戴德梁行物業(yè)管理事務(wù)

《戴德梁行物業(yè)管理事務(wù)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《戴德梁行物業(yè)管理事務(wù)（45頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)1第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)交付物業(yè)交付一、物業(yè)的交付一、物業(yè)的交付第四節(jié)第四節(jié)2 一、物業(yè)的交付 物業(yè)的交付簡單來說就是“交房入住”。所謂“交房”就是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙。也就是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同物業(yè)管理企業(yè)在完成承接驗(yàn)收之后，按照程序?qū)⑽飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)交付給購房者的過程。所謂“入住”就是業(yè)主或使用人接房后進(jìn)入實(shí)際使用狀態(tài)，也稱“入伙”。 3二、物業(yè)入住的程序與工作 交付是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中

2、的階段。為了交房手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。 4 首先應(yīng)及時將交房通知書、收樓須知等交給業(yè)主，方便業(yè)主順利辦好交房手續(xù)；其次還應(yīng)向用戶發(fā)放用戶須知和用戶手冊，向用戶提供必要幫助；最后要加強(qiáng)對用戶裝修的管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想，以便樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。 按照先后順序，物業(yè)入住的程序和工作內(nèi)容分為以下幾個方面：5(一)交房前的準(zhǔn)備(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件物業(yè)入住的程序與工作6(一) 交房前的準(zhǔn)備 交房前必不可少的一項準(zhǔn)備工作就是“清潔衛(wèi)生”。也就是物業(yè)管理

3、企業(yè)在完成了對物業(yè)的承接驗(yàn)收之后，對物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括：建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對各種設(shè)備的清潔等。 7 做好清潔衛(wèi)生，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎(chǔ)；另一方面可以使物業(yè)以嶄新的面貌迎接業(yè)主的入住，同時也是物業(yè)管理企業(yè)樹立其良好形象和信譽(yù)的開始。8(二) 向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件 交房前物業(yè)管理企業(yè)還需要設(shè)計及準(zhǔn)備好各種入住手續(xù)文件。入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義

4、，在業(yè)主辦理入住手續(xù)前寄發(fā)給他們，以便業(yè)主按時順利地辦好入住手續(xù)。在實(shí)際操作中，有些物業(yè)管理企業(yè)還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時使用。9（三）配合用戶搬遷 用戶搬遷是指業(yè)主和非業(yè)主使用人實(shí)際使用該物業(yè)的開始，因此對于物業(yè)管理企業(yè)而言此時是十分關(guān)鍵的時刻。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶自覺的配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。為了能有一個良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好下列工作： 10 1、做好宣傳工作 111、做好宣傳工作 采用多種宣傳手段和方法，向用戶進(jìn)行宣傳，使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理工作。通常，

5、物業(yè)管理企業(yè)都向用戶發(fā)放用戶須知和用戶手冊。用戶手冊全面詳盡的反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時也告知用戶，物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務(wù)項目。 122、指揮交通 設(shè)立專人指揮搬遷車輛出入，維護(hù)交通秩序，避免發(fā)生交通事故。13 3、加強(qiáng)安全防范 用戶搬遷一般時間比較集中，人員進(jìn)出復(fù)雜，此時的人身安全、財產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。這一時期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高警惕，加強(qiáng)治安管理，安排較多的保安人員值班，以此杜絕火災(zāi)、偷盜、安全事故的發(fā)生。14 4、加強(qiáng)用戶裝修管理 無論是住宅物業(yè)還是非住宅物業(yè)，遷入新居的住戶和單位，一般都要對房屋進(jìn)行不同程度的裝修。對此，物業(yè)管理企業(yè)除給予積極的協(xié)助外，還要特別注意加強(qiáng)對房屋

6、裝修的管理，包括建立對房屋的裝修尤其是房屋結(jié)構(gòu)的變動和室內(nèi)原有設(shè)備、管線的改動的申報審批制度。也包括對裝修施工過程中的垃圾、噪聲、用火、用電安全的管理，對裝飾裝修材料的管理等。15三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式 (一)入住通知書 16 入住通知書是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入住通知書時應(yīng)注意以下幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入住不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入住手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。 (2)業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機(jī)

7、動時間予以補(bǔ)辦。 (3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦法。 下面是一份“入住通知書”的常用格式，僅做參考： 17 入入 住住 通通 知知 書書 女士先生： 您好!歡迎您入住花園! 您所認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收，測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。 (一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部，財物部，物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理入住手續(xù)。 各樓各層辦理入住手續(xù)時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入住手

8、續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話： 特此通知 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年月日18 收樓須知是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返、給業(yè)主增添不便。下面是一份“收樓須知”的常用格式，僅做參考：19 收收 樓樓 須須 知知 女士先生： 歡迎您成為大廈的新業(yè)主! 我公司將為您提供良好的管理服務(wù)。茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。望您能認(rèn)真閱讀，切勿遺忘。 1、您應(yīng)在接到入住通知書之日(以郵戳為準(zhǔn))起3個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入住手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過半

9、年不來辦理的房產(chǎn)，將由本大樓物業(yè)管理公司代管，代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過3年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。 2、您來辦理入住手續(xù)時請帶齊以下物件： (1)購房合同(協(xié)議)： (2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章： (3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； (4)入住通知書； (5)入住手續(xù)書： (6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)； (7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。 注意 如您委托他人前來辦理，還應(yīng)帶上以下資料和證件： (1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證； (2)您(業(yè)主)身份證或護(hù)照的影印件； (3)代理人的身份證或護(hù)照。 3、您在辦理手續(xù)時請按以下程

10、序進(jìn)行 (1)到房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)付款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務(wù)部將在您的入住手續(xù)書上蓋章； (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的入住手續(xù)書上蓋章； (3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費(fèi)用；費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在入住手續(xù)書上蓋章； (4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂管理公約、領(lǐng)取住戶手冊、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項辦好后，您(業(yè)主)在入住手續(xù)書上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。 4、您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請在收樓時書面

11、告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。 5、根據(jù)大廈承建合同，大廈維護(hù)保養(yǎng)期為1年，1年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。但是，如因使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。 6、您(業(yè)主)可以對所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面的申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 祝您順利入住! 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年月日20 入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有各部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。下面是一份“入住手

12、續(xù)書”的常用格式，僅做參考：21 入 住 手 續(xù) 書 女士先生： 您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： 1、至房地產(chǎn)公司財務(wù)部繳付購房余款 2、至房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部審核入住資格 3、至物業(yè)管理公司財務(wù)部交付管理費(fèi)用 4、至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事宜 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年月日22 繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考： 23 繳 款 通 知 書 女士先生： 您好，您所購買的區(qū)棟單元室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時，請同時繳清

13、以下款項： l、購房余款，計人民幣元。 2、預(yù)收個月的管理費(fèi)，計人民幣元。 3、專項維修資金，計人民幣元。 4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣元。(政府規(guī)定應(yīng)按戶一次性計費(fèi)) 5、其他費(fèi)用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年月日24 驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，督促開發(fā)商及時整改相關(guān)問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制訂的文件。下面是一份“驗(yàn)樓情況表”的常用格式，僅做參考： 25 驗(yàn)驗(yàn) 樓樓 情情 況況 表表 大廈屋室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入住驗(yàn)

14、收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為： 1、無任何異議： 2、發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題： (1) (2) (3) 請開發(fā)商予以解決! 業(yè)主簽字： 物業(yè)管理公司(代表)簽字： 年月日26 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式： 27 樓樓 宇宇 交交 接接 書書 甲方：開發(fā)商 乙方：業(yè)主 鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關(guān)部鑒定合格。業(yè)主購買的樓層室已經(jīng)具備入住條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。 現(xiàn)在業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量

15、和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書，并確認(rèn)下列條款： 1、雙方確認(rèn)，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主； 2、業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙； 3、開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同中”規(guī)定的保修義務(wù)； 4、業(yè)主同時確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議； 5、雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托師事務(wù)所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)； 6、本交接書自雙方簽字之日起生效； 7、本交接書一式兩份，雙方各持

16、一份。 開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字： 年月日28第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修管物業(yè)的裝飾裝修管理理一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類 結(jié)束29二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容 根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，并且提供施工人員名單給物業(yè)公司予以登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組織驗(yàn)收 內(nèi)容內(nèi)容30一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類 業(yè)主在驗(yàn)收樓宇后根據(jù)自己的審美要求、生活情趣和經(jīng)濟(jì)實(shí)力對自己所購

17、物業(yè)進(jìn)行的房屋修飾和裝扮，就是物業(yè)的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風(fēng)格各種各樣，格調(diào)也迥然不同，一般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時也可分為純自然型、都市現(xiàn)代型、高雅傳統(tǒng)型、青春浪漫型等多種格調(diào)的裝飾裝修。 31二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容(一)、業(yè)主裝修申請(住宅) 32 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。 下面是一份“裝修申請表”的樣張：33裝修申請表 34(二)、裝修報批 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物

18、業(yè)管理企業(yè)均按以下程序進(jìn)行裝修審批： 1、業(yè)主或使用人在裝修前，應(yīng)事先將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案)等向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。與此同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面告知業(yè)主或使用人條例中規(guī)定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項。 2、業(yè)主或使用人詳細(xì)、如實(shí)地填寫“裝修申請表”，并經(jīng)管理處審核同意。 3、裝修施工隊進(jìn)入現(xiàn)場施工，首先應(yīng)到管理處簽訂裝修施工隊治安責(zé)任書及裝修施工保證書。 4、裝修施工隊領(lǐng)取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入證后，方可進(jìn)行裝修施工。 35(三)、裝修管理要求 1、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 2、不得隨意占用、損壞住宅的共用

19、部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備； 3、不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物； 4、不得侵占綠地、毀壞綠化； 5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋散堆放； 6、不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 7、不得排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪傳聲； 8、不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬樱?9、不得隨意增加落地面的靜荷載； 10、不得在晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日期間，從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工活動；36 三、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定 為了進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)管理裝修行為，創(chuàng)造和保障安全

20、、舒適、整潔的工作環(huán)境和居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，對業(yè)主(使用人)、物業(yè)管理公司分別做出規(guī)定 37三、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定 為了進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)管理裝修行為，創(chuàng)造和保障安全、舒適、整潔的工作環(huán)境和居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，對業(yè)主(使用人)、物業(yè)管理公司分別做出規(guī)定。 38物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定（一）、業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定39（一）、業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定 1、按書面告知物業(yè)管理公司的有關(guān)裝修內(nèi)容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調(diào)整裝修項目，應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司； 2、嚴(yán)格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)

21、施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，遵守施工作業(yè)時限，晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動； 3、搬運(yùn)裝修建材時不得妨礙其他業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應(yīng)裝袋清運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，確保沿途清潔； 4、裝修工程時，應(yīng)做到文明規(guī)范施工，現(xiàn)場應(yīng)配備消防滅火設(shè)備，不得造成下水道堵塞和損壞以及墻面、露面等滲漏水。 5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應(yīng)接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。40（二）、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定 1、配備相關(guān)的專業(yè)人員加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)；并及時告知業(yè)主或使用人條例中規(guī)定的住宅裝修的禁止行

22、為，禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項。 2、及時對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違法住宅裝修禁止行為提出整改意見； 3、配備專人負(fù)責(zé)在裝修活動的日常巡視和監(jiān)督； 4、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。 5、對于拒不整改的違法裝修行為，應(yīng)當(dāng)及時告知給業(yè)主委員會并報告給相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。 6、在住宅裝修施工完畢后，應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出入證；對造成房屋和實(shí)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。41（三）、裝修報批程序 根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)裝飾裝修之前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管

23、理企業(yè)。” 為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： 1、業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。 2、詳細(xì)、如實(shí)地填寫“裝修申請表”，并經(jīng)管理處審核同意。 3、裝修施工隊?wèi)?yīng)到管理處簽訂裝修工程隊治安責(zé)任書及裝修施工保證書。 4、在領(lǐng)取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入證后，方可進(jìn)行裝修施工。 42（四）、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi) 根據(jù)粵價房(1999)第166號文規(guī)定：小區(qū)內(nèi)建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費(fèi)用。43（五）、其他 目前，許多物業(yè)公司為了規(guī)范各住戶和裝修施工隊的裝修管理行為，杜絕禁止行為的 產(chǎn)生，保障第三人的合法權(quán)益，故一些物業(yè)公司要求業(yè)主和裝修施工隊在裝修前必須向管理處交納相關(guān)費(fèi)用，即押金和保證金。但是，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或施工隊伍收取裝修保證金、押金。因此，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司只能加強(qiáng)宣傳、監(jiān)督與管理，以此來杜絕裝修中的違法違規(guī)行為，確保第三人的合法權(quán)益。44 謝 謝45