德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 關(guān)于修訂《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定（試行）》的通知 市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)： ??? 我市2008年公布的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定（試行）》（德市價(jià)發(fā)〔2008〕180號(hào)）通過兩年試行，對(duì)規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，化解物業(yè)服務(wù)糾紛起到了重要作用。結(jié)合試行中出現(xiàn)的問題，我們?cè)趶V泛征求意見的基礎(chǔ)上，作了部分修訂，并經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)于二○一一年四月一日起執(zhí)行。 ?德陽市發(fā)展和改革委員會(huì)???? 德陽市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 二○一一年三月十八日 德陽市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定 ??? 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第504號(hào)）以及國家發(fā)展和改革委員會(huì)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào))，結(jié)合我市實(shí)際，特制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定。 ??? 一、政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍： ??? 我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅及其他非住宅物業(yè)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。（關(guān)于別墅的界定：別墅是指四面臨空、獨(dú)門獨(dú)院的住宅或雖相互連接，但戶戶頂天立地，獨(dú)門進(jìn)出，下有私家花園及獨(dú)立車庫的聯(lián)排[連體]住宅）。 ??? 各類專業(yè)有形市場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各專業(yè)有形市場(chǎng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門另行核定。 ??? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方協(xié)商。 ??? 為個(gè)別業(yè)主需求提供的特約服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主遵循公平自愿的原則協(xié)商約定。 ??? 二、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分： ??? （一）企業(yè)人員工資費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)、管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)，繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。（其中，社會(huì)保障費(fèi)是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)和住房公積金等） ??? （二）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)以及應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新、改造費(fèi)用。屬于保修范圍或?qū)ｍ?xiàng)維修基金開支范圍的維修項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確界定。 ??? （三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水費(fèi)、勞保用品費(fèi)等。不包括開發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 ??? （四）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費(fèi)、消毒防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)（經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，聘請(qǐng)具有資質(zhì)的單位對(duì)化糞池進(jìn)行清掏所發(fā)生的費(fèi)用除外）、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 ??? （五）秩序維護(hù)費(fèi)，指維護(hù)建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。 ??? （六）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主的雙方約定購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。 ??? （七）辦公費(fèi)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。 ??? （八）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。 ??? （九）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。 ??? 三、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)： ??? 《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度》[附件（1）]、《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》[附件（2）]由德陽市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同德陽市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局依據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)平均成本及服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)制定，并向社會(huì)公布。業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并抄送價(jià)格主管部門。 ??? (一)?基準(zhǔn)價(jià)的確定。業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)等級(jí)發(fā)生爭議時(shí)，可由所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 ??? (二)業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按基準(zhǔn)價(jià)在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定。 ??? (三)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如需超過浮動(dòng)幅度的，須報(bào)所在地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門審批。成立業(yè)主委員會(huì)后，經(jīng)業(yè)主按法定程序共同決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過浮動(dòng)幅度的須報(bào)所在地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。 ??? (四)物業(yè)買受人自物業(yè)竣工并交付之日起按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。開發(fā)商依約通知業(yè)主交付物業(yè)，業(yè)主延遲接收和已接收未入住的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主全額繳納，雙方另有書面約定的從其約定。 ??? (五)新建房屋銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)買賣合同中應(yīng)明確前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)的有關(guān)內(nèi)容及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ??? (六)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中不包括居民生活垃圾清運(yùn)處置費(fèi)、車輛停放費(fèi)、游泳池及休閑會(huì)所等使用費(fèi)。 四、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定： ??? （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和裝修施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，其管理服務(wù)費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在協(xié)議中明確：房屋建筑面積在100平米（含100平米）以內(nèi)的，有電梯每套200元，無電梯每套150元；100平米—150平米內(nèi)（含150平米）的有電梯每套300元，無電梯每套250元；超過150平米的有電梯每套350元，無電梯每套300元。 ??? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了裝修管理服務(wù)費(fèi)用，已含裝修工出入證工本費(fèi)、電梯使用費(fèi)等，不得再收取其他費(fèi)用。造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人另行承擔(dān)。 ??? 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積不高于2 元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)在該標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商約定。 ??? （二）居民生活垃圾清運(yùn)處置費(fèi)按照市價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ??? （三）車輛停放費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和車輛安全管理責(zé)任。 ??? 停車場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位的，由建設(shè)單位授權(quán)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。其機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含車位租金和服務(wù)費(fèi)）由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按首先滿足業(yè)主需要的原則協(xié)商確定，但應(yīng)當(dāng)?shù)陀诘玛柺袇^(qū)機(jī)動(dòng)車臨時(shí)占道停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ??? 停車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主個(gè)人的，其機(jī)動(dòng)車停放只收停車場(chǎng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取車位租金。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)雙方約定的車輛安全管理責(zé)任協(xié)商確定。 ??? 停車場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的，其停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收入分配辦法由業(yè)主共同決定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商后簽訂書面協(xié)議。 ??? 小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)所依法對(duì)外開展經(jīng)營性停車服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按德陽市區(qū)機(jī)動(dòng)車臨時(shí)占道停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。 ??? 封閉式小區(qū)對(duì)外來客人車輛是否收取停車費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。 ??? 非機(jī)動(dòng)車和摩托車停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 ??? （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)（不得計(jì)入價(jià)內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。未實(shí)行水、電、氣戶表改造工程的合表用戶，水、電、氣計(jì)量總表至業(yè)主戶表之間的差額，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)?，但?yīng)將分?jǐn)偳闆r每月公示，并定期公布有關(guān)帳務(wù)，結(jié)余或差額應(yīng)滾存到下一個(gè)月抵扣或補(bǔ)攤。 ??? 五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)規(guī)定以及行業(yè)服務(wù)規(guī)范的相關(guān)要求，在建筑區(qū)劃內(nèi)的顯著位置或者收費(fèi)場(chǎng)所，公布經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)內(nèi)容屬違規(guī)收費(fèi)或收費(fèi)無依據(jù)的，可向價(jià)格主管部門舉報(bào)。 ??? 六、未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、單位職工宿舍的管理，可參照本通知執(zhí)行。 ??? 七、修訂后的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定》從二○一一年四月一日起執(zhí)行，試行三年。過去簽定的物業(yè)服務(wù)合同與本規(guī)定不符的，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商修訂合同。 ??? 二00八年十二月三十一日前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，與《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定（試行）》和修訂后《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定》不符的，在合同未經(jīng)合法程序修改之前，仍然按原合同約定執(zhí)行。 ??? 二００九一月一日至二０一一年三月三十一日簽定的物業(yè)服務(wù)合同，符合《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定（試行）》，但與修訂后的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)規(guī)定》不符的，在合同未經(jīng)合法程序修改之前，仍按原合同約定執(zhí)行。 ??? 附件： ??? （1）德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度》 ??? （2）《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》 二○一一年三月八日 附件（1）： 德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度 物業(yè)服務(wù)等級(jí) （非企業(yè)資質(zhì)等級(jí)） 基準(zhǔn)價(jià)元/m2（建筑面積）.月 浮動(dòng)幅度 有電梯 無電梯 一級(jí) 1.20 0.80 ±20% 二級(jí) 1.00 0.60 ±20% 三級(jí) 0.78 0.40 ±20% 四級(jí) 0.65 0.25 +20% 備注：20層（含20層）以上的電梯住宅物業(yè)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上浮幅度可為50%”。 附件（2）： 德陽市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí) 項(xiàng)目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標(biāo)????? 準(zhǔn) (一) 基 本 要 求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 8、實(shí)行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。 (二) 房 屋 管 理 1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。 (三) 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) 1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。 9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。 2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。 3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 6、維護(hù)視頻安全監(jiān)控設(shè)施的正常運(yùn)行。 (五) 保潔 服務(wù) 1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。 3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 6、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 (六) 綠化 養(yǎng)護(hù) 管理 1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。 2、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。 3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。 4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 二級(jí) 項(xiàng)目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標(biāo)????? 準(zhǔn) (一) 基本 要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 6、公示16小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 8、實(shí)行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。 (二) 房屋 管理 1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。 3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。 (三) 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護(hù) 1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。 9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤。 2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。 3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。 5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 6、維護(hù)安全監(jiān)控設(shè)施的正常運(yùn)行。 (五) 保潔 服務(wù) 1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。 2、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 5、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 (六) 綠化 養(yǎng)護(hù) 管理 1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。 2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。 3、定期清除綠地雜草、雜物。 4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 三級(jí) 項(xiàng)目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標(biāo)????? 準(zhǔn) (一) 基本 要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 6、公示8小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。 7、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 8、實(shí)行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。 (二) 房屋 管理 1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 6、各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。 (三) 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護(hù) 1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。 3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。 7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 1、小區(qū)24小時(shí)值勤。 2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。 3、車輛停放有序。 4、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (五) 保潔 服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。 2、小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 (六) 綠化 養(yǎng)護(hù) 管理 1、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。 2、定期清除綠地雜草、雜物。 3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。 四級(jí) 1、服務(wù)項(xiàng)目按照三級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)確定。 2、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)參照或部分達(dá)到三級(jí)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人雙方在合同中約定。 -可編輯修改-