房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理.doc
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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理(一) 主講老師? 王越 一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)涉稅分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述: 企業(yè)設(shè)立階段:資金賬簿印花稅、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬受讓印花稅等。 獲取土地階段:受讓土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅、受讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬契稅5%、占用耕地的耕地占用稅等。 開發(fā)建設(shè)階段:建筑工程、勘察設(shè)計(jì)、借款合同、購(gòu)銷合同、財(cái)產(chǎn)租賃等印花稅、占有土地的城鎮(zhèn)土地使用稅等。 轉(zhuǎn)讓及銷售階段:銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、預(yù)征及清算土地增值稅、企業(yè)所得稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅等。 房產(chǎn)持有階段:租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、自持物業(yè)的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅等。 二、房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅預(yù)繳與清算 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,商品房可以預(yù)售,但應(yīng)符合下列條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資的25%以上,并已經(jīng)確定工程進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 (一)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第十六條? 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 (二)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)) 關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入是否申報(bào)納稅的問(wèn)題: 根據(jù)細(xì)則的規(guī)定,對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此,對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定比例預(yù)繳,待辦理決算后,多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)繳土地增值稅的,也應(yīng)該在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 (三)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào)) 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題: 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。 (四)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)) 土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題: 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。 (五)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)) 科學(xué)合理制定預(yù)征率,加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作: 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用,各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%,各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū),應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征,確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 【案例1】 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商住樓,住宅(普通住宅)和商業(yè)部分分別核算。2008年3月:(1)住房部分:實(shí)現(xiàn)收入500萬(wàn)元;預(yù)收賬款:期初余額,400萬(wàn)元,本月收取房款700萬(wàn)元,結(jié)轉(zhuǎn)收入500萬(wàn)元,期末余額600萬(wàn)元;用開發(fā)產(chǎn)品以市價(jià)抵工程款100萬(wàn)元。(2)商業(yè)房部分實(shí)現(xiàn)收入600萬(wàn)元;預(yù)收賬款:期初余額800萬(wàn)元,退房款100萬(wàn)元,結(jié)轉(zhuǎn)收入600萬(wàn)元,期末余額100萬(wàn)元;老板以分配股利形式將一套價(jià)值50萬(wàn)元的門市房轉(zhuǎn)到個(gè)人名下。計(jì)算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅。(假定普通住宅預(yù)征率2%;非普通住宅預(yù)征率3%) 【解析】 (1)正規(guī)做法 本月預(yù)繳土地增值稅=(主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款期初余額+視同銷售+與項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益)×預(yù)征率 住房部分本月預(yù)繳土地增值稅=(500+600-400+100)×2%=16(萬(wàn)元) 商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅=(600+100-800+50)×3%=-50×3%=-1.5(萬(wàn)元) 本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=16-1.5=14.5(萬(wàn)元) (出負(fù)數(shù)說(shuō)明上月繳多了,在當(dāng)月或以后月份預(yù)繳時(shí)沖減。) (2)通常做法 應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收賬款實(shí)收金額+視同銷售+與項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益)×預(yù)征率 住房部分本月預(yù)繳土地增值稅=(700+100)×2%=16(萬(wàn)元) 商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅=(50-100)×3%=-1.5(萬(wàn)元) 本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=16-1.5=14.5(萬(wàn)元) (六)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》(財(cái)會(huì)字〔1995〕15號(hào)) 1.交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。 2.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè),按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅,應(yīng)分別以下情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理: (1)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、“經(jīng)營(yíng)稅金”(外商投資房地產(chǎn)企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”(股份制試點(diǎn)企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金”(對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè))等科目,貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。 (2)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”“專項(xiàng)工程支出”“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目核算的,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅,借記“固定資產(chǎn)清理”“在建工程”“專項(xiàng)工程支出”“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目,貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。 (3)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅,借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目;待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí),再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算,收到退回多交的土地增值稅,借記“銀行存款”等科目,貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。 (4)預(yù)交土地增值稅的企業(yè),“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。 即在商品房預(yù)售的情況下,商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的,收到購(gòu)房款時(shí),借記“銀行存款”科目,貸記“預(yù)收賬款”科目;按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目。 待該商品房交付使用后,開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時(shí),作為收入實(shí)現(xiàn),借記“應(yīng)收賬款”科目,貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目;同時(shí),將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”,并計(jì)算由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目。 按照稅法的規(guī)定,該項(xiàng)目全部竣工、辦理決算后進(jìn)行清算,企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時(shí),借記“銀行存款”等賬戶,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí),則作相反的會(huì)計(jì)分錄。 【案例2】 房地產(chǎn)公司20XX年度進(jìn)行商品房開發(fā),在未竣工前該企業(yè)已取得收入1 800萬(wàn)元,土地增值稅按2%的征收率實(shí)行預(yù)繳。年末,該項(xiàng)工程全部竣工且銷售收入已實(shí)現(xiàn),企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納土地增值稅32萬(wàn)元。按照稅法規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)竣工的工程進(jìn)行了清算,經(jīng)清算應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅6萬(wàn)元。試對(duì)該企業(yè)繳納的土地增值稅進(jìn)行賬務(wù)處理。 【解析】 (1)預(yù)繳土地增值稅時(shí) 預(yù)繳土地增值稅=1 800×2%=36(萬(wàn)元) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅??????360 000 貸:銀行存款??360 000 (2)工程竣工后,計(jì)提土地增值稅時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加???320 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅????320 000 (3)企業(yè)多繳稅款時(shí) 企業(yè)多繳土地增值稅=36-32=4(萬(wàn)元) 借:銀行存款??????40 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅??40 000 (4)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算補(bǔ)繳稅款時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加???60 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅?????60 000 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅? ???60 000 貸:銀行存款?????60 000 (七)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)) 1.符合下列條件之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算: (1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,完成銷售的; (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的; (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2.符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: (1)已竣工驗(yàn)收,且銷售面積達(dá)到可售面積85%以上,或雖未達(dá)到85%,但剩余面積已經(jīng)出租或自用的; (2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年未銷售完畢的; (3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記,但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的; (4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情形。 (八)《土地增值稅暫行條例》 第五條? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 第六條? 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 (九)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第七條? 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(1)(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(1)(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。 (5)根據(jù)第(4)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(1)(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)百分之二十的扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))時(shí),就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收土地增值稅。 土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用稅率計(jì)算征收。其計(jì)算公式為: 應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率) 或:應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí): 土地增值稅稅額=增值額×30% 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的: 土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的: 土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí): 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理(二) 土地增值稅應(yīng)按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算的土地增值稅,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅”科目,實(shí)際上繳時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”科目。 【案例3】 某房地產(chǎn)公司開發(fā)商住樓一幢,總可售面積為10 000平方米,公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。其中一至四層為寫字樓,可售面積為4 000平方米,平均售價(jià)為10 000元/平方米,銷售收入為40 000 000元;五至十層為普通住宅,可售面積為6 000平方米,平均售價(jià)為4 000元/平方米,銷售收入為24 000 000元,總銷售收入為64 000 000元。該商住樓土地成本為10 000 000元,建筑成本為20 000 000元,開發(fā)費(fèi)用按照土地成本和建筑成本的10%計(jì)算,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加,為銷售收入的5.6%。 項(xiàng)目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價(jià)(每平方米) 6 400 10 000 4 000 小計(jì) 64 000 000 40 000 000 24 000 000 扣除項(xiàng)目 可售面積(平方米) 10 000 4 000 6 000 土地成本 10 000 000 4 000 000 6 000 000 房地產(chǎn)開發(fā)成本 20 000 000 8 000 000 12 000 000 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 3 000 000 1 200 000 1 800 000 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3 584 000 2 240 000 1 344 000 加計(jì)扣除部分 6 000 000 2 400 000 3 600 000 扣除項(xiàng)目合計(jì) 42 584 000 17 840 000 24 744 000 增值額 ? 21 416 000 22 160 000 -744 000 增值率 ? 50.29% 124.22% -3.01% 適用稅率 ? 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 ? 6 437 200 8 404 000 0 稅額差額 ? -1 966 800 ? ? 2011年,土地增值稅清算時(shí),某房地產(chǎn)公司A項(xiàng)目在不考慮收到政府補(bǔ)貼收入的情況下銷售不動(dòng)產(chǎn)收入240 000 000元,扣除項(xiàng)目總額為160 000 000元。該項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中收到政府土地補(bǔ)貼款12 000 000元。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定:“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?!? 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除? 當(dāng)政府及其主管部門代表國(guó)家行使權(quán)力時(shí),支付給政府及其主管部門的各種違約金、滯納金,一般應(yīng)屬于違反行政規(guī)定支付的款項(xiàng),不屬于經(jīng)濟(jì)類違約賠償。因此,房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的違約金、滯納金,應(yīng)具有行政處罰性質(zhì),不允許計(jì)入開發(fā)成本扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制,并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除20%的依據(jù),因此部分納稅人有意或無(wú)意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分,就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增,相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。 如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1 000萬(wàn)元,開發(fā)土地和新建房及配套成本為1 200萬(wàn)元,其中開發(fā)間接費(fèi)用500萬(wàn)元(包括管理人員工資福利50萬(wàn)元,辦公設(shè)備折舊50萬(wàn)元,廣告和其他銷售的費(fèi)用200萬(wàn)元),假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。 如果不對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除,通過(guò)計(jì)算,則: 房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增300(萬(wàn)元) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用虛增300×10%=30(萬(wàn)元) 加計(jì)扣除金額虛增300×20%=60(萬(wàn)元) 共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增300+30+60=390(萬(wàn)元) 由于扣除項(xiàng)目金額增加,必然造成增值額和增值率的減少,從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。 (十)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)) 1.對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款,交納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 2.對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用,和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 3.對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào),以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 【案例4】 某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán),2006年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū),各種手續(xù)均以本公司名義辦理。 (1)開發(fā)總建筑面積21萬(wàn)平方米房屋,其中住宅18萬(wàn)平方米(含別墅樓1萬(wàn)平方米);小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓計(jì)5 000平方米;小學(xué)5 000平方米;其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬(wàn)平方米。 (2)取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時(shí),支付土地款及相關(guān)稅費(fèi)2.1億元;發(fā)生建筑成本2.8億元(不含項(xiàng)目借款利息);發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用4 500萬(wàn)元(印花稅通過(guò)“管理費(fèi)用”核算)。 該項(xiàng)目共繳納各項(xiàng)稅費(fèi):4 208萬(wàn)元,其中營(yíng)業(yè)稅3 757萬(wàn)元,城建稅263萬(wàn)元,教育費(fèi)附加150萬(wàn)元,印花稅38萬(wàn)元。 (3)銷售房屋取得收入7.5億元。 (4)整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1 000萬(wàn)元。 該項(xiàng)目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗(yàn)收,并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對(duì)外銷售完畢,已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。 地稅部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),確認(rèn): (1)所取得的土地有50畝未用于本項(xiàng)目開發(fā),而是用于另一個(gè)項(xiàng)目,此項(xiàng)目正在建設(shè)中,不具備清算條件。 (2)銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元;別墅和商業(yè)樓銷售1.6億元(以銷售明細(xì)賬、售房合同為準(zhǔn))。 (3)其中普通住宅分配給本公司職工20套,2 500平方米,按每平方米2 000元成本價(jià)入賬,實(shí)現(xiàn)收入500萬(wàn)元。 (4)以分配股利形式分配給5位股東5套別墅,建筑面積1 000平方米,未計(jì)收入。 (5)用新建商業(yè)房第一、二層2 500平方米對(duì)外投資,合伙開辦一家餐飲公司,產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。 (6)小學(xué)校5 000平方米交給區(qū)文教局,文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400萬(wàn)元,未計(jì)收入。 (7)收取客戶退房違約金4萬(wàn)元,記入“其他應(yīng)收款”。 (8)“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3 000萬(wàn)元(對(duì)方科目“開發(fā)成本”),憑據(jù)不足,經(jīng)到對(duì)方取證為虛增成本。 (9)支付煤氣公司的煤氣工程款共計(jì)500萬(wàn)元,付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。 (10)開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公,未對(duì)外銷售。 (11)幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓5 000平方米作為配套設(shè)施,所有權(quán)歸全體業(yè)主,以后發(fā)生經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主委員會(huì)處置。 【解析】 (1)普通住宅對(duì)外銷售平均價(jià)格=(590 000 000+40 000-5 000 000)÷(170 000-2 500)=3 492.78(元) 出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入=3 492.78×2 500=8 731 950(元) 出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入=5 000 000(元); 出售給職工住宅少計(jì)收入=8 731 950-5 000 000=3 731 950(元) 普通住宅共計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入=590 000 000+40 000+3 731 950=593 771 950(元) (2)其他用房外銷平均價(jià)格=160 000 000÷(30 000-1 000-2 500-400)=6 130(元) 分配給股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入=6 130×(1 000+2 500)??????? =21 455 000(元) 其他用房應(yīng)實(shí)現(xiàn)總收入=160 000 000+21 455 000+4 000 000=185 455 000(元) 應(yīng)扣除開發(fā)成本: 總土地成本=210 000 000÷350×(350-50)=180 000 000(元) 總建筑成本=280 000 000-虛列30 000 000-白條5 000 000=245 000 000(元) 合計(jì)=180 000 000+245 000 000=425 000 000(元) 平均單位成本=425 000 000÷(210 000-公共配套設(shè)施5 000)=2 073(元) 用于辦公商用房成本=2 073×400=829 200(元) 該項(xiàng)目應(yīng)扣除開發(fā)總成本=425 000 000-829 200=424 170 800(元) 普通住房、其他用房占總建筑面積的比例: 普通住房面積占總面積百分比=(18-1)÷(21-0.5)×100%=83% 其他用房面積占總面積百分比=[(18-17)+2+0.5]÷(21-0.5)×100%=17% 普通住宅、商業(yè)用房的實(shí)際應(yīng)扣除成本: 普通住宅應(yīng)扣除開發(fā)成本=424 170 800×83%=352 061 764(元) 其他用房應(yīng)扣除開發(fā)成本=424 170 800×17%=72 109 036(元) 確定應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用: 普通住宅應(yīng)扣除費(fèi)用=352 021 764×10%=35 206 176(元) 其他用房應(yīng)扣除費(fèi)用=72 109 036×10%=7 210 903(元) 確定應(yīng)扣除稅金 普通住宅應(yīng)扣除: 營(yíng)業(yè)稅金=593 771 950×5%=29 688 597.50(元) 城建稅=29 688 597.50×7%=2 078 201.83(元) 教育費(fèi)附加=29 688 597.50×4%=1 187 543.90(元) 合計(jì)=29 688 597.50+2 078 201.83+1 187 543.90=32 954 343.23(元) 其他用房應(yīng)扣除: 營(yíng)業(yè)稅金=185 455 000×5%=9 272 750(元) 城建稅=9 272 750×7%=649 093(元) 教育費(fèi)附加=9 272 750 ×4%=370 910(元) 合計(jì)=9 272 750+649 093+370 910=10 292 753(元) 確定其他扣除項(xiàng)目: 普通住宅應(yīng)扣除其他費(fèi)用=352 061 764×20%=70 412 353(元) 其他用房應(yīng)扣除其他費(fèi)用=72 109 036×20%=14 421 807(元) 扣除項(xiàng)目總額: 普通住宅扣除項(xiàng)目總額=352 061 764+35 206 176+32 954 343.23+70 412 353=?? 490 634 636.23(元) 其他用房扣除項(xiàng)目總額=72 109 036+7 210 903+10 292 753+14 421 807=??????? 104 034 499(元) 普通住宅增值額=593 771 950-490 634 636.23=103 137 313.77(元) 其他用房增值額=185 455 000-104 034 499=81 420 501(元) 普通住宅增值率=103 137 313.77÷490 634 636.23×100%=21.02% 其他用房增值率=81 420 501÷104 034 499×100%=78% 普通住宅應(yīng)納增值稅稅額=103 137 313.77×30%=30 941 194.13(元) 其他用房應(yīng)納增值稅稅額=81 420 501×40%-104 034 499×5%=27 366 475(元) 總共應(yīng)繳土地增值稅=30 941 194.13+27 366 475=58 307 669.13(元) 總共已繳土地增值稅=10 000 000(元) 總共應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=58 307 669.13-10 000 000=48 307 669.13(元) 【案例5】 房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入2 000 000元,扣除項(xiàng)目金額為1 200 000元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額并作會(huì)計(jì)處理。 【解析】 應(yīng)納稅額的計(jì)算 增值額=2 000 000-1 200 000=800 000(元) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=800 000÷1 200 000×100%≈67% 應(yīng)納稅額=800 000×40%-1 200 000×5%=260 000(元) (1)取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí) 借:銀行存款?????????2 000 000 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入??????2 000 000 (2)計(jì)提土地增值稅時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加?????????260 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅?? ??260 000 (3)實(shí)際繳納稅款時(shí) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅????260 000 貸:銀行存款????260 000 三、房地產(chǎn)商品房買賣的印花稅 開辦初期企業(yè)需要領(lǐng)取許多證件,那么哪些權(quán)利許可證照不需要貼花? 解:印花稅采取列舉式征稅,僅對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證貼花,其他不貼花,比如稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、采礦證等。注意如果換證,新證也要貼花。 根據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào))規(guī)定:“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是:經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù),以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。此處的動(dòng)產(chǎn)具體指什么?是否包括貨幣資金?如不包括,則以貨幣資金對(duì)外投資不繳印花稅,對(duì)否? 動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物,一般指金錢、器物等,與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)。因此貨幣資金屬于動(dòng)產(chǎn)范疇,以貨幣資金對(duì)外投資入股并不需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),因此不需要申報(bào)繳納印花稅,但接受投資的企業(yè)應(yīng)就增加的實(shí)收資本與資本公積溢價(jià)之和申報(bào)繳納印花稅,如果動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),則兩個(gè)稅目都需要貼花完稅。 資金賬簿的納稅期限如何規(guī)定?是增加一筆實(shí)收資本或資本公積就貼花,還是什么時(shí)候? 印花稅暫行條例細(xì)則第八條:以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的,增加部分應(yīng)按規(guī)定貼花??梢娂{稅時(shí)間為會(huì)計(jì)年度。 舉例:某企業(yè)年初實(shí)收資本1 000萬(wàn)元,資本公積500萬(wàn)元,3月份增資500萬(wàn)元,7月份減資200萬(wàn)元,年末實(shí)收資本1 300萬(wàn)元,資本公積500萬(wàn)元。 如果按年度計(jì)算,當(dāng)年年末即次年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1 800萬(wàn),當(dāng)年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1 500萬(wàn),應(yīng)納印花稅3 000 000×0.05%=1 500(元)。 如果錯(cuò)誤的按照增資后即納稅,則企業(yè)應(yīng)納5 000 000×0.05%=2 500(元),減資部分不允許退稅,所以多交1 000元。 公司出租房屋,同時(shí)又提供房屋維修,那么這項(xiàng)租房合同中訂立的維修款也要貼花嗎? 同一憑證,因載有兩個(gè)或者兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率,如分別記載金額的,應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額,相加后按合計(jì)稅額貼花;如未分別記載金額的,按稅率高的計(jì)稅貼花。(之所以如此,是解決避稅問(wèn)題,如果不如此規(guī)定,企業(yè)將稅率低的項(xiàng)目金額擴(kuò)大以避稅)如果分開了,出租按千分之一貼花,房屋修繕按萬(wàn)分之三貼花,如果不分開,房屋修繕就不是修繕了,而是要和房租一樣的稅率了,你虧不虧呢。 我們公司將一塊土地及廠房租給另一家公司,分別簽訂了土地租賃合同與房屋租賃合同,請(qǐng)問(wèn)土地租賃合同需要貼花嗎? 因?yàn)橛』ǘ悤盒袟l例及施行細(xì)則中對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃采取了列舉法,其中并不包括土地租賃,因此土地租賃不征收印花稅,從公平性角度考慮,房屋租賃貼花,土地租賃不貼花顯然是不公平的,但考慮到印花稅暫行條例及施行細(xì)則出臺(tái)時(shí)為上世紀(jì)八十年代,土地控制還相當(dāng)嚴(yán)格,土地租賃基本不存在,所以當(dāng)時(shí)未將土地租賃納入征稅范圍,出于此點(diǎn)考慮,有的省市均已出臺(tái)相應(yīng)后續(xù)政策,將土地租賃納入印花稅征稅范圍,但是如無(wú)地方后續(xù)政策支持,則不宜貼花完稅。 我們房地產(chǎn)公司以前售房合同是按購(gòu)銷合同征收的,但為什么現(xiàn)商品房銷售合同印花稅從購(gòu)銷合同改為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)呢?平白無(wú)故的增加了萬(wàn)之二的稅負(fù)。 商品房銷售合同,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,商品房只是個(gè)貨物,但對(duì)于購(gòu)房者而言,卻是個(gè)實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán),因此之前對(duì)銷方按購(gòu)銷合同、購(gòu)方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征稅顯系不合理,一份合同,但持有合同的兩方稅率卻不一致,因此財(cái)稅〔2006〕162號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》加以更改,改為按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 現(xiàn)在許多企業(yè)因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤,導(dǎo)致印花稅多交了,印花稅多交是否真的不可以退嗎? 多貼印花稅票是不可以申請(qǐng)退稅或抵稅的,但核定征收印花稅開具的是完稅憑證,根據(jù)征收管理法相關(guān)規(guī)定,納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款,可以在三年內(nèi)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退還,如果是稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)的,應(yīng)當(dāng)立即退還,而無(wú)三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅,符合條件情況下是可以退還的。 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理(三) 四、涉及房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面: 1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。 2.銷售不動(dòng)產(chǎn) 銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng),移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括:銷售建筑物或構(gòu)筑物,銷售其他土地附著物。 銷售建筑物或構(gòu)筑物:是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物,視同銷售建筑物。 銷售其他土地附著物:是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物,是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。不動(dòng)產(chǎn)租賃,不按本稅目征稅。 3.其他應(yīng)稅行為 其他應(yīng)稅行為包括: 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),應(yīng)按本稅目征稅。 營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù): 1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。因此,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 2.銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定,納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額:(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;(三)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。 計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率) 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。 舉例:甲乙丙房地產(chǎn)公司2010年8月,收取定金10萬(wàn)元,商品房款1 200萬(wàn)元,退定金及商品房款7萬(wàn)元,代收有限電視費(fèi)、管道煤氣初裝費(fèi)16萬(wàn)元,辦證費(fèi)用1萬(wàn)元,住房專項(xiàng)維修基金35萬(wàn)元。假定甲乙丙房地產(chǎn)公司所在地為市區(qū)。當(dāng)月應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)如何計(jì)算? 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額,營(yíng)業(yè)額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向承購(gòu)人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 價(jià)外費(fèi)用包括:收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi):(1)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金,或省級(jí)人們政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)型收費(fèi);(2)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù);(3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 (1)營(yíng)業(yè)額=10+1 200-7+16+1=1 220(萬(wàn)元) (2)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額×5%=1 220×5%=61(萬(wàn)元) (3)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅×7%=61×7%=4.27(萬(wàn)元) (4)應(yīng)交教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×3%=61×3% =1.83(萬(wàn)元) 思考:代收的有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等如何進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃? 會(huì)計(jì)處理: 房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),應(yīng)按收取的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。實(shí)際支付時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目,貸記“銀行存款”科目。 房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性在于房屋的預(yù)售制,即房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中就開始收取房屋的銷售款,收取的款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目,待開發(fā)產(chǎn)品竣工交付時(shí),才將預(yù)收的銷售款轉(zhuǎn)為收入。 房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)收款預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目,貸記“銀行存款”科目。銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),按實(shí)際應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。實(shí)際應(yīng)繳納金額大于預(yù)繳金額時(shí),應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅金,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目,貸記“銀行存款”科目。 【案例6】 房地產(chǎn)公司20XX年8月銷售不動(dòng)產(chǎn),取得預(yù)售房款4 000萬(wàn)元,應(yīng)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金200萬(wàn)元。余款2 000萬(wàn)元在交付該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)收取,應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅金100萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制會(huì)計(jì)分錄如下: (1)收到預(yù)售房款時(shí) 借:銀行存款????????40 000 000 貸:預(yù)收賬款???????40 000 000 (2)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金時(shí) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅??2 000 000 貸:銀行存款????????2 000 000 (3)收到余款時(shí) 借:銀行存款????????20 000 000 貸:預(yù)收賬款?????20 000 000 同時(shí), 借:預(yù)收賬款????????60 000 000 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?????????60 000 000 (4)計(jì)提實(shí)際應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅金時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加???3 000 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅????3 000 000 (5)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅金時(shí) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅????1 000 000 貸:銀行存款??????????????1 000 000 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送他人,在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)按成本結(jié)轉(zhuǎn),不作為銷售處理。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交受贈(zèng)方時(shí),應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的成本轉(zhuǎn)入相應(yīng)的科目中,借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目,貸記“庫(kù)存商品”科目。按稅法規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加,也應(yīng)記入相應(yīng)的科目,借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。 【案例7】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房贈(zèng)送給某公司,該商品房賬面價(jià)值為2 000萬(wàn)元,按稅法規(guī)定還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制分計(jì)分錄如下: (1)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí) 借:營(yíng)業(yè)外支出??????20 000 000 貸:庫(kù)存商品???????20 000 000 (2)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí) 借:營(yíng)業(yè)外支出????????1 000 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅?????1 000 000 (3)實(shí)際繳納稅金時(shí) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅???1 000 000 貸:銀行存款??????????????1 000 000 房地產(chǎn)企業(yè)除了正常的銷售行為以外,還存在其他一些非正常的銷售行為,包括將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、分配給股東或投資人以及用于非貨幣性資產(chǎn)交換等行為。這些行為無(wú)論是在會(huì)計(jì)核算上,還是在稅務(wù)處理上都屬于銷售行為,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將其視為銷售行為進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生上述應(yīng)稅行為時(shí),應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)格,借記“管理費(fèi)用”“利潤(rùn)分配”“生產(chǎn)成本”等科目,貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”“應(yīng)付股利”“應(yīng)付賬款”等科目。辦理商品房過(guò)戶手續(xù)時(shí),借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”“應(yīng)付股利”“應(yīng)付賬款”等科目,貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目;同時(shí)還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)商品房的成本,借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)企業(yè)按市場(chǎng)公允價(jià)格計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目。 【案例8】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房作為股利分配給股東,該商品房賬面價(jià)值為2 000萬(wàn)元,市場(chǎng)銷售為3 000萬(wàn)元,按稅法規(guī)定還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅150萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制分計(jì)分錄如下: (1)分配股利時(shí) 借:利潤(rùn)分配?????????30 000 000 貸:應(yīng)付股利????????30 000 000 (2)辦理商品房過(guò)戶手續(xù)時(shí) 借:應(yīng)付股利????????30 000 000 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?????30 000 000 (3)結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本時(shí) 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本????20 000 000 貸:庫(kù)存商品????????20 000 000 (4)計(jì)提稅金時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加??1 500 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅?1 500 000 房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租物業(yè)時(shí),不繳納營(yíng)業(yè)稅。但在出租物業(yè)時(shí),應(yīng)按照收取的租金計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)在出租過(guò)程中,應(yīng)按取得的租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。計(jì)提營(yíng)業(yè)稅時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。 【案例9】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房對(duì)外出租,8月份取得租金收入100萬(wàn)元,按稅法規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制分計(jì)分錄如下: (1)結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí) 借:銀行存款?????????1 000 000 貸:其他業(yè)務(wù)收入??????1 000 000 (2)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí) 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加?????50 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅???50 000 (3)實(shí)際繳納稅金時(shí) 借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅??50 000 貸:銀行存款????????????50 000 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理(四) 五、以房產(chǎn)投資的涉稅處理 以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資,需要注意投資方要如期辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù),其中動(dòng)產(chǎn),原則上以交付為轉(zhuǎn)移,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車,由于我國(guó)一般實(shí)行登記主義,則需要進(jìn)行相應(yīng)的過(guò)戶登記,對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過(guò)戶登記才能算為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,如違反規(guī)定未及時(shí)辦理過(guò)戶登記的,即使非貨幣財(cái)產(chǎn)已實(shí)際交付給公司使用,仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。 (一)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1997〕490號(hào)) 根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股,與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),收取固定利潤(rùn)的行為,應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅:以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股,收取固定利潤(rùn)的,屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù),應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅; (二)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào)) 關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 第二十五條? 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù),但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 【案例10】 20XX年3月,甲公司以其擁有的一棟房屋對(duì)乙公司進(jìn)行投資,該棟房屋的賬面原值為800 000元,已計(jì)提的累計(jì)折舊為300 000元,公允價(jià)值為700 000元。 會(huì)計(jì)與企業(yè)所得稅處理: 甲公司以其房屋對(duì)外投資時(shí), 借:固定資產(chǎn)清理???????500 000 累計(jì)折舊???????????300 000 貸:固定資產(chǎn)???????????800 000 借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——其他股權(quán)投資?????700 000 貸:固定資產(chǎn)清理???????? 500 000 營(yíng)業(yè)外收入?????????200 000 按照稅法的規(guī)定,甲公司以房屋對(duì)外投資,應(yīng)將其分解為按公允價(jià)值出售房屋和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 該房屋的公允價(jià)值為700 000元,賬面價(jià)值為500 000元,則資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為200 000元(700 000-500 000)。 (三)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)) 1.企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù),是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時(shí)符合下列條件的混合性投資業(yè)務(wù),按本公告進(jìn)行企業(yè)所得稅處理: (1)被投資企業(yè)接受投資后,需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤(rùn)、固定股息,下同); (2)有明確的投資期限或特定的投資條件,并在投資期滿或者滿足特定投資條件后,被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金; (3)投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán); (4)投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán); (5)投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 2.符合本公告第一條規(guī)定的混合性投資業(yè)務(wù),按下列規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理: (1)對(duì)于被投資企業(yè)支付的利息,投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期,確認(rèn)利息支出,并按稅法和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》(2011年第34號(hào))第一條的規(guī)定,進(jìn)行稅前扣除。 (2)對(duì)于被投資企業(yè)贖回的投資,投資雙方應(yīng)于贖回時(shí)將贖價(jià)與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益,分別計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 六、房地產(chǎn)涉及的其他稅金 房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理: 1.征收方法 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納,具體減除幅度,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的,稅率為1.2%。 房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。 2.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 購(gòu)置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 購(gòu)置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 【知識(shí)鏈接】 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)) 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題: 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 3.繳納時(shí)間 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 為了反映和核算企業(yè)應(yīng)交、已交、多交或欠交的房產(chǎn)稅的情況,企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進(jìn)行核算。 該科目貸方反映按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的房產(chǎn)稅數(shù)額,借方反映實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅數(shù)額;若有貸方余額,表示企業(yè)欠交或需補(bǔ)交的房產(chǎn)稅款,若有借方余額,表示企業(yè)實(shí)際多繳納的房產(chǎn)稅的稅款。 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算出應(yīng)交的房產(chǎn)稅時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”“管理費(fèi)用”等科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目;當(dāng)按規(guī)定實(shí)際上繳房產(chǎn)稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目,貸記“銀行存款”等科目。 (一)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào)) 對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 土地使用稅和稅務(wù)處理: 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下: 大城市1.5~30元; 中等城市1.2~24元; 小城市0.9~18元; 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6~12元。 企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”科目進(jìn)行核算。 該科目貸方反映按規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳的土地使用稅數(shù)額,借方反映實(shí)際繳納的土地使用稅數(shù)額;若有貸方余額,表示企業(yè)欠交或需補(bǔ)交的土地使用稅稅款,若有借方余額,表示企業(yè)實(shí)際多繳納的土地使用稅的稅款。 當(dāng)企業(yè)計(jì)算出應(yīng)交的土地使用稅時(shí),借記“生產(chǎn)成本”“營(yíng)業(yè)稅金及附加”“管理費(fèi)用”等科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”科目;當(dāng)按規(guī)定實(shí)際上繳土地使用稅時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”科目,貸記“銀行存款”等科目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”,持此觀點(diǎn)認(rèn)為鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性,商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅,應(yīng)屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》所規(guī)定的:“使存貨達(dá)到當(dāng)前狀態(tài)和場(chǎng)所所必須的必要、合理的支出”,應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”,而不應(yīng)依一般的會(huì)計(jì)處理規(guī)定,計(jì)入期間費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文在列舉開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成中也沒(méi)有明確土地使用稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的土地使用稅時(shí),借記“管理費(fèi)用”賬戶,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”賬戶;上交時(shí),借記“應(yīng)交稅- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來(lái)的問(wèn)題本站不予受理。
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