經(jīng)濟(jì)法課件：第二章 物權(quán)法律制度

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1、2007年3月16日頒布，自2007年10月1日起施行。因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)道德物：物權(quán)法上的物是指有體有體物，指人的身體之外的，能為人所支配支配，具有獨(dú)立滿足獨(dú)立滿足人的需要的屬性。物權(quán)指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。第一節(jié)第一節(jié) 物權(quán)及物權(quán)法的一般理論物權(quán)及物權(quán)法的一般理論權(quán)一、物權(quán)與債權(quán)一、物權(quán)與債權(quán)：（一）債權(quán)概述債的概念和特征：債是按照合同約定或法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。（羅馬法中也叫法鎖）債的關(guān)系與物權(quán)比較：債為動(dòng)態(tài)、主體特定、客體多樣、

2、請(qǐng)求權(quán)、依法定或約定、其對(duì)債權(quán)人的效力僅限于請(qǐng)求力、執(zhí)行力和保持力（受領(lǐng)給付的保持力）。物權(quán)與債權(quán)不同，各國(guó)合同法大同小異，但各自物權(quán)法卻大相徑庭。即便在美國(guó)的各州都不一樣。物權(quán)與債權(quán)比較：物權(quán)債權(quán)支配性支配權(quán)，無(wú)須第三人的積極行為協(xié)助請(qǐng)求權(quán)，依賴第三人的履行排他性一物一權(quán)具有兼容性絕對(duì)性絕對(duì)權(quán)相對(duì)權(quán)，僅對(duì)特定債務(wù)人債的分類：1 法定之債和約定之債2 按份之債（源于行為、可分物）和連帶之債（源于法律規(guī)定，如合伙，不可分物）3特定之債和種類之債債的發(fā)生：1 合同約定之債2 不當(dāng)?shù)美? 無(wú)因管理法定之債4 侵權(quán)侵權(quán)：指侵害他人絕對(duì)權(quán)，造成受害人合法權(quán)益損害的不法行為。（既遂行為）一般侵權(quán)：行為人自

3、己的行為直接侵害他人合法權(quán)益的侵權(quán)行為。其責(zé)任推定實(shí)行過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。由行為人自己承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。特殊侵權(quán)：行為人管理的人或物致人損害的侵權(quán)行為。實(shí)行過(guò)錯(cuò)推定或無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。債的效力：對(duì)內(nèi)效力：對(duì)于債權(quán)人為債的請(qǐng)求效力、執(zhí)行效力、保持效力。三種效力依次發(fā)生。對(duì)于債務(wù)人為給付義務(wù)和附隨義務(wù)。對(duì)外效力即及于第三人的效力。代位權(quán)和撤銷權(quán)。二、物權(quán)的原則：平等保護(hù)原則物權(quán)法定原則 （種類、內(nèi)容均特定）物權(quán)公示原則（動(dòng)產(chǎn)以交付占有為公示手段，不動(dòng)產(chǎn)以登記為手段）公信原則（除留置權(quán)外，它指物權(quán)變動(dòng)按照法定方法公示后，不僅正常的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力，而且即使物的處分人事實(shí)上無(wú)權(quán)處分，善意相對(duì)人基于對(duì)公示的信賴，仍

4、能取得物權(quán)的原則。）物權(quán)的效力：1.物權(quán)的排他效力（同一物上，不能有數(shù)個(gè)所有權(quán)，或不得同時(shí)成立數(shù)個(gè)以占有為內(nèi)容的他物權(quán)）；2.物權(quán)的優(yōu)先效力；（物權(quán)之間的優(yōu)先及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。例外：買賣不破租賃；基于公益或社會(huì)政策的理由，某些情況下，物權(quán)不能優(yōu)先于某些債權(quán)）3.物權(quán)的追及效力（受善意取得制度的限制） ；物上請(qǐng)求權(quán)。三、物的分類1.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；2.特定物與種類物；3.主物與從物：在法律或合同沒(méi)有相反規(guī)定時(shí)，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，從物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。4.原物與孳息：天然孳息由所有權(quán)人取得，既既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，由有用益物有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，由有用益物權(quán)人取得，權(quán)人取得，當(dāng)事人另

5、有約定的，按照約定。法定孳息當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。判斷選擇判斷選擇：下列不屬于物權(quán)法上物的有：商標(biāo)權(quán)，火星、電腦程序、土地房屋的門窗汽車輪胎和備胎樹(shù)上的果實(shí)腹中胎兒 人體器官四、物權(quán)的變動(dòng)（設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅）物權(quán)的取得分原始取得（基于先占、孳息、生產(chǎn)）和繼受取得（基于買賣合同、贈(zèng)與、繼承）。物權(quán)的變更包括主體、客體及內(nèi)容三方面的變更。物權(quán)變動(dòng)的原因：基于法律行為：合同買賣（最常見(jiàn)）基于非法律行為：包括事實(shí)行為（合法建造）、法律規(guī)定（繼承）、判決裁決等。北京昌平回龍觀法庭張彩云案件引發(fā)思考：嫌煩訴求：女方宅基地上男方出資新增房屋，產(chǎn)權(quán)糾紛（一

6、）不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)：1.登記生效：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外 ，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。司法解釋：第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。在涉及第三人交易時(shí)，登記具有公信力，不以實(shí)際權(quán)利在涉及第三人交易時(shí)，登記具有公信力，不以實(shí)際權(quán)利狀態(tài)為準(zhǔn)而以登記為準(zhǔn)；在處理不涉及第三人的內(nèi)部狀態(tài)為準(zhǔn)而以登

7、記為準(zhǔn)；在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時(shí)，登記的公信力不發(fā)生作用，實(shí)事求是是基本關(guān)系時(shí)，登記的公信力不發(fā)生作用，實(shí)事求是是基本原則。原則。真實(shí)權(quán)利狀態(tài)決定登記而非登記決定真實(shí)權(quán)利真實(shí)權(quán)利狀態(tài)決定登記而非登記決定真實(shí)權(quán)利狀態(tài)狀態(tài)。登記與物權(quán)歸屬的關(guān)系是：對(duì)內(nèi)，實(shí)事求是；對(duì)內(nèi)，實(shí)事求是；對(duì)外，公示公信對(duì)外，公示公信。預(yù)告登記：預(yù)告登記：適用：適用：預(yù)購(gòu)商品房；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；其他。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者

8、自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。一方面尊重了以登記為表征的物權(quán)秩序，另一方面，對(duì)于尚未獲得物權(quán)的債權(quán)人，以預(yù)告登記方式保障其獲得物權(quán)，加強(qiáng)其債權(quán)的效力，預(yù)告登記制度預(yù)告登記制度在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)了物權(quán)秩序與交易安全的雙重價(jià)值。物權(quán)秩序與交易安全的雙重價(jià)值。2.登記對(duì)抗土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)成立。登記只是對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)予以確認(rèn)的程序。（即“登記對(duì)抗主義”，不登記也能設(shè)立物權(quán)，但不能對(duì)抗善意第三人，與“登記生效主義”相對(duì)。）地役權(quán)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

9、（登記對(duì)抗主義）3.基于非法律行為：不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（1）事實(shí)行為：合法建造、拆除房屋自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（2）法律規(guī)定：因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。（3）判決裁決：自文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力。（二）動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)及交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等貴重動(dòng)產(chǎn)以交付為物權(quán)變動(dòng)的要件，但登記具有對(duì)抗效力。交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付。此外還有與之相對(duì)應(yīng)的觀念交付。1.現(xiàn)實(shí)交付：即移交占有2.簡(jiǎn)易交付：（委托、租賃、使用借貸

10、等先行占有）即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。3.指示交付：即返還請(qǐng)求權(quán)的讓與。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。公示效果遞減4.占有改定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又特別約定出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。這樣在雙方達(dá)成合意時(shí)，視為已經(jīng)交付。（畫在展出期間被賣，展期內(nèi)不交付。相當(dāng)于出賣人暫時(shí)借用，這樣買受人僅取得一個(gè)間接占有，但交付在法律上已經(jīng)完成。標(biāo)的物在此未發(fā)生任何實(shí)際轉(zhuǎn)移，其公示效果最弱。）五、一物二賣合同法合同法解釋（二）解釋（二）第十五條規(guī)定：第十

11、五條規(guī)定： 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（一物可以多賣）六、無(wú)權(quán)處分最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋法律問(wèn)題的解釋（2012）第三條第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。（沈陽(yáng)出租車司機(jī)變賣其母親房產(chǎn)的案例）出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予

12、支持。（無(wú)權(quán)處分屬于效力待定）無(wú)權(quán)處分行為的效力認(rèn)定：債權(quán)角度為有效合同物權(quán)角度為效力待定廈門一男子房子賣了廈門一男子房子賣了17年年 房?jī)r(jià)暴漲后起訴討房房?jī)r(jià)暴漲后起訴討房2015年年05月月20日日 08:13十七年前十七年前 老屋賣了一萬(wàn)多元老屋賣了一萬(wàn)多元1998年，集美區(qū)的老田打算在自家宅基地上蓋一處新房，但手頭錢不夠，老田想到自己祖上傳下來(lái)的舊屋閑置著，就想賣了舊屋，把賣房的錢拿來(lái)建新房。巧的是，從外地來(lái)廈多年的朱女士正想買這樣的房子。朱女士一直想把父親接到廈門定居，也方便照料老人。老田的舊屋雖不大，但三間小屋、一個(gè)小院子，足夠一位老人住了，而且比起城市住宅樓，農(nóng)村的小屋和自然環(huán)境更

13、稱老人的心意。朱女士和老田的親戚熟識(shí)，經(jīng)過(guò)商談，1998年5月，雙方在親鄰的見(jiàn)證下簡(jiǎn)單書(shū)寫了一紙契約，朱女士以16000元買下了老田的舊屋。簽約后，朱女士就把父親從老家接到廈門，住進(jìn)了這座小院，老人也很喜歡這座小院子，這樣一住就是17年。房?jī)r(jià)暴漲房?jī)r(jià)暴漲 老漢悔約起訴討房老漢悔約起訴討房近日，朱女士突然收到了集美區(qū)法院的傳票。原來(lái)，一個(gè)月前，老田一紙?jiān)V狀告到了法院，訴請(qǐng)法院判令確認(rèn)雙方17年前簽訂的房屋買賣契約無(wú)效，并要求朱女士立即騰退房屋。對(duì)于老田的反悔，朱女士很頭疼：“我父親在這已經(jīng)住了17年，現(xiàn)在收回房子，讓老人住哪？”老田自認(rèn)為占據(jù)著法律上的優(yōu)勢(shì)，理直氣壯要收回房屋。他說(shuō)：“賣房的時(shí)候

14、我也不了解法律規(guī)定，這幾年才知道農(nóng)村房屋賣給村集體以外的人是違法的?！敝炫縿t認(rèn)為，經(jīng)過(guò)十幾年時(shí)間，土地、房屋都已上漲多倍，如果合同無(wú)效返還房屋，老田應(yīng)當(dāng)按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值賠償經(jīng)濟(jì)損失。房子返還房子返還 購(gòu)房人獲六萬(wàn)補(bǔ)償購(gòu)房人獲六萬(wàn)補(bǔ)償法官釋法說(shuō)，根據(jù)法律規(guī)定，朱女士是外地戶籍，無(wú)權(quán)取得老田所在集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，因此朱女士與老田簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。合同無(wú)效，買方就要返還房屋。而賣方毀約違反誠(chéng)信，房屋買受人可以提起反訴，要求賣方給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。法官考慮到案件的特殊性，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，如果單純起訴反訴判決，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都不是最好的結(jié)果，不但八旬老人可能居無(wú)其所，而且雙方十幾

15、年的友情不再。老田意識(shí)到，如果法院判決認(rèn)定合同無(wú)效，而對(duì)方提出索賠，將會(huì)通過(guò)鑒定等方式確認(rèn)房屋本身價(jià)格和宅基地范圍內(nèi)房屋占地的“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格”，那樣賣方也會(huì)被判令承擔(dān)一定比例的賠償責(zé)任。最終，雙方達(dá)成和解，簽署了調(diào)解協(xié)議。老田同意支付朱女士6萬(wàn)元作為補(bǔ)償，朱女士同意返還房屋，雙方解除17年前簽訂的那份房屋買賣契約。物權(quán)行為與債權(quán)行為比較物權(quán)行為債權(quán)行為法律效果 直接導(dǎo)致行為人積極財(cái)產(chǎn)減少導(dǎo)致消極財(cái)產(chǎn)（義務(wù)）增加處分權(quán)須有處分權(quán)無(wú)須有處分權(quán)，出賣他人之物的合同并非無(wú)效兼容性一物處分一次一物多賣第二節(jié) 所有權(quán)一、所有權(quán)概述所有權(quán)指所有權(quán)人依自己的意志，通過(guò)對(duì)所有物進(jìn)行占有、使用、收益和處分等方式，

16、獨(dú)占地支配所有物并具有排他性的永久性權(quán)利。所有權(quán)的特點(diǎn)：具有完全性、整體性、彈力性與永久存續(xù)性。所有權(quán)的權(quán)能：積極權(quán)能：占有、使用、收益、處分。消極權(quán)能：指所有權(quán)人有權(quán)排除他人干涉干涉的權(quán)能。所有權(quán)的取得與消滅：所有權(quán)的取得所有權(quán)的取得：原始取得原始取得，包括生產(chǎn)、收益孳息、國(guó)家強(qiáng)制、 無(wú)主財(cái)產(chǎn)的取得。繼受取得繼受取得，如買賣、贈(zèng)與、繼承所有權(quán)的消滅：物權(quán)客體的消滅；物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；物權(quán)的拋棄；因國(guó)家行政命令或法院的判決；物權(quán)主體的消滅。所有權(quán)的種類：國(guó)家所有權(quán)：一般由國(guó)務(wù)院行使集體所有權(quán)：主體為集體組織私人所有權(quán)：私有財(cái)產(chǎn)范圍：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享

17、有所有權(quán)。私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制。集體所有權(quán)：集體所有權(quán)：58-61條集體財(cái)產(chǎn)范圍：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括： （一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； （二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施； （三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施； （四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。 集體所有所有財(cái)產(chǎn)歸屬及重大事項(xiàng)決定權(quán)：農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。 下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定： （一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或 者個(gè)

18、人承包； （二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整； （三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法； （四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)； （五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。 農(nóng)民集體所有權(quán)的行使代表：農(nóng)民集體所有權(quán)的行使代表：對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)： （一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)； （二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； （三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)權(quán)利城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)權(quán)利：城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和

19、動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 集體財(cái)產(chǎn)狀況公開(kāi)集體財(cái)產(chǎn)狀況公開(kāi)：集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。 集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)：集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。 集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 二、共有二、共有共有指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)一物共同享有所有權(quán)。共有的分類：按份共有，共同共有共有財(cái)產(chǎn)的管理：共有人按照約定約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不

20、明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。1.按份共有：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。2.共同共有：共同共有人對(duì)共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。家庭關(guān)系中的共有屬于共同共有，如夫妻財(cái)產(chǎn)、繼承的遺產(chǎn)、農(nóng)村家庭土地承包財(cái)產(chǎn)。共有財(cái)產(chǎn)的處分或者重大修繕：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額份額2/32/3以上的按份共有以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外約定的除外。共有物上的債權(quán)債務(wù)共有物上的債權(quán)債務(wù)：因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)

21、連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。 共有物的分割原則：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 共有物的分割方式：共有人可以協(xié)商確定分割方式。因達(dá)

22、不成協(xié)議，實(shí)物分割；變價(jià)受償；作價(jià)補(bǔ)償。應(yīng)有份額的轉(zhuǎn)讓與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 按份共有人份額不明時(shí)的份額確定規(guī)則：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額出資額確定；不能確定出資額的，視為等額等額享有。（份額約定不明出資額等額） 共有關(guān)系性質(zhì)不明時(shí)的推定：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 按份共有與共同共有的比較：按份共有共同共有對(duì)內(nèi)關(guān)系占有按份額占有共同（平等）占有使用有全體

23、共有人協(xié)商決定共同（平等）使用收益/處分有約定按約定；未約定的，按份額享有（負(fù)擔(dān)）有約定按約定；未約定的，共同享有（負(fù)擔(dān)）處分份額自由處分，但共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利物有約定按約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意有約定按約定；未約定的，全體共同共有人同意對(duì)外關(guān)系享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。多項(xiàng)選擇：多項(xiàng)選擇：甲乙丙三人共有一頭牛，份額相同。丙擬將其份額轉(zhuǎn)讓給丁。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說(shuō)法中，正確的是（）。A.丙將份額轉(zhuǎn)讓給丁應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)甲、乙二人的同意B.丙將份額轉(zhuǎn)讓給丁應(yīng)當(dāng)至少取得甲、乙二人中的一人

24、的同意C.丙將份額轉(zhuǎn)讓給丁無(wú)須取得甲、乙的同意D.丙將份額轉(zhuǎn)讓給丁，甲、乙在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)CD三、三、所有權(quán)取得的特別規(guī)定所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.善意取得：受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

25、利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意善意的； （二）以合理的價(jià)格合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記登記，不需要登記的已經(jīng)交付交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。在絕

26、對(duì)無(wú)效與被撤銷而無(wú)效兩種情形下，排除善意取在絕對(duì)無(wú)效與被撤銷而無(wú)效兩種情形下，排除善意取得的適用得的適用原權(quán)利人 讓與人（無(wú)處分權(quán)）（喪失權(quán)利） 受讓人（善意取得）善意取得制度適用于委托物委托物，不適用于遺失物、遺失物、盜竊物盜竊物。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物原則上不適用于善遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物原則上不適用于善意取得意取得制度。善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。 案例分析：學(xué)府琴行將鋼琴出租給學(xué)生家長(zhǎng)，每月租金2500元，學(xué)生家長(zhǎng)將鋼琴出賣給丙，此時(shí)鋼琴的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？琴行如何行使自己的權(quán)利？公司法司法解釋三關(guān)于善意取得的

27、規(guī)定：見(jiàn)講義p108-112 教材p196第7條：出資人以不享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)出資，當(dāng)事人之間對(duì)于出資行為效力產(chǎn)生爭(zhēng)議的，參照物權(quán)法善意取得的規(guī)定。以貪污、受賄、侵占、挪用等違法犯罪所得的貨幣出資后取得股權(quán)的，對(duì)違法犯罪行為予以追究，處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取拍賣或者變賣的方式處置股權(quán)。(某公司會(huì)計(jì)因與經(jīng)理分配不公，告經(jīng)理用貪污款出資。）第第25條條有限責(zé)任公司的實(shí)際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實(shí)際出資人出資并享有投資權(quán)益，以名義出資人為名義股東，實(shí)際出資人與名義股東對(duì)該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議的，如無(wú)合同法第五十二條規(guī)定的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效。前款規(guī)定的實(shí)際出資人與名義股東因投資權(quán)益的歸屬發(fā)生

28、爭(zhēng)議，實(shí)際出資人以其實(shí)際履行了出資義務(wù)為由向名義股東主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。名義股東以公司股東名冊(cè)記載、公司登記機(jī)關(guān)登記為由否認(rèn)實(shí)際出資人權(quán)利的，人民法院不予支持。實(shí)際出資人未經(jīng)公司其他股東半數(shù)以上同意，請(qǐng)求公司變更股東、簽發(fā)出資證明書(shū)、記載于股東名冊(cè)、記載于公司章程并辦理公司登記機(jī)關(guān)登記的，人民法院不予支持。合同法第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 第26條：名義股東將登記于其名下的股權(quán)

29、轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押或者以其他方式處分，實(shí)際出資人以其對(duì)于股權(quán)享有實(shí)際權(quán)利為由，請(qǐng)求認(rèn)定處分權(quán)行為無(wú)效的，參照善意取得的規(guī)定。名義股東處分股權(quán)造成實(shí)際出資人損失，實(shí)際出資人請(qǐng)求名義股東承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。第28條：股權(quán)轉(zhuǎn)讓后尚未向公司登記機(jī)關(guān)辦理變更登記，原股東將仍登記于其名下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押或者以其他方式處分，受讓股東以其對(duì)于股權(quán)享有實(shí)際權(quán)利為由，請(qǐng)求認(rèn)定處分股權(quán)行為無(wú)效的，人民法院可以參照物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定處理。原股東處分股權(quán)造成受讓股東損失，受讓股東請(qǐng)求原股東承擔(dān)賠償責(zé)任、對(duì)于未及時(shí)辦理變更登記有過(guò)錯(cuò)的董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持;受讓股東對(duì)于未

30、及時(shí)辦理變更登記也有過(guò)錯(cuò)的，可以適當(dāng)減輕上述董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人的責(zé)任。多項(xiàng)選擇多項(xiàng)選擇：根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列情形中，善意第三人可以依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)的是（）A.動(dòng)產(chǎn)的保管人將其保管的動(dòng)產(chǎn)賣給不知情的第三人B.電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)C.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物質(zhì)于不知情的第三人D.受托代位轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人2.拾得遺失物拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或送交相關(guān)部門。保管費(fèi)用和報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)：在返還原物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付

31、保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。 權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的遺失物：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。單選：張某將自己的首飾一件托李某保管，李某將首飾賣給劉某，劉某又贈(zèng)予女友于某，于某帶上5天后在路上被吳某搶走，吳某后來(lái)又遺失于街上，被齊某拾得。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)該首飾享有所有權(quán)的是（）A.張某B.劉某C.于某D.齊某遺失物的轉(zhuǎn)讓：所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自

32、知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。 第三節(jié)第三節(jié) 用益物權(quán)用益物權(quán) 一、用益物權(quán)概述指用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)他人所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用和收益的權(quán)利。特征：他物權(quán)；以使用和收益為內(nèi)容的限制物權(quán)；為獨(dú)立物權(quán)；其客體僅限于不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。 國(guó)家集體自然資源的用益物權(quán)：國(guó)家所有或者國(guó)家所有由集體使

33、用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益。 國(guó)家實(shí)行自然資源有償使用制度有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的利用效益，而使用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）概念指自然人、法人或其他組織對(duì)農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)的土地，通過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的方式加以利用的用益物權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。 （二）法律特征1主體具有特殊性。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然人、法人及其他組織，非從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然人、法人及其他組織不能成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體。2標(biāo)的物具有特殊性。

34、農(nóng)村土地承包法第2條規(guī)定：“本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地?！蔽餀?quán)法第124條第2款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度?！?目的具有特殊性。4產(chǎn)生方式具有特定性。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是直接依法律規(guī)定取得的，需要由發(fā)包人和承包人之間簽訂承包合同，并且，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)成立，登記造冊(cè)只是對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)予以確認(rèn)的程序。(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得有兩種方式：一為依法律行為而取得，主要包括通過(guò)家庭承包方式取得、通過(guò)其他承包方式取

35、得以及通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換等方式繼受取得。二為基于法律行為以外的原因而取得。農(nóng)村土地承包法第31條規(guī)定：“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包?！钡?0條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。” 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行保護(hù)。(四)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力承包方的權(quán)利與義務(wù)承包方的權(quán)利包括以下幾個(gè)方面：(1)占有、使用與收益權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、

36、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30至50年。林地的承包期為30至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。 承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。 (2)依法流轉(zhuǎn)權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被

37、征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 三、建設(shè)用地使用權(quán)指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 無(wú)償劃撥無(wú)償劃撥：由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用途。城市集體所有的土地，依法

38、征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，其使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。建設(shè)用地使用權(quán)的期限：1.無(wú)償劃撥：無(wú)使用期限2.以有償出讓方式：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式

39、訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限期限。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記變更登記。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（房隨地走房隨地走） 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。（地隨房走地隨房走） 四、地役權(quán)四、地役權(quán)地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的利用效益，而使用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。這里他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。 設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。 五、宅基地使用權(quán)指村民在集體所有的土地上建造住宅以及附屬設(shè)施的用益物權(quán)。特征：主體特定：限于村民及集體成員客體特定：集體土地用途特定：村民住宅及附屬設(shè)施取得無(wú)償無(wú)期限