成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 大成咨詢 2013年第一季度 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 編制單位：成都大成不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢有限公司 二〇一三年四月 目 錄 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 3 (一) 宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 3 (二) 房地產(chǎn)政策、事件簡(jiǎn)析 7 二、 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 10 (一) 一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 10 1. 商品住宅需求上漲，庫存量下降 10 2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交價(jià)格小幅反彈

2、10 3. 二手房市場(chǎng)井噴式發(fā)展，價(jià)格倒掛現(xiàn)象持續(xù) 12 (二) 二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 14 1. 新建商品住宅成交量下降，成交價(jià)格環(huán)比小幅回升 14 2. 二手房成交價(jià)格小幅上漲，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象持續(xù) 16 三、 成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 17 (一) 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 17 1. 新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲 17 2. 新建商品住宅季度成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 18 3. 二手房季度成交量大幅上漲 19 4. 商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升 20 5. 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 21 (二) 二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 24 1. 新建商品住宅成交均價(jià) 24 2. 二、

3、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 26 (三) 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)與重點(diǎn)城市的異同 26 1. 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 26 2. 與重點(diǎn)城市異同之處 27 (四) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判 29 (五) 房產(chǎn)市場(chǎng)特殊狀況分析 30 1. “國(guó)五條”發(fā)布背景及內(nèi)容 30 2. 重點(diǎn)城市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 32 3. 成都“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 36 4. “國(guó)五條”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 37 四、 成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 40 (一) 成交量分析 40 (二) 成交價(jià)格分析 43 (三) 流標(biāo)宗地分析 47 五、 成都土地市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)及預(yù)判 49 51 2013年第一季度

4、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 (一) 宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 1. GDP增速放緩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn) 初步核算，2013年第一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%。分季度看，2012年以來，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但運(yùn)行總體平穩(wěn)?？傮w看來，2013年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。 圖1-1-1： 2011-2013年1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比較圖 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率震蕩上漲 2013年1-3月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含

5、農(nóng)戶）58092億元，比上年名義增長(zhǎng)20.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.7%），增速比1-2月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期持平。房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.9%），增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。從2011年以來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年11月止住下滑趨勢(shì)，至今年3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因?yàn)檎{(diào)控政策明顯減少。

6、詳見圖1-1-2。 圖1-1-2： 2011-2013年3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 3. 自籌資金、定金及預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2013年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，增速從去年4月開始持續(xù)上升，今年2月和3月同比分別增長(zhǎng)33.70%和29.30%，增幅明顯高于2011年以來平均水平。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近7成，為66.4%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年1-2月數(shù)據(jù)計(jì)算） 圖1-1-3： 2013年1-2月全

7、國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖 從資金來源的增長(zhǎng)率來看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開始一直處于低位，平均同比增長(zhǎng)率為8.07%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，2月和3月同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到26.40%和19.80%?？傮w來看，2013年第一季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年2月，其同比增長(zhǎng)率大幅上至66.50%，達(dá)到2011年以來的最高點(diǎn)，表明開發(fā)企業(yè)銷售在2012年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見圖1-1-4。 圖1-1-4： 2011-2013年2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖 4. 國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)在景氣線以下 2013年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.56，環(huán)比下降0.36個(gè)百分點(diǎn)，但同比上漲0.64個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩月同比回升。從2010年3月開始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開始震蕩回升。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見圖1-1-5。 圖1-1-5： 2010年-2013年3月全國(guó)

9、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖 綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率震蕩上漲。一方面，在GDP增速有所放緩和國(guó)家把“穩(wěn)增長(zhǎng)”擺在2013年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，一季度也出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對(duì)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新且持續(xù)實(shí)施，2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對(duì)穩(wěn)定。 (二) 房地產(chǎn)政策、事件簡(jiǎn)析 1. “兩會(huì)”在北京

10、舉行 第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議于3月5日-18日，政協(xié)第十二屆全國(guó)委員會(huì)第一次會(huì)議于3月3日-14日，分別在北京舉行，會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人。溫家寶代表國(guó)務(wù)院作政府工作報(bào)告。報(bào)告提出，2013年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)7.5%，CPI目標(biāo)3.5%。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。與去年政府工作報(bào)告的表述相比，今年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表述更加嚴(yán)厲。同時(shí)，報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。 2. 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)

11、控工作的通知》 《通知》即“國(guó)五條”，要求完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。另外，中央要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 3. 國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知 為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓底價(jià)確定程序，加強(qiáng)出讓地價(jià)評(píng)估管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，要求各地：（1）要進(jìn)一步健全國(guó)有建

12、設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價(jià)程序，地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評(píng)估，底價(jià)應(yīng)由集體決策。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門在確定補(bǔ)繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評(píng)估。（2）出讓土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國(guó)土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評(píng)估活動(dòng)，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。（3）出讓土地估價(jià)報(bào)告，一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚?/p>

13、國(guó)土資廳發(fā)〔2012〕35號(hào)）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。報(bào)告出具方無法登錄“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價(jià)師姓名和資格證書號(hào)等情況，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門核實(shí)匯總后，報(bào)部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。（4）市、縣國(guó)土資源主管部門或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，應(yīng)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。對(duì)估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。起拍（

14、始）價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價(jià)，但成交價(jià)不能低于底價(jià)。（5）省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)＜?，?duì)已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議，并向社會(huì)公布抽查評(píng)議結(jié)果。（6）出讓方對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請(qǐng)省級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評(píng)估。（7）部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，適時(shí)修訂《規(guī)范》，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門可制訂本地實(shí)施細(xì)則。以上要求的有效期為五年。 4. 地鐵3、4號(hào)線全面施工，二環(huán)路等干道改造工程持續(xù)實(shí)施 地鐵3、4號(hào)線繼續(xù)路面施工，目前武成大街、雙橋路、玉雙

15、路等交通干道繼續(xù)封閉打圍施工，施工期間會(huì)對(duì)沿線交通造成較大影響。 二環(huán)路快速路快速公交系統(tǒng)繼續(xù)施工；成溫路預(yù)計(jì)今年5月完工，紅星路預(yù)計(jì)8月完工，一環(huán)路預(yù)計(jì)4月開工，9月完工，2.5環(huán)已貫通。較多的交通設(shè)施改造對(duì)全市交通有較大影響。 綜述：本季度國(guó)務(wù)院發(fā)布最新調(diào)控政策“國(guó)五條”，中央不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；同時(shí)，新提出“多套住房交易征收20%個(gè)人所得稅”的重要政策，表明房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境難以在短時(shí)間內(nèi)好轉(zhuǎn)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的發(fā)

16、布，會(huì)加強(qiáng)出讓地價(jià)評(píng)估管理，進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓底價(jià)確定程序，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為做出規(guī)范，是以后進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估的綱領(lǐng)性文件。地鐵2號(hào)線二期工程即將在5月投入運(yùn)營(yíng)，沿線交通條件得到很大改善，使得沿線二手房交易量穩(wěn)步提升的同時(shí)，報(bào)價(jià)也逐步上漲，成為二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域。 二、 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 (一) 一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 1. 商品住宅需求上漲，庫存量下降 2013年第一季度，四個(gè)一線城市庫存量總體均有所下降，庫存壓力有所減小。一季度，一線城市商品住宅成交有共同的特點(diǎn)：1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國(guó)五條”的發(fā)布上漲較大，

17、全部超過1月成交量。北上廣深可售面積環(huán)比分別下降210.15、103.69、92.24、32.68萬平方米；供應(yīng)量方面，環(huán)比去年四季度沒有太大變化，加上許多購房者意欲防范政策風(fēng)險(xiǎn)，造成需求集中釋放，成交量上漲較多，供大于求的情況得到改善?？傮w來看，一線城市庫存量下降，但庫存壓力仍然存在。詳見圖2-1-1。 圖2-1-1： 一線城市住宅可售面積對(duì)比圖 2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交價(jià)格小幅反彈 2013年第一季度，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)樓市持續(xù)回暖。成交量方面，一線城市新建商品住宅成交量較快速上漲，環(huán)比、同比均有不同程度上漲，總體來看成交量已走出低位并出現(xiàn)一定程度的激增；一季度

18、，一線城市商品住宅成交有共同的特點(diǎn)：季度成交量同比去年均有較大上漲，1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國(guó)五條”的發(fā)布上漲較大，全部超過1月成交量。其中北京上漲幅度較大，環(huán)比、同比分別上漲92.11%和312.81%，3月成交584萬平方米，為歷史最高。成交價(jià)格方面，2012年上半年，一線城市住宅成交均價(jià)下降趨勢(shì)較明顯，其中，北京下滑幅度最大，上海相對(duì)較?。浑S著2012年第二季度開始的樓市逐漸回暖，開發(fā)商資金壓力減弱，逐漸調(diào)整銷售策略，不再實(shí)施打折促銷，今年一季度成交均價(jià)持續(xù)反彈，且去年下滑幅度越大的城市，反彈幅度也越大，其中北京、廣州成交均價(jià)同比去年上漲超過10%，

19、深圳同比上漲9.30%，上海同比上漲3.85%。詳見表2-1-1、圖2-1-2。 表2-1-1：一線城市新建商品房成交情況統(tǒng)計(jì)表 　 北京 上海 廣州 深圳 成交面積(萬平方米) 763.28 310.09 250.15 107.25 環(huán)比 92.11% -35.68% -29.51% -8.82% 同比 312.81% 13.72% 57.82% 81.26% 成交均價(jià)（元/㎡） 26011 28147 15309 26221 環(huán)比 6.09% 4.12% 6.76% 6.92% 同比 11.29% 3.85% 11.70

20、% 9.30%  圖2-1-2：一線城市住宅成交均價(jià)對(duì)比圖 備注：由于中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”取值權(quán)重有調(diào)整，2012年第4季度數(shù)據(jù)與往季度數(shù)據(jù)可比性不高。 整體來看，2013年第一季度重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市“量?jī)r(jià)齊漲”：成交量雖然環(huán)比去年第四季度有所下降，但同比去年均有較大上漲，且各城市3月的月度成交量均較快速上漲至歷史高位，相較于限購實(shí)施初期已走出低位；成交價(jià)格連續(xù)三季度環(huán)比、同比均有所回升。從月份看，除去2月傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季外，1月、3月成交量均處于較高位，造成這種情況的原因是：多數(shù)購房者為了規(guī)避可能的政策風(fēng)險(xiǎn)，提前入市購房，造成需求短時(shí)間內(nèi)激增，使

21、3月成交量較快速上漲。預(yù)計(jì)下季度一線城市成交量回落的可能性較大。 3. 二手房市場(chǎng)井噴式發(fā)展，價(jià)格倒掛現(xiàn)象持續(xù) 2013年第一季度，二手房成交量除北京環(huán)比有所下降外，其余一線城市二手房成交量上漲較多，呈井噴式發(fā)展。尤其是3月，“國(guó)五條”規(guī)定二手房交易將被收取20%個(gè)稅，造成二手房交易量激增，北上廣深3月二手房成交量環(huán)比2月分別增長(zhǎng)322.83%、355.00%、330.00%、395.00%，詳見圖2-1-3。成交價(jià)格方面，去年二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入穩(wěn)中緩慢回升的階段，一季度延續(xù)了此態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格緩慢上漲；除深圳外，一線城市二手房成交均價(jià)高于新建商品房成交價(jià)格，北京“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象

22、仍然較為嚴(yán)重；2012年6月以來，一線城市二手房?jī)r(jià)格回暖態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來穩(wěn)定中保持緩慢上漲的可能性較大。詳見表2-1-2、圖2-1-4。 表2-1-2：一線城市二手房成交情況對(duì)比統(tǒng)計(jì)表 月份 2012年第4季度 2013年第1季度 成交面積(萬m2) 環(huán)比 同比 成交面積(萬m2) 環(huán)比 同比 北京 376.77 14.29% 39.82% 285.02 -24.35% 19.51% 上海 383.05 -23.83% /　 727.96 90.04% / 廣州 177.412 29.33% 119.36% 320.58 80.69

23、% 393.12% 深圳 146.49 -2.63% 65.17% 244.57 66.95% 491.18% 圖2-1-3：一線城市二手房成交量變化圖 圖2-1-4：一線城市二手房成交均價(jià)變化圖 備注：本季度起一線城市二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)一使用中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”。 (二) 二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 對(duì)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析，我們采用了“典型分析”的方法，選取二線城市中比較具有代表性的六個(gè)城市，包括重慶、南京、武漢、青島、杭州和天津作為典型樣本城市。 1. 新建商品住宅成交量下降，成交價(jià)格環(huán)比小幅回升 成交量方面，201

24、3年第一季度，除杭州成交量有較大上漲外，其余二線城市成交量均有不同程度下降。在“國(guó)五條”對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)控更嚴(yán)格的情況下，各城市月度成交量多數(shù)在3月環(huán)比上漲幅度較大，造成本應(yīng)是淡季的一季度成交量仍然保持在較高位，總量環(huán)比上季度小幅下降8.37%。見圖2-2-1。 圖2-2-1：二線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品房成交量對(duì)比圖 成交價(jià)格方面，2013年第一季度，二線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交價(jià)格繼續(xù)回升，整體環(huán)比上漲1.36%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的6個(gè)城市，成交價(jià)格環(huán)比均有不同程度上漲，其中南京環(huán)比上漲超過3%，其余各城市上漲幅度在2%以內(nèi)，相較于2012年第四季度有所放緩。見圖2-2-2。 圖2-2-2：二

25、線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品房成交價(jià)格對(duì)比圖 整體來看，與一線城市不一致，2013年第一季度重點(diǎn)監(jiān)測(cè)二線城市“量跌價(jià)漲”，成交量較2012年第四季度有所下跌，但下跌幅度不大；成交價(jià)格環(huán)比持續(xù)回升，繼續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。 2. 二手房成交價(jià)格小幅上漲，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象持續(xù) 2013年第一季度，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的二線城市二手房成交價(jià)格小幅小漲，環(huán)比平均上漲3.49%。除青島小幅下降2.37%外，其余城市均有不同程度上漲，其中，南京和天津分別上漲6.50%和5.45%，其余城市漲幅均在5%以內(nèi)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的6個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格均高于新建商品房成交均價(jià)，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象較為嚴(yán)重。見圖2-2-3。（特別說明：二線城市二

26、手房成交面積數(shù)據(jù)缺失）。 圖2-2-3：二線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交價(jià)格對(duì)比圖 三、 成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 (一) 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2013年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢(shì)，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)3個(gè)季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。 1. 新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲 2013年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。其中2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，為74.37萬平方米，3月供應(yīng)量較大，達(dá)到223.28萬平方米，保持在較高水平。2013年第一季度總供應(yīng)量為337.05萬平方米，環(huán)比下降33.71%，同比上漲

27、106.1%。見圖3-1-1。 圖3-1-1：2012年10月-2013年3月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖 從供應(yīng)商品房的用途來看，一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為337.05萬平方米，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為296.15平方米，占總供應(yīng)面積的87.87%。見圖3-1-2。 圖3-1-2：2013年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 2. 新建商品住宅季度成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上漲，漲幅為7.06%。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢(shì)，月度同比分別上漲212.

28、18%、5.42%和32.98%，3月由于“國(guó)五條”的發(fā)布，造成需求短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達(dá)到112.43萬平方米，為2010年11月以來最高，甚至超過限購實(shí)施前期，需求集中爆發(fā)的2011年1月的成交量。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲57.45%，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。見圖3-1-3。 圖3-1-3：2012年10月-2013年3月一圈層新建商品住宅成交量圖 3. 二手房季度成交量大幅上漲 2013年第一季度，二手房成交量環(huán)比四季度有一定幅度上漲，漲幅為54.81%，同比大幅上漲324.55%。自2012年2月一圈層二手房成交量止住下滑趨勢(shì)以來，成交量在震

29、蕩中逐步上漲。2013年第一季度延續(xù)上漲趨勢(shì)，其中1月成交量為70.83萬平方米，同比去年上漲594.25%，3月成交量達(dá)到121.83萬平方米，同比去年上漲329.39%，這是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上首次二手房月度成交量突破100萬平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。造成同比較大幅上漲的原因是：一方面去年同期成都市二手房市場(chǎng)處于低谷，成交量絕對(duì)值較?。涣硪环矫?月初“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購房者欲趕在政策發(fā)布前購房，規(guī)避可能增加的購房成本，故造成二手房成交量短時(shí)間內(nèi)激增。2013年3月月底，各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則相繼出臺(tái)，目前二手房市場(chǎng)積極向上的態(tài)勢(shì)將難以

30、持續(xù)。見圖3-1-4。 圖3-1-4：2013年10月-2013年3月一圈層二手房成交量比較圖 4. 商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升 2013年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7771元/平方米，環(huán)比上漲2.67%。自2011年3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)且上漲幅度加大。原因一方面是去年5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，使成交均價(jià)有所上漲，繼而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；另一方面是3月初“國(guó)五條”

31、發(fā)布，短時(shí)間內(nèi)對(duì)成交量有一定推動(dòng)，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)上漲。本公司統(tǒng)計(jì)的中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。見圖3-1-5、圖3-1-6。 圖3-1-5：2010年-2013年1季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖 圖3-1-6：2011年-2013年3月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖 5. 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施超過一年，且房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降，部分剛性需求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場(chǎng)至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。目前，一方面既有調(diào)控政策

32、持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的“國(guó)五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的回暖趨勢(shì)。按照行政區(qū)域劃分，2013年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域。見表3-1-1、圖3-1-7。 表3-1-1：2012年-2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表 單位：平方米 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 31420.85 43197.09 52770.59 84672.14 31206.56 59424.83 564.57 2月 52277.05

33、 79294.26 65914.03 120451.37 46941.58 138659.81 622.64 3月 88576.30 114673.36 236166.74 205070.32 67919.14 131183.11 1869.83 4月 48043.88 71498.96 114534.65 193237.16 72729.44 119198.00 933.40 5月 73388.55 110571.18 158268.63 257045.64 113059.31 134162.11 1467.44 6月 6186

34、8.30 84654.14 92803.14 199120.13 85154.85 68725.66 941.69 7月 87268.84 138071.19 132340.59 276781.48 126651.99 102894.30 1091.65 8月 65816.35 139623.84 166016.37 317476.40 133934.42 178155.96 1186.99 9月 51031.15 104453.40 105669.05 259386.72 108408.85 175903.78 762.11 10

35、月 38845.79 61524.60 78518.57 165049.42 68047.01 75925.52 2308.52 11月 109794.62 121329.65 193658.05 337032.31 109187.36 233863.80 672.22 12月 82346.45 87682.73 141592.17 292505.01 95728.73 134611.59 581.18 1月 91502.76 93797.42 163133.85 309338.61 122289.16 166549.41 85.2

36、1 2月 50626.08 44336.58 122412.79 170544.47 72638.70 70673.78 262.68 3月 102233.38 114466.85 228301.30 364229.60 118216.47 186332.59 10515.29 2013年合計(jì) 244362.22 252600.85 513847.94 844112.68 313144.33 423555.78 10863.18 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。 圖3-1-7：2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建

37、商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。根據(jù)2011年8月-2013年3月供求數(shù)據(jù)，截止2012年年末，一圈層商品房庫存量超過2600萬平方米。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時(shí)，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。見圖3-1-8。 圖3-1-8：2013年10月-2013年3月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖 新建商品住宅價(jià)格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價(jià)格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實(shí)際優(yōu)惠程度已降低。隨著市場(chǎng)的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價(jià)，

38、造成新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)季度回暖。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。 二手住宅方面，受政策發(fā)布影響，本季度二手房成交量有很大上漲，尤其2月底“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購房者欲趕在政策發(fā)布前購房，規(guī)避可能增加的購房成本，造成3月二手房成交量短時(shí)間內(nèi)激增。2012年7月，成都實(shí)施二手房新收稅辦法，辦法實(shí)施前也曾引發(fā)二手房市場(chǎng)成交量短時(shí)間內(nèi)激增，實(shí)施后突降；市場(chǎng)經(jīng)過3個(gè)月左右時(shí)間逐步適應(yīng)，逐漸恢復(fù)正常成交水平。參照去年的相似情況，預(yù)計(jì)下季度二手房成交量將有一定幅度的回落。 綜上所述，從四季度來看，重點(diǎn)城市和成都住宅市場(chǎng)發(fā)展方

39、向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象，尤其是在“國(guó)五條”發(fā)布后，各個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交量都在短時(shí)間內(nèi)激增。關(guān)于“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，詳見本章第五節(jié)：“房產(chǎn)市場(chǎng)特殊狀況分析”。 (二) 二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 1. 新建商品住宅成交均價(jià) 2013年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5699元/㎡，環(huán)比上季度微幅上漲1.46%，同比去年上漲6.44%。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，分別為5.26%和3.17%；其余二圈層各區(qū)縣均價(jià)基本與上季度持平，溫江環(huán)比下跌1.17%。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場(chǎng)依然處在回暖區(qū)間?？傮w來看，二圈

40、層成交均價(jià)在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有一定上漲趨勢(shì)。見圖3-2-1。 圖3-2-1：2012-2013年1季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖 2013年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為3973元/㎡，環(huán)比上季度上漲0.44%，同比去年上漲6.11%。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有不同程度上漲，都江堰和青白江環(huán)比分別上漲2.12%和1.61%?？傮w來看，三圈層成交均價(jià)有一定上漲趨勢(shì)。見圖3-2-2。 圖3-2-2： 2012-2013年1季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖 2. 二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 2013年第一季

41、度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個(gè)別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價(jià)有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價(jià)有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢(shì)。 二圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)下跌時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)上漲幅度大于一圈層。本季度，一圈層新房成交均價(jià)同比去年上漲3.16%，而二圈層成交均價(jià)同比上漲6.44%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過8%，經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，且受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房?jī)r(jià)仍然存在繼續(xù)上漲

42、的可能。 三圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、二圈層。盡管如此，本季度，一圈層新房成交均價(jià)同比去年上漲3.16%，而三圈層成交均價(jià)同比上漲6.11%。經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。 綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會(huì)對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。預(yù)計(jì)二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大幅度變動(dòng)，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制剑陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格將比較穩(wěn)定，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將逐步放緩后平穩(wěn)運(yùn)行。 (三) 成都市房產(chǎn)市場(chǎng)與重點(diǎn)城市的異同 1. 成都市房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量

43、延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房成交量也大幅上漲，成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。 2. 與重點(diǎn)城市異同之處 我們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，以2010年1月為基期，測(cè)算出各城市、各月的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）和二手住宅價(jià)格指數(shù)（定基）。 2013年3月，新建商品住宅價(jià)格與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。成都市與全國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況一致：2011年以來受調(diào)控政策影響震蕩發(fā)展，從去年

44、12月起成交價(jià)格反彈趨勢(shì)明顯，上漲速度較快。一線城市價(jià)格指數(shù)在自去年第四季度以來均持續(xù)上漲；二線重點(diǎn)城市中，只有杭州價(jià)格指數(shù)在去年10月、11月下降，其余城市均持續(xù)上漲；一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度明顯高于二線城市。杭州的數(shù)據(jù)十分具有代表性：自2011年1月起，由于限購政策的持續(xù)效力，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到抑制，價(jià)格指數(shù)保持一定平穩(wěn)，到了2011年9月開始逐步下滑，2012年5月下滑到最低位后，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，價(jià)格指數(shù)雖有所反復(fù)，但總體保持上漲趨勢(shì)至今。在圖示11個(gè)重點(diǎn)城市中，2013年前三個(gè)月成都的價(jià)格指數(shù)上漲幅度分別排名第6、11、11位，歷史數(shù)據(jù)和即時(shí)數(shù)據(jù)均反映出，相較于其他重點(diǎn)城

45、市，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)變化更為平穩(wěn)，變化幅度接近全國(guó)平均水平，不會(huì)大起大落是成都較為明顯的特點(diǎn)。見圖3-4-1、圖3-4-2。 圖3-4-1：成都與一線典型城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖 圖3-4-2：成都與二線典型城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖 2013年3月，二手住宅價(jià)格與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。成都市與全國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況大體一致：由于需求集中釋放，二手房成交量走高，價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)集中上漲情況

46、。與新建住宅情況一致，價(jià)格指數(shù)在經(jīng)歷2012年的下降階段后，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，延續(xù)回升勢(shì)頭，一線城市上漲幅度大于二線重點(diǎn)城市。相較于其他重點(diǎn)城市，與新建商品住宅價(jià)格指數(shù)一致，成都二手住宅價(jià)格指數(shù)變化同樣較為平穩(wěn)。見圖3-4-3、圖3-4-4。 圖3-4-3：成都與一線典型城市二手住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖 圖3-4-4：成都與二線典型城市二手住宅價(jià)格指數(shù)（定基）對(duì)比圖 (四) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判 總體看來，2013年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，這種回暖難

47、以長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)。 1. 調(diào)控持續(xù)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將放緩 限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。盡管限購限貸政策對(duì)成交量的抑制作用較明顯，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購，市場(chǎng)已逐漸適應(yīng)限購政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，造成2012年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲43.85%，市場(chǎng)回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢(shì)。一方面，本季度中央發(fā)布“國(guó)五條”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場(chǎng)猜測(cè)有一定差距，政策對(duì)市場(chǎng)造成很大影響的

48、可能性不大。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在逐漸放緩回暖趨勢(shì)后平穩(wěn)運(yùn)行。 2. 熱點(diǎn)區(qū)域 本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。 (五) 房產(chǎn)市場(chǎng)特殊狀況分析 1. “國(guó)五條”發(fā)布背景及內(nèi)容 自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，本次出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。2012年2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國(guó)大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成

49、交均價(jià)有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價(jià)格水平下降的趨勢(shì)消失且回暖跡象明顯，“國(guó)五條”在這種背景下醞釀出臺(tái)。 2013年1月15日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在財(cái)政部調(diào)研時(shí)一再表示，從中長(zhǎng)期看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項(xiàng)就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。其后地方兩會(huì)相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 2月20日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”，包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、

50、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。 3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，且限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)

51、購）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施?！锻ㄖ纷钍荜P(guān)注的一條政策是明確對(duì)出售自有住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，該政策將對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投機(jī)操作起到抑制性作用。 “國(guó)五條”發(fā)布后，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。股市對(duì)政策的反應(yīng)從側(cè)面表明，“國(guó)五條”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)均有較大影響，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻的政策環(huán)境。 2.

52、重點(diǎn)城市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 截至2013年4月1日，各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則相繼出臺(tái)，我們收集了各重點(diǎn)城市的實(shí)施細(xì)則，詳見表3-5-1。 表3-5-1：重點(diǎn)城市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則一覽表 城市 房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 限購 限貸 稅收 增加供應(yīng) 保障房建設(shè) 市場(chǎng)監(jiān)管 北京 與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房?jī)r(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。 本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房。 繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。 能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 住房用地供應(yīng)計(jì)劃為

53、1650公頃。增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。 2013年建設(shè)籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套 對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 上海 按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。 進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。 嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款首付比例和貸款利率。 能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求，結(jié)合實(shí)際，統(tǒng)籌安排編制本市

54、2013年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃 全年新開工、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米。 嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)，商品住房銷售方案?jìng)浒笇徍说纫?guī)定。對(duì)預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案?jìng)浒浮翰缓税l(fā)預(yù)售許可證。 廣州 新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。 購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同(認(rèn)購)之前。對(duì)非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由調(diào)整為“自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或

55、社保證明購房的，不予認(rèn)可。 提高第二套住房貸款首付款比例 2013年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)5.95平方公里；確保各類保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%；禁止容積率小于等于1的低密度高檔住宅用地供應(yīng)。 引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。 深圳 2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。 加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。

56、充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)購房方面的作用。 2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。 籌建保障性安居工程項(xiàng)目4萬套，新開工保障性安居工程項(xiàng)目1.5萬套，竣工2萬套，基本建成3萬套。 天津 新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。 適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款首付比例和貸款利率 嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征所得稅。 重慶 新建商品住房?jī)r(jià)格增幅應(yīng)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。 嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，

57、暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 對(duì)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 2013年全市住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地比例達(dá)到年度供應(yīng)總量的70%以上，嚴(yán)格限制容積率小于1的低密度、大戶型住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 2013年建成15.58萬套、新開工23.39萬套保障性住房，確保完成國(guó)家目標(biāo)任務(wù)。 合肥 2013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。 2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 完成全年新開工3.9萬套保障性安居

58、工程建設(shè)任務(wù)，基本建成保障性安居工程1.6萬套。 嚴(yán)厲打擊“陰陽合同”等違規(guī)交易行為。凡已備案的商品住房?jī)r(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。 濟(jì)南 新建商品房?jī)r(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)水平。 住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。 開工建設(shè)保障性安居住房1.5萬套、向社會(huì)提供分配各類保障性住房不少于6000套。 鄭州 2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。 2013年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商品住房項(xiàng)目。 完成開工建設(shè)保障性住房4

59、5848套、基本建成45672套的建設(shè)任務(wù)。 在商品房預(yù)售審批時(shí)，對(duì)商品房預(yù)售方案中商品住房?jī)r(jià)格明顯高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格，且不接受物價(jià)、房管部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證。 寧波 新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。 繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策 適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。 2013年全市住房用地計(jì)劃供應(yīng)1380.46公頃。 2013年全市實(shí)現(xiàn)新開工建設(shè)和籌措保障性安居工程1.25萬套，建成保障性安居工程9000套。 對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不

60、接受住建部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。 杭州 新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。 必要時(shí)提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率 除去上表中的城市，包括成都在內(nèi)的重點(diǎn)城市，如南京、武漢、西安、青島、貴陽等，僅公布了2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，目標(biāo)可以總結(jié)為“確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度”；僅北京、上海、重慶和天津明確將收取20%個(gè)稅，深圳和寧波細(xì)則未明確提及20%個(gè)稅，但對(duì)稅收政策變化有所強(qiáng)調(diào)；北上廣深及杭州、天津、重慶等城市表示將適時(shí)調(diào)整二

61、套房首付和貸款利率；僅北京和廣州采取更新的或更明確的限購措施。 總體來看，中央政策呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。主要表現(xiàn)為要求各地收緊房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，明確統(tǒng)計(jì)新建商品住宅價(jià)格，扣除保障房因素，設(shè)立嚴(yán)格的房?jī)r(jià)控制把關(guān)機(jī)制，并注意市場(chǎng)引導(dǎo)，增加普通商品住房的供應(yīng)。從各地實(shí)施細(xì)則來看，北京、上海細(xì)則最嚴(yán)厲，對(duì)限購、信貸、限價(jià)、供應(yīng)等多方面都有明確、嚴(yán)厲的政策；以此對(duì)比，除了北上兩地的實(shí)施細(xì)則在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購、二套房貸、個(gè)人所得稅等調(diào)控政策各方面都有所細(xì)化與升級(jí)外，其他地方的細(xì)則并沒有做到細(xì)化，多數(shù)是以往政策的延續(xù)和再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重影響的可能性不大。 3. 成都“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 3月31日

62、，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，全文為：“按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)）要求，現(xiàn)將我市2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布如下：各級(jí)房產(chǎn)管理部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府和市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度?！? 《通知》完成了“國(guó)五條”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)了以

63、往的調(diào)控措施，但是對(duì)目前受關(guān)注度較大的20%個(gè)稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊，使二手房成交量短時(shí)間沖高；但細(xì)則發(fā)布后，政策規(guī)定與市場(chǎng)預(yù)期有較大差異，故《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響不大，未來短時(shí)間內(nèi)新房及二手房?jī)r(jià)格下降的可能性較小。 4. “國(guó)五條”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 以2013年2月20日，“國(guó)五條”發(fā)布日期為時(shí)間軸基點(diǎn)，以周成交量為基礎(chǔ)分析“國(guó)五條”對(duì)成都市房產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響?！皣?guó)五條”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖3-5-1。 圖3-5-1：“國(guó)五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖 首

64、先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)間（2013年3月31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢(shì)。 新建商品住宅方面，值得注意的是“國(guó)五條”中有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于2011年的“國(guó)八條”?！皣?guó)八條”中提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向是“新建商品住房”，調(diào)控的目標(biāo)更加明確，表明中央對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心依然強(qiáng)烈?！皣?guó)五條”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴(kuò)大。但是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施

65、，“國(guó)五條”對(duì)二手房市場(chǎng)造成的影響大于對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場(chǎng)。由圖3-5-1，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國(guó)五條”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多，“國(guó)五條”對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)確實(shí)也產(chǎn)生一定“積極”影響；另一方面，利用EXCEL對(duì)近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢(shì)分析，未來趨勢(shì)線是往上的。綜合以上因素判斷，未來短期內(nèi)成都新建商品房市場(chǎng)可能進(jìn)入震蕩上漲態(tài)勢(shì)。 二手房市場(chǎng)方面，“國(guó)五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”這一剛性條款。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)

66、持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營(yíng)業(yè)稅，未滿5年的征收營(yíng)業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅均按房屋指導(dǎo)價(jià)的1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未來成都有無更進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，原則上都要以“國(guó)五條”為準(zhǔn)，必將對(duì)二手房市場(chǎng)造成長(zhǎng)期影響。由圖3-5-1，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析，自“國(guó)五條”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù)3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因?yàn)橘u房者擔(dān)心地方細(xì)則會(huì)將20%個(gè)稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險(xiǎn)；但現(xiàn)在細(xì)則出臺(tái)，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會(huì)急于出手已有房；二手房供應(yīng)減少，許多購房者又會(huì)重新考慮新房，如此抬高新房?jī)r(jià)格、二手房成交量減少的可能性較大。另一方面，利用EXCEL對(duì)近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢(shì)分析，未來趨勢(shì)線是往下的，且向下幅度較大。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲，“透支”了較多市場(chǎng)需求，接下來更多的購房者可能會(huì)觀望一段時(shí)間，成交量回落的可