浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則.doc

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浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則 1．總則 1.1 目的和依據(jù) 為了規(guī)范和統(tǒng)一我省房屋建筑面積的測算，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和國家有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。 1.2 適用范圍 本實(shí)施細(xì)則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的房屋建筑面積測算。 2. 術(shù)語 2.1 房屋及組成 指人工建造，能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其它活動(dòng)的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o(hù)作用為主要構(gòu)件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺、門、室外樓梯、臺階等；房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿等。 2.2 房屋面積測算 指房屋各層水平投影面積的測量與計(jì)算。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計(jì)算。 2.3 房屋的建筑面積 指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高大于2.20m的永久性建筑。 2.4 房屋的套內(nèi)建筑面積 指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 2.5 房屋的共有(公用)建筑面積 指房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)人(當(dāng)事人)共同占有或使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?公用)建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿?公用)建筑面積。 2.6 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 2.7 房屋的使用面積 指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 2.8 商品房的銷售面積 指購買者所購買的套(單元)內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和。 2.9 層高 指下層地坪或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。 2.10 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。 2.11 自然層 指房屋室內(nèi)地坪0以上，層高在2.20m以上，按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 2.12 技術(shù)層 指專用于為安裝布設(shè)水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作、檢修用的空間層。 2.13 夾層 指房屋自然層內(nèi)未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)一部分的局部樓層。 2.14 插層 指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。 2.15 架空層 指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層。一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。 2.16 地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1／2的房屋地下使用空間。 2.17 半地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的１／３且不超過１／２者，采光窗在地坪以上的房屋。 2.18 閣樓 指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)作為使用空間，該使用空間稱閣樓。 2.19 騎樓 指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。 2.20 過街樓 指底層（部）有道路通過的樓房或兩座上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。 2.21 功能區(qū) 指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再分為幾個(gè)下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 2.22 設(shè)備間 指幢內(nèi)放置各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線交接的房屋。以竣工圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定，設(shè)備間都應(yīng)有具體明確的用途。 2.23 屋頂水箱間 指突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20m以上，有頂蓋的，內(nèi)置蓄水裝置的房屋。 2.24 屋頂樓梯間 指沿樓梯通道到達(dá)屋頂，突出房屋屋面，有頂蓋，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20m以上，供頂層維修或安全出口用的房屋。 2.25 屋頂電梯機(jī)房 指沿電梯井通道到達(dá)屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供停放、檢修、升降電梯的房屋。 2.26 門廳 指建筑物中位于出入口處用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。 2.27 大堂 指具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的使用空間。 2.28 廊 指聯(lián)系建筑物的水平交通空間。一般是指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 檐廊：設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護(hù)且有平臺(應(yīng)高出室外地面一個(gè)臺階以上)、無柱。 挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的水平交通空間。 回廊：在建筑物門廳、大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 門廊、門斗：指建筑物門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。 2.29 陽臺 指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人們活動(dòng)、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設(shè)施。 2.30雨篷 指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽篷。 2.31 飄窗 指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。 2.32 樓梯 指設(shè)置于房屋室內(nèi)或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房的交通設(shè)施。 2.33 室外樓梯 指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側(cè)的，位于房屋主體外，通達(dá)房屋各層的固定樓梯。 2.34 電梯井 指用于放置電梯的垂直通道。 2.35 臺階 指建筑物出入口處不同標(biāo)高地面之間用踏步連接的構(gòu)件，室外臺階還包括踏步與建筑物出入口連接處的平臺。 2.36 主墻 指一種豎向平面或曲面構(gòu)件。它主要用來分隔房屋內(nèi)外環(huán)境空間，是建筑物的主要承重載體之一。 2.37 圍護(hù)結(jié)構(gòu) 指圍合建筑空間周圍的墻體、門、窗、欄桿等。 2.38 幕墻 指突出于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 2.39 圍護(hù)性幕墻 指直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。 2.40 裝飾性幕墻 指設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。 2.41 勒腳 指建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 2.42 露臺（平臺） 指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的活動(dòng)空間。 2.43 復(fù)式住宅 指套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，廳高為兩樓層高。 2.44 錯(cuò)層 指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個(gè)層面，無重疊面積的房屋。 2.45 躍層住宅 指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個(gè)自然層及以上的住宅。 2.46 多功能綜合樓 指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積的功能和服務(wù)對象不同。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。 2.47 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。 2.48 消防避難層 指因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出作消防避難用的樓層。 2.49 公共（消防）通道 指為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。 2.50 公共開放空間 指建筑物內(nèi)部供公眾使用的空間。 2.51 裙樓、塔樓 指高層建筑中，高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相差超過1/3時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。 2.52 斜面結(jié)構(gòu)屋 指設(shè)計(jì)建造時(shí)房屋的頂層部分是坡形屋頂結(jié)構(gòu)，且與房屋整體結(jié)構(gòu)是連為一體的；其中符合自然層條件的使用面積應(yīng)達(dá)到整個(gè)層面使用面積的2/3以上。 2.53 伸縮縫(溫度縫) 在長度較大的建筑物或構(gòu)筑物中，設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，將建筑物或構(gòu)筑物分隔成段，借以適應(yīng)溫度變化所引起的伸縮，避免產(chǎn)生裂縫。亦稱溫度縫。 3．一般規(guī)定 3.1用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測繪應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)驗(yàn)的資料和房屋客體相一致時(shí)實(shí)施。因施工變更而增加建筑面積或改變層數(shù)等，未經(jīng)原設(shè)計(jì)部門同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，仍按原規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)面積。設(shè)計(jì)單位對提供的圖紙和說明書負(fù)責(zé)。 3.2 測繪人員應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定及本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行測繪，采用實(shí)地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑面積測算?？⒐D數(shù)據(jù)經(jīng)實(shí)地測量，其圖上標(biāo)注尺寸符合實(shí)測精度要求時(shí)，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實(shí)地測量時(shí)必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經(jīng)實(shí)地測量后，必須進(jìn)行邊長配賦，滿足幾何條件、整線段等于分線段之和或矩形對應(yīng)邊相等要求。 3.3 本實(shí)施細(xì)則中的各種數(shù)量指標(biāo)，凡“大于(以上)”者包含本數(shù)，“小于(以下)”者不包含本數(shù)。 3.4 本實(shí)施細(xì)則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差。具體要求如下表: 各類房屋建筑面積的精度要求 房屋建筑面積的精度等級 中誤差 最大誤差（限差） 一 0.01 +0.0003S 0.02 +0.0006S 二 0.02 +0.001S 0.04 +0.002S 三 0.04 +0.003S 0.08 +0.006S 注: S為房屋建筑面積，m2 3.5 房屋建筑面積測算的精度要求： 3.5.1 對特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級精度； 3.5.2 對新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級精度； 3.5.3 對其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級精度。 3.6 房屋建筑面積以m2為單位，計(jì)算過程的面積取位至0.0001 m2，最終面積取位至0.01 m2，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.000001。 3.7 量（測）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具，邊長取位至0.01 m；任何邊長都應(yīng)獨(dú)立量測兩次,在精度要求以內(nèi)時(shí)取中數(shù)作為最后量測結(jié)果。 3.8 量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定： 3.8.1 邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m； 3.8.2 邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計(jì)算公式： ΔD＝（0.02+0.0004D） 式中：D—實(shí)測房屋邊長值，以m為單位； 當(dāng)D小于10m時(shí)，以10m計(jì)。 3.9 房屋建筑面積測算及內(nèi)容： 房屋建筑面積測算系指各計(jì)算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層(高層)房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。包括房屋套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的測算。 3.10 房屋建筑面積計(jì)算的條件 可以計(jì)算建筑面積的房屋及其附屬物一般應(yīng)具備以下條件： a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護(hù)物； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高在2.20m以上； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 3.11 房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認(rèn)定： 房屋建筑面積測算的基本單元是幢。群樓式建筑（其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓，有的有地下室或局部的地下室，具備同期規(guī)劃、同期建設(shè)、裙塔樓間相通條件）按單幢處理。連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過局部連接體等形式在平面上毗連成片）或地下室相連，地面以上多幢獨(dú)立樓房的建筑一般按多幢處理。 3.12 房屋墻體厚度采用實(shí)地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度。 3.13 房屋層數(shù) 3.13.1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪0以下為地下層數(shù)，自上而下用負(fù)整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，一般計(jì)入地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 3.13.2 旋轉(zhuǎn)上升式的樓房，按地坪0以上計(jì)算，以其旋轉(zhuǎn)一周且層高大于2.20m的水平投影為自然層，所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。 3.13.3 錯(cuò)層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。 3.13.4 夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等不計(jì)層數(shù)。 3.13.5 房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.20m的部分，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“h＜2.20m”。 3.13.6 斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到2.20m以上的部分占整個(gè)頂層中使用空間的2/3以上時(shí)，該層計(jì)入房屋自然層數(shù)。 3.14 玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計(jì)單位出具的說明書為準(zhǔn)。 4．房屋建筑面積測算規(guī)則 4.1 一般規(guī)定 4.1.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。 b) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大堂，均按一層計(jì)算面積。門廳、大堂內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影計(jì)算面積。 c) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影計(jì)算面積。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計(jì)算面積。 f) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算面積。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算面積。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計(jì)算面積。 i) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影計(jì)算面積。 j) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 k) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 1) 屬永久性建筑，有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 m) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部分的外圍水平投影面積計(jì)算。 n) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 4.1.2計(jì)算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b) 寬度在1.20 m以上與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算（兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊）。 c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 4.1.3不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及安置箱、罐的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。 i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 4.2 成套房屋建筑面積的測算 4.2.1 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 4.2.2 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算: a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 4.2.3 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 4.2.4 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 4.3 特殊情況處理原則 4.3.1 陽臺 a) 主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計(jì)算建筑面積。 b) 作為消防通道的兩戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計(jì)入該兩戶各自的套內(nèi)建筑面積。 c) 無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計(jì)算建筑面積。 d) 陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時(shí)，按上口外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 e) 一幢房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成下一層陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于兩個(gè)樓層，不計(jì)算建筑面積。 f) 陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一時(shí)，按少的投影面積一半計(jì)算建筑面積。 g) 上有陽臺、具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作陽臺。 4.3.2 飄窗一般不計(jì)算建筑面積。當(dāng)其窗臺高度小于0.15m，且層高在2.20m以上時(shí), 按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 4.3.3 通道 a) 房屋底層的公共通道，不計(jì)算建筑面積。 b) 臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算建筑面積。 4.3.4 地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面且獨(dú)立于建筑物之外時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度大于2.20m的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計(jì)算建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積。 4.3.5 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。 4.3.6 房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計(jì)算建筑面積和層次。 4.3.7 架空層 a)層高在2.20m以上的架空層作為公共開放空間的，不計(jì)算建筑面積; b)依坡地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護(hù)封閉利用，整修有底板，層高在2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積； c)架空層中層高在2.20m以上并加以圍護(hù)封閉利用的門廳、樓梯、電梯和水、電、 排風(fēng)管道井等部位，計(jì)算建筑面積。 4.3.8 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。 4.3.9 位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲(chǔ)水池，不計(jì)算建筑面積。 4.3.10 技術(shù)層、夾層、插層 a) 技術(shù)層計(jì)算建筑面積，應(yīng)具備以下三個(gè)條件： ①建在自然層（標(biāo)準(zhǔn)層）之間或自然層內(nèi)； ②經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)； ③層高或可利用空間的垂直高度在2.20米以上。 b) 層內(nèi)的夾層、插層等，當(dāng)夾層、插層層高和剩余層高均在2.20m以上，兩部分均計(jì)算建筑面積；當(dāng)其中一個(gè)部分的層高不足2.20m，但上下兩部分層高之和大于2.20m時(shí)，按一層計(jì)算建筑面積（外墻不能重復(fù)計(jì)算）。 4.3.11　躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋 a) 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，頂層高度2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。 b) 躍層層高在2.20m以上的部分，按實(shí)際水平投影計(jì)算建筑面積。 c) 躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高在2.20m以上的外墻，一半計(jì)入套內(nèi)建筑面積，另一半計(jì)入幢共有建筑面積。 4.3.12 樓梯 a) 門廳或大堂內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式固定樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計(jì)入大堂或門廳的面積。 b) 層內(nèi)專為通往躍層、閣樓、夾層等的內(nèi)部樓梯，其在本層的樓梯按水平投影計(jì)算面積；躍層、閣樓、夾層等有高度大于2.20m的部分，其中的樓梯孔按相應(yīng)梯位（或設(shè)計(jì)梯位）的水平投影面積計(jì)算建筑面積。 c) 屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 d) 挑出主墻體外、未封閉、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一時(shí)，挑平臺不計(jì)算面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一時(shí)，按少的投影面積一半計(jì)算建筑面積。 e) 廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計(jì)算建筑面積。 f) 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 4.3.13 墻體 　　a) 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 b) 各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。 c) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.20m以上的部分計(jì)算建筑面積。 d) 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。 f) 裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計(jì)算建筑面積。 4.3.14 不規(guī)則圍護(hù)物 陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 4.3.15 變形縫 　　與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計(jì)算建筑面積。 4.3.16 與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半的，按其頂蓋投影面積一半計(jì)算建筑面積。 5．共有建筑面積的測算 5.1共有建筑面積的確認(rèn) 5.1.1 委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計(jì)或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書, 經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。 5.1.2 共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏蒙米郧址富蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。 5.2 共有建筑面積的分類 5.2.1 幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。 5.2.2 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。 5.2.3 層共有建筑面積:指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。 5.2.4 其它共有建筑面積。 5.3 共有建筑面積的處理原則 5.3.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 5.3.2 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 5.4 共有建筑面積的內(nèi)容 5.4.1 共有建筑面積的主要內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 5.4.3 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 5.5 共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式 對相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算: 式中：K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； —為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2； —為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e， m2； —為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和， m2； —為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和， m2。 5.6 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 5.7 共有建筑面積的分?jǐn)偡绞? 5.7.1 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)偅粚庸灿薪ㄖ娣e由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂? 5.7.2 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單位，依照5.3的處理原則和5.5的計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 5.7.3 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分為住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e。然后按住宅和商業(yè)部分各自進(jìn)行分?jǐn)偂? a) 住宅部分：將應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照5.3的處理原則和5.5的計(jì)算公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 b) 商業(yè)部分：將應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课輵?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 5.7.4 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能和服務(wù)對象進(jìn)行分?jǐn)?，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?，一般需進(jìn)行多級分?jǐn)偂? 5.7.5 多級共有建筑面積分?jǐn)?，可采用從整體到局部的逐級分?jǐn)偟姆椒āＯ确謹(jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各單位。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 5.8 特殊共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t 5.8.1 房屋內(nèi)為小區(qū)或多幢樓服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房及其社區(qū)公益設(shè)施用房（如居委會(huì)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房等），不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。按?dú)立單位處理，并在成果報(bào)告書中作相應(yīng)說明。 5.8.2 地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? a) 出入口設(shè)在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅? b) 出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? c) 出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 5.8.3 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 5.8.4 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂? 5.8.5 連接商場各層的自動(dòng)扶梯(電梯)，按自然層計(jì)算建筑面積，并按功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 5.8.6 地下室和半地下室內(nèi)，為整幢樓服務(wù)的設(shè)備間（變電室）等共有建筑面積，由該幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商場、地下人防、地下汽車庫等）按面積比例分?jǐn)?。對于連體樓，應(yīng)區(qū)分地下室和半地下室內(nèi)共有建筑面積的服務(wù)對象，根據(jù)誰受益誰分?jǐn)偧笆欠駷閱未焙投啻狈?wù)的情況確定分?jǐn)傇瓌t。 5.8.7 位于地下室中的電梯井、前室、樓梯、過道、警衛(wèi)室、地下室及外墻水平投影的一半等專為地下室功能區(qū)而建造的共有建筑面積，由地下室各功能單元面積按比例分?jǐn)偂? 5.8.8 多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房）等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）。 5.8.9 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯（單一產(chǎn)權(quán)視作套內(nèi)），躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，均計(jì)入套內(nèi)建筑面積。 5.8.10 原設(shè)計(jì)為整體商場，在銷售時(shí)分割成通道和若干鋪位(間數(shù))，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù))按其建筑面積比例分?jǐn)偂? 5.9 以下不計(jì)入共有建筑面積的建筑，在測繪成果中應(yīng)予以說明： a）獨(dú)立的為多幢服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房、會(huì)所等； b）獨(dú)立的變電房、水泵房、門衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共設(shè)施等； c）無明確使用功能的、空置的設(shè)備間； d）不作為主要人行通道的室外金屬消防梯； e) 層高大于2.20m的技術(shù)層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）； f）用作公共事業(yè)市政建設(shè)的建筑物； g) 超高層建筑中，層高在2.20m以上，作為消防疏散公共空間的避難層。 6.附則 6.1 本實(shí)施細(xì)則自2007年5月1日起實(shí)施。 6.2 設(shè)區(qū)市以上房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，對本實(shí)施細(xì)則未明確或未涉及的情況作出補(bǔ)充規(guī)定。 6.3 本實(shí)施細(xì)則由浙江省建設(shè)廳會(huì)同浙江省測繪局負(fù)責(zé)解釋。 《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則(試行)》于上月起在我省實(shí)施。 　　《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則(試行)》是浙江省建設(shè)廳、浙江省測繪局根據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》和國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我省實(shí)際，對建筑面積計(jì)算與建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行了補(bǔ)充細(xì)化?！都?xì)則》對房屋的自然層、凈高、架空層、電梯井等作了明確定義。《細(xì)則》中的特殊情況處理原則對陽臺、飄窗、通道、閣樓、樓梯、地下室、架空層、不規(guī)則圍護(hù)物等容易產(chǎn)生歧義建筑物的測算作了詳細(xì)的解釋。 　　商住樓、綜合樓的樓梯、電梯的面積分?jǐn)傄灿辛诵碌囊?guī)定：經(jīng)過下部非住宅層通往上部住宅各層的樓梯、電梯，無論下部非住宅層是否使用，都同住宅層一樣按層平等參與樓梯分?jǐn)偂Ｅe例來說，假設(shè)一幢層高為10層的商廈，一至三層為商業(yè)或辦公用房，四層以上為住宅用房，則通往住宅層的樓梯、電梯的總建筑面積，30%由一至三層分?jǐn)偅?0%由四層以上住宅分?jǐn)偂? 　　《細(xì)則》還有以下幾個(gè)要點(diǎn)：1.外墻抹灰層計(jì)算建筑面積，外墻裝飾面及保溫層不計(jì)算建筑面積；2.位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲(chǔ)水池(消防水池)不計(jì)算建筑面積；3.當(dāng)飄窗窗臺高度小于0.3米，且飄窗凈高在2.20米以上時(shí)，按外圍水平計(jì)算建筑面積；4.為地下室服務(wù)的排煙井、通風(fēng)井，在地下部分按其通過的地下室或半地下室層數(shù)計(jì)算建筑面積，而在地面部分，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有上蓋，且高度在2.20米以上的，只按一層計(jì)算建筑面積；5.閣樓(暗樓)不承載任何應(yīng)力，不屬于房屋原有結(jié)構(gòu)的組成部分，不計(jì)算建筑面積。 2007年7月，浙江省建設(shè)廳和浙江省測繪局發(fā)文通知，正式實(shí)施《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則》。寧波市測繪設(shè)計(jì)研究院認(rèn)真組織房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員學(xué)習(xí)細(xì)則內(nèi)容，加班加點(diǎn)重新測算了東部新城經(jīng)濟(jì)適用房、青林灣一期B區(qū)、上東商務(wù)中心等50萬平方米的房屋建筑面積，調(diào)整了萬特商務(wù)中心、吳家商務(wù)樓等預(yù)測報(bào)告中20萬平方米的房屋建筑面積測算，按時(shí)優(yōu)質(zhì)提交了新資料。 市測繪院重點(diǎn)明確新面積測算方法與老標(biāo)準(zhǔn)的不同之處：一是房屋墻體厚度的計(jì)算，《細(xì)則》規(guī)定墻體厚度包括對墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度，而原測算方法不包括一般抹灰層厚度；二是對于商住樓的分?jǐn)偡椒ǎ都?xì)則》規(guī)定首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?，而原來的測算方法是對于下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設(shè)計(jì)上專為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯(電梯)的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數(shù)比例共同分?jǐn)偅蝗菍τ诙喙δ芫C合樓的分?jǐn)偡椒ㄓ辛苏{(diào)整，《細(xì)則》規(guī)定多功能綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井(包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房)等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)?無論該層是否使用處在本層的樓梯問、電梯)。而原測算方法是將其由底層升至頂層的樓梯問、電梯井(包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房)等面積計(jì)和，先按照功能區(qū)面積比例分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)，然后根據(jù)功能區(qū)所分?jǐn)偟降拿娣e再分?jǐn)偟礁鲗印? 寧波市測繪設(shè)計(jì)研究院：顧開建 2008年1月14日