成都國(guó)際金融中心IFS案例分析.ppt

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成都IFS案例分析,目錄,一、項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,成都國(guó)際金融中心項(xiàng)目位于大慈路以南，紅星路以東，江南館街以北，紗帽街以西，為香港九龍倉(cāng)投資的西部地標(biāo)性建筑。成都國(guó)際金融中心集旗艦購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅于一身。購(gòu)物中心擁有近300家商鋪，其中90個(gè)為首駐成都品牌。,,,,,20萬(wàn)㎡購(gòu)物中心,,,,,,,,甲級(jí)寫字樓,甲級(jí)寫字樓,高端酒店,高端住宅,二、商業(yè)定位,商業(yè)定位,IFS是成都最高端、最國(guó)際化的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費(fèi)目的地。,,三、動(dòng)線分析,外部動(dòng)線,IFS,IFS,大慈寺路,江南館路,紅星路,東大街,紗帽街,,,地鐵2號(hào)線,地鐵3號(hào)線（在建）,春熙路站,,,,,紗帽街站,紗帽街北站,紅星路口站,紅星路廣場(chǎng)北站,,地面交通,地鐵,IFS交通四通八達(dá)，十分便捷，通過(guò)紅星路、紗帽街可進(jìn)入東大街和大慈寺路等快速通道；公交線路：周邊有4個(gè)公交站臺(tái)，19條公交路線，通達(dá)成都各地區(qū)；地鐵：2、3號(hào)線出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地鐵人群也可通過(guò)地下通道直達(dá)IFS。,外部動(dòng)線,人流動(dòng)線,車流動(dòng)線,主入口，此處不僅可到達(dá)1樓，還可通過(guò)跨層電梯直通3樓，通過(guò)下沉式廣場(chǎng)到達(dá)負(fù)1樓和負(fù)2樓,,,地鐵2.3號(hào)線地面出入口，人群可通過(guò)地下通道無(wú)縫連接購(gòu)物中心負(fù)1、2樓,此入口位于紅星路和大慈寺路的交叉口,,,此入口正對(duì)大慈寺路，可通過(guò)跨層電梯到達(dá)3樓,,此入口正對(duì)紗帽街，離停車場(chǎng)出入口很近，乘客可在此下車進(jìn)入購(gòu)物中心,此入口正對(duì)江南館街,,,,,停車場(chǎng)出入口,停車場(chǎng)出口,卸貨區(qū)、停車場(chǎng)入口,,紅色區(qū)域內(nèi)為3樓，車輛可通過(guò)位于紗帽街的高架到達(dá),上3樓,,,,這兩處為購(gòu)物中心3樓入口,IFS一樓共有5個(gè)出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個(gè)，大慈寺路兩個(gè)。3層停車場(chǎng)，1700個(gè)停車位，設(shè)有1個(gè)出口，1個(gè)入口和1個(gè)出入口。,內(nèi)部水平動(dòng)線,IFS1樓共有5個(gè)出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個(gè)，大慈寺路兩個(gè)；3樓有3個(gè)出入口。采用“回”字型動(dòng)線，圍繞中間商鋪形成單一動(dòng)線，簡(jiǎn)單清晰，形成人流回路，可有效地避免商業(yè)死角。,,,,,,出入口,出入口,,,,,,1層,2層,3層,4層,內(nèi)部水平動(dòng)線,負(fù)1層有1個(gè)地鐵出入口；負(fù)2層1個(gè)地鐵出入口，并設(shè)有專門的落客區(qū)，乘客可直接乘車至此。采用“回”字型動(dòng)線，圍繞中間商鋪形成單一動(dòng)線，簡(jiǎn)單清晰，形成人流回路，可有效避免商業(yè)死角。,,,,,地鐵出入口,,,,地鐵出入口,5層,6層,負(fù)1層,負(fù)2層,乘客落客區(qū),內(nèi)部垂直動(dòng)線,內(nèi)部設(shè)有6個(gè)中庭，每層至少有5部扶梯、3部觀光電梯，保障樓層間的通達(dá)性；并設(shè)有跨層電梯，連接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，讓客戶能夠快速到達(dá)目的地。,觀光電梯,手扶電梯,,小結(jié),小結(jié)：地面交通便捷，四通八達(dá)。公交：19條公交線路途徑本項(xiàng)目，能便捷通向成都各地區(qū)，出行便利。地鐵：地鐵上蓋物業(yè)，與地鐵2、3號(hào)線實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，為IFS帶來(lái)大量人流。水平動(dòng)線：采用“回”字型動(dòng)線，人流動(dòng)線較簡(jiǎn)單。垂直動(dòng)線：商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置眾多扶梯和觀光電梯，保障商場(chǎng)垂直通達(dá)性。,四、業(yè)態(tài)分布及配比,1.總體配比,IFS主要以服飾為主，比例達(dá)到48%，多數(shù)為國(guó)際一線品牌；同時(shí)配備了餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)吸引和留住人群，達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。,,,2.LG2業(yè)態(tài)配比,負(fù)二樓業(yè)態(tài)主要以服飾和餐飲為主，服飾中有50%為童裝；該層的冰悅滑冰場(chǎng)吸引了眾多人群，為整個(gè)商場(chǎng)聚集了人氣。,主力店：冰悅滑冰場(chǎng)——面積約3000㎡，采用了歐洲第一的制冷科技及設(shè)施，提供高質(zhì)量冰面，保障顧客安全。Great頂級(jí)超市——面積4000㎡以上，為內(nèi)地首店。主要出售進(jìn)口食材和現(xiàn)烹食品，為消費(fèi)者搜羅世界頂級(jí)的佳肴及新鮮食品，包括空運(yùn)過(guò)來(lái)的澳大利亞新鮮牛肉、加拿大豬肉、美國(guó)時(shí)令水果等。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品。,,3.LG1業(yè)態(tài)配比,負(fù)一樓業(yè)態(tài)主要以服飾和鞋、箱包為主；該層的大食代美食廣場(chǎng)提供各式美食，可起到留住客群的作用。,主力店：大食代美食廣場(chǎng)——目前里面只要少部分商家開業(yè)。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品。,,4.L1業(yè)態(tài)配比,一樓主要為國(guó)際奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier、三星,,,二樓主要為國(guó)際奢侈品牌，以鞋、箱包為輔；云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier,5.L2業(yè)態(tài)配比,,,6.L3業(yè)態(tài)配比,三樓95%是奢侈珠寶、鐘表、配飾店，該層的國(guó)際精品百貨LaneCrawford(連卡佛)是其繼香港、北京、上海之后開始的全新門店。,主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該店只有化妝品區(qū)開始營(yíng)業(yè)。,,,7.L4業(yè)態(tài)配比,四樓以時(shí)尚服飾為主。,主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該層LaneCrawford尚未營(yíng)業(yè)。,,,8.L5業(yè)態(tài)配比,五樓以時(shí)尚服飾為主。,主力店：上井精致料理——未開業(yè)優(yōu)衣庫(kù)——面積近2000㎡，是成都最大門店。,,,9.L6業(yè)態(tài)配比,六樓以電子數(shù)碼產(chǎn)品為主，并開設(shè)UA(IMAX)影院。,主力店：UA(IMAX)——是目前成都地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)備最先進(jìn)的室內(nèi)影院之一，隸屬香港UA國(guó)際院線集團(tuán)。優(yōu)衣庫(kù)——面積近2000㎡，是成都最大門店。,,,10.L7業(yè)態(tài)配比,七樓為雕塑花園及餐飲店。,,,11.小結(jié),小結(jié)：IFS業(yè)態(tài)以服飾為主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過(guò)100家全國(guó)/成都旗艦店。冰悅滑冰場(chǎng)、Great頂級(jí)超市、大食代美食廣場(chǎng)、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場(chǎng)聚集人氣，從而帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。開業(yè)較倉(cāng)促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業(yè)。,五、項(xiàng)目特色,項(xiàng)目特色,亮點(diǎn)一：熊貓?jiān)嘏c本土元素熊貓結(jié)合，邀請(qǐng)美國(guó)專業(yè)設(shè)計(jì)師勞倫斯打造的高達(dá)15米的戶外熊貓“Iamhere”，憨態(tài)可掬的形象給人留下深刻印象。1月14日至2月15日舉辦的“大熊貓藝術(shù)及慈善公益項(xiàng)目”給IFS帶來(lái)更多藝術(shù)氣息，也吸引了大量人流至此。,亮點(diǎn)二：空中花園坐落在商場(chǎng)七層的空中花園、雕塑庭院和藝術(shù)展覽館，給顧客帶來(lái)愉悅的購(gòu)物體驗(yàn)和生活享受，藝術(shù)展覽館將展覽全球知名藝術(shù)家最前沿及最有感染力的藝術(shù)作品。,項(xiàng)目特色,亮點(diǎn)三：跨層電梯主入口設(shè)置跨層式電梯，直接將客流帶上3F，下沉廣場(chǎng)連通-1F，左側(cè)大門可以直接進(jìn)入1F。從入口處便將客流引入3F和-1F，一方面實(shí)現(xiàn)客流的最大化集中，另一方面也滿足了消費(fèi)者的喜好需求。商場(chǎng)內(nèi)部，設(shè)有多部手扶電梯和觀光電梯可快速實(shí)現(xiàn)上下樓層的需要，并設(shè)置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨層式電梯，方便客戶快速達(dá)到目的地。,跨層式電梯,觀光電梯,下沉廣場(chǎng),項(xiàng)目特色,,亮點(diǎn)四：動(dòng)線設(shè)計(jì)采用“回”字型動(dòng)線，圍繞中間商鋪形成單一動(dòng)線，簡(jiǎn)單清晰，形成人流回路，避免商業(yè)死角。,連廊的設(shè)置，每隔一段距離（約5米左右）設(shè)有連廊，連接兩邊的商鋪，方便顧客來(lái)回購(gòu)物。,項(xiàng)目特色,,亮點(diǎn)五：中庭設(shè)置6個(gè)挑空式的中庭，給人很強(qiáng)的空間感和舒適感；多個(gè)中庭設(shè)有手扶電梯，能夠有效地疏導(dǎo)人流；采用室內(nèi)燈光與自然采光相結(jié)合的方式，既能節(jié)約能源又能給人貼近自然的感受。,項(xiàng)目特色,亮點(diǎn)六：真冰場(chǎng)約3000平米的冰悅真冰場(chǎng)，能夠聚集人氣，提高商場(chǎng)的知名度。,項(xiàng)目特色,,亮點(diǎn)七：兒童業(yè)態(tài)負(fù)二樓的兒童業(yè)態(tài)可以聚集人氣，兒童是家庭的核心，抓住了兒童，就等于抓住了整個(gè)家庭，商場(chǎng)的人氣自然就上來(lái)了。,項(xiàng)目特色,,亮點(diǎn)八：細(xì)節(jié)處理各樓層入口處設(shè)有禮賓臺(tái)，方便顧客咨詢。人性化的購(gòu)物指南服務(wù)，每一樓層都設(shè)有購(gòu)物指南。欄桿邊角進(jìn)行了包邊處理，防止戳傷顧客。,項(xiàng)目特色,,包邊處理,六、SWOT分析,SWOT,開發(fā)商實(shí)力雄厚：九龍倉(cāng)集團(tuán)是香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，公司業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等。差異化戰(zhàn)略：IFS所處商圈內(nèi)多為中低端產(chǎn)品，而IFS定位于該商圈最高端的購(gòu)物中心。設(shè)計(jì)上，在主入口設(shè)有直達(dá)3樓的手扶電梯，可達(dá)到“雙首層”的效果。IFS匯集了超過(guò)100家國(guó)際品牌全國(guó)/成都首店。,IFS內(nèi)過(guò)道設(shè)置過(guò)寬，導(dǎo)致視覺(jué)效果大打折扣，無(wú)法看到其他樓層的品牌，同時(shí)也造成空間的浪費(fèi)。以服飾為主，餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)比重較小，難以留住客群。開業(yè)較倉(cāng)促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業(yè)。,成都市場(chǎng)上購(gòu)物中心數(shù)量眾多、競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，2013年成都有近10個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，電商對(duì)傳統(tǒng)的零售業(yè)形成巨大沖擊。IFS旁的太古里同樣是該區(qū)域的高端產(chǎn)品，將和IFS形成直接競(jìng)爭(zhēng)。,IFS處于成都市最繁華、最時(shí)尚的春熙路—紅星路核心商圈，該商圈是成都的老牌商業(yè)區(qū)，在成都人心中具有很高的認(rèn)同感。IFS是成都最高端、最國(guó)際化的購(gòu)物中心之一，在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少。,S,W,O,T,SWOT分析,