2009年合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 1 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 綠城雅苑 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 2 二〇〇九年五月 第一章 項(xiàng)目總論 ……………………… …… ………………………… 5 目提出的背景 ………………………… ……… ..… ...…… 目概況 ……………………… ………………………… .… 資概算及資金來(lái)源 ………………………… ………… ..… 6 設(shè)單位概況 …………… ………………………… …… … .制依據(jù) ………………… ………………………… ...… ..… 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ………………… ………… .……… ...… . 二 章 市場(chǎng)分析 ………… ………… ………………… …… ...……… 家相關(guān)政策 …………… …………………………… ..…… 8 肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 …… ………………… …… …… .… 11 肥樓市預(yù)測(cè) ………………………… ………………… … 三 章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性 … ………… ……… ……… .… .目建設(shè)的可行性 ………………… …………………… .… 17 目建設(shè)的必要性 ……………………… ………… .… ...… 四 章 項(xiàng)目選址和平面布局 … ………………… …… .… …… ..…… 20 目場(chǎng)址選擇 …………………… ………………………… 址條件 …………………… ……………………………… 平面布置 …………………… … ..…………………… ..… 五 章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 ………………… … … ……… …… ..… 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 3 設(shè)原則 …………………… ………………………… ..… ..設(shè)內(nèi)容 …………………… ……………………………… 設(shè)規(guī)劃 ……………………… …………… .… …… … ....… 25 第 六 章 消防、環(huán)保和節(jié)能 …………… ………… ……… …… .… .… .防 ……………………… …………………………… .… .… 27 境保護(hù) ……………………… ………………………… ..… 27 能 ……………………… ………………………… ....…… . 七 章 投資估算與資金籌措 ………… ………… …… ...… …… ...… .………………… ……………………………… ..………………… ……………………………… .. 八 章 建設(shè)工 期與進(jìn)度計(jì)劃 ………………… …………… ……… … 33 …………………… ……………… ..…… … ……… ..…………… ………………… … .… 33 第 九 章 目標(biāo)定位與營(yíng)銷策略 …………………… ……………… … … 34 標(biāo)市場(chǎng)定位 …………… ………………… …………… … .… ……………………… .… …………………… .銷策略 ……… …… ……………………………… …… .… 十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ……… ………… ..…… …… ………… … …… 38 濟(jì)效益評(píng)價(jià)依據(jù) ……………………………… … … ..… .礎(chǔ)數(shù)據(jù) ……………………………… …………… ..…… .…………………… .…… ……… … 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 4 務(wù)分析 ………… ………………… …………………… ...濟(jì)效益分析結(jié)論 ……………………… …… ..………… .十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 …… ……………… ………… ...…… …… ..…… 目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ……………………… …… ...…..… 41 范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 …………… .… …… ……………… ..…… 十 二 章 結(jié)論和建議 … ……………… ……………… .… …… ..… .論 ……………………… …………………………… .… .議 ……………………… ……………………… .……… .十 三 章 附表 …………… ……… …………………… …… ...…… .目位置圖 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 項(xiàng)目效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 5 第一章 項(xiàng)目總論 目提出的背景 由于 我 國(guó)的人口 從農(nóng)村向城市 轉(zhuǎn)移仍沒(méi)有結(jié)束，城市化率 不斷提高 ， 給房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái) 了巨大的 空 間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測(cè)算，每年房地產(chǎn)投資 億是個(gè)底線。 未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整， 但是在國(guó)家的宏觀政策調(diào)控下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 調(diào)整 幅度會(huì)相對(duì)較小。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來(lái)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，行業(yè)發(fā)展也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。 目概況 目名稱： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項(xiàng)目 目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 目負(fù)責(zé)人： 常松 目建設(shè)地點(diǎn)： 合肥市崗 集鎮(zhèn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 6 目建設(shè)性質(zhì)： 新建 目 建設(shè)規(guī)模 和建設(shè)內(nèi)容 ： 本項(xiàng)目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 1、多層住宅： 22710 2、商辦樓： 7440、停車位： 134 個(gè) 4、地下停車位 ： 136 個(gè) 5、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)元，資金來(lái)源 建設(shè) 單位自籌資金 。 設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司于 成立于 2008 年 7 月 ，公司 由常松發(fā)起、殷宗虎參股， 在長(zhǎng)豐縣工商管 理局注冊(cè)，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元整。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理。 公司 資金雄厚， 擁 有一批懂技術(shù)、善管理的員工 ，其中 專業(yè) 工程師 2 名，注冊(cè)會(huì)計(jì)師 3 名。 公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤(pán) ，服務(wù)于合肥市民 。 制依據(jù) ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 2007 修正 ? 《 商品房銷售管理辦法》 2001 年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 》 2007 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 7 ? 《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下： 總投資： 5000 萬(wàn)元 總占地面積： 面積 18073 平方米（ 約 27 畝） 總建筑面積： 30150 萬(wàn)平方米，其中 多層住宅 22710 平方米 ， 商辦樓 7440 平方米。 容積率： 化率 ： 35% 筑密度： 投資 回報(bào)率 = 投資回收期 = 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 8 第二章 市場(chǎng)分析 家相關(guān)政策 2008 年， 受國(guó)際金融危機(jī)的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價(jià)紛紛跳水，合肥雖然沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，但是也出現(xiàn)了交易量萎縮， 房屋空置面積 增多的情況，好在國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)各類優(yōu)惠政策如 結(jié)構(gòu)性減稅 ， 適度寬松的貨幣政策 等確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 1、稅收政策 在積極財(cái)政政策指導(dǎo)下，國(guó)家還將實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)。在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示 “ 稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果， 2008 年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 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將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開(kāi)發(fā)貸款方面，在國(guó)務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會(huì)加大放貸力度 。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 10 低，而且為了響應(yīng)中央號(hào)召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會(huì)因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。 2008 年 12 月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的若干意見(jiàn)》 （ 金九條 ） 提出，開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場(chǎng)交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，人民銀行最近幾年來(lái)一直會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報(bào)國(guó)務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上將注重風(fēng)險(xiǎn)防范，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來(lái)，作為國(guó)際上重要的房地產(chǎn)融資方式的 2009 年有望在我國(guó)落地。 3、住房政策 毫無(wú)疑問(wèn)， 2009 年住房政策將是 最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí) 2008 年第四季度制定的相關(guān)計(jì)劃； 2009 年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決 260 萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決 80 萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時(shí)間，解決 487 萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和 160 萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 11 已經(jīng)明確的新政策，是開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為了 拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定試點(diǎn)方案， 2009年將會(huì)展開(kāi)試點(diǎn)工作。 另外值得關(guān)注的是， 2009 年 “ 70/90” 政策可能會(huì)放松。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于 “ 一刀切 ” ，與目前鼓勵(lì)因地制宜的國(guó)家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)大戶型 、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國(guó)住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒(méi)必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場(chǎng)化，這樣將使開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場(chǎng)規(guī)則。 4、其它政策 2009 年，在國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見(jiàn)底，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對(duì)住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動(dòng)作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會(huì) 出臺(tái) 適度放松土 地政策 ， 購(gòu)房入戶政策擴(kuò)大化 ， 放松外資的政策 的限制等 ，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場(chǎng)的力中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 12 度。 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場(chǎng) 主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。 2— 4 月份 月份我市 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 投資 分 別為 元， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù) 4個(gè)月 增長(zhǎng)。 合肥 2009 年 1— 4 月份 房地產(chǎn)投資規(guī)模 項(xiàng)目 月份 2 3 4 房地產(chǎn)投資總投資（億元） 比增長(zhǎng) 環(huán)比增長(zhǎng) 其中：住宅（億元） 比增長(zhǎng) 環(huán)比增長(zhǎng) （二）商品房新開(kāi)工規(guī)模不斷 擴(kuò)大。 2— 4 月份我市商品房 總計(jì)新開(kāi)工面積 方米，其中商品住宅新開(kāi)工 平方米 ，開(kāi)工規(guī)模 繼續(xù)保持?jǐn)U大。 （三）企業(yè)推盤(pán)速度加快。 2— 4 月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 分別為 積 平方米 、 平方米 和 平方米，同比分別增長(zhǎng) 環(huán)比分別增長(zhǎng) 隨著銷售市場(chǎng)成交量的放大，自 3 月份開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)速度開(kāi)始加快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 13 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到 2009 年 4 月底，我市商品房空置總量為 住宅 其中空置 1年以下的待銷商品房有 住宅 空置 1 住宅 空置 3 年以上的空置商品房有 住宅 我市商品房空置率為 商品住房空置率為 仍處合理區(qū)間內(nèi)。 （五）房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)活躍 。 商品房市場(chǎng)： 其中 4 月份我市商品房銷售備案面積為 平方米，其中商品住宅 平方米（ 9876 套）， 環(huán)比分 別增長(zhǎng) 銷售市場(chǎng)較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 /平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格為 /平方米，同比分別增長(zhǎng) 環(huán)比分別增長(zhǎng) （ 六 ）省會(huì)城市集聚效應(yīng)顯著。 2009 年 4 月份，按照購(gòu)房人身份證號(hào)碼劃分，合肥市居民（含三縣）安徽省其他城市居民購(gòu)買的占總比為 外省居民購(gòu)買的占總比為 本地居民購(gòu)買需求較為穩(wěn)定，外地居民對(duì)我市商品住房的認(rèn)可程度較 高。 肥的樓市預(yù)測(cè) 2009 發(fā)布的安徽經(jīng)濟(jì) “ 藍(lán)皮書(shū) ” 及開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)專家 對(duì)合肥樓市從 價(jià)格、需求、行業(yè)發(fā)展等 進(jìn)行了全方位解讀 和預(yù)測(cè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 14 一、 價(jià)格：進(jìn)一步調(diào)整回歸理性 日前，一份全國(guó)房?jī)r(jià)十大抗跌省會(huì)城市的名單受到矚目，在該名單列出的房?jī)r(jià)十大抗跌省會(huì)城市中，合肥名列第 9 位。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個(gè)指標(biāo)：市場(chǎng)報(bào)價(jià)、預(yù)定成交價(jià)和實(shí)際成交價(jià)。合肥房?jī)r(jià)由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，房市調(diào)整后又沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強(qiáng)勁，成為大家目前公認(rèn)的十大抗跌城市。 盡管如此，但 2008 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭(zhēng)的事實(shí)。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處對(duì) 2008~2009 年安徽房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析認(rèn)為， 2008 年，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售市場(chǎng)低迷，價(jià)格上漲乏力，如 2008 年第三季度全省房地產(chǎn)景氣指數(shù)為 上個(gè)季度下滑 17 個(gè)百分點(diǎn)，為八大行業(yè)景氣指數(shù)最低值。 雖然省城房?jī)r(jià)一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結(jié)構(gòu)依然有些失調(diào)，造成居民購(gòu)買能力有限。數(shù)據(jù)顯示，按照我省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、收入水平計(jì)算，一個(gè)兩口之家購(gòu)買一套 90 平方 米住房，需要花費(fèi) ，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn) 3~6 年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房貸月供與家庭收入之比達(dá) 70%，遠(yuǎn)高于 40%的合理水平。 省發(fā)改委信息中心預(yù)測(cè)處有關(guān)專家表示，從需求來(lái)看，短期內(nèi)炒房者將因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)壓力；從供給來(lái)看，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 15 更加激烈的背景下，房地產(chǎn)降價(jià)壓力進(jìn)一步增大，促銷力度會(huì)進(jìn)一步加大。因此，在供需雙方推動(dòng)下， 2009 年，我省房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，進(jìn)入調(diào)整期。 二、 銷量：短期不旺長(zhǎng)期看漲 雖然 2008 年下半年來(lái)省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳，但 2009 年開(kāi)年便迎來(lái)了 “開(kāi)門(mén)紅 ”。合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元月 1~4 日，該市成交住宅 415 套，每天平均成交住宅 104 套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠(yuǎn)高于 2008 年國(guó)慶七天 268 套的成交量。 業(yè)內(nèi)人士表示，目前，由于全國(guó)樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購(gòu)房意愿。加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊，金融風(fēng)暴沖擊，消費(fèi)者投資意愿冷淡。而購(gòu)買自住房的居民因?yàn)閷?duì)價(jià)格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場(chǎng)需求不旺。但從元旦銷售來(lái)看，省城樓市 調(diào)整政策已經(jīng)初見(jiàn)效應(yīng)了！省城市民還是有較大的購(gòu)房需求的。 省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處有關(guān)專家指出，我省房產(chǎn)市場(chǎng)需求是長(zhǎng)期看漲，短期不旺。從長(zhǎng)期來(lái)看，我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進(jìn)程計(jì)算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口 人，若城鎮(zhèn)新增人口中約 65%需要人均購(gòu)置住房面積 28平方米，每年將產(chǎn)生 1700 萬(wàn)平方米的新增住房需求；其次，被動(dòng)性住房需求也在擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查， 17 個(gè)省轄市現(xiàn)有危舊房總面積 1829 萬(wàn)平方米，每年開(kāi)工的 “兩改 ”房屋面積近千萬(wàn)平方米；另外，居民改善中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 16 生活條件的住房需求 也有一定規(guī)模。 三、 土地：走出觀望開(kāi)始回暖 2009 年 1 月 5 日，合肥土地市場(chǎng)的首次拍賣。由于原先公示的 3宗土地中， 2 宗臨時(shí)改為掛牌，因此位于石門(mén)路北的 宅用地也以 的價(jià)格迎來(lái) “ 開(kāi)門(mén)紅 ” 。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已 120 萬(wàn) /畝成功轉(zhuǎn)讓。 業(yè)內(nèi)人士分析，相比往年新年第一拍，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經(jīng)成為合肥土地市場(chǎng)局勢(shì)扭轉(zhuǎn)的一個(gè)突破口。說(shuō)明不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始走出觀望氛圍，開(kāi)始 “ 逆市突圍 ” 。 安徽建筑工業(yè)大學(xué)工程管理學(xué)院李教授則認(rèn)為，除了 開(kāi)發(fā)商要走出觀望，地方政府也應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)雙雙供大于求的形勢(shì)，避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開(kāi)發(fā)商需求較為急迫，建成后市場(chǎng)前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點(diǎn)要放在 “ 控增逼存 ” ，目前開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開(kāi)發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。 對(duì)于省城 2009 年樓市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是行業(yè)有序整合、房?jī)r(jià)回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā) 展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 17 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)必要性和可行性 目建設(shè)的可行性 肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 18 改革開(kāi)放以來(lái)，合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入了快車道， 續(xù)20 多年保持在兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺(tái)階。 2009 年 1 月 7 日，市長(zhǎng)吳存榮 作政府工作報(bào)告 預(yù)計(jì) 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長(zhǎng) 17%； 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長(zhǎng) 17%；財(cái)政收入 元，增長(zhǎng)40%，其中地方財(cái)政收入 元，增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng) 地稅組織收入 元，增長(zhǎng) 50%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1835 億元，增長(zhǎng) 40%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 587 億元，增長(zhǎng) 25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15550 元，農(nóng)民人均純收入5300 元，分別增長(zhǎng) 18%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國(guó)省會(huì)城市前列。 肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示， 在上一個(gè)五年中 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) 農(nóng)民人均純收入超過(guò)全國(guó)平均水平，增長(zhǎng)近一倍；人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng) ，居民家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加；社會(huì)消費(fèi)品 零售總額增長(zhǎng) ，住房、汽車等高檔消費(fèi)需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營(yíng)等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會(huì)展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。促進(jìn)就業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 個(gè)。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，“ 五險(xiǎn) ” 參保人數(shù)凈增 105 萬(wàn)人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高 58%、 64%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 19 表 3期 項(xiàng)目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬(wàn) 人） 鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長(zhǎng) 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長(zhǎng) （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)資料） 肥城市化進(jìn)程加快 據(jù) 合肥市統(tǒng)計(jì)局信息顯示， 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬(wàn)人，比 2007 年增加了 10 萬(wàn)人，凈增長(zhǎng) 與戶籍人口487 萬(wàn)人相比，凈流入 14 萬(wàn)人。 2008 年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之 比下降 千分點(diǎn)。上年有所下降；死亡率為千分之 比下降 千分點(diǎn)，自然增長(zhǎng)率為千分之 比減少 千分點(diǎn) ， 人口自然增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì) 。 隨著 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，合肥 城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達(dá) 比上年提高 百分點(diǎn)，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 目建設(shè)的必要性 地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 隨著我國(guó)加入 場(chǎng)運(yùn)作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 20 規(guī)?；?、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被淘汰。 市化發(fā)展的需要 合肥作為省會(huì)城 市和產(chǎn)業(yè)承接地， 她 的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有剛性需求的 。此外，合肥 人口急劇增長(zhǎng)，外來(lái)人口的匯集 也大大帶動(dòng)了合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 截至 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬(wàn)人 ， 城鎮(zhèn)化率已達(dá) 比上年提高 百分點(diǎn)，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 房需求 的 不斷增長(zhǎng) 在 對(duì) 合肥 購(gòu)房消費(fèi)者進(jìn)行過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，從反饋信息來(lái)看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 購(gòu)房人群中， 30 歲以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 這一群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，近半數(shù)以上的人會(huì)選擇 70— 90 平米的中小 型住房。 肥的 房地產(chǎn)重心 向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥 今后 將堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國(guó)家 “ 從嚴(yán)從緊、有保有壓 ” 的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門(mén)承諾，將嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。比如說(shuō)保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 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0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 22 發(fā)量 合肥市全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東（ ，夏季多東南（ 和南（ S）風(fēng)，冬季多東北（ 和西北（ 。歷年最大風(fēng)速為 s，多年平均風(fēng)速為 s。 表水系 建設(shè)項(xiàng)目位于合肥市 包河區(qū) 內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河和巢湖。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河， 南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬 10～ 100m，流域面積 1700 平方公里，河長(zhǎng)從董鋪大壩下至施口全長(zhǎng) 里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國(guó)五大淡水湖泊之一，屬長(zhǎng)江下游左岸水系，距合肥市約 15湖流域面積 13350中巢湖閘以上 9130年平均水位為 均水深 位變化幅度平均為 位為 湖泊水域面積約 760湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂(lè)河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。 總平面布局 平面布局原則 1、應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于 居民和 車輛進(jìn)出，做到“技術(shù)”先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理、安全選用，確保質(zhì)量 ； 2、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 23 3、建筑造型寬敞、簡(jiǎn)潔、明快； 4、根據(jù) 項(xiàng)目特點(diǎn)，遵照國(guó)家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問(wèn)題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安 全的環(huán)境； 5、工程設(shè)計(jì)均遵照國(guó)家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 6、根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 平面布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個(gè)區(qū)域，具體如下： 1、 居民 住宅 樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門(mén)面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植