各項制度 文檔

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1、 采購與保管制度 一 流程 提出申請 → 審批 → 購買 → 入庫 → 出庫使用 二 采購與保管制度 1、按需詳細(xì)填寫《采購申請單》，交由總經(jīng)理審批，待總經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可交由采購負(fù)責(zé)人，《采購申請單》將保存于采購負(fù)責(zé)人處； 2、采購物資包括辦公用品、保潔用品、水電維修器具、零件等； 3、物資購買之后入庫前由倉庫保管員檢驗，確認(rèn)無誤后方可入庫，并在入庫賬本上做好入庫登記； 4、因需領(lǐng)取物資者應(yīng)在出庫賬本上先登記領(lǐng)取信息，注明名稱、用途、數(shù)量等，由倉庫保管員確認(rèn)后方可出庫使用； 5、倉庫保管員對于每項物資出庫使用做好比對，并作詳細(xì)記錄，橫向比對各個部

2、分使用物資情況，縱向比對同部分使用物資的類別、數(shù)量、間隔時間等信息。 6.采購信息、物資出入庫信息每月盤存一次，詳細(xì)情況書面報總經(jīng)理審閱。 門衛(wèi)物資進(jìn)出管理制度 一 大型物資進(jìn)入流程 業(yè)戶提前告知物業(yè) → 物業(yè)處通知門衛(wèi) → 檢查物資明細(xì)（登記） → 放行 → 進(jìn)入大廈（檢查通道入口） 二 大型物資運(yùn)出流程 本單位開具證明 → 報物業(yè)處備案 → 出入證明 → 門衛(wèi)嚴(yán)格檢查 → 放行 → 信息登記 三 注意事項 1、進(jìn)、出物資時，業(yè)戶應(yīng)提前告知物業(yè)處，物業(yè)受理員批準(zhǔn)后方可執(zhí)行； 2、特殊情況時，如遇大型設(shè)備或

3、大量物資出入時，要經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批； 3、進(jìn)入物資需搬入大廈時，大宗物品應(yīng)從后院進(jìn)入，小件物品經(jīng)入大廳需保持整潔、安全堆放電梯處，搬運(yùn)過程中注意不損壞公共設(shè)施，使用電梯時按《電梯管理制度》執(zhí)行； 4、物資出入信息登記與檢查，門衛(wèi)處要做到認(rèn)真、仔細(xì)，嚴(yán)謹(jǐn)危險品進(jìn)入與大廈及其他業(yè)戶物資的非正常流出，有異常情況及時上報并阻止進(jìn)出； 5、物資出入信息每周匯總一次上報物業(yè)經(jīng)理； 裝修及其施工制度 一 流程 提交材料 → 簽訂協(xié)議 → 交付押金 → 施工 → 清理裝修垃圾 → 物業(yè)處檢驗 → 退還押金 二 注意事項 1、業(yè)戶（乙方）簽訂租賃合同后，裝

4、修隊伍進(jìn)場前需由乙方同裝修負(fù)責(zé)人與大廈物業(yè)經(jīng)理當(dāng)面確認(rèn)裝修事宜； 2、裝修隊伍應(yīng)提供裝修效果圖、改造圖紙、用料、進(jìn)度等詳細(xì)資料；待物業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)無誤后需簽訂裝修協(xié)議和裝修期間電梯使用協(xié)議； 3、裝修協(xié)議簽訂后，裝修隊伍需到大廈財務(wù)處交付裝修押金 4、裝修協(xié)議簽訂后，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)第一時間通知水電工在裝修隊伍進(jìn)場前在需裝修處安裝電表等準(zhǔn)備工作； 5、裝修隊伍運(yùn)送材料前，需通知物業(yè)并大廈財務(wù)處交付電梯使用費(fèi)，電梯管理員積極主動提供幫助; 6、裝修過程中，物業(yè)巡查員應(yīng)進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時上報并解決； 7、裝修過程中，若裝修方案有所變動：若裝方案有所變動；裝修隊伍需將變動后相應(yīng)情況

5、書面告知物業(yè)負(fù)責(zé)人；經(jīng)確認(rèn)無誤，方可按裝修變動后方案進(jìn)行施工。 8、工完畢后，裝修隊伍需及時清理垃圾及其他善后事宜，待物業(yè)處確認(rèn)無誤后（有需扣除費(fèi)用或有違規(guī)現(xiàn)象則按規(guī)定扣除費(fèi)用）由總經(jīng)理審批并通知財務(wù)結(jié)算押金。 招商制度 一 招商政策 1 租賃單價： 一層 ： 50元； 二、 三、四層： 40元 五、六、七、八、九、十層： 35元 （隨市場環(huán)境而調(diào)整） 2招商對象 廣告公司、裝飾設(shè)計公司、企業(yè)駐德辦事處、通訊、網(wǎng)站、媒體、報社、品牌運(yùn)營及品牌推廣公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、培訓(xùn)管理公司、出國留學(xué)機(jī)構(gòu)、銀行、投資公司、證券公司、代理擔(dān)保公司、 政府職能辦事機(jī)構(gòu) 二

6、 招商流程 1、宣傳及推廣 ↓ 客戶的開發(fā)、跟進(jìn)、簽約 ↓ 成交后的維護(hù)（物業(yè)） 三 、大廈信息 1 本寫字樓東鄰皇明太陽谷，西緊鄰市人民政府、市政務(wù)大廳、市發(fā)改委，南鄰德州富豪康博五星級大酒店與澳德樂購物商場，北臨中國銀行，工行，商行，建行，農(nóng)行，是德州政治、商務(wù)、金融、新科技、新能源中心；交通發(fā)達(dá)，處于德州高鐵，長途汽車站，火車站中心位置，交通便利； 2 本寫字樓為簡裝修，配有兩部電梯、水、電、暖、寬帶設(shè)備（有暖氣，無空調(diào)，可自行安裝），消防、24小時安保，保潔，對外聯(lián)絡(luò)服務(wù)； 3 可整

7、層租、也可單間租。目前僅五層為單間分租，剩余三層、五層、十層整租或大戶分租； 四 招商制度 1、招商工作以招商主管為主導(dǎo)，可全員參與； 2、招商宣傳工作可采用多渠道方式，不局限于網(wǎng)絡(luò)推廣，也可朋友介紹、外出尋找等； 3、招商信息、政策，價格一致，大廈基本信息要符合實際情況，對外宣傳及內(nèi)部要統(tǒng)一口徑。 4、招商信息做到日日更新與發(fā)布，并及時了解同行業(yè)動態(tài)； 5、制定客戶跟蹤excel表格，對于客戶的詳細(xì)情況及溝通過程中任何問題一一記錄，有效的篩選和歸類，及時發(fā)現(xiàn)、解決問題，以便總結(jié)及積累經(jīng)驗。 6、接待來訪客戶時，要注意儀表、儀容的整潔，使用文明用語，熱情服務(wù)每一位來訪客戶；

8、7、熟悉掌握大廈的詳細(xì)情況，包括各樓層、各單間面積、方位等信息； 8、客戶要求來訪時，不得以休班或其他事由拒絕； 9、其他人員預(yù)約客戶由招商主管協(xié)助接待看房，不得隨意帶領(lǐng)客戶尋訪大廈。成交時由招商主管與客戶簽訂合同，即招商主管負(fù)責(zé)一切招商工作，其他人員協(xié)助尋找資源； 五 薪資制度 1、客戶成交以業(yè)戶交完房租（物業(yè)費(fèi)）為準(zhǔn)，當(dāng)月成交下月結(jié)算相應(yīng)薪資； 2、招商主管為第一聯(lián)系人，且為后續(xù)服務(wù)人員，成交后，薪資計算：600元績效工資+2%（房租）提成； 3、招商主管為協(xié)助招商，成交后，薪資計算： 300元績效工資+2%（房租）提成，招商主管得300元績效工資。 4、未經(jīng)聯(lián)系任何人，主動

9、上門來訪客戶，找到招商辦公室人員，這種情況下為接待招商，成交后，薪資計算：600元績效工資+1%提成 5、第一年招商薪資制度都按以上條款執(zhí)行，業(yè)戶續(xù)租時，薪資計算：5‰（房租）提成； 6、協(xié)助招商人員為第一聯(lián)系人時，有權(quán)決定需不需要招商主管的幫助與配，如需要時，對招商主管需要進(jìn)行考核，考核制度根據(jù)客戶及協(xié)助招商人員滿意度決定，任意一方無不滿意情況（如態(tài)度不好，服務(wù)跟不上等）反饋時，成交后，招商主管即得300元績效工資，如有反饋，對成交造成損害，則不給予績效工資； 7、招商主管招商業(yè)績考核， 如三個月內(nèi)無成交客戶，但有有效招商資源回饋及來訪客戶頻繁，則無任何懲罰制度，如半年未成交，則當(dāng)月開

10、始扣除招商主管職位補(bǔ)貼。 采購與保管制度 一 流程 提出申請 → 審批 → 購買 → 入庫 → 出庫使用 二 采購與保管制度 1、按需詳細(xì)填寫《采購申請單》，交由總經(jīng)理審批，待總經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可交由采購負(fù)責(zé)人，《采購申請單》將保存于采購負(fù)責(zé)人處； 2、采購物資包括辦公用品、保潔用品、水電維修器具、零件等； 3、物資購買之后入庫前由倉庫保管員檢驗，確認(rèn)無誤后方可入庫，并在入庫賬本上做好入庫登記； 4、因需領(lǐng)取物資者應(yīng)在出庫賬本上先登記領(lǐng)取信息，注明名稱、用途、數(shù)量等，由倉庫保管員確認(rèn)后方可出庫使用； 5、倉庫保管員對于每項物資出庫使用做好比對，并作

11、詳細(xì)記錄，橫向比對各個部分使用物資情況，縱向比對同部分使用物資的類別、數(shù)量、間隔時間等信息。 6.采購信息、物資出入庫信息每月盤存一次，詳細(xì)情況書面報總經(jīng)理審閱。 請假制度 一 請假流程 1、員工因故需缺勤者，需提前辦理請假手續(xù)，填寫《請假條》，并注明請假明細(xì)，如請假事由、請假時間等重點事項，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可離開工作崗位； 2、員工因故不能辦理請假手續(xù)的，本人（特殊情況時可家人代替）需提前致電領(lǐng)導(dǎo)說明請假事由、請假時間等，待到崗后第一時間補(bǔ)辦假條； 3、如需續(xù)假，應(yīng)在假期結(jié)束前向領(lǐng)導(dǎo)申請，待批準(zhǔn)后方可續(xù)假，續(xù)假按請假規(guī)定辦理，如無故不申請且不到崗視為曠工； 4、

12、《請假條》保存在考勤負(fù)責(zé)人處，當(dāng)月假條核對當(dāng)月考勤記錄，核實無誤后方可計算薪資。 二 批假權(quán)限 1、員工請假時間在一天以內(nèi)的，由所在部門領(lǐng)導(dǎo)審批，請假三天以內(nèi)的，由物業(yè)經(jīng)理審批；請假超三天，由總經(jīng)理審批。 2、部門負(fù)責(zé)人請假由物業(yè)經(jīng)理審批，兩天以上的由總經(jīng)理審批。 三 請假條例 1、凡正常程序請假按缺勤時間計算，不分事假、病假、喪假、婚假等事由，核算工資時均按日均工資與時間來扣除； 2、曠工者一天扣除100元，三天以上責(zé)令停職反??； 3、請假時間超過兩天，結(jié)算工資時當(dāng)月不予發(fā)放80元餐補(bǔ)； 4、周一到周五為正常上班日（國家法定節(jié)日除外），周六、周日為輪休日，因特殊情況需調(diào)休

13、的應(yīng)提前向部門負(fù)責(zé)人申請，批準(zhǔn)后方可執(zhí)行（如周三休班，則當(dāng)周周末兩天須都到崗上班），并填寫《調(diào)休假條》（保存在考勤負(fù)責(zé)人處），每月四天帶薪公休，超出時間按請假規(guī)定辦理，調(diào)休不允許連休兩天以上； 5、遲到或早退一次罰款10元，兩次罰款100元，三次以上停職反省。 裝修及其施工制度 一 流程 提交材料 → 簽訂協(xié)議 → 交付押金 → 施工 → 清理裝修垃圾 → 物業(yè)處檢驗 → 退還押金 二 注意事項 1、業(yè)戶（乙方）簽訂租賃合同后，裝修隊伍進(jìn)場前需由乙方同裝修負(fù)責(zé)人與大廈物業(yè)經(jīng)理當(dāng)面確認(rèn)裝修事宜； 2、裝修隊伍應(yīng)提供裝修效果圖、改造圖

14、紙、用料、進(jìn)度等詳細(xì)資料；待物業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)無誤后需簽訂裝修協(xié)議和裝修期間電梯使用協(xié)議； 3、裝修協(xié)議簽訂后，裝修隊伍需到大廈財務(wù)處交付裝修押金 4、裝修協(xié)議簽訂后，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)第一時間通知水電工在裝修隊伍進(jìn)場前在需裝修處安裝電表等準(zhǔn)備工作； 5、裝修隊伍運(yùn)送材料前，需通知物業(yè)并大廈財務(wù)處交付電梯使用費(fèi)，電梯管理員積極主動提供幫助; 6、裝修過程中，物業(yè)巡查員應(yīng)進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時上報并解決； 7、裝修過程中，若裝修方案有所變動：若裝方案有所變動；裝修隊伍需將變動后相應(yīng)情況書面告知物業(yè)負(fù)責(zé)人；經(jīng)確認(rèn)無誤，方可按裝修變動后方案進(jìn)行施工。 8、工完畢后，裝修隊伍需及時清理垃圾及其他善后事宜，待物業(yè)處確認(rèn)無誤后（有需扣除費(fèi)用或有違規(guī)現(xiàn)象則按規(guī)定扣除費(fèi)用）由總經(jīng)理審批并通知財務(wù)結(jié)算押金。