 107 663.95 郊縣 919 7233.33 近郊 721 5544.87 雙流 344 2572.63 龍泉驛 130 977.85 新都區(qū) 109 889.02 溫江 71 576.59 郫縣 67 528.78 遠郊 198 1688.46 都江堰 47 335.43 蒲江縣 43 457.7 彭州市 41 355.77 金堂縣 33 285.97 新津縣 21 147.59 大邑

36、縣 11 101.09 青白江 2 4.91 7、方位投放 主城區(qū)方位投放—城南占據(jù)領先地位，其余方位廣告投入力度稍小 從報媒投放方位來看，城南項目較多，投放力度較大，以 550 次排在首位，其次是城東、城 西。 16 / 82 方向 投放量（次） 廣告費用 ( 萬元) 城南 550 3709.33 城東 362 2926.86 城西 259 191

37、0.37 城北 78 569.59 城中 65 364.23 合計 1314 9480.38 8、項目廣告投放排行 2013 年上半年廣告投放排名前十項目來看，龍湖金楠天街無論是投放量還是投放費用均耀 居第一，其次是成都新世紀環(huán)球中心，投放費用均在 390 萬以上。 從投放樓盤個案來看， 品牌開發(fā)商及大盤廣告推廣力度較大， 主要訴求為項目性價比及升值 空間。

38、 17 / 82 排名 物業(yè)名稱 投放量 廣告費用 主要內(nèi)容 ( 萬元) 1 龍湖金楠天街 69 476.28 55 萬方商業(yè)地標，百年雙楠新中心 2 成都新世紀環(huán)球中心 67 390.57 環(huán)球中心，實景呈現(xiàn) 3 藍光空港總部基地 54 449.72 用 10 萬，跟著韓國巨頭做創(chuàng)富 4 藍光錦繡城 48 351.2 三代同樂，當然 COCO錦繡 5 北城世紀公園 40 35

39、2 4 月 28 日盛大開盤，共圓城北舒居 夢 6 藍光 COCO蜜城 35 231.85 coco 蜜城，青春不累，內(nèi)光華不 貴 7 龍湖時代天街 35 230.84 中國西南全民投資百億商圈 8 保利石象湖國際鄉(xiāng)村 34 385.04 開創(chuàng)中國高端度假新格局，保利石 俱樂部 象湖打造四川形象新名片 9 恒大帝景 34 258.15 總價十幾萬，地鐵上筑小家 10 綠地中心 33 316.68 2013 財富焦距成都 世界地

40、標只看 468 9、住宅市場總結(jié) 上半年受新“國五條”細則影響，由于擔心二手房征收個稅，引發(fā)市場恐慌性購房， 住宅市場成交量明顯回暖，供應激增，郊區(qū)成為主要供應、成交區(qū)域。上半年，成都市新增商品 住宅 145111 套， 1392.68 萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別比同期增加 45%，37.41% ；全市住宅成交 168530 套，規(guī)模為 1640.09 萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升 38%、 35.7%。 從存量來看，郊區(qū)存量壓力較大，未來需要較長時間去化。住宅上半年共去化存量 247.41 萬㎡。

41、截至 2013 年 6 月底，成都市住宅存量為 176694 套，存量面積 1973.36 萬㎡。存 量面積同比下降 36.6%。按照 2012 年去化速度，未來大約需要 9 個月時間去化。 從價格來看，上半年由于成交大幅回暖，帶動成交價格小幅回升，上漲 400 元 / ㎡左右。 從各面積段產(chǎn)品成交來看，首置 70-130 ㎡占比 74%，剛需依然是市場的主力軍。 18 / 82 別墅篇 1、新增供給、銷售情況 1.1 、新增供給走勢

42、 在剛需市場主導下，受成交不景氣影響，別墅供應量大幅下跌 2013 年上半年，成都市別墅新增 2453 套，新增面積 57.13 萬㎡，同比分別下降 32%、 30%。 主城區(qū)新增別墅 6.29 萬㎡，郊縣新增別墅 50.84 萬㎡。從上半年月度成交走勢來看，新增在 4 月出現(xiàn)高位增長，別墅供給主力仍集中在郊縣，主城區(qū)因土地稀缺，別墅產(chǎn)品供給較少。從歷年 新增供應來看，上半年別墅供應量達到 2009 年來的最低位。

43、 19 / 82 1.2 、新增供給行政區(qū)域比較 別墅主力供給區(qū)域集中在近郊和遠郊，遠郊占比 53%。主城區(qū)僅有金牛區(qū)、高新區(qū)有少量別 墅供給。行政區(qū)域新增 --- 雙流、蒲江、新津、都江堰是目前別墅主力供給區(qū)域，放量較大。主 城區(qū)新增主要來自華僑城東岸， 雙流主要新增來自于建發(fā) . 淺水灣、 牧山逸家、 藍山國際 . 爵悅半 島；新津別墅新增主要來

44、自置信牧山麗景、龍湖悠山郡、花樣年 . 君山。 1.3 、新增供給之物業(yè)類型比較 物業(yè)類型新增—聯(lián)排、獨棟別墅物業(yè)占主導，雙拼別墅逐漸淡出市場 2012 年上半年別墅新增主要以聯(lián)排、 獨棟別墅為主， 分別新增 18.25 萬㎡ , 均占總供應的 32%， 其次是疊拼別墅。雙拼別墅新增占比較少。

45、 20 / 82 1.4 、別墅銷售走勢 成 交 — 剛 需 搶 戲 ， 別 墅 遇 冷 ， 成 交 量 與 去 年 同 期 大 幅 下 降 ， 成 交 量 創(chuàng) 下 09 年 以 來 最 低 位 。 2012 年上半年全市別墅成交 2326 套，成交面積為 62.38 萬㎡，同比下降 27%、18%。從月度 成交走勢來看， 2-3 月市場稍顯低

46、迷，進入 4 月后，成交迎來爆發(fā)性增長，并超過了去年同期水 平。 1.5 、銷售之物業(yè)類型比較 從物業(yè)形態(tài)來看，銷量最好的為聯(lián)排別墅，共銷售 27.56 萬㎡，成交占比達到 44%。其次為 獨棟別墅，銷售 16.88 萬㎡，占比 27%。 21 / 82

47、 1.6 、供銷比情況 供銷比—推盤節(jié)奏放緩，上半年銷售大于供應，基本消化市場存量。 就供銷比走勢而言，除 2、 4 月外，其余月度供銷比均低于 1.0 ，可以看出，開發(fā)商放 緩了推盤節(jié)奏。 1-3 月份主要以消化市場存量為主， 4 月份由于新增供應大幅增加，供銷比 上升。上半年，新增供應面積小于成交面積，從 12 年下半年以來，市場持續(xù)以消化存量為 主。

48、 22 / 82 2、價格情況 受成交低迷影響，別墅價格持續(xù)走低。 上半年大成都別墅銷售均價波動較大。 3 月份達到最高值，月均銷售均價 12925.7 元 / ㎡， 4 月份銷售回暖價格開始持續(xù)走低，到 6 月份均價為 1094

49、3.44 元/ ㎡。 23 / 82 3、存量情況 3.1 、存量之行政區(qū)域比較 雙流別墅市場仍是成都核心別墅市場，開發(fā)體量巨大。整體別墅市場存量巨大，未來去化 需 18 個月時間。 目前存量面積約有 217.72 萬㎡，存量套數(shù)約有 8260 套。存量面積同比下降 12%，存量套數(shù)

50、 同比下降 27%。按照 2012 年全年 5533 套的銷售速度，未來去化時間大致需要 18 個月時間。未 來競爭壓力大。 存量區(qū)域上雙流、都江堰別墅存量最大，存量面積分別為 39.19 萬㎡、 29.99 萬㎡，分別占 總存量 18%、 13.8%，從大區(qū)域來看，存量面積以郊區(qū)為主，郊區(qū)存量 203.81 萬㎡，占全市別墅 總存量的 93.6% 。

51、 24 / 82 行政區(qū)域 主城區(qū) 錦江區(qū) 成華區(qū) 金牛區(qū) 青羊區(qū) 武侯區(qū) 高新區(qū) 郊區(qū) 近郊 雙流 溫江 龍泉驛 郫縣 新都區(qū) 遠郊 金堂縣 都江堰 邛崍市 蒲江縣 新津縣 崇州 大邑縣 彭州市 青白江 合計  存量套數(shù) 所占比例 存量面積（萬㎡） 所占比例 46

52、6 5.6% 13.91 6.4% 57 0.7% 2.00 0.9% 0 0.0% 0.00 0.0% 182 2.2% 5.68 2.6% 29 0.4% 1.01 0.5% 11 0.1% 0.34 0.2% 187 2.3% 4.88 2.2% 7794 94.4% 203.81 93.6% 3188 38.6% 101.40 46.6% 1113 13.5% 39.19 18.0% 1130 13.7% 31.84 14.6% 204 2.5% 6.50 3.0% 388 4.7% 1

53、2.66 5.8% 353 4.3% 11.21 5.1% 4606 55.8% 102.41 47.0% 353 4.3% 9.57 4.4% 1755 21.2% 29.99 13.8% 42 0.5% 1.41 0.6% 623 7.5% 11.75 5.4% 666 8.1% 21.25 9.8% 186 2.3% 3.27 1.5% 845 10.2% 21.43 9.8% 100 1.2% 2.35 1.1% 36 0.4% 1.38 0.6% 8260 100% 217.72 100

54、% 3.2 、存量之物業(yè)形態(tài)比較 別墅存量物業(yè)形態(tài)以聯(lián)排和獨棟別墅為主，聯(lián)排別墅存量 91.49 萬㎡，占比 42%，獨棟別墅 存量 75.47 萬㎡，占比 35%。但這兩種物業(yè)也是目前去化最快的物業(yè)。由于雙拼別墅去化慢，未 25 / 82 來雙拼的去化是整個別墅市場的難點。 4、半年度別墅銷售排行 金 科 廊 橋 水 鄉(xiāng) 以 銷 售 面 積 74334.27 ㎡ 、 銷 售

55、套 數(shù) 326 套 排 名 第 一 位 。 2013年1-6 月成都市別墅銷售排行（認購口徑） 項目名稱 銷售面積 排名 項目名稱 成交套數(shù) 排名 ( ㎡) 金科廊橋水鄉(xiāng) 74334.27 1 金科廊橋水鄉(xiāng) 326 1 龍湖悠山郡 39065.06 2 彩疊園 135 2 建發(fā)淺水灣 32123.21 3 龍湖悠山郡 129 3 城南逸家 30250.59 4 城南逸家 105 4 國色天鄉(xiāng) 21416.49 5 保利石象湖國際 8

56、9 5 鄉(xiāng)村俱樂部 東山國際新城 20889.99 6 東山國際新城 85 6 牧馬山卡地亞 20602.91 7 大溪谷 77 7 麓湖生態(tài)城 19945.88 8 國色天鄉(xiāng) 75 8 彩疊園 18289.38 9 中信云棲谷 62 9 綠地錦天府 16228 10 海昌天瀾 59 10 5、別墅市場總結(jié) 在剛需主導的市場下，別墅市場日漸低迷。上半年別墅供應量和成交量創(chuàng)下 2009 年以來的 最低值。上半年別墅新增 2453 套，新增面積 57.13

57、 萬㎡，同比分別下降 32%、30%。別墅成 交 2326 套，成交面積為 62.38 萬㎡，同比下降 27%、 18%。供應面積、成交面積同比雙雙下 26 / 82 跌。在目前別墅市場低迷的情況下，預計下半年成交量會小幅下跌。 從暢銷的物業(yè)形態(tài)來看，聯(lián)排和獨棟別墅是上半年市場的供應和成交主力。 從價格上看，上半年別墅價格波動起伏， 4 月份達到高位，但是 5、 6 月份成交走低，價格 開始持續(xù)下跌，預計未來下半年別墅價格會有小幅下跌。 從存量上看， 別墅存量主要集中在郊區(qū)， 主要集中在雙流和都江堰。 但是雙流區(qū)

58、域別墅成交 良好，未來都江堰別墅去化壓力巨大。 商業(yè)篇 1、 新增供應情況 1.1 、新增供應走勢 2012 年商業(yè)市場競爭加劇， 2013 年上半年供應減緩，供應量小幅下跌 2013 年上半年， 成都市商業(yè)物業(yè)新增 18428 套，規(guī)模為 189.97 萬㎡， 分別同比上升 8.62%， 下降 11.97%。今年 1 月份迎來了一個供應小高峰，成為今年上半年的峰值，單月供應量達到了 55.16 萬㎡，同比增加了 192.14%，之后經(jīng)過 2 月份的急速下落后， 3-6 月份又進入相對平緩期。

59、從供應區(qū)域來看，郊縣已成為商業(yè)物業(yè)供應的主要區(qū)域，供應量已遠高于主城區(qū)。 27 / 82 1.2 、新增供給行政區(qū)域比較 高新區(qū)由于有大體量的綜合體供應，供應量排在第一位，未來去化壓力大。 從各行政區(qū)域商業(yè)物

60、業(yè)新增供應來看， 2013 年上半年，高新、雙流、新津、新都供應量 較大，分別達到 30.95 萬㎡、 20.56 萬㎡、 18.23 萬㎡、 17.66 萬㎡，近郊供給量比較充足。 1.3 、新增環(huán)域比較 從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)新增供應來看， 2013 年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增主要集中在二 ~三 環(huán)，占據(jù)新增供應高達 43%；三環(huán) ~繞城及繞城外占比相當，合計占據(jù)新增供應的 50%。目前商業(yè) 物業(yè)新增供應二環(huán) ~三

61、環(huán)仍占比居多，但總的城市商業(yè)格局還是處于向外擴張階段，各大新商圈 的不斷落成，促進著各區(qū)域的不斷發(fā)展成熟。 28 / 82 1.4 、新增方位比較 城南商業(yè)新增供應量排第一，未來競爭白熱化。 從各方位商業(yè)物業(yè)新增供應來看， 2013 年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增以城南為主，占總 新增供應達 55%，其次城西，城中占比最少，

62、僅占總的 3%。受天府新城規(guī)劃影響，城南有大體量 的城市綜合體供應，使得該區(qū)域商業(yè)體量供應加大，未來這一區(qū)域商業(yè)開發(fā)需謹慎。 2、 成交情況 2.1 、成交走勢 受住宅投資客被擠壓影響，上半年成交小幅上升 2013 年上半年，成都市商業(yè)物業(yè)成交 11116 套，規(guī)模為 113.66 萬㎡，同比分別上升 5.99%，10.35%。經(jīng)過去年 12 月份成交量達到高位峰值，今年 1-2 月份急速下落后， 3-6 月 份有所回升，在 4

63、月份達到峰值 26.40 萬㎡， 5 月有所波動。從成交區(qū)域來看，郊縣成交量 一直高于主城區(qū)。 29 / 82 2.2 、成交行政區(qū)域比較 從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交量來看， 2013 年上半年，高新、雙流、新都成交面積較大，分 別達到 21.11 萬

64、㎡、 14.20 萬㎡、 13.21 萬㎡；商業(yè)物業(yè)成交還是主要集中在主城區(qū)及近郊。 30 / 82 2.3 、成交環(huán)域比較 從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)成交量來看， 2013 年上半年， 主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交二環(huán) ~三環(huán)居于首位， 占總成交的 33%，其次三環(huán) ~繞城，占比 30%，一環(huán)內(nèi)

65、占比最少，僅占 6%。 2.4 、成交方位比較 從各方位商業(yè)物業(yè)成交量來看， 2013 年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交以城南為主，占總成 交面積高達 51%，城西次之，城中最少，僅占 6%。 31 / 82

66、 2.5 、供銷比情況 上半年整體供應減緩，但是供應量仍遠大于銷量，未來去化難度大 從供銷走勢來看， 2013 年上半年除 2 月份供銷比為 0.74 ，小于 1 外，其它幾月均大于 1， 上半年商業(yè)物業(yè)市場整體呈供大于求局面。 上半年銷量均超過去年同期水平， 且供應量整體小于 去年同期，使得供銷比下降；但由于去年供銷比除 12 月份其它均大于 1，且最高值 8 月份達到 了 16.38 ，使得市場存量處于高位，銷售壓力仍然較大。 32 / 82 2.6 、半年度成交排行榜比較 從商業(yè)物業(yè)排行榜來看， 專業(yè)市場及大型商場成上半年商業(yè)銷售主力， 目前