中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀.doc

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2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀 【摘要】：2011年5月11日，2011中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)投融資峰會(huì)在上海環(huán)球金融中心舉行。中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在會(huì)上聯(lián)合發(fā)布了《2011中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》及2011中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜100強(qiáng)測(cè)評(píng)榜單。 名次 企業(yè)簡(jiǎn)稱 企業(yè)代碼 1 萬科A 000002.SZ 2 恒大地產(chǎn) 03333.HK 3 中國海外發(fā)展 00688.HK 4 保利地產(chǎn) 600048.SH 5 華潤置地 01109.HK 6 富力地產(chǎn) 02777.HK 7 龍湖地產(chǎn) 00960.HK 8 世茂房地產(chǎn) 00813.HK 9 雅居樂地產(chǎn) 03383.HK 10 SOHO中國 00410.HK 11 碧桂園 02007.HK 12 綠城中國 03900.HK 13 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 03377.HK 14 金地集團(tuán) 600383.SH 15 合生創(chuàng)展集團(tuán) 00754.HK 16 招商地產(chǎn) 000024.SZ 17 首開股份 600376.SH 18 恒盛地產(chǎn) 00845.HK 19 金融街 000402.SZ 20 華僑城A 000069.SZ 21 新世界中國 00917.HK 22 保利香港 00119.HK 23 建業(yè)地產(chǎn) 00832.HK 24 佳兆業(yè)集團(tuán) 01638.HK 25 仁恒置地 Z25 26 雅戈?duì)? 600177.SH 27 合景泰富地產(chǎn) 01813.HK 28 首創(chuàng)置業(yè) 02868.HK 29 越秀地產(chǎn) 00123.HK 30 北京城建 600266.SH 31 盛高置地 00337.HK 32 嘉凱城 000918.SZ 33 濱江集團(tuán) 002244.SZ 34 新城Ｂ股 900950.SH 35 融創(chuàng)中國 01918.HK 36 新湖中寶 600208.SH 37 上實(shí)城市開發(fā) 00563.HK 38 方興地產(chǎn) 00817.HK 39 路勁基建 01098.HK 40 中華企業(yè) 600675.SH 41 沿海家園 01124.HK 42 深圳控股 00604.HK 43 上置集團(tuán) 01207.HK 44 瑞安房地產(chǎn) 00272.HK 45 榮盛發(fā)展 002146.SZ 46 寶龍地產(chǎn) 01238.HK 47 陸家嘴 600663.SH 48 中南建設(shè) 000961.SZ 49 城投控股 600649.SH 50 花樣年控股 01777.HK 51 禹洲地產(chǎn) 01628.HK 52 北辰實(shí)業(yè) 00588.HK 53 天房發(fā)展 600322.SH 54 廣宇集團(tuán) 002133.SZ 55 明發(fā)集團(tuán) 00846.HK 56 冠城大通 600067.SH 57 華發(fā)股份 600325.SH 58 福星股份 000926.SZ 59 天地源 600665.SH 60 瑞安建業(yè) 00983.HK 61 蘇寧環(huán)球 000718.SZ 62 上海證大 00755.HK 63 湯臣集團(tuán) 00258.HK 64 萊蒙國際 03688.HK 65 中國奧園 03883.HK 66 廣匯股份 600256.SH 67 中天城投 000540.SZ 68 信達(dá)地產(chǎn) 600657.SH 69 蘇州高新 600736.SH 70 中駿置業(yè) 01966.HK 71 百仕達(dá)控股 01168.HK 72 萬通地產(chǎn) 600246.SH 73 中糧地產(chǎn) 000031.SZ 74 中渝置地 01224.HK 75 臥龍地產(chǎn) 600173.SH 76 億城股份 000616.SZ 77 中航地產(chǎn) 000043.SZ 78 陽光股份 000608.SZ 79 棲霞建設(shè) 600533.SH 80 合肥城建 002208.SZ 81 上實(shí)發(fā)展 600748.SH 82 魯商置業(yè) 600223.SH 83 深振業(yè)A 000006.SZ 84 鑫苑置業(yè) XIN 85 華麗家族 600503.SH 86 天安 00028.HK 87 華南城 01668.HK 88 寧波富達(dá) 600724.SH 89 浦東金橋 600639.SH 90 京能置業(yè) 600791.SH 91 大連友誼 000679.SZ 92 中弘地產(chǎn) 000979.SZ 93 泛海建設(shè) 000046.SZ 94 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 600743.SH 95 名流置業(yè) 000667.SZ 96 華業(yè)地產(chǎn) 600240.SH 97 眾安房產(chǎn) 00672.HK 98 陽光城 000671.SZ 99 張江高科 600895.SH 100 同濟(jì)科技 600846?.SH 2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀 2011-05-11 來源：中房網(wǎng) 【摘要】：2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜解讀。 　　運(yùn)營規(guī)模分析：規(guī)模分化更加顯著，強(qiáng)化型企業(yè)優(yōu)勢(shì)依舊 　　2010年，盡管受到數(shù)輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)仍然保持了快速的增長態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)為246.08億元，同比增長達(dá)45.97%。萬科以2156.37億元的資產(chǎn)總額繼續(xù)領(lǐng)跑上市房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額達(dá)到全部上市企業(yè)均值水平的8.76倍，規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。 　　各類企業(yè)總資產(chǎn)變化情況 　　另一方面，房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入大幅提升。2010年房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入平均值達(dá)到50.06億元，同比增長39.24%。 　　各類企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比較 　　為客觀衡量房地產(chǎn)上市公司運(yùn)規(guī)模，根據(jù)中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)模型系統(tǒng)，以上市企業(yè)總資產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈資產(chǎn)和營業(yè)利潤等反映企業(yè)運(yùn)營規(guī)模核心指標(biāo)為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)行業(yè)特征將中國房地產(chǎn)上市公司劃分為以下四種類型： 　　規(guī)模強(qiáng)化型：該類企業(yè)運(yùn)營規(guī)模明顯超過行業(yè)平均水平，具有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 　　規(guī)模漸進(jìn)型：該類企業(yè)規(guī)模大致處于行業(yè)平均水平上下，且規(guī)模增長速度較平穩(wěn)，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 　　規(guī)模穩(wěn)定型：該類企業(yè)規(guī)模低于行業(yè)平均水平，且增長速度相對(duì)較為有限，規(guī)模持續(xù)增長能力相對(duì)有限。 　　規(guī)模萎縮型：該類企業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，且規(guī)模增長速度波動(dòng)較大，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 　　2010年，規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)優(yōu)勢(shì)十分明顯，總資產(chǎn)均值達(dá)到660.60億元、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值達(dá)137.41億元、凈資產(chǎn)均值達(dá)207.61億元和營業(yè)利潤均值達(dá)到43.35億元水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他類型企業(yè)。多區(qū)域發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、中海、恒大、保利等均屬于規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)。規(guī)模強(qiáng)化型企業(yè)具備搶占市場(chǎng)先機(jī)的能力，能持續(xù)保持其領(lǐng)先地位，在一定程度上引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展方向。 　　房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營規(guī)模核心指標(biāo)均值分布 抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析：資金壓力顯著上升，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差異明顯 　　企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是指在市場(chǎng)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、不可抗力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期等條件惡化情況下維持正常運(yùn)營，并保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基本素質(zhì)。2010年，在房地產(chǎn)政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)受了來自外部環(huán)境動(dòng)蕩和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整等多方面的考驗(yàn)，這對(duì)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了較高的要求。企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力主要體現(xiàn)的是企業(yè)保持良好的資本結(jié)構(gòu)的能力。在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，具有較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力和較快的資金周轉(zhuǎn)能力的企業(yè)更具備抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力。 　　2010年，國家出臺(tái)多項(xiàng)措施收緊房地產(chǎn)融資。房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流量表也反映出房地產(chǎn)上市企業(yè)所面臨的資金面壓力。2010年，樣本房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流量表中吸收投資收到的現(xiàn)金總計(jì)為121.59億元，較去年大幅下滑67.65%，這顯然與證券市場(chǎng)IPO增發(fā)配股全面暫停有關(guān)。樣本房地產(chǎn)A股上市公司僅一家年報(bào)中顯示出發(fā)行債券收到的現(xiàn)金計(jì)2.94億元，較去年總計(jì)108.51億元的水平下降97.29%。 　　房地產(chǎn)A股上市企業(yè)現(xiàn)金流入情況 　　在房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的背景下，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯得尤其重要，本次測(cè)評(píng)根據(jù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的定義和模型測(cè)算結(jié)果，確定了如下四個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)： 　　強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)：此類企業(yè)擁有較強(qiáng)的適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，能夠規(guī)避較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)，并保持業(yè)務(wù)的相對(duì)穩(wěn)定性。 　　中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)：此類企業(yè)具備一定適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，能夠規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。 　　低抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)：此類企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)能力一般，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力也一般。 　　弱抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)：此類企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)能力較弱，難以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　各類企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)對(duì)比 　　鑒于2010年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)境遇，同時(shí)根據(jù)各個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)的流動(dòng)比率、凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率的均值的比較分析，處于低、弱抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)與強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)在資金上的差距仍然較為明顯，而強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)與中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)之間在流動(dòng)比率方面也存在較大差距。綜合來看，強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)可用資金較為充足，并且這些企業(yè)對(duì)于資金的利用較為充分，資產(chǎn)負(fù)債比率相對(duì)較低。同時(shí)，強(qiáng)、中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)因具備較強(qiáng)的盈利能力，雖然迫于市場(chǎng)和政策壓力，部分項(xiàng)目去化周期延長，無法及時(shí)回款，但對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率的影響較小，資金方面并未遇到較大壓力，未來這些企業(yè)的償債能力將得以保證。 盈利能力分析：在港上市房企領(lǐng)先，規(guī)模企業(yè)盈利大突破 　　企業(yè)盈利能力是指企業(yè)在既定資源情況下，在持續(xù)獲取利潤能力、維持企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長遠(yuǎn)生存和發(fā)展的基本水平。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及盈利特點(diǎn)，可將上市房地產(chǎn)企業(yè)劃分為以下四種類型： 　　盈利突破型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平超過行業(yè)平均水平，且近幾年保持持續(xù)增長或低于行業(yè)波動(dòng)幅度水平，盈利前景可觀。 　　盈利平穩(wěn)型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平處于行業(yè)平均水平周圍，且近幾年波動(dòng)幅度較小，能夠在短期內(nèi)維持現(xiàn)有盈利水平。 　　盈利乏力型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平低于行業(yè)平均水平，近幾年波動(dòng)幅度較大，短期內(nèi)可能無法維持一定的盈利水平，中長期盈利狀況存在較大的不確定性。 　　盈利可疑型企業(yè)：該類企業(yè)的凈利潤率水平遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，缺乏盈利增長點(diǎn)，近幾年凈利潤持續(xù)下滑甚至虧損，中期盈利狀況難以為繼。 　　2010年是樓市調(diào)控年，上市房企特別是滬深上市房企受樓市調(diào)控政策的影響較為明顯。盈利能力指標(biāo)顯示，滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)與在港上市房地產(chǎn)企業(yè)在盈利能力上差距顯著。盈利突破型的企業(yè)中，除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，在港上市企業(yè)占到七成以上，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。 　　盈利突破型公司上市地域分布 　　在上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力方面，盈利突破型企業(yè)的凈利潤均值和凈資產(chǎn)收益率均值達(dá)到32.41億元和23.20%，而盈利可疑型企業(yè)上述兩項(xiàng)指標(biāo)為1.33億元和6.73%，盈利突破型企業(yè)與盈利可疑型企業(yè)差距顯著。在盈利突破型企業(yè)中，萬科表現(xiàn)突出，銷售額率先突破千億。2010年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入507.14億元，凈利潤72.83億元，同比分別增長3.75%和36.65%。 業(yè)績(jī)成長分析：業(yè)績(jī)?cè)鲩L速度減緩，高成長性企業(yè)搶先機(jī) 　　2010年，上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)保持快速增長，營業(yè)收入平均值為74.15億元，同比上升61.84%。從近三年內(nèi)上市企業(yè)營業(yè)收入變化情況可以看出，企業(yè)總體營業(yè)收入水平呈上升趨勢(shì)，但增速明顯下降。另外，A股和H股上市企業(yè)的營業(yè)收入情況有所不同。其中，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)在2009年的營業(yè)收入增速為78.20%，2010年的營業(yè)收入增速下降了20個(gè)百分點(diǎn)，為58.37%。而港股的上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增速在2010年提升至71.22%，環(huán)比上升了8個(gè)百分點(diǎn)，其中不乏眾多擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈的實(shí)力企業(yè)支撐，營業(yè)收入總額達(dá)到4165億元。 　　房地產(chǎn)上市企業(yè)營業(yè)收入及營業(yè)收入增速情況 　　根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)成長能力的定義和模型測(cè)算結(jié)果，本次測(cè)評(píng)將房地產(chǎn)上市企業(yè)劃分為如下四個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L層級(jí)： 　　高成長性類別：此類型企業(yè)成長速度較快，具備較為持續(xù)的業(yè)績(jī)成長能力，尤其擁有逆勢(shì)成長能力。 　　中成長性類別：此類型企業(yè)具備中等業(yè)績(jī)成長能力，增速略高于行業(yè)平均成長水平，在逆勢(shì)中能夠保持市場(chǎng)份額。 　　低成長性類別：此類型企業(yè)具有一定業(yè)績(jī)成長能力，增速略低于行業(yè)平均水平。 　　弱成長性類別：此類型企業(yè)業(yè)績(jī)成長能力遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，增速小于行業(yè)平均水平。 　　各類企業(yè)業(yè)績(jī)成長指標(biāo)對(duì)比 　　受2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)成長受到一定抑制。然而，這種抑制力大多體現(xiàn)在中、低、弱業(yè)績(jī)成長性類別企業(yè)層面，意圖擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和積極尋求全國化布局的房地產(chǎn)上市公司，在營業(yè)收入增長、營業(yè)利潤增長和凈資產(chǎn)增長這三個(gè)方面都處于行業(yè)領(lǐng)先地位，增長能力優(yōu)于其他規(guī)模的企業(yè)，從而保有搶占市場(chǎng)先機(jī)的能力。如圖顯示，高成長性類別企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤增長情況較好，然而75%的企業(yè)業(yè)績(jī)成長情況堪憂，中、低增長性類別的成長趨勢(shì)和規(guī)模趨同。 經(jīng)營效率分析：定位決定運(yùn)營方式，效率有別多源于戰(zhàn)略 　　經(jīng)營效率實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)及其各個(gè)組成要素的經(jīng)營能力。資產(chǎn)經(jīng)營能力的強(qiáng)弱取決于資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度、資產(chǎn)運(yùn)行狀況、資產(chǎn)管理水平等多種因素。 　　2010年，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度均小幅下降。受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，現(xiàn)金的回流受阻，企業(yè)資金鏈面臨較大壓力。另外，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦出現(xiàn)不同程度下降，企業(yè)經(jīng)營效率較2009年有所下降。滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為0.72，較2009年下降21.87%；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.42，下降1.81%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.32，下降6.89%。 　　上市公司經(jīng)營效率指標(biāo)年度變化 　　為進(jìn)一步橫向比較房地產(chǎn)上市企業(yè)，測(cè)評(píng)中心根據(jù)上市公司的資產(chǎn)經(jīng)營特征將企業(yè)劃分為四種類型，分別為： 　　經(jīng)營高效型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率超過行業(yè)平均水平，企業(yè)內(nèi)部資源得到高效的利用，具有很強(qiáng)的經(jīng)營效率優(yōu)勢(shì)。 　　經(jīng)營追隨型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率大致處于行業(yè)平均水平，企業(yè)能有效利用內(nèi)部資源，具有較強(qiáng)的經(jīng)營效率。 　　經(jīng)營維持型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率低于行業(yè)平均水平，企業(yè)利用內(nèi)部資源的能力一般，具備一定的經(jīng)營效率。 　　經(jīng)營遲滯型：這類企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營效率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，企業(yè)利用內(nèi)部資源的能力相當(dāng)有限，經(jīng)營效率相對(duì)較低。 　　各類企業(yè)經(jīng)營效率指標(biāo)對(duì)比 　　由上圖可見，經(jīng)營高效型企業(yè)在存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上表現(xiàn)突出，平均存貨周轉(zhuǎn)率高達(dá)1.60，另外，經(jīng)營高效型企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)均值分別為0.73和0.50。在行業(yè)調(diào)整期，領(lǐng)先的資產(chǎn)經(jīng)營能力能有效促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金的快速回流，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。處于經(jīng)營高效型區(qū)間的企業(yè)大多追求快速發(fā)展，偏向于采用高周轉(zhuǎn)、低利潤率的策略快速占領(lǐng)市場(chǎng)，其中以恒大地產(chǎn)為主要代表。 競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力分析：競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力全面提升，優(yōu)勢(shì)集聚型企業(yè)占優(yōu) 　　企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力是指企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，相對(duì)于同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在償債能力、盈利能力、經(jīng)營規(guī)模等方面的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，反映企業(yè)在業(yè)績(jī)?cè)鲩L、生存能力及成長潛力等方面的表現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力分類的特征及四分位法，上市房地產(chǎn)企業(yè)可分為優(yōu)勢(shì)集聚型、平穩(wěn)發(fā)展型、滯后生存型、可疑淘汰型。 　　優(yōu)勢(shì)集聚型企業(yè)：該類企業(yè)具備較強(qiáng)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有持續(xù)盈利能力和成長潛力。 　　平穩(wěn)發(fā)展型企業(yè)：該類企業(yè)具有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，有持續(xù)生存能力。 　　滯后生存型企業(yè)：該類企業(yè)的發(fā)展滯后于行業(yè)平均水平，面臨較大生存壓力。 　　可疑淘汰型企業(yè)：該類企業(yè)處于行業(yè)被淘汰邊緣，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，面臨較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 　　從下圖可見，優(yōu)勢(shì)集聚型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，資產(chǎn)總額均值達(dá)634.36億元，凈資產(chǎn)均值達(dá)199.09億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值達(dá)130.13億元，市值均值為291.57億元。而可疑淘汰型企業(yè)上述指標(biāo)均值分別為29.30億元、11.37億元、7.98億元和36.36億元，與優(yōu)勢(shì)集聚型企業(yè)相比差距較大。 　　各類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力指標(biāo)對(duì)比 　　通過對(duì)企業(yè)負(fù)債情況及償債能力的分析可以發(fā)現(xiàn)，2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況不容樂觀，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)普遍高企，資產(chǎn)負(fù)債率均值為66% 。其中優(yōu)勢(shì)聚集型企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為65%，低于行業(yè)平均水平。但優(yōu)勢(shì)集聚型企業(yè)在償債能力上優(yōu)于后者，貨幣資金、凈資產(chǎn)、凈利潤等指標(biāo)明顯高于其余類型企業(yè)，均值分別為97.04億元、199.09億元，32.62億元。且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，每年年末特別是實(shí)力強(qiáng)，存貨較多的房企都將會(huì)有大量未結(jié)算面積及未結(jié)算銷售金額，可以用來改善未來企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，沖抵企業(yè)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。而可疑淘汰型企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，負(fù)債率均值高于50%，且其他指標(biāo)遠(yuǎn)低于優(yōu)勢(shì)集聚型企業(yè)。 　　各類企業(yè)負(fù)債及償債能力指標(biāo)對(duì)比 　　另一方面，企業(yè)的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目進(jìn)入城市或區(qū)域的數(shù)量及其分布同樣反映出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力上的區(qū)別。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和我國區(qū)域發(fā)展的變化，房地產(chǎn)上市企業(yè)區(qū)域布局發(fā)生了新的變化，2010年中西部地區(qū)二線重點(diǎn)城市以及更多區(qū)域的三四線城市成為房地產(chǎn)上市公司的布局熱點(diǎn)。 　　總體而言，上市房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域布局上與往年有較大變化，呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的上市房企多大幅擴(kuò)充進(jìn)入城市數(shù)量，大舉進(jìn)入二、三、四線城市，其中，恒大地產(chǎn)2010年進(jìn)入城市數(shù)最多，達(dá)62個(gè)，萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地等一線房企進(jìn)入城市均超過20個(gè)。 　　上市公司業(yè)務(wù)區(qū)域布局 資本市場(chǎng)表現(xiàn)：股價(jià)市值波動(dòng)明顯，房地產(chǎn)板塊仍存風(fēng)險(xiǎn) 　　（1）整體業(yè)績(jī)好于預(yù)期，但未來面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn) 　　受樓市調(diào)控政策及貨幣政策收緊影響，2010年滬深上市和在港上市房地產(chǎn)公司股價(jià)波動(dòng)較大，滬深A(yù)股房地產(chǎn)板塊指數(shù)下跌2%，整體表現(xiàn)弱于大盤。恒生地產(chǎn)指數(shù)在年末年報(bào)的支撐下，股指小幅反彈，比年初相比上漲了6.51%。 　　房地產(chǎn)上市公司每股收益與整體市場(chǎng)比較 　　經(jīng)過限購、限貸等一系列樓市新政的調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到一定遏制，但總體調(diào)控效果并不理想，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。雖然近期上市房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績(jī)的支撐下，股價(jià)有所反彈，但反彈力度相對(duì)有限。從2010年房地產(chǎn)行業(yè)板塊的走勢(shì)看，指數(shù)的強(qiáng)弱取決于樓市調(diào)控政策。在未來調(diào)控政策不確定的情況下，上市房地產(chǎn)指數(shù)依然有下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。 　?。?）內(nèi)憂外患掀起股市震蕩浪潮，房地產(chǎn)板塊市值波動(dòng)較大 　　房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)變化 　　房地產(chǎn)行業(yè)是受調(diào)控政策影響最大的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)以寬幅震蕩為運(yùn)行特點(diǎn)，以行業(yè)整體下跌為結(jié)尾完成全年走勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)2010年12月31日收盤于1376.97點(diǎn)，較年初下跌0.23%。在市值方面，房地產(chǎn)板塊市值年末較年初縮水513.1億元，縮水幅度位于各行業(yè)前列，而全年市值呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)。 　　當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還沒有出現(xiàn)減弱跡象和未來宏觀環(huán)境依然嚴(yán)峻的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然前途未卜，上市房地產(chǎn)公司2011年的資本市場(chǎng)表現(xiàn)將還會(huì)以震蕩為主。 社會(huì)責(zé)任分析：納稅水平再創(chuàng)新高，房企關(guān)注保障房建設(shè) 　　企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)依法納稅的責(zé)任，參與保障性安居工程的責(zé)任及慈善捐贈(zèng)的責(zé)任。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，衡量房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的運(yùn)營數(shù)據(jù)和發(fā)展表現(xiàn)，企業(yè)在社會(huì)責(zé)任方面所取得的社會(huì)認(rèn)知度也成為重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。本次測(cè)評(píng)根據(jù)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的定義和數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果，以2010年度企業(yè)納稅額為主要指標(biāo)，確定了如下四個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的層級(jí)： 　　高認(rèn)知度型：納稅先鋒，積極投身社會(huì)公益事業(yè)，參建保障房的領(lǐng)軍企業(yè)，獲得多方社會(huì)認(rèn)同。 　　中認(rèn)知度型：與行業(yè)平均相近的納稅額度，比較重視參加公益活動(dòng)和保障房項(xiàng)目的建設(shè)，積極拓展企業(yè)的社會(huì)認(rèn)知度。 　　低認(rèn)知度型：納稅額較低，有一定的積極性投身于公益活動(dòng)和保障房建設(shè)。 　　弱認(rèn)知度型：與行業(yè)平均水平有一定距離，亟待企業(yè)加強(qiáng)重視程度。 　　各類企業(yè)2009和2010年納稅額 　　綜合近兩年的上市房地產(chǎn)企業(yè)納稅額表現(xiàn)，高認(rèn)知度型企業(yè)在2010年內(nèi)的納稅額增長幅度居首。這些企業(yè)在過去的一年里，為推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，體現(xiàn)了企業(yè)的使命感和責(zé)任感。中認(rèn)知度型企業(yè)納稅額增長幅度也較為明顯，企業(yè)責(zé)任意識(shí)堅(jiān)定。低、弱認(rèn)知度型企業(yè)有所下滑，部分原因也在于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較為劇烈，企業(yè)經(jīng)營方面存在著諸多不利因素。 　　隨著我國保障性住房工作的逐步展開，不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已參與到保障房投資和建設(shè)的工作中來。2010年以來包括萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、保利等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名的大型房企都頻繁參與各地保障性住房建設(shè)，而綠城集團(tuán)甚至成立了專門的公司主導(dǎo)運(yùn)營，更多地進(jìn)入保障房領(lǐng)域似乎已成為各大主流開發(fā)企業(yè)的共識(shí)。