關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷.ppt

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關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷 陳嘯天中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理2012年10月 目錄 關(guān)于2012年以來的觀點(diǎn)回顧 關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢迷茫的理解 關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義 Part1 Part3 Part2 關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展的展望 Part4 PART12012年以來CRIC觀點(diǎn)回顧 2011年 回顧一 市場博弈焦點(diǎn)從房價向地價轉(zhuǎn)移 博弈的性質(zhì)也就從絕對博弈變成相對博弈 2010年 1月10日二套房首付不得低于40 4月14日二套房首付不低于50 北京率先出臺限購政策6月14日二套房認(rèn)定既認(rèn)房又認(rèn)貸 9月29日三套房停貸建議重點(diǎn)城市限購 11月1日取消房貸七折利率 4月1日制定房價控制目標(biāo)5月1日一房一價 1月26日二套房首付不低于60 一二線城市全面限購既限增量又限存量 7月12日三四線城市要求限購 10月29日溫家寶 李克強(qiáng) 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策 進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果 2012年 溫家寶總理5次重要講話財政部 住建部 央行各部委分別表態(tài) 調(diào)控初期 市場化手段為主政策力度較輕 調(diào)控第一階段 博弈雙方 政府和企業(yè)博弈焦點(diǎn) 房價博弈性質(zhì) 絕對博弈 調(diào)控第二階段 博弈雙方 中央和地方博弈焦點(diǎn) 地價博弈性質(zhì) 相對博弈 回顧 回顧二 盡管市場回暖 但基于多方面因素變動 行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系將主導(dǎo)6 7 8三個月市場向好 9 12月份將由于系統(tǒng)外政治 經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)而再度進(jìn)入震蕩期 即季度性行情的結(jié)論 2012年15個典型城市年月度成交量走勢 單位 萬平米 注 監(jiān)測城市包括上海 南京 北京 天津 廣州 寧波 揚(yáng)州 長春 大連 蘭州 青島 長沙 廈門 福州 短期3個月內(nèi) 價格可控 成交量進(jìn)一步攀升 9月之后市場走勢兩大極端 6 8月市場持續(xù)上行源于系統(tǒng)內(nèi)因素 剛性需求度過積蓄期 再次入市市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變 部分改善需求入市 9 12月市場走勢將在逐漸受到系統(tǒng)外因素 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢能否啟穩(wěn)政治因素 中共十大八政府換屆后新領(lǐng)導(dǎo)班子對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有無轉(zhuǎn)變 回顧 2012年5月研究觀點(diǎn) 回顧三 本輪調(diào)控已經(jīng)徹底改寫了十年地產(chǎn)黃金周期的基本發(fā)展特征 行業(yè)從性質(zhì)上來看已經(jīng)發(fā)生了三個本質(zhì)的回歸 我們面對的仍然是寒冬 行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力 由 專業(yè)創(chuàng)新 向 資源增值 回歸 行業(yè)發(fā)展的法則 由 市場管理 向 行政管理 回歸 行業(yè)發(fā)展的主體 由 民企 向 央企 回歸 凜冬的心態(tài) 狼性的生存 回顧 回顧四 從最近的市場成交來看 9月份并沒有延續(xù)8月份增長勢頭 國慶黃金周的表現(xiàn)更是遠(yuǎn)低于去年同期 2012年國慶黃金周典型城市成交情況一覽 萬平方米 2012年1 9月14個典型城市商品住宅成交走勢 萬平方米 14個典型城市 上海 南京 北京 天津 廣州 寧波 揚(yáng)州 長春 大連 蘭州 青島 長沙 廈門 福州 回落 連月上漲 9月市場表現(xiàn) 自二季度開始的連月上漲態(tài)勢暫時停止 市場從9月份開始或再度進(jìn)入震蕩期國慶黃金周表現(xiàn) 全國主要城市住宅簽約套數(shù)同比2011年出現(xiàn)大幅下降 主要房企市場表現(xiàn)均不理想 各地房展會對成交的推動作用也不明顯 回顧 PART2關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)混亂 城市數(shù)據(jù)與典型企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反 甚至城市內(nèi)部一線二線與三四線走向逆反 2012年1 8月典型城市商品住宅成交情況 一線城市 4個 北京 上海 廣州 深圳二線城市 10個 南京 杭州 蘇州 寧波 青島 沈陽 大連 武漢 重慶 長沙三四線城市 10個 常州 東莞 連云港 惠州 江陰 泉州 蕪湖 徐州 煙臺 漳州 數(shù)據(jù)亂象二 一線二線與三四線走向逆反 數(shù)據(jù)亂象一 城市數(shù)據(jù)與企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反 2012年1 8月典型企業(yè)和典型城市成交金額走勢 億元 典型企業(yè) 12個 保利 碧桂園 富力 恒大 華潤 金地 龍湖 綠城 世茂 萬科 雅居樂 中海典型城市 26個 北京 長春 長沙 常州 成都 大連 廣州 貴陽 海口 杭州 合肥 濟(jì)南 蘭州 南昌 南寧 寧波 青島 上海 深圳 沈陽 蘇州 太原 天津 無錫 武漢 廈門 下行 上行 持平 下行 行業(yè)信息混亂 政策預(yù)期混亂 政策信號正面和負(fù)面的交雜在一塊 尤其是關(guān)于政策的輿論傳播更是混亂不堪 各地政策 暗松 與 收緊 同上演 典型事件 湖北房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策三日三變 8月20日國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布信息稱 湖南 湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中 新版本中已購存量二套房也將被征稅 不過稅率不會太高 8月21日湖南對房產(chǎn)稅傳聞矢口否認(rèn) 湖北省地稅局則證實(shí)了房產(chǎn)稅傳聞 8月22日湖北省地稅局再次出面 又全盤推翻了前一日論調(diào) 稱目前從事的工作和房產(chǎn)稅無關(guān) 市場對政策預(yù)期異常敏感 稍有風(fēng)吹草動便草木皆兵 各種傳聞層出不窮 各地政策制定部門的態(tài)度反復(fù)多變更加劇了 政策信息混亂 的局面 行業(yè)信息混亂 市場預(yù)期混亂 在未來走勢預(yù)期上 看多 與 看空 更是輪番上陣 看空 看多 謝國忠 樓市回暖是假象房價下跌至少持續(xù)3年 國世平 中國房地產(chǎn)今年將繼續(xù)下挫 牛刀 泡沫破滅很多樓盤都將跌去50 茅于軾 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)最大危險房價可能降60 王良智 房地產(chǎn)白銀30年不過是偽專家意淫 李耀智 深圳下半年樓市成交價格將上漲4 全年漲幅約為5 董藩 某些城市房價還不夠高 楊朝淅 樓市價格必然會上漲 任志強(qiáng) 明年三月房價會暴漲 陳寶存 白銀三十年中國未來五年的地價和房價會翻番 行業(yè)信息混亂 站在房地產(chǎn)行業(yè)新舊十年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上 面對行業(yè) 市場出現(xiàn)的信息亂象 很多問題需要重新梳理判斷 持續(xù)火爆十年之久的房地產(chǎn)業(yè)變得撲朔迷離 主導(dǎo)下一階段房地產(chǎn)市場 下一個十年中國房地產(chǎn)還有希望 新十年 新舊十年轉(zhuǎn)折中 我們需要思考 WHY WHAT WETHER PART3關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢迷茫的理解 四大背景變化 三大關(guān)系調(diào)整 決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離 將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從 四大背景變化 決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離 三大關(guān)系調(diào)整 將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從 2012年以來宏觀經(jīng)濟(jì)三架馬車月度走勢 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于下降通道 保增長成為目前的首要任務(wù) 溫家寶總理于 2012夏季達(dá)沃斯論壇 上表示 2002年到2010年 國內(nèi)年均增長到10 7 但是 今年上半年GDP增長創(chuàng)新低 8月份的數(shù)據(jù)我們?nèi)詻]看到好轉(zhuǎn)趨勢 行業(yè)四大背景變化 經(jīng)濟(jì)增長存疑 前十年的快速增長趨勢明顯放緩 2012年二季度GDP增速7 6 已經(jīng)是08年金融危機(jī)結(jié)束以來的最低水平 經(jīng)濟(jì)形勢前景不明朗 2002 2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值年度增速情況一覽 2009 2012上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值季度增速情況一覽 政策調(diào)控成真 市場調(diào)控逐年升級 調(diào)控手段從 空調(diào) 轉(zhuǎn)變?yōu)?真調(diào) 市場投機(jī)熱情高漲炒樓花炒預(yù)售普遍 全民投資房產(chǎn)初現(xiàn)房價持續(xù)高漲 08年金融危機(jī)國家救市市場需求再度井噴一線城市房價創(chuàng)歷史新高二三線城市房價普漲 04年 完善交易制度 05 06年 財稅政策 07年 差別化信貸政策 10年至今 限購政策 禁止期房轉(zhuǎn)讓 非普通住宅2年征營業(yè)稅 非普通住宅3 契稅 營業(yè)稅二轉(zhuǎn)五 二套房貸新政 限購 48個城市 限貸 所有城市 限價 部分城市 背景 行業(yè)四大背景變化 企業(yè)路徑分化 當(dāng)企業(yè)規(guī)?；揭欢A段之后 規(guī)模化 利潤化 還是均衡發(fā)展成為企業(yè)開始思考的路徑抉擇問題 企業(yè)規(guī)模逐漸壯大 行業(yè)集中度不斷提升 企業(yè)未來發(fā)展將何去何從 規(guī)?；?均衡發(fā)展 利潤化 2012年前三季度企業(yè)銷售金額集中度同比變化 過去十年 2002年 2011年 萬科 從44億成長到1215億 翻了27倍 中海 從40億港幣成長到870億港幣 翻了近22倍 金地 從8 6億成長到309億 翻了近36倍 行業(yè)四大背景變化 需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 市場需求開始由 單一的剛性需求主導(dǎo) 向 多元化需求并重 的方向轉(zhuǎn)變 過去 現(xiàn)在 單一剛需主導(dǎo) 多元化需求并重 政府 企業(yè) 與 消費(fèi)者 間的相互培養(yǎng) 相互促進(jìn) 行業(yè)四大背景變化 政府 管理能力 企業(yè) 專業(yè)能力 消費(fèi)者需求認(rèn)知能力 中央與地方 政府 本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化 目前正進(jìn)入第三輪調(diào)整周期 這也必將對房地產(chǎn)業(yè)再次帶來全局性的影響 中央兩次分權(quán) 八十年代初期 農(nóng)村改革 設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)等八十年代后期到九十年代初 南巡講話 海南房地產(chǎn)泡沫等 中央兩次收權(quán)1994年的分稅制1998年的金融改革 當(dāng)前階段的調(diào)整當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)諸多不確定性 社會面臨諸多矛盾的時機(jī) 第一輪關(guān)系調(diào)整 第二輪關(guān)系調(diào)整 第三輪關(guān)系調(diào)整 當(dāng)前階段 中央與地方的關(guān)系 本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 企業(yè)與政府 地方政府出于構(gòu)建長期的 穩(wěn)定的財政收入結(jié)構(gòu)出發(fā) 開始形成對規(guī)模化及品牌化企業(yè) 非純住宅性質(zhì)供地結(jié)構(gòu)以及長期深耕企業(yè)的三個維度的轉(zhuǎn)變 規(guī)模與品牌 長期發(fā)展性 土地結(jié)構(gòu) 規(guī)模與品牌政府在選擇合作企業(yè)中 更傾向于選擇規(guī)模大 品牌影響力高的企業(yè) 規(guī)模小的企業(yè)受歡迎程度以不如從前 土地結(jié)構(gòu)2009年開始 地方政府出讓的土地結(jié)構(gòu)中至少含有一半的非住宅用地 一般性開發(fā)商都急切希望的純住宅用地急劇減少 1 2 3 長期發(fā)展性當(dāng)前地方政府更愿意將土地出讓給能在當(dāng)?shù)亻L期經(jīng)營的企業(yè) 三方面表現(xiàn) 1 2 3 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 消費(fèi)者與企業(yè) 一方面隨著消費(fèi)者對于品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升及行業(yè)調(diào)控加深 導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提升 另一方面非市場因素的導(dǎo)向回歸 也導(dǎo)致需求的風(fēng)險意識大大強(qiáng)于以往 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變 其主要特征是 行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升 消費(fèi)者對于品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升 導(dǎo)致行業(yè)越是調(diào)控消費(fèi)行為越是往規(guī)?；推放拼笃髽I(yè)靠攏 風(fēng)險規(guī)避意識加強(qiáng) 由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化因素以及這些年政策調(diào)控導(dǎo)向的原因 需求導(dǎo)向的市場因素全面讓位于行政因素 最初支撐行業(yè)的高速發(fā)展的剛需消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入社會中堅結(jié)構(gòu) 并且早期置業(yè)受益較大 同時收入始終處于上升通道 開始變成改善型及投資性的需求結(jié)構(gòu)該部分客戶群體一方面對于房地產(chǎn)市場及產(chǎn)品具有相當(dāng)辨識能力 同時經(jīng)歷多輪調(diào)控對風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)姆婪兑庾R 兩方面變化 1 2 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 因此 四大基礎(chǔ)背景的巨變及三大關(guān)系的調(diào)整 使當(dāng)前市場走勢進(jìn)入迷離期 行業(yè)信息進(jìn)入混沌期 市場走勢 迷離期行業(yè)信息 混沌期 三大關(guān)系調(diào)整 中央與地方 政府 企業(yè)與政府消費(fèi)者與企業(yè) 站在新舊十年的重大交匯點(diǎn) 我們對房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在 PART4關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展的展望 過往的十年 2000年以來年度全國商品房銷售面積走勢 單位 億平方米 本屆政府執(zhí)政以來 房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷四輪調(diào)控 但正是在此背景下 市場交易量依然走在單邊向上的軌跡中 究其原因是城市 鎮(zhèn) 化的推動 2012年市場已有起色 2012年一季度以來 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)起色顯著 先行的銷售量指標(biāo)自3月以來逐月回升 而更能反映行業(yè)景氣程度的投資 新開工指標(biāo)在8月也已探底成功 2012年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售指標(biāo)增速走勢 數(shù)據(jù)來源 國家統(tǒng)計局 2012年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)指標(biāo)增速走勢 數(shù)據(jù)來源 國家統(tǒng)計局 投資建設(shè)走勢相對銷售量滯后半年左右 銷售量跌幅自3月起逐月收窄8月銷售金額增速已率先返正 8月投資增速 新開工面積增速環(huán)比一同觸底兩大指標(biāo)增速自2011年7 8月以來首次呈現(xiàn)環(huán)比上漲 房地產(chǎn)市場的未來 依然是城市 鎮(zhèn) 化 李克強(qiáng) 城市 鎮(zhèn) 化是中國最大的內(nèi)需潛力 是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依靠 5月3日 9月19日 9月12日 3月7日 中國致力于推動科學(xué)發(fā)展 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 把城市 鎮(zhèn) 化作為現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略 城市 鎮(zhèn) 化是中國最大的內(nèi)需潛力所在 是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要依靠 面向未來 我們將著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整 把發(fā)展的戰(zhàn)略基點(diǎn)放在擴(kuò)大國內(nèi)需求上 推動工業(yè)化 城市 鎮(zhèn) 化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展 中國國際投資貿(mào)易洽談會暨第三屆中阿經(jīng)貿(mào)論壇 中部地區(qū)崛起正在發(fā)力 對全國大局具有重要作用 要努力走出工業(yè)化 城市 鎮(zhèn) 化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的路子 城市 鎮(zhèn) 化不僅可以擴(kuò)大投資 而且能夠促進(jìn)消費(fèi) 對擴(kuò)大內(nèi)需具有重要推動作用 2011年12月 27 1978年以來中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展走勢 單位 過往的十年 2011年我國平均城鎮(zhèn)化率剛好達(dá)到50 中國居住在城鎮(zhèn)中的人口為總數(shù)的一半 城鎮(zhèn)化進(jìn)程本身就是創(chuàng)造購房需求的過程 以城鎮(zhèn)化率每年推進(jìn)1個百分點(diǎn)計算 即每年新增1400萬城市人口 大約9億平方米的剛性需求 2011年城鎮(zhèn)化率仍在50 以下的部分省份 房地產(chǎn)市場的未來 貴陽奇跡是如何締造的 貴陽世紀(jì)城開發(fā)商 世紀(jì)金源物業(yè)類型 綜合社區(qū)開盤日期 08年1月建筑面積 600萬 主力戶型 110 130預(yù)計入住人口 12萬 貴陽花果園開發(fā)商 宏立城物業(yè)類型 綜合社區(qū)開盤日期 10年11月建筑面積 560萬 主力戶型 65 135預(yù)計入住人口 36萬 2010年 貴陽世紀(jì)城項目年銷售面積138萬平方米 占貴陽全市銷售面積的22 是蘭州市的1 5倍2011年 貴陽花果園項目年銷售面積101萬平方米 占貴陽全市銷售面積的18 是南京市的22 人們不禁要問 購買力哪里來 需求哪里來 貴陽商品住宅成交面積與其他城市比較 單位 萬平方米 數(shù)據(jù)來源 CRIC 2010年貴陽市城市化率突破30 正式進(jìn)入城市 鎮(zhèn) 化的高增長期戶籍政策所影射的資源優(yōu)勢驅(qū)使了階梯性的需求城市 鎮(zhèn) 化 在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中 中心城市市場會帶動周邊低一級城市的成長 全國到現(xiàn)在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一個成熟階段 更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過程中 一線城市樓市先行二線城市跟進(jìn)未來逐步推進(jìn)到三四線城市 第一梯隊上海 杭州 第二梯隊蘇州 南京 無錫 常州 第三梯隊合肥 寧波 南昌 揚(yáng)州 長三角區(qū)域城市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程 房地產(chǎn)市場的未來 城市傳導(dǎo)效應(yīng)正在繼續(xù) 過去十年里房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要集中在288個地級市中的35個重點(diǎn)城市 更確切地說 大部分時間內(nèi)其實(shí)僅是10大核心城市 而這10大城市交易量占 全國數(shù)據(jù) 的比例也從最早的30 以上降到目前的10 左右 房地產(chǎn)市場的未來 一直以來我們所看到的只是一隅 2862個縣 374個縣級市 288個地級市 1 2 3 374個縣級市 288個地級市 2862個縣 國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場官方統(tǒng)計的盲區(qū)房地產(chǎn)媒體報道的盲區(qū)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)研究的盲區(qū) 全國房地產(chǎn)市場 一直以來 我們所看到的全國交易量數(shù)據(jù) 只是局部的 結(jié)束語 對于當(dāng)前的 房地產(chǎn)行業(yè) 我們認(rèn)為 短期內(nèi) 外部環(huán)境決定行業(yè)仍將處于階段性混亂之中 長期內(nèi) 隨著新一屆政府的態(tài)度明朗化 城市 鎮(zhèn) 化仍將推動行業(yè)向好發(fā)展 對于地產(chǎn)企業(yè)或者每一個地產(chǎn)人 我們認(rèn)為 必須擁有與時俱進(jìn)的能力 必須具備擁抱變化的覺悟 變是永恒 唯變生存 道路是曲折的 前途是光明的 Tobecontinued