2009年合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項目可行性研究報告

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…… …… .… 11 肥樓市預測 ………………………… ………………… … 三 章 項目建設(shè)的可行性和必要性 … ………… ……… ……… .… .目建設(shè)的可行性 ………………… …………………… .… 17 目建設(shè)的必要性 ……………………… ………… .… ...… 四 章 項目選址和平面布局 … ………………… …… .… …… ..…… 20 目場址選擇 …………………… ………………………… 址條件 …………………… ……………………………… 平面布置 …………………… … ..…………………… ..… 五 章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 ………………… … … ……… …… ..… 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 3 設(shè)原則 …………………… ………………………… ..… ..設(shè)內(nèi)容 …………………… ……………………………… 設(shè)規(guī)劃 ……………………… …………… .… …… … ....… 25 第 六 章 消防、環(huán)保和節(jié)能 …………… ………… ……… …… .… .… .防 ……………………… …………………………… .… .… 27 境保護 ……………………… ………………………… ..… 27 能 ……………………… ………………………… ....…… . 七 章 投資估算與資金籌措 ………… ………… …… ...… …… ...… .………………… ……………………………… ..………………… ……………………………… .. 八 章 建設(shè)工 期與進度計劃 ………………… …………… ……… … 33 …………………… ……………… ..…… … ……… ..…………… ………………… … .… 33 第 九 章 目標定位與營銷策略 …………………… ……………… … … 34 標市場定位 …………… ………………… …………… … .… ……………………… .… …………………… .銷策略 ……… …… ……………………………… …… .… 十章 經(jīng)濟效益評價 ……… ………… ..…… …… ………… … …… 38 濟效益評價依據(jù) ……………………………… … … ..… .礎(chǔ)數(shù)據(jù) ……………………………… …………… ..…… .…………………… .…… ……… … 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 4 務(wù)分析 ………… ………………… …………………… ...濟效益分析結(jié)論 ……………………… …… ..………… .十 一 章 風險分析 …… ……………… ………… ...…… …… ..…… 目主要風險因素識別 ……………………… …… ...…..… 41 范風險的對策 …………… .… …… ……………… ..…… 十 二 章 結(jié)論和建議 … ……………… ……………… .… …… ..… .論 ……………………… …………………………… .… .議 ……………………… ……………………… .……… .十 三 章 附表 …………… ……… …………………… …… ...…… .目位置圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 項目效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 5 第一章 項目總論 目提出的背景 由于 我 國的人口 從農(nóng)村向城市 轉(zhuǎn)移仍沒有結(jié)束，城市化率 不斷提高 ， 給房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟發(fā)展帶來 了巨大的 空 間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來較長時間內(nèi)我國的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測算，每年房地產(chǎn)投資 億是個底線。 未來市場房價雖然會有較大調(diào)整， 但是在國家的宏觀政策調(diào)控下整個房地產(chǎn)行業(yè) 調(diào)整 幅度會相對較小。在我國宏觀經(jīng)濟健康運轉(zhuǎn)情況下，即使未來房價劇烈波動，行業(yè)發(fā)展也會相對平穩(wěn)。 目概況 目名稱： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項目 目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 目負責人： 常松 目建設(shè)地點： 合肥市崗 集鎮(zhèn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 6 目建設(shè)性質(zhì)： 新建 目 建設(shè)規(guī)模 和建設(shè)內(nèi)容 ： 本項目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 1、多層住宅： 22710 2、商辦樓： 7440、停車位： 134 個 4、地下停車位 ： 136 個 5、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 資概算及資金來源 項目總投資 5000 萬元，資金來源 建設(shè) 單位自籌資金 。 設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司于 成立于 2008 年 7 月 ，公司 由常松發(fā)起、殷宗虎參股， 在長豐縣工商管 理局注冊，注冊資金 1000 萬元整。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理。 公司 資金雄厚， 擁 有一批懂技術(shù)、善管理的員工 ，其中 專業(yè) 工程師 2 名，注冊會計師 3 名。 公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤 ，服務(wù)于合肥市民 。 制依據(jù) ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2007 修正 ? 《 商品房銷售管理辦法》 2001 年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例 》 2007 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 7 ? 《合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標 如下： 總投資： 5000 萬元 總占地面積： 面積 18073 平方米（ 約 27 畝） 總建筑面積： 30150 萬平方米，其中 多層住宅 22710 平方米 ， 商辦樓 7440 平方米。 容積率： 化率 ： 35% 筑密度： 投資 回報率 = 投資回收期 = 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 8 第二章 市場分析 家相關(guān)政策 2008 年， 受國際金融危機的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價紛紛跳水，合肥雖然沒有出現(xiàn)大的波動，但是也出現(xiàn)了交易量萎縮， 房屋空置面積 增多的情況，好在國家和地方紛紛出臺各類優(yōu)惠政策如 結(jié)構(gòu)性減稅 ， 適度寬松的貨幣政策 等確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 1、稅收政策 在積極財政政策指導下，國家還將實行結(jié)構(gòu)性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負，促進企業(yè)投資和居民消費。在國務(wù)院新聞發(fā)布會上，財政部稅政司副司長王曉華表示 “ 稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會顯現(xiàn)出效果， 2008 年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 9 較密集， 2009 年是不是要出臺新政策，要根據(jù) 2008 年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。 ” 2、金融政策 2009 年 1 月份，中國人民銀行行長周小川稱，有必要制定強有力的政策措施來防止中國經(jīng) 濟出現(xiàn)大幅放緩。與此同時，中國銀監(jiān)會主席劉明康也表示，中國經(jīng)濟下跌的風險甚至比預期嚴重，要達到長 8%的目標將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會將放棄降低不良貸款比率及余額目標，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。 在適度寬松的貨幣政策下， 2009 年流動性還將加大，可能降息3— 4 次，繼續(xù)下調(diào)存款準備金， 幅達 17%左右等；而且還會進一步出臺穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時擴大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場融資功能可能好于 2008 年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。 第一，從房地產(chǎn) 金融政策分析，信貸會繼續(xù)放松。個人貸款方面，繼首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對于非普通住宅、二次住宅購買者，也會加大優(yōu)惠幅度， “ 二套房貸政策 ” 將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開發(fā)貸款方面，在國務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會加大放貸力度 。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 10 低，而且為了響應(yīng)中央號召，有效促進住房消費，地方政府還會因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點。 2008 年 12 月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā) 展的若干意見》 （ 金九條 ） 提出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進債券市場交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示，人民銀行最近幾年來一直會同有關(guān)部門進行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點總體構(gòu)架，報國務(wù)院同意后進行試點；由于受美國次貸危機的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計和制度安排上將注重風險防范，力求簡化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來，作為國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的 2009 年有望在我國落地。 3、住房政策 毫無疑問， 2009 年住房政策將是 最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費外，主要是落實 2008 年第四季度制定的相關(guān)計劃； 2009 年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決 260 萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決 80 萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時間，解決 487 萬戶城市低收入住房困難家庭和 160 萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 11 已經(jīng)明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點。為了 拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同有關(guān)部門抓緊制定試點方案， 2009年將會展開試點工作。 另外值得關(guān)注的是， 2009 年 “ 70/90” 政策可能會放松。這一政策由于行政干預力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于 “ 一刀切 ” ，與目前鼓勵因地制宜的國家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實際上，隨著投資投機需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型 、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴格控制戶型面積。一方面強化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風險和收益之間做決策，符合市場規(guī)則。 4、其它政策 2009 年，在國外經(jīng)濟危機可能難以見底，國內(nèi)經(jīng)濟形勢嚴峻的情況下，中央和地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對住房消費在擴內(nèi)需方面的拉動作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會 出臺 適度放松土 地政策 ， 購房入戶政策擴大化 ， 放松外資的政策 的限制等 ，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場的力中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 12 度。 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場情況 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場 主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。 2— 4 月份 月份我市 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 分 別為 元， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù) 4個月 增長。 合肥 2009 年 1— 4 月份 房地產(chǎn)投資規(guī)模 項目 月份 2 3 4 房地產(chǎn)投資總投資（億元） 比增長 環(huán)比增長 其中：住宅（億元） 比增長 環(huán)比增長 （二）商品房新開工規(guī)模不斷 擴大。 2— 4 月份我市商品房 總計新開工面積 方米，其中商品住宅新開工 平方米 ，開工規(guī)模 繼續(xù)保持擴大。 （三）企業(yè)推盤速度加快。 2— 4 月份商品房批準預售面積 分別為 積 平方米 、 平方米 和 平方米，同比分別增長 環(huán)比分別增長 隨著銷售市場成交量的放大，自 3 月份開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推盤速度開始加快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 13 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到 2009 年 4 月底，我市商品房空置總量為 住宅 其中空置 1年以下的待銷商品房有 住宅 空置 1 住宅 空置 3 年以上的空置商品房有 住宅 我市商品房空置率為 商品住房空置率為 仍處合理區(qū)間內(nèi)。 （五）房地產(chǎn)銷售市場活躍 。 商品房市場： 其中 4 月份我市商品房銷售備案面積為 平方米，其中商品住宅 平方米（ 9876 套）， 環(huán)比分 別增長 銷售市場較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價格為 /平方米，其中住宅平均銷售價格為 /平方米，同比分別增長 環(huán)比分別增長 （ 六 ）省會城市集聚效應(yīng)顯著。 2009 年 4 月份，按照購房人身份證號碼劃分，合肥市居民（含三縣）安徽省其他城市居民購買的占總比為 外省居民購買的占總比為 本地居民購買需求較為穩(wěn)定，外地居民對我市商品住房的認可程度較 高。 肥的樓市預測 2009 發(fā)布的安徽經(jīng)濟 “ 藍皮書 ” 及開發(fā)商與地產(chǎn)專家 對合肥樓市從 價格、需求、行業(yè)發(fā)展等 進行了全方位解讀 和預測。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 14 一、 價格：進一步調(diào)整回歸理性 日前，一份全國房價十大抗跌省會城市的名單受到矚目，在該名單列出的房價十大抗跌省會城市中，合肥名列第 9 位。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個指標：市場報價、預定成交價和實際成交價。合肥房價由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，房市調(diào)整后又沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強勁，成為大家目前公認的十大抗跌城市。 盡管如此，但 2008 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭的事實。安徽省經(jīng)濟信息中心預測處對 2008~2009 年安徽房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析認為， 2008 年，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢，商品房銷售市場低迷，價格上漲乏力，如 2008 年第三季度全省房地產(chǎn)景氣指數(shù)為 上個季度下滑 17 個百分點，為八大行業(yè)景氣指數(shù)最低值。 雖然省城房價一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結(jié)構(gòu)依然有些失調(diào)，造成居民購買能力有限。數(shù)據(jù)顯示，按照我省當前的經(jīng)濟、收入水平計算，一個兩口之家購買一套 90 平方 米住房，需要花費 ，遠高于國際公認 3~6 年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房貸月供與家庭收入之比達 70%，遠高于 40%的合理水平。 省發(fā)改委信息中心預測處有關(guān)專家表示，從需求來看，短期內(nèi)炒房者將因市場風險增大而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎，房價面臨進一步回調(diào)壓力；從供給來看，在市場競爭中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 15 更加激烈的背景下，房地產(chǎn)降價壓力進一步增大，促銷力度會進一步加大。因此，在供需雙方推動下， 2009 年，我省房價將逐步回歸理性，進入調(diào)整期。 二、 銷量：短期不旺長期看漲 雖然 2008 年下半年來省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳，但 2009 年開年便迎來了 “開門紅 ”。合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，元月 1~4 日，該市成交住宅 415 套，每天平均成交住宅 104 套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠高于 2008 年國慶七天 268 套的成交量。 業(yè)內(nèi)人士表示，目前，由于全國樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購房意愿。加上今年宏觀經(jīng)濟趨緊，金融風暴沖擊，消費者投資意愿冷淡。而購買自住房的居民因為對價格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場需求不旺。但從元旦銷售來看，省城樓市 調(diào)整政策已經(jīng)初見效應(yīng)了！省城市民還是有較大的購房需求的。 省經(jīng)濟信息中心預測處有關(guān)專家指出，我省房產(chǎn)市場需求是長期看漲，短期不旺。從長期來看，我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進程計算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口 人，若城鎮(zhèn)新增人口中約 65%需要人均購置住房面積 28平方米，每年將產(chǎn)生 1700 萬平方米的新增住房需求；其次，被動性住房需求也在擴大。據(jù)調(diào)查， 17 個省轄市現(xiàn)有危舊房總面積 1829 萬平方米，每年開工的 “兩改 ”房屋面積近千萬平方米；另外，居民改善中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 16 生活條件的住房需求 也有一定規(guī)模。 三、 土地：走出觀望開始回暖 2009 年 1 月 5 日，合肥土地市場的首次拍賣。由于原先公示的 3宗土地中， 2 宗臨時改為掛牌，因此位于石門路北的 宅用地也以 的價格迎來 “ 開門紅 ” 。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已 120 萬 /畝成功轉(zhuǎn)讓。 業(yè)內(nèi)人士分析，相比往年新年第一拍，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經(jīng)成為合肥土地市場局勢扭轉(zhuǎn)的一個突破口。說明不少開發(fā)商開始走出觀望氛圍，開始 “ 逆市突圍 ” 。 安徽建筑工業(yè)大學工程管理學院李教授則認為，除了 開發(fā)商要走出觀望，地方政府也應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點要放在 “ 控增逼存 ” ，目前開發(fā)商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。 對于省城 2009 年樓市來說，應(yīng)該是行業(yè)有序整合、房價回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā) 展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 17 第三章 項目的建設(shè)必要性和可行性 目建設(shè)的可行性 肥經(jīng)濟的快速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 18 改革開放以來，合肥市經(jīng)濟社會發(fā)展步入了快車道， 續(xù)20 多年保持在兩位數(shù)以上增長，綜合經(jīng)濟實力不斷增強，經(jīng)濟總量和人均水平跨上新臺階。 2009 年 1 月 7 日，市長吳存榮 作政府工作報告 預計 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長 17%； 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長 17%；財政收入 元，增長40%，其中地方財政收入 元，增長 元，增長 地稅組織收入 元，增長 50%；全社會固定資產(chǎn)投資 1835 億元，增長 40%；社會消費品零售總額 587 億元，增長 25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15550 元，農(nóng)民人均純收入5300 元，分別增長 18%。主要經(jīng)濟指標增速繼續(xù)位居全國省會城市前列。 肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報告數(shù)據(jù)顯示， 在上一個五年中 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 農(nóng)民人均純收入超過全國平均水平，增長近一倍；人均儲蓄余額增長 ，居民家庭財產(chǎn)普遍增加；社會消費品 零售總額增長 ，住房、汽車等高檔消費需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費需求。促進就業(yè)的長效機制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 個。社會保障體系進一步健全，“ 五險 ” 參保人數(shù)凈增 105 萬人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標準分別提高 58%、 64%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 19 表 3期 項目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬 人） 鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長 城鎮(zhèn)人均消費支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長 （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計公報資料） 肥城市化進程加快 據(jù) 合肥市統(tǒng)計局信息顯示， 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達 501 萬人，比 2007 年增加了 10 萬人，凈增長 與戶籍人口487 萬人相比，凈流入 14 萬人。 2008 年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之 比下降 千分點。上年有所下降；死亡率為千分之 比下降 千分點，自然增長率為千分之 比減少 千分點 ， 人口自然增長率呈下降趨勢 。 隨著 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，合肥 城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達 比上年提高 百分點，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 目建設(shè)的必要性 地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 隨著我國加入 場運作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 20 規(guī)模化、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實力和先進管理規(guī)式的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實力不足的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 市化發(fā)展的需要 合肥作為省會城 市和產(chǎn)業(yè)承接地， 她 的房地產(chǎn)市場是有剛性需求的 。此外，合肥 人口急劇增長，外來人口的匯集 也大大帶動了合肥的房地產(chǎn)市場 。 截至 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達 501 萬人 ， 城鎮(zhèn)化率已達 比上年提高 百分點，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 房需求 的 不斷增長 在 對 合肥 購房消費者進行過問卷調(diào)查，從反饋信息來看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 購房人群中， 30 歲以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。 這一群體由于經(jīng)濟實力有限，近半數(shù)以上的人會選擇 70— 90 平米的中小 型住房。 肥的 房地產(chǎn)重心 向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥 今后 將堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進一步促進房地產(chǎn)市場發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國家 “ 從嚴從緊、有保有壓 ” 的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門承諾，將嚴格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。比如說保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 21 第四章 項目選址 和總平面布局 目場址選擇 本項目選擇在崗集鎮(zhèn) 。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越， 距離合 肥北二環(huán)僅僅 5 公里。項目地點 交通便捷， 其中 合淮路是合肥往淮南阜陽方向的交通要道 。 址條件 形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵 ，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標高一般在 12～ 45m 之間，合肥市區(qū)高程大致在 圍，少許沿河低洼地區(qū)在 項目區(qū)地質(zhì)情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質(zhì)粘土層、粘土等組成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀紅砂巖。 候、氣象 項目所在地區(qū)屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，具有 四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期較長的特點。年平均氣溫 16℃ ，極端最高氣溫 ，極端最低氣溫 。 合肥市歷年年平均降水量為 大降水量 1954 年），最小降水量 1978 年），降水量年內(nèi)分配明顯不均，其中 6～ 8 月份降水量最多，約為全年的 42%，歷年年平均蒸中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 22 發(fā)量 合肥市全年主導風向為東南偏東（ ，夏季多東南（ 和南（ S）風，冬季多東北（ 和西北（ 。歷年最大風速為 s，多年平均風速為 s。 表水系 建設(shè)項目位于合肥市 包河區(qū) 內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河和巢湖。項目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河， 南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬 10～ 100m，流域面積 1700 平方公里，河長從董鋪大壩下至施口全長 里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國五大淡水湖泊之一，屬長江下游左岸水系，距合肥市約 15湖流域面積 13350中巢湖閘以上 9130年平均水位為 均水深 位變化幅度平均為 位為 湖泊水域面積約 760湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。 總平面布局 平面布局原則 1、應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于 居民和 車輛進出，做到“技術(shù)”先進，經(jīng)濟合理、安全選用，確保質(zhì)量 ； 2、建筑設(shè)計應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機： 15895950966 961531377 376977591 616843241 23 3、建筑造型寬敞、簡潔、明快； 4、根據(jù) 項目特點，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實給小區(qū)創(chuàng)造一個整潔、安 全的環(huán)境； 5、工程設(shè)計均遵照國家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標準； 6、根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 平面布局 根據(jù)整個小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個區(qū)域，具體如下： 1、 居民 住宅 樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植