[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析報告

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1、word [土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 〔一〕市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)某某投資建設(shè)的“東園小區(qū)〞項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。[]稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進展了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》〔以下簡稱《鑒證報告》〕中內(nèi)容和格式進展了重點查驗后，同意“東園小區(qū)〞項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)〞項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下： 第一，整體

2、項目情況簡介 1.某房地產(chǎn)開發(fā)某某建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)市開展計劃委員會于2001年2月以〔2001〕231號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。 2.該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進展預(yù)銷售，根據(jù)市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。 3.截止2006年5月

3、30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。 4.公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。 5.該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視總站頒發(fā)的“市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書〞。 6.根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進展測量后出具的證明為：總商品住宅面積1

4、30,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 7.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。 第二，取得收入情況說明 該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入〔人

5、民幣〕。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 第三，扣除項目情況說明 1.取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。 單位提供的“x號土地出讓合同〞與京房地［地］字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)〞 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項目已

6、向市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元〔不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積〕。() 該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元 具體計算可采取以下兩種方法： 〔1〕453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元； 〔2〕453,200,000×80﹪=362,560,000元。 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算與結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程本錢為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額為394,880,000元。其

7、中： 〔1〕土地拆遷與補償費：39,700,000元。〔2〕前期工程費：115,070,700元?！?〕建筑安裝工程費:290,000,000元?！?〕根底設(shè)施費：1,586,000元?！?〕公共配套設(shè)施費：27，942，700元?！?〕開發(fā)間接費:19,300,600元?！查_發(fā)本錢具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格〕 分攤扣除金額計算過程為： ①土地拆遷與補償費39,700,000元 前期工程費115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 根底設(shè)施費1,586，000元 開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。 具體計算可采取以下兩種方法：

8、 465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元； 465,657,300×80﹪=372,525,840元 ②公共配套設(shè)施費：27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設(shè)施費用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元 該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:〔362,560,000 394,880,000〕×10﹪=75,744,000元。 4.繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000

9、元。 5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為〔362,560,000 394,880,000〕×20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。 第四，納稅情況詳細計算過程 該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。 〔1〕出售普通標準住宅取得收入900,000,000元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪ 扣除項目金額=1,063,322,000×75﹪

10、=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 ﹪ 該項目的普通標準住宅局部，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元 已出售的商業(yè)與辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪ 扣除項目金額=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 ﹪ 適用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： 〔264

11、,169,500×40﹪〕-〔265,830,500×5﹪〕=92,376,275元 已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 第五，稅務(wù)機關(guān)審核情況 稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料與《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進展核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下： 2.確定銷售收入1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,

12、000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進展核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。［〕 同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進展審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款〞某某單獨收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅X圍。 土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進展分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中： 〔1〕取得

13、土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同與付款憑證,該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢的金額為：386,880,000元。 ①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷與補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。 ②首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、開發(fā)間接費〞的相關(guān)附表中列舉的明細項目內(nèi)容進展審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的

14、X圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目本錢財務(wù)報表與中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題。公式： 〔[前期工程費115,070,700元 建筑安裝工程費290,000,000元 根底設(shè)施費1,586,000元 開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元〕 另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住〞〔高層普通住宅-毛坯房〕與“商業(yè)〞類每平方米建

15、安造價金額。 ③公共配套設(shè)施費用的審核 經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“根底設(shè)施費鑒證表〞中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進展審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除X圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14,354,160元。(〕公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元 對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額,由于納稅

16、人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。 〔3〕房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進展調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計算的金額之和的10﹪進展重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。 〔4〕扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。 〔5〕重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為 〔362,560,000 386,880,000〕×20﹪=149,888,000元 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為: 362,560,

17、000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元 〔1〕普通標準住宅計算過程 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 出售住宅取得收入900,000,000元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪ 扣除項目金額=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元 增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元 ﹪ 通過對出售

18、的普通標準住宅局部的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 〔2〕其他商品房計算過程 出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元 其他商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25﹪ 扣除項目金額=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元 增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 ﹪ 適用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： 〔266,769,500×50﹪〕-〔263,230,500×15﹪〕=93,900,175元 已納土地增值稅為：5,000,000元 應(yīng)補繳土

19、地增值稅為：88,900,175元 第六，對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況： 1.總建筑面積200,000平方米 2.批準可銷售面積170,000平方米 3.已出售面積160,000平方米 4.取得收入1,430,000,000元 5.本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。 〔1〕本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 〔2〕本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)本錢386,880,000元。[〕 〔3〕本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。 〔4〕本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650

20、,000元。 〔5〕本次清算加計扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件? 〔一〕符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進展土地增值稅的清算：? 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；? 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；? 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。? 〔二〕符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進展土地增值稅清算：? 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 2.取得

21、銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；? 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。? 篇三 : 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目 錄 第一局部 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時間要求 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證 五、清算審理與審核 第二局部 土地增值稅清算準備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位確實定 三、項目清算應(yīng)關(guān)注因素 四、清算資料的收集 第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實認

22、一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 二、視同銷售收入確實認 三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題 五、收入確定需關(guān)注的問題 六、收入確認的審核要點 第四局部 扣除項目金額確實定 一、扣除項目稅務(wù)處理的根本原如此 二、地價款的扣除 三、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的扣除 四、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 五、扣除項目的歸集與分配 六、舊房與建筑物的評估價格 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 八、財政部規(guī)定的其他扣除項目 九、需要明確的幾個問題 十、土地增值稅清算實例 第五局部 土地增值稅的計算 一、一般土地增值

23、稅的計算 二、分期開發(fā)項目的計算 三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 第六局部 土地增值稅的預(yù)征與核定征收 一、土地增值稅的預(yù)征 二、土地增值稅核定征收 第七局部 土地增值稅清算的會計處理 一、預(yù)繳的會計處理------------------------ 二、清算的會計處理--------------------- 第八局部 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 二、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個人銷售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟適應(yīng)住房稅收優(yōu)惠 五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠 七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進展投

24、資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠 九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠 十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 十一、關(guān)于個人互換住房的征免稅問題 第一局部 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念〔91號文件第3條〕 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)與土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件〔91號文件第9條〕 土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)

25、程2012-08_土地增值稅清算 開發(fā)項目進展清算應(yīng)達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是強制清算條件。 〔一〕主動清算條件 符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進展土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目具備以上任何一個條件的，應(yīng)主動進展清算。 所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售，是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開發(fā)項目，是指整體將開發(fā)

26、的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動按照規(guī)定的時間進展土地增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開公司既從事了開發(fā)土地的業(yè)務(wù)，也開發(fā)房產(chǎn)，2008年開發(fā)1號地200畝，自用 100畝開發(fā)房產(chǎn)，尚在開發(fā)過程中，100畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，另外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完成開發(fā)進度的80%，就一次性轉(zhuǎn)讓，累計開發(fā)本錢12000萬元，轉(zhuǎn)讓價格為20000萬元。 判斷是否應(yīng)該進展土地增值稅清算。 100畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進展清算； 100畝連續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。 一次形轉(zhuǎn)讓未開發(fā)完工產(chǎn)品，應(yīng)進展清算。

27、 〔二〕強制清算條件 所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務(wù)機關(guān)要求進展清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件〞同時規(guī)定：符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進展土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 案例：某開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積20000平方米，于

28、2008年開發(fā)完工并經(jīng)驗收，2009年6月累計已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，2006年4月取得銷售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗收但由于未進展決算，本錢無法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售房款在預(yù)收帳款科目。 請判斷是否符合清算的條件。 A區(qū)銷售面積占開發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應(yīng)在2009年6月進展清算。 B區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的68%，但是由于取得銷售許可證已過三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。 〔三〕注銷清算條件 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進展土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否如此不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷〔國稅發(fā)?200

29、9?91號〕。 三、清算時間要求 〔一〕主動清算時間要求〔91號文件第11條第一款〕 符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進展清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進展核對，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；對受理的清算項目由受理部門報送給管理科進展清算調(diào)查核實，提出清算審理意見，報稅政科進展書面審核；經(jīng)稅政科報分管局長審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請與資料→稅務(wù)機關(guān)前臺受理→管理科〔所、分局〕清算調(diào)查核實→稅政科〔處〕審核→分管局長審批→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行〔稅收管理員制度規(guī)定

30、的流程〕。 〔二〕被動清算時間要求〔91號文件第11條第一款〕 符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)確定是否進展清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進展清算的項目，下發(fā)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在接到通知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時間與要求進展清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機關(guān)前臺受理窗口對報送的資料進展核對后，轉(zhuǎn)送管理科對清算項目進展調(diào)查核實，提出清 算審核意見報稅政科〔處〕進展書面審核；經(jīng)稅政科〔處〕審核報分管局長審定后，將清算結(jié)果以《土地增

31、值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項通知書》通知納稅人進展補退稅。 流程：確定清算項目→稅務(wù)機關(guān)下發(fā)清算通知書→納稅人進展清算，并報稅務(wù)部門核對→管理科〔所、分局〕清算調(diào)查核實→稅政科審核→分管局長審定→清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行 〔說明：紅字局部為某某規(guī)定〕 應(yīng)進展土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進展清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民某某國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理〔91號文件第11條第一款〕。 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證〔91號文件第13條的第四〕 〔一〕土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機關(guān)要對從事土

32、地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 〔二〕審核鑒證的程序 〔三〕審核鑒證的意義 〔四〕審核鑒證的法律責任 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。 五、清算審理與審核〔91號文件第15條〕 〔一〕審理 主管稅務(wù)機關(guān)接到納稅人清算申請后，應(yīng)對報送的資料進展審核，符合申請條件的，應(yīng)在10個工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報

33、送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進展補充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請人說明理由。 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申請后，應(yīng)交由具體負責進展土地增值稅清算的稅務(wù)部門進展清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。 〔二〕清算審核〔91號文件第四章〕 清算審核包括案頭審核、實地審核〔91號文件第16條〕。 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進展數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。 實地審核是指在案頭審核的根底上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進展審核。 清算審核時，應(yīng)審核房地

34、產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進展清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅〔91號文件第17條〕。 1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同〔含房管部門網(wǎng)上備案登記資料〕、商品房銷售〔預(yù)售〕許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表與其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、 退房款的收入調(diào)整情況進展審核；對銷售價格進展評估，審核有無價格明顯偏低情況。 必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、

35、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況〔91號文件第18條〕。 2.扣除項目金額的審核，重點審核扣除項目金額是否為實際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項目費用支出是否為合法有效憑據(jù)〔91號文件第21條〕。 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目涉與的各類稅款是否與時、足額按規(guī)定申報、繳納〔91號文件第20條、第12條的第二〕。 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》，并按稅務(wù)文書送達程序與時送達納稅人〔91號文件第32條〕。

36、納稅人接到稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié) 論書》和《稅務(wù)事項通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)〔91號文件 第32條〕。 納稅人不配合稅務(wù)部門進展清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《中華人民某某國稅收征收管理法》的有規(guī)定處理〔91號文件第11條的第二段〕。 第二局部 土地增值稅清算準備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺賬管理：主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開

37、發(fā)同步〔91號文件第6條〕。 2、本錢費用歸集：主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收 入、本錢、費用〔91號文件第7條〕。 3、票據(jù)管理：對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施〔91號文件第8條〕。 二、土地增值稅清算單位確實定 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附著物所取得的增值額為征稅對象，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，但是其與企業(yè)所

38、得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開發(fā)銷售項目計算的，因此，確定土地增值稅的計算單位是確定計稅依據(jù)的前提，也就是說，土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目都是針對一個對象而言的，這個對象就是土地增值稅的計算單位?！吨腥A人民某某國土地增值稅暫行條例實施細如此》第八條作了原如此性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本的核算項目或核算對象為單位計算。〞《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》〔國稅發(fā) [2006]187號〕第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位〞 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 進一步明確：“土地增

39、值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進展清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。〞根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應(yīng)按以下原如此確定： 第一、國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單項工程的，以該單項工程為清算單位，國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項目需要分期開發(fā)建設(shè)的，如此應(yīng)以分期開發(fā)建設(shè)項目為清算單位〔91號文件第17條〕。 第二、企業(yè)會計確定的本錢核算對象的X圍與國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目不一致的，如果本錢核算對象小于審批項目，應(yīng)以會計確定的本錢核算對象為清算單位，如果會計確定的本錢對象大于審批項目，那么按審批項目為清算單

40、位，應(yīng)劃分合并項目的收入，同時將會計合并核算的本錢對象按照一定的標準劃分扣除項目金額，分別進展清算。 第三、國家有關(guān)機關(guān)審批為一個開發(fā)項目，但是分期開發(fā)完成的，如果分期開發(fā)多個項目的，且會計核算為多個本錢項目的，應(yīng)以每個項目為一個清算單位，如果會計核算為一個本錢對象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開發(fā)起止時間大體一致的，可以作為一個清算單位，如果會計核算為一個本錢對象，但是個單項建 筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開發(fā)起止時間不同的，也應(yīng)劃分為幾個清算單位〔91號文件第17條〕。 實例解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方

41、米。該混合樓項目土地本錢為120萬元，房屋開發(fā)本錢600萬元，其他費用按比例扣除。假設(shè)該商業(yè)項目收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元。營業(yè)稅金與附加55萬元。 〔1〕商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土地本錢＋房屋開發(fā)本錢＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝120＋600＋〔120＋600〕×10％＋〔120＋600〕×20％＋55＝991〔萬元〕。 增值額＝收入－扣除項目＝〔500＋500〕－991＝9〔萬元〕。增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×30％＝2.

42、7〔萬元〕。 〔2〕將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅〔按面積分攤本錢費用〕：普通標準住宅扣除項目為＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋〔100＋500〕×30%＋27.5＝807.5〔萬元〕。增值額＝500－807.5＝－307.5〔萬元〕，無增值額不納稅。 商業(yè)扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋〔20＋100〕×÷×××15%＝130.725〔萬元〕。 計算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7萬元，分開計算如此應(yīng)納稅130多萬元。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機關(guān)允許納稅人自行選

43、擇是否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā)〔2009〕第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進展清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項目和不同審批備案的項目合在一起清算，防止平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開發(fā)項目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)當分別做為清算單位，分別計算增值額，如果會計核算對象合并的，應(yīng)按一定的標準進展劃分。 三、項目清算應(yīng)關(guān)注因素 啟動清算程序，要求主管稅務(wù)機關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息

44、，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關(guān)注以下因素： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目已進展竣工結(jié)算，是否已進展了工程竣工結(jié)算審計。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。項目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項目〔含非普通住宅，以下簡稱：“其他項目〞〕。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地〔如政府劃撥等，政府補貼等〕。 4.項目是否分期開發(fā)〔對項目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目來確定〕〔91號文件第7條、第8條

45、、第17條〕。 5.對于主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進展土地增值稅清算時應(yīng)重點核實其項目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途〔91號文件第10條、第19條〕。 四、清算資料的收集 稅務(wù)人員在清算工作開始前，應(yīng)從以下幾個方面收 集資料： 1、向有關(guān)部門收集相關(guān)信息〔91號文件“前期管理〞的第6條、第12條“應(yīng)提供的清算資料〞〕 ①土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位臵、取得方式、用途、面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開發(fā)情況與相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項目名稱和位臵、立項、用途、結(jié)構(gòu)、開發(fā)面積、本錢、費用、施工部位、建設(shè)施工進度、預(yù)計竣工時間、分期開發(fā)情況等； ③房地

46、產(chǎn)銷售信息，包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、銷售費用、收款方式、收款時間等； ④完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況與相關(guān)稅種的完稅信息等。 ⑤有關(guān)購置方信息，包括購置房地產(chǎn)人名稱、納稅人識別號、聯(lián)系方式、購置的房號、面積、單價、總價等。 2、納稅人應(yīng)報送的資料〔91號文件第12條〕 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、項目土地增值稅清算表與其附表； ②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 融資、稅款繳納等根本情況與主管稅

47、務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。 ③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、本錢和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ④ 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。? ⑤稅務(wù)機關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。 3、主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預(yù)備開發(fā)項目計劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項目計劃

48、備案回執(zhí)〔開展與改革委會〕； ②規(guī)劃申請、報告與圖紙〔規(guī)劃局〕，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔規(guī)劃局〕； ③土地使用權(quán)證〔國土房產(chǎn)管理局〕； ④建筑工程施工許可證〔建設(shè)委員會〕； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊〔建設(shè)委員會〕； ⑥房地產(chǎn)購銷合同明細統(tǒng)計表〔含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等〕； ⑦其他補充資料：當期財務(wù)會計報表：項目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明與借款合同： 第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實認 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實物收入、

49、其他收入等全部價款與有關(guān)的經(jīng)濟收益〔細如此第五條〕。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進展的，這里所說的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入； 其次，清算單位取得收入的時間跨度包括整個開發(fā)銷售過程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說的收入包括貨幣、實物以與其他經(jīng)濟利益，包括抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等； 第四、清算項目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人等，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。 案例：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，2008年10月份竣工驗收，同年4月銷售，當年銷

50、售面積300平方米，取得收入123萬元，2009年銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款930萬元，轉(zhuǎn)做自用400平方米，按本錢價轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬元，3000平方米按本錢價分配給股東A、B，本錢3000元/㎡。 請確認本項目的清算收入。 1．2008年收入123萬元 2．2009年收入4100萬元 4．自用不計收入 〔4100/10000*3000〕萬元 應(yīng)收入總額: 6383萬元 二、視同銷售剖收入確實認 〔187號文件第三，91號文件第19條〕 1.視同銷售的種類： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股

51、東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。 2．價格確實定方法和順序： 〔1〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 〔2〕由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 可見，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格，那么就由稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格確定或者按照評估價確定，而不是按照本錢利潤率確定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè) 自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，

52、不征收土地增值稅〔91號文件第19條又補充到：“在清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費用〞〕。 企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征〔財稅【2002】191號、財稅【1995】48號、財稅【2006】21號〕 〕。 三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》〔財稅[1995]48號〕第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開

53、發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》〔國辦發(fā)?2005?26號〕享受 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 優(yōu)惠政策的住房原如此上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的２０％。 某某

54、省〔陜地稅發(fā)〔2006〕78號〕規(guī)定，普通住房標準是同時滿足如下條件的住宅，即： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題 《財政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》〔財稅[1995]61號〕規(guī)定： 1、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附屬物(以下簡稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理方法

55、》 規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。 2、對于涉與土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構(gòu)必須嚴格按照《條例》和《細如此》中規(guī)定的方法進展應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務(wù)部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細如此》的有關(guān)規(guī)

56、定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進展嚴格審核與確認，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。 五、收入確定需關(guān)注的問題 1、土地增值稅清算時收入確認的問題 地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額與其他收益確認收入〔條例第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅〕。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整〔國稅函 【2010】220號〕。

57、 解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結(jié)合其他有關(guān)法律的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋〔法釋[2003]7號〕第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原如此處理： 〔一〕面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)〔含3%〕，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； 〔二〕面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解 除合同、返還已付購房款與利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)〔含3%

58、〕局部的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價款由出賣人承當，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)〔含3%〕局部的房價款與利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 結(jié)合〔法釋[2003]7號〕的規(guī)定，稅收處理如下： 房地產(chǎn)開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補價，應(yīng)當將補價并入其銷售收入，按照相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 如果房屋實際面積小于合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還給購房者的不足面積局部的房價款可以沖減銷售收入；對于面積誤差比超過3%且屬于違約性質(zhì)的局部〔法釋[20

59、03]7號規(guī)定面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷售收入，另外一倍視同違約金〕，不能沖減銷售收入，作為營業(yè)外支出處理。 例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積要求，合同面積125㎡，實際測量面積121㎡，房屋單價6000元／㎡。為此甲公 司共支付給王某25500元〔假設(shè)無利息因素〕。 1、對于面積誤差比3%以內(nèi)〔含3%〕甲公司應(yīng)返還給王某〔如下〕： 〔125×3%〕×6000=22500元 2、對于面積誤差比超過3%的局部，返還給王某〔雙倍返還如下〕： 誤差比超出3%的面積：〔125-121〕-125×3%=0

60、.25㎡ 雙倍返還的金額：2××6000元／㎡=3000元〔其中的1500元沖減房地產(chǎn)公司的銷售收入，另外1500屬于違約性質(zhì)的支出，計入其營業(yè)外支出〕 總結(jié)：合計返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計入房地產(chǎn)公司的營業(yè)外支出，余額局部2400〔25500-1500〕沖減其銷售收入。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開具 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，必須按規(guī)定開具相關(guān)票據(jù)。具體為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取房價款?包括定金〕應(yīng)當開具地方稅務(wù)局監(jiān)制的“銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票〔自開或代開〕〔國稅發(fā)【2006】128號〕〞，審核過程中，對應(yīng)當開具而未開具的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當責令

61、其開具。代收其他費用，不計入房價的，應(yīng)使用委 97土地增值稅清算實務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 托方相關(guān)票據(jù)。 3、房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當理由的認定 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定〔187號文件第三，91號文件第19條〕。 六、收入確認的審核要點(國稅發(fā)【2009】91號第18條、 第19條的細化) (1)對“預(yù)售收入備查簿〞的審查：審查企業(yè)按照項目〔滾動開發(fā)的，

62、按期〕設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購置者、購置房屋具體位臵〔棟、單元、室〕、建筑面積〔套內(nèi)建筑面積〕、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認收入金額、預(yù)售款確認收入時結(jié)轉(zhuǎn)的本錢。 (2)確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與 折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。 (3)審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款〞不作銷售收入申報納稅。

63、 (4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。 (5)審查開發(fā)商采用“還本〞方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅； (6)審查房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益是否申報納稅。 (7)審查將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。 (8)對于以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進展投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進展投資和聯(lián)營的，是否按規(guī)定申報納稅。 (9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或臵換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)

64、屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓或臵換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變 更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)明確其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓或臵換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者與其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定申報納稅〔《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》〔國稅函?2007?645號〕。 (10)企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進展稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有

65、權(quán)相關(guān)的本錢、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當期的損益，申報納稅。 第四局部 扣除項目金額確實定 一、扣除項目稅務(wù)處理所遵循的原如此 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行 條例第六條與其實施細如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。《中華人民某某國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目： 〔一〕取得土地使用權(quán)所支付的金額； 〔二〕開發(fā)土地的本錢、費用； 〔三〕新建房與配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房與建筑物的評估價格； 〔四〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 〔五〕財政部規(guī)定的其他扣除項目。 (一)合法憑據(jù)扣除原如此 1、在土地增值稅清算

66、中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除〔國稅發(fā)【2009】91號第21條〕。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條與其實施細如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除〔國稅發(fā)【2006】187號第四〕。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除〔國稅函【2010】220號第二〕。 4、審核建筑安裝工程費時應(yīng)當重點關(guān)注〔國稅發(fā) 【2009】91號文件第25條〕： 〔1〕發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 〔3〕參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項