中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)武漢研究-負(fù)債率.docx

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負(fù)債率最高的城市？從房企表現(xiàn)看真實(shí)的武漢！ 年初武漢妹子李娜讓武漢火了一把！年后，一家英國(guó)媒體的報(bào)道讓武漢又火了一把！引起國(guó)內(nèi)外媒體瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)的是一個(gè)巨大的“負(fù)面”消息：武漢市長(zhǎng)唐良智接受英國(guó)媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，武漢5年內(nèi)的建設(shè)計(jì)劃將花費(fèi)2000億英鎊(約合人民幣2萬(wàn)億元)。英國(guó)媒體在談到武漢的城建藍(lán)圖時(shí)表示，這座城市數(shù)以百計(jì)的公寓樓、環(huán)城公路、橋梁、鐵路、一個(gè)完整的地鐵系統(tǒng)和第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)都在建設(shè)之中。 但多重疑慮隨之而來(lái)。武漢曾被指“中國(guó)負(fù)債最高的城市”，如此大的投資額，資金如何保障？建設(shè)國(guó)家中心城市會(huì)面臨哪些挑戰(zhàn)？ 一般而言，固定資產(chǎn)投資分為三大領(lǐng)域，即城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和工業(yè)投資。前兩者相加即為城市建設(shè)投資。經(jīng)過(guò)仔細(xì)查證，原來(lái)英國(guó)媒體所提的2萬(wàn)億，是把房地產(chǎn)投資計(jì)算在內(nèi)的數(shù)字，這就顯得合情合理了。 以2013年為例，武漢完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1301億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1905億元，兩項(xiàng)之和為3206億元。根據(jù)規(guī)劃，2014年武漢城建總投資將超1500億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)將破2000億元，兩者相加又是接近3500億元。如此大的投資額，地球上也罕有城市能與之匹敵，難怪受到了全球媒體的矚目。 說(shuō)到這里，就不得不提正在武漢大興土木的開(kāi)發(fā)商們了，可能他們也沒(méi)想到，一群地產(chǎn)商的市場(chǎng)行為，竟然組成了這座城市奇跡或“非議”的一部分。確實(shí)，在眾多房企的捧場(chǎng)中，武漢樓市又創(chuàng)新紀(jì)錄：2013年武漢住宅成交面積1581萬(wàn)平方米，不僅打破2012年的歷史紀(jì)錄，并足足增加了18%，放在全國(guó)也能排前五名。更火的還有賣(mài)地收入。中國(guó)指數(shù)研究院華中分院統(tǒng)計(jì)，2013年武漢土地出讓金達(dá)到730億元，排行全國(guó)第六。 圖：2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究“漢派地產(chǎn)軍團(tuán)” 這樣的市場(chǎng)，房地產(chǎn)巨頭們?cè)跄苠e(cuò)失如此盛宴！ 2013年共有6家房企銷(xiāo)售破千億，其在武漢的投資規(guī)模都不小，目前在漢開(kāi)發(fā)投資的百?gòu)?qiáng)企業(yè)接近50家（2013年武漢有六家本土企業(yè)進(jìn)入百?gòu)?qiáng)）。2014年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究初步結(jié)果顯示，現(xiàn)在的武漢市場(chǎng)，不僅外來(lái)房企玩得轉(zhuǎn)，以福星惠譽(yù)、地產(chǎn)集團(tuán)、百步亭等百?gòu)?qiáng)為首的本土房企不斷從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，同時(shí)，庭瑞集團(tuán)、奧山、人信、鈺龍等企業(yè)或依靠商業(yè)、或多盤(pán)聯(lián)動(dòng)策略，在區(qū)域市場(chǎng)成為領(lǐng)跑者。 表：2013武漢房企市場(chǎng)占有率TOP10 排名 企業(yè)名稱(chēng) 市場(chǎng)占有率 1 保利 5.97% 2 地產(chǎn)集團(tuán) 3.19% 3 福星 2.97% 萬(wàn)科 2.97% 4 碧桂園 2.12% 5 泛海建設(shè) 2.09% 6 新世界 2.01% 7 金地集團(tuán) 1.94% 8 庭瑞 1.83% 9 萬(wàn)達(dá) 1.70% 10 世茂 1.67% 作為湖北房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，福星惠譽(yù)在城中村舊城改造方面有多年的探索和實(shí)踐，已經(jīng)成為城中村舊城改造專(zhuān)家，作為武漢舊城改造的先鋒，福星惠譽(yù)不僅得到政府大力的支持和扶持，更是作為旗幟受到建設(shè)部的重點(diǎn)表彰，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行先后給予100億元授信，支持福星惠譽(yù)在這方面作出的努力和貢獻(xiàn)。 在2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究中，福星惠譽(yù)已連續(xù)9年蟬聯(lián)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)稱(chēng)號(hào)，并與中海、萬(wàn)科等一起成為2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“穩(wěn)健性TOP10”。多年來(lái)，福星惠譽(yù)連續(xù)被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，上榜 “城中村舊城改造專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先品牌TOP10”； 2007年起一直位居武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。 2013年9月，福星惠譽(yù)正式進(jìn)軍澳大利亞，投資開(kāi)發(fā)新南威爾士州帕爾瑪塔莫頓街2號(hào)項(xiàng)目， 這標(biāo)志著企業(yè)“業(yè)務(wù)全球化、資本國(guó)際化”戰(zhàn)略目標(biāo)在不斷推進(jìn)，此舉已讓福星惠譽(yù)與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等成為走出國(guó)門(mén)的“第一集團(tuán)軍”。 而要提到武漢城建的大爆發(fā)，自然不能不提武漢地產(chǎn)集團(tuán)。作為大型國(guó)有企業(yè)，武漢地產(chǎn)集團(tuán)成立以來(lái)，先后建成琴臺(tái)文化藝術(shù)中心（包括琴臺(tái)大劇院、音樂(lè)廳、月湖公園）、辛亥革命博物館、中山艦博物館、首義文化園、白沙洲大道快速通道、沙湖大橋、東沙湖連通工程等城市重大市政基礎(chǔ)設(shè)施；同時(shí)還承擔(dān)了約450萬(wàn)平方米的保障性住房建設(shè)任務(wù)，其中，青山棚戶(hù)區(qū)改造工程、80萬(wàn)噸乙烯還建房項(xiàng)目成為武漢市保障性住房建設(shè)的標(biāo)桿。后湖公租房是武漢市首個(gè)面向中低收入家庭的公租房小區(qū)，屬武漢重點(diǎn)惠民工程，地產(chǎn)集團(tuán)踐行了國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，為城市發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。2013年被 “中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”評(píng)定為“2012-2013中國(guó)房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”，這也是武漢地產(chǎn)集團(tuán)連續(xù)第九年成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)。 澳網(wǎng)冠軍、武漢姑娘李娜曾說(shuō)：“當(dāng)我說(shuō)要爭(zhēng)取世界前三或者再拿一個(gè)大滿(mǎn)貫時(shí)，沒(méi)有人相信,至少?zèng)]有那么多人相信。后來(lái)卡洛斯教練跟我說(shuō)，有目標(biāo)你就要大聲說(shuō)出來(lái)，這樣就會(huì)有更多的人來(lái)監(jiān)督你，讓你去達(dá)成目標(biāo)?！? 2013年11月28日，“武漢2049遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略”專(zhuān)題研討會(huì)在武漢舉行，根據(jù)初步規(guī)劃，武漢未來(lái)36年發(fā)展路線(xiàn)圖分“三步走”：2020年前，是國(guó)家中心城市的成長(zhǎng)階段；2030年前，是國(guó)家中心城市的成熟階段；2049年前，是世界城市的培育階段，力爭(zhēng)成為面向亞太區(qū)域的國(guó)際門(mén)戶(hù)。目前在國(guó)內(nèi)開(kāi)展”2049遠(yuǎn)景戰(zhàn)略規(guī)劃”的僅有北京和武漢兩個(gè)城市。 而這顯然讓百?gòu)?qiáng)房企們看到了更多的機(jī)遇，或者說(shuō)，機(jī)遇遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)。2013年，鮑里斯.約翰遜來(lái)武漢參觀了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在武漢的最大項(xiàng)目“中央文化區(qū)”―――總投入資金多達(dá)500億元，加上之前的幾座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，短短幾年，武漢已成為萬(wàn)達(dá)在全國(guó)投資額最大的城市之一。 同樣能夠印證“武漢速度”的還有庭瑞集團(tuán)，以城市運(yùn)營(yíng)的高度，該公司幾乎在同一時(shí)間運(yùn)作觀瀾國(guó)際、觀瀾御苑、觀瀾高爾夫、觀瀾太子湖、觀瀾外校城等項(xiàng)目，在強(qiáng)手如林的武漢樓市，庭瑞集團(tuán)成為一匹黑馬，依靠“大觀瀾系”項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，一舉成為2013年武漢市場(chǎng)占有率第8名，其中觀瀾國(guó)際多次開(kāi)盤(pán)，多次“日光”，以2199套的銷(xiāo)量成為2013年武漢樓市銷(xiāo)售排行榜銷(xiāo)第二名，榮膺漢陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售冠軍。 全市16個(gè)行政區(qū)，新房、二手房全部限購(gòu)，外地人兩年納稅或社保證明，公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”，商品房預(yù)售資金監(jiān)管……雖然武漢在房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策堪稱(chēng)全國(guó)城市最嚴(yán)前五名，雖然武漢不像其它城市不斷地“救市”，但正是看到了武漢大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)帶來(lái)的城市格局改變，以及前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 2013年上海旭輝、四川藍(lán)光等百?gòu)?qiáng)企業(yè)正式登陸武漢，均高價(jià)搶地加大投資力度，香港恒隆33億元購(gòu)得武廣商圈地塊，越秀90.1億元爭(zhēng)得精武路地王，而韓國(guó)樂(lè)天、日本永旺的商業(yè)綜合體都已先后開(kāi)工，除了新來(lái)者，扎根武漢的百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，福星惠譽(yù)、地產(chǎn)集團(tuán)、名流置業(yè)、百步亭等紛紛增加土地儲(chǔ)備，毫無(wú)疑問(wèn)，武漢已成房企必爭(zhēng)的戰(zhàn)略要地。 正如武漢市長(zhǎng)唐良志所言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移至擴(kuò)內(nèi)需、區(qū)域均衡發(fā)展，以及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，這對(duì)于武漢正是多重機(jī)遇疊加的“黃金機(jī)遇期”。提升基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、降低物流商務(wù)成本，是抓住機(jī)遇的重要條件之一，也是符合城市發(fā)展規(guī)律的特定歷史階段要求。目前看來(lái)，武漢房地產(chǎn)業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售仍保持高位穩(wěn)定，同時(shí)基于嚴(yán)格調(diào)控的結(jié)果，樓市總體健康平穩(wěn)，放眼未來(lái)，在武漢不斷提升的歷史進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)有望扮演更為重要的角色，成為創(chuàng)造城市奇跡的一部分。