合肥晨輝國際大廈策劃方案.doc

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合肥【晨輝國際】項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(2007年6月出品) 一.“四地”因素下的項(xiàng)目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知……………………………………………………………………………………6 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡…………………………………………………………………………10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián)…………………………………………………………………10 （二）城市變革推力之原理……………………………………………………………………………11 （三）合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示…………………………………………………………………17 （四）合肥寫字樓發(fā)展軌跡與啟示……………………………………………………………………25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析……………………………………………………………………30 （六）市場(chǎng)高價(jià)高去化代表樓盤空間特征……………………………………………………………43 四．本項(xiàng)目開發(fā)體系之構(gòu)建……………………………………………………………………………53 （一）SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53 （二）項(xiàng)目價(jià)值高地之審視……………………………………………………………………………56 （三）開發(fā)向度…………………………………………………………………………………………57 （四）產(chǎn)品定位研究……………………………………………………………………………………59 1．項(xiàng)目商業(yè)定位 2.高層產(chǎn)品定位 3.空間定位 4.價(jià)格定位 5.建設(shè)周期及節(jié)奏定位 6.物業(yè)管理定位 一． “四地”因素下的項(xiàng)目研判之路 地段因素，即項(xiàng)目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān)聯(lián)度。 項(xiàng)目緊鄰一環(huán)屯溪路，占據(jù)馬鞍山南路板塊的周谷堆商圈之中心位置，與傳統(tǒng)四牌樓商業(yè)中心車程8分鐘距離，數(shù)以萬計(jì)的人流、車流途徑地塊。顯然，地段的優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)價(jià)值的潛力突顯無疑。 地價(jià)因素，即購買項(xiàng)目土地價(jià)格，也是開發(fā)項(xiàng)目所必須面對(duì)的直接成本。 項(xiàng)目地塊的總價(jià)格已經(jīng)接近3000萬，高成本之不可抗性，使得項(xiàng)目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。 地形因素，即土地的形狀特點(diǎn)、地貌特征。 從整個(gè)地塊的形狀上看，呈現(xiàn)出一種不規(guī)則的W型，也對(duì)未來物業(yè)的規(guī)劃提出了難題，同時(shí)也意味著普通形體住宅不適用于本項(xiàng)目。 地幅因素，即土地的幅度，也就是地塊的規(guī)模。 整個(gè)地塊的基地可用面積為3446㎡，同時(shí)加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計(jì)等，實(shí)際可利用的基地面積則更為局促。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無限的空間感的基本要求，也將本項(xiàng)目推向了非普通住宅的“華山之路”。 基于對(duì)以上四個(gè)因素的理解與思考，我們需要對(duì)本項(xiàng)目未來開發(fā)之路向作一次推導(dǎo)與歸納： 地段因素→→→商業(yè)價(jià)值潛力大 地價(jià)因素→→→必須是高層物業(yè) 非普通形體的高層建筑＋商業(yè) 地形因素→→→非普通形體建筑物 （商業(yè)地產(chǎn)） 地幅因素→→→非普通住宅 小結(jié)： 通過在否定因素與肯定因素間的一種排除法則，得到了上述的推導(dǎo)思想，項(xiàng)目最終路向不是簡單物業(yè)的疊加，而是商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作。結(jié)合合肥城市中現(xiàn)有可比鑒的高層物業(yè)，主要呈現(xiàn)為三大類：寫字樓、住宅、小戶型公寓，沿著這樣的一種思路，我們開始對(duì)這個(gè)城市的高層物業(yè)進(jìn)行選樣研究，通過對(duì)高價(jià)高去化空間的辨析與歸納，最終得以明確本項(xiàng)目物業(yè)的開發(fā)導(dǎo)向。 從項(xiàng)目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè)物業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的引擎推動(dòng)作用。換句話說，商業(yè)是本項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)，若把項(xiàng)目比作一部待定生產(chǎn)的名牌車的話，商業(yè)則決定著未來這部車整體之性能，它的高速穩(wěn)定運(yùn)行，將決定本項(xiàng)目的成敗。因而，本項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃的定位，是重中之重。 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 應(yīng)該說，2003年是中國房地產(chǎn)開發(fā)的分水嶺，自2003年起，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的投資類型正式出現(xiàn)在歷史舞臺(tái)上成為政府和發(fā)展商的焦點(diǎn)話題，然而國內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無幾。因而，當(dāng)我們滿懷財(cái)富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險(xiǎn)之旅時(shí)候，需要了解一些基本問題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)基本點(diǎn)又是什么等，這些都對(duì)發(fā)展商正確進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 1．什么是商業(yè)地產(chǎn) 我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。但實(shí)際商“商鋪”其實(shí)只是一個(gè)狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念。從廣義層面來看，通過卓越經(jīng)營可以獲取可持續(xù)增長的回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，比如商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，其內(nèi)涵是指開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)，而絕對(duì)不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。從功能上說，商業(yè)地產(chǎn)就是經(jīng)營活動(dòng)所需要的不動(dòng)產(chǎn)，包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，如策劃、招商和日常營運(yùn)管理。 3．商業(yè)地產(chǎn)的外延——不同類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)界定 從商業(yè)地產(chǎn)的功能特點(diǎn)來看，有零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)具有不同的操作模式。理論界一般按照行業(yè)類型、消費(fèi)行為、建筑形式、市場(chǎng)范圍及規(guī)模等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的類型進(jìn)行劃分。 按照行業(yè)類別劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) 按照消費(fèi)行為劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 按照建筑形式劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：單體建筑、綜合建筑 按照市場(chǎng)范圍劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級(jí)型 按照規(guī)模劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模7萬平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（2－7萬平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（2萬平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們?cè)俅翁接懸幌挛磥眄?xiàng)目所需呈現(xiàn)某種獨(dú)特的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費(fèi)行為劃分 可能是從服務(wù)形態(tài)房地產(chǎn)向體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過渡； 按照建筑形式劃分 可能會(huì)是單體建筑； 按照市場(chǎng)范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。 依據(jù)每一種劃分的方法，在推導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)類型時(shí)，我們用的更多是“可能”這樣的字眼，基于項(xiàng)目自身地段與地形的特殊性、地價(jià)與地幅的現(xiàn)實(shí)性，限定某一類或幾類形態(tài)都是一種靜態(tài)的思維，無法明確定義，更是一種內(nèi)心潛臺(tái)詞的自然表露。因?yàn)榈囟我馕吨赡?，空間同樣也創(chuàng)造著可能。 也正基于這樣的心聲，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位因素，在“一切皆有可能”之地，首先是進(jìn)行場(chǎng)所的規(guī)劃營造，接著才是場(chǎng)所空間之下的精神需求，即場(chǎng)所精神。但真正能為人所頌揚(yáng)的必定是一種全新的生活方式，是“城市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生。 4．商業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點(diǎn) 第一基本點(diǎn)：五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài) 中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn) 室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 流通型商業(yè)地產(chǎn)：專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng) 資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn) 第二基本點(diǎn)：主題和特色商業(yè)地產(chǎn)將是未來發(fā)展趨勢(shì) 分析： 商業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點(diǎn)，明確這個(gè)行業(yè)“前景”與“趨勢(shì)”的雙重價(jià)值，也是從更大的方向上，告知了我們未來之路真正意義?；蛟S本項(xiàng)目地塊的規(guī)模、土地的氣質(zhì)、城市的節(jié)奏與進(jìn)程、時(shí)間與資金成本等，都不可能成為五種最具前景商業(yè)地產(chǎn)中的某一類，但不可否認(rèn)在主題與特色的發(fā)展趨勢(shì)下，項(xiàng)目空間必將存在著多變性與可塑性，還是因?yàn)椤耙磺薪杂锌赡堋薄? “可能性”的下一階段就是審視“可行性”，“上路”和“上正確的路”，是需要首先抉擇的。 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展究竟存在何種聯(lián)系，城市變革的原理又是如何驗(yàn)證這種必然性的，在本段落中，都將有進(jìn)行分析。在理論支持與引導(dǎo)下，我們企望展現(xiàn)一幅相對(duì)完整的合肥城市的商業(yè)版圖，并且針對(duì)其中的現(xiàn)象、發(fā)展軌跡提出我們的見解，希望能夠更了解我們的城市商業(yè)，形成鳥瞰全局的整體思維。 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián) 在展開商業(yè)地產(chǎn)的研究之前，我們首先要面對(duì)的就是城市。事實(shí)上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是城市經(jīng)濟(jì)、城市人居、城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表。從人類歷史的第一座城市，到今日全球最繁榮的城市，我們可以看到城市商業(yè)從集市到街道、從百貨公司到購物中心的發(fā)展軌跡。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進(jìn)的，這不僅因?yàn)槌鞘惺巧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最直接的載體，還在于城市本身的歷史、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最根本的動(dòng)力源泉。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設(shè)和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對(duì)現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強(qiáng)烈需求的結(jié)果。 （二）城市變革推力之原理 1．城市聚集理論 城市為何聚集 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐說明，當(dāng)城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段，必然會(huì)產(chǎn)生大量的聚集。這種聚集現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在人才、信息和資金的聚集，更體現(xiàn)在商品交易和信息交易的聚集。城市的聚集是現(xiàn)在城市大規(guī)模擴(kuò)張的第一驅(qū)動(dòng)力。 城市聚集的優(yōu)勢(shì) 促進(jìn)社會(huì)分工的細(xì)化，加強(qiáng)程度 提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少各費(fèi)用和交易成本 建立高效率運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)要素在這個(gè)大市場(chǎng)中合理流動(dòng)，達(dá)到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動(dòng)優(yōu)秀人才的集中 實(shí)現(xiàn)各種先進(jìn)思想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 促進(jìn)城市和城郊居民點(diǎn)在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個(gè)復(fù)雜活躍的社會(huì)系統(tǒng) 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)型的高城市化地區(qū)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)分散的局部統(tǒng)一和融合 通過聚集和融合，在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系中會(huì)注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的活力 城市聚集的形式 城市空間聚集是各種經(jīng)濟(jì)要素相對(duì)集中的一種基本形式，并帶來了巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。一般而言，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是聚集性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)部門，它們的發(fā)展和高度聚集有效地的推動(dòng)各種規(guī)模和類型的商業(yè)中心與現(xiàn)代城市的興起，并且促進(jìn)城市規(guī)模的擴(kuò)大和超級(jí)國際大都市的形成。 分析： 依據(jù)城市聚集原理，我們明確了經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市空間聚集程度越高、聚集形式越是多樣化的趨勢(shì)，那么隨著合肥城市經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，城市化進(jìn)程也會(huì)日益提高，社會(huì)需求層次也相應(yīng)提高，大量基礎(chǔ)功能空間的聚集是這一階段城市聚集的最主要形式。早期合肥市環(huán)城路所圍合的老城區(qū)各種功能建筑，如：百貨商場(chǎng)、銀行、教育學(xué)校、醫(yī)療單位等分布的狀況，更直接驗(yàn)證了這一原理。90年代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是合肥這個(gè)城市發(fā)育最初的聚集點(diǎn)。 2．城市擴(kuò)散理論 城市為何擴(kuò)散 當(dāng)城市聚集到一定程度，焦點(diǎn)效應(yīng)形成后，城市擴(kuò)散現(xiàn)象開始出現(xiàn)。從中心城市輻射到周邊區(qū)域，城市商業(yè)的發(fā)展也在這一進(jìn)程中開始具有了強(qiáng)大的輻射功能。 何謂空間擴(kuò)散 所謂空間擴(kuò)散，就是城市核心區(qū)域作為空間系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)要素，一方面從邊緣區(qū)吸聚經(jīng)濟(jì)要素產(chǎn)生大量的創(chuàng)新元素和成果；另一方面這些創(chuàng)新元素和成果又源源不斷地從核心向外擴(kuò)散，引導(dǎo)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)文化結(jié)構(gòu)和聚落類型等轉(zhuǎn)換，從而促進(jìn)整個(gè)空間系統(tǒng)的發(fā)展。 城市擴(kuò)散的形式 周邊式擴(kuò)散→→→→從中心向周邊潑墨式擴(kuò)散，這是一種自然擴(kuò)散 等級(jí)式擴(kuò)散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠(yuǎn)距離的同等級(jí)或次級(jí)中心點(diǎn)的擴(kuò)散 點(diǎn)軸式擴(kuò)散→→→→由中心點(diǎn)沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴(kuò)散軸線和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸帶 反磁力式擴(kuò)散→→→在中心的外圍選擇若干地點(diǎn)，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟(jì)要素向指定地點(diǎn)擴(kuò)散，以形成抵消中心點(diǎn)吸聚力過強(qiáng)而可能產(chǎn)生的反聚集效應(yīng) 分析： 結(jié)合城市擴(kuò)散原理，我們回顧一下合肥三大開發(fā)區(qū)的建設(shè)歷程 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級(jí)高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，形成了電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新醫(yī)藥以及新材料等四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)于1992年12月與國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)，其前身為合肥市新火車站規(guī)劃建設(shè)區(qū)。1995年4月，安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立試驗(yàn)區(qū)。1996年2月，國家建設(shè)部將試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市建設(shè)綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。以交通樞紐的物流園為基礎(chǔ)，以第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū)為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，已成為了合肥市現(xiàn)代化大城市建設(shè)的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 國家級(jí)合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，形成以江淮汽車、安凱客車、佳通輪胎為代表的汽車產(chǎn)業(yè)；以日立建機(jī)、合力叉車為代表的裝備制造產(chǎn)業(yè)；以海爾電器、華凌電器為代表的家電電子產(chǎn)業(yè)；以聯(lián)合利華為代表的日用化工產(chǎn)業(yè)；以華泰食品、統(tǒng)一食品為代表的食品產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)集群。 在合肥老城區(qū)聚集到一定程度，新增產(chǎn)業(yè)和人口的需求無法滿足時(shí)，新一輪的空間擴(kuò)散運(yùn)動(dòng)開始轟轟烈烈展開。其中三大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散聚集，是90年代初至2000年初合肥城市擴(kuò)散的典范之作，從外圍結(jié)構(gòu)上使得合肥城市的空間體系更加豐滿，各個(gè)區(qū)之間功能定位也更加明確。從擴(kuò)散形式上看，合肥主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型周邊式擴(kuò)散、沿主要交通干線的點(diǎn)軸式擴(kuò)散。 3．城市空間結(jié)構(gòu)演化理論 城市空間結(jié)構(gòu)從【均衡→聚集→擴(kuò)散→新的更高層次的均衡】是一個(gè)演化過程。在這個(gè)過程中除了自然地理?xiàng)l件和生產(chǎn)力水平可能產(chǎn)生的空間結(jié)構(gòu)多樣性的差異外，空間結(jié)構(gòu)的演化具有明顯的階段性特征，一般可劃分為以下幾個(gè)階段： 第一階段為低層次均衡階段：城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相互間聯(lián)系松散，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分散并呈封閉式進(jìn)行，空間形態(tài)單一 第二階段為極核式聚集發(fā)展階段：特定城市迅速崛起，形成發(fā)展極核。極核城市依托發(fā)達(dá)的交通、信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)中心核非均衡城市體系 第三階段為極核式擴(kuò)散階段：在生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)的條件下，極核城市的高聚集度產(chǎn)生了大量的城市問題，反聚集效益日益顯現(xiàn)，相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)利用現(xiàn)代化的交通信息手段由極核城市向外擴(kuò)散，緩解原有極核城市的空間壓力，同時(shí)又形成新極核城市 第四階段是高層次均衡階段：城市圈或城市群出現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)化、均衡化和多中心出現(xiàn)。在這個(gè)階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個(gè)空間結(jié)構(gòu)處于一個(gè)較高層次的動(dòng)態(tài)均衡之中。 空間結(jié)構(gòu)模式主要有以下五大類： 同心圓模式——城市的空間圍繞單一核心有規(guī)則地向外擴(kuò)散并形成通信員大空間形式。 放射型模式——特點(diǎn)是城市空間沿交通主干道從市中心向外展開，CBD和每個(gè)連接的環(huán)形居住區(qū)以主干道為軸線并形成星形模式。 扇形模式——是以CBD為中心的許多空間瓣所組成，每個(gè)扇瓣作為一種特殊的空間而存在。 多核模式——又稱多中心模式，由多個(gè)相互分離的核為支點(diǎn)構(gòu)成的，其中有一個(gè)核心在規(guī)模和功能上占主導(dǎo)地位，叫主中心。其他為次中心。 花園城模式——根據(jù)生態(tài)經(jīng)濟(jì)原理所建立的新型城市空間結(jié)構(gòu)模式，讓城市更親近自然。 分析： 合肥市作為省會(huì)城市，從90年代初至今經(jīng)歷了近15年的提速發(fā)展期，在這一過程中城市結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷從低層次均衡階段向極核式聚集發(fā)展階段，其階段性也與整個(gè)城市人口和產(chǎn)業(yè)增長過程相匹配。從空間結(jié)構(gòu)模式上看，80年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域）在這個(gè)過程中隨著人口和空間需求的增加逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 從城市聚集到城市擴(kuò)散，從均衡到聚集再到擴(kuò)散直至更高層次的均衡，這是整個(gè)世界的城市發(fā)展不可逆違之規(guī)律，合肥也不例外。循著經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)的擴(kuò)散和產(chǎn)業(yè)重新聚集的歷程，再加上全市大力推進(jìn)的濱湖新區(qū)建設(shè)，若以人比喻這個(gè)城市，其骨架正在逐漸飽滿，城市變革之推力日趨澎湃，商業(yè)地產(chǎn)后勁十足。 （三）合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示 1．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 十年，歷史長河中短短的一瞬間，卻經(jīng)歷了滄海桑田。改革開放以來，中國的城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展。和全國許多大中城市一樣，合肥的城市發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)也取得了很大成效，到如今已初步形成錯(cuò)落有致、星羅棋布的城市三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的繁盛也必然帶動(dòng)百貨業(yè)的茁壯成長。讓我們沿著合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)各種業(yè)態(tài)中佼佼者興衰的軌跡，回顧合肥市早期商圈及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷程。 特征綜述：一個(gè)中心，同步發(fā)展，兩個(gè)周期 一個(gè)中心 久居合肥的人知道合肥的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個(gè)片區(qū)。在這五個(gè)片區(qū)中以老城區(qū)，也就是環(huán)城路包圍的市中心最為繁華。因?yàn)樵谏蟼€(gè)世紀(jì)80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且主要集中在老城區(qū)內(nèi)，并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，合肥的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中。 同步發(fā)展 從80年代末到2000年左右，合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展總體上是處于城市建設(shè)同步自然發(fā)展階段。 兩個(gè)周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是80年代－90年代末的聚集期，以及城市開始由內(nèi)向外擴(kuò)散，從2000年至今的擴(kuò)散期。 發(fā)展歷程：商業(yè)老街→三孝口商圈→四牌樓商圈→大中型超市購物中心商圈 商業(yè)老街時(shí)代 解放以來，從九獅橋到十字街的淮河路一直是合肥市最繁榮的商業(yè)老街，位于四牌樓的合肥百貨大樓一直是最大的百貨店。上世紀(jì)70年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。這是傳統(tǒng)老街唯一時(shí)代。 三孝口商圈 80年代初，合肥長江中路、金寨路進(jìn)行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。到了80年代后期，紅旗百貨大樓、匯通商廈、龍圖商廈等一批大型綜合百貨商場(chǎng)在“三孝口商圈”如雨后春筍般涌現(xiàn)，科教書店、光明影都兩大文化、娛樂場(chǎng)所也順勢(shì)入駐。此時(shí)，三孝口商圈在合肥城市商業(yè)發(fā)展中擔(dān)當(dāng)極為重要的角色，也因此成為當(dāng)時(shí)合肥最具活力的“黃金商圈”。“三孝口商圈”出現(xiàn)了它歷史上最輝煌的階段，其重要性甚至在一定程度上蓋過了四牌樓商圈。上世紀(jì)90年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合百貨商場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)營不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。 四牌樓商圈 上世紀(jì)80年代末90年代初是合肥百貨店和百貨業(yè)逐步進(jìn)入鼎盛的階段，銀河大廈、青云樓、新肥百貨大樓也曾經(jīng)輝煌過。這段時(shí)期還對(duì)城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進(jìn)行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。90年代中期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈又重新取得優(yōu)勢(shì)地位。 大中型超市購物中心 90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系進(jìn)入完善時(shí)期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級(jí)商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團(tuán)。畫龍點(diǎn)睛之筆出自北京華聯(lián)之手，在以前大型商業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)入的東部工廠區(qū)設(shè)立大賣場(chǎng)，一舉成功。隨后，合家福購物廣場(chǎng)開始追求一種為社區(qū)服務(wù)、融合小康家居和現(xiàn)代購物的經(jīng)營理念，法國家樂福合肥一店搶灘三里庵，家樂福二店聯(lián)手新都會(huì)打造新型購物中心概念占領(lǐng)東南區(qū)商圈至高地，元一時(shí)代廣場(chǎng)入駐交通要道勝利路，風(fēng)氣漸成。 分析： 一個(gè)商圈的成敗與否，關(guān)鍵是看這個(gè)商圈里每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。應(yīng)該說，商場(chǎng)經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。企業(yè)群體的衰敗最終影響了三孝口商圈的商業(yè)氛圍，制約商圈向前發(fā)展。 而一個(gè)好商圈的形成要具備三個(gè)條件：首先是城市的發(fā)展，其次是要有領(lǐng)軍企業(yè)，再次就是要有恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略。而1985年左右的合肥人均收入水平恰好屬于發(fā)展中型百貨店的最佳時(shí)期，三孝口商圈適機(jī)而動(dòng)，準(zhǔn)確定位給自己帶來了成功。遺憾的是三孝口商圈的榮譽(yù)光環(huán)只戴了9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。按照商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的大致標(biāo)準(zhǔn)，如果城市人均收入低于1000美元，基本上是以發(fā)展大中型百貨店為主；高于1000美元就是發(fā)展奢侈品的好機(jī)會(huì)了，而在2000年到2002年之間，合肥水平進(jìn)入了一個(gè)質(zhì)的跨越，發(fā)展以超市為主的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該是市場(chǎng)所需，而此時(shí)的三孝口商圈還仍舊是百貨店，其至此沒落的多半原因歸咎于對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷?；貧w本源，市場(chǎng)才是真正的指揮棒！ 2．合肥商圈之劃分 廣義商圈劃分：核心商圈、次商圈、特色商圈、功能商圈 簡略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是城市商業(yè)集中形成的一個(gè)地理范疇， 通常城市中心的商業(yè)區(qū)，由一些不同類別的商業(yè)建設(shè)聚集在一起，便形成城市黃金商圈、核心商圈，又因?yàn)檫@類商圈一般是城市商業(yè)繁榮程度的標(biāo)志，是城市消費(fèi)水平的指南針，是城市社會(huì)面貌和經(jīng)濟(jì)面貌的綜合體現(xiàn)，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在城市的整體形象。如以四牌樓商圈。 相比較而言，地處城市特別是中心或城市次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。如像三孝口、南七、新站等地方商圈就是次商圈。 在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會(huì)而成的商圈，被稱為特色商圈。如元一時(shí)代廣場(chǎng)、周谷堆商圈 在城市的居住區(qū)，原來作為公共設(shè)施、商業(yè)配套聚會(huì)而成的商圈，其主要功能是滿足社區(qū)居民生活需求，因此這個(gè)商圈被稱為功能商圈。像安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū)、新加坡花園城等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。 狹義商圈劃分：黃金商圈、白銀商圈、黃銅商圈 狹義上的商圈，是以商業(yè)企業(yè)為圓心，以覆蓋區(qū)域的直線距離為半徑畫圓，所形成的區(qū)域地理范圍。一般而言，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個(gè)區(qū)域里，顧客總數(shù)占整個(gè)客源的55％－70％，大約60％－70％的銷售額是這部分顧客創(chuàng)造的，而白銀商圈的輻射半徑達(dá)到了3－4公里，25％的銷售額來自此商圈。至于黃銅商圈，輻射半徑在7公里的范圍內(nèi)。 3．商圈興衰沉浮對(duì)本項(xiàng)目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習(xí)慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周邊商業(yè)氛圍的營造達(dá)到何種程度。從這個(gè)意思上說，城市新的商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性，成就了城市新商圈。今天，我們無法否認(rèn)家樂福進(jìn)入安徽市場(chǎng)，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動(dòng)力。而實(shí)際上，這種力量，還在不同區(qū)域以不同的方式在推進(jìn)新商圈的產(chǎn)生形成。從現(xiàn)有的方式看，合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復(fù)合型商業(yè)建筑，主力形態(tài)以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對(duì)比，在城市新商圈的形成過程中充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。如元一時(shí)代廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)，一方面整合城市產(chǎn)業(yè)，另一方面在城市市場(chǎng)發(fā)展過程中進(jìn)一步專業(yè)化、市場(chǎng)化，從目前情況看，在城市商圈中擔(dān)當(dāng)重要角色的基本上是第四代、第五代專業(yè)市場(chǎng)。如安徽大市場(chǎng)、白馬服裝城、紅旗建材市場(chǎng)、東方商城等 商業(yè)街區(qū)，以不同類型的商業(yè)街，步行街為城市新商圈相成的市場(chǎng)主體，將居住區(qū)與商業(yè)區(qū)有機(jī)的結(jié)合在一起。相對(duì)而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優(yōu)勢(shì)。如淮河路步行街 交通節(jié)點(diǎn)，以良好的交通條件匯集人流，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。如三里庵國購廣場(chǎng) 商鋪聚合，在一定體量的社區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等人群聚居地以不同類型、承載不同功能的商鋪聚合，是城市功能性新商圈形成的前提。在未來的城市發(fā)展中有可能裂變成為新型特色的旅游商業(yè)。如金地88街、元一哈街 總之，社區(qū)商業(yè)、商鋪聚合式旅游商業(yè)、休閑商業(yè)均是城市新商圈誕生的搖籃。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當(dāng)一部分屬于葉公好龍式的。其矛盾的心態(tài)表現(xiàn)在，一方面追逐商圈成熟與繁榮狀態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功帶來的高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)，一方面卻對(duì)新商圈形成過程中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所要承擔(dān)的商圈責(zé)任表現(xiàn)得非常消極。殊不知，高額回報(bào)與商圈責(zé)任，是城市新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。表面看來，此話說的似乎有些過頭了，而實(shí)際上，地方政府對(duì)新商圈在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)認(rèn)識(shí)不足，商業(yè)規(guī)劃卡位不夠的現(xiàn)狀下，新商圈的形成與繁榮，的確命系在商圈內(nèi)主力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商手里。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實(shí)際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時(shí)間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。 其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地位決策上，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不挖掘項(xiàng)目所在位置、所在區(qū)域時(shí)常特征作出正確的判斷，稀里糊涂得斷送了商業(yè)項(xiàng)目的美好前景。不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時(shí)尚、人為加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。盲目克隆城市中心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)、業(yè)種，造成項(xiàng)目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在不同類型的城市新商圈里。3－5年的市場(chǎng)培育期是需要隨著商圈一同成長速度而縮短或延長的。 啟示三：新商圈繁榮呼喚專業(yè)營銷 在城市目前的三級(jí)商圈里，城市商業(yè)中心是相對(duì)成熟的商圈，作為副中心和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介入程度愈深，則所面對(duì)的情況越為復(fù)雜多變，隨之風(fēng)險(xiǎn)也愈大。因而需介入專業(yè)營銷，以把脈城市發(fā)育、區(qū)域繁榮與項(xiàng)目發(fā)展之均衡節(jié)奏。 啟示四：從目前情況分析，合肥城市新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標(biāo)超－社區(qū)便利店”模式。時(shí)下大家關(guān)注的“51015”，很好地描述了社區(qū)新商圈的業(yè)態(tài)分布，5分鐘到社區(qū)便利店，10分鐘到達(dá)社區(qū)標(biāo)超，15分鐘到社區(qū)購物中心。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。 二、新商圈發(fā)展呈羊群效應(yīng)。新商圈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項(xiàng)目有相當(dāng)明顯的推動(dòng)作用。安徽國際購物廣場(chǎng)附近金巴黎購物中心成功運(yùn)作，環(huán)球新都會(huì)廣場(chǎng)開業(yè)引發(fā)的東環(huán)廣場(chǎng)的蠢蠢欲動(dòng)均屬此類。 三、新商圈更注重新興業(yè)種的豐富。新商圈除了以傳統(tǒng)百貨店、專業(yè)市場(chǎng)做主力商業(yè)外，更重要的是在購物之外，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業(yè)經(jīng)營品種。像元一時(shí)代廣場(chǎng)的影院就釋放了這么一個(gè)信號(hào)。即使在傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)中，業(yè)種的豐富性也受到了前所未有的關(guān)注，像合肥百大CBD中央廣場(chǎng)，在招商時(shí)就明顯增加了傳統(tǒng)百貨業(yè)中休閑娛樂的品類配比。 四、新商圈的品牌意思明顯增強(qiáng)。作為新興商圈，這里的商業(yè)項(xiàng)目都著眼于未來的商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)，所以商業(yè)品牌意思相對(duì)較濃，無論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經(jīng)營中得到一定程度的重視。 五、新商圈增強(qiáng)居民消費(fèi)的便利性，滿足了居民消費(fèi)的多元化需求。與傳統(tǒng)商圈相比，城市新商圈離消費(fèi)者更近，降低了消費(fèi)成本，增強(qiáng)了便利性，滿足了居民消費(fèi)的多元化需求，像在一些居住級(jí)商圈里，不但培植了美容美發(fā)、小吃等必備功能，還有中介、彩擴(kuò)等推薦功能。但是，這一切離城市新商圈的真正繁榮還有很長的一段距離，盡管，工商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、購物環(huán)境上，新商圈拉開了與老商圈之間的距離，盡管傳統(tǒng)商圈還存在這樣那樣的弊端，消費(fèi)者消費(fèi)和交通方面的習(xí)慣還需要時(shí)間培養(yǎng)，消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)商圈的依賴還需要新商圈增添更多的專業(yè)化運(yùn)營手段。 啟示五：共同促進(jìn)才能鑄就“大繁榮商圈” 眼前看來，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做自己的項(xiàng)目是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，根本無暇顧及同一商圈內(nèi)的其他商家，即使是與其他資源互補(bǔ)的商家，他也不想與之產(chǎn)生任何關(guān)系。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。開發(fā)商的目標(biāo)是一致的，新商圈的繁榮、迅速提高商業(yè)項(xiàng)目的成活率，是加速新商圈繁榮的關(guān)鍵一步。新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點(diǎn)的同時(shí)，努力融合其他成員之優(yōu)勢(shì)，共同促進(jìn)大繁榮商圈的形成。 五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析 一環(huán)沿線 西南向 分析： 西南一環(huán)是合肥市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點(diǎn)。電信、中國移動(dòng)、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費(fèi)空間。 大量基礎(chǔ)消費(fèi)人群、高收入者的消費(fèi)能力、重要交通樞紐、優(yōu)越的學(xué)區(qū)教育資源等，使得這個(gè)區(qū)域商業(yè)投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點(diǎn)。 自2005年三里庵家樂福正式營業(yè)之后，也使得附近二手房交易價(jià)格上揚(yáng)15％左右，迅速形成了以國購廣場(chǎng)為中心的新商圈。 旺城國際和置地投資廣場(chǎng)，一個(gè)出現(xiàn)在商圈形成階段，一個(gè)出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標(biāo)都是投資型群體。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時(shí)間的角度上看，這兩個(gè)物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪?zhàn)≌拖蚋邫n次辦公商用型群體的過渡，從另一個(gè)層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對(duì)高價(jià)高回報(bào)空間的認(rèn)知更加理性。 沿街一層商業(yè)銷售均價(jià)3萬元/㎡,辦公住宅均價(jià)在6500元/㎡,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。 東北向 分析： 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點(diǎn)區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場(chǎng)、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來人口增多多、流動(dòng)性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。 區(qū)域以元一集團(tuán)率先建設(shè)的元一時(shí)代花園、元一時(shí)代廣場(chǎng)、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、U－TOWN金色地帶等樓盤也逐漸興起。隨著時(shí)代廣場(chǎng)和希爾頓酒店的開業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。 大型物流配送集中、綜合交通運(yùn)輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實(shí)力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個(gè)區(qū)域投資的重要支點(diǎn)。 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。目前，投資型公寓住宅是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 沿街一層商業(yè)均價(jià)2.5萬元/㎡，公寓住宅均價(jià)4200元/㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產(chǎn)品。 東南向 分析： 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與馬鞍山路沿線開發(fā)居多，其中馬鞍山路更是連通合肥老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來合肥通江達(dá)海的第一快速通道。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會(huì)”系列為代表，再加上其他項(xiàng)目共同促進(jìn)，使得區(qū)域率先推動(dòng)了合肥一環(huán)的真正城市化進(jìn)程。 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界500強(qiáng)法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項(xiàng)目夜身價(jià)倍增，集中了超高人氣。 隨著濱湖新城的啟動(dòng)，人口和城區(qū)的逐漸擴(kuò)張，商業(yè)南進(jìn)，馬鞍山南路將會(huì)成為21世紀(jì)的長江路，其商業(yè)價(jià)值人所共知。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭(zhēng)搶的火爆區(qū)域。 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場(chǎng)熱捧對(duì)象。 沿街一層商鋪均價(jià)2.6萬元/㎡，住宅均價(jià)4300元/㎡,40－60㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 正北向 分析： 歷史上，合肥正北向一環(huán)是大量工廠企業(yè)的集中地，也因此成為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代合肥國有企業(yè)和國有工人最多的區(qū)域。隨著工廠企業(yè)的“退一進(jìn)二”，為城市擴(kuò)張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機(jī)。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了合肥市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。同時(shí)北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進(jìn)程提供了有力的空間保障。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢(shì)，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準(zhǔn)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)，以財(cái)富廣場(chǎng)一期為龍頭，打造真正甲級(jí)寫字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標(biāo)型建筑，也會(huì)逐漸形成更高規(guī)格、高起點(diǎn)的廬陽新商務(wù)中心。 沿街一層商業(yè)均價(jià)2萬元/㎡，商用住宅均價(jià)5500元/㎡，快銷區(qū)間50－120㎡。 西北向 分析： 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達(dá)二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達(dá)性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設(shè)的盲點(diǎn)區(qū)域，車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢(shì)單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢(shì)，一直處于自然發(fā)展階段。 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設(shè)，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會(huì)得到較大改善，整個(gè)區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應(yīng)該會(huì)給此區(qū)域帶來開發(fā)建設(shè)的新契機(jī)。 沿街一層商業(yè)均價(jià)1.2萬元/㎡，商用住宅均價(jià)4200元/㎡，快速去化空間100㎡左右。 環(huán)線內(nèi) 分析： 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施完備。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、交通站點(diǎn)、酒店、公眾配套集中在這個(gè)區(qū)域中，即商家必爭(zhēng)之地，也是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢(shì)下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)?；幽耆A、CBD公寓的挑高設(shè)計(jì)，使得消費(fèi)者得到更多價(jià)值盈余，再加上推出時(shí)間較早，是其迅速去化的直接原因。 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗(yàn)證了市場(chǎng)需求的真實(shí)性。 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價(jià)：3.5萬元/㎡，住宅均價(jià)6800元/㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。 （六）市場(chǎng)高價(jià)高去化代表樓盤空間特征 1．高層投資型公寓 金地國際城平層公寓、挑高公寓 城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 城市華庭公寓（1房型，帶陽臺(tái)） 城市華庭公寓（1房型，南向，可通煤氣） 金色地帶U-TOWN公寓（1房型，可通煤氣，38㎡） 金色地帶U-TOWN公寓（1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（1房型，南向帶陽臺(tái)） 博澳麗苑（1房型，南向帶陽臺(tái)） 天驕國際（1房2廳型，帶陽臺(tái)，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（1房2廳型，帶陽臺(tái)，主臥朝南） 2．商用型辦公寫字樓 財(cái)富廣場(chǎng)2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設(shè)空中花園，東西大面積單元帶獨(dú)立衛(wèi)生間） 3．其他類 東方銀座（2房或3房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國際（2房或3房，84－137㎡，框架墻體可拆分） 分析： 通過對(duì)合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點(diǎn)： 同質(zhì)物業(yè)整體建設(shè)和平均銷售周期在2－3年 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)較激烈的區(qū)域 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) 同質(zhì)物業(yè)對(duì)地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價(jià)在4300－6800元/㎡ 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，開間在3.6－4米、徑深在7.5－8米左右的商鋪，一層沿街鋪面銷售均價(jià)在2.6－3.5萬/㎡ 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨(dú)立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè) 快銷型住宅物業(yè)總價(jià)在25.8－40.8萬，一層沿街商鋪總價(jià)78－105萬 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道 通過對(duì)全市范圍高價(jià)高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標(biāo)客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達(dá)到控制總價(jià)而快速去化的目的。其中較大面積、方正戶型，針對(duì)中小型辦公群體、重點(diǎn)訴求商住兩用功能。2003－2004年是此類物業(yè)上市的高峰期。此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價(jià)值不高。 四．本項(xiàng)目開發(fā)體系之構(gòu)建 （一）SWOT平衡分析 地塊特征： 項(xiàng)目位于周谷堆批發(fā)市場(chǎng)北入口東側(cè)，占地面積6畝多。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務(wù)。項(xiàng)目的東距巢湖南路約500米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場(chǎng)，北對(duì)一環(huán)路。 優(yōu)勢(shì)： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達(dá)性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進(jìn)入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場(chǎng)、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價(jià)值較高 劣勢(shì)： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會(huì)村民自建用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對(duì)整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤細(xì)分市場(chǎng)，目標(biāo)客戶容易分流 項(xiàng)目建設(shè)周期較長，客戶等待心理受到考驗(yàn) 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等 困難點(diǎn)： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時(shí)間較長，期間市場(chǎng)變化所帶來的不可確定風(fēng)險(xiǎn) 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價(jià)容易失控，高樓層高總價(jià)產(chǎn)品去化較慢 Loft產(chǎn)品無法通過報(bào)批，超過3.9米都需重新計(jì)算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價(jià)值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營造新的場(chǎng)所精神，開創(chuàng)提供新價(jià)值盈余 優(yōu)劣勢(shì)平衡分析： 綜合比對(duì)完所有的優(yōu)勢(shì)因素，我們不難發(fā)現(xiàn)其最核心的優(yōu)勢(shì)就是“地段”，劣勢(shì)的最大要素就是“時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)”，困難點(diǎn)是大面積高樓層產(chǎn)品總價(jià)過高、去化速度慢，機(jī)會(huì)點(diǎn)則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營造新場(chǎng)所精神、提供新價(jià)值盈余。基于此四大要素的平衡分析，我們得到以下啟示： 首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，將地段價(jià)值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價(jià)值 其次，克服時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進(jìn)行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次，通過控制面積空間，達(dá)到控制總價(jià)、弱化購買承受力 最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤 （二）項(xiàng)目價(jià)值高地之審視 通過市場(chǎng)上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有了“量”的認(rèn)知，也對(duì)本項(xiàng)目未來空間有了較明確的方向。而分析合肥市場(chǎng)高價(jià)高去化空間的四大向度，使得我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有了“性”的定義。結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)的平衡分析，我們?cè)谒膫€(gè)方面有了更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個(gè)坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個(gè)項(xiàng)目，幫助最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤，我們稱之為“價(jià)值高地”。遵循三大板塊所研究內(nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設(shè)想： 項(xiàng)目要有場(chǎng)所的感覺，構(gòu)思新的消費(fèi)體系循環(huán) 項(xiàng)目開創(chuàng)一種高度吻合市場(chǎng)的精確空間 要探索一種全新可能性的復(fù)合生活形態(tài) 能同時(shí)帶來新奇與快樂的一種新價(jià)值 引領(lǐng)全城人群指定性抵達(dá)消費(fèi)（或者其他臨近城市的人群） 項(xiàng)目商業(yè)是時(shí)尚消費(fèi)圈、核心商圈、商業(yè)街區(qū)的完美合奏 基于以上六大設(shè)想，本項(xiàng)目的價(jià)值高地是——?jiǎng)?chuàng)新空間、提供價(jià)值盈余，迅速拔出利潤 通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進(jìn)入無人競(jìng)爭(zhēng)之市場(chǎng) 節(jié)奏布局高效，通過高價(jià)值空間提供價(jià)值盈余，快速出售迅速撥出利潤 （三）開發(fā)向度 從“四地因素”分析中得出了一個(gè)初步路向：非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)在描述物業(yè)類型可能性時(shí)，它可以是寫字樓、住宅、公寓、酒店、商鋪等形態(tài)，同時(shí)如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)各種物業(yè)資源整合的最優(yōu)化，是我們最先需要考慮的。 比對(duì)研究合肥城市聚集與擴(kuò)散歷程，合肥商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論：目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)。基于此結(jié)論，再次判斷本項(xiàng)目之開發(fā)向度時(shí)，方向與目標(biāo)愈加清晰，將寫字樓物業(yè)首先排除后，“投資過渡性產(chǎn)品+商業(yè)”就成為了我們項(xiàng)目的不二之選。 如何將這兩種物業(yè)資源有效整合，為日后營銷推廣創(chuàng)造更大空間，在追求住宅物業(yè)快速化和商業(yè)物業(yè)利潤最大化的過程中，則需要真正明確本項(xiàng)目的開發(fā)向度?；仡櫸覀儗?duì)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵與外延分析時(shí)候，有這樣的結(jié)論因?yàn)榈囟我馕吨赡埽臻g同樣也創(chuàng)造著可能，在“一切皆有可能”之地上的場(chǎng)所精神，必定是一種全新的生活方式，是“城市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生。 結(jié)合項(xiàng)目周邊既已成熟配套優(yōu)勢(shì)，我們企向本項(xiàng)目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢(shì)資源，通過提供更高價(jià)值盈余的價(jià)值空間，成為這個(gè)城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點(diǎn)——集納式城市驛站。 它的商業(yè)空間，能綜合容納商圈內(nèi)特色企業(yè)及品牌、協(xié)調(diào)各家促銷活動(dòng)、推出商家共享的積分消費(fèi)卡，以統(tǒng)一的形象來贏得消費(fèi)者。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費(fèi)流。 它的投資性過渡空間，可以包含特色高空間、明亮的采光LOFT，可以是提供共用廚房、共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心的More，也可以是小空間個(gè)性化辦公的Studio，還可以是專門針對(duì)城市背包客的過渡租住地。 它的居住空間，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務(wù)。 它的空中花園及廣場(chǎng)空間，能成為商業(yè)空間、投資空間、居住空間內(nèi)所有人群聚會(huì)、溝通、娛樂、健身的最佳場(chǎng)所，或者是某種各類城市活動(dòng)的主要舉辦地：如明星見面會(huì)、音樂簽售會(huì)、特色街舞、電子競(jìng)技、三人籃球等。 各種特色空間、各種消費(fèi)人群、各類休閑場(chǎng)所，在這里融合并演繹著永不落幕的靚麗青春，城市的一抹陽光總因你的參與而更加絢爛，都市的一段韻律總因你的投入而更加精彩。因?yàn)?，這里就是“一切皆有可能”！ （四）產(chǎn)品定位研究 1．項(xiàng)目商業(yè)定位 依據(jù)本項(xiàng)目自身特征，在商業(yè)物業(yè)形態(tài)的選擇定位可能會(huì)有以下六種：專業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、一站式購物廣場(chǎng)shopping mall、純餐飲、健身休閑、城市百貨。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進(jìn)行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路： 純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則。同時(shí)，大型餐飲其可接受價(jià)格相對(duì)較低，無法保證長遠(yuǎn)租金利潤，所以這一類型應(yīng)慎重。若是單層個(gè)性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動(dòng)人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達(dá)到單鋪較高的銷售價(jià)格，同時(shí)環(huán)球廣場(chǎng)也已經(jīng)聚集較多的個(gè)性化餐飲，近距離重復(fù)布店的意義不大。 一站式購物中心Shopping mall和零售百貨業(yè) 這兩種商業(yè)形態(tài)首先收到自身物業(yè)開發(fā)的面積的限制，需要專業(yè)招商公司介入，招商運(yùn)作周期長、運(yùn)作復(fù)雜、投入資金大。而環(huán)球廣場(chǎng)與項(xiàng)目僅相隔百米，重復(fù)建設(shè)只會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，因而也不予以考慮。 健身休閑 從周邊人群結(jié)構(gòu)來看，消費(fèi)能力很難支撐超過3000平米的單獨(dú)室內(nèi)娛樂設(shè)施，但從整個(gè)城市特色休閑娛樂場(chǎng)所分布來看，更多是集中在周谷堆商圈附近。如：紅三環(huán)體育館、天安保齡球館、全國連鎖的興賓網(wǎng)吧、39度特色酒吧圈、良子足浴等。 諸多商家云集此地，更直接的是看重區(qū)域龐大人群所帶來的巨大消費(fèi)力。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場(chǎng)空白有待發(fā)掘。由于所處地段商業(yè)物業(yè)價(jià)格不菲，此類物業(yè)必須縮小規(guī)模，走精細(xì)特色路線。 綜合超市和專業(yè)市場(chǎng) 家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個(gè)類型、不同規(guī)模的市場(chǎng)環(huán)伺左右，共同組成了整個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤都相對(duì)較小。而若以周谷堆水果蔬菜市場(chǎng)為代表的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，更不適合局促在有限面積的室內(nèi)空間，同時(shí)其臟、亂、差的境況也不能與項(xiàng)目形象相匹配。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。 以上我們列舉了六種常見商業(yè)形態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目自身與周邊特點(diǎn)，對(duì)其中的五種進(jìn)行了否定，最終確定了健康休閑業(yè)態(tài)是我們的主要方向， 另外目前區(qū)域在校學(xué)生人數(shù)約5.3萬人占整個(gè)包河區(qū)總?cè)丝诘?5.1%，同時(shí)還有附近如百腦匯工作上班的年輕群體，對(duì)電子游戲、電玩音樂等時(shí)尚活動(dòng)的較大需求，都使得這個(gè)區(qū)域成為合肥商業(yè)休閑市場(chǎng)最具青春活力的地界。同時(shí)隨著金地國際、國貿(mào)公寓等新社區(qū)大量年輕白領(lǐng)階層的入住，整個(gè)區(qū)域年輕人群會(huì)成為最主要目標(biāo)客戶。消費(fèi)者年齡決定其消費(fèi)能力和消費(fèi)意向，基于以上的特征的判斷，我們有足夠理由相信這個(gè)區(qū)域具備成為“城市焦點(diǎn)青春特區(qū)”的天生潛質(zhì)！ 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做成功在于具有良好的可持續(xù)經(jīng)營性，而其經(jīng)營則取決于它提供的產(chǎn)品在市場(chǎng)中所扮演的角色是否迎合了區(qū)域的消費(fèi)群體。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個(gè)性與需求的統(tǒng)一?，F(xiàn)結(jié)合先前對(duì)開發(fā)向度的思考，我們對(duì)本案商業(yè)物業(yè)提出以下建議： （a）本案所有鋪面以“空間可以自由組合劃