資產(chǎn)評估的程序與基本方法演示文檔
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.,第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法,本章學(xué)習(xí)目的: 1.掌握成本法、市場法、收益法的基本原理和方法。 2.掌握復(fù)原重置成本、更新重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值、總使用年限、實際使用年限、資產(chǎn)利用率、成新率等基本概念。 3.掌握資產(chǎn)評估方法中的各項基本參數(shù)如重置成本、實體性貶值、超額投資及超額運營性貶值、經(jīng)濟性貶值、預(yù)期凈現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等的估算。 4.掌握收益法計算常用公式。 5.熟悉資產(chǎn)評估的程序。,.,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 三、編制資產(chǎn)評估工作計劃 四、對待評估資產(chǎn)的核實和實地查勘 五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料 六、評定估算 七、編制和提交評估報告 八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔,.,第二節(jié) 成本法,一、成本法的概念 成本法:是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法. (一)復(fù)原重置成本、更新重置成本 重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建全新的與被評估資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。 重置成本包含利潤。 重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估期日的市場物價水平,后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平;前者是新的,后者不一定是新的。 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,.,復(fù)原重置成本是指材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指功能相同、材料技術(shù)等不同條件下重新建造全新資產(chǎn)所需的成本。 △ 相同點:均采用現(xiàn)行價格計算。復(fù)原重置成本和更新重置成本都要求資產(chǎn)本身的功能不變。 △ 不同點:采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。 △ 有條件情況下,盡可能選擇更新重置成本。理由: (1)更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜(超額投資成本); (2)用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(超額運營成本)。,.,,例:有一臺3年前做的桌子,假如原來使用2個人工,消耗了0.5立方米的木材、10個釘子、0.5公斤的漆。 歷史成本分別為:8元/人、50、0.3、7 現(xiàn)行成本分別為:8.5、51、0.1、4 更新消耗為:1、0.4、8、0.4 更新成本分別為:8.5、51、0.1 、4 試計算三種成本,.,,如果從歷史成本來講,用的是三年前的消耗和價格;而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本,則原來的消耗不變,價格按現(xiàn)在的價格算。 歷史成本=2個人×8元/人+0.5m3木材×50元/m3+10個釘子×0.3元/釘子+0.5kg×7元/kg=47.5元 復(fù)原重置成本=2個人×8.5元/人+0.5m3木材×51元/m3+10個釘子×0.1元/釘子+0.5kg×4元/kg=45.5 更新重置成本=1個人×8.5元/人+0.4m3木材×51元/m3+8個釘子×0.1元/釘子+0.4kg×4元/kg=31.3,.,,實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值 評估價值 = 重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 或:評估價值 = 重置成本×(綜合)成新率,.,,(二)成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論 供給(生產(chǎn))決定價值 資本、勞動、土地的報酬————生產(chǎn)費用——————商品的價值量 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高,相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。進價高,銷價貴 賣方市場時期的價值觀:生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值是一個變量 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的變化和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,.,,二、成本法的評估程序 評估思路:重置成本-各項損耗(實體性、功能性、經(jīng)濟性),.,,三、重置成本的估算方法 (一)重置核算法 重置核算法是根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目,逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本。 直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分,分為建造成本和取得成本。其中建造成本包括:材料成本,人工成本,制造費用,資金成本,合理利潤;取得成本包括購買價格(已經(jīng)包括利潤),安裝調(diào)試,運雜費,人工費。 間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費,總體設(shè)計制圖等項支出。實際工作中,間接成本可以通過下列方法計算。,.,,1.人工成本比例法(計算間接成本) 間接成本=人工成本總額*成本分配率 其中:成本分配率=間接成本額/人工成本總額 例1:重置購建設(shè)備一臺,現(xiàn)行市場價格每臺1萬元,運雜費4000元,直接安裝成本2000元,其中原材料1500元,人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析,計算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80%, 試計算該設(shè)備重置成本,.,,該機器設(shè)備重置成本為: 其中: 買價 10000元 運雜費 4000元 安裝成本 2000元 其中:原材料 1500元 人工 500元 直接成本 16000元 間接成本(安裝成本) 500×80%=400元 重置成本合計 16400元,.,,2.單位價格法(計算間接成本) 間接成本=人數(shù)×勞動時間×每人每小時價格 例:一共100個工人,每個工人工作了40小時,每個工人每小時的管理費用(間接成本)是0.1元,求間接成本,.,,3.直接成本百分率法(計算間接成本) 間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率 例:例1中,假設(shè)其中間接成本占直接成本的2.5% 間接成本=16000×2.5 %=400元,.,,(二)物價指數(shù)法 資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)原始成本×(評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)) 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)原始成本×(1+物價變動指數(shù)) = 資產(chǎn)原始成本× 環(huán)比價格指數(shù)(a2×a3……×an) 例:某被估資產(chǎn)購建于1994年,賬面原值為50000元,當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95%,評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%,則: 被估資產(chǎn)重置成本=50000×(160%/95%)×100%=84210(元),.,,例:被估資產(chǎn)賬面價值為200000元,1992年建成,1997年進行評估,經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)價格環(huán)比增長速度分別為1993年為11.7%,1994年為17%,1995年為30.5%,1996年為6.9%,1997年為4.8%,則有: 被估資產(chǎn)重置成本=200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%=200000×191% =382000(元) 注意:資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價指數(shù),而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。,.,,價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別: (1)價格指數(shù)法估算的是復(fù)原重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。而且重置核算法誤差更小,因為更具體。 ?。?)物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。 (3)一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn),采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。因為物價指數(shù)一般是增長的,而技術(shù)進步快的資產(chǎn)價格是下降的。 物價指數(shù)法和重置核算法的其相同點: 都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此,注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異,.,,(三)功能價值法 資產(chǎn)的價值與其功能/生產(chǎn)能力成正相關(guān)關(guān)系。 功能價值法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。,.,,資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系(計算重置成本) 如果100個坐位的公交車的成本為50個坐位的公交車成本的兩倍。 計算公式為: 待評估資產(chǎn)的重置成本 =參照物的重置成本× (待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 ÷參照物的生產(chǎn)能力) 例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元,年產(chǎn)量為5000件?,F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本: 應(yīng)用這種方法估算重置成本時,首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系,如果不存在這種關(guān)系,這種方法就不可以采用。,.,,(四)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時,可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。 該方法計算的一般是更新重置成本。,.,,四、實體性貶值的估算 (一)觀察法 (二)使用年限法 實體性貶值 =(重置成本-預(yù)計殘值)× ×(實際已使用年限 ÷ 總使用年限) 實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間,.,,五、功能性貶值的估算? (一)功能性貶值的估算步驟? 1.??? 功能性損耗的含義 是無形損耗的一種,體現(xiàn)在兩方面: (1) 運營成本(物耗、能耗、工耗等) (2)產(chǎn)出能力 2.?? 超額運營成本的計算步聚: (1)計算年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本=年超額運營成本×(1-所得稅率) (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率(折現(xiàn)率)將年凈超額運營成本折現(xiàn), 計算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運營成本×(1-所得稅率)×(P/A,r,n),.,,(二)應(yīng)用舉例 某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員,而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員,假定待評估裝置與新裝置的運營業(yè)成本在其他方面相同,操作人員人均工資福利費為12000元,待評估資產(chǎn)還可以使用3年,所得稅率為33%,適用折現(xiàn)率為10%,根據(jù)上述資料,評估功能性貶值,.,,待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下: 1、估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本:(6-4)*12000=24000 2、測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本:24000*(1-33%)=16080 3、將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值:16080*(P/A,10%,3)=16080*2.4869=39989,.,,六、 經(jīng)濟性貶值的估算 1.?? 經(jīng)濟性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 2.??? 表現(xiàn)形式 ① 資產(chǎn)利用率下降 經(jīng)濟性貶值額=(重置全價-有形損耗-功能性損耗)×經(jīng)濟性貶值率 ② 資產(chǎn)年收益額減少 經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A,r,n),.,,七、 成新率的估算? (一)觀察法 (二)經(jīng)濟使用年限法 成新率 = 剩余經(jīng)濟使用年限 ÷(實際已使用年限 + 剩余經(jīng)濟使用年限) (三)修復(fù)費用法 可補償性損耗(修復(fù)):技術(shù)上可行,經(jīng)濟上核算 不可補償性損耗(修復(fù)):技術(shù)上不可行,經(jīng)濟上不核算,.,,八、運用成本法應(yīng)注意的問題 (一)應(yīng)注意歷史資料的真實性、可比性、可用性 歷史資料——比如實體貶值,那就用歷史資料來說明資產(chǎn)用了多少年。沒有歷史資料,貶值的數(shù)據(jù)得不到,這個方法就無法使用(二)形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的 成本耗費必須是有效的,平均的,不能是無效的,個別的。 個別的消耗可能非常大。比如某一彩電行業(yè), 平均生產(chǎn)一臺彩電,消耗1000元,而自己由于勞動生產(chǎn)率低,技術(shù)落后,用的人多,生產(chǎn)的彩電實際消耗是1500元,那么其中500元可能不是必須的,即不是有效的消耗。(三)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài),.,第三節(jié) 比較法(市場法),一、比較法的概念(市場法) (一)比較法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。,.,,(二)理論基礎(chǔ) 供求決定價值論:均衡價值觀 均衡價值論:認(rèn)為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達(dá)成一致時的均衡價格所決定的。 需求價格:消費者愿意支付的最高價 供給價格:生產(chǎn)者愿意接受的最低價,.,,(三)基本思路 尋找可比案例——調(diào)整差異——調(diào)整案例價格——綜合確定評估值 評估價值 = 市場參照交易價格 + Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額 - Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額 評估價值 =市場參照交易價格 ×修正系數(shù),.,二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序,1、明確評估的對象及其范圍 2、進行市場調(diào)查,收集相同或相似資產(chǎn)的市場信息資料,尋找參照交易 3、分析整理所收集的資料,并驗證其準(zhǔn)確性,判斷分析其交易條件和前景,選擇三個或以上可比較的參照交易 4、將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易物進行比較分析,判斷差異程度 5、分析各因素,調(diào)整差異,求出待評估資產(chǎn)的評估價值。,.,,三、進行比較分析需要調(diào)整的因素 時間因素、地域因素、功能因素、交易因素 1.時點差異 調(diào)整為同一時點的價格 定基或環(huán)比物價指數(shù)法。價格上升調(diào)整系數(shù)大于1,反之小于1。 2.地區(qū)差異 調(diào)整為同一地區(qū)的價格 如果參照物區(qū)域條件要好,則其價格應(yīng)向下調(diào),調(diào)整系數(shù)小于1,反之大于1。 3.功能差異 調(diào)整為同一功能的價格 可用絕對數(shù)計算,生產(chǎn)能力相差一個單位,價格差多少;也可用相對數(shù)計算,生產(chǎn)能力相差一個百分點,價格差多少。 在社會需要的前提下,功能越高價格越高。 4.交易情況差異 調(diào)整為同一交易情況的價格 1)由于成交價高于或低于市場正常交易價所需的調(diào)整;關(guān)聯(lián)交易或特別交易 2)由于融資條件的差異所需的調(diào)整,即一次性付款和分期付款對成交價的影響; 3)由于銷售情況的差異所需的調(diào)整,即單價與批發(fā)對交易價格的影響。 *非正常交易情形,.,,[例]某商業(yè)用房,面積為600平方米,現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估,評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例,具體情況如下表所示。單位:元/平米,.,,參照物 A、B、C交易單價 5,000 、5,960 、5,918 。成交日期分別為2002.6 、2002.9 、2002.10。 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價4% 正常,.,,被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近,故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100,三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好,綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%,故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為:;參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù):;參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易,故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。,.,,.,,被評估資產(chǎn)單價= (5,467+5,418+5,480)÷3=5,455 被評估資產(chǎn)總價=5,455×600=3,273,000元,.,第四節(jié) 收益法,一、收益法的概念 (一)理論基礎(chǔ) 買方市場時期的價值觀:效用價值觀 需求決定價值,商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。 效用價值論:收益決定資產(chǎn)的價值。收益越高,資產(chǎn)的價值越大。 (二)評估思路 資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率=收益 資產(chǎn)=收益/資產(chǎn)收益率 已知本金1000元,年利率10%,由本金×利率=收益,收益=1000×10%=100元,如果已知收益為100元,年利率10%,求本金=100/10%=1000元,.,,二、 收益法的評估程序 三、 收益法計算常用公式,.,,例1: 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去,現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓,聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測,該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元,折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。 分析:純收益不變,收益永續(xù), P=A/r 評估值=A/r =1200/4%=30000(萬元)例2:某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年,營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù),現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元,折現(xiàn)率為8%,請估算該企業(yè)的評估值。 分析:純收益不變,收益有限, P=(900/8%)[1-1/(1+8%)6]=900×4.6229=4160.61(萬元),.,,例3:某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始,以后各年收益均為14萬元,確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。 分析:收益改變,收益永續(xù),用(2.2.1)P=R1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+ R3/(1+r)3+ R4/(1+r)4+ R5/(1+r)5+A/r(1+r)n =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/10%(1+10%)5 =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209 =10.9092+12.396+9.7669+7.513+8.6926+86.926 =49.2777+86.926 =136.2037萬元,.,,四、預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算 五、折現(xiàn)率的估算? (一)市場比較法(即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率) (二)資本資產(chǎn)定價模型法(即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率,來衡量該投資的風(fēng)險 期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償率) (三)加權(quán)平均資本成本法(即通過企業(yè)權(quán)益資本與負(fù)債資本的加對平均數(shù)來求得 加權(quán)資本成本=權(quán)益資本成本*權(quán)益比率+稅前負(fù)債成本(1-T)*負(fù)債比率) 六、收益期限的確定 收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限.,.,,第五節(jié) 評估方法的選擇 一、各種方法的關(guān)系 1.各種方法的聯(lián)系 都要求反應(yīng)資產(chǎn)的市場價格,都要求遵循客觀性,所以結(jié)果應(yīng)該趨于一致。 如果用不同的方法結(jié)果相差很大,可能的原因有:應(yīng)用前提不具備;分析過程有誤;資料有誤;評估師的職業(yè)判斷有誤。 2.各種方法的區(qū)別 成本法主要是估算資產(chǎn)的重置成本和損耗。優(yōu)點:能評估市場價值和非市場價值,對市場的活躍程度要求不高。缺點:對資產(chǎn)的歷史資料依賴很大,當(dāng)資產(chǎn)的成本與效用不成比例時,誤差較大。(因為在資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的效用是資產(chǎn)的生命)如企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)。 收益法主要是估算資產(chǎn)的未來收益和折現(xiàn)率。優(yōu)點:能很好的反應(yīng)資產(chǎn)的效用。缺點:預(yù)期收益額和折現(xiàn)率難以測算,技術(shù)要求高,主觀性強;對無法測算收益的資產(chǎn)(公益資產(chǎn)、單項資產(chǎn))難以使用。 比較法主要是通過與參照物相比較得出結(jié)論。優(yōu)點:最方便的反應(yīng)現(xiàn)行市價。缺點:對市場活躍程度要求大。所以其使用我國很多地方受限制。,.,,二、資產(chǎn)評估方法的選擇 從理論上講,在相對完善的市場中,對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn),如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的,那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價,其評價結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。 由于市場總是存在一定的缺陷;不同的評估對象具有不同的特點,因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評估方法的選擇問題。 1.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng) 在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是: 單項、整體,有形、無形,通用、專用,可復(fù)制、不可復(fù)制(資源性資產(chǎn)),公開市場、非公開市場。 2.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 成本:成本資料,改建維修保養(yǎng)資料 收益:有便于計算收益、風(fēng)險報酬的資料 市場:有同期可比交易案例,.,第二章課后題,1、?術(shù)語解釋 (1)復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日,用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。? (2)更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日,運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。???? (3)實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。??????? (4)功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用,使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比,在技術(shù)上明顯落后、性能降低,因而價值也相應(yīng)減少。? (5)經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化,如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況,限制了資產(chǎn)的充分有效利用,使得資產(chǎn)價值下降。 (6)總使用年限是指資產(chǎn)的物理(自然)壽命,即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。,.,(7)實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止,按照正常使用強度(負(fù)荷程度)標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù),它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)。?????? (8)資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度,其計算公式為:資產(chǎn)利用率?=?至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。 ?(9)成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復(fù)費用法等。?????? (10)成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本(reproduction?cost?new)或更新重置成本(replcement?cost?new)中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。? (11)比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)(即可參照交易資產(chǎn))的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。?????? (12)收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益,并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。,.,,2、單項選擇題? (1)b?(2)a?(3)d?(4)b?(5)b?(6)a?(7)c?(8)c?(9)c?(10)b??(11)c?(12)d?(13)d?(14)d?(15)b?(16)c??(17)a? 3、多項選擇題? (1)abd???(2)abcd??(3)ac??(4)ab??(5)abe??(6)be??(7)ac,.,4、問答題? (1)資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進行? 答:資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程,具體應(yīng)按以下步驟進行:①明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項。②簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。③編制資產(chǎn)評估工作計劃。④對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘。⑤收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。⑥評定估算。⑦編制和提交評估報告。⑧資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。 (2)功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進行? 答:①比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異(包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面)。②確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率,將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值,作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值,可以通過超額投資成本的估算進行,即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為:功能性貶值?=?復(fù)原重置成本?-?更新重置成本,.,(3)運用收益法進行資產(chǎn)評估時,如何確定被評估資產(chǎn)的純收益? 答:對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算,一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平,而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流,或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除,因為折舊費是收入的一部分,它不會支付給任何人,而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。,.,(4)如何確定折現(xiàn)率? 答:折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率,我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本,或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種: ①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。 ②資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率,來衡量該投資的風(fēng)險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本,而非資本成本。一項投資的風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險??煞稚L(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的,可以通過投資多樣化(組合)來降低或消除。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事件帶來的,無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風(fēng)險能夠通過多樣化來消除,所以投資市場不會給予它回報,投資市場只對無法避免的風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不同,因而其回報率也不同。期望回報率?=?無風(fēng)險利率?+?資產(chǎn)風(fēng)險補償。國庫券是最安全的投資方式,我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(平均)風(fēng)險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)(β)。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為:?資產(chǎn)期望回報率?=?無風(fēng)險利率?+?資產(chǎn)市場風(fēng)險補償?×?β??=?無風(fēng)險利率?+(資產(chǎn)平均回報率?-?無風(fēng)險利率)×β,.,③加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本,也考慮負(fù)債資本的成本,用公式表示為:? ??加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率)?=?權(quán)益成本?×?權(quán)益比?+?負(fù)債成本?×?負(fù)債比?????如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進去,則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本,因而可用公式表示為:? ???????加權(quán)資本成本?=?權(quán)益成本?×權(quán)益比?+?稅前負(fù)債成本?×(1?-?所得稅邊際稅率)×?負(fù)債比? 5.計算題? 解答: [(1.5-1.2)×10000×12×(1-25%)]?×[1-1/(1+10%5]/10%?=?102352 (元),- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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