小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容2006-06-28 10:53：45 作者：helen 來源： 瀏覽次數(shù)：1518 （一）管理構架1、組織機構圖2、各部門職能及各崗位職責3、員工情況1)員工構成,其中管理人員占；學歷構成（特別是管理人員）2）各部門骨干基本情況（二）內(nèi)部管理制度1、公司管理形式（總經(jīng)理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）2、行政人事制度1)員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）2）員工考核、獎懲制度3)員工檔案的管理3、檔案管理1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案)2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件)3）檔案借閱制度4）業(yè)主資料的管理（保密性）5、財務制度1）收費標準的制定、申報、審批 2）押金的處理3)財務收支預算、決算、分析4）日常財務帳務處理5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況6、采購及庫存管理1）采購內(nèi)容的制定和審批2）庫存的有效控制及及時補充3)庫存的帳務處理4）庫房安全管理制度7、公文管理制度1）外來文件管理2）內(nèi)部文件往來3)收發(fā)登記4)通告管理制度8、工程管理制度1）分包方的評選標準管理（資質(zhì)、工程款預算、信譽等）2)簽訂合同3)工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄4)工程驗收制度5）整改制度9、辦公設備的管理1）臺帳2）領用3）報廢10、合同管理11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法12、公司工會設置、福利制度及企業(yè)文化建設（三）公眾管理制度1、 業(yè)委會章程2、 管理維修公約3、 衛(wèi)生公約4、 裝修管理規(guī)定5、 停車場管理規(guī)定6、 治安管理規(guī)定7、 園林、綠化管理規(guī)定小區(qū)基本概況（組織小區(qū)接管驗收工作）（一）概況1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構成等2、設備設施情況1）消防設施2)配電設備3)電梯設備4)給排水設備5）計量設備6）人防設施7）有無智能化設施3、竣工驗收情況（有無影響物業(yè)服務質(zhì)量的設計問題）（二）物業(yè)管理方式（三）業(yè)主委員會概況1、章程、成立時間、人員構成、與業(yè)主委員會的關系2、業(yè)主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度4、與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務協(xié)議的內(nèi)容、時限（四）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境1、綠化率2、停車場位情況及其管理3、公共設施的養(yǎng)護、維修情況4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度5、管理用房的使用情況6、經(jīng)營用房的使用情況1）合同2)月租3）經(jīng)營內(nèi)容7、小區(qū)配套設施是否齊全(五）小區(qū)外部環(huán)境1、與地方各管理部門的關系2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競爭）(一）入住管理1、入住手續(xù)2、房屋檔案的建立（一戶一檔）3、空房管理（定期檢查制度)4、空房的使用制度5、空房鑰匙管理（二）收費管理1、物業(yè)費的收取1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢2、代收代繳費用的收?。ㄋ?、電、煤氣、電視等）1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢(三）清潔消殺管理1、清潔消殺設備、用料管理2、清潔消殺操作規(guī)程及服務標準3、檢查制度1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改（四）保安管理1、保安員情況2、排班制度3、巡視頻次及其記錄1）公共區(qū)域巡視2)樓內(nèi)巡視4、保安隊員文明服務、著裝要求5、檢查制度1）檢查頻率、方式(抽查？）2）檢查記錄3）整改6、監(jiān)控中心管理1)監(jiān)控記錄2）錄像帶管理7、訪客管理1）出入登記記錄(五）綠化管理1、小區(qū)綠化美化標準2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）3、檢查制度1）檢查頻率、方式（抽查?）2）檢查記錄3)整改（六）業(yè)主投訴處理1、投訴的界定2、投訴登記制度3、投訴的處理1)及時性2）準確性3）向業(yè)主反饋結果4、投訴率的統(tǒng)計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）1)及時率2）處理率（七）業(yè)主意見調(diào)查1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容2、意見調(diào)查表的發(fā)放與回收制度3、意見調(diào)查統(tǒng)計1）圖表統(tǒng)計2）調(diào)查報告3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結果4）預防與糾正措施（八）社區(qū)文化管理1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度2、專人負責3、定期舉辦社區(qū)文化活動（九)消防制度1、消防設備設施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄2、消防器材配置的管理1）臺帳2）更新記錄3）檢測記錄3、定期消防演習制度4、消防宣傳標識的安放（十）裝修管理1、裝修手續(xù)的辦理1)裝修備案申請表2）裝修協(xié)議3)裝修保證金制度2、施工人員登記制度、出入管理3、裝修的巡視檢查及其記錄4、裝修工程的驗收5、違章的處罰及整改制度（十一）停車場(位）的管理1、停車場管理制度2、停車場進出記錄3、臨時停車收費制度(十二)維修服務制度1、24小時值班制度2、接受報修，填寫報修維修單3、維修到場時限4、維修服務收費標準的制定5、業(yè)主確認制度6、維修回訪制度1）頻率2）比例3)整改7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度（十三）便民服務項目(一）質(zhì)量手冊（二）程序文件（三)作業(yè)指導書（四)質(zhì)量體系運作狀況（五）質(zhì)量體系動態(tài)發(fā)展狀況