戴德梁行成都房地產(chǎn)市場分析.doc

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2004-2006年成都房地產(chǎn)市場分析和2007預(yù)測 政策規(guī)劃 從2004年開始，國家就先后通過多種宏觀調(diào)控的手段（包括稅收、金融、土地等），加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對抑制投機(jī)、投資起到了積極作用。成都的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個在國家宏觀調(diào)控下合理科學(xué)健康發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商和將面臨更加嚴(yán)峻的考驗。 根據(jù)2003年政府規(guī)劃，未來成都的都市區(qū)將由5城區(qū)、高新區(qū)和近郊的六個區(qū)縣（6個組團(tuán)）組成，城市將依照"向東向南"的發(fā)展策略，大成都都市格局將逐漸形成。同時，為了更有效的利用土地資源，成都政府提出向"高密"發(fā)展的戰(zhàn)略方針，為未來房地產(chǎn)指出了方向。地鐵的開通促進(jìn)了地鐵沿線物業(yè)和遠(yuǎn)郊物業(yè)的發(fā)展，但由于地鐵將城郊與市區(qū)距離縮短，過去著重于市區(qū)中心的物業(yè)投資勢必受到分散，傳統(tǒng)的物業(yè)格局尤其是商業(yè)物業(yè)格局將被打破，區(qū)域商圈將在地鐵經(jīng)濟(jì)的帶動下進(jìn)入一個快速發(fā)展的時期。 土地市場 在2004年，以"8.31"大限和"三個暫停"為標(biāo)志，政府加強(qiáng)了對土地市場的控制和管理。在"三個暫停"結(jié)束后，國務(wù)院緊接著發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，建立了國家土地督察制度，一方面可促進(jìn)土地的節(jié)約使用，另一方面加強(qiáng)了土地市場規(guī)范。由于加強(qiáng)了對土地市場的合理科學(xué)控制， 2005年土地供給總量比2004年有較大幅度下降，具體表現(xiàn)在：1）大塊土地供應(yīng)減少。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。2005年以后，除2006年8月金牛區(qū)掛牌出讓一宗3000畝土地外，沒有再出現(xiàn)千畝以上的大宗土地供應(yīng)；2）2005年小塊土地供應(yīng)面積增多，成交單價漲幅較大，同比增長109％。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近2年成都市地價大幅上漲。 預(yù)測： 1）土地供應(yīng)區(qū)域性明顯 鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，預(yù)測未來1-3年中，大城北及大城東都將處于土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 2）單宗供應(yīng)面積仍以小塊宗地為主 除2006年8月金牛區(qū)一掛牌出讓的集文化娛樂、二類住宅、商業(yè)、主題公園為一體的宗地占地3000畝以外，其他單宗土地供應(yīng)面積仍將受到控制，以小塊供地為主。 3）土地成交單價將繼續(xù)上漲。 隨著城市化進(jìn)程的加快，可供開發(fā)的土地面積有限，土地成交單價將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢。 物業(yè)市場總體情況概述 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 從1997年開始，房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入快速增長階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2005年同比增長54.6％，占固定資產(chǎn)投資的31%，今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長（參見圖1）。 圖1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析 　 資料來源：成都統(tǒng)計局 土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2002至2005年間，成都地價上漲40%。2006年１－５月，在開發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得費(fèi)用７４.０６億元，同比增長１５０.１％，土地成本占投資完成額的比例為４４.２７％，同比提高１３.５２個百分點(diǎn)。 2）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。 成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點(diǎn)則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。根據(jù)"戴德梁行研究顧問部－北亞區(qū)"對多年市場動態(tài)趨勢進(jìn)行分析可得知：自1992年華新國際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場至2005年春，入駐成都的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為53家，入市資金已超過人民幣100億元。第一、外來開發(fā)商的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質(zhì)的提升與外來大品牌的影響勢必導(dǎo)致房價的快速上漲。 3）成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡 圖2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 資料來源：成都市房管局 由上圖可以看出，從2004年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2005年商品房的成交量同比增長2％，增幅下降10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長較快，2005年的供應(yīng)同比增長8.6％，增幅為2004年的一倍。成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐漸趨于平衡。在2005年，供應(yīng)面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為1.13。 4）競爭日漸激烈，市場細(xì)分必須更加明確 隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細(xì)分必須更加明確。 住宅市場 住宅作為房地產(chǎn)市場中重要的分類市場，其市場走勢對整個行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了2002年-2006年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。2002年-2004年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在2003和2004年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2005年供應(yīng)面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。 圖3：住宅市場供銷售情況（2002年-2006年上半年） 資料來源：成都房管局 在價格方面，住宅交易價格逐年攀升，2005年漲幅為近幾年最大，進(jìn)入2006年，住宅均價的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開始放緩。 圖4：住宅均價（2002年-2006年上半年） 資料來源：成都房管局 預(yù)測： 1.住宅供應(yīng)量將進(jìn)一步增大 根據(jù)近三年五城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模（2003-2005年土地供應(yīng)量分別為226.56、267.87和245.84萬平方米），可以預(yù)測，在住宅市場保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應(yīng)理論上仍然會持續(xù)增長。 2.需求持續(xù)平緩釋放。 根據(jù)近三年來購房者需求變化趨勢，可以預(yù)測，未來1-3年內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但在國家宏觀調(diào)控和購房成本提高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 3.住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅放緩。 根據(jù)近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預(yù)測住宅價格將繼續(xù)上漲。但由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。 甲級寫字樓市場 由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓，我們對甲級寫字樓的選取是在參考國際甲級寫字樓設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上做出的。 根據(jù)我們Q2季度做出的最新統(tǒng)計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有7座，其中5座位于CBD區(qū)域內(nèi)（川信大廈、城市之心、時代廣場、廣場和冠城大廈），2座位于SBD區(qū)域內(nèi)（威斯頓聯(lián)邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為278，995平方米，平均租金為98.5元/平方米/月，空置為33.1％。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓1998年-2006年第二季度的租金變化情況?？梢钥闯觯啥技准墝懽謽堑淖饨鸨３种椒€(wěn)上漲。 圖5：甲級寫字樓租金變化（1998年-2006年上半年） 　 資料來源：戴德梁行研究顧問部 由1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況（圖6）可以看出，從1998年-2004年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升主要是因為新入市的三個甲級寫字樓（時代廣場、中環(huán)廣場和匯日央擴(kuò)國際廣場）還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖6：1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況 資料來源：戴德梁行研究顧問部 預(yù)測： 隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴(kuò)張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進(jìn)一步增大，甲級寫字樓市場看好。 商業(yè)市場 商業(yè)地產(chǎn)市場的需求從2001年開始明顯地顯現(xiàn)出來。2003年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為76.53萬平方米，同比上升32.24％，銷售金額同比增長73.76％，被稱為"成都商業(yè)地產(chǎn)年"。然而，進(jìn)入2004年以后，過度的開發(fā)導(dǎo)致了供銷比從2003年的1.25直接上漲到1.58，供應(yīng)增長過快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。2005年，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量，2006年上半年，商業(yè)用房的供應(yīng)面積同比下降明顯，為46.7％，銷售面積同比下降10.0％，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入理性發(fā)展階段。 圖7：2003-2006年上半年商業(yè)用房供需情況分析 資料來源：成都房管局 在價格方面，2004年的商業(yè)物業(yè)均價上漲了18.7個百分點(diǎn)，漲幅為近幾年最大。2005年，在國家宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)物業(yè)均價下降了12.05％，下降幅度明顯。在經(jīng)過一段時間的理性調(diào)整以后，2006年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖（圖8）。 　 資料來源：成都房管局 預(yù)測： 1.地鐵沿線商業(yè)片區(qū)將成為開發(fā)熱點(diǎn)，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 2.根據(jù)《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成1個CBD（中央商務(wù)區(qū)），6大組團(tuán)中心，19個區(qū)域商業(yè)中心（例如:光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和100個左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)（例如：發(fā)展中的第四商圈――金沙片區(qū)）。 二手房市場（商品房） 下圖為2002-2006年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場表現(xiàn)活躍。由于受到宏觀調(diào)控等影響，2005年二手商品房增速明顯放緩。到2006年上半年3、4月份，二手房市場悄然回暖。但5月-6月，受到營業(yè)稅政策調(diào)整的影響，二手房成交量不斷下滑。7月-8月，由于為了避開即將開征的個人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大多數(shù)購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。 圖9：2002-2006年上半年二手商品房成交情況 資料來源：成都房管局 預(yù)測 隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來，二手房市場的未來有待觀望。